Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 3 de Agosto de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su Nombre:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO

CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: INVERSIONES MCL, 2B, C.A

ABOGADOS: L.E. NUÑEZ Y

R.M.D.

DEMANDADO: J.A.L.S.

ABOGADO: J.C.M.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE

OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 49.715

Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar pronunciamiento en los siguientes términos:

I

En fecha 11 de Agosto de 2.003, los Abogados L.E. NUÑEZ Y R.M.D., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números: V-5.376.581 y V-4.876.065, respectivamente Abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los números 20.751 y 20.756, y de este domicilio actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de la Sociedad de Comercio, INVERSIONES MCL, 2B, C.A, empresa domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 24 de Enero de 1994, bajo el número 16, tomo 17-A Pro, modificados sus estatutos según acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 24 de Mayo de 1999, inscrita en el mismo Registro, el 11 de Noviembre de 2002, bajo el número 7, tomo 181-A-pro, representada dicha Compañía por el ciudadano O.C.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 6.974.023, con domicilio en Caracas, según se evidencia de instrumento poder que acompaña marcado “A”,interpuso formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, contra el ciudadano, J.A.L.S., venezolano, mayor de edad, soltero y titular de la cédula de identidad número V- 7.116.889 y de este domicilio.

Recibida por distribución, se le dio entrada y se admitió en fecha 20 de Agosto de 2003, ordenándose el emplazamiento del ciudadano J.A.L.S..

En fecha 08 de Diciembre de 2003, los Abogados L.E. NUÑEZ Y R.M.D., antes identificados, actuando en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MCL-2-B C.A, presentaron escrito de Reforma de la demanda, la cual fue admitida por este Tribunal en fecha 15 de Diciembre de 2003.

Por diligencia de fecha 18 de Marzo de 2004, el Abogado R.M., antes identificado, solicitó del Tribunal librar boleta de notificación al demandado de autos, en conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Por escrito de fecha 22 de Marzo de 2004, la parte demandada formuló formal oposición a la Medida de Secuestro, quedando citada a partir de ese momento para todos los actos del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

Por escrito de fecha 05-04-2004, la parte Accionada, asistido de Abogado presentó escrito de Contestación y Reconvención a la demanda, incoada en su contra. A tal efecto el Tribunal por auto de fecha 13 de Mayo de 2004, admitió dicha Reconvención y fijó el 5° día de despacho siguiente, a los fines de que la parte demandante reconvenida, diera contestación a la misma.

En fecha 25 de Mayo de 2004, los Abogados L.E. NUÑEZ Y R.M.D., en sus caracteres de Apoderado Judicial de la parte Actora, presentaron escrito de contestación a la Reconvención.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron oportunamente las que consideraron convenientes. Dichas pruebas, fueron agregadas y admitidas en su oportunidad. Vencido el lapso probatorio, sólo la parte Actora presentó escrito de Informes.

II

La controversia entre las partes queda planteada de la siguiente manera:

A.) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA:

Alegan que su representada, INVERSIONES MCL,2B, C.A, en fecha 11 de Junio de 1999, bajo el número 44, tomo 101, por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, celebró un Contrato de Opción de Compra Venta, de un inmueble de su propiedad, con el ciudadano J.A.L.S., venezolano, mayor de edad, soltero y titular de la cédula de identidad número V-7.116.889, con domicilio para esa fecha en: Urbanización Sabana Larga, Conjunto Residencial El Arroyo, casa número 3, de esta ciudadana. Alega que en dicho contrato, el cual acompañan marcado “B”, su representada se compromete a vender al ciudadano antes señalado, un inmueble, constituido por una Parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, distinguida con el número 52, situada en la Urbanización Parqueserino, la cual forma parte de la macro parcela distinguida con el número 35, del lote número 1, del parcelamiento denominado Urbanización Monteserino, en Jurisdicción del Municipio San Diego, de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, con un área aproximada de Noventa Metros Cuadrados, con Dieciséis decímetros cuadrados, (90,16 mts2), cuyos linderos son: NORTE: Con el lindero Sur de las parcelas y viviendas números 106 y 107; SUR: Su frente calle interna de la Urbanización; ESTE: Con la parcela y vivienda N° 51 y OESTE: Con Parcela y vivienda número 53. Esgrimen que este inmueble lo adquirió su representada por documento número 70, tomo 115, en fecha 08 de Diciembre de 1997, ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, posteriormente protocolizado en fecha 19 de Noviembre de 1998, bajo el número 23, folios 1 al 3, Protocolo 1°, tomo 2, por ante la Oficina de Registro de los Municipios Naguanagua y San Diego de la ciudad de V.E.C., el cual acompaña marcado “C”. Alegan que asimismo, su representada estimó como precio del inmueble la cantidad de Bolívares 21.500.000,00, y recibió en esa fecha en calidad de arras la cantidad de Bs.3.000.000,00, se fijó un plazo de noventa (90) días continuos a partir de la fecha de la opción para protocolizar la venta definitiva, y entre otras cosas se estableció que: “ Si dentro del ,lapso de noventa (90) días continuos establecido en la cláusula tercera y por cualquier causa imputable al comprador, no se efectuare la presente negociación, este contrato quedará sin efecto y resuelto de pleno derecho…” Alega que de una lectura del Contrato de Opción de Compra, se puede observar claramente que en ningún momento se realiza de parte de su representada, la tradición legal del inmueble, ya que esta se produce al momento del otorgamiento del instrumento de propiedad, operación que se realizaría dentro de los noventa (90) días siguientes a la firma de la opción, pero que no se produjo por cuanto el optante tomo posesión del inmueble incumpliendo el contrato de opción, y hasta la fecha no ha sido posible que el optante entregue el inmueble, apropiándose indebida e ilegalmente de la mencionada parcela y de sus bienhechurías, aún más cuando no se canceló en su debida oportunidad el precio de la venta; en este sentido invocó lo establecido en los artículos 1167, 1264, 1269, 1159 y 1160 del Código Civil. Esgrimen que en vista de que el ciudadano J.A.L.S., antes identificado, tomó posesión del inmueble sin habérsele hecho la tradición legal, dentro de los noventa (90) días a que refiere el contrato de Opción, incumpliendo de esta forma hasta la fecha actual su obligación, al tomar decisiones a las cuales no se les había facultado, por cuanto en el Contrato de Opción no se le autoriza a tomar posesión del inmueble, así como tampoco ha cancelado el valor del inmueble que quedó establecido para esa fecha en la cantidad de Bs. 21.500.000,00, además de violar las disposiciones legales señaladas, haciendo uso de una propiedad que no le pertenece, que formalmente demandan por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, que se evidencian de la privación patrimonial en que se ha visto su representada durante cuatro (4) años producto del incumplimiento del referido ciudadano, lo que a su entender causa un daño Patrimonial que se concreta en el despojo sufrido por su representada. Estiman el valor de la demanda en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00). Subsiguientemente la parte Actora, Reforma la demanda, solicitando, ya no la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, sino la Resolución del Contrato de Compra Venta. En este sentido alegaron, que de una lectura del Contrato de Opción de Compra, se puede observar, que, aún cuando se dice que es un Contrato de Opción de Compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio, no es tal, ya que hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido y el comprador de entregar el precio pactado, lo que a su entender se puede concluir que, el Contrato que originó el Juicio es de Compra Venta, y no de Opción de Compra Venta, ya que aún cuando presenta la apariencia de un Contrato de Opción de Compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio, no es tal pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido y el comprador de entregar el precio pactado, es decir se verificó la venta por el cruce de voluntades ó consentimiento. Alegan que de la lectura del contrato de opción de compra venta, se puede observar que El Vendedor se compromete a vender y el Comprador a comprar un inmueble… “El precio convenido por la venta del inmueble descrito es la cantidad de VEINTIÚN MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.21.500.000, 00) los cuales serán cancelados por el Comprador a el Vendedor, de la manera siguiente…” “El Vendedor se obliga a entregar el inmueble solvente..” Señalan que aunado a lo anterior su reprensada recibió en fecha 11-06-99, Bs. 1.000.000.00; en fecha 01-09-99, Bs. 4.000.000,00; en fecha 30-09-2000 Bs. 1.500.000,00; en fecha 11-10-2000, Bs. 501.903,00; y en fecha 30-11-2000, Bs. 2.000.000,00, cantidades que suman Bolívares 12.001.903,00, además de que comprador se encuentra habitando el inmueble desde el momento de la celebración del contrato de venta, mal llamado contrato de opción de compra. Alegan que por tratarse de un contrato de venta, incumplido por el comprador, al no cancelar la totalidad del precio de la venta pactado, formalmente demandan al señor J.A.L.S., antes identificado, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, para que entregue el inmueble totalmente desocupado, y por DAÑOS Y PERJUICIOS ocasionados por la pérdida durante más de tres (3) años del patrimonio constituido por el inmueble, daño que se demuestra por la falta de pago y perjuicios que se prueba con la pérdida del patrimonio, quedando la cantidad recibida como pago de indemnización por el daño sufrido, ó si este Tribunal lo condene en la Sentencia definitiva. Fundamenta la presente acción en los artículos 1.167, 1269 y 1159, 1160 del Código Civil.

2. ) EL DEMANDADOS AUTOS:

   En la Oportunidad de dar contestación a la demanda incoada, en su contra lo hizo de la manera siguiente:

   Como Punto Previo: De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, IMPUGNA, las copias fotostáticas que en el escrito libelar consignó la parte demandante; en este sentido alegó que tales reproducciones son las siguientes: 1.) Opción de Compra, marcado “B”, 2.) Documento de Propiedad, Registrado, marcado “C”, 3.) Registro Mercantil de la Compañía INVERSIONES MRL, C.A, marcado “D”, Acta de Asamblea de la Compañía Inversiones MRL, 2 B, C.A, Marcado “E”, Acta de Asamblea de Inversiones MRL, C.A, marcado “F”. Señala que impugna todos los documentos consignados junto con el líbelo de demanda, excepto el poder que fue agregado al expediente en copia certificada. Esgrime que no niega ni rechaza, como acertadamente lo afirma la parte demandante que, en el escrito libelar original, lo cual constituye una confesión judicial voluntaria, que en fecha 11 de Junio de 1999, firmó una Opción de Compra Venta, de un inmueble, con la Sociedad de Comercio INVERSIONES MCL, 2B, VCA. Como bien lo asienta la accionante “Nuestra representada se obligó a vender al ciudadano antes señalado un inmueble constituido por una parcela y las bienhechurías en ella construida, distinguida con el número 52, situado en la Urbanización Parqueserino. Omissis. Admite que se estimó el precio del inmueble en la cantidad de VEINTIÚN MILLONES QUINIENTOS MIL, (Bs.21.500.000, 00), bolívares.” Admite que de común acuerdo con el opcionante vendedor, tomó posesión del inmueble, en virtud de la imposibilidad documental que tuvo el vendedor, para transferirle la propiedad del inmueble, en este orden de ideas, señaló que esta conducta del vendedor le ha causado daños y perjuicios irreparables. Esgrime que es cierto que el vendedor incumplió el contrato porque por culpa y razones atribuibles al opcionante, no reefectúo la tradición legal, que se produce, como lo afirma la parte demandante con el otorgamiento del documento de venta.

   -Propone formal RECONVENCIÓN, en los términos siguientes:

   Alega que procede a plantear la Reconvención debida, para que la parte demandante Convenga en cumplir el Contrato de Opción de Compra Venta, y en consecuencia, para que ese cumplimiento se materialice, la Compañía demandante a su entender deberá hacer la tradición legal del inmueble para lo cual deberá transferirle la propiedad como se estableció en la opción y de acuerdo a la Ley. Arguye que el vendedor opcionante no ha cumplido su obligación de hacer la tradición legal del inmueble, y por tanto siendo coherente con la doctrina que invoca la unidad del proceso asume los planteamientos de la demandante en cuanto se refiere a los artículos 1264, 1159 y 1160 del Código Civil. Alega que la parte demandante no ejecutó oportunamente su obligación, por ello interpone la Reconvención para que se transfiera la propiedad del inmueble, y proceda a resarcirle los daños y perjuicios que le han causado, ó por el contrario sea condenado por el Tribunal. De conformidad con lo establecido en el ordinal 7° del artículo 340 determinó los daños y perjuicios alegando respecto a los Daños: Que el mayor daño que se ha causado, consiste en que se le ha privado de un techo propio desde el año 1999, todo por culpa del opcionante vendedor quien ha actuado con ánimo fraudulento y doloso, con la intención de estafarlo, porque si no ha protocolizado el documento, es por culpa del opcionante vendedor, nunca por hecho imputable al opcionante comprador. Invoca las cláusulas Cuarta, Quinta, Sexta y Séptima del documento de Opción de Compra, a los fines de demostrar el incumplimiento del opcionante vendedor. Alega que el opcionante vendedor nunca obtuvo los documentos necesarios para protocolizar el documento, ni le informó el día y el momento que se realizaría el otorgamiento del instrumento traslativo de propiedad conforme lo establece la ley y el Contrato de Opción de Compra Venta; estima estos daños, en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00). En otro orden de ideas, señala que el perjuicio más relevante consiste en el menoscabo de su patrimonio en 12.001.903,00 de Bolívares, que admite la parte accionante en el escrito de reforma. Que a partir de la fecha 30-11-2000, el opcionante vendedor, se perdió del panorama visual y virtual y más nunca supo de él, pero que él había cumplido el contrato a pesar que no había transferido la propiedad del inmueble, agrega que estima este perjuicio en la cantidad de CINCUENTA (50) MILLONES DE BOLÍVARES, por el costo del dinero en el tiempo: Indexación monetaria, actualización monetaria inclusive. Rechaza, niega y contradice que el Contrato subiúdice sea una convención de venta. Rechaza la demanda tanto en la forma como en el fondo, en todo, sólo admite lo enunciado expresamente. Señala que en este caso, se trata de un contrato bilateral, sinalagmático perfecto, de Opción de Compra. Esgrime que en el caso subiúdice, no se trata de una venta a plazos como fraudulentamente lo quiere presentar la parte Actora. Se refiere a una Opción de Compra, como bien lo afirma el demandante en el escrito libelar original, sin reforma, la venta tiene su naturaleza específica y sus propias reglas. La naturaleza de venta radica en el cumplimiento de obligaciones recíprocas, como bien lo establece el artículo 1474 del Código Civil.

   CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

   En su oportunidad legal correspondiente la parte Actora Reconvenida, a través de sus Apoderados Judiciales, contestó la reconvención en los términos siguientes:

   Rechaza la estimación hecha a la reconvención, por ser exagerada, adminiculadamente a ello, el Abogado de la parte demandada exige en el escrito contentivo de la Reconvención el pago de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00) por concepto del aludido escrito, más DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES por el escrito de Oposición a la Medida Cautelar, lo que causa confusión dada la acumulación de conceptos que conforman la regulación legal, a su entender no es posible acumular, ya que lo que se pretenda por concepto de honorarios, debió incluirse dentro del monto global, por el cual se hizo la estimación. En otro orden de ideas, rechazan niegan y contradicen palabra a palabra, tanto los alegatos relativos a los hechos como el derecho invocado por la parte demandada reconviniente. Alega que el demandado para proponer la reconvención, se fundamenta en un Contrato de Opción de Compra Venta impugnado por el mismo, al momento de dar contestación a la demanda, sin embargo en la misma contestación afirma, “no niego ni rechazo, como acertadamente lo afirma la parte demandante que en fecha 11 de Junio de 1999, firmé una opción de compra venta, de un inmueble con la Sociedad de Comercio INVERSIONES MCL, 2B, C.A,..” a su entender tales expresiones manifiestan una ambigüedad en la contestación que refleja la imprecisión que tiene la parte demandada referente al caso. Por otra parte en la Reconvención, el actor, admite, que se estimó el precio de la venta en la cantidad de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.21.000.000,00); que tomó posesión del inmueble de común acuerdo con el vendedor; que efectuó pagos parciales por la cantidad de DOCE MILLONES UN MIL NOVECIENTOS TRES BOLÍVARES (Bs.12.001.903,00) hasta el 30 de Noviembre del 2000, lo que permite concluir que la operación efectuada entre el demandante y el demandado, no fue una opción de compra venta, sino una venta, más aún, cuando en el contrato se estableció que el vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar, y en estos casos, debe entenderse que existe una venta y no una opción de compraventa como lo tiene señalado la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, la cual acompaña, en copia fotostática, marcada “A”. Igualmente trajo a colación criterios Jurisprudenciales y Doctrinarios, referentes a la definición de Opción y de la venta, por lo que concluyó, que no es posible, ni procedente en forma alguna, la pretensión del demandado de autos, de demandar cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, pero si es perfectamente procedente la demanda de Resolución de Contrato incoada por ellos, en contra del prenombrado demandado reconviniente. Desestiman y rechazan la existencia de dolo procesal alguno, tal como lo enuncia el Reconviniente.

   III

   ACTIVIDAD PROBATORIA

   Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las probanzas que estimaron conducentes a la demostración de sus afirmaciones de hechos en los términos que a continuación se expresan:

1. ) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

   POR UN CAPÍTULO I:

   1. ) A los fines de probar la conformación societaria, capital, objeto y demás aspectos relativos a la sociedad de comercio INVERSIONES M.C.L. 2B, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 25 de Enero de 1994, bajo el número 16, tomo 17-A Pro, acompañan copia fotostática certificada del documento constitutivo Estatutario y Actas de Asambleas de la aludida compañía, integrado por un legajo de veintiocho (28) folios útiles, marcado como recaudo “A”.

      El presente documento riela a los folios del 61 al 89 del presente expediente, está constituido por copia certificada, emanada del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; el Tribunal le acuerda valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil.

   2. ) A los fines de demostrar que INVERSIONES MC.L. 2 B, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de Enero de 1994, bajo el número 16, tomo 17-A Pro, adquirió para sí el bien inmueble objeto de la operación de compraventa, cuya resolución se demanda en el presente proceso, acompaña copia certificada del Documento de Adquisición que reposa en la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Naguanagua y San diego, Registrado el día 19 de Noviembre de 1998, bajo el número 23, folios 1 al 3, Protocolo Primero, tomo 12, en el cual constan los linderos, medidas y demás determinaciones inherentes al inmueble distinguido con el número 52, de la Urbanización Monteserino, en Jurisdicción del Municipio San Diego, Distrito Valencia, Estado Carabobo. Riela a los folios del 90 al 94 del presente expediente, está constituida por Copia Certificada, emanada del Registrador Inmobiliario de los Municipios Autónomos Naguanagua y San D.d.E.C.; el Tribunal le acuerda todo el valor probatorio que de el emerge en conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil Venezolano.

   3. ) A los fines de demostrar la evidente manifestación de voluntad expresada por la Sociedad de Comercio INVERSIONES M.C.L 2B, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de Enero de 1994, bajo el número 16, tomo 17-A, Pro; por una parte y por la otra, la del ciudadano J.A.L.S., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.116.889, en efectuar, como en efecto lo hicieron, una formal operación de compra venta, la que inicialmente surgió como una Opción de Compra Venta, tal como se desprende del contenido del documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de esta ciudad de Valencia, en fecha 11 de Junio de 1999, convenciones que posteriormente las partes modificaron privadamente mediante acuerdos verbales, tal como quedó demostrado mediante hechos que en este proceso probatorio se evidenciarán. Riela a los folios del 95 al 99 y está constituido por un documento autenticado, emanado de la Notaría Pública Quinta de Valencia, del Estado Carabobo, el Tribunal le acuerda valor probatorio en conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil Venezolano.

      POR UN CAPÍTULO II.

      A los fines de dejar constancia autentica de la forma, tiempo y lugar como ocurrieron los hechos que se pretenden probar en este proceso, los siguientes testigos:

   1. ) J.A.M., titular de la cédula de identidad número V- 4.852.121, 2.) DEINNY ARVELO, titular de la cédula de identidad número V-9.521.956, domiciliado en el Barrio Trapichito, Sector II, casa N° 12, V.E.C.. Evacuada la presente probanza arrojó los siguientes resultados: El ciudadano J.A.M.B.: Sus dichos quedaron firmes no contradichos y por interesar a esta causa se dejan constancia de los siguientes: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce suficientemente de vista, trato y Comunicación a el ciudadano O.C., representante legal de la Empresa MCL 2B, C.A. Respondió: Si lo conozco, de vista, trato y comunicación. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo porque y como conoce a O.C., representante legal de la Empresa MCL-2B, C.A, Respondió: Porque yo hice negociación con él, donde le compre un inmueble en el Conjunto Residencial PARQUESERINO, de la Urbanización Monteserino, del Municipio san Diego. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si es cierto y le consta que la Empresa MCL-2B, le vendió el inmueble objeto de esta causa a J.A.L.S., quien lo ocupó junto con su familia desde septiembre de 1999? Respondió Si es cierto y me consta que le vendió. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo porque le consta que la Empresa MCL-2B C.A, vendió el inmueble objeto de esta demanda a J.A.L.S.? Respondió: Porque yo estaba presente en una reunión con el señor O.C., en la Panadería del Centro Comercial Trigal, donde hablábamos sobre el finiquito del inmueble de la negociación entre nosotros y este a su vez esperaba a otro cliente, fue entonces donde se presentó el señor J.A.L.S., hablaron de la venta del inmueble y J.A.L.S., le ofreció al señor O.C., cancelarle la cantidad que le adeudaba por la compra del inmueble, que se ventila en este juicio, en la siguiente forma: CUATRO MILLONES, en ese momento, y el saldo deudor antes del 15 de Diciembre del año 2000. Eso fue lo que presencié. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si desea agregar algo mas a su testimonio. Respondió: No. No es admisible la prueba de testigo para demostrar lo contrario de una Convención Documentada..

      Respecto a la declaración de la testigo ÁRVELO DEINNY RAMÓN. Se procede a dejar constancia de los siguientes hechos: Fue interrogado por el promovente de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce suficientemente de vista, trato y Comunicación a el ciudadano O.C., representante legal de la Empresa MCL 2B, C.A. Respondió: Si lo conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo por qué y como conoce a O.C., representante legal de la Empresa MCL-2B, C.A? Respondió: Porque yo acompañaba a mi socio J.M., quien le compro a O.C., un inmueble, en el conjunto residencial Parqueserino, de la Urbanización MONTESERINO, del Municipio San Diego. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si es cierto y le consta que la Empresa MCL-2B, le vendió el inmueble objeto de esta causa a J.A.L.S.? Respondió: Si es cierto y me consta que le vendió. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo porque le consta que la Empresa MCL-2B C.A, vendió el inmueble objeto de esta demanda a J.A.L.S.? Respondió: Porque yo estaba presente en una reunión con el señor O.C., y el señor J.A.L.S., entablaron una conversación sobre una deuda pendiente, por la compra de un inmueble que le hizo el señor J.L. al señor CARRILLO. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo como le consta que la Empresa MCL 2B C.A, representada por O.C., vendió a J.A.L.S., un inmueble ubicado en la Urbanización PARQUESERINO, distinguido con el número 52, del Parcelamiento MOTESERINO: RESPONDIÓ: Porque el señor, J.M., y yo nos reunimos con el señor CARRILLO en el Centro Comercial el Trigal, en una Panadería para la compra de un inmueble, en eso llegó el señor J.L., el señor CARRILLO le dijo en mi presencia que lo estaba esperando para hablar sobre una deuda pendiente de una gran cantidad de dinero que le tenía el señor LÓPEZ, respondió el señor López, que no se preocupara que el reconocía la deuda y que le iba a dar CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES, y que le diera plazo hasta el 15 de Diciembre del 2000, que el le entregaba el resto del dinero. No es admisible la prueba de testigo para demostrar lo contrario de una Convención Documentada.

      POR UN CAPITULO III.

      Solicitaron al Tribunal una Inspección Judicial, sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda de Resolución de Contrato, con fundamento en los artículos 472 y 473 del Código de Procedimiento Civil, preservando a todas las partes intervinientes en este proceso las garantías y derechos consagrados en el artículo 474 ejusdem, para tales fines pidieron al Tribunal se traslade y constituya en el inmueble distinguido con el número 52, de la urbanización Parqueserino, que forma parte de la Macro Parcela distinguida con el número 35, del lote N° 1, del parcelamiento denominado Urbanización Monteserino, en Jurisdicción del Municipio San Diego, Valencia, Estado Carabobo, para dejar constancia de los aspectos siguientes:

   1. ) Estado físico del inmueble, vale decir, dejar constancia si el inmueble aún conserva su construcción original o sufrió modificaciones y que en caso de haber sido modificado se deje constancia de esas modificaciones. 2.) Se deje constancia de que ese inmueble está habitado por el ciudadano J.A.L.S. y su familia; 3.) Se deje constancia del tiempo aproximado que tiene la ocupación de este inmueble. 4.) Se reservaron el este particular para solicitar al Tribunal, al momento de estarse efectuando esta inspección, de cual cualquier hecho o circunstancia que notoriamente se pueda apreciar y que convenga a los fines de alcanzar la verdad en este proceso.

      Esta prueba fue evacuada tal como consta del Acta de Inspección que riela a los folios del 111 al 113 del presente expediente y en la misma se dejó constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Se observaron construcciones que constituyen modificaciones en su estructura original del inmueble. Se evidencian partes, cuya construcción no está terminada como son el acceso al inmueble, y la terraza que se encuentra el tercer piso, así como la escalera que conduce a esa tercera planta. En el inmueble, número 52 se observa en la entrada un área, de estar cerca de la cocina, un baño para visitas, el lavandero y un área destinada de depósito. Todo esto en la planta baja del inmueble. En la Segunda planta se observó una habitación, un estudio, parte de la habitación principal, un pasillo amplio de acceso a las habitaciones que están en el inmueble, número 51. En la tercera planta se observó una terraza en la cual había restos materiales de construcción y materiales nuevos de construcción. Se observó que el techo del inmueble 52, se encuentra con manto de impermeabilización, es decir, sin tapas y que el techo de la terraza y el área de la escalera, que va a la tercera planta, tiene una forma de construcción diferente al techo del resto del inmueble número 52. Respecto al Segundo Particular; Se dejó constancia que el inmueble se encuentra habitado por el señor J.L.S., y su familia. En relación al Tercer Particular, la notificada E.M.E.G., esposa del demandado, manifestó “Estamos viviendo en el inmueble desde aproximadamente Octubre del año 2001”, y el inmueble 52, tiene integrado los servicios, de electricidad y agua con el inmueble 51, y que los recibos de electricidad, de la electricidad de Valencia, identifican el inmueble N° 51. El Tribunal dejó constancia que tuvo a su vista los recibos de electricidad de la Compañía Electricidad de Valencia, donde se identifica la casa N° 51 de la Urbanización Parqueserino. Y los recibos de servicios de agua, emitidos por C.A. Hidrología del Centro (HIDROCENTRO) a nombre de J.L., y se identifica el inmueble N° 51-51. El Tribunal no le acuerda pleno valor probatorio a la referida Inspección Judicial, en virtud de que los hechos que se pretenden probar con esta prueba fueron admitidos por el demandado en su contestación.

      POR UN CAPITULO IV. De las Confesiones Espontáneas.

      Por cuanto las confesiones hechas por la parte ó por su Apoderado dentro de los limites del mandato ante un Juez, hace contra ella plena prueba, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1401 del Código Civil, cuyo mérito probatorio queda atenido a las reglas de la sana critica, como en el caso de marras, en donde concretan “Confesiones Complejas”, por parte del apoderado de la parte demandada reconviniente, en donde declara un hecho judicial pero con una modalidad diferente y favorable, ya que cuestiona aspectos alegados por ellos, pero sin embargo al proponer la reconvención utiliza esos aspectos a su favor, en el escrito de contestación a la demanda y propuesta reconvención presentado el 05-04-2004, encontramos las siguientes confesiones espontáneas.

      En el capítulo subtitulado CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, el escrito original y la reforma, expresamente confiesa… “Firmé una Opción de Compra Venta, de un inmueble con la Sociedad de Comercio INVERSIONES MCL. 2B, C.A,”… “Es cierto y no niego que de común acuerdo con el opcionante vendedor, tome posesión del inmueble,”. (En la parte final de este mismo capítulo, específicamente en el párrafo titulado por el Apoderado de la parte demandante, perjuicios:) expresa literalmente: …” Le he pagado de esta forma: En fecha 11-06-99 Bs. 3.000.000,00; en fecha 11-06-99 Bs. 1.000.000,00; 01-09-99 Bs. 4.000.000,00; en fecha 30-09-2000 Bs. 1.500.000,00; El 11-10-2000, Bs. 501.903,00; el 30-11-2000 Bs. 2.000.000,00. El Tribunal le acuerda pleno valor probatorio a las confesiones esbozadas por la parte demandada, a los fines de determinar los términos en que queda definida la controversia.

      POR UN CAPÍTULO V.

      Solicitó que el ciudadano J.A.L.S., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.116.9889, con domicilio en la urbanización Sabana Larga, Conjunto residencial Arroyo, casa número 3 de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, manifestando expresamente la disposición del ciudadano O.C.A., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 6.974.023, con domicilio en la ciudad de Caracas, de absolver las posiciones juradas en nombre de las Sociedades de Comercio INVERSIONES MCL 2B, C.A, de quien es representante legal conforme al Contrato Social de la misma, a tenor de lo dispuesto en el artículo 404 del Código de Procedimiento Civil. Esta probanza fue admitida tal como consta del auto de admisión de pruebas de fecha 12 de Julio de 2004, que riela al folio 105 del presente expediente, sin embargo no consta en los autos que la referida prueba haya sido evacuada, razón por la cual queda desechada del proceso.

      POR UN CAPÍTULO VI.

      Consignó copia fotostática de la Sentencia RC020, Expediente N° 02055, TOMADO De la Jurisprudencia P.T.. El Tribunal recibe la referida copia a manera de información, más no la valora como prueba, en virtud de que la Jurisprudencia no constituye medio de prueba.

      Este Tribunal observa que fueron acompañados al líbelo las siguientes probanzas documentales:

   1. ) Copia fotostática del documento contentivo de Opción de Compra Venta.

      Riela a los folios del 5 al 8 del presente expediente, y está constituido por copia fotostática de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia; este documento fue ratificado en original en la oportunidad probatoria. El Tribunal le acuerda valor probatorio a la referida copia, a pesar de que en la oportunidad de la contestación a la demanda la misma fue genéricamente impugnada por la contraparte, impugnación ésta, que considera quien decide, una incongruencia por parte del demandado de autos, toda vez que el mismo se sirve de este documento basado en el principio de la comunidad de la prueba, y a la vez lo Impugna unido a ello, el último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la impugnación de las copias fotostáticas, establece: “ Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”. En el caso de marras en la oportunidad probatoria fue consignado en copia certificada.

   2. ) Copia fotostática del documento de Propiedad, Registrado. Riela a los folios del 9 al 11, esta probanza fue ratificada en la oportunidad probatoria, en copia certificada, a la que se le acreditó pleno valor probatorio.

   3. ) Copia fotostática del Registro Mercantil de la Compañía INVERSIONES MRL, C.A, folios. Riela a los folios del 12 al 17, del presente expediente, y de la misma manera fue ratificado en copia certificada en la oportunidad probatoria, se le acuerda valor probatorio a los fines de fijar la legitimación Ad-procesum de la parte actora.

   4. ) Copia fotostática del Acta de Asamblea de INVERSIONES MRL, C.A,

      Riela a los folios 21 al 22, fue impugnada por el demandado de autos, no obstante dicha impugnación fue genérica, por lo que se tiene como fidedigna,

   5. ) Copia fotostática del Acta de Asamblea de Inversiones MRL, C.A. Riela a los folios del 23 al 27 del presente expediente, y recibe el mismo análisis probatorio que la probanza que antecede, lo que se da aquí por reproducido.

2. ) LA REPRESENTACIÓN DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE:

PRIMERO

(Del merito de los autos.)

1.1). Incongruencia estructural de la demanda, motiva diciendo que la estructura de la demanda es incongruente e infundada. Que no tiene a su entender, relación de causalidad los hechos narrados en el líbelo, con las consecuencias jurídicas que se pretenden en el escrito libelar. Señala que, nuestro sistema jurídico positivo, determina una peculiar estructura de las normas primarias que regulan la conducta de los ciudadanos. Señala que la parte demandada se desvía de la obligación de lealtad procesal, que le impone el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, continúa señalando que la parte accionante procura, en fraude a la Ley y a los principios generales del derecho, hacer valer en juicio una decisión de la Sala de Casación Civil, que en nada se asimila, por falta de analogía al caso que nos ocupa en este Juicio, a su criterio esta decisión no tiene carácter de Jurisprudencia, ni es vinculante para los Tribunales de la República, en este sentido agregó que cuando el contrato es claro y diáfano no requiere de interpretación Judicial, la intención y la buena fe es suficiente. El Tribunal observa que lo expuesto no constituye medio probatorio alguno, sino criterios razonados de la representación de la parte demandada, tendentes a orientar la decisión judicial.

1.2.) La ausencia del documento fundamental de la acción. En este orden de ideas, al respecto señala que no se acompañó a la petición los instrumentos en los cuales se fundamenta la pretensión, circunstancia que advirtió el Tribunal en el cuaderno de medidas, alega que con un instrumento sobrevenido no se puede fundamentar su pretensión porque eso sería subvertir la unidad cronológica del proceso. Igual consideración merece lo explanado en la probanza anterior, en el sentido que son razonamientos propios del promovente, utilizados como defensa ante los alegatos esgrimidos por la parte Actora.

1.3) Impugnación de las copias fotostáticas; motiva diciendo que en la oportunidad legal pertinente las copias fotostáticas, del instrumento fundamental, consignadas junto con el escrito libelar fueron impugnadas. Esgrime que la accionante no activó los medios para hacer valer estas copias. Este hecho lo reconoce la parte accionante, en la contestación de la reconvención. Carece totalmente de pruebas la parte demandante.

Este Tribunal le observa al demandado reconviniente, que si bien, las referidas probanzas fueron impugnadas en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte Actora Reconvenida, en la oportunidad probatoria consignó las copias certificadas de esos documentos, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que “ Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”. En el caso de marras en la oportunidad probatoria fueron consignados en copias certificadas.

2.1) Confesión de la parte reconvenida. En el escrito libelar afirmó, lo cual a su criterio, constituye una indubitable confesión lo siguiente: “Nuestra representada, INVERSIONES MCL, 2B, C.A, en fecha 11 de Junio de 1999, por ante la Notaría Quinta de Valencia, celebró un contrato OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, de un inmueble, con el ciudadano J.A.L.S., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad número 7.116.889. Omissis. A su criterio señala, que en este caso se debe privilegiar el principio de la autonomía de voluntad, y que ciertamente, las partes del contrato firmaron una opción de compra venta, lo cual está claro y determinado en ese convenio. Motiva diciendo que este Convenimiento no está sujeto a interpretación, porque no presenta oscuridad, ambigüedad ni deficiencia, y a su entender esa es la certeza del propósito y la intención expresada de buena fe por los sujetos de la relación contractual. La Confesión que se pretende hacer valer, lo aprecia esta Sentenciadora como un hecho admitido, y en efecto, al darse por admitido el instrumento, priva la autonomía de la voluntad.

2.2.) Plena Prueba. En este orden invoca el contenido de la norma del artículo 1.401 del Código Civil, motivando que aquí está la confesión de los hechos. A su entender no se requiere de otra prueba complementaria ni coadyuvante para enunciar la situación fáctica. Continúa diciendo que a estos hechos se atienen conforme a la estructura técnica jurídica probatoria venezolana.

3.1.) Presunciones Legales. Alegó e hizo valer a su favor el contenido del artículo 1397 del Código Civil, por cuanto: “La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene a su favor.”

3.2) Buena fe. Hizo valer en su defensa el contenido del artículo 789, ejusdem, en virtud de que: “La buena fe se presume siempre, y quien alegue la mala fe deberá probarla”. Alegó diciendo que ha contratado de buena fe y ha firmado una opción de compra. Las alegaciones de orientación probatoria que anteceden serán tenidas para considerar en el pronunciamiento al mérito de lo debatido en el entendido de que no son medios de los admitidos por la Ley.

SEGUNDO

(Instrumentales)

Promovió: 1.) Copias fotostáticas certificadas del expediente N° 37.771 de la nomenclatura propia de este Tribunal, en ese proceso fueron partes: Demandante: D.V.. Demandados: F.J.F.M. Y M.R.G.D.F.. El Tribunal desecha esta probanza, en virtud de que no consta en los autos que la misma haya sido consignada, por lo que sólo existe la intención de hacerlo.

2. ) Copia Certificada del documento autenticado por ante la Notaría Quinta de Valencia el 11 de Junio de 1999, asentado bajo el número 44, tomo 101. Este documento fue analizado al inicio de la activad probatoria, en este sentido el Tribunal le acredita valor, en base al principio de la comunidad de la prueba, dado que ambas partes se sirven del mismo documento, para fundamentar sus alegatos.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR.

Como Punto Previo, procede a resolver este Tribunal los siguientes elementos Procesales, estimados de consideración a los fines de delimitar la Controversia planteada:

PRIMERO

Fueron impugnados las copias fotostáticas acompañadas como documentos fundamentales de la acción constituidos por Documento de Opción de Compra Venta; Documento de Propiedad del Inmueble; Registro Mercantil de la Compañía INVERSIONES MRL, C.A, Acta de Asamblea de la Compañía Inversiones MRL 2B, C.A, Acta de Asamblea de INVERSIONES MRL, C.A; ante la impugnación, la parte Accionante los hizo valer en la oportunidad probatoria, acompañando las copias certificadas, originales de los mismos, por lo que quedan confirmados para sus efectos probatorios, como en efecto, así se hizo valer en el análisis probatorio efectuado y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO

Procede a definir esta Sentenciadora respecto a al naturaleza del Contrato. Alega la parte Accionante en el libelo original que solicitaba la Resolución de un Contrato de Opción de Compra Venta; luego introduce un escrito de Reforma donde de su lectura se observa, que no declara, modificar el líbelo original y/o si lo sustituye en todo ó en parte; esto es, no indica si la Reforma es total ó parcial; no obstante que el Tribunal se lo admite cuanto ha lugar en derecho; sin embargo se observa que en la referida Reforma no cuestionada por la parte demandada cambia la naturaleza del Contrato cuya resolución se demanda, de Contrato de Opción de Compra Venta a Contrato de Venta puro y simple; punto cuestionado por la parte demandada, alegando que muy por el contrario, se trata de un Contrato Bilateral Sinalagmático P.d.O.D.C.V.. La más distinguida doctrina patria está conteste al afirmar que en la oportunidad de la Reforma goza el actor de la libertad para usar libremente este derecho y hacer desaparecer en su totalidad el libelo primitivo si lo estima necesario tal como lo apunta BORJAS en sus comentarios, por lo que la Reforma en los términos planteados admite la posibilidad de cambiar la naturaleza de la acción si así lo considera conveniente la parte actora y ASI SE DECLARA.

Como ya se señaló, la parte demandada cuestionó esta Reforma, por lo que, a los fines de definir lo conflictuado, partimos por verificar las actuaciones de las partes circunscritas a las pruebas acompañadas y así tenemos: Las partes se involucraron en una convención recogida o plasmada en un documento el cual denominaron Opción de Compra Venta; consta de este instrumento autenticado debidamente valorado, que las partes previeron que: “ EL VENDEDOR” se compromete a vender y “ EL COMPRADOR” se compromete a comprar” un inmueble cuyas características de linderos, Medidas y Cabida definen; pactaron el precio; en el monto de VEINTIÚN MILLONES, con una particularidad; Se estableció que “ En este acto entrego en calidad de arras y como garantía de la operación que se pacta la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 3.000.000,00); este monto pasará a ser parte del precio de la venta, en el momento mismo de la Protocolización del documento de Venta, en la Oficina, de registro correspondiente y cuando el “COMPRADOR”, entregue el saldo pendiente o sea, la cantidad de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS.18.500.000,00)”. Por la Cláusula Tercera: Establecieron término de duración de Noventa días continuos, contados a partir de la firma del Contrato que lo fue el 11-06-1999. Establecieron las obligaciones del vendedor en ese término, para obtener la documentación necesaria para la Protocolización. En una Cláusula Octava, se dieron la causal de resolución en los siguientes términos:

“ Si dentro del lapso de Noventa (90) días continuos establecidos en la Cláusula Tercera y por cualquier causa imputable a “ EL COMPRADOR”, no efectuare la negociación, este Contrato quedará sin efecto y resuelto de pleno derecho, quedando facultado “ EL VENDEDOR”a retener para sí la cantidad de Un Millón Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.050.000,00) por concepto de indemnización de Daños y Perjuicios , si por el contrario el incumplimiento fuese por “EL VENDEDOR”, se obliga a reintegrar a “EL COMPRADOR”, la totalidad de la cantidad recibida de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1050.000,00) por concepto de indemnización por Daños y Perjuicios, quedando el vendedor, una vez efectuado el pago en libertad de vender el inmueble a cualquier persona.”

Ahora bien, toda esta conducta documentada, con citaciones puntuales a los fines de declarar la naturaleza del contrato suscrito, nos conduce a concluir, en primer lugar que no encontramos frente a Un Compromiso, tal como textualmente lo expresan, una parte se comprometió a COMPRAR y la otra a VENDER, ( El término comprometer significa en Diccionario: asignar o adquirir una obligación. El término Compromiso: Acuerdo obtenido mediante concesiones recíprocas; y, Obligación: Relación jurídica constituida entre dos ó mas personas, por lo que una puede exigir de otra determinada pretensión ); es decir, aplicando el significado terminológico a nuestro caso, las partes adquirieron un compromiso o acuerdo obtenido mediante concesiones recíprocas, que tales concesiones fueron reglamentadas, incluso la Resolución de la Convención o compromiso, pues no es cierto como lo pretende, la parte actora de que en el presente caso se pagó el precio, pues se evidencia que las partes pactaron el pago del precio con una modalidad de cumplimiento, y que dicha forma original fue modificada en la práctica por aceptación de EL VENDEDOR, cuando continuó recibiendo pagos sobre el precio en las formas narradas en el líbelo hasta el punto de que el saldo pendiente por pagar tiene una diferencia bastante significativa respecto a lo documentado, no obstante, esto no desnaturaliza La Convención, la cual tiene su soporte, en un documento autenticado con fuerza de documento Público entre sus otorgantes, ( aunque no aplicable a terceros) así valorado en su oportunidad, el cual conforme al dispositivo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes, y que no puede obviar quien aquí decide, donde sus suscribientes reglamentaron su convención. Oportuno es citar como complemento de nuestro análisis lo que al respecto ha establecido tanto la doctrina como la jurisprudencia y en este sentido la Sala de Casación Civil del M.T. de la República, en f.a. con la doctrina civilista patria, considera “habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio convenido” Omissis, Sentencia de la S.C.S., del T.S.J., de fecha 6 de Febrero de 2003, en el expediente Nº 02055. Por otra parte y en este mismo orden de ideas, la doctrina ha estudiado otras modalidades de contratos, relacionados con el de venta, como lo es la promesa bilateral de compra venta o Pre-contrato de venta, u otras calificaciones o denominaciones varias, opción de venta, opción de compra, opción de compra venta, contrato preliminar, etcétera.

L.L.B., en la separata de la revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses de Julio y Diciembre de 1991, indica: “…los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”. Omissis

La Jurisprudencia vernácula no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a venta definitivas y obligatorias, no obstante cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato por que está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de Marzo de 1984, Ramírez & Garay, Tomo 85, página 550-551, por medio de la cual indicó: “…doctrinariamente, la promesa de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato por que ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior” Por lo que se concluye que el caso a resolver es sin lugar a dudas un compromiso de Venta que sus otorgantes denominaron Contrato de Opción de Compra Venta propiamente dicha pura y simple; y, sus efectos de cumplimiento o incumplimiento, se circunscribirán a lo que emerja del contenido del documento que lo contiene, y ASÍ SE DECLARA.

Por otra parte, no puede entenderse que hubo una venta, a pesar de haber acuerdo entre el precio y la cosa, toda vez, de que el precio no se ha pagado en su totalidad ni tampoco se ha efectuado la tradición del inmueble en consecuencia no se ha perfeccionado y como tal no surte los efectos en los términos solicitados en la Reforma de la demanda, así como tampoco en los términos de la Reconvención y ASÍ SE DECLARA.

Afirman las partes demandantes, que el demandado tomó posesión del inmueble sin que se le hubiese hecho la tradición legal. En el escrito de Reforma expone:

Omissis “ Además de que el comprador se encuentra habitando el inmueble desde el momento de la celebración del Contrato de Venta, mal llamado Contrato de Opción de Compra Venta.”

Esta afirmación de la ocupación del inmueble, por parte del comprador , fue probada con un particular de la Inspección Judicial, donde se dejó constancia de este hecho; o sea, que estaba habitado por el Comprador y su grupo familiar, pero lo que no prueba la parte actora es la naturaleza de la ocupación, si fue pacífica como lo planteó en la reforma o si por el contrario fue violenta; sin embargo de las características de esta acción, unido al tiempo transcurrido desde que supuestamente se constituye en mora el comprador, hasta la interposición del líbelo de demanda 14-03-2003, han pasado unos cuantos años; los que hace inferir aceptación tácita por parte del “EL VENDEDOR” demandante de autos, de que la ocupación del inmueble es pacifica, y realizada con su conocimiento y asentimiento, y ASI SE DECLARA.

Resueltos los puntos anteriores, la Declaración que antecede, se procede a resolver con relación a lo peticionado, tanto respecto a la Reconvención como en el fondo de la causa.

PRIMERO

Se procede a resolver el punto de la RECONVENCIÓN, en este sentido se observa que el Demandado Reconviniente, demandó para que el Demandante convenga en cumplir el Contrato de Opción de Compra-Venta y en consecuencia la compañía Demandante deberá hacer la tradición legal del inmueble; además demandó Daños y Perjuicios, con el argumento de habérsele privado de un techo propio desde el año 1999, por culpa del Accionante Vendedor, quien a su entender ha actuado con ánimo fraudulento y doloso, con la intención de estafarlo, en virtud de no haberse protocolizado el documento por culpa del Opcionante Vendedor, y nunca por hecho imputable a él.

En el caso júdice observa esta Juzgadora, que el Demandado Reconviniente, no fundamenta jurídicamente lo demandado por Daños y Perjuicios vía Reconvencional, toda vez que si la fuente de los daños demandados pretenden subsumirla en el incumplimiento contractual a todas luces resulta improcedente por cuanto fue norma de su convención documentada no contemplarlos, o sea, no se contempló la posibilidad de demandar Daños y Perjuicios por Incumplimiento Contractual; y es aquí donde se pone de manifiesto la Supremacía de la voluntad de partes, la necesidad de que sobreviva y en caso de colisión entre lo pactado y lo legalmente previsto se buscará siempre dejar sobrevivir el acto, esto es que, genere efectos y eficacia reputándose como no escrito lo que lastime al orden público; por manera que aparte de la cláusula penal, particularizada como OCTAVA en el Contrato de Opción a la cual se acogió la parte Actora, no existe otra posibilidad de incrementar los llamados Daños; y si por el contrario, lo que pretende tiene un origen es diferente, que no lo es, no es la vía Reconvencional la expedita para hacerlos valer; desde luego, que si ha permanecido dentro del inmueble ¿qué daño le pudo causar? por lo que, LA RECONVENCIÓN propuesta en los términos impetrados respecto a los Daños y Perjuicios no puede prosperar por IMPROCEDENTE y ASÌ SE DECIDE.

SEGUNDO

Se ratifica que, ambas partes admiten y reconocen mutuamente la existencia de una Convención documentada, debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 11 de Junio del año 1999, denominada “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA”, donde la Sociedad de Comercio INVERSIONES MCL, 2B, C.A, ocupó la posición de VENDEDORA en calidad de Propietaria del Bien Inmueble cuya transmisión de propiedad constituye el objeto de la Pretensión; y donde, el ciudadano J.A.L.S., titular de la cédula de identidad número V-7.116.889, ocupó la posición de Optante Comprador. Que en segundo lugar: No se discutió el precio de venta, ni las cantidades recibidas como parte del precio por la Propietaria Vendedora; esto es, que recibió: En fecha 11-06-1999, TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00); en fecha 11-06-99, UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00); en fecha 01-09-1999, CUATRO MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 4.000.000,00), en fecha 30-09-200, UN MILLÓN QUINIENTOS MIL (Bs. 1.500.000,00) en fecha 11-10-2000, QUINIENTOS UN MIL NOVECIENTOS TRES BOLÍVARES (Bs. 501.903,00); en fecha 20-11-2000, DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), cantidades estas imputables al precio, que suman bolívares (Bs. 12.001.903,00); Que en tercer lugar el comprador se encuentra habitando el inmueble, desde el momento de la celebración del contrato de venta, quedando un saldo pendiente por pagarle al Vendedor de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL NOVENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 9.498.097, 00), y ASI SE DECIDE.

TERCERO

Con relación al Petitum esta Sentenciadora, observa que la parte supuestamente afectada por el incumplimiento, solicitó la Resolución del Contrato, y en este sentido que le entregue el inmueble totalmente desocupado, que por los daños y perjuicios causados de le compense con las cantidades abonadas al precio de la venta. Es necesario destacar que emana del Contrato autenticado denominado de Opción de Compra-Venta una obligación con Cláusula Penal ya citada que se subsume a los fines de su calificación en lo dispuesto en el artículo 1.257 del Código civil, el cual reza:

Hay obligación con Cláusula Penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el incumplimiento

Dicha obligación, está contenida en la Cláusula Octava del contrato, la cual es del tenor siguiente: “Si dentro del lapso de Noventa (90) días continuos, establecidos en la Cláusula tercera y por cualquier causa imputable al comprador no efectuare la presente negociación este Contrato quedará sin efecto y resuelto de pleno derecho.” En este sentido las partes reglaron los supuestos de incumplimiento y era carga del accionante demostrar la culpa del comprador, al no efectuarse la negociación y este hecho medular no fue probado. De la misma manera se observa que, el demandado Reconviniente alegó que, la parte Actora reconvenida, nunca le cumplió con la documentación , los recaudos necesarios, tal como lo estipula la Cláusula Quinta Contractual, la cual reza: “Es obligación de “EL VENDEDOR” obtener dentro del lapso estipulado en la cláusula tercera de este contrato, todos los recaudos necesarios, tales como Solvencia Municipal, Registro de Información Fiscal (R.I.F.), durante la vigencia de esta opción para lograr la protocolización del documento de compra-venta”; no obstante que continuó recibiendo parte del precio, este hecho lo obvió por completo la parte actora en su contestación a la Reconvención y mucho menos probó haber cumplido con la carga que se impuso en la convención. Por otra parte conforme a la Cláusula Sexta, el Vendedor estaba autorizado para elaborar la documentación ¿por qué entonces no lo hizo a los fines de constituir en mora al comprador?. Todo ello, permite establecer, que quien incumplió con sus obligaciones Contractuales fue el Vendedor y Actor Reconvenido; quien confiese a favor del demandado haber recibido amortizaciones periódicas sobre el precio de la cosa vendida por los montos a los cuales nos hemos referido y ASI SE DECIDE.

CUARTO

De lo expuesto en los particulares anteriores se colige, de que hubo incumplimiento contractual por parte de la ACTORA, por lo que, no hubo culpa del demandado. La cual resulta aplicable al caso bajo examen, para concluir que la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, invocado como pretensión ES IMPROCEDENTE y ASÍ SE DECIDE.

QUINTO

La parte demandada Reconviniente, cuando contesta y reconviene lo hace principalmente para que la parte actora Reconvenida, le cumpla con hacer la tradición legal del inmueble opcionado; al quedar demostrada que no era suya la culpa, muy por el contrario era de su vendedor, le asiste el derecho de solicitar el Cumplimiento siendo procedente lo peticionado, siendo su recíproca obligación cancelar la totalidad del saldo del precio pendiente y los gastos de la venta, y ASI SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito a las razones expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, propuesta por la Sociedad de Comercio INVERSIONES MCL, 2B, C.A, contra el ciudadano J.A.L.S., todos identificados suficientemente en autos. PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta por el ciudadano J.A.L.S., en contra de la SOCIEDAD DE COMERCIO INVERSIONES MCL, 2B, C.A, en consecuencia, se condena a la parte ACTORA, ya identificada, a efectuar la tradición legal del inmueble por ante los Organismos de Registro Competentes, y ASI SE DECIDE.

No hay condenatoria en costas, por no haber resultado totalmente perdidosa ninguna de las partes.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los Tres (03) días del mes de Agosto del año dos mil cinco (2005). Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO,

ABOG. R.M.V..

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

R.V.A.A..

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 2:15 de la tarde.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

R.V.A.A.

Expediente 49.715

Labr.-