Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Abril de 2016

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 21 de Abril de 2016

206º y 157º

ASUNTO: AP11-M-2012-000631

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA PROVEMAX C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de agosto de 1978, bajo el N° 107, Tomo 73-A Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: O.G.B., T.B.G., W.E.G.S. y N.R.J., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.797, 22.629, 117.211 y 104.109, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: GRUPO HERLED C.A., constituida y domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de noviembre de 2009, bajo el N° 46 Tomo 265-A Sgdo.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.

II

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

Se inició la presente causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por INMOBILIARIA PROVEMAX C.A. contra GRUPO HERLED C.A., presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, en fecha 12 de noviembre de 2012, correspondiéndole conocer de la misma a este Juzgado; en la cual alega lo siguiente:

• Que según documento otorgado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2011, anotado bajo el N° 37, Tomo 412 de los Libros de Autenticaciones que lleva dicha Notaría, su representada es cesionaria de todos los derechos y acciones que tenía la ciudadana E.D.C.M.R., mayor de edad, domiciliada en Caracas y titular de la cédula de identidad N° V-10.718.305, en contra de GRUPO HERLED C.A., en virtud del incumplimiento de la opción de compra venta suscrito entre la cedente y GRUPO HERLED C.A., otorgado por ante la Notaría Trigésima Noventa del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de junio de 2010, anotado bajo el N° 20, Tomo 123 llevados por ante dicha Notaría y que tuvo por objeto de los Libros sobre un inmueble constituido por un apartamento N° 61, letra B, Planta 6ta, del Edificio Residencias “Sibedi”, Torre B, Ubicado en la Calle M.D.R. con G.F., Urbanización Parque S.M., Distrito Capital, el cual pertenece a la demandada según documento protocolizado el 07 de enero de 2010, por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el Nº 2010.28, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.20.986 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2010.

• Que en fecha 15 de octubre de 2012, el Notario Público Trigésimo Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, se trasladó a la dirección fiscal de GRUPO HERLED C.A., según consta del Registro de Información Fiscal, ubicado en la Avenida A.L.d. la Urbanización Sabana Grande, Edificio La Piñata, Piso 2, Oficina 2-D, para notificar a la nombrada sociedad, la cesión de los derechos referidos en las personas de sus representantes legales, siendo negada su presencia por la ciudadana Y.H., titular de la cédula de identidad N° V-18.601.939, quien se encontraba en la sede de la mencionada empresa.

• Que para que no quepa duda de la notificación de la sociedad GRUPO HERLED C.A., su representada publicó un Cartel de Notificación en un diario de circulación nacional como lo es el diario “El NACIONAL” en fecha 03 de noviembre del año en curso, participándole de la referida cesión.

• Que legitimada cómo está su representada para proceder, en virtud de la cesión de derechos y acciones que tenía la ciudadana E.D.C.M.R., arriba identificada, en contra de la sociedad GRUPO HERLED C.A., es por lo que proceden a intentar formal demanda en contra de la referida sociedad.

• Que consta de documento autenticado por ante Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de junio de 2010, anotado bajo el N° 20, Tomo 123 llevados por ante dicha Notaría que la ciudadana E.D.C.M.R., suscribió un documento de Opción de Compraventa con la sociedad GRUPO HERLED C.A., por el inmueble constituido por un apartamento N° 61, letra B, Planta 6ta, del Edificio Residencias “Sibedi”, Torre B, Ubicado en la Calle M.D.R. con G.F., Urbanización Parque S.M., Distrito Capital, con una superficie de ochenta y seis metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (86,96 m2) y un porcentaje sobre las cosas y cargas comunes del edificio de cero con ocho mil ochocientos dos millonésimas por ciento (0,8.02%) y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el bajante de basura, hall de distribución y escaleras, SUR: con la fachada Sur del Edificio, ESTE: con la fachada Este del Edificio; y OESTE: con la fachada Oeste del ya citado edificio. Número catastral 01-01-18-U01-009-047-001-00B-006-061, que pertenece a la demandada según documento protocolizado el 07 de enero de 2010, por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 2010.28, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.20.986 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2010.

• Que de acuerdo con la Cláusula Segunda del referido documento de Opción de Compraventa, el precio del inmueble se estipuló en la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00)

• Que se estableció en la Cláusula Tercera que la oferida y posterior cedente E.D.C.M.R., entregó por concepto de arras, a la propietaria oferente, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00).

• Que se estableció en la Cláusula Quinta que el plazo para otorgar el documento de compraventa era de noventa (90) días, mas treinta (30) días de prórroga (en caso de ser necesaria), días continuos contados a partir de la fecha de la firma del documento de opción, es decir el 02 de junio de 2010, los cuales vencieron el 02 de octubre del mismo año.

• Que en la Cláusula Tercera se estableció lo siguiente:

“Novena: si por causa imputables a “LA OFERIDA”, no se materializa la venta en los términos previstos en este documento, de la cantidad constituida en arras de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00), entregada en este acto de firma del documento de opción compra venta, quedaran en propiedad de “LA OFERENTE”, para resarcirlo de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de “LA OFERIDA”, sin que “LA OFERENTE” tenga que demostrar tales daños, por el contrario, por causas imputables a “LA OFERENTE”, no se materializa la venta, éste deberá devolver la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00), entregada en este acto de firma de documento de opción de compra venta, mas una cantidad adicional del mismo monto, es decir, DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00),, para resarcir a “LA OFERIDA”, de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la “LA OFERENTE” sin que “LA OFERIDA”, tenga que demostrar tales daños. Para el caso de que “LA OFERIDA” este gestionando un crédito de institución financiera o bancaria y dependan de la aprobación del mismo para la compra del inmueble, es pacto expreso que se considerara de incumplimiento por causas imputables a “LA OFERIDA”, el hecho de que la institución financiera o bancaria con la cual este gestionando el crédito, no aprobare el mismo dentro del plazo de la presente opción de compra venta”

• Que por cuanto su representada, actuó en su carácter de corredora e intermediaria de la negociación, se estipulo en la Cláusula Décima, que cualquier notificación que se hicieran las partes, se haría en sus oficinas, ubicadas en el Edificio “EASO”, Av. F.d.M., Piso 2, Oficina L, Sector Chacaito de esta Ciudad de Caracas.

• Que es el caso, que los representantes legales de la sociedad GRUPO HERLED C.A., ciudadano A.R.C.H. y A.J.H.L., mayores de edad, domiciliados en Caracas y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.799.487 y V-2.064.827, respectivamente, una vez recibieron de la oferida compradora y cedente E.D.C.M.R., la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), dada en arras por la referida compradora, se desentendieron de la negociación y desaparecieron; ni la oferida compradora, ni su representada, ahora cesionaria, pudieron ubicar a los representantes legales de la oferente vendedora, para notificarles de la fecha de la firma del documento de compraventa y cumplieran con su obligación de vender el inmueble, situación por la cual, la referida ciudadana E.D.C.M.R., sintiéndose defraudada, procedió a denunciar ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios (INDEPABIS), a la sociedad GRUPO HERLED C.A., en su carácter de oferente vendedora e incluyó indebidamente en su denuncia a su representada, aun cuando esta no tenía ninguna obligación con las partes, más allá de la intervención como corredora de inmuebles y facilitadora de la negociación, quien se vio en la necesidad de responder patrimonialmente frente a la referida denunciante, llegando a un acuerdo de pago con la denunciante, los cuales realizó según consta de actas levantadas en el INDEPABIS.

• Que habiendo su representada pagado la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00), la oferida compradora le cedió a mi representada todos los derechos y acciones que tenía en contra de la sociedad GRUPO HERLED C.A., en virtud del documento de opción de compraventa, lo cual hizo, tal como se señaló anteriormente, por documento otorgado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2011, anotado bajo el N° 37, Tomo 412 de los Libros de Autenticaciones que lleva dicha Notaría.

• Que una vez que a su representada le fueron cedidos los derechos y acciones, que tenía la ciudadana E.D.C.M.R. en contra de la sociedad GRUPO HERLED C.A., y practicadas las notificaciones pertinentes, su representada se subrogó en todos los derechos y acciones que tenía la ciudadana E.D.C.M.R..

• Fundamenta su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.549, 1.550 y 1.552 del Código Civil.

• Que vencido como se encuentra el plazo de noventa (90) días calendario más los treinta (30) días de la prórroga, acordado por las partes, en el documento de opción de compraventa, sin que la propietaria del inmueble cumpliere con su obligación de vender, al punto que sus representantes legales se escondieron de la ciudadana E.D.C.M.R. y ahora lo hacen de mi representada, es por lo que acudió para demandar como en efecto demando a la sociedad GRUPO HERLED C.A., en su carácter de deudor aceptante, para que convenga en pagar o para que en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal:

 PRIMERO: para que cumpla el contrato de opción de compraventa, celebrado originalmente con la ciudadana E.D.C.M.R., otorgado por ante documento autenticado por ante Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de junio de 2010, anotado bajo el N° 20, Tomo 123 llevados por ante dicha Notaría y en consecuencia, proceda a vender a su representada INMOBILIARIA PROVIMAX C.A., en su carácter de cesionaria de todos los derechos y acciones derivados del referido contrato, el inmueble constituido por un apartamento N° 61, letra B, Planta 6ta, del Edificio Residencias “Sibedi”, Torre B, Ubicado en la Calle M.D.R. con G.F., Urbanización Parque S.M., Distrito Capital, identificado en el capitulo II del escrito libelar, o para que en caso contrario el Tribunal, la condene a vender y declare en la definitiva a su representada propietaria del inmueble objeto del referido contrato, previa consignación por parte de mi representada, del saldo del precio de la venta, en el tribunal, sirviendo la sentencia definitiva como título de propiedad a su representada.

 SEGUNDO: para que pague a su representado las costas y costos del procedimiento incluyendo honorarios de abogados, los cuales serán estimados en su debida oportunidad.

• Que solicita se admita la demanda, para que sea declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley; y en consecuencia, solicito se cite a la deudora GRUPO HERLED C.A., en la persona de cualesquiera de sus representantes legales ciudadanos A.R.C.H. y A.J.H.L., mayores de edad, domiciliados en Caracas y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.799.487 y V-2.064.827, respectivamente en la dirección fiscal de la empresa, ubicada en la Avenida A.L.d. la Urbanización Sabana Grande, Edificio La Piñata, Piso 2, Oficina 2-D, Caracas.

• Que de conformidad con lo previsto por el ordinal 3° del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble a que se contrae esta demanda, constituido por un apartamento N° 61, letra B, Planta 6ta, del Edificio Residencias “Sibedi”, Torre B, Ubicado en la Calle M.D.R. con G.F., Urbanización Parque S.M., Distrito Capital, con una superficie de ochenta y seis metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (86,96 m2) y un porcentaje sobre las cosas y cargas comunes del edificio de cero con ocho mil ochocientos dos millonésimas por ciento (0,8.02%) y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el bajante de basura, hall de distribución y escaleras, SUR: con la fachada Sur del Edificio, ESTE: con la fachada Este del Edificio; y OESTE: con la fachada Oeste del ya citado edificio. Número catastral 01-01-18-U01-009-047-001-00B-006-061, que pertenece a la demandada según documento protocolizado el 07 de enero de 2010, por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 2010.28, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.20.986 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2010.

• Que por la naturaleza de los instrumentos públicos acompañados con el presente libelo, por una parte, y por la otra, en presencia del riesgo manifiesto de que pueda quedar ilusoria la ejecución del fallo, proceda la medida solicitada, por estar demostrado suficientemente el fumus bonis iuris y el periculum in mora.

• Que estima la demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 800.000,00), equivalentes en unidades tributarias (8.888,88 UT).

• Que la dirección de la parte atora es: Av. F.d.M., Edificio EASO, Piso 2, Ofic. L, Urbanización El Rosal, Caracas.

Por auto de fecha 20 de noviembre de 2012, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 13 de diciembre de 2012, el apoderado actor, consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de las compulsas, y consignó los emolumentos necesarios para la citación de la demandada.

Mediante diligencia de fecha 14 de enero de 2013, el apoderado actor solicitó se libre compulsa y apertura cuaderno de medidas.

Mediante nota de Secretaría de fecha 16 de enero de 2013, se dejó constancia que se libró compulsa y apertura cuaderno de medidas.

En fecha 07 de febrero de 2013, el Alguacil de este Circuito Judicial consignó compulsa, en virtud de la imposibilidad de la práctica de la citación.

Mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2013, el apoderado actor solicitó se librara cartel de intimación.

Por auto de fecha 28 de febrero de 2013, el Juzgado negó lo solicitado por el apoderado actor por cuanto el juicio es tramitado por el procedimiento ordinario.

Mediante diligencia de fecha 18 de marzo de 2013, el apoderado actor solicitó la citación por carteles.

Por auto de fecha 09 de abril de 2013, este Juzgado ordenó y libró cartel de citación.

En fecha 06 de diciembre de 2013, el abogado W.G., inscrita en el IPSA bajo el N° 117.211, consignó poder que acredita su representación y escrito de reforma de demanda en el cual alegó:

• Que su mandante INMOBILIARIA PROVEMAX C.A., comparece a ejercer la acción, en su condición de cesionaria de todos los derechos y acciones derivados del contrato de compromiso bilateral de compra-venta, que tenía la ciudadana E.D.C.M.R., venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas y titular de la cédula de identidad N° V-10.718.305, en contra de la sociedad GRUPO HERLED C.A.

• que dicha cesión de derechos y consta del documento por ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2011, anotado bajo el N° 37, Tomo 412 de los Libros de Autenticaciones que lleva dicha Notaría.

• Que es importante señalar que la aludida cesión de derechos y acciones tuvo lugar en virtud del incumplimiento contractual en el que incurriera la sociedad de comercio GRUPO HERLED C.A., respecto al documento de opción de compraventa que ella suscribiera con la cedente, E.D.C.M.R., documento éste otorgado por ante Notaría Trigésima Noventa del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de junio de 2010, anotado bajo el N° 20, Tomo 123 llevados por ante dicha Notaría, y que tuvo por objeto el inmueble constituido por un apartamento N° 61, letra B, Planta 6ta, del Edificio Residencias “Sibedi”, Torre B, Ubicado en la Calle M.D.R. con G.F., Urbanización Parque S.M., Distrito Capital, el cual pertenece a la Sociedad de Comiercio GRUPO HERLED C.A., según documento protocolizado el 07 de enero de 2010, por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 2010.28, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.20.986 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2010.

• Que debe decirse igualmente que, a los efectos de perfeccionar la cesión de derechos y acciones en referencia, en fecha 15 de octubre de 2012, el Notario Público Trigésimo Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, se trasladó a la dirección fiscal de GRUPO HERLED C.A., descrita en su Registro de Información Fiscal, ubicado en la Avenida A.L.d. la Urbanización Sabana Grande, Edificio La Piñata, Piso 2, Oficina 2-D,, para notificarla en la persona de cualesquiera de sus representantes legales.

• Que en tal oportunidad, fue negada la presencia de estos por ciudadana Y.H., titular de la cédula de identidad N° V-18.601.939, por lo que en fecha 03 de noviembre de 2012, fue publicado a costa de su patrocinada un Cartel de Notificación en el diario “El NACIONAL” participándole a GRUPO HERLED C.A., la referida cesión, sin que hasta la presente fecha, se hubiera presentado objeción alguna.

• Que con fundamento a todo lo anterior, queda demostrada la cualidad y legitimación activa de su mandante como cesionaria de todos los derechos y acciones que tenía la ciudadana E.D.C.M.R., contra la sociedad de comercio GRUPO HERLED C.A.

• Que la demandada es la sociedad de comercio GRUPO HERLED C.A., a quien solicitan sea citada en la persona de uno cualesquiera de sus representantes legales, ciudadanos A.R.C.H. y A.J.H.L., mayores de edad, domiciliados en Caracas y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.799.487 y V-2.064.827, respectivamente, en la dirección fiscal de la empresa, a saber: Avenida A.L.d. la Urbanización Sabana Grande, edificio La Piñata, Piso 2, oficina 2-D, Caracas.

• Que las partes eligieron como domicilio especial a la Ciudad de Caracas a cuya jurisdicción de Tribunales declararon someterse.

• Que consta de documento autenticado por ante Notaría Trigésima Noventa del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de junio de 2010, anotado bajo el N° 20, Tomo 123 llevados por ante dicha Notaría que la ciudadana E.D.C.M.R., suscribió un documento de Opción de Compraventa con la sociedad GRUPO HERLED C.A., cuyo objeto es el inmueble constituido por un apartamento N° 61, letra B, Planta 6ta, del Edificio Residencias “Sibedi”, Torre B, Ubicado en la Calle M.D.R. con G.F., Urbanización Parque S.M., Distrito Capital, con una superficie de ochenta y seis metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (86,96 m2) y un porcentaje sobre las cosas y cargas comunes del edificio de cero con ocho mil ochocientos dos millonésimas por ciento (0,8.02%), alinderado asi: NORTE: con el bajante de basura, hall de distribución y escaleras, SUR: con la fachada Sur del Edificio, ESTE: con la fachada Este del Edificio; y OESTE: con la fachada Oeste del ya citado edificio. Número catastral 01-01-18-U01-009-047-001-00B-006-061, que como se ha dicho pertenece a la demandada según documento protocolizado el 07 de enero de 2010, por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 2010.28, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.20.986 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2010.

• Que en la Cláusula Segunda del contrato de Opción de Compraventa in commento, las partes pactaron como precio del inmueble la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00)

• Que en la Cláusula Tercera las partes pactaron que la oferida y posterior cedente E.D.C.M.R., entregó por concepto de arras, a la propietaria oferente, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00).

• Que en la Cláusula Quinta, quedó establecido por las partes que el plazo para otorgar el documento de compraventa era de noventa (90) días, mas treinta (30) días de prórroga, en caso de ser necesaria, días continuos contados a partir de la fecha de la firma del documento de opción, es decir el 02 de junio de 2010, los cuales vencieron el 02 de octubre de 2010.

• Que en la Cláusula novena las partes convinieron sobre el tratamiento de las arras y los riesgos por la no suscripción del contrato definitivo de venta lo siguiente:

“Novena: si por causa imputables a “LA OFERIDA”, no se materializa la venta en los términos previstos en este documento, de la cantidad constituida en arras de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00), entregada en este acto de firma del documento de opción compra venta, quedaran en propiedad de “LA OFERENTE”, para resarcirlo de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de “LA OFERIDA”, sin que “LA OFERENTE” tenga que demostrar tales daños, por el contrario, por causas imputables a “LA OFERENTE”, no se materializa la venta, éste deberá devolver la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00), entregada en este acto de firma de documento de opción de compra venta, mas una cantidad adicional del mismo monto, es decir, DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00),, para resarcir a “LA OFERIDA”, de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la “LA OFERENTE” sin que “LA OFERIDA”, tenga que demostrar tales daños. Para el caso de que “LA OFERIDA” este gestionando un crédito de institución financiera o bancaria y dependan de la aprobación del mismo para la compra del inmueble, es pacto expreso que se considerara de incumplimiento por causas imputables a “LA OFERIDA”, el hecho de que la institución financiera o bancaria con la cual este gestionando el crédito, no aprobare el mismo dentro del plazo de la presente opción de compra venta”

• Que su representada, actuó en su carácter de corredora e intermediaria en la citada negociación, instrumentada en el contrato de Opción de compraventa en referencia, donde se estipulo en la Cláusula Décima, que cualquier notificación que se hicieran las partes, habría de llevarse a cabo en sus oficinas, ubicadas en el Edificio “EASO”, Av. F.d.M., Piso 2, Oficina L, Sector Chacaito de esta Ciudad de Caracas.

• Que los representantes legales de la sociedad GRUPO HERLED C.A., ciudadanos A.R.C.H. y A.J.H.L., mayores de edad, domiciliados en Caracas y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.799.487 y V-2.064.827, respectivamente, una vez recibieron de la oferida compradora y cedente E.D.C.M.R., la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00), dada por concepto de arras, dejaron de mantener contacto, de dar respuesta alguna y con ello, se desentendieron de la negociación, ante lo cual, ni la oferida compradora, ni su representada, ahora cesionaria, pudieron ubicar ni contactar en modo alguno a los prenombrados representantes legales de la oferente vendedora, ni para notificarles de la fecha de la firma del documento de compraventa ni para que dieran cumplimiento a su obligación contractual de vender el inmueble objeto de la opción de compraventa, situación por la cual, la ciudadana E.D.C.M.R., con base al incumplimiento descrito y a la falta de seriedad y responsabilidad de la sociedad de comercio GRUPO HERLED C.A., procedió a interponer en contra de esta una denuncia ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios (INDEPABIS), incluyendo indebidamente a su patrocinada, en virtud de haber fungido como mediadora entre las partes, aun cuando no estaba compelida a ninguna obligación contractual en virtud del instrumento de opción.

• Que honrando el buen nombre y reputación que caracteriza a nuestra patrocinada, aunado a su seriedad y sentido de compromiso y de palabra, esta procedió a responder patrimonialmente frente a la denunciante llegando a un acuerdo de pago que consta en las actas levantadas en el INDEPABIS, pagando así la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00), y en razón de tal pago, la oferida compradora cedió a su mandante todos los derechos y acciones que tenía en contra de la sociedad GRUPO HERLED C.A., por virtud del aludido contrato de opción de compraventa.

• Que su patrocinada se subrogó en todos los derechos y acciones que tenía la ciudadana E.D.C.M.R., en contra de la sociedad GRUPO HERLED C.A., debiendo destacarse que la opción de compraventa no ha podido ejecutarse por causas imputables a la referida compañía como optante vendedora, impidiéndole así a nuestra mandante el beneficio y la posibilidad de acceder a la compra del inmueble antes descrito y compensar la pérdida económica causada por su incumplimiento, así como en su reputación

• Que la demandada se obligó a vender el apartamento antes identificado a la ciudadana E.D.C.M.R., quien cedió sus derechos y acciones a su mandante, por haber sido está quien le respondiera patrimonialmente por el incumplimiento contractual de aquella.

• Que el plazo estipulado para la ejecución y cumplimiento de la opción de compraventa, de noventa días calendarios, más treinta de prórroga se vencieron sin que pudiera materializarse la venta definitiva, por razones imputables exclusivamente a la oferente vendedora, hoy demandada, sociedad mercantil GRUPO HERLED C.A.

• Que por efecto del incumplimiento irresponsable e injustificado de la sociedad mercantil GRUPO HERLED C.A., en relación a sus obligaciones contractuales de acuerdo a la opción compraventa celebrada, su mandante respondió patrimonialmente ante la ciudadana E.D.C.M.R., oferida y optante compradora, dada la importancia del objeto de la negociación que por constituir un inmueble destinado a vivienda, responde a un eminente intereses social, pagándole así a ésta la suma de Bs. 288.000,00, y subrogándose legalmente todos los derechos y acciones contra GRUPO HERLED C.A., por la celebración de la opción de compraventa.

• Que existe un contrato de venta, pues reúne los requisitos para ello como lo son: el objeto, el precio y el consentimiento.

• Que se pagó parte del precio del inmueble ofrecido en venta bajo la modalidad de arras, por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00), aunque posteriormente su patrocinada se subrogara los derechos y acciones contra la demandada por haber pagado a la oferida cedente la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00)

• Que no existe plazo para el cumplimiento de la obligación de pago de saldo.

• Que la demandada está obligada a venderle a la demandante el apartamento por la suma de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00) o en su defecto, restituir todo lo recibido como parte de pago, con los daños y perjuicios.

• Que es sumamente importante señalar que la negociación no se ha podido cumplir luego de los hechos señalados, por cuanto la vendedora oferente, incumplió con sus obligaciones, las cuales en su mayoría fueron asumidas por su mandante, dado el incumplimiento de la demandada y en aras de preservar los derechos de la cedente.

• Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.214, 1.264, 1.549, 1.550 y 1.552 del Código Civil; Resolución N° 11del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat G.O. 40.115 del 21-12-13; artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

• Que fijaron su domicilio procesal en el Multicentro Empresarial del Este, Torre Libertador, Núcleo A, Piso 7, Oficina 71-A, Avenida Libertador c/ F.d.M., Chacao, Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas.

• Que estima la demanda en la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), equivalentes en unidades tributarias (6.915,88 UT).

• Que de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 588 numeral 3° y 600 ejusdem, solicitó se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la vendedora, destinado a vivienda constituido por un apartamento N° 61, letra B, Planta 6ta, del Edificio Residencias “Sibedi”, Torre B, Ubicado en la Calle M.D.R. con G.F., Urbanización Parque S.M., Distrito Capital, con una superficie de ochenta y seis metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (86,96 m2) y un porcentaje sobre las cosas y cargas comunes del edificio de cero con ocho mil ochocientos dos millonésimas por ciento (0,8.02%) y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el bajante de basura, hall de distribución y escaleras, SUR: con la fachada Sur del Edificio, ESTE: con la fachada Este del Edificio; y OESTE: con la fachada Oeste del ya citado edificio. Número catastral 01-01-18-U01-009-047-001-00B-006-061, que pertenece a la demandada según documento protocolizado el 07 de enero de 2010, por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 2010.28, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.20.986 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2010. Ello dado a que están dados los supuestos de Ley. En consecuencia se oficie lo conducente al registrador competente.

• Que en nombre de su mandante demandan a la sociedad de comercio GRUPO HERLED C.A., para que convenga en:

 PRIMERO: Que suscribió una promesa bilateral de compra-venta con la ciudadana E.D.C.M.R., ahora su representada por efecto de la cesión INMOBILIARIA PROVEMAX C.A., que configura venta en sí misma, o en su defecto de convenimiento oiga sentencia que se declare.

 SEGUNDO: Que dicha sentencia fue cedida a su mandante conforme a derecho, la cual se subrogo legalmente la condición, derechos y acciones como oferida cesionaria del contrato de opción de compraventa o en su defecto de convenimiento así sea declarado por este Tribunal.

 TERCERO: Como secuela de lo anterior, en vender a su representada por el precio de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), el inmueble propiedad de la vendedora, destinado a vivienda constituido por el apartamento N° 61, letra B, Planta 6ta, del Edificio Residencias “Sibedi”, Torre B, Ubicado en la Calle M.D.R. con G.F., Urbanización Parque S.M., Distrito Capital, con una superficie de ochenta y seis metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (86,96 m2) y un porcentaje sobre las cosas y cargas comunes del edificio de cero con ocho mil ochocientos dos millonésimas por ciento (0,8.02%) y sus linderos son los siguientes: NORTE: con el bajante de basura, hall de distribución y escaleras, SUR: con la fachada Sur del Edificio, ESTE: con la fachada Este del Edificio; y OESTE: con la fachada Oeste del ya citado edificio. Número catastral 01-01-18-U01-009-047-001-00B-006-061, o en su defecto oiga sentencia que a ello lo condene.

 CUARTO: Que del precio de venta del inmueble, es decir, SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), se descuente la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00), la cual corresponde a la cantidad que fue pagada por su patrocinada a la cedente oferida, por su incumplimiento, o en su defecto oiga sentencia que así lo declare y condene.

 QUINTO: En pagar los daños y perjuicios causados a su mandante, estimados por estos conforme a la resolución antes invocada, en una suma equivalente al 10% del precio, esto es, la suma de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), los cuales solicitan se imputen como parte de pago del saldo del precio o en su defecto de convenimiento oiga sentencia que a ello la condene.

 Que de no cumplir voluntariamente con esta obligación, la sentencia que se dicte, supla título y se ordene al Registrador, inscribirla a fin de que surta como título de propiedad a favor de la parte actora.

 Que subsidiariamente, demandan a la sociedad de comercio GRUPO HERLED C.A., en el supuesto que por hecho sobrevenido no sea posible ejecutar o cumplir la venta, para que convenga en:

 PRIMERO: En que incumplió las obligaciones a su cargo y en consecuencia el contrato bilateral de compra-venta queda resuelto, con efectos a partir de la fecha que así lo decida el Tribunal o ella convenga.

 SEGUNDO: Que como secuela de lo anterior, restituir o devolver sin plazo alguno la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00), recibida como parte del precio del inmueble en calidad de arras, otorgada por la entonces oferida, ciudadana E.D.C.M.R., indexada para el momento del pago, más la suma de TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs 33.000,00) que pago su mandante como indemnización a la cedente, derivados del incumplimiento de la demanda o para el supuesto negado y no concedido que el Tribunal no conceda la indexación el pago de los intereses que hubiera devengado a la tasa activa de los seis principales bancos del país o en defecto de convenimiento así sea declarado por este Tribunal.

 TERCERO: En pagar los daños y perjuicios causados a su mandante, estimados por estos conforme a la resolución antes invocada, en una suma equivalente al 10% del precio, esto es, la suma de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), los cuales solicitan se imputen como parte de pago del saldo del precio o en su defecto de convenimiento oiga sentencia que a ello la condene.

 Que la reforma de la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en todas y cada una de sus partes, con especial condenatoria en costas.

Por auto de fecha 10 de diciembre de 2013, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 19 de diciembre de 2013, el apoderado actor, consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de las compulsas, y en fecha 08 de enero de 2014, consignó los emolumentos necesarios para la citación de la demandada.

Mediante nota de Secretaría de fecha 21 de enero de 2014, se dejó constancia que se libró compulsa.

En fecha 10 de febrero de 2014, el Alguacil de este Circuito Judicial consignó compulsa, en virtud de la imposibilidad de la práctica de la citación.

Mediante diligencia de fecha 20 de febrero de 2014, el apoderado actor solicitó la citación por carteles.

Por auto de fecha 25 de febrero de 2014, este Juzgado ordenó y libró cartel de citación.

Mediante diligencia de fecha 06 de marzo de 2014, el apoderado actor retiro cartel de citación.

Mediante diligencia de fecha 10 de junio de 2014, el apoderado actor consignó las publicaciones del cartel de citación.

Por nota de Secretaría de fecha 06 de octubre de 2014, la Secretaria de este Juzgado, dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil

Por diligencia de fecha 04 de noviembre de 2014, el apoderado actor solicitó se designe defensor judicial.

Por auto de fecha 13 de noviembre de 2014, se designó defensor judicial al abogado L.P., y se libró la boleta de notificación respectiva.-

En fecha 24 de noviembre de 2014, el alguacil de este circuito dejó constancia de la práctica de la notificación del defensor judicial.

En fecha 25 de noviembre de 2015, el defensor judicial designado aceptó el cargo y presto juramento de Ley.

En fecha 24 de febrero de 2015, el apoderado actor consignó fotostatos a fin que se librara compulsa al defensor judicial.

Por auto de fecha 01 de marzo de 2015, se acordó y libró compulsa al defensor judicial

En fecha 09 de abril del 2015, el Alguacil de este Circuito Judicial dejó constancia de haber practicado la citación del defensor judicial.

En fecha 06 de mayo de 2015, el defensor judicial consignó escrito de contestación a la demanda, en la cual alegó lo siguiente:

• Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho que de ella se pretende.

• Negó que la parte actora suscribió una promesa bilateral de compra-venta, con la ciudadana E.D.C.M.D., por efecto de cesión (INMOBILIARIA PROVEMAX C.A.,) que alega como la figura de la venta en si misma.

• Negó, rechazó y contradijo los petitorios del libelo de la demanda en sus puntos Segundo, tercero, cuarto y quinto y también rechazó a los puntos subsidiarios alegados en contra de su representada como Primero, Segundo, Tercero del libelo de demanda.

• Rechazó y contradijo la medida preventiva solicitada y acordada sobre el inmueble en cuestión de este proceso me opongo a la misma.

• Impugnó y desconocio formalmente todos y cada uno de los documentos que rielan a los autos del expediente.

• Estableció su domicilio procesal en la Av. F.S.L., Edif. Pasaje Concordia, Piso 5, Ofic.5-6, Caracas.

• Que solicitó que se declare sin lugar la demanda.

Mediante diligencia de fecha 05 de junio de 2015, el apoderado actor consignó escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 09 de junio de 2015, se agregó a las actas del expediente escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 12 de junio de 2015, este Juzgado se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas.

Mediante diligencia de fecha 15 de julio de 2015, el apoderado actor consignó los fotostatos requeridos para la evacuación de la prueba de informes.

Por nota de Secretaría de fecha 12 de julio de 2015, se dejó constancia que se libró oficio al diario El Nacional.

Mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.

III

ANALISIS PROBATORIO

De seguidas pasa ésta Sentenciador a realizar las siguientes observaciones:

Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el Artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, distinto al material probatorio instrumental antes analizado, para lo cual bien se puede apreciar:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Con el escrito libelar:

• Corre inserto a los folios once (11) al quince (15), marcado letra “A” copia certificada de instrumento poder otorgado por INMOBILIARIA PROVEMAX C.A., al abogado O.G.B., ante la Notaría Pública Trigésima Novena de Caracas Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de agosto de 2012, anotado bajo el Nº 45, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Esta prueba constituye un documento autentico, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA

• Cursa a los folios dieciséis (16) al diecinueve (19) copia certificada del contrato de cesión de derechos y acciones, suscrito entre la ciudadana E.D.C.M.R. e INMOBILIARIA PROVIMAX C.A., de fecha 23/09/201. Autenticado ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2011, anotado bajo el N° 37, Tomo 412 de los Libros de Autenticaciones que lleva dicha Notaría.

Esta prueba constituye un documento autentico, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA

• Cursa a los folios veinte (20) al veinticinco (25) copia certificada contrato de opción de compraventa, celebrado entre la ciudadana E.D.C.M.R. y GRUPO HERLED C.A., autenticado por ante Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de junio de 2010, anotado bajo el N° 20, Tomo 123 llevados por ante dicha Notaría.

Esta prueba constituye un documento autentico, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA

• Riela inserto a los folios veintiséis (26) al treinta y tres (33) copia simple del título de propiedad del apartamento objeto de la demanda a nombre de GRUPO HERLED C.A., según documento protocolizado el 07 de enero de 2010, por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 2010.28, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.20.986 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2010.

Esta prueba constituye un documento público, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA

• Riela inserto al folio treinta y cuatro (34) Registro de Información Fiscal (R.I.F.), de la empresa GRUPO HERLED C.A., N° J-29846968-4.

Este instrumento constituye documento administrativo, producidos en esa forma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que en criterio de la doctrina patria contiene una presunción de certeza desvirtuable que quedo confirmada al no ser desvirtuada por cualquier prueba en contrario en la secuela del proceso. ASÍ SE DECLARA

• Riela inserto a los folios treinta y cinco (35) al cuarenta y siete (47), copia certificada de la notificación de la cesión efectuada por la ciudadana E.D.C.M.R. a INMOBILIARIA PROVIMAX C.A.,

Esta prueba constituye un documento público, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA

• Riela al folio cuarenta y ocho (48) CARTEL DE NOTIFICACIÓN , publicado en el diario

• Riela inserto a los folios cuarenta y nueve (49) al cincuenta y ocho (58), copia certificada de las actas que forman parte de la denuncia N° DTC-DEN-003144-2011, efectuada ante el INDEPABIS y su consecuente transacción.

Este instrumento constituye documentos públicos administrativos, sobre los cuales la Sala de Casación Civil entre otros, en sentencia N° 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B. y Constructora Basso C.A., indicó lo siguiente:

…Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario….

Con apego al criterio antes sustentado, esta prueba constituye documento administrativo, producidos en esa forma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que en criterio de la doctrina patria contiene una presunción de certeza desvirtuable que quedo confirmada al no ser desvirtuada por cualquier prueba en contrario en la secuela del proceso. ASÍ SE DECLARA

• Riela inserto a los folios cincuenta y nueve (59) al sesenta y siete (67), copia simple del Acta Constitutiva de la empresa GRUPO HERLED C.A., protocolizado ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 46, Tomo 265-A, en fecha 27 de noviembre de 2009.

Este instrumento constituye, documento público cuya copia se tiene por fidedigna por no haber sido impugnado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA

En el lapso de promoción de pruebas promovió:

• Riela inserto a los folios (183) al (192), copia certificada del Acta de asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa GRUPO HERLED C.A., celebrada el 1ª de octubre de 2010, protocolizado ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 20 de enero de 2011, inscrito bajo el N° 20, Tomo 20-A-Sdo,

• Riela inserto a los folios (193) al (204) título de propiedad del apartamento objeto de la demanda a nombre de GRUPO HERLED C.A., según documento protocolizado el 07 de enero de 2010, por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 2010.28, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.20.986 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2010.

• Riela inserto a los folios (205) al (211) copia certificada del acta constitutiva y estatutos sociales de la compañía GRUPO HERLED C.A., protocolizado ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 27 de noviembre de 2009, inscrito bajo el N° 46, Tomo 265-A-Sdo,

Esta prueba constituye un documento autentico, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Se evidencia de las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada no consignó ni dentro, ni fuera del lapso establecido en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, escrito de promoción de pruebas; de manera que es sencillo determinar para quien aquí decide, que en el caso de marras no existen probanzas alegadas por la demandada, que puedan ser valoradas por este Sentenciador. Y ASÍ SE DECIDE.-

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Contienen estos autos demanda propuesta por INMOBILIARIA PROVEMAX C.A., contra la sociedad GRUPO HERLED C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO suscrito entre esta última y la ciudadana E.D.C.M.R., otorgado por ante Notaría Trigésima Noventa del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de junio de 2010, anotado bajo el N° 20, Tomo 123 llevados por ante dicha Notaría, y que tuvo por objeto la oferta de venta de un inmueble constituido por un apartamento N° 61, letra B, Planta 6ta, del Edificio Residencias “Sibedi”, Torre B, Ubicado en la Calle M.D.R. con G.F., Urbanización Parque S.M., Distrito Capital, el cual pertenece a la Sociedad de Comercio GRUPO HERLED C.A., según documento protocolizado el 07 de enero de 2010, por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el N° 2010.28, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 217.1.1.20.986 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2010.

Alega la demandante que es cesionaria de todos los derechos y acciones derivados del contrato cuyo cumplimiento se demanda según consta del documento por ante la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2011, anotado bajo el N° 37, Tomo 412 de los Libros de Autenticaciones que lleva dicha Notaría.

En forma especifica el petitorio de la demanda propuesta contra GRUPO HERLED C.A., es el siguiente:

 PRIMERO: Que suscribió una promesa bilateral de compra-venta con la ciudadana E.D.C.M.R., ahora su representada por efecto de la cesión INMOBILIARIA PROVIMAX C.A., que configura venta en sí misma, o en su defecto de convenimiento oiga sentencia que se declare.

 SEGUNDO: Que dicha sentencia fue cedida a su mandante conforme a derecho, la cual se subrogó legalmente la condición, derechos y acciones como oferida cesionaria del contrato de opción de compraventa o en su defecto de convenimiento así sea declarado por este Tribunal.

 TERCERO: Como secuela de lo anterior, en vender a su representada por el precio de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), el inmueble propiedad de la vendedora, destinado a vivienda constituido por el apartamento N° 61, letra B, Planta 6ta, del Edificio Residencias “Sibedi”, Torre B, Ubicado en la Calle M.D.R. con G.F., Urbanización Parque S.M., Distrito Capital o en su defecto oiga sentencia que a ello lo condene.

 CUARTO: Que del precio de venta del inmueble, es decir, SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), se descuente la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00), la cual corresponde a la cantidad que fue pagada por su patrocinada a la cedente oferida, por su incumplimiento, o en su defecto oiga sentencia que así lo declare y condene.

 QUINTO: En pagar los daños y perjuicios causados a su mandante, estimados por estos conforme a la resolución antes invocada, en una suma equivalente al 10% del precio, esto es, la suma de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), los cuales solicitan se imputen como parte de pago del saldo del precio o en su defecto de convenimiento oiga sentencia que a ello la condene.

 Que de no cumplir voluntariamente con esta obligación, la sentencia que se dicte, supla título y se ordene al Registrador, inscribirla a fin de que surta como título de propiedad a favor de la parte actora.

 Que subsidiariamente, demandan a la sociedad de comercio GRUPO HERLED C.A., en el supuesto que por hecho sobrevenido no sea posible ejecutar o cumplir la venta, para que convenga en:

 PRIMERO: En que incumplió las obligaciones a su cargo y en consecuencia el contrato bilateral de compra-venta queda resuelto, con efectos a partir de la fecha que así lo decida el Tribunal o ella convenga.

 SEGUNDO: Que como secuela de lo anterior, restituir o devolver sin plazo alguno la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,00), recibida como parte del precio del inmueble en calidad de arras, otorgada por la entonces oferida, ciudadana E.D.C.M.R., indexada para el momento del pago, más la suma de TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs 33.000,00) que pago su mandante como indemnización a la cedente, derivados del incumplimiento de la demanda o para el supuesto negado y no concedido que el Tribunal no conceda la indexación el pago de los intereses que hubiera devengado a la tasa activa de los seis principales bancos del país o en defecto de convenimiento así sea declarado por este Tribunal.

 TERCERO: En pagar los daños y perjuicios causados a su mandante, estimados por estos conforme a la resolución antes invocada, en una suma equivalente al 10% del precio, esto es, la suma de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), los cuales solicitan se imputen como parte de pago del saldo del precio o en su defecto de convenimiento oiga sentencia que a ello la condene.

 Que la reforma de la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en todas y cada una de sus partes, con especial condenatoria en costas.

Por su parte, el abg. L.P., defensor judicial de la demandada GRUPO HERLED C.A., contestó la demanda en los siguientes términos:

• Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes tato en los hechos como en el derecho que de estos se pretenden deducir.

• Negó que la parte actora suscribiera una promesa bilateral de compra-venta, con la ciudadana E.D.C.M.D., por efecto de cesión (INMOBILIARIA PROVEMAX C.A.,) que alega como la figura de la venta en sí misma.

Trabada la litis en la forma expuesta, es necesario realizar ciertas consideraciones:

A los fines de dilucidar la controversia planteada, necesario es precisar que el contrato cuyo cumplimiento se demanda suscrito ante Notaría Trigésima Noventa del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de junio de 2010, anotado bajo el N° 20, Tomo 123 llevados por ante dicha Notaría, corre en autos con todo su valor probatorio, púes a pesar de haberse desconocido el hecho de que fue suscrito por la demandada, tal ataque debió realizarse a través de la tacha, pues la firma de este instrumento atribuida a la demandada fue realizada ante Notario Público. En tal sentido se extrae de este instrumento lo siguiente:

1. GRUPO HERLED C.A., es denominada “LA OFERENTE”.

2. E.D.C.M.R., es denominada “LA OFERIDA”. (CEDENTE DE LA DEMANDANTE)

3. La cláusula SEGUNDA, es del tenor siguiente: El precio de “EL INMUEBLE” convenido por “LAS PARTES” es la cantidad SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 740.000,00) el cual se mantendrá fijo sin ninguna variación, que pagará “LA OFERIDA” a “LA OFERENTE” al momento del otorgamiento del documento publico de compra venta ante la oficina de Registro Competente.

4. La cláusula TERCERA, es del tenor siguiente: “ “LA OFERIDA” entregara en este acto a “LA OFERENTE” por concepto de arras, para garantizar el fiel cumplimiento que asumen “LAS PARTES” en virtud del presente contrato, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 255.000,00); suma ésta que “LA OFERENTE” devolverá a “LA OFERIDA” al momento de la firma del documento definitivo de compra venta. Si “LAS PARTES” así lo decidieren, podrán imputar la cantidad dada en arras al precio de la venta, solo al momento de la firma de documento definitivo de compra venta.”

5. La cláusula CUARTA, es del tenor siguiente: “LA OFERENTE” se compromete a liberar cualquier gravamen constituido sobre “EL INMUEBLE” ya que la venta ha de hacerse pura y simple solvente en lo referente a impuestos y tasa o contribuciones nacionales o municipales.”

6. La cláusula QUINTA, es del tenor siguiente: “LAS PARTES” convienen en otorgar el documento público de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro competente en un plazo NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, TREINTA (30) días continuos de prorroga en caso de ser necesario, contados a partir de la firma de éste compromiso.

7. La cláusula SEXTA, es del tenor siguiente: Todos los gastos que ocasione esta negociación tales como derechos y gastos de Notaría y Registro, redacción de documentos, serán por la exclusiva cuenta de “LA OFERIDA”.

8. La cláusula SEPTIMA, es del tenor siguiente: “LA OFERIDA” tendrá a su cargo responsabilidad de la presentación del respectivo documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. A estos efectos deberá notificar a “LA OFERENTE”, con por lo menos cinco (05) días continuos de anticipación a la fecha de la protocolización respectiva del documento definitivo de compra venta, la fecha, hora y lugar de la firma.

9. La cláusula OCTAVA, es del tenor siguiente: “LA OFERENTE” se compromete a entregar a “LA OFERIDA” al primer requerimiento, por escrito, el pago del 0,5% sobre el precio de venta definitiva que se realiza a través de una planilla forma 33, RIF, las solvencias vigentes de Hidrocapital, Aseo Urbano y del Derecho de frente de “EL INMUEBLE” , así como cualquier otro recaudo exigido por la Oficina de Registro Subalterno competente.

En cuanto a la naturaleza del Contrato cuyo cumplimiento se demanda, , necesario es traer a colación la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, la cual es del tenor siguiente:

Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:

Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.

1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

(…)

Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.

Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano;Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).

(…)

La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.

(…)

El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

(…)

El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas

En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.

(…)

C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.

D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.

2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).

En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.

El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.

Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.

En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.

En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.

(…)

3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.

En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.

(…)

Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.

La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.

(…)

Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.

El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.

(Resaltado del Tribunal)

Este sentenciador asume el anterior criterio jurisprudencial y concluye que el contrato cuyo cumplimiento se demanda es un contrato de opción de compraventa, púes no existe pago de precio, ni parcial ni total, ni transmisión de propiedad, ni entrega del inmueble y tiene todas las características de un contrato preparatorio, entendidos como aquellos en los cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta.

Zanjado el anterior requisito, este Tribunal procede a verificar los requisitos para la procedencia de la pretensión propuesta:

Señala el artículo 1160 de Código Civil:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 1264 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…

Las disposiciones legales anteriormente transcritas, encuentran apoyo en nuestra doctrina cuando señala lo siguiente:

Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.

Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aún en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación.

Resumiendo lo expuesto, podemos afirmar que por lo que respecta al cumplimiento, las obligaciones producen dos efectos fundamentales.

1º El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída.

2º El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida.

(MADURO LUYANDO, Eloy. “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”. Tomo I. Caracas, 2001. p 83.)

De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene el deudor de una determinada convención, de darle cumplimiento en los mismos términos en que fue pactada con el acreedor. Dicho cumplimiento será realizado mediante la ejecución de las diferentes prestaciones contenidas en un contrato determinado. Asimismo, dicho cumplimiento no es facultativo de las partes, son obligaciones que ha asumido en virtud de un convenio, y por ello deben ser efectuadas voluntariamente, y en defecto de ello, el acreedor puede solicitar la intervención de los órganos jurisdiccionales, a fin de que lograr la ejecución coactiva de la obligación contraída por el deudor.

Del análisis de la pretensión deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante circunscribe y limita el debate procesal al cumplimiento de un contrato e indemnización de daños y perjuicios, en ejercicio del derecho previsto en el artículo 1167 del Código Civil, que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

Ahora bien, conforme al texto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, si bien la parte oferente-demandada se obligó a vender, la parte oferida cedente de la demandante asumió otras obligaciones, cuyo cumplimiento previo era necesario para generar el alegado incumplimiento de la venta ofrecida, siendo su obligación probar su cumplimiento.

Tales obligaciones previas en cabeza de la parte oferida, cedente de la demandante, son las siguientes:

1. Debía entregar en calidad de arras la suma de Bs. 255.000, conforme a la cláusula TERCERA, que textualmente expresó:

   LA OFERIDA

   entregara en este acto a “LA OFERENTE” por concepto de arras, para garantizar el fiel cumplimiento que asumen “LAS PARTES” en virtud del presente contrato, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 255.000,00); suma ésta que “LA OFERENTE” devolverá a “LA OFERIDA” al momento de la firma del documento definitivo de compra venta. Si “LAS PARTES” así lo decidieren, podrán imputar la cantidad dada en arras al precio de la venta, solo al momento de la firma de documento definitivo de compra venta.

   De la lectura del contrato cuyo cumplimiento se demanda, si bien en la cláusula novena aparecen referencias en cuanto a esta suma de arras, como “entregada”, en el texto integro de este convenio no aparece declarada la entrega de esta suma de dinero con identificación de la forma en que pudo realizarse, es decir en efectivo en de curso legal en el país o mediante otro medio de pago (cheque, letras de cambio), situación que crea duda en cuanto a su cumplimiento, que adicionalmente no fue despejada en la fase probatorio de este proceso.

2. Debía pagar los gastos que ocasionara la negociación tales como derechos y gastos de Notaría y Registro, redacción de documentos, conforme a la CLÁUSULA SEXTA, que textualmente estableció:

   “ Todos los gastos que ocasione esta negociación tales como derechos y gastos de Notaría y Registro, redacción de documentos, serán por la exclusiva cuenta de “LA OFERIDA”.

   De las pruebas aportadas en este proceso no aparece probado que la oferida, cedente de la parte demandante, haya dado cumplimiento a su obligación de pagar los gastos que ocasionara la negociación tales como derechos y gastos de Notaría y Registro, redacción de documentos.

3. Conforme a la cláusula Séptima del Contrato cuyo cumplimiento se exige, la demandante-oferida debía presentar el respectivo documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente y notificar a la demandada-oferente, con por lo menos cinco (05) días continuos de anticipación a la fecha de la protocolización respectiva del documento definitivo de compra venta, la fecha, hora y lugar de la firma. Dicha cláusula es del tener siguiente:

SEPTIMA

“LA OFERIDA” tendrá a su cargo responsabilidad de la presentación del respectivo documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. A estos efectos deberá notificar a “LA OFERENTE”, con por lo menos cinco (05) días continuos de anticipación a la fecha de la protocolización respectiva del documento definitivo de compra venta, la fecha, hora y lugar de la firma.

De las pruebas aportadas en este proceso no aparece probado que la parte oferida, cedente de la demandante, haya dado cumplimiento a su obligación de presentar el respectivo documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente y notificar a la demandada-oferente, con por lo menos cinco (05) días continuos de anticipación a la fecha de la protocolización respectiva del documento definitivo de compra venta, la fecha, hora y lugar de la firma.

4. Conforme a la cláusula Octava del Contrato debía requerir a la demandada-oferente por escrito el pago del 0,5% sobre el precio de venta definitiva que se realiza a través de una planilla forma 33, RIF, las solvencias vigentes de Hidrocapital, Aseo Urbano y del Derecho de frente del inmueble objeto e venta, así como cualquier otro recaudo exigido por la Oficina de Registro Subalterno competente. Dicha cláusula es del tener siguiente:

OCTAVA

“LA OFERENTE” se compromete a entregar a “LA OFERIDA” al primer requerimiento, por escrito, el pago del 0,5% sobre el precio de venta definitiva que se realiza a través de una planilla forma 33, RIF, las solvencias vigentes de Hidrocapital, Aseo Urbano y del Derecho de frente de “EL INMUEBLE” , así como cualquier otro recaudo exigido por la Oficina de Registro Subalterno competente.

De las pruebas aportadas en este proceso no aparece probado que la parte oferida, cedente de la demandante, haya dado cumplimiento a su obligación de requerir a la demandada-oferente por escrito el pago del 0,5% sobre el precio de venta definitiva que se realiza a través de una planilla forma 33, RIF, las solvencias vigentes de Hidrocapital, Aseo Urbano y del Derecho de frente del inmueble objeto e venta, así como cualquier otro recaudo exigido por la Oficina de Registro Subalterno competente.

De lo anterior forzosamente se concluye que la parte oferida, cedente de la demandante, no cumplió con las referidas obligaciones contractuales, cuya situación en criterio de este juzgador, hizo imposible e inexigible el cumplimiento en la celebración de la venta ofrecida, en cuya la demanda contenida en estos autos debe ser declarada SIN LUGAR, púes no le es imputable a la parte demandada el incumplimiento contractual alegado por la parte demandante.

V

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de T.d.C.J.d.Á.M.d.C., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por INMOBILIARIA PROVEMAX C.A., contra GRUPO HERLED C.A.,, ambas partes suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber sido totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, Regístrese, déjese copia y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 10º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 21 de Abril de 2016. 206º y 157º.

El Juez,

Abg. L.E.G.S.

La Secretaria

Abg. Sonia Carrizo Ontiveros

En esta misma fecha, siendo las ____________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Sonia Carrizo Ontiveros

Asunto: AP11-M-2012-000631