Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 10 de Marzo de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

Y POR AUTORIDAD DE LA LEY

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-

DEMANDANTE: JAJAIRA C.P.S.

DEMANDADO: A.E. PORELLO

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE N°: 20.917.-

Suben a esta Superioridad por Distribución, para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones contentivas del Recurso de Apelación que interpusiera el Abogado O.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana JAJAIRA PEÑA SEQUERA, contra la sentencia de fecha 25 de junio de 2009, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de esta Circunscripción Judicial, en razón de la reposición dictada por este Tribunal mediante sentencia de fecha 03 de diciembre de 2008.

El 21 de julio de 2009, fue recibido el expediente en este Tribunal, previa su distribución. Se le dio entrada en fecha 21 de Octubre de 2009.

En fecha 27 de octubre de 2009, se fijó el 10º día de despacho para el dictamen de la sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Solo la parte actora presentó escrito de conclusiones en esta Alzada.

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

Consta de documento privado de arrendamiento de fecha 01 de enero de 2003 al 31 de diciembre de 2006, que cedió en calidad de arrendamiento al ciudadano A.P., un inmueble constituido por un terreno cercado, dos (02) depósitos, un área techada de acerolit, identificada con el Nº 44, de la Calle Urdaneta c/c L.S. en Guacara Estado Carabobo, por un periodo de tres años, a partir del 01 de enero de 2003, que el canon mensual era de Bs. 400.000,00. Que según la cláusula 4º del contrato el inmueble se destinó exclusivamente para taller mecánico y cualquier cambio de uso debía ser autorizado en forma escrita por la arrendadora. Invoca los artículo 1592 y 1593 del Código Civil.

Invoca la cláusula 7º del contrato en la cual el arrendatario se compromete a no alterar el inmueble, ni modificarlo sin la aprobación previa de parte de la arrendadora. Invoca la cláusula 10º del contrato la establece que el contrato suscrito es intuito persona, por lo que no debía sin autorización previa de la arrendadora subarrendar total o parcialmente el inmueble, ni permitir a terceros su uso sin la autorización dada por escrito por la arrendadora. Que en caso de incumplimiento las partes previeron en la cláusula 12º la resolución del contrato, caso en el cual el arrendatario asumiría todos los gastos derivados del incumplimiento, incluyendo el pago de las cuotas hasta la terminación del contrato y los daños y perjuicios que hubiere causado.

Alega que el arrendatario violentó la cláusula 7º del contrato, al permitir el uso del inmueble arrendado a terceros, que incumplió con sus obligaciones de conservación y buen uso de la cosa, “tan es así” que en el cruce de las calles Urdaneta y L.S. se abrió una puerta permitiendo la entrada de personas ajenas a las que normalmente entran al taller mecánico para que coman los alimentos que se expenden en el local o kiosco que para tal fin se construyó, que igualmente permitió a la ciudadana M.L.F.A. el uso del inmueble arrendado, siendo un tercero ajeno al contrato de arrendamiento.

Que han sido inútiles las gestiones realizadas ante el arrendatario para que tome los correctivos pertinentes.

Invoca los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los artículos 881 y 882 del Código de Procedimiento Civil.

Que demanda al ciudadano A.P., para que convenga o sea condenado por el Tribunal:

1) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de Enero de 2003, sin derecho a prorroga legal.

2) Restituir a la demandante la posesión del inmueble identificado con el Nº 44, de la Calle Urdaneta c/c L.S. en Guacara Estado Carabobo.

3) Pagar por concepto de daños y perjuicios por la construcción indebida de un local para la venta de alimentos, solicitando una experticia complementaria al fallo para cuantificar los costos de reparación del inmueble;

4) Pagar por concepto de perjuicios las cuotas de arrendamiento pendientes a la presente fecha hasta la culminación del presente juicio.

5) Pagar las costas y costos del proceso para lo cual estima la demanda prudencialmente en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00).

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

En la oportunidad de la contestación de la demandada, el demandado opone la cuestión previa por defecto de forma en el libelo de demanda, contenida en el artículo 346, ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinal 7 ejusdem, por cuanto se señala la construcción de un bien inmueble (kiosko) en el terreno arrendado, omitiendo señalar desde cuando esta edificado, así como la construcción de un portón en el inmueble arrendado omitiendo señalar desde cuando fue edificado.

El demandado convino en los siguientes hechos:

1) Relación arrendaticia existente entre el accionante y el demandado de autos;

2) Que el inmueble arrendado sería utilizado única y exclusivamente como taller mecánico y cualquier cambio de uso debía ser autorizado por la arrendadora en forma escrita.

3) que el inmueble arrendado no sería alterado o modificado sin la aprobación previa de la arrendadora, que cualquier modificación aceptada por la arrendadora quedaría a beneficio del inmueble y si se hiciera alguna mejora sin el consentimiento de la arrendadora se debía reestablecer el inmueble al mismo estado en que lo recibe.

4) Que el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, no sería subarrendado, ni se les permitiría el uso a terceras personas.

5) Es cierto que el arrendatario construyó a principios del año 2005, un kiosko, donde su cónyuge M.L.F.A. vende a los usuarios del taller y sectores vecinos alimentos y bebidas no alcohólicas.

El demandado rechazó los siguientes hechos:

1) No existe violación de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, ya que –alega- la construcción del kiosco data desde hace mas de 2 años, que su edificación era de conocimiento de la arrendataria.

2) No existe violación de la cláusula cuarta del contrato, ya que no ha habido cambio de uso, el inmueble sigue destinado para taller mecánico, ya que el kiosco en referencia solo ocupa una pequeña porción del inmueble arrendado.

3) El propio contrato no concede la acción por resolución como consecuencia de la construcción del kiosko, alega que en el supuesto que no hubiese sido autorizada la construcción, la consecuencia es, al terminar la prorroga legal, devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió.

4) No se ha permitido el uso del inmueble a un tercero, ya que el kiosko fue construido y colocado bajo las órdenes del arrendatario, quien lo coloca bajo la administración y dirección de su cónyuge, alega que los beneficios obtenidos pertenecen a la comunidad conyugal;

5) Es falso que el arrendatario haya construido un portón ubicado en el sector noroeste del terreno, alega que esa es la salida que siempre ha existido en el inmueble, lo cual ha sido conocido por la arrendadora, no habiendo reclamado nunca por su existencia.

Opuso como defensa de fondo la falta de cualidad pasiva, por cuanto el actor ha señalado a la ciudadana M.L.F.A., como tercero en el uso del kiosko, alega que la referida ciudadana debe ser llamada a juicio a los fines que exponga sus alegatos y defensas contra los señalamientos hechos por el accionante.

ALEGATOS DE LA TERCERO M.L.F.A.:

Citada como fue la tercero, está expone que debido a la relación “de esposos” que tiene con el demandado A.P., no es permisible la condición de tercero en la causa, sino que la actora ha debido demandar por vía principal y no como tercero llamado al proceso.

La Tercero admitió los siguientes hechos:

1. Admitió como cierta la relación conyugal con el ciudadano A.P., y que en consecuencia, no puede ser llamada como tercero.

2. Admitió la existencia de la relación arrendaticia de fecha 01 de enero de 2003, así como el uso del inmueble para exclusivamente Taller Mecánico, admitió igualmente que al inmueble arrendado no se le harían alteraciones o modificaciones sin la aprobación previa de la arrendadora.

3. Admitió como cierto el hecho de que el inmueble no seria subarrendado ni permitido su uso a terceras personas.

4. Admitió como cierta la construcción de un kiosko a principios del año 2005, por el ciudadano A.P., en el cual la ciudadana M.L.F.A., realiza labores de venta de alimentos y bebidas no alcohólicas.

Expone que no es un tercero que deba ser llamada a juicio como tal, ya que es la esposa del ciudadano A.P., esto es el demandado de autos, alega que no existe violación de cláusula 4º alguna, ya que el kiosco fue construido hace mas de cuatro (4) años, que su edificación y utilización con fines comerciales era del conocimiento de la arrendadora, ya que ella –la arrendadora- iba personalmente a retirar los cánones de arrendamiento, esgrime que no ha habido cambio de uso del inmueble arrendado ya que sigue siendo un taller mecánico.

Alega que de la cláusula 7º se desprende que, si no hubiese sido autorizada por la arrendadora la construcción del kiosco –lo cual alegan si ocurrió- la consecuencia de la creación y utilización del kiosco en el terreno arrendado es devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, lo cual implica la destrucción del “pequeño inmueble construido”.

Rechazó que el ciudadano A.P. haya construido un portón en el cruce de las calles Urdaneta y L.S., ya que –alega- el portón siempre ha existido.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

Dados Los alegatos de la parte demandante y la parte demandada, queda como hecho admitido en la presente causa la relación arrendaticia existente entre las partes del juicio, desde la fecha 1º de enero de 2003.

Asimismo, tal como lo expresa la representación judicial del demandado, es un hecho admitido la construcción del Kiosco en el inmueble arrendado, por parte del demandado.

Quedan así como hecho controvertidos los siguientes:

1) La violación de las cláusulas CUARTA, SÉPTIMA, DÉCIMA PRIMERA Y DÉCIMA SEGUNDA, del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa.

2) El pago de daños y perjuicios invocado por la parte actora.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo promovió anexo marcado “B” original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre la demandante y el demandado, dicho instrumento es apreciado por este Tribunal, aunado a que es un hecho expresamente admitido por las partes, de dicho instrumento se evidencia que el inmueble arrendado seria únicamente utilizado por el arrendatario como TALLER MECÁNICO y que cualquier cambio de uso debía ser autorizado de forma escrita por la arrendadora, que al termino del contrato se debe entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y cosas y en las mismas condiciones que lo recibe; que el arrendatario se compromete a no alterar el inmueble ni modificarlo sin la aprobación previa dada por la arrendadora, que cualquier modificación o mejora debidamente aceptada que se haga en el inmueble quedará en beneficio de éste y si se realizara sin el consentimiento de la arrendadora, el arrendatario estaría obligado a reestablecer el inmueble al mismos estado en que lo recibe, que el contrato se ha realizado “intuito-personae” en lo que respecta al arrendatario, que no podía sub arrendar total o parcialmente el inmueble arrendado ni permitir a terceros su uso sin previa autorización por escrito de la arrendadora; se estableció expresamente que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas contractuales por el arrendatario, daría derecho a la arrendadora a dar por terminado el contrato o a demandar su cumplimiento y en ambos casos a solicitar la indemnización de daños y perjuicios.

Acompañó del folio 6 al 17 original de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San J.d.E.C..

Dicha inspección judicial es apreciada por esta Juzgadora conforme lo dispone el artículo 1429 del Código Civil y de la atenta lectura de la prueba acompañada, se evidencia concretamente del folio 14, que sobre el inmueble inspeccionado es decir el inmueble arrendador, se encuentra un kiosco que se dedica a la venta de empanadas, jugos, malta y refrescos, que el referido negocio no tiene nombre comercial, que los propietarios son la ciudadana M.L.F.A. y el ciudadano A.P., que la encargada es la ciudadana M.F.A..

En cuanto a la estructura del kiosco, se dejó constancia de que la construcción está ejecutada en acero estructural de baja resistencia, de techo liviano, y que el uso que se le está dando no está conforme con las normas de ingeniería sanitaria, ya que carece de instalaciones blancas adecuadas, no tiene instalaciones de aguas negras y no se garantiza un manejo higiénico de los alimentos.

Al folio 18 (marcado “D”) acompañó la actora, instrumento emanado del Instituto Postal Telegráfico, del texto del referido instrumento se evidencia, que la accionante fue notificada por el mencionado instituto postal de que el telegrama dirigido al ciudadano A.P., fue entregado el 30/11/2006 y recibido por Krissttian Porello, titular de la cedula de identidad Nro. 20.028.426.

Durante el lapso probatorio el demandante acompañó (folio 36) original de recibo de cancelación de canon de arrendamiento, a dicho instrumento no se le concede valor probatorio, por no aportar nada a los hechos controvertidos, ya que no se encuentra en discusión la solvencia o no del arrendatario respecto de los cánones de arrendamiento.

Al folio 37 riela original de misiva, suscrita por el demandado y recibida por la demandante, el cual no fue desconocido por la parte demandada en el juicio, por lo cual es apreciado como documento privado reconocido, y del mismo se desprende que la arrendataria (aquí demandada), manifestó a la arrendadora (aquí demandante), su intención de “…colocar un kiosco de su propiedad, para la venta de comidas en el terreno…”, dicho instrumento, adminiculado con la inspección judicial supra apreciada y valorada, dan plena fe a esta juzgadora, de que el kiosco que se encuentra en el terreno arrendado, pertenece a los ciudadanos A.P. y M.L.F.A., y que en el mismo, funciona una venta de empanadas, jugos, maltas y refrescos. Con estos instrumentos, queda probado que el demandado, violó la cláusula del contrato, referente a la exclusiva actividad de mecánica que debía realizar en el inmueble arrendado, ya que tal como se desprende del contrato aquí demandado en resolución, el inmueble debía ser “…únicamente utilizado por el arrendatario como TALLER MECÁNICO…”. Y así se declara.-

Promovió la prueba de la exhibición documento, y solicita la intimación del demandado A.P., a los fines de que exhiba el de recibo de pago de los cánones correspondientes al año 2006.

De la revisión de las actas procesales se evidencia que el a quo fijó oportunidad para la comparecencia del demandado, previa intimación del mismo, pero que el demandado no compareció a exhibir el documento requerido; sin embargo la representación judicial del demandado voluntariamente presentó conjuntamente con el escrito de pruebas (FOLIO 66), el recibo cuya exhibición se solicitó; de dicho instrumento queda evidenciado que el arrendatario canceló por adelantado toda la mensualidad correspondiente al año 2006, dicho hecho no es uno controvertido, por lo que se desecha del proceso.

DE LA DEMANDADA:

Durante el lapso probatorio la demandada promovió documento (telegrama) (folio 43) enviado por la demandante y recibido por la parte demandada, donde notifican el nuevo canon de arrendamiento, dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos y así se declara.

Promovió del folio 44 al 49 copia fotostática simple del acta constitutiva de la sociedad de comercio MULTISERVICIOS ARGEMAR S.R.L., dicho instrumento es apreciado de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo queda evidenciado que la referida sociedad de comercio tiene como domicilio el inmueble arrendado, en la calle L.s. entre Sucre y Urdaneta, Nro. 44, Guacara, el objeto de la referida sociedad mercantil es el ramo de talleres mecánicos, sin embargo dicha sociedad de comercio es un tercero en el presente juicio. Motivo por el cual no se le concede eficacia probatoria.

Promovió acta de matrimonio (folio 50) del demandado A.P., con la ciudadana M.F.A., con dicho instrumento queda demostrado que los referidos ciudadanos son cónyuges entre si, hecho éste admitido por las partes y en consecuencia exento de pruebas.

Promovió del folio 51 al 58 legajo de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al presente juicio, dichos instrumentos fueron promovidos con sujeción a lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, es decir fueron promovidas como testigos a los fines de que ratifiquen en su contenido y firma las personas que suscribieron dichos documentos. En tal sentido fueron promovidos los ciudadanos M.N.M.D.T., A.O., A.H., M.P., C.F., F.F.L., M.F.A. y G.R..

Al folio 86 de la segunda pieza principal, riela acta de declaración de la ciudadana M.N.M.D.T., testigo promovida por la parte demandada para la ratificación del documento privado anexo del escrito de prueba, de la cual se observa que se dejo constancia de la presencia de la Testigo promovida, quien se identifico como M.N.M.D.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.168.798, domiciliada en la Av. Cuatricentenaria Urbanización Parque Mirador, Casa 243, V.E.C., a quien el Tribunal le puso de manifiesto el documento que riela al folio 46 y expuso: “Si lo reconozco”, la testigo dijo que era su firma y que el contenido es cierto.

Al folio 88 de la segunda pieza principal, riela acta de declaración del ciudadano A.R.H.E., testigo promovido por la parte demandada para la ratificación del documento privado anexo del escrito de prueba, de la cual se observa que se dejo constancia de la presencia del Testigo promovido, quien se identifico como A.R.H.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.971.108, domiciliada en Urbanización Los Naranjos, Calles Los Nísperos, Casa Nº 06 – 11, Guacara Estado Carabobo, a quien el Tribunal le puso de manifiesto el documento que riela al folio 48 y expuso: “Si lo reconozco”, el testigo dijo que era su firma y que el contenido es cierto.

Al folio 91 de la segunda pieza principal, riela acta de declaración del ciudadano F.F.L., testigo promovido por la parte demandada para la ratificación del documento privado anexo del escrito de prueba, de la cual se observa que se dejo constancia de la presencia del Testigo promovido, quien se identifico como F.F.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.673.111, domiciliado en Calle Páez, Casa Nº 112, Centro de Guacara, Estado Carabobo, a quien el Tribunal le puso de manifiesto el documento que riela al folio 51 y expuso: “Si lo reconozco”, el testigo dijo que era su firma y que el contenido es cierto.

Al folio 93 de la segunda pieza principal, riela acta de declaración del ciudadano G.R.R., testigo promovido por la parte demandada para la ratificación del documento privado anexo del escrito de prueba, de la cual se observa que se dejo constancia de la presencia del Testigo promovido, quien se identifico como G.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.055.186, domiciliado en Manzana A-4, La Esmeralda, Valencia, Estado Carabobo, a quien el Tribunal le puso de manifiesto el documento que riela al folio 58 y expuso: “Si lo reconozco”, el testigo dijo que era su firma y que el contenido es cierto.

De la revisión de las actas de ratificación antes mencionadas, se evidencia que solo comparecieron los ciudadanos:

M.N.M.D.T.,

A.H.,

F.F.L. y

G.R.R.,

a reconocer en su contenido y firma los instrumentos acompañados al escrito de pruebas, por lo que se le concede valor probatorio solo a los recaudos que rielan a los folios 51, 53, 56 y 58. Con los cuales queda probada la actividad comercial de venta de alimentos y bebidas que se desarrolla en un kiosco ubicado en el inmueble arrendado, y en consecuencia, la violación de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.

Los instrumentos que rielan a los folios 52, 54, 55 y 57 son apreciados como documentos privados, sin embargo no se les otorga NINGÚN valor probatorio, por no haber sido ratificados en juicio, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió al folio 66 instrumento privado acompañado en original, el cual ya fue valorado con anterioridad.

Al folio 67 riela instrumento privado suscrito por la propia demandante, por lo que dado el principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede constituir prueba a favor de si mismo, no se le concede ningún valor probatorio al instrumento privado que emana de su promovente.

Al folio 68 riela original de instrumento privado suscrito por la demandante, donde se evidencia que el demandado canceló la cantidad de Bs. 2.500.000,00 por concepto de alquiler correspondiente al año 2006, dicho acontecimiento no es uno controvertido, por lo que se desecha del proceso.

Promovió original de comunicación suscrita por la ciudadana M.F.A. (folio 69), dirigida al Director de Hacienda Municipal de la Alcaldía de Guacara, fechado el 08 de Marzo de 2005, el cual evidencia que desde el mes de marzo de 2005, la referida ciudadana solicitó permiso provisional de patente de industria y comercio para un kiosco de venta de alimentos, ubicado en la calle L.S. cruce con Urdaneta, terreno identificado con el Nro. 44, esto es el inmueble arrendado, por lo cual, se desprende de dicho instrumento que se le dio un uso distinto al inmueble objeto del contrato de arrendamiento el cual fue arrendado para que funcionara un taller mecánico.

Promovió a los folios 70 y 71 originales de instrumentos privados emanados de tercero, como lo es Ganga Hierro C.A., dichos instrumentos privados no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testifical, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Respecto a esta clase de instrumentos, nuestro m.T. de justicia, se ha pronunciado de la manera siguiente:

...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles mas valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta misma circunstancia nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documento privado o una simple copia, pues la propia naturaleza de esta llamada por algunos escritores de Derecho ‘prueba ilustrativa’, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado...

(Subrayado de la Sala) (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC Nº 01-696).

Más recientemente, en sentencia número 281, de fecha 18 de abril del año 2006 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó:

…el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….

Durante el lapso probatorio la demandada promovió la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a la sociedad de comercio GANGA HIERRO C.A. De la revisión de las actas del expediente se evidencia que no fue recibida la respuesta a la prueba de informe remitida, por lo que el Tribunal omite todo pronunciamiento al respecto.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos P.A.P., C.A.B., D.R., O.N., D.M., D.V. e I.C., compareciendo a declarar solo los ciudadanos P.A.P., C.A.B., O.N. y D.V.. Los testigos supra mencionados, fueron contestes en sus declaraciones y no incurrieron en contradicciones, por lo que aprecian dichas declaraciones de conformidad con lo establecido en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil; y con las mismas queda demostrado que, conocen al demandado A.P., que conocen a M.F., que saben y les consta, que el señor A.P., tiene un taller de mecánica en la calle L.S., y que construyó un kiosco dentro del taller en el año 2005, que destina a la venta de productos alimenticios.

PRUEBAS DEL TERCERO:

Durante el lapso probatorio, la tercero se limitó a formular alegatos respecto al proceso, los cuales fueron admitidos salvo su apreciación en la definitiva.

DE LA SENTENCIA APELADA:

La sentencia apelada fue la dictada en fecha 25 de junio de 2009, por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en los siguientes términos:

DE LA CUESTIÓN PREVIA

La demandada opone como cuestión previa, la contenida en el artículo 346, ordinal 6°, en concordancia a lo previsto en el artículo 340, ordinal 7°, del Código de Procedimiento Civil, opuesta como defecto de forma en el libelo, por cuanto –a su decir- se ha alegado la construcción de un inmueble constituido por un pequeño kiosko y de un portón, pero la actora ha omitido desde cuando esta edificado el referido kiosko y el portón; señalando que esa omisión constituye un menoscabo en el derecho a la defensa de su mandante, ya que –según señala- el transcurso del tiempo permitiría a esta judicial determinar si por el tiempo transcurrido se produjo el consentimiento tácito de la arrendadora y desde luego la improcedencia de su pretensión de resolver un contrato arrendaticio por una conducta que aquella ha permitido a través del tiempo.

Ciertamente la referida cuestión previa prospera, cada vez que se haya violado alguna de las formalidades contenidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, en el caso de autos, a juicio de esta Juzgadora la cuestión previa referida al hecho de no haber señalado la actora en el libelo característica del kiosko y del portón, dimensión, tiempo de construcción, resulta irrelevante respecto al hecho controvertido, que concretamente se encuentra relacionado con el inmueble arrendado y debidamente determinado en el contrato; en razón de la referida consideración, la cuestión previa opuesta resulta improcedente y la misma debe ser declarada SIN LUGAR. Y así se declara.

III

PUNTO PREVIO

Como quiera que la parte demanda alega la falta de cualidad pasiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte actora a señalado que la ciudadana M.L.F.A., quien es cónyuge del demandado, es la ocupante de parte del inmueble, específicamente kiosko, lo cual implica – a decir del demandado- que ella deberá ser llamada a juicio como demandada para que pueda exponer sus alegatos y defensas en torno a los señalamientos que la demandante ha indicado en su contra.

Al respecto, el Tribunal observa:

La cualidad o legitimatio ad causam, es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como aquélla “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera….” (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, p. 183).

Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente a favor o en contra, y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como lo expresa el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, 1er aparte.

Del estudio hecho a todas y cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente, se desprende que nos encontramos en presencia de una relación contractual arrendaticia, celebrada, específicamente entre la parte actora y el demandado, aquí, es oportuno dejar claramente establecido lo que señala el artículo 1.159 del Código Civil, esto es, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y se refiere lógicamente a los contratos bilaterales sinalagmáticos, de allí surge que las partes a que se refiere el contrato quedan obligadas a su cumplimiento. Ahora bien, si bien es cierto lo anteriormente señalado, excepcionalmente, no solo las partes contratantes quedan obligadas al mismo, ya que puede ocurrir que una persona contrata para sí y para sus herederos, es decir, una persona que en nada ha intervenido en una relación contractual, puede quedar obligada, o puede beneficiarse, o perjudicarse de los efectos internos que produce el contrato. En el caso de autos, el contrato fue celebrado intuito personae, vale decir, entre la ciudadana JAJAIRA S. PEÑA S y el ciudadano A.E. PORELLO, sin que en el mismo se indicara que se contrata para otra persona (esposa y/o herederos), al no señalarse nada al respecto, es evidente que la ciudadana M.L.F.A. no tiene cualidad alguna para actuar en el presente juicio como demandada, ni como tercero, salvo que, en este último caso, haya sido llamada expresamente por alguna de las partes, bien por la actora o por la demandada.

Así las cosas, resulta para este Tribunal incomprensible la intervención en el presente juicio de la ciudadana M.L.F.A., ya que ni es demandada, ni fue llamada como tercero; al respecto, cabe señalar que la Intervención como Tercero está contemplada en el Capitulo VI del Titulo I del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, en el artículo 370, cuya norma señala los casos en que prospera el llamado de tercero y los requisito que en cada caso debe reunir y la prueba documental que debe acompañarse como fundamento de la intervención del tercero. En nuestra legislación adjetiva la intervención forzosa es aquella que surge de la voluntad de una de las partes, no de oficio o bien por voluntad propia del tercero, esto es, porque la causa es común o concurrente al tercero, cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes o pretenda ayudar a alguna de las partes en el juicio o porque, según el caso, la parte que solicita la intervención forzosa pretenda del tercero, un derecho de saneamiento o garantía. A todo evento, dicha intervención debe hacerse constar expresamente y debidamente fundamentada, para que sea declarada su admisión o no.

Ninguna de las anteriores circunstancias de la intervención del tercero se encuentra configurado en el caso de autos, por lo que no se justifica, ni tiene sentido la intervención de la ciudadana M.L.F.A..

Con fundamento en las anteriores consideraciones, se declara la FALTA DE CUALIDAD PASIVA de la ciudadana M.L.F.A. para actuar en el presente juicio, ni como demandada, co-demandada, menos aún como Tercero. Y así se declara.

II MOTIVA

Tramitada convenientemente la lítis, este Tribunal acogiéndose al principio establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y del principio que estrictamente rige nuestro procedimiento civil, toma como límite y thema decidendum, lo planteado por la partes durante el procedimiento, y en este sentido tenemos:

La acción de resolución de contrato de arrendamiento consiste en aquella pretensión del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una o alguna de las causales convenidas en el contrato de arrendamiento. En el presente caso la parte actora fundamenta su acción en lo establecido en los artículos 1.167, 1.592, numeral 1° y 1.616 del Código Civil,; 33 y 34 de la Ley de arrendamiento inmobiliario y 881 y 882 del Código de Procedimiento Civil y en esta forma alega que en fecha primero (1ero) de enero del 2003 celebró un contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble constituido por un terreno cercado, dos (2) depósitos, un área techada de acerolit, identificado con el número 44, ubicado en la calle Urdaneta cruce con calle L.S., en Jurisdicción del Municipio Guacara, Estado Carabobo; que dicho Contrato de Arrendamiento tenía un término de tres (3) años a partir del 1ero de enero del 2003 hasta el 31 de diciembre del 2006; que el Arrendatario ha permitido a terceros su uso sin la previa autorización por escrito de la arrendadora, incumplió con las obligaciones de conservación y buen uso de la cosa, que abrió una puerta permitiendo la entrada a personas ajenas a la que normalmente pudiera entrar al taller mecánicos para que coman los alimentos que expende en el kiosko que para tal fin construyó con acero no estructural de baja resistencia y techo liviano; que permitió a la ciudadana M.L.F.A. , el uso del inmueble arrendado siendo un tercero ajeno al contrato y violando la Cláusula Décima Primera. Por su parte, la demandada en su contestación, si bien, conviene en algunas cosas, tales como en el hecho de haber celebrado contrato de arrendamiento privado con la parte actora y lo convenido en las clausulas CUARTA, SEPTIMA y DECIMA PRIMERA del contrato, no obstante, niega, rechaza y contradice los alegatos de la demandada, en todas y cada una de sus partes, específicamente en el sentido de haber violado las citadas clausulas del contrato.

De la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente Expediente, observa el Tribunal que la relación contractual entre las partes nace de un contrato de arrendamiento privado celebrado entre los mismo, quienes convinieron expresamente al cumplimiento de cada una de las cláusulas contenidas en el mismo, cuya circunstancia no resultó controvertido en el juicio, sino, por el contrario, admitido entre ambos. Resulta oportuno para esta Juzgadora dejar claramente establecido sobre lo que la doctrina refiere respecto al cumplimiento de las obligaciones contractuales, así, tenemos que de acuerdo lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse, sino, por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; es aquí donde esta Juzgadora debe detenerse a analizar detenidamente la obligación a que están sometidas las partes de acuerdo a las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento, y aún más allá, interpretar respecto a la controversia surgida respecto al cumplimiento o no de las cláusulas CUARTA, SEPTIMA y DÉCIMA PRIMERA del citado contrato, sin que ello implique la intervención por parte de la suscrita Juez, para modificar la voluntad de las partes, por cuanto esa no es la misión del Juez, por lo menos no en el derecho, pero sí, a los fines de investir de seguridad las transacciones a la que llegaron las partes, claro está, tomando en cuenta la declaración de voluntad de las mismas, a menos que en el escudriñamiento del contrato exista alguna clausula que viole el orden público o que no este en proporción con las demás clausulas del contrato, ello, en aplicación del principio contenido en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil que establece: “Los jueces tendrá por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” En sentido con lo anterior, es oportuno hacer referencia a Sentencia dictada por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 27 de Mayo de 2009, que al referirse a la interpretación de un artículo de la Ley del Estatuto sobre El Régimen de Jubilaciones y Pensiones de los Funcionarios o Empleados de la Administración Pública Nacional, hizo mención sobre lo que en materia de interpretación debe tomarse en cuenta, así: … omissis…

Planteado lo anterior, observa esta Sentenciadora: Establece la Clausula CUARTA del contrato lo siguiente: “CUARTA: El inmueble arrendado será utilizado por el ARRENDATARIO única y exclusivamente como TALLER MECÁNICO cualquier cambio en el uso tendrá que ser autorizado en forma escrita por la ARRENDADORA.”; como se aprecia de la citada cláusula, el destino del inmueble arrendado es para ser utilizado “exclusivamente” como taller mecánico, señalando que cualquier cambio de uso tendrá que ser autorizado en forma escrita por LA ARRENDADORA, al respecto, aprecia esta Sentenciadora que la parte actora-arrendadora reconoce que en el citado inmueble sigue funcionando el taller mecánico al señalar “…abrió una puerta permitiendo la entrada a personas ajenas a la que normalmente pudiera entrar al TALLER MECANICO para que coman los alimentos que expende en el local o KIOSKO que para tal fin construyó…”, entonces aquí nos preguntamos: ¿Existe o no existe el taller mecánico en el inmueble arrendado? La respuesta es obvia, tanto para las partes como para esta Juzgadora, y no es otra cosa que SI EXISTE EL TALLER MECÁNICO en el inmueble arrendado y de eso no existe ni siquiera la mínima duda, el detalle está en una cosa, que el demandado-arrendatario construyó un local o Kiosko, para que personas que laboran en el taller ingieran los alimentos que se expende en el mismo, hecho éste sostenido por la parte demandada y no desvirtuado durante el proceso por la parte actora; pasa quien aquí Juzga a observar lo contenido en la Cláusula Séptima del contrato, que señala lo siguiente: “SEPTIMA: EL ARRENDATARIO se compromete a no desalterar el inmueble ni modificar sin la aprobación previa dados por la ARRENDADORA, queda expresamente entendido que cualquier modificación o mejora debidamente aceptada, que el ARRENDATARIO haga en el inmueble con consentimiento de la ARRENDADORA quedara en beneficios de este y si realizase sin su consentimiento estará obligado a restablecer el inmueble al mismo estado en que lo recibe”; se aprecia de lo contenido en la citada clausula del contrato, que el demandado-arrendatario asumió un compromiso, esto es, no alterar el inmueble ni modificarlo sin la aprobación dada por el ARRENDATARIO, pero que, de hacerlo sin consentimiento de la ARRENDADORA, el ARRENDATARIO asume la obligación de restablecer el inmueble al mismo estado en que lo recibe; resulta evidente, que lo contenido en la cláusula Séptima del contrato establece una obligación accesoria y excluyente de la obligación principal del contrato en cuestión, que al interpretar esta Juzgadora su contenido arriba a la conclusión que el hecho de infringirse lo dispuesto en la cláusula Séptima, vale decir, modificar el inmueble sin el consentimiento y/o aprobación de la actora- arrendadora, creará la obligación en el demandado-arrendatario de devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, pero entonces aquí surge una interrogante más: ¿Cuándo deberá devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió?, la respuesta aquí no requiere ser rebuscada y de mucho análisis e interpretación, ya que ella resulta igualmente obvia como la anterior, toda vez que si la celebración del contrato se convino por un término, es obvio que al término del mismo y de la prorroga a que haya lugar, de ser el caso, el inmueble deberá ser devuelto a la ARRENDADORA en el mismo estado en que los recibió el ARRENDATARIO, dicho de otra manera: Deberá el ARRENDATARIO devolver el inmueble arrendado sin el Kiosko, el cual construyó sin autorización, salvo que, llegaren las partes a convenir otra cosa; es que el hecho de haber construido el demandado un Kiosko dentro del inmueble donde funciona EL TALLER MECÁNICO, no da lugar a la Resolución del Contrato, ya que en ese caso, lo convenido expresamente por las partes fue devolver el inmueble arrendado en el mismo estado en que lo recibió; es de hacer notar a este respecto la diferencia que existe entre las Obligaciones Principales y las Obligaciones Accesorias, las accesorias son aquellas que se encuentran supeditadas, en su esencia y eficacia, a otra, conocida como obligación principal, es aquí donde, extinguida o nula la Obligación Principal aquella, es decir, la Obligación Accesoria desaparece o no surge, por el contrario, la invalidez, nulidad, violación y/o incumplimiento de la obligación accesoria, no afecta a la principal en su vigencia, pero sí, en algunos casos, en su término, que no ocurre en el caso de autos. Ahora, pasa esta Sentenciadora a hacer un análisis respecto a lo contenido en la cláusula Decima Primera del contrato, que señala: “DECIMA PRIMERA: Este contrato se entiende celebrado intuito-personae en lo que respecta al RRENDATARIO, en consecuencia, este no podrá sin previa autorización por escrito de la ARRENDADORA, tampoco podrá sub-arrendar total ni parcialmente el inmueble arrendado, ni permitir a terceros su uso sin previa autorización por escrito de la ARENDADORA.”; se aprecia de la citada cláusula, que se acordó que el inmueble no seria subarrendado ni permitido su uso a terceras personas y sobre este particular, la parte demandada niega que haya subarrendado a persona alguna y/o a tercero, el inmueble arrendado, admitiendo haber construido un Kiosko en dicho inmueble y donde funciona el TALLER MECANICO, el cual es atendido por su cónyuge M.L.F.A., para vender a los usuarios del taller mecánico y sectores vecinos alimentos y bebidas no alcohólicas, ante tal señalamiento, debió la actora probar la existencia de subarrendamiento del inmueble arrendado al demandado, toda vez que hubo inversión de la carga probatoria al haber negado la demandada el subarrendamiento, pero durante el proceso la accionante no demostró tal situación, amén, de no desprenderse de autos que el ARRENDATARIO, hoy demandado, haya subarrendado total o parcialmente el inmueble, menos, haber autorizado a terceros el uso del inmueble, sin la previa autorización por escrito de la arrendadora, al contrario aporta a los autos instrumento del cual se desprende solicitud efectuada por el ciudadano A.P. (ARRENDATARIO-DEMANDADO) de autorización para colocar un kiosko de su propiedad, para venta de comidas en el terreno arrendado ubicado el la calle L.S. c/c Urdaneta N° 44 de Guacara, Estado Carabobo, recibida el 24 de Agosto de 2006, dirigida y recibida por la ciudadana Jajaira Peña (ARENDADORA-DEMANDANTE), instrumento que fue previamente valorado por el Tribunal. Respecto a la ciudadana M.L.F.A., considera este Tribunal que no tiene sentido que la misma sea considerada como TERCERO en este juicio, por lo que no se justifica su actuación en este juicio, sino que, resulta sólo justificable, con relación a la actividad comercial que realiza su cónyuge en el taller mecánico y en cualquier otra que se disponga a realizar, ya que ello influye en el crecimiento del patrimonio de la comunidad conyugal, que sin más formalismo y por ley tiene el derecho de vigilar, custodiar y contribuir en su formación, por cuanto los beneficios que ambos obtienen, tanto por el taller como por el kiosko, forman parte de un caudal común, denominado –como ya se señalo- comunidad conyugal, por lo que la condición de Tercero de la mencionada ciudadana M.L.F.A., no existe en la realidad del procedimiento, y menos aún, considerar que dicha ciudadana pueda ser parte en el juicio, ni como demandada, co-demandada, ni como tercero, toda vez que es un hecho cierto que el contrato es intuito personae y por su incumplimiento quedan obligadas las partes que lo suscriben, y no otra.

Por todo lo anteriormente expuesto, arriba esta Juzgadora a la conclusión que la pretensión de la actora no se subsume en ninguna de las causales convenidas en el contrato, para que pueda proceder la resolución del contrato y por tanto su pretensión es contraria a derecho, por lo que la presente acción debe ser declarada SIN LUGAR. Y ASI SE DECIDE.-

MOTIVA:

I

PUNTO PREVIO:

DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA:

Opuso la demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma del escrito libelar, concretamente el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, por cuanto se ha alegado la construcción de un bien inmueble constituido por un pequeño kiosco, pero se ha omitido señalar desde cuando está edificado; alega el demandado que esa omisión le acarrea una afectación y un menoscabo en el derecho a la defensa. Igual alegato hace el demandado respecto a la construcción de un portón en el inmueble arrendado, ya que se ha omitido señalar desde cuando está edificado el referido portón.

Comparte esta Juzgadora el criterio del a quo, de que las características, así como la dimensión y el tiempo de construcción tanto del kiosco como del portón reseñado por el demandado, son irrelevantes respecto de los hechos controvertidos, por lo que la cuestión previa opuesta resulta ser improcedente y así se declara.

II

DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado opuso como defensa perentoria y de manera subsidiaria la falta de cualidad pasiva del demandado.

El ilustre procesalista patrio Dr. L.L., en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, dejó entre otros legados jurídicos, un profundo y trascendental estudio en relación al concepto de la cualidad o legitimación ad causam, la cual en el Código de 1916 derogado, figuraba como una excepción de inadmisibilidad, y que en el Código vigente, constituye una defensa perentoria o de fondo, que podrá proponer el demandado en el momento de dar contestación a la demanda. Dice así el autor citado:

La cualidad, en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva.

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado….

(destacados del tribunal)

La cualidad, entonces, como magistralmente la definió el Maestro L.L., es la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte A QUIÉN la ley le concede el ejercicio de un derecho abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente lo ejerce en juicio, esto es lo que se conoce como CUALIDAD ACTIVA; Mientras que será CUALIDAD PASIVA, la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte CONTRA QUIEN la ley concede el ejercicio de un derecho, abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente ES DEMANDADA en juicio para el cumplimiento del mismo.

En el caso de autos, estamos en presencia de una resolución de contrato de arrendamiento, celebrado entre la ciudadana JAJAIRA S.P.S. y A.P., dicha convención en su cláusula DECIMA PRIMERA estableció: “Este contrato se entiende celebrado intuito-personae en lo que respecta al Arrendatario, en consecuencia, este no podrá sin previa autorización por escrito… omissis”, es decir que en esa convención solo se obliga al demandado A.P. en su carácter de arrendatario y a la ciudadana JAJAIRA S.P.S. en su condición de arrendadora, por lo que no es procedente la defensa opuesta de falta de cualidad pasiva del demandado A.P., ya que en la presente causa si existe identidad lógica contra quien efectivamente se ejerce la acción, y así se decide.

III

DEL FONDO DE LO DEBATIDO:

La accionante pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por violación o incumplimiento de las cláusulas establecidas en el referido contrato, específicamente las cláusulas CUARTA, SÉPTIMA, DÉCIMA PRIMERA Y DÉCIMA SEGUNDA, así tenemos que:

Del análisis y valoración del material probatorio, quedo probado a juicio de quien aquí juzga, que el arrendatario violó las referidas cláusulas al haber construido un Kiosco para la venta de comida y con esto alteró la estructura del inmueble destinado en el contrato para el funcionamiento de un taller mecánico, es decir que le dio un destino diferente al inmueble arrendado, sin la previa autorización por escrito de la arrendadora.

Así tenemos que en materia de contratos, nuestro código civil establece:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

,

Asimismo el artículo 1.160 ejusdem, dispone:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

;

De lo anterior tenemos que el contrato legalmente perfeccionado, tiene fuerza de ley entre las partes, resultando con ello, de obligatorio cumplimiento para estas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que puedan presentarse, en otras palabras, los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley.

Por otra parte, tenemos que en materia de obligaciones, el cumplimiento de las estipulaciones suficientemente explícitas por sí mismas rige el Principio General y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones, en el sentido que, las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraídas, vale decir, al pie de la letra; cabe señalar, que el propósito del contrato, no es solamente crear la obligación, sino, que sirve también para dar reglas sobre las que están constituidas, para ampliarlas, restringirlas, cambiar o alterar sus condiciones y finalmente, según el caso, extinguirlas.

En el caso de autos, aprecia este Tribunal que la parte demanda, aun cuando niega, rechaza y contradice, la pretensión de la actora, no logra desvirtuar el incumplimiento del contrato, por lo cual queda probado con carácter de plena prueba que el arrendatario violó el referido contrato. Y así se declara.-

En cuanto a la procedencia o no de la acción resolutoria, quedó establecido por las partes, lo siguiente:

…CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas establecidas en este contrato por parte del arrendatario, dará derecho a la arrendadora a dar termino al presente contrato…

Así las cosas y habiendo quedado probada la violación de las cláusulas ya mencionadas, la resolución del contrato es procedente en derecho. Y así se decide.-

En relación al pago de daños y perjuicios, se observa que la actora no indica en que consistían los daños y perjuicios, lo cual hace improcedente dicha pretensión, en consecuencia la misma debe ser declarada sin lugar, tal como se hará en el dispositivo del fallo. Y así se decide.

IV

Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN formulada por el abogado O.G., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante en la presente causa JAJAIRA C.P.S..

SEGUNDO

CON LUGAR LA DEMANDA incoada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana JAJAIRA C.P.S. contra el ciudadano A.P., todos suficientemente identificados en autos.

TERCERO

se ordena la entrega del inmueble identificado con el Nº 44, de la Calle Urdaneta c/c L.S. en Guacara, Estado Carabobo.

CUARTO

SIN LUGAR la indemnización de daños y perjuicios.

QUINTO

QUEDA REVOCADA la sentencia apelada, dictada en fecha 25 de junio de 2009, por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

SEXTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.

SÉPTIMO

Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los 10 días del mes de marzo del año dos mil once (2011).

Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

La Juez Provisorio,

Abog. O.E.,

La Secretaria,

Abog. N.M.,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:10 minutos de la tarde.

La Secretaria,

Abog. N.M.

Exp. N° 20.917-