Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Abril de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Treinta (30) de A.d.D.M.N. (2009)

198º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000061

SENTENCIA DEFINITIVA

(RECURSO-CIVIL-FUERA DEL LAPSO)

Vistos

, sin Informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ASUNCIÓN, S.C., inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio El Hatillo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 29 de Abril de 1997, bajo el N° 49, Tomo 8, representada por el ciudadano H.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-1.897.038, en su condición de Administrador.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos J.C.Y.C., C.M.M.L. e I.G.D.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 69.543, 97.035 Y 72.645, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Empresa Mercantil GRÁFICAS LOS HERMANOS TAMI QUINTERO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 05 de Diciembre de 2000, bajo el N° 54, Tomo 272-A-Sgdo., representada por el ciudadano R.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-5.618.549, en su condición de Director Gerente.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano ROSENKRANS R.Z., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 37.326.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTIO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta en fecha 13 de Julio de 2004, por la Empresa INMOBILIARIA ASUNCIÓN S.C., a través de sus co-apoderados judiciales abogados C.M.M.L. y J.C.Y.C., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en contra de la Empresa GRÁFICAS LOS HERMANOS TAMI QUINTERO, C.A., por presunta falta de pago del canon de alquiler, entre otros.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 18 de Abril de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno correspondiente.

En fecha 02 de Mayo de 2007, la co-abogada accionante consignó los fotostátos relativos para la elaboración de la compulsa respectiva, la cual fue librada en fecha 04 de ese mismo mes y año.

En fecha 23 de Mayo de 2007, el ciudadano J.I., en su condición de Alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio J.M.V., dejó constancia de haber hecho efectiva la citación personal de la parte demandada, consignando el recibo firmado a los fines de ley.

En fecha 25 de Mayo de 2007, compareció la parte accionada a través del ciudadano R.T., asistido de abogado y presentó escrito mediante el cual, dio contestación a la demanda, reconoció la deuda arrendaticia opuesta y consignó recaudos. En fecha 28 de Mayo de 2007, compareció el citado ciudadano asistido de abogado y presentó escrito mediante el cual, expresó dejar sin efecto el escrito que presentó en fecha 25 del mes y año en comento, dio contestación a la demanda, opuso cuestiones previas, reconoció la deuda arrendaticia opuesta y reconvino a la parte actora. En fecha 01 de Junio de 2007, el Tribunal de la causa admitió la referida reconvención y ordenó citar a la parte actora reconvenida. En fecha 07 de Junio de 2007, la parte actora asistido de abogado apeló del citado auto en virtud de la citación ordenada.

En fecha 25 de Junio de 2007, el Tribunal Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante auto subsanó el error de la citación de la parte demandada y ordenó notificar de ello a las partes a fin que a la constancia en autos de la última notificación tenga lugar el acto de la reconvención al segundo (2°) día de despacho siguiente y declaró sin lugar la apelación. En fecha 27 de Junio de 2007, el abogado de la parte accionada apeló del comentado auto, cuyo recurso fue oído en un solo efecto el día 28 del mismo mes y año, ordenando la remisión de las correspondientes actuaciones previa la consignación de los fotostátos respectivos.

En fecha 03 de Julio de 2007, la representación actora presentó escrito donde se opuso a las cuestiones previas opuestas y dio contestación a la reconvención.

Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las pruebas que consideraron a favor de sus defendidos siendo admitidas en su oportunidad.

En fecha 30 de Julio de 2007, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, demanda y extinguido la instancia.

En fecha 01 de Agosto de 2007, la representación de la parte actora, apeló de la sentencia ante el A Quo, recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 03 del mismo mes y año, por lo que se remitieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor, el cual, después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual en fecha 22 de Octubre del año en referencia repuso la causa al estado de dictarse nueva sentencia donde se de oportunidad de subsanar la cuestión previa que sea declarada con lugar.

En fecha 19 de Noviembre de 2007, el Juez Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se inhibió de seguir conociendo la presente causa y ordenó las remisiones correspondientes a tales respectos.

En fecha 15 de Febrero de 2008, la Juez Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, recibió el expediente en ocasión a la inhibición planteada, se abocó a su conocimiento ordenando su notificación, y fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente para dictar sentencia a la constancia en autos de la última notificación que de las partes se hiciere.

En fecha 31 de Marzo de 2008, el Juzgado Noveno de Municipio de la referida Circunscripción Judicial, dictó sentencia donde declaró con lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la contenida en el Ordinal 8° eiusdem. En fecha 12 de Mayo de 2008, la representación actora presentó escrito donde alega subsanar la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 ibídem.

En fecha 18 de Noviembre de 2008, el referido Tribunal declaró debidamente subsanada la cuestión previa relativa al Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin lugar la reconvención y con lugar la demanda.

En fecha 16 de Diciembre de 2008, el apoderado de la parte demandada se notificó de la sentencia en referencia, apeló y formuló argumentaciones.

En fecha 19 de Enero de 2009, la representación actora solicitó medida de secuestro, para cuyo pronunciamiento el Juzgado de la causa le exigió la constitución de fianza suficiente a ser consignada dentro de los tres días de despacho siguientes a tal providencia.

En fecha 10 de Febrero de 2009, el A Quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la representación demandada y ordenó la remisión del expediente al Tribunal Superior respectivo, el cual, previa distribución de Ley, asignó su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, recibiéndolo en fecha 31 de Marzo de 2009, y fijando el décimo (10°) día de despacho para dictar sentencia

Ahora bien, en vista que la sentencia no fue dictada dentro de su lapso legal, esta Alzada procederá a notificar a las partes de la misma con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional del debido proceso; ello en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 ibídem, por lo cual, pasa a resolver la presente controversia, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

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Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda el apoderado de los demandantes, pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito desde el día 01 de Junio de 2005, entre su representada, en su carácter de arrendadora, y la demandada empresa GRÁFICAS HERMANOS TAMI QUINTERO, en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble constituido por un Local Comercial distinguido con el N° 3 del Edificio Rioja, ubicada en el Pasaje A.d.S.G., Municipio Libertador del Distrito Capital, por cuanto la misma ha sido incumplida ya que ésta última dejó de pagar el canon de alquiler correspondiente a los meses de Diciembre de 2006 hasta Marzo de 2007, ambos inclusive, adeudando la cantidad de Dos Mil Ciento Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs.F 2.100,40) a razón de Quinientos Veinticinco Bolívares con Diez Céntimos (Bs.F 525.10) mensuales, conforme la reconversión monetaria actual, cuyo pago reclama; más los Gastos de Mantenimiento a razón de Sesenta Bolívares (Bs.F 60,oo); más el Servicio de Vigilancia Privada a razón de Ciento Veinte Bolívares (Bs.F 120,oo), lo cual arroja la cantidad de Setecientos Cinco Bolívares con Diez Céntimos (Bs.F 705,10) que al sumarle el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) a la tasa del catorce por ciento (14%) a razón de Noventa y Ocho Bolívares con Setenta y Un Céntimos (Bs.F 98,71) para esa fecha se tiene como resultado la cantidad de Ochocientos Tres Bolívares con Ochenta y Un Céntimos (Bs.F 803,81); más los intereses moratorios calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, a razón de Ocho Bolívares Cuatro Céntimos (Bs.F 8.04) cada uno, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble así como la condenatoria en costas y costos procesales.

Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs.F 4.000,oo), conforme a la actual reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional.

Fundamenta la demanda en el Artículo 1 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.594 del Código Civil, concatenado con los Artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil.

Pidió al Tribunal A Quo decretar medida de secuestro sobre el inmueble arrendado. y por último la declaratoria con lugar de la acción en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

Así las cosas, el Tribunal observa de autos que cumplida la actividad citatoria correspondiente y llegada la oportunidad para el referido acto de contestación de la demanda, en fecha 28 de Mayo de 2007, compareció la parte accionada a través del ciudadano R.T., asistido de abogado y presentó escrito mediante el cual, expresó dejar sin efecto el escrito que presentó en fecha 25 del mes y año en comento; rechazó, negó y contradijo tanto en los hecho como en el derecho todo lo alegado en la demanda; reconoció, admitió y convino en los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, al sostener que en ningún momento se ha negado a pagarlos, afirmando que ha sido insistente en solicitar a la arrendadora que le reciba el pago del canon de arrendamiento, siendo infructuoso por cuanto la misma no pasa por el local alquilado para hacer efectivo el pago.

Alega que la parte actora mantiene una deuda de agua desde el año 1990, por la suma de Seis Mil Ochocientos Ochenta y Nueve Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs.F 6.889,04) y que por ello alega que el local en comento no se le entregó en perfectas condiciones de uso y con todos los servicios necesarios para el disfrute y goce del arrendatario.

Aduce que la arrendadora viola la Cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento por cuanto el inmueble nunca contó con el servicio de agua, ni antes ni después de la entrada en vigencia del mismo, invocando los Artículos 1.167, 1.168, 1.579, 1.585, 1.586, 1.587 y 1.589 del Código Civil.

DE LA RECONVENCIÓN Y SU CONTESTACIÓN

En el mismo acto de contestación de la demanda la Empresa accionada, opuso formal reconvención en contra de la parte actora la inexistencia de la obligación verbal de gastos de mantenimiento por servicios de limpieza del local arrendado; por la inexistencia de la cláusula contractual de servicios de vigilancia privada en la vía pública en la parte de afuera del local comercial de autos, ya que tal seguridad de la vía pública del Municipio Libertador es competencia constitucional y legal del Alcalde de Caracas, solicitando su nulidad; a que instale en el inmueble arrendado el medidor de agua tal como lo ordena la Ley de Saneamiento de Agua Potable, ya que así puede determinarse la cantidad de agua que consume el local alquilado. Estimó la reconvención en la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs.F 1.000,OO).

Por último solicitó que declare sin lugar la demanda; que se constriña a la arrendadora a cumplir con la obligación de dotar del suministro de agua e instalaciones de tuberías de aguas blancas y negras al local arrendado; se le autorice de acuerdo al Artículo 1.168 del Código Civil, a mantener en suspenso su obligación de pago del canon de arrendamiento hasta tanto la arrendadora cumpla con sus obligaciones; a que se declare, según el Artículo 1.589 eiusdem, ilegal el pago de Sesenta Bolívares (Bs.F 60,oo) por concepto de mantenimiento de los locales que en forma verbal dice la actora se acordó, y en consecuencia se proceda a su reintegro y concluye pidiendo se declare sin lugar la cautelar de secuestro solicitada por la parte actora.

Por su parte la representación actora, en fecha 03 de Julio de 2007, presentó escrito donde, entre otras argumentaciones, respecto a la referida reconvención, rechazó el alegato de que sea declarada la inexistencia de la obligación verbal relacionada con el pago de gastos de mantenimiento por servicio de limpieza, en razón que así fue aceptada al comienzo de la relación locataria; rechazó que se declare la inexistencia de la Cláusula Séptima Literal “J” por cuanto la misma fue pactada al momento de suscribir el contrato y por último pidió se declare sin lugar la reconvención.

Planteadas como han sido ambas controversias, es menester pasar a analizar las pruebas traídas a los autos por las partes; con el objeto de resolver los conflictos planteados y así poder emitir pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, y a tales respectos observa:

DE LA CUESTIÓN PREVIA

La parte accionada opuso las cuestiones previas que indican los Ordinales 6º y 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas al defecto de forma de la demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida por el Artículo 78 eiusdem, y en vista que el Artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, pauta de manera expresa que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los Ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del Artículo 346 eiusdem, no tendrá apelación, queda en consecuencia a cargo de esta Instancia sólo verificar mediante la presente decisión, la procedencia o no de las pretensiones opuestas, y en atención a los anteriores lineamientos, pasa a examinar los elementos probatorios traídos a los autos por las partes y de acuerdo a ello emitirá su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, de lo cual observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

La representación actora reconvenida acompañó a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:

A los folios 7 al 9 del expediente riela poder que otorgó la parte actora en fecha 29 de Marzo de 2007, J.C.Y.C., C.M.M.L. e I.G.D.A., por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta, bajo el Número 23, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y en vista que el mismo no fue cuestionado por la parte demandada, es valorada plenamente por el Tribunal de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.363, 1.357 y 1.359 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce los citados profesionales del derecho en nombre de su poderdante, y así queda establecido.

A los folios 10 al 14 del expediente contrato de arrendamiento autenticado suscrito en fecha 21 de Julio de 2005, entre la INMOBILIARIA ASUNCIÓN, S.C., representada por su Administrador ciudadano H.V., en su condición de arrendadora y la Empresa GRÁFICAS LOS HERMANOS TAMI QUINTERO, C.A., representada por su Director Gerente, ciudadano R.T., en su carácter de arrendataria del bien inmueble de marras identificado up supra, el cual al haber sido reconocido por la parte demandada, el Tribunal le otorga valor probatorio conforme lo pautado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por lo cual tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, y en consecuencia aprecia que ambas partes acordaron que su duración sería de un (1) año fijo, contado a partir del día 01 de Junio de 2005, prorrogable automáticamente por períodos iguales de un (1) año siempre y cuando una de las partes no le notifique a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de dicho término o cualquiera se sus prórrogas, su deseo de no continuar con el contrato; e igualmente pactaron un canon mensual por la cantidad de Quinientos Veinticinco Bolívares con Nueve Céntimos (Bs.F 525,09) pagadero por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente, cuyo atraso en el pago se aplicaran los intereses moratorios calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, o podrá la arrendadora solicitar la resolución del contrato, según las Cláusulas Tercera, Cuarta y Quinta, y así se decide.

También observa el Tribunal que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre a este Tribunal en forma fehaciente que una de las partes le haya dado aviso a la otra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del termino fijo, su voluntad de darlo por terminado, por lo cual evidentemente queda demostrado que el contrato de arrendamiento de marras se ha venido renovando automáticamente desde el día 01 de Junio de 2005, hasta la fecha de interposición de la demanda, de lo cual se entiende que la relación inquilinaria en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y en razón de ello califica el contrato de arrendamiento de autos, como un vínculo locativo con determinación de tiempo, y así queda establecido.

Riela a los folios 27 y 28 del expediente carta compromiso de pago y factura de consumo de agua, emanadas de Hidrocapital, a nombre del ciudadano W.V., las cuales son adminiculadas con las instrumentales que en copias fotostáticas cursan a los folios 76, 77 y 78 del expediente, y en vista que las mismas se refieren a un tercero ajeno a la relación procesal que no fue llamado a juicio para ratificar su contenido se desecha del proceso conforme lo determina el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Durante la etapa probatoria la representación demandada reconviniente de manera específica promovió en el capitulo primero del escrito de pruebas el mérito favorable que se desprende de los autos. Sobre este punto en particular, el Tribunal observa que por auto de fecha 11 de Julio de 2006, cursante al folio 63 del expediente, el A Quo le observó al promovente que ello no constituye medio probatorio alguno, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Alzada considera que es improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.

En cuanto a la prueba de Inspección Judicial contenida en el capitulo segundo se observa que la misma fue evacuada en fecha 19 de Julio de 2007, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde, entre otras determinaciones, dejó constancia que el inmueble de marras no posee medidor de agua potable, a la cual, si bien le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, no la aprecia en derecho, en vista que de la propia Cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento se evidencia en forma fehaciente que para la fecha en que se dio inició la relación arrendaticia bajo estudio, el inmueble contaba con tal servicio, no siendo imputable ese hecho al demandante, y así se decide.

La parte demandada, con respecto al capitulo tercero del escrito de pruebas, consignó al folio 69 del expediente Comprobante de Recepción de Denuncia propuesta por el ciudadano TAMI RAFAEL (GRÁFICAS LOS HERMANOS TAMI QUINTERO) contra INMOBILIARIA ASUNCIÓN, bajo la Denuncia N° DEN-001028-2007-0101, de fecha 08 de Junio de 2007, con la observación de esperar notificación de la Sala de Conciliación y Arbitraje, la cual es adminiculada al escrito dirigido por el referido ciudadano al Director y Demás Miembros del Instituto para la Defensa y Educación del Usuario a al duplicado de tal denuncia cursantes a los folios 70 al 73 del expediente, y en vista que de la revisión que se les hiciera a la referida denuncia y al comentado escrito tenemos que de la primera no se evidencia por que concepto se formuló tal denuncia y del escrito no emana que haya sido recibido por el la institución en comento, por lo cual inevitablemente se desechan del proceso, y así se decide.

En cuanto al capitulo cuarto relativo a prueba de informes se observa que el Tribunal A Quo negó su admisión por considerar que no aporta ningún tipo de convencimiento útil sobre los hechos controvertidos.

Con relación al capitulo quinto concerniente a la prueba de exhibición de documento la parte demandada consignó a los 74 y 75 del expediente Facturas de Pago por concepto de Servicio de Vigilancia del mes de Diciembre de 2005, Alquiler, Mantenimiento y Vigilancia relativas al mes de Noviembre de 2006, y en vista que no fue evacuada tal exhibición conforme al auto de fecha 26 de Julio de 2007, cursante al folio 89 del expediente, por lo cual no hay prueba que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.

La representación actora consignó al folio 87 del expediente copia al carbón de Factura de Pago por concepto Alquiler, de Servicio de Mantenimiento y Vigilancia relativos al mes de Septiembre de 2006, y de la revisión que se realizara a la misma se evidencia que contiene anotaciones manuscritas sobre la cancelación de tales rubros conjuntamente con impresiones digitalizadas, por lo cual se debe concluir que la misma constituye un registro o papel doméstico que no hace fe a favor de quien la produjo por lo cual se desecha del proceso conforme lo establecido en el Artículo 1.378 del Código Civil, no siendo este un medio de prueba idóneo autorizado por la Ley para ello, y así se decide.

Ahora bien, analizadas como han sido las probanzas anteriores, pasa este órgano jurisdiccional a pronunciarse sobre el fondo de las controversias planteadas, en los términos siguientes:

Se observa de autos que la pretensión contenida en el escrito libelar va dirigida a resolver el contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental, al sostener la parte accionante que la empresa demandada adeuda, el canon de alquiler correspondiente a los meses de Diciembre de 2006, Enero, Febrero y Mazo de 2007; más Gastos de Mantenimiento; más el Servicio de Vigilancia Privada; más intereses moratorios calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

Así las cosas, también observa el Tribunal que si bien el representante legal de la empresa accionada rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos, como en el derecho, todo lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda, es igualmente cierto que manifestó en forma expresa e inequívoca reconocer, admitir y convenir en los cánones de arrendamientos demandados, al sostener que en ningún momento se ha negado a pagarlos, lo cual hace contra ella plena prueba en su contra a ese respecto, conforme lo pautado en el Artículo 1.401 del Código Civil, por lo cual resulta ineludible determinar que la pretensión resolutoria fundada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2006, Enero, Febrero y Marzo de 2007, a razón de Quinientos Veinticinco Bolívares con Nueve Céntimos (Bs.F 525, 09) cada mensualidad, ha quedado probada en este juicio, consecuencialmente el pago del interés moratorio del canon de alquiler calculado a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, dada su insolvencia, pues, tampoco se evidencia de autos que se haya amparado en el postulado contenido en el Artículo 51 de la Ley Especial, y así se decide.

Con respecto al concepto denominado Gastos de Mantenimiento a razón de Sesenta Bolívares (Bs.F 60,oo), el Tribunal lo declara improcedente en derecho, en vista que ni al contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental de la acción, ni a las actas procesales que conformen el presente expediente, se evidencia en ninguna forma de derecho, que las partes contratantes hayan convenido en el pago de tal conceptos para que se le pueda atribuir a la parte demandada por el alquiler del inmueble de marras, y así queda establecido.

En relación al concepto denominado Servicio de Vigilancia Privada a razón de Ciento Veinte Bolívares (Bs.F 120,oo), el Tribunal lo declara improcedente en derecho, pues si bien en el Literal “J” de la Cláusula Séptima del contrato ambas partes convinieron en que la arrendataria se comprometió a pagar la cuota mensual que le corresponde por ese rubro, es igualmente cierto que en el contrato no se determinó, ni en las actas procesales la representación actora probó, cual es el monto que debe pagar por el mismo, puesto que la documental que aportó a tales fines quedó desechada al no haber sido traída conforme los medios de pruebas determinados por la Ley, y así se decide.

Por lo anterior y en atención a lo establecido en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la representación judicial de la parte actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que persigue, lo cual era su carga desde el momento en que la parte demandada reconviniente rechazó la pretensión, y que a juicio de este Tribunal así lo hizo parcialmente conforme a derecho, tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde se desprende que ha quedado comprobado en autos la existencia de la relación arrendaticia que por imperio de la Ley debe tomarse en cuenta a partir del día 01 de Junio de 2005, cuya prestación se encuentra determinada en el tiempo por haberse venido renovando automáticamente, dado que de autos no consta lo contrario, y así queda establecido.

Con respecto al pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2006, así como el de Enero, Febrero y Marzo de 2007, a razón de Quinientos Veinticinco Bolívares con Nueve Céntimos (Bs. 525,09) cada mensualidad, observa este Despacho que de autos quedó plenamente comprobado que la demandada al haber reconocido, admitido y convenido en adeudar dichos pagos, ello, consecuencialmente, hace que se encuentre inmersa en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, como lo es la insolvencia en el pago del alquiler, haciendo procedente en derecho la acción resolutoria accionada en lo que a este respecto se refiere, así como el pago de los intereses moratorios pactados convencionalmente a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, desde que se causaron y los que se hayan generado hasta la entrega definitiva del inmueble, y así queda establecido.

En relación a los conceptos denominados Gastos de Mantenimiento y Servicio de Vigilancia Privada se observa que los mismos no fueron probados a las actas procesales, por ello obligatoriamente hay que declararlos improcedentes en derecho conforme los lineamientos de esta sentencia, y así se decide.

Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, de lo cual observa:

En el caso bajo estudio, la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora para que convenga o sea condenada en la inexistencia de la obligación verbal de gastos de mantenimiento por servicios de limpieza del local arrendado; por la inexistencia de la cláusula contractual de servicios de vigilancia privada en la vía pública en la parte de afuera del local comercial de autos, solicitando su nulidad, y a que instale en el inmueble arrendado el medidor de agua tal como lo ordena la Ley de Saneamiento de Agua Potable, ya que así puede determinarse la cantidad de agua que consume el local alquilado, cuya defensa fue objetada por la representación actora al considerar que el primero de tales pagos se acordó de manera verbal y así lo aceptó la inquilina y el segundo por haber sido pactado convencionalmente; de lo cual se observa:

De las actas procesales se evidencia que no quedó probada la obligación verbal de gastos de mantenimiento por servicios de limpieza del local arrendado, por lo cual se declara su inexistencia conforme fue establecido Up Supra, y así se decide.

En cuanto a lo convenido por las partes en la Cláusula Séptima, Literal “J”, se observa que si bien del análisis realizado anteriormente, efectivamente no quedó probado a los autos el monto relativo al servicio de vigilancia privada, también se observa que la parte demandada no demostró a los autos que tal cláusula esté afectada de nulidad, por lo cual, tomando en consideración que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, obligatoriamente declara improcedente la referida solicitud de nulidad, y así se decide.

En relación a que la parte actora instale en el inmueble arrendado el medidor de agua tal como lo ordena la Ley de Saneamiento de Agua Potable, ya que así puede determinarse la cantidad de agua que consume el local alquilado, este Despacho lo declara improcedente, pues de la propia Cláusula Décima Primera de la Convención bajo estudio, se evidencia de manera determinante que la inquilina declaró recibir el bien de marras en buen estado de funcionamiento de sus cañerías sanitarias, instalaciones y alumbrado eléctrico, servicios de agua, grifos, cerraduras y demás accesorios eléctricos, comprometiéndose igualmente a entregar dicho inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el desgaste normal al que está destinado, y así se decide.

En cuanto a la defensa de excepción de contrato no cumplido o Non Adimpletti Contractus contenida en el Artículo 1.168 del Código Civil, invocada por la demandada reconviniente a fin que se le autorice a mantener en suspenso su obligación de pago del canon de alquiler, es inevitable declararla improcedente, por cuanto su propio testimonio, ya analizado, produjo contra ella plena prueba en su contra, tal como lo pauta el Artículo 1.401 del Código Civil, al reconocer que adeuda los cánones reclamados, siendo así no puede excepcionar ya que la falta de pago del canon de alquiler es a ella imputable, y así queda establecido.

Respecto de la defensa de confesión ficta de la reconvención alegada por la demandada reconviniente el Tribunal la declara improcedente en derecho por haber sido opuesta en forma adelantada, en vista que fue solicitada en el mismo momento en que se notificó y apeló del auto que fijó la oportunidad para la contestación de tal reconvención, y así se decide.

Con vista a las anteriores determinaciones, este Órgano Jurisdiccional considera que si bien la parte actora reconvenida no demostró a los autos la procedencia de los conceptos denominados gastos de mantenimiento y servicio de vigilancia, es igualmente cierto que la parte demandada reconviniente tampoco logró demostrar en el transcurso del proceso que los mismos sean materia de reconvención, por lo que su pretensión a esos respectos resulta improcedente en derecho, aunado al hecho cierto que tampoco logró probar la procedencia de las demás defensas invocadas, y así queda establecido formalmente.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada, parcialmente con lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento e improcedente la reconvención opuesta, quedando modificado el fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así lo decide finalmente este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 18 de Noviembre de 2008, por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ASUNCIÓN, S.C., representada por los abogados J.C.Y.C., C.M.M.L. e I.G.D.A., en contra de la Empresa Mercantil GRÁFICAS LOS HERMANOS TAMI QUINTERO, C.A., en su condición de arrendataria, representada por el abogado ROSENKRANS R.Z., todos plenamente identificados al inicio de este fallo; por cuanto quedó medianamente demostrado en las actas procesales que la inquilina incumplió con una de sus principalísimas obligaciones legales y contractuales por cuanto dejó de honrar el pago del canon de arrendamiento demandado como insoluto, ya que la parte actora no demostró la procedencia de los pagos por concepto de Gastos de Mantenimiento y Servicios de Vigilancia Privada, conforme las determinaciones anteriores.

TERCERO

Como consecuencia de la anterior declaratoria queda extinguido jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento a tiempo determinado invocado en el escrito libelar; y consecuencialmente se condena a la parte demandada a que entregue el inmueble de autos constituido por un Local Comercial distinguido con el N° 3 del Edificio Rioja, ubicada en el Pasaje A.d.S.G., Municipio Libertador del Distrito Capital, a la parte actora libre de bienes, personas y en el mismo buen estado de uso y conservación en que lo recibió.

CUARTO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de DOS MIL CIEN BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.F 2.100,36) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2006, Enero, Febrero y Marzo de 2007, a razón de Quinientos Veinticinco Bolívares con Nueve Céntimos (Bs.F 525,09) cada mensualidad, a los cuales se les aplicarán los intereses moratorios calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, según la Cláusula Quinta de la citada convención, cuyo calculo deberá ser realizado por un solo experto contable colegiado designado al efecto por este Tribunal de la causa en fase de ejecución de sentencia; tomándose como base para tal calculo el respectivo día a partir del cual se hicieron exigibles, hasta la fecha en que deba ejecutarse el presente fallo, cuya estimación formará parte integrante del dispositivo de la presente sentencia, todo ello en armonía con lo pautado en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

IMPROCEDENTE la defensa de confesión de la reconvención alegada por la demandada reconviniente en vista que fue solicitada al momento de ella notificarse y apelar del auto que fijó la oportunidad para la contestación de tal acto.

SEXTO

IMPROCEDENTE la RECONVENCIÓN opuesta por la parte demandada, por cuanto no quedó comprobado en autos que los conceptos denominados gastos de mantenimiento y servicio de vigilancia privada, fuesen materia de reconvención, ni demostró la procedencia de la Nulidad de la Cláusula Séptima, Literal “J”, entre otras defensas.

SÉPTIMO

Dada la naturaleza de la presente decisión el Tribunal no hace especial condenatoria en costas.

OCTAVO

Se modifica el fallo recurrido.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada, y, en su oportunidad, devuélvase al Tribunal A Quo.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Treinta (30) días del mes de Abril del año Dos Mil Nueve (2009). Años 199° y 150°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

DIOCELIS J. P.B.

En esta misma fecha siendo las 02:24 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/PL-B.CA.

Asunto Nº AP11-R-2009-000061.

Resolución de Contrato Arrendaticio.

Materia Civil. Arrendamiento Inmobiliario.