Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Mayo de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

205° y 156°

PARTE ACTORA: sociedad mercantil GRUPO PUNTO ALTO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federa y Estado Miranda, en fecha 07/03/1989, bajo el No. 28, tomo 61-A-Sgdo.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11/11/2004, bajo el No. 19, tomo 997-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: SERGY M.M., J.P.S., R.P.S., A.R.S., H.D.O., F.O.R., T.H.L. y N.R.T., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 8.446, 92.718, 76.865, 84.466, 57.205, 18.676, 27.126 y 8.447 respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.A.J.Á., R.L.V., A.L.V. y E.L., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 118.168, 35.852, 19.882 y 145.922 respectivamente.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (derivado de un contrato de arrendamiento). RECONVENCIÓN: REINTEGRO DE PAGOS DE CUOTAS DE CONDOMINIO.

Sentencia Definitiva.

I

DE LOS HECHOS

a.) Planteamiento de la controversia.

La sociedad mercantil GRUPO PUNTO ALTO C.A demandó el cobro de bolívares producto de la presunta suscripción de una serie de contratos de arrendamientos con la empresa INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTA S.A., cuyo objeto fueron las oficinas B-1 y B2, piso 06, Edificio XEROX, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda.

Por su parte, la representación jurídica demandada en el acto de contestación negó, rechazó y contradijo la pretensión incoada en su contra, interpuso cuestión previa y reconvención contra su antagonista.

b.) Desarrollo del procedimiento.

La pretensión objeto de estudio fue interpuesta en fecha 05/08/2011 y una vez distribuida, correspondió a este Tribunal, quien la admitió en fecha 21/09/2011 por los tramites del juicio breve conforme la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada. En el mismo auto de admisión se proveyó sobre la prueba de posiciones juradas promovida por la parte actora en su libelo y se emplazó al presidente corporativo de INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS, S.A., para que absolviese las posiciones juradas que le formularía la parte actora, quien debería absolver recíprocamente las posiciones que a bien tuviese formularle su contraparte al día de despacho siguiente al referido acto.

Una vez agotados los trámites de citación personal de la demandada (folios 73), previa petición se acordó en fecha 08/08/2012, la citación por cartel, cuyos ejemplares que fueron consignados en fecha 26/09/2012, y en fecha 09/10/2012, el secretario fijó un ejemplar del cartel en el domicilio indicado en el libelo por la parte demandante.

Previa petición de parte, se designó a la abogada G.D.M., como defensora ad-litem de la demandada y en fecha de fecha 30/11/2012, compareció al juicio el abogado A.L.V., representado a la sociedad mercantil INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS S.A., según poder consignado en autos (folio 68 al 70).

En fecha 04/12/2012 la defensa de la demandada interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 CPC, concatenado con el ordinal 5° del artículo 340 ibídem; dieron contestación al fondo de la demanda y propusieron la reconvención en contra de la parte actora, siendo admitida en la misma fecha con el propósito que la actora-reconvenida diera contestación a la mutua petición, hecho que se verificó en fecha 07/12/2012.

Sin estar citados formalmente para par el acto de posiciones juradas, en fecha 10/12/2012, se declaró desierto el acto de formulación de posiciones juradas de la parte actora a su contraparte (en virtud de la incomparecencia al acto de la parte promovente) y en fecha 13/12/2012 tuvo lugar el acto de posiciones juradas de la demandada, anunciado el acto en la forma de ley, no compareciendo la parte absolvente (actora); a tal efecto se le concedió el lapso de espera de ley (art. 412 CPC) sin hacer acto de presencia, trayendo como consecuencia en que la parte demandada estampara en actas sus posiciones.

Por escrito de fecha 13/12/2012, la parte demandada promovió pruebas que fueron admitidas por auto de 18/12/2012; en la misma fecha su contraparte (actora) solicitó la nulidad del auto de admisión de la demanda y la reposición de la causa al estado de su admisión, arguyendo que el tribunal yerró al admitir la prueba de posesiones juradas ya que no indicó la persona natural que debía absolver en nombre de su representada y por otro lado que el representante legal de la demandada no había sido citado personalmente para el acto.

Por escrito de fecha 19/12/2012 la parte actora subsanó la cuestión previa que le fue opuesta y en fecha 08/01/2013 esa misma parte promovió pruebas, siendo admitidas en fecha 09/01/2013.

En fecha 09/01/2013 la parte demandada presentó escrito complementario de pruebas, el cual fue admitido en fecha 11/01/2013.

En fechas 13/06/2014, 01/07/2014 y 08/12/2014 la parte actora solicitó al tribunal dicte sentencia definitiva y por auto de fecha 06/05/2015 quien suscribe, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de ambas partes al proceso. Estando ambas partes en conocimiento del abocamiento quien decide suscribe el fallo.

II

PARTE MOTIVA

Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo, y luego de la demandada en su litis contestación distinguiendo cuáles alegatos pertenecen a la demanda principal, y cuáles a la reconvención.

DE LA DEMANDA PRINCIPAL DE COBRO DE BOLIVARES

PLANTEADA POR LA ARRENDADORA.

a.) De la parte demandante:

Alega la sociedad mercantil demandante que en fecha 20/09/2007, 12/12/2008 y 14/10/2009, marcados con las letras “B”, “C” y “D” al libelo, celebró tres (03) contratos de arrendamiento con la demandada (INGENIERÍA DE CONSULTA C.A INCOSTAS) por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda respectivamente, cuyos acuerdos tuvieron como objeto las oficinas signadas con las letras y números B-1 y B-2, piso 06, Edificio XEROX, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda.

Que el arriendo incluía la adecuación de los inmuebles para que arrendataria ejerciera sus actividades comerciales, tales como: tabiquerías, plafones, conductos de circulación de aire acondicionado, cielos rasos con el propósito de dividir el área de los inmuebles en varias dependencias con puertas, lo que obligaría a la arrendataria una vez culminada la relación contractual, a restaurar a su estado original las oficinas para su entrega, en caso contrario tendría que pagar como indemnización la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00).

Que la arrendataria se obligó a pagar para el primer año de arrendamiento (20/09/2007 al 19/09/2008) por concepto de canon de arrendamiento la cantidad TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) mensuales de manera anticipada dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes; para el segundo año (20/09/2008 al 19/09/2009) la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 45.500,00) y el último año de la relación arrendaticia (14/10/2009 al 30/10/2010) la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 56.420,00).

Asimismo, que en caso de operar la prórroga legal el canon de arrendamiento experimentaría un incremento de un cincuenta por ciento (50%), es decir, la cantidad de VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 28.210,00) para alcanzar la suma de OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 84.630,00) pagaderos según lo establecido en el contrato y que su falta de su pago oportuno generaría intereses de mora a la (12%) anual, más el impuesto del valor agregado (IVA) vigente para ese momento según la cláusula novena del último contrato.

Por ello la arrendataria debía pagar a la ADMINISTRADORA PIFANO C.A, las cantidades resultantes de las cuotas de condominio de las oficinas arrendadas, adeudando los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010, enero y febrero de 2011. Y en ese orden, que la arrendataria tenía el derecho de dar por terminado anticipadamente la relación arrendaticia, siempre y cuando lo hiciera por lo menos con 90 días de anticipación a la fecha de terminación del contrato y pagara a la arrendadora a título de indemnización por daños y perjuicios la cantidad equivalente a un mes de canon de arrendamiento vigente para ese momento.

Reconoce en ese orden, que la arrendataria luego de acogerse a la prórroga legal mediante comunicación de fecha 24/01/2011 marcada con la letra “E”, le participó a la arrendadora la terminación anticipada del contrato, pero que incumplió las siguientes obligaciones derivadas de la relación arrendaticia: (i) No pagó las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2010, enero y febrero del año 2011, a razón cada uno de OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 84.630,00), más lo que corresponde por los intereses de mora al 12% anual; (ii) La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios por la “destrucción” de las bienhechurías del inmuebles con sus respectivos intereses de mora; (iii) Las cuotas de condominio correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2010, enero y febrero del año 2011; (iv) La cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 84.630,00) por concepto del mes canon de arrendamiento pactado por la terminación anticipada del contrato y sus respectivos intereses mora y (vi) La restauración de las bienhechurías del inmueble.

La parte actora cuantificó su acción de cobro de bolívares en la cantidad de SETECIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 724.429,00) y fundó su pretensión en los dispositivos legales contenidos en los artículos 1.167, 1.592.2 y 1.579 del Código Civil.

c.) De la parte demandada:

La parte demandada presentó defensas conjuntas respecto de cuestiones previas como frente al fondo de la causa, presentado además demanda de reconvención en contra de la demandante.

DE LA CUESTIÓN PREVIA

La demandada interpuso la cuestión previa de defecto de forma contenida en el ordinal 6° del artículo 346 CPC, fundada el ordinal 5° del artículo 340 ibídem, alegando que los hechos narrados en el libelo son confusos y contradictorios e impiden determinar de su lectura si la actora reclama el «cumplimiento» del contrato de arrendamiento, la «resolución» del mismo o el «cobro de bolívares» de una indemnización por daños y perjuicios y que además, en estos últimos no determina con precisión cuales serían los daños y perjuicios alegados en cuanto al tema de las instalaciones, mejoras y reparaciones de los inmuebles.

Más adelante, en atención al contenido del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se resolverá primero este tenor.

DE LA CONTESTACION AL FONDO

Alegó la defensa accionada sin convalidar el defecto de forma del libelo, que su mandante no adeuda suma de dinero alguna por concepto de cánones de arrendamiento causados durante el lapso de la prórroga legal por los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010, enero y febrero de 2011; ni indexación por daños y perjuicios y/o cargos de cuotas comunes del Edificio XEROX por los meses de septiembre de 2010 hasta febrero de 2011.

Negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos en el libelo y el derecho invocado por su adversario; aunque reconoció la suscripción de los contratos de arrendamiento celebrados con la arrendadora por las oficinas distinguidas B-1 y B-2, del Edificio XEROX, en Chacao del Estado Miranda. En ese sentido, asumió que el primero fue por un lapso de dos (02) años fijos con un canon de arrendamiento de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) más el impuesto al valor agregado (IVA), pagaderos en los cinco (05) primeros días de cada mes; el segundo contrato con fecha 12/12/2008, que prácticamente fue una modificación del contrato primigenio, donde se incrementó el canon en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) y el último fue celebrado en fecha 14/10/2009 por un lapso de un año (01) en donde se fijó la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 56.420,00) por cada canon de alquiler, más el concepto derivado del IVA.

Que en fecha 30/09/2010 finalizó el lapso convencionalmente pactado del último contrato y comenzó a correr el lapso de prorroga legal de un (01) año, ya que la relación locativa poseía una duración de cuatro (04) años, manteniéndose a tiempo determinado y vigentes las estipulaciones allí pactadas.

Explica que los inmuebles objeto del contrato estaban sometidos al régimen de regulación conforme lo previsto en el artículo 2 LAI, por ende lo correcto era solicitar previamente la regulación al ente respectivo; de allí que al no existir acuerdo entre las partes con respecto a la nueva pensión arrendaticia se mantuvo vigente el último canon por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 56.420,00), más el monto del impuesto al valor agregado (IVA).

Por ende, la fijación del canon de arrendamiento durante la prorroga debe ser producto de convenio bilateral entre las partes conforme lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no fruto de la fijación unilateral de la arrendadora, por lo tanto la carta de fecha 08/11/2010 mediante la cual la arrendadora le notificó al arrendatario el aumento del canon carece de validez, ya que fue hecha un mes luego de la entrada en vigencia de la prorroga legal, siendo por tanto extemporánea.

Que la arrendadora recibió conforme el inmueble en fecha 03/02/2011, sin hacer observación alguna según se desprende de la propia interposición de la acción ya que demandan solo los cánones de arrendamiento hasta el mes de febrero de 2011, aun cuando la prorroga legal terminó en fecha 30/09/2011, por lo tanto que la arrendataria no adeuda la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) derivado de la presunta “destrucción” de las bienhechurías de los inmuebles.

Asimismo, respecto a los supuestos cánones adeudados correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2010 y enero de 2011, señala que están consignados conforme lo previsto en los artículos 51 y 53 de la LAI por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según se evidencia de las copias de los depósitos bancarios que cursan al expediente No. 2010-1717, marcadas con las letras “E”, “F”, “G” y “H”, por la cantidad de SETENTA Y DOS MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs.72.171,00) cada canon depositado.

Que la parte actora tiene conocimiento de la existencia de los depósitos según notificación privada efectuada por la arrendataria en fecha 24/01/2011, donde se le indicó que las consignaciones fueron efectuadas a su favor en el tribunal de consignaciones y que en cuanto al mes de febrero del año 2011, su mandataria entregó los inmuebles en fecha 03/02/2011, es decir, al inicio del mes, por lo tanto, que no adeuda cantidad de dinero alguna por tal concepto.

DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN POR REINTEGRO DEL PAGO DE

CUOTAS DE CONDOMINIO POR CONCEPTO DE PAGOS INDEBIDOS

a.) De la parte demandada-reconviniente:

Conforme lo previsto en los artículos 35 de la LAI y 888 CPC, la parte demandada durante la contestación planteó la reconvención de la arrendadora basando su pretensión en los siguientes términos:

Alegó el presunto pago indebido sobre la reclamación del actor consistente en el cobro de las cuotas de condominio requeridas en el libelo como insolutas, aduciendo para ello que la obligación corresponde a la propietaria del inmueble (GRUPO PUNTO ALTO C.A) conforme lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 7, 11, 12, 13, 14 y 15, ya que los gastos de condominio van vinculados a la propiedad, puesto que son obligaciones procter rem que van indisolublemente ligadas a la cosa.

Que la arrendadora-propietaria pretende trasladar a la arrendataria la obligación adicional de asumir el pago de los gastos de condominio, que se trata de una suma incierta y fluctuante, que incrementa de manera “ilícita” el monto del canon de arredramiento configurando así «el pago de lo indebido» conforme a lo previsto en el artículo 1.178 del Código Civil.

Basado en ese supuesto, pretende por vía de reconvención que el demandante reconvenido le devuelva por vía de “pago de lo indebido”, las sumas que ascienden a la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 119.924,96), por supuestos conceptos de condominio que alegó no le correspondían pagar, y que no obstante hizo. A tales fines estima su pretensión en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) equivalentes a DOS MIL SETECIENTAS SETENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (2.777 UT).

b.) De la parte actora -reconvenida:

Que la arrendataria INCOSTAS no está impedida de convenir como lo hizo válidamente en la relación arrendaticia que mantuvo con su representada, el pago de esos gastos de condominio conforme lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que ninguna disposición legal impide que la parte demandada asuma el pago de la obligación de las cuotas de condominio, ya que la determinación de ese monto puede quedar establecida con posterioridad al momento de la asunción de esa obligación, la cual es perfectamente posible y que al estar determinada, puede ser exigible.

Que durante la relación arrendaticia la sociedad mercantil INCOSTAS no se obligó a pagar los gastos de condominio antes de conocer su monto, sino después de conocerlo, ya que el pago debía hacerse a la Administradora Pifano C.A., quien está impedida de cobrar a todos los propietarios de las oficinas ubicadas en ese edificio hasta tanto no se precisara el monto total, luego de prorratear en atención al porcentaje asignado a cada oficina.

Que conforme lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil la estimación del valor de la demanda es exagerada, ya que la demandada-reconviniente no reclama gastos de cobranza, ni daños y perjuicios.

DE LAS PRUEBAS DEL JUICIO PRINCIPAL

Y DE LA RECONVENCIÓN

Se deben valorar las pruebas presentadas por ambas partes; tanto en la acción principal como en la reconvención para cumplir con el imperativo del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

DE LA PARTE ACTORA

a). Parte actora-reconvenida pruebas adjuntas al libelo.

1). Consta del folio 14 al folio 31 contratos de arrendamiento de fecha 20/09/2007, 12/12/2008 y 14/10/2009, celebrados entre GRUPO PUNTO ALTO C.A e INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS C.A., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyo objeto fueron las oficinas B-1 y B-2, piso 06, Edificio XEROX, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, documentos auténticos que se valoran conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y cuyos contenidos son reconocidos ampliamente por la parte demandada, quien anexó la misma cantidad de ejemplares al escrito de contestación, elaborados a un mismo tenor. Estos medios serían pertinentes para probar: (i) la existencia y temporalidad de la relación arrendaticia entre las partes, (ii) las obligaciones contraídas por las partes, especialmente del arrendatario de pagar el último canon de arrendamiento a razón de CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 56.420,00) y que en caso de hacerse entrega anticipada, debería pagar la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00).

2). Consta al folio 32, carta misiva de fecha 04/11/2010 marcada con la letra “E” emitida por INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTA y dirigida a GRUPO PUNTO ALTO C.A., con el propósito de manifestarle a la arrendadora su deseo de dar por “terminado anticipadamente” el contrato según la cláusula décima del último acuerdo suscrito interpartes, misiva que se valora conforme lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, ya que fue reconocida por la parte demandada quien la reprodujo en copias junta al escrito de contestación.

De su contenido se aprecia que la inquilina hace alusión a una presunta “terminación anticipada” del contrato; sin embargo, al tomar en consideración que esa notificación se efectuó un mes después del vencimiento del lapso convencional del contrato, vale decir, en el lapso de prorroga legal (04/11/2010), por ende observa quien decide, que se trata de una notificación para hacer del conocimiento del arrendador que la inquilina renunciaría al lapso potestativo de prórroga legal ya que la “terminación anticipada” según la interpretación de este juzgador a la cláusula décima (conforme facultad del art. 14 CPC), le es aplicable solo y únicamente al lapso fijo temporal del contrato y no a la prórroga legal, período que no le puede ser impuesto de manera «obligatoria» al inquilino por parte del arrendador, siendo para este «potestativo» ya que es un beneficio de orden público, tema que se abordará en detalle más adelante al analizar la temporalidad de la relación arrendaticia, por lo tanto esta prueba obra en contra de su propio promovente.

2. Pruebas de la parte actora al juicio principal y de la reconvención.

   1). Reprodujo el mérito probatorio de los contratos adjuntos al libelo del folio 14 al folio 31, marcados con las letras “B”, “C” y “D” celebrados entre las partes, los cuales fueron valorados positivamente con antelación en el proceso.

   2). Reprodujo el mérito probatorio de la carta privada (folio 32) de fecha 04/11/2010 marcada con la letra “E” emanada de INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTA C.A., dirigida a GRUPO PUNTO ALTO C.A, cuyo valor y contenido fue apreciado con anteriormente por este jurisdicente.

   DE LA PARTE DEMANDADA

1. Pruebas parte demandada adjuntas al escrito de contestación.

   1) Consta de los folios 128 al 150 contratos de arrendamiento autenticados de fecha 20/09/07; 12/12/2008 y 14/10/2009 y anexo al folio 141, un plano estructural de los inmuebles objeto de estos contratos, documentos que ya fueron valorados con prelación de manera positiva y que no fueron objeto de controversia entre las partes (ART. 1.357 C.C). Con respecto al plano al no haber sido objeto de ningún ataque por parte de la defensa accionante, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   2) Consta a los folios 149 y 150 carta privada marcada “D” de fecha 08/11/2010 emanada de GRUPO PUNTO ALTO C.A., dirigida a INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTA C.A., en respuesta a la misiva de la inquilina de fecha 04/11/2010 (marcada con la letra “E”), contentiva de los ajustes e incrementos al canon de arrendamiento y demás penalidades referidas en la cláusula NOVENA del contrato de fecha 14/10/2009. La existencia de este documento fue reconocido por la parte demandada dentro de su escrito de contestación, quien alegó una serie de defensas contra los ajustes en el contenido, pero no atacó la naturaleza del documento, por lo tanto se le confiere valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil. Este instrumento es pertinente para probar que conforme la cláusula NOVENA los ajustes e incrementos que sería objeto el canon de arrendamiento luego de iniciada la prórroga legal arrendaticia.

   3) Consta de los folios 151 al 154 copias simples de las planillas de depósitos bancarios efectuadas en el Banco de Venezuela, Banco Universal por la sociedad mercantil demandada signadas con los Nos. 77844996, 71016985, 82642746 y 80832472 de fecha 22/10/2010, 05/11/2010, 03/12/2010 y 26/11/2011 a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por un monto de SETENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 71.171,00) cada una, correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre, diciembre del 2010 y enero de 2011.

   Dichas copias fotostáticas no fueron impugnadas de modo alguno por parte de la representación jurídica demandante, por tal motivo se les confiere pleno valor de prueba ya que emanan de su original que reposa en el expediente de consignaciones signado con la nomenclatura No. 2010.1717, perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Es decir, derivan de un expediente judicial que guarda relación y no habiendo sido atacadas por contra pruebas, siendo patrones consecutivos entre sí han de estimarse como tarjas por aplicación del artículo 1.383 del Código Civil. Con respecto a la tempestividad y legalidad de los pagos allí señalados se emitirá opinión en el capítulo relativo a la presunta falta de pago reclamada por la parte actora.

   4) Consta de los folios 155 al 244 relaciones de pago de índole privada emanadas de la ADMINISTRADORA PIFANO S.R.L, quien actúa como administradora del condominio del Edificio XEROX, en donde se encuentran ubicados los inmuebles objeto de contratación, dirigidas a la sociedad mercantil INGENIERÍA DE CONSULTAS INCOSTAS C.A (inquilina) por concepto de cuotas de condominio. Estos documentos si bien emanan de un tercero en juicio que no es parte en el proceso; y que serían por ello ilegalmente promovidos al no constar el testimonio de quien emanan (art. 431 CPC); observa quien decide que deben ser apreciados como prueba por indicios (art. 510 CPC), ya que junto a ellos se encuentran acompañados las planillas de “autorización de gastos” emanadas de la propia inquilina-demandada dirigidas a la referida administradora por concepto de cancelación de los pagos de los recibos de condominio; y a su vez estos dos últimos elementos de prueba serán cotejados con las planillas condominiales a nombre de la sociedad mercantil GRUPO PUNTO ALTO C.A., propietaria de los inmuebles.

   De la revisión de los mismos puede establecerse entonces, la relación de dichos recaudos (emanados aparentemente de Administradora Pifano S.R.L), que guardan relación a su vez con ordenes de autorización de gastos (emanados aparentemente de la arrendataria INCOSTAS); donde a su vez se acompañan un serie de planillas por gastos de condominio que cumplen los requisitos del artículo 14 de la Ley de Propiedad H.S. así tenemos:

   Planillas de pago de los meses de octubre 2007 (f 157); noviembre 2007 (f 158); diciembre 2007 (f 159 y 160); enero 2008 (f 164 y f 165); febrero 2008 (f 174); marzo 2008 (f 175); abril 2008 (f 179); mayo 2008 (f 180); junio 2008 (f 181); julio 2008 (f 182); agosto 2008 (f 183); septiembre 2008, octubre 2008, noviembre 2008, diciembre 2008 (meses estos que no aparecen pagados en las actas) enero 2009 (f 184); febrero 2009 (f 191); marzo 2009 (f 190); abril 2009 (f 189); mayo 2009 (f 196); junio 2009 (f 195); julio 2009 (f 200); agosto 2009 (f 201); septiembre 2009 (f 206); octubre 2009 (f 2010); noviembre 2009 (f 214); diciembre 2009 (f 220); enero 2010 (f 224); febrero 2010 (f 235); marzo 2010 (f 236); abril 2010 (f 237); mayo 2010 (f 238); junio 2010 (f 239); julio 2010 (f 240) y agosto 2010 (f 242).

   Ahora bien, ya que ningún de los documentos antes señalados fueron atacados por la parte actora, se infiere de su contenido que la representación jurídica demandada las introdujo al proceso con el propósito de demostrar la afirmación en su demanda de reconvención, concerniente a que pagó de manera “indebida” esas cuotas de condominio, siendo así, este hecho debe ser nuevamente enlazarse con los alegatos expuestos por la parte demandante en su libelo y en el escrito de contestación a la reconvención, donde afirma de manera categórica que la inquilina ha venido pagando las cuotas de condominio y que tiene la obligación contractual de hacerlo.

   Todos estos elementos amalgamados unos a otros llevan a quien decide a la convicción que la inquilina hoy accionada, cancelaba las cuotas comunes por condominio de las oficinas arrendadas, quedando por resolver la legalidad o no de estos pagos en cabeza de la demandada en base a la cláusula DUODÉCIMA que alude la demandante a su favor y donde ésta afirma que se pactó esa obligación en cabeza del inquilino suscritor del contrato, situación que será analizada conjuntamente con los alegatos de fundamento de la reconvención.

   Pruebas de la parte demandada juicio principal y reconvención en la etapa de pruebas.

   1. Promovió el valor probatorio de los contratos acompañados a su escrito de contestación a la demanda; copias simples de las planillas de depósitos bancarias correspondientes a las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo de Municipio; comunicación fechada el 08/11/2010 emanada de la parte demandante y de la misiva emanada de INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS C.A en fecha 24/01/2011, documentales que fueron analizadas por separado y valoradas en derecho.

   2. Promovió inspección judicial en juicio conforme lo previsto en el artículo 473 CPC, en los inmuebles objeto de contratación, siendo practicada en fecha 25/01/2013 (folios 324 al 236). Este medio se tiene por legal por aplicación del artículo 472 CPC, ya que no fue atacada en modo alguno por la defensa de la parte actora, quien tampoco acudió a su práctica con el propósito de mantener el control de la prueba y efectuar observaciones de rigor en cuanto a los particulares en ella evacuados y se valora en consecuencia como pertinente según el acta de inspección, así como de las reproducciones fotográficas tomadas en ese oportunidad (folios 328 al 336), que adminiculadas a su vez con los contratos de arrendamiento de marras, de su contenido emanan los siguientes hechos: (i) Que el tribunal se constituyó en la dirección indicada en los contratos de arrendamiento, donde están ubicadas las oficinas B-1 y B2, piso 06, del Edificio XEROX, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda; (ii) Que los inmuebles en cuestión supra identificados se encuentran ocupados por la sociedad mercantil PROYECTO WAYRA C.A, en su carácter de arrendataria de la sociedad mercantil GRUPO PUNTO ALTO C.A, desde el 22/11/2011, según se desprende del dicho del ciudadano A.R.G.H., titular de la cédula de identidad No. 11.481.358, quien notificado de la misión del tribunal, en su condición de gerente de la empresa Proyecto Wayra C.A manifestó que su representada se encontraba arrendada en dicho inmueble desde el 28/09/2011, mediante cesión de contrato que les efectuara la sociedad mercantil TELCEL C.A; (iii) Que la empresa arrendataria (PROYECTO WAYRA C.A.) estaba ejerciendo sus actividades comerciales al momento de practicarse la inspección; (iv) Que las distintas aéreas que constituyen las oficinas B-1 y B2 (ver reproducciones fotográficas folios 328 al 336) se encontraban en perfecto estado de conservación a nivel de pisos, paredes, techos, pintura e instalaciones eléctricas y sanitarias; y no se apreciaron por lo menos a simple vista los daños y destrozos presuntamente causados por la antigua inquilina sociedad mercantil INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS S.A.,

   3. Promovió e hizo valer el legajo de documento que riela 155 al 244 (planillas de condominio, recibos y comunicaciones) marcados con la letra “I” adjunto al escrito de contestación de la demanda, los cuales ya fueron valorados por este juzgador.

   4. Promovió la copia simple de la carta de fecha 24/01/2011 (folio 307) emitida por su representada a la arrendadora (GRUPO PUNTO ALTO C.A), en cuyo contenido le manifiesta la conclusión del contrato de arrendamiento para el 03/02/2011. Adicionalmente, hace del conocimiento de la arrendadora que los cánones de arrendamiento están depositados a su favor en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, en el expediente No. 2010-1717.

      Al respecto, aprecia quien decide que la parte actora al folio 05 del escrito libelar a su vez, hace mención a esta comunicación y procede a citarla de manera textualmente:

      En tal sentido, mucho le agradecemos indicarnos los términos y demás actividades requeridas por esa empresa para hacer entrega del inmueble conforme a las previsiones contractuales y suministrarles los comprobantes de depósitos de los cánones de arrendamiento en el expediente No. 2010-1717, llevado por el Juzgado 25 de Municipio

      (Ver folio 5) Subrayado del Tribunal.

      Adicionalmente dicha carta contiene una rúbrica autógrafa en señal de su recepción, por ende se le valorará conforme lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo plena prueba de su contenido y existencia, asimismo coloca en evidencia que la parte actora-arrendadora tenía pleno conocimiento de la existencia del procedimiento de consignaciones aperturado a su favor.

   5. Promovió a su favor el valor de la confesión producto de las posiciones juradas que le fueron estampadas a la parte actora, alusivas a la entrega de los inmuebles por parte de la inquilina-demandada en fecha 03/02/2011.

      En tal sentido, quien decide considera que conforme al principio constitucional de acceso a la prueba contenido en el artículo 49.1 CNRBV, este medio de prueba es nulo, toda vez que en virtud del contenido del artículo 416 del Código Procesal Civil, se requiere la citación personal de la parte demandada para que necesariamente proceda al día siguiente su contraparte (actora) a la absolución de las posiciones juradas conforme al principio de reciprocidad. Siendo así las posiciones juradas estampadas a la parte actora por su contraparte son nulas como prueba, como se señalará en amplitud en el capítulo relativo a la nulidad y reposición invocada por la parte actora.

      DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS

      Luego del análisis de los diversos elementos probatorios promovidos por ambas partes con el propósito de probar la veracidad de sus respectivas afirmaciones, quien aquí decide, concluye que:

      (i) Existen tres contratos de arrendamiento suscritos por ambas partes, los cuales tuvieron como objeto los inmuebles de marras; (ii) La existencia de tres distintas cartas o misivas suscritas y enviadas entre las partes relacionadas a la existencia prorroga legal y los ajustes del canon de arrendamiento conforme la cláusula NOVENA del último contrato de arrendamiento; (iii) Existen pagos por concepto de alquileres de los meses correspondientes a octubre, noviembre, diciembre del 2010 y enero de 2011 por un monto de SETENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 71.171,00) consignados en favor de la arrendadora ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; (iv) La parte demandada pagaba las cuotas de gastos comunes de condominio de las oficinas objeto de contratación.

      PRIMER PUNTO PREVIO:

      DE LA CUESTIÓN PREVIA ORD. 6° ART. 346 CPC

      ENLAZADA CON EL ORD. 5° ART. 340 CPC.

      En el escrito de contestación a la demanda INGENIERÍA DE CONSULTA C.A (INCOSTAS), representadas por sus abogados interpusieron a la parte actora la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, enlazado con el ordinal 5° del artículo 340 ibídem, aduciendo que es confusa y contradictoria la narrativa del libelo, respecto a una ambigüedad en su reclamación con relación al cobro de cánones producto del arrendamiento y daños y perjuicios por la presunta terminación anticipada del contrato.

      Según el apoderado del demandado, en el libelo se hace mención al tema de las instalaciones y mejoras del inmueble pero sin determinar con precisión situación que deja en indefensión a su mandante, ya que no precisa si reclama el «cumplimiento» del contrato de arrendamiento, la «resolución» del mismo o el «cobro de bolívares» de una indemnización por daños y perjuicios.

      Por su parte, la actora procedió en su criterio a subsanar mediante escrito el defecto de forma delatado, alegando que la acciones intentadas son el «cumplimiento» del contrato que fue terminado anticipadamente por INCOSTAS; así como el «pago» de los cánones insolutos (octubre, noviembre, diciembre de 2010 y enero, febrero de 2011) producto de la prórroga legal; así como de la cantidad equivalente a un mes de canon de arrendamiento vigente por concepto de indemnización en caso de terminación anticipada del contrato y el monto fijado como indemnización por no restaurar la estructura recibida y destruida por la arrendataria.

      Ahora bien, este Tribunal determina de la lectura del libelo, del escrito contentivo de la cuestión previa de defecto de forma, así como del escrito de subsanación, que la parte actora procedió a determinar con claridad su pretensión y pedimentos subsidiarios contenidos en el libelo, todas ellos derivados de la presunta terminación anticipada de los contratos suscritos, de tal manera conforme lo previsto en los artículos 346 y 350 CPC, se evidencia que la parte actora cumplió con su obligación de subsanar de manera voluntaria el defecto contenido en el escrito libelar y por tanto se desecha esta cuestión previa. Así se decide.-

      SEGUNDO PUNTO PREVIO:

      DE LA NULIDAD DEL PROCESO INVOCADA POR LA PARTE ACTORA

      Alegaron los abogados de la parte demandante en su escrito de fecha 18/12/2012, que el auto de admisión de la demanda, en cuya oportunidad se proveyó sobre la prueba de posiciones juradas que promovieron junto al libelo, está viciado de nulidad ya que al admitirse la absolución de posiciones juradas de su mandante, el tribunal no determinó la persona natural que debía absolver posiciones juradas en nombre de la sociedad mercantil accionante, omisión que le impidió hacer acto de presencia el día de la evacuación de la prueba, por lo tanto, que la causa debe reponerse al estado de admitir nuevamente la demanda y proveer lo conducente.

      En tal sentido, observa quien decide, que este alegato no constituye un motivo útil para decretar la reposición de la causa, ya que desde el momento de admitirse la demanda 21/09/2011 (folios 33) hasta la delación de nulidad 18/12/2012 (folios 274 al 280), trascurrió un (01) año, tres (03) meses y un (01) día, sin que la parte actora se haya percatado del supuesto “error” contenido en el auto de admisión que supuestamente le impidió acudir el día que debía formularle posiciones a su antagonista jurídico (demandada), así como el día que la demandada debía formularle las posiciones que bien tuviera por el principio de reciprocidad. En este punto, observa quien decide que el actor intenta (sin éxito) atacar con esto en una falsa e improcedente nulidad de los efectos de la prueba de posiciones juradas que le fueron estampadas; y no puede alegar su propia torpeza cuando fue él mismo quien las promovió y se comprometió a absolverlas. Así que el argumento del mismo, sobre el tema que el auto no indicaba quien era la persona de la empresa demandante que las absolvería, carece de toda lógica cuando es el propio promovente quien conoce que persona es la que él escoge para absolver por su empresa. Además, jamás le pidió al tribunal por más de un (01) año que le hiciera tal aclaratoria.

      En consecuencia, este alegato de nulidad sería improcedente conforme lo previsto en el artículo 213 CPC, en cual establece:

      …Artículo 213. Las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos…

      (Subrayado tribunal)

      Sin embargo, este Juzgador garantista del derecho a la defensa de las partes en el proceso desde una visión constitucionalista de avanzada, pasa a analizar la delación argüida por la demandante y para ello observa que los artículos 404 y 407 del Código Procesal Civil, establecen:

      …Artículo 404 Si la parte fuere una persona jurídica absolverá las posiciones el representante de la misma según la ley o el Estatuto Social. Sin embargo, el representante de la persona jurídica o el apoderado de ésta, mediante diligencia o escrito, pueden designar a otra persona para que absuelva en su lugar las posiciones…

      …Artículo 407. Además de las partes, pueden ser llamados a absolver posiciones en juicio: el apoderado por los hechos realizados en nombre de su mandante, siempre que subsista mandato en el momento de la promoción de las posiciones y los representantes de los incapaces sobre los hechos en que hayan intervenido personalmente con ese carácter…

      (Subrayado y negrita del Tribunal)

      De la interpretación conjunta y sistemática de las disposiciones legales anteriormente transcritas, se evidencia que nuestra legislación procesal dispone sobre quiénes pueden comparecer a absolver posiciones juradas en nombre de las personas jurídicas que poseen una legitimación pasiva en la práctica de la referida prueba, que a parte del representante legal de la persona jurídica, según las normas antes citados también pueden comparecer al acto los apoderados del mandatario, criterio que armoniza con el contenido del artículo 1.401 del Código Civil, el cual establece: “…La confesión hecha por la parte o su apoderado dentro de los límites del mandado, ante un juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba…”.

      De tal manera, que mal podría la representación judicial demandante excusar su ausencia al acto de evacuación de posiciones juradas (prueba que la misma parte solicitó) alegando para ello un “error” del tribunal que a todo evento y que a su vez utilizó de fundamento para excusar su ausencia injustificada al acto; sin embargo este supuesto error no le impedía al presidente de su representada o a los apoderados judiciales comparecer al mismo, toda vez que sus abogados también conocen del derecho y no requerían de un pronunciamiento expreso en autos para saber cuáles eran las normas procesales aplicables al caso y deducir que al tratarse de la prueba de posiciones juradas tanto el representante legal de la persona jurídica demandante, así como sus apoderados estaban facultados para la evacuación dicha prueba. Y Así se resuelve.

      Queda por resolver entones otro aspecto respecto de las posicione juradas que le fueron estampadas a la parte demandante. En este caso no opera la supuesta reposición que invoca la parte actora; pero si en cambio, a juicio de quien decide, no puede dársele valor probatorio alguno a una prueba evacuada en forma ilegítima, como se explica:

      Es el caso, que el demandado no fue formalmente citado para que absolviera las posiciones juradas (art. 416 CPC), y sin embrago se presentó a juicio y conforme al tribunal al evacuarle sus posiciones; ello significaría, como en efecto sucedió, sorprender a la parte actora quien debió absolver al día de despacho siguiente a la absolución del demandado.

      Este sentenciador sigue de cerca la evolución doctrinal que dimana del llamado principio del debido proceso en la prueba, que se entiende como inseparable del derecho de defensa (Vid. R.R.M.. Nulidades Procesales, Penales y Civiles, Librería Rincón, Segunda Edición, Barquisimeto, 2011, p. 116); a pesar de que algún otro maestro no está de acuerdo en que toda trasgresión del derecho a la prueba necesariamente implique violación al derecho a la defensa, explicando que: “Las transgresiones de derechos fundamentales, al no ser éstos absolutos, pueden ser aceptadas por el perjudicado” (vid. J.E.C.R.. La Prueba Ilegítima por Inconstitucional, Editorial Homero, Caracas, 2012, p. 34.)

      En este caso, el perjudicado por la prueba de posiciones juradas está atacando el acto infectado, lo que quiere decir que le serían aplicables las consideraciones expuestas por Rivera Morales y Cabrera Romero, en el sentido de que se trata de una prueba que no puede surtir efectos en el proceso. En este debate, también nosotros hemos sostenido que el acceder a la prueba violando el debido proceso hace que las pruebas carezcan de valor (Vid. L.A.P.G.. Estudios sobre el Debido Proceso, Editorial Paredes, Caracas, 2011. p. 113); por lo tanto considera este juzgador que aplican las consecuencias directas del artículo 49.1 CRBV en el sentido que no puede concedérsele ningún efecto a la prueba de posiciones juradas, al violar el debido proceso de la parte actora, cuando se evacuó la posición jurada de su contrario sin ser citado y con esto, fue sorprendido al día siguiente por el tribunal al estamparle dichas posiciones juradas.

      Por ende, se declara la nulidad de la prueba, sin que ello tenga efectos repositorios, respecto del proceso que si lo tendrían de faltar alguna formalidad en los trámites de sustanciación ordinaria. En este caso, lo que carece de valor por nulidad es la prueba y no el mismo proceso. Así se decide.

      DEL THEMA DECIDEMDUM

      DEL JUICIO PRINCIPAL Y DE LA RECONVENCIÓN

      1) De la suscripción de los contratos su temporalidad y la prórroga legal.

      La suscripción entre las partes de los contratos fechados el 20/09/2007, 12/12/2008 y 14/10/2009 (folios 14 al 31) por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyo objeto fue el arriendo de las oficinas signadas con las letras y números B-1 y B-2, piso 06, Edificio XEROX, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, no fue un hecho controvertido en el proceso, ya que ambas partes, la actora en el libelo (folio 03 y 04) y la demandada es su escrito de contestación (folios 113 al 115) reconocieron la celebración de los contratos, hecho que releva este punto de pruebas. Sin embargo, debemos analizar la naturaleza temporal del último contrato de arrendamiento fechado el 14/10/2009 (folios 27 al 31) contentivo de las últimas estipulaciones pactadas entre las partes. Siendo así hayamos que su cláusula NOVENA establece:

      …La duración del presente contrato será de UN AÑO (1) FIJO, sin prórrogas, contados a partir del 1° de octubre de 2009 hasta el día 30 de septiembre de 2010, (salvo el derecho a la prórroga legal)…

      (Subrayado del tribunal).

      Se deduce de la estipulación transcrita que el contrato fue celebrado por un (01) fijo e improrrogable desde el 01/10/2009 hasta el 30/09/2010; por lo tanto es a partir del 01/10/2010, cuando comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal como beneficio establecido por el legislador a favor de la inquilina sociedad mercantil INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS S.A.

      Por su parte, los abogados demandantes sostienen con respecto a la prórroga legal que ese lapso debía ser disfrutado en su totalidad por la inquilina y que su decisión de entregar los inmuebles ocasionó la terminación anticipada que tanto arguyen como motivo fundamental de su acción, alegato que se evidencia del siguiente fragmento de su escrito de subsanación de cuestión previa:

      “…En esa carta, INCOSTA se refiere al contrato “legalmente prorrogado”, en virtud de que su término contractual había finalizado el 30 de septiembre de 2010 y había comenzado a usar la prorroga legal. Estando ésta vigente, INCOSTAS, en lugar de disfrutar del contrato el año completo (tenía derecho a la prórroga legal hasta el 30 de septiembre de 2010), decidió terminarlo con anticipación…” (Folios 283 y 284). Subrayado del tribunal.

      Al respecto, debe enfatizar este juzgador que la prórroga legal es de orden público, porque aun cuando la misma no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues es un derecho ejercible únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); el arrendador no puede imponerle al arrendatario la prórroga legal, en contra de su voluntad, ya que cuando nace el derecho de la prórroga legal, el inquilino bien puede no ejercer ese derecho si no lo requiere o no le interesa. Incluso, en caso de querer hace uso de esa prórroga podría hasta hacerlo por todo el tiempo pretendido en la ley especial o por un plazo menor, tal como se desprende del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para este entonces, que se refiere siempre a un plazo máximo (potestativo).

      Otro elemento particular de esta figura jurídica, lo constituye su carácter de obligatoriedad para el arrendador y facultativo para el arrendatario según el artículo 38 LAI, cuando establece: “se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario”, ya que aparte del artículo antes citado, el artículo 40 ibídem contempla que: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”. (Subrayado del tribunal). De lo anterior, se infiere que la prórroga legal no solo es renunciable por el propio arrendatario, desde que surge el derecho de disfrutarla, sino también por el hecho del incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales.

      En el marco de las observaciones anteriores, este tribunal concluye que la parte demandante yerró al establecer que su inquilina (INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS S.A.) había terminado de manera anticipada el contrato, toda vez que durante el lapso temporal fijo o contractual del mismo que transcurrió desde el 01/10/2009 hasta el 30/09/2010, no se evidenció de los autos, ni la parte actora aportó prueba alguna que demuestre que la parte demandada haya interrumpido o suspendido de alguna forma el contrato en su lapso fijo natural, caso contrario donde sí se aplicarían las penalidades contractuales en su contra.

      La confusión interpretativa que incurre la actora, surge del hecho que iniciada la prórroga legal del contrato, dos (02) meses luego de iniciado el período de prórroga legal, el inquilino le notificó su deseo de no continuar con el contrato y “terminarlo de manera anticipada” conforme la cláusula DÉCIMA, basados en que dicha estipulación reza:

      …LA ARRENDATARIA podrá terminar anticipadamente el presente contrato previa notificación por escrito a LA ARRENDADORA con por lo menos noventa (90) días de anticipación y pagara a la ARRENDADORA como indemnización el equivalente a un (1) mes de canon vigente para el momento de la entrega, más la cantidad mencionada en la cláusula NOVENA si no hubiese hecho las remodelaciones…

      (Subrayado del tribunal).

      Ahora bien, de su lectura e interpretación concatenada a la aplicación del artículo 38 LAI, se concluye que esta “terminación anticipada” es aplicable solamente al lapso fijo temporal de un (01) año del contrato, ya que si bien durante el lapso de prórroga se mantienen las estipulaciones del contrato, no podemos dejar de lado el hecho que la notificación de fecha 04/11/2010, se efectuó estando dentro del lapso de la prórroga legal y no en el lapso convencional, hecho que modifica la situación, ya que en el lapso de la prórroga legal la inquilina bien puede hacer uso de la misma en su totalidad o no por ser un derecho potestativo o renunciable para ella, caso que sucedió con la inquilina INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS S.A.

      Desde esta perspectiva, se aprecia que no existe “terminación anticipada del contrato” como intentó sostener indebidamente el actor. De tal manera que al haber fenecido de manera íntegra el lapso convencional fijo de un (01) año pactado entre las partes por la simple acción del tiempo, sin verificarse el supuesto incumplimiento delatado por la actora, no le es aplicable a la inquilina la indemnización equivalente a un (1) mes de canon vigente contenida en la cláusula DÉCIMA petición contenida en el particular tercero del petitorio. Así se decide.-

      2).- De la falta de pago de los cánones arrendaticios.

      En cuanto a los cánones de arrendamiento reclamados en el libelo, particular primero del petitorio (folio 07), quien decide, observa que la arrendadora reclama como insolutos los meses correspondientes a octubre, noviembre, diciembre de 2010, enero y febrero de 2011, a razón de OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 84.630,00) pensiones arrendaticias imputables al período de la prorroga legal (01/10/2010 al 30/09/2011).

      Sobre este particular deben efectuarse las siguientes consideraciones:

      Durante la prórroga legal, permanecen vigentes las mismas obligaciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, ya que así lo dispone el artículo 38 de la LAI, “…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”. Sin embargo, el principio de inmutabilidad de las obligaciones recíprocas contenido en este dispositivo legal no es absoluto en cuanto al canon de arrendamiento se refiere, pues de no hallarse el inmueble arrendado exento de regulación, el precio del canon puede variar en orden a la regulación administrativa que fije el monto máximo a pagar por el inquilino o si el inmueble está libre de regulación serán las partes (arrendador/inquilino) quienes deban fijar el monto máximo del canon conforme al principio de voluntad de contratación.

      Observa este juzgador que aun cuando las oficinas objeto de arriendo estuvieses sujetas al procedimiento de regulación por ante el órgano administrativo pertinente, no consta en autos algún elemento de prueba que demuestre que alguno de los interesados haya demostrando que se trata de un inmueble con esas características; y tampoco que hubieran solicitado la regulación del canon por ante la Dirección de Inquilinato; por el contrario se evidencia que ambas partes en el lapso convencional del último contrato de arrendamiento 14/10/2009, específicamente en la CLÁUSULA SEGUNDA fijaron de común acuerdo el canon de arrendamiento conforme al principio de autonomía de voluntad de contratación (art. 1.159 CC), tal como se desprende de sus propios alegatos.

      En consecuencia, este sería el monto de la última pensión arrendaticia fijada por las partes durante el lapso de la prórroga a los efectos que la arrendataria cumpla con su obligación contenida en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Sin embargo, de la lectura de la CLÁUSULA NOVENA tenemos que se establecieron una serie de mecanismos tendientes a preveer el posible uso por parte de la inquilina del beneficio de la prorroga legal que le otorga la ley, con el propósito que se incrementara la suma de dinero establecida como canon de arrendamiento en la cláusula segunda.

      En primer lugar, se estableció que la pensión arrendaticia se incrementaría de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) fijado por el Banco Central de Venezuela y en segundo lugar, que operaría un aumento del canon en un cincuenta por ciento (50%) de su valor, así como una serie de montos alusivos a penalidades que tienen que ver con la entrega de los inmuebles dentro y fuera del lapso de la prórroga legal, aplicables solo en caso de vencerse el lapso de prórroga legal.

      A criterio de quien juzga, la cláusula NOVENA materializa una práctica de incremento desproporcional del canon de arrendamiento (no siendo esta misma estipulación donde se pactó la pensión arrendaticia) con el fin de coaccionar al inquilino a pagar un monto muy superior a lo pactado, por el hecho de hacer uso de la prórroga legal, (que es de orden público).

      De manera tal que la cláusula NOVENA es nula en si misma toda vez que implica la renuncia, disminución y menoscabo de los derechos consagrados por el legislador en protección del arrendatario, ya que pretende que el inquilino pague un aumento desmesurado implícito de interés por el simple hecho de gozar del beneficio de prórroga otorgado por la legislación en su protección, nulidad que encuentra su asidero legal en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cual establece:

      …Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…

      (Subrayado del tribunal).

      Ahora bien, en cuanto al pago de los meses reclamados como insolutos correspondientes a los octubre, noviembre, diciembre de 2010 y enero, febrero de 2010, la parte demandada probó que las pensiones alusivas a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2010 y enero de 2010, fueron depositadas en el expediente No. 2010-1717, llevado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a favor de la sociedad mercantil GRUPO PUNTO ALTO C.A., (parte actora) hecho que es de su conocimiento ya que citó al libelo de la demanda parte de la carta de fecha 24/01/2011 que le remitiera la arrendataria donde le notificada de la existencia de las consignaciones a su favor (folios 05 del libelo), siendo así se tienen las consignaciones como legítimamente efectuadas conforme el artículo 53 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por la demandada y en estado de solvencia conforme lo previsto en el artículo 56 ibídem, quedando el derecho del arrendatario de reclamar o no los pagos que habría hecho al margen de lo que supuestamente debió ser regulado.

      Con respecto al mes de febrero de 2010, se desprende de los autos que según la carta de fecha 24/01/2011 (folio 307) dirigida por la parte demandada a la sociedad mercantil GRUPO PUNTO ALTO C.A, la cual fue firmada en señal de aceptación y citada por la parte actora a su libelo (folio 05), la inquilina hizo entrega de los inmuebles en cuestión en fecha 03/02/2011, siendo así el mes alusivo a febrero de 2011 no se causó, ya que al tratarse de un tipo de obligación como es el arrendamiento de tracto sucesivo que se causa de manera mensual es necesario que se cumpla el mes respectivo de goce y uso en posesión de la cosa para exigir el pago de dinero en contraprestación, de manera que la parte demandada no disfrutó de ese mes de arriendo y por ende que no debe tal concepto. Así se decide.-

   3. De los daños y perjuicios producto de la falta de reparación de los inmuebles.

      Al respecto, sostiene la accionante que la inquilina para realizar las actividades comerciales a las cuales se dedica debió adecuar el área interna de las oficinas objeto de arriendo y según lo pactado en el contrato en la cláusula TERCERA, una vez finalizara la relación contractual la inquilina debía restaurar y reparar las oficinas a su estado inicial. En caso contrario conforme la cláusula NOVENA, debía pagar a la arrendadora la cantidad única, cierta e inmodificable de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00).

      Ahora bien, para este juzgador resulta meridianamente claro la suscripción de esta obligación, sin embargo existe un problema de insuficiencia probatoria en perjuicio de la parte demandante, ya que no trajo al proceso ningún elemento de prueba, más allá de simples afirmaciones, pero sin demostrar que el inmueble estaba deteriorado cuando lo recibió de manos de la arrendataria. A tal efecto debió practicar al inmueble una inspección extra-extralitem, una experticia o algún otro medio que le permitiría probar los supuestos daños ocasionados al inmueble, necesarios para llevar al Juez a la convicción de la veracidad de sus afirmaciones, y que solo se limitó a señalarlas en el libelo. Es decir, no consta mi acta de recuperación de las oficinas que demuestre el supuesto mal estado.

      No obstante esta observación, en cambio, la demandada evacuó inspección en juicio (art. 473 CPC) a los inmuebles de marras, donde el Tribunal pudo apreciar de forma directa al momento de su práctica (25/01/2013 folios 324 al 236), que las oficinas B-1 y B-2, estaban ocupadas por la sociedad mercantil PROYECTO WAYRA C.A, en carácter de arrendataria desde el 22/11/2011, empresa que ejercía con normal desenvolvimiento sus actividades comerciales al momento de practicarse la inspección. Asimismo se constató que las distintas aéreas que constituyen las oficinas en cuestión (ver reproducciones fotográficas folios 328 al 336) se encontraban en perfecto estado de conservación a nivel de pisos, paredes, techos, pintura, instalaciones eléctrica y sanitarias, sin apreciarse por lo menos a simple vista los daños y destrozos supuestamente ocasionados por la antigua inquilina (INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTA S.A) al inmueble.

      Esta circunstancia de que haya un nuevo arrendatario en lugar que antes ocupaba el hoy inquilino demandado, lleva a este juzgador a estudiar los alcances de la cláusula NOVENA, que establecía en caso de no realizarse las reparaciones respectivas:

      …Queda entendido que si al finalizar el contrato un tercero estuviese interesado en arrendar EL INMUEBLE en el estado en que se encuentra, es decir, sin las reparaciones señaladas, LA ARRENDATARIA quedará liberada de la obligación de restaurarlo como lo prevé este documento…

      subrayado nuestro.

      Por otra parte, la carta de fecha 04/11/2010, marcada “E” folio 32, cuyo contenido goza de pleno valor probatorio emitida por la demandada a la sociedad mercantil GRUPO PUNTO ALTO, la arrendataria le manifestó que:

      …De todas formas, conforme a las previsiones contractuales, dentro de dicho plazo presentaremos a esa empresa, a un tercero interesado en arrendar el inmueble, en las condiciones vigentes, y en el estado en que se encuentra, quedando así INCOSTAS liberada de compromisos adicionales inclusive el de restauración…

      De la interpretación de la cláusula y el contenido de la misiva podría vislumbrarse el hecho que ese tercero interesado relevó de la obligación a la inquilina demandada, tomando en consideración que la inquilina actual está dentro del inmueble desde el 22/11/2011, fecha en la cual TELCEL C.A, le cedió a PROYECTO WAYRA C.A el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28 de septiembre de 2011, (dos días antes de finalizar el lapso de prórroga de INCOSTAS C.A); sin embargo este es un hecho circunstancial que no goza de fuerza, dejando la carga de la probanza de los destrozos y reparaciones en cabeza del actor quien alegó su existencia y pidió el cumplimiento de la obligación (art. 1.354 CC), razón por la cual este juzgador se ve impedido de fallar a favor de la parte actora en virtud a la insuficiencia probatoria en el proceso y el principio de congruencia, ya que no promovió ningún medio de prueba al proceso que demostrara sus alegatos consistentes en el supuesto el estado de deterioro del inmueble luego de su entrega ya que las partes no suscribieron algún acta de entrega que permita a este juzgador tener ideas de las condiciones del mismo al momento de su entrega.

      DE LA RECONVENCIÓN POR REINTEGRO DEL PAGO DE

      CUOTAS DE CONDOMINIO POR PAGOS INDEBIDOS

      Alega la parte demandada-reconviniente el presunto pago indebido de las cuotas de condominio comprendidas desde el 06/03/2008 hasta 28/09/2010, alegado a su favor que la obligación corresponde a la propietaria del inmueble (GRUPO PUNTO ALTO C.A) conforme lo establecido en los artículos 7, 11, 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad H.y.q. el pago de las cuotas de condominio van vinculados a la propiedad, al ser obligaciones procter rem invisibles correspondientes al inmueble.

      Así las cosas, los gastos que genere el condominio, lo asume el propietario de la cosa inmueble frente al resto de los co-propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, este juzgador no comparte la idea del arrendatario que se trata de una obligación que puede asumir como inquilino. Estas consideraciones las ha vertido este juez de carrera en otros fallos, en donde ha defendido la tesis que si bien los gastos del condominio son directamente atribuibles a la propiedad, también, que no existe impedimento legal alguno para ceder esta obligación (derivada de la cosa), respecto del arrendador al arrendatario.

      Suficientes razones de peso operan en ese sentido, sobre todo en el distorsionado mercado inmobiliario venezolano, en donde muchas veces, algunos inmuebles (regulados sus cánones de arrendamiento), son estos últimos tan ínfimos e irrisorios que muchas veces son gastos de condominio son mayores, cuestión esta absurda que no puede ser consentida por el estado social.

      Entonces, en el presente caso, le es dable al arrendador poder ceder este gasto al arrendatario, y así compensar la pérdida cada vez más del poder adquisitivo de lo que recibe por canon de arrendamiento. Asumiendo el criterio que aquí se defiende, se observa que en este caso la inquilina pagaba las cuotas de condominio, cuestión que quedó suficientemente probado en autos.

      Ahora bien, no obstante tal precisión, es necesario analizar el contenido de la cláusula DUODÉCIMA del último contrato en la cual se fundamenta la parte actora-reconvenida para alegar la existencia de esa obligación en cabeza del inquilino, cuya estipulación reza así:

      …Será por cuenta y responsabilidad de LA ARRENDATARIA los gastos por concepto de: aseo urbano, consumo de agua, servicio telefónico, servicios de energía eléctrica, o cualquier otro servicio a él imputable…

      (Folio 29) (Subrayado y negrita del Tribunal)

      De su contenido, se colige que la obligación de pago de las cuotas de gastos comunes por condominio no está expresamente pactada en dicha estipulación, donde se limita a establecer “cualquier otro servicio a él imputable”. En este aspecto, si fuera el caso que el inquilino ha asumido los pagos de condominio, supone un pago de lo indebido, ya que interpreta quien decide (en base al art. 14 CPC), que el contenido de la referida cláusula no es elemento suficiente para deducir de allí expresamente la supuesta obligación de pago del condominio. Adicionalmente, puede entenderse que generado por condominio constituye un «gasto» común de condominio, que no puede ser homologable a los «servicios» que generen los inmuebles por electricidad, agua, aseo, etc.

      Por todo lo anterior, no siendo una obligación formalmente asumida por el inquilino el pago de los gastos de condominio, a criterio de este juzgador es procedente en derecho la reconvención por pago de lo indebido de las cuotas de condominio, fundado en el artículo 1.178 del Código Civil. Así decide.-

      En cuanto a la impugnación a la cuantía efectuada por la parte actora-reconvenida en su escrito de contestación a la demanda de mutua petición, este Tribunal considera conforme lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que la demandada-reconviniente debió estimar efectivamente su pretensión en base al total de las planillas de condominio reclamadas en pago indebido o ilegal, es decir, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 119.924,96) y no la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) equivalentes a dos mil setecientas setenta y siete unidades tributarias (2.777 UT). En consecuencia, es procedente la impugnación a la estimación de la cuantía formulada por la parte actora-reconvenida, siendo el monto a repetir a la demandada-reconviniente la cantidad CIENTO DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 119.924,96). Así se decide.-

      III

PARTE DISPOSITIVA

En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la cuestión previa de defecto de forma contenida en el ordinal 6° art. 346 del Código Procesal Civil, enlazada con el ord. 5° art. 340 ibídem, propuesta por la sociedad mercantil INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS, S.A, contra la sociedad mercantil GRUPO PUNTO ALTO C.A., en virtud que fue debidamente subsanada.

SEGUNDA

SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR COBRO DE BOLIVARES POR DAÑOS Y PERJUICIOS derivados de la relación arrendaticia intentará la sociedad mercantil GRUPO PUNTO ALTO C.A., contra la sociedad mercantil INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS, S.A. Así se decide.-

TERCERO

CON LUGAR la demanda de reconvención que por reintegro en la cancelación de las cuotas de condominio por concepto de pagos indebidos que intentará la sociedad mercantil INGENIERÍA DE CONSULTA INCOSTAS, S.A. contra la sociedad mercantil GRUPO PUNTO ALTO C.A. Así se decide.-

Como consecuencia de ello, se condena a la parte demandante-reconvenida a devolver las sumas pagadas por la demandada-reconviniente por concepto de cuotas de condominio que asciende a la suma de CIENTO DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 119.924,96). Así se decide.-

CUARTO

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con el artículo 274 del Código Procedimiento Civil. Así se decide.-

Habiendo sido dictada la presente SENTENCIA FUERA DEL LAPSO NATURAL, será necesaria la notificación de las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de mayo del dos mil quince (2015). Año 205º y 156º

EL JUEZ PROVISORIO

ABG. L.A.P.G.

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. C.D..

En esta misma fecha, siendo las ________________ se registró y publicó la presente decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, quedando anotada en el libro diario bajo el Nº _____.

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. C.D..

LAPG/CD/José Angel.

AP11-M-2011-000375.-