Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Septiembre de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, 22 de septiembre de 2015

205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2013-000823

PARTE ACTORA: Ciudadana I.Y.N.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 13.583.072.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio A.R. CASTELLUCCI M y G.R. BELGRAVE G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.406 y 17.091, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana E.M.G.P., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.834.099.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados A.B. y R.P., inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 54.286 y 122.393, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.

- I -

SINTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante escrito de demanda presentado en fecha 25 de julio del año 2013, el cual correspondió ser conocido por este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, luego de efectuarse el sorteo respectivo.

Así las cosas, el Tribunal procedió a la admisión de la demanda en fecha 29 de julio del 2013, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 28 de octubre del 2014, compareció el abogado A.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.286, consignando instrumento de poder que lo acredita como apoderado judicial de la parte demandada.

En fecha 18 de noviembre del 2014, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda.

En fecha 16 de diciembre del 2014, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de promoción de pruebas.

En fecha 07 de enero del año 2015, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 23 de enero del 2015, se admitieron las pruebas aportadas dado que las mismas no fueron objeto de oposición, en tal virtud, se ordenó la evacuación de las testimoniales, fijándose las oportunidades para ello, todo de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 399 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Las partes no presentaron informes en esta instancia.

- II –

ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirma en su libelo de demanda, en síntesis, lo señalado a continuación:

1. Que en fecha 05 de febrero del 2013, la ciudadana E.M.G.P., publicó un aviso de venta en el diario Últimas Noticias, de un apartamento de su propiedad ubicado en la Parroquia S.R., Edificio San Andrés, Mezzanina, Municipio Libertador del Distrito Capital.

2. Que en fecha 14 de marzo del 2013, la ciudadana I.Y.N.M., celebró un contrato de opción de compraventa con la ciudadana E.M.G.P., contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 42, Tomo 23, de los libros de autenticaciones llevado por dicha notaría.

3. Que el objeto del contrato era la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la Parroquia S.R., Edificio San Andrés, Mezzanina, Municipio Libertador del Distrito Capital.

4. Que el valor acordado en dicha negociación fue de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000,00), de los cuales la parte actora entregó a la demandada como inicial para garantizar el cumplimiento de su obligación la cantidad de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,00), imputables al precio del inmueble, quedando un saldo adeudado por la cantidad de quinientos treinta mil bolívares (Bs. 530.000,00), que debían ser pagados por la parte actora en un lapso de noventa (90) días continuos, con una prórroga máxima de treinta (30) días a la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.

5. Que en fecha 22 de abril del 2013, le fue aprobado un crédito a la ciudadana I.Y.N.M., participándole a la demandada que procederían a la redacción del documento definitivo, tal y como se acordó en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa.

6. Que la ciudadana E.M.G., informó que estaba actualizando los documentos y recaudos requeridos y que participaría una vez los tuviera listos.

7. Que posteriormente la ciudadana E.M.G., convocó a una reunión a la ciudadana I.Y.N.M., para informarle que iba a variar el precio del inmueble y que le iba a incrementar trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) sobre el precio que habían pactado.

8. Que la ciudadana I.Y.N.M., accedió a entregarle la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) a la demandada, a los fines de que realizara los trámites inherentes a la documentación del inmueble, así como los gastos de la mudanza.

9. Que en fecha 05 de junio del 2013, la demandada publicó nuevamente un anuncio en el periódico “Últimas Noticias”, ofreciendo en venta el inmueble sobre el cual ya había suscrito contrato de opción compraventa con la ciudadana I.Y.N.M., por la suma de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), y que la demandante a fin de no perder el crédito bancario y el apartamento, tomó la iniciativa de buscar y obtener todos los recaudos y documentos exigidos por cuenta propia, para presentarlos ante el Registro y obtener así la fecha para protocolizar la venta.

10. Que fue pautado el día 22 de julio del 2013, para la firma del documento definitivo de compraventa, por ante el Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, siendo que solo se presentó la parte demandante y el representante del banco que otorgó el crédito hipotecario.

11. Que como consecuencia de lo anterior intenta la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios.

    Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, indicó resumidamente lo siguiente:

1. Negó, rechazó y contradijo la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto las partes involucradas en el contrato de opción compraventa determinaron su voluntad en las cláusulas primera, segunda y sexta del contrato que las vincula.

2. Negó, rechazó y contradijo la presente demanda, por no ser ciertos los hechos narrados por la actora, por cuanto no ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato varias veces aludido, ya que en fecha 21 de junio del 2013, la ciudadana E.M.G.P. le hizo entrega a la parte actora la documentación correspondiente, tal y como lo prevé la cláusula sexta del contrato.

3. Que la futura vendedora incumplió con la cláusula sexta del aludido contrato, al no notificar por escrito por lo menos con diez días hábiles de anticipación al vencimiento del lapso para la venta definitiva de la opción de compraventa, fecha, hora y lugar del otorgamiento.

4. Negó, rechazó y contradijo la pretensión de cobro de la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), por concepto de reparación de daño patrimonial.

5. Negó, rechazó y contradijo la demanda, ya que la futura compradora incumplió con la cláusula segunda del referido contrato en el término correspondiente, al no aportar la cantidad de dinero del crédito hipotecario de la entidad financiera, durante el término de duración de la relación contractual, por la cantidad de quinientos treinta mil bolívares (Bs. 530.000,00), y que por ese hecho la demandante incurrió en mora.

6. Negó, rechazó y contradijo la presente demanda, por cuanto la parte actora debió intentar una acción por resolución de contrato y no por cumplimiento de opción de venta.

7. Asimismo, impugnó los documentos privados consignados por la parte actora junto con el libelo de la demanda a saber: Proyecto del addendum N° 1/2013, así como la carta explicativa emanada del escritorio jurídico Castellucci Abogados Consultores, identificados con las letras “F” y “G”, por cuanto no están suscritas por las ciudadana E.M.G. e I.Y.N.M., tal como lo exige el artículo 1.368 del Código Civil, aunado al hecho que dichos instrumentos violentan el “Principio de Alteridad” que rige en materia probatoria, según el cual nadie puede fabricarse su propia prueba, toda vez que dichas documentales emanan de los apoderados judiciales de la parte actora.

   - III –

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

   Para determinar la eventual procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato que originó este proceso, en primer término debe este Juzgador analizar los medios probatorios que cursan en autos.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió, junto al libelo de demanda, copia certificada del instrumento de poder otorgado a los abogados A.R. CASTELLUCCI M, Y.F.d.C., A.C.F. y G.R. BELGRAVE G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.406, 53.407, 70.486 y 17.091, respectivamente, autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de junio del 2013, anotado bajo el Nº 15, Tomo 101, de los Libros de autenticaciones llevador por esa Notaría. El tribunal le otorga valor probatorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

2. Ejemplar de periódico donde se evidencia la publicación de venta del apartamento objeto del presente litigio. Al respecto, conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, las publicaciones periódicas de actos que la ley ordena publicar se presumen fidedignas. Sin embargo, aquellas publicaciones cuya divulgación no haya sido ordenada por la Ley, carecen de autenticidad, y en consecuencia la parte interesada puede hacer valer los medios probatorios que estime conducentes a los fines de determinar tal carácter. Pero es el caso, que en el presente asunto no existen elementos que permitiesen demostrar la autoría de la mencionada publicación, y en tal sentido, necesariamente debe ser desechada por el tribunal por carecer de valor probatorio. Y así se establece.

3. Copia certificada de instrumento contentivo de contrato de opción de compraventa celebrado entre las ciudadanas E.M.G.P. y I.Y.N.M., autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de marzo del año 2013, quedando anotado bajo el No. 42, Tomo 23, de los libros de autenticaciones llevado por dicha notaría pública. Respecto de dicha probanza, el tribunal le otorga valor probatorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

4. Copia simple del proyecto de documento definitivo de compraventa entre las ciudadanas E.M.G.P. e I.Y.N.M., donde se inserta el contrato de crédito otorgado por el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal. Se desestima dicha probanza por cuanto no cumple con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Y así se establece.

5. Ejemplar de periódico donde se evidencia la publicación de venta del apartamento objeto del presente litigio. Al respecto, conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, las publicaciones periódicas de actos que la ley ordena publicar se presumen fidedignas. Sin embargo, aquellas publicaciones cuya divulgación no haya sido ordenada por la Ley, carecen de autenticidad, y en consecuencia la parte interesada puede hacer valer los medios probatorios que estime conducentes a los fines de determinar tal carácter. Pero es el caso, que en el presente asunto no existen elementos que permitiesen demostrar la autoría de la mencionada publicación, y en tal sentido, necesariamente debe ser desechada por el tribunal por carecer de valor probatorio. Y así se establece.

6. Carta explicativa y Adendum Nº 1/2013, expedida por el escritorio jurídico Castellucci Abogados Consultores, dirigida a la ciudadana E.M.G.. Al respecto, este Tribunal observa que dicha prueba es un documento privado emanado de un tercero que no es parte en la presente causa y que no fue ratificado mediante la testimonial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, se desecha la presente probanza. Así se declara.

7. Constancia de entrega de documentos, donde la parte demandada dejó constancia de haberle hecho entrega a la demandante de una serie de documentos correspondientes al inmueble objeto del presente litigio. El tribunal le otorga valor probatorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se establece.

8. Cédula catastral N° 01-1-19-U01-001-016-033-000-OPM-003, correspondiente al inmueble objeto del litigio, a nombre del ciudadano J.L.G.G. y otra, expedida por la Alcaldía de Caracas. Este tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

9. Cédula catastral N° 01-1-19-U01-001-016-033-000-OPM-003, correspondiente al inmueble objeto del litigio, a nombre de la ciudadana E.M.G.P., expedida por la Alcaldía de Caracas. Este tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

10. Copia simple de cheque de gerencia Nº 00002749, por la cantidad de Bs. 59.000,00, emitido a favor de la parte demandada en el presente asunto, por la ciudadana I.Y.N.M., parte actora, de la institución financiera Banco Bicentenario. Al respecto, este sentenciador desestima la referida probanza, por cuanto se trata de copia de documento privado simple, y en tal sentido carece de valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

11. Copia simple de cheque de gerencia Nº 00010458, por la cantidad de Bs. 21.000,00, emitido a favor de la parte demandada en el presente asunto por la ciudadana I.Y.N.M., parte actora, de la institución financiera Banco Venezolano de Crédito. Al respecto, este sentenciador desestima la referida probanza, por cuanto se trata de copia de documento privado simple, y en tal sentido carece de valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

12. Copia simple de cheque de gerencia Nº 42245397, por la cantidad de Bs. 100.000,00, emitido a favor de la parte demandada en el presente asunto por la ciudadana I.Y.N.M., parte actora, de la institución financiera Bancaribe. Al respecto, este sentenciador desestima la referida probanza, por cuanto se trata de copia de documento privado simple, y en tal sentido carece de valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

13. Copia simple de constancia de fecha 22 de julio del 2013, emanada del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde se dejó constancia que la ciudadana E.M.G.P. no se presentó por ante esa oficina de registro, a los fines de protocolizar con la parte actora el documento de venta e hipoteca del inmueble objeto del litigio. Este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

    Ahora bien, en la oportunidad probatoria, promovió los siguientes medios de prueba:

1. Reprodujo el valor probatorio de los recaudos y documentos públicos consignados con el libelo de la demanda. Al respecto, este tribunal indica a la parte interesada que dichas probanzas ya fueron debidamente valoradas anteriormente, y en tal sentido, no tiene medio probatorio que valorar. Así se establece.

2. Promovió recibo de pago, emanado de Ipostel, a nombre de la ciudadana I.Y.N.M., como remitente, siendo la destinataria la ciudadana E.M.G.P., aquí demandada, emitido por la Oficina de Ipostel de Los Magallanes, en fecha 06 de junio del 2013. Este tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

3. Notificación de fecha 03 de junio del 2013, dirigida a la demandada, suscrita por la ciudadana I.Y. NIETO MEREGOTE, en la cual le solicitó la documentación correspondiente al inmueble involucrado en este litigio, a los fines de la protocolización del documento definitivo de compraventa. En cuanto a dicha probanza, la misma carece de valor probatorio, por cuanto se trata de un documento que emana de su promovente y, en tal sentido queda desechado por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.378 del Código Civil. Y así se establece.

4. Copia simple de autorización suscrita por la ciudadana E.M.G.P., dirigida a HIDROCAPITAL, mediante la cual autorizó a la ciudadana I.Y.N.M. para gestionar los trámites pertinentes para la solvencia del inmueble objeto del presente litigio. En cuanto a dicha probanza, la misma carece de valor probatorio, por cuanto se trata de un documento que emana de su promovente y, en tal sentido queda desechado por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.378 del Código Civil. Y así se establece.

5. Original de constancia de la condición de servicio de agua potable y saneamiento en condominio, expedida por HIDROCAPITAL, correspondiente al inmueble objeto del presente litigio. Este tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

6. Cédula catastral N° 01-1-19-U01-001-016-033-000-OPM-003, correspondiente al inmueble objeto del litigio, a nombre de la ciudadana E.M.G.P., expedida por la Alcaldía de Caracas. Al respecto, este Tribunal indica a la parte interesada que dicha probanza ya fue debidamente valorada anteriormente, y en tal sentido, no tiene medio probatorio que valorar. Y así se establece.

7. Promovió prueba de informes, dirigida al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), a los fines de que la mencionada institución se sirviera informar si en fecha 06 de junio del 2013, la demandante solicitó ante esa oficina la remisión de un sobre con un documento inserto en el mismo, para ser entregado a la destinataria ciudadana E.M.G.P., indicando la dirección a que fue remitido, así como la fecha en que fue recibido. Ahora bien, de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, se pudo evidenciar que no consta la evacuación del informe correspondiente por parte de la mencionada institución. En ese sentido, queda desechada la presente probanza. Y así se establece.

8. Promovió prueba de informes, dirigida a la institución financiera Banco de Venezuela, a los fines de que se sirva informar si aprobó el crédito solicitado por la parte actora, para cancelar el saldo deudor convenido en el contrato de opción de compraventa, y si en efecto libró cheque de gerencia a favor de la ciudadana E.M.G.P., así como si como si para el acto de otorgamiento del mismo fue enviado a la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, el ciudadano L.F.V.R., en su carácter de representante de esa entidad bancaria. Al respecto, consta en autos el informe emitido por la referida institución, la cual señaló textualmente que “se indicara la cuenta a cargo, así como la fecha, serial y monto del cheque girado a favor de la ciudadana E.M.G.P., a los fines de emitir respuesta satisfactoria respecto a lo solicitado”. Como consecuencia de lo anterior, dicho informe no aporta ningún elemento de convicción que contribuya con la solución del controvertido en esta causa. Así se establece.

9. Promovió, conforme a lo previsto en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, las testimoniales de los ciudadanos A.D.V.M.M. y DIOSMAR R.R.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros 13.493.899 y 14.018.896. Las referidas testimoniales no fueron evacuadas en su oportunidad y, en tal sentido, quedan desestimadas. Y así se establece.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   Por su parte, los apoderados judiciales de la ciudadana demandada en autos, promovieron los siguientes medios probatorios:

1. Copia certificada del documento contentivo del contrato de opción de compraventa del inmueble involucrado en el presente litigio, suscrito entre las ciudadanas E.M.G.P. y I.Y.N.M., autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de marzo del año 2013, quedando anotado bajo el No. 42, Tomo 23, de los Libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría. Al respecto, este Tribunal indica a la parte interesada que dichas probanzas ya fueron debidamente valoradas anteriormente, y en tal sentido, no tiene medio probatorio que valorar. Y así se establece.

   Así las cosas, de la valoración de los medios de prueba precedentemente señalados y valorados, quedaron probados los hechos señalados a continuación:

   • Que las ciudadanas E.M.G.P. e I.Y.N.M. celebraron un contrato de opción de compraventa, contenido en instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de marzo del año 2013, anotado bajo el No. 42, Tomo 23, de los Libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría, y;

   • Que la ciudadana E.M.G.P., parte demandada, no se presentó por ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de protocolizar con la parte actora el documento de venta e hipoteca del inmueble.

   - IV -

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Llegado el momento de decidir el mérito del presente asunto, este tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones.

   Se observa que la pretensión de la actora se circunscribe al cumplimiento de un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la Parroquia S.R., Edificio San Andrés, Mezzanina, Municipio Libertador del Distrito Capital, perteneciente a la ciudadana E.M.G.P., parte demandada en el presente asunto, a objeto de que ésta cumpla lo convenido en el mencionado contrato y, en consecuencia, proceda al otorgamiento y protocolización del instrumento definitivo de compraventa, así como al reintegro de todos y cada uno de los pagos y desembolsos que sufragó, en virtud del incumplimiento manifiesto de la demandada desde el inicio de la negociación.

   La parte actora también pretende el cobro de los intereses devengados por la suma de dinero que la demandante le entregó a la demandada, como garantía al cumplimiento de su obligación, calculados hasta la fecha que la sentencia quede definitivamente firme, y que adicionalmente convenga en pagar la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), por concepto de reparación de daño patrimonial ocasionado a la parte actora.

   Por su parte, los apoderados judiciales de la parte demandada negaron, rechazaron y contradijeron la demanda intentada en contra de su representada ciudadana E.M.G.P., por cuanto en el contrato de opción de compraventa la promitente-compradora, ciudadana I.Y.N.M., incumplió con lo pactado en las estipulaciones establecidas en el referido contrato, específicamente, en las cláusulas segunda y sexta.

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la pretensión contenida en la presente demanda, observa este tribunal que la norma rectora de la pretensión de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecido los requisitos necesarios para que prospere la pretensión de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:

   Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.

   (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

   (Subrayado y negrillas del tribunal)

   De igual forma, el autor L.D.-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:

   “...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

   Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.

   (Omissis)

   Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

   El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

   Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.

   (Diez-Picaso, Luís. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).

   (Subrayado y negrillas del Tribunal)

   Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes transcritos, se evidencian claramente los tres (3) elementos exigidos de modo concurrente en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d., para que resulte procedente la pretensión de resolución o cumplimiento, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral;

2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y

3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, este Juzgador debe pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En cuanto al primero de los indicados requisitos, este sentenciador luego de una revisión del contrato observa que la demandada se comprometió a dar en venta determinado bien inmueble a cambio del pago de una determinada suma de dinero, lo cual efectivamente se traduce en obligaciones reciprocas, lo que lleva a concluir que se trata de un contrato bilateral, dándose cumplimiento al primer elemento para la procedencia de la presente demanda, y así se establece.

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se observa de una revisión de la cláusula SEGUNDA del contrato de fecha 14 de marzo del 2013 lo siguiente:

   SEGUNDO: El precio por el cual LA FUTURA COMPRADORA se obliga a comprar y LA FUTURA VENDEDORA se obliga a vender es por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (950.000,00 Bs.), de los cuales LA FUTURA COMPRADORA para garantizar el cumplimiento de esta obligación declara entregar a la firma del presente documento a la FUTURA VENDEDORA la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.) en cheque de gerencia del Banco Bicentenario por un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (400.000,00 Bs.) identificado con el número 00007420, de fecha 27 de febrero del 2013, y cheque personal del Banco Bicentenario por un monto de VEINTE MIL BOLIVARES (20.000,00 Bs.), identificado con el número 99640020 de fecha 27 de febrero del 2013, monto este el cual será considerado en calidad de inicial y como parte del precio de venta, igualmente se obliga a entregar la diferencia o el saldo restante para el precio total de dicha venta, el cual corresponde a la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (530.000,00 Bs.), en un plazo de NOVENTA (90) días continuos contados a partir de la firma del presente documento, y en caso de que no pudiese otorgarse dicho documento en la fecha correspondiente antes citada ya sea por cualquier circunstancia sobrevenida, por caso fortuito o de fuerza mayor ajena a la voluntad de las partes, se podrá disfrutar de una prorroga adicional de treintas (30) días continuos para el otorgamiento del documento definitivo……

   (Resaltado de este tribunal)

   Ahora bien, respecto a la cláusula transcrita, así como de la revisión efectuada a las actas procesales se observó que la parte actora efectivamente dio cumplimiento en lo que respecta al pago de la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00), mediante dos cheques del Banco Bicentenario, que cursan en copia simple al folio dieciocho de las actas que integran el presente expediente, y con ello garantizar el cumplimiento de la obligación por parte de la demandada, aunado al hecho que de que la parte demandada no desvirtuó lo anterior, y siendo que fue notificada de la fecha para la firma del documento definitivo y con ello la entrega del dinero restante del precio del inmueble, es decir, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), que afirmó que intentó pagar mediante tres (3) cheques de gerencia Nos. 0002749; 00010458 y 47245397, por la cantidades de CINCUENTA y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 59.000.00,00), VEINTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,00), y CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.00,00), librados por los entidades financieras Banco Bicentenario, Venezolano de Crédito y Bancaribe, respectivamente, y la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), obtenida a través de un préstamo hipotecario que le otorgó el Banco de Venezuela a la actora, sin que la demandada haya comparecido a la firma y con ello la protocolización del documento de venta definitivo.

   Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del segundo de los requisitos antes discriminados. Así se establece.-

   Por último, no quedó demostrado que la parte demandada haya dado cumplimiento a la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida, con apego a lo dispuesto en los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, lo cual era carga probatoria de la demandada. Así también se establece.

   Sin perjuicio de lo anterior, resulta improcedente la el planteamiento de la parte actora quien pretende que acumulativamente la demandada sea condenada a dar cumplimiento a la obligación principal y que adicionalmente sea condenada a pagar otros montos por concepto de penalidades por incumplimiento. Lo anterior, es contrario a lo dispuesto en la parte in fine del artículo 1.258 del Código Civil, que literalmente dispone lo siguiente:

   Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

   El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

   Es el caso que de la revisión del contrato que vincula a las partes se evidencia que las indemnizaciones que pretende la parte actora no fueron contractualmente estipuladas como penalidades aplicables por el simple retardo, por lo que las mismas no resultan procedentes, y así finalmente se decide.-

   - V -

   DISPOSITIVA

   En razón de los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana I.Y.N.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 13.583.072, contra la ciudadana E.M.G.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.834.099, y en consecuencia se dispone lo siguiente:

PRIMERO

Se ordena a la parte demandada que proceda a transferir a la parte demandante, a través del otorgamiento del respetivo instrumento traslativo de propiedad otorgado ante el registro inmobiliario competente, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, situado en la Planta Mezzanina, extremo Este de la Torre Norte, del Edificio denominado “San Andrés”, ubicado entre las Esquinas de Sordo a Peláez, en la jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.L.d.D.C., identificado con la cédula catastral Nº 01-01-19-U01-001-016-033-000-OPM-003; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito federal, el día 13 de julio de 1973, bajo el Nº 6, Tomo 34, Protocolo Primero, lo cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad. El mencionado inmueble tiene una superficie aproximada de setenta y cinco metros cuadrados (75 mts.2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la fachada Norte o posterior del edificio; SUR: Pared interna Sur del edificio; ESTE: Fachada Este del edificio; y, OESTE: Con el apartamento Nº 2; por ENCIMA: está el apartamento Nº 6; y por DEBAJO: parte de la Planta Baja. Al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de SEISCIENTAS SESENTA Y SEIS MILÉSIMAS POR CIENTO (0,666%) sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de copropietarios. Dicho inmueble fue adquirido por la parte demandada según se evidencia de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en Caracas, el 31 de agosto de 2001, bajo el Nº 20, Tomo 28, Protocolo Primero; y en la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito capital, el 31 de julio de 2012, bajo el Nº 2012.2089, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.8.2990 y correspondiente al libro de folio real del año 2012.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.266 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil, en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada, servirá esta decisión como título traslativo de propiedad, una vez que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada, haciéndose constar que esta decisión solo producirá efectos y se ordenará su protocolización si la parte actora aporta prueba auténtica de haber cumplido su prestación, consistente en el pago a la parte demandada la suma de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00).

SEGUNDO

Se niega por improcedente la pretensión de la parte actora consistente en el reintegro o devolución inmediata de todos y cada uno de los pagos y desembolsos que sufragó la compradora.

TERCERO

Se niega por improcedente la pretensión de la parte actora consistente en el cobro de intereses devengados por la suma de dinero que entregó a la vendedora como garantía de cumplimiento de su obligación.

CUARTO

Se niega por improcedente la pretensión de la parte actora consistente en el cobro de la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), como indemnización por daño patrimonial.

QUINTO

No hay condena en costas.

Regístrese, publíquese y notifíquese de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 2º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 22 de septiembre de 2015. 205º y 156º.

El Juez,

Abg. L.R.H.G.

El Secretario,

Abg. J.M.

En esta misma fecha, siendo las 2:42 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,