Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz de Bolivar (Extensión Puerto Ordaz), de 22 de Septiembre de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

COMPETENCIA CIVIL.-

VISTOS.

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.

PARTE ACTORA: ciudadano J.R.R.D., venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro. V- 20.701.373.

APODERADA JUDICIAL: abogada en ejercicio ROSSAMARY ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 66.073.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos F.J.G. Y YINIRIS YULEIDA M.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V- 12.903.503 y V- 15.245.230.

APODERADO JUDICIAL: abogado en ejercicio FONT R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 144.891.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION A COMPRA VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE Nº 43.296

II

SINTESIS DEL PROCEDIMIENTO

Se inició el presente juicio mediante escrito presentado en 27 de Junio de 2013, por ante este Juzgado por el ciudadano J.R.R.D., anteriormente identificado, por la cual interpuso formal demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION A COMPRA VENTA, en contra de los ciudadanos F.J.G. Y YINIRIS YULEIDA MENDOZA, siendo la pretensión de la parte actora: PRIMERO: Que los demandados cumplan con la obligación contraída en el contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la notaria publica cuarta de Puerto Ordaz, municipio autónomo Caroní del estado bolívar, en fecha 22 de octubre del año 2012, inserto bajo el numero 44, tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y como consecuencia de ello procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente del apartamento objeto del litigio, o en su defecto, que la sentencia a dictarse en esta causa sirva de titulo suficiente de propiedad para ser registrado en la oficina inmobiliaria respectiva. SEGUNDO: Que en la sentencia definitiva se acuerde la corrección monetaria o la indexación de las sumas estimadas a través de experticias complementaria del fallo, hasta que efectivamente la parte demandada cumpla con sus obligaciones. TERCERO: cancelar las costas y costos del presente procedimiento.-

Consignó con el libelo de demanda lo siguientes recaudos:

1. Reserva de compra venta de inmueble, marcado con la letra “A”

2. copia simple de cheque nro. 03867301, marcado con la letra “B”

3. copia simple de recibo nro. 2435054471 de fecha 21/09/2012, marcado con la letra “C”

4. copia certificada de documento de opción de compra venta, marcado con la letra “D”

5. original de solicitud en el sistema integral de requerimientos Banesco, marcado con la letra “E”

6. documento privado, marcado con la letra “F”

7. acuse de recibo, de fecha 31/10/2012, marcado con la letra “G”

8. solicitud de crédito, manejo de garantías, de fecha 04/12/2012, marcado con la letra “H”

9. autorización de cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de credihipotecario, de fecha 04/03/2013.marcado con la letra “I”

10. contrato de préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado, marcado con la letra “J”

11. documento privado, marcado con la letra “K”

12. copia simple de contrato de compra venta, marcado con la letra “L”

13. copia simple de documento hipotecario, marcado con la letra “M”

14. copia simple de gaceta oficial, marcado con la letra “N”

15. copia simple de RIF, marcado con la letra “O”

    Habiéndole correspondido dicha demanda a este Juzgado, el cual por auto de fecha 28 de Junio de 2013, admite la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que comparezca a los 20 días siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.

    Mediante diligencia de fecha 08 de julio de 2013, comparece la parte actora, y ratifica la medida de prohibición de enajenar y gravar, solicitada en el libelo.

    Mediante auto de fecha 11 de julio de 2013, el Tribunal se pronuncia sobre la medida solicitada.

    Mediante diligencia de fecha 22 de julio de 2013, la parte actora consigna oficio numero 13-0676 de fecha 11/07/2013, recibido por su destinatario.

    Mediante diligencia de fecha 22 de julio de 2013, la parte actora otorga poder apud acta, a la abogada en ejercicio Rossamery Romero, siendo certificado por el secretario de este despacho en esa misma fecha.

    Mediante diligencia de fecha 22 de julio de 2013, la parte actora coloca los emolumentos necesario para la materialización, dejando el alguacil constancia de ello mediante diligencia de fecha 25/07/2013.

    Mediante diligencia de fecha 30 de julio del 2013, el alguacil de este despacho, consigna a los autos recibo de citación firmado por el codemandado F.G..

    Mediante diligencia de fecha 07 de agosto del 2013, el alguacil de este despacho, consigna a los autos recibo de citación firmado por la codemandada Yniris Mendoza.

    Mediante diligencia de fecha 01 de octubre 2013, los demandados de autos, otorgan poder apud acta al abogado en ejercicio Font Rodríguez, siendo certificado por el secretario en esa misma fecha.

    Mediante escrito de fecha 08 de octubre de 2013, la parte demandada da contestación a la demanda, ordenándose agregar a los autos mediante auto de fecha 10 de octubre de 2013.

    Mediante escrito de fecha 05 de noviembre del 2013, la parte actora promueve pruebas en la causa.

    Mediante escrito de fecha 07 de noviembre del 2013, la parte demandada promueve pruebas en la causa, siendo agregado por auto separado de esa misma fecha ambos escritos de pruebas.

    Mediante auto de fecha 18 de noviembre de 2013, se elabora cómputo de los lapsos trascurridos en el presente expediente, y se procede por auto separado de esa misma fecha a la admisión de las pruebas promovidas por las partes en la presente causa.

    Mediante auto de fecha 19 de febrero de 2014, el Tribunal acuerda efectuar cómputo por secretaria del lapso correspondiente a los treinta días de evacuación de pruebas, dejando constancia por auto separado de esa misma fecha que paralizada como se encuentra la presente causa en estado de fijar oportunidad para los informes, a continuación de la misma ordena la notificación de las partes conforme a lo previsto en el articulo 511 del Código de Procedimiento Civil.

    Mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2014, el alguacil de este tribunal consigna a los autos boletas de notificación firmada por la representación judicial de la parte demandada.

    Mediante diligencia de fecha 06 de marzo de 2014, el alguacil de este tribunal consigna a los autos boletas de notificación firmada por la representación judicial de la parte actora.

    Mediante auto de fecha 12 de marzo de 2014, el Tribunal declara improcedente lo solicitado mediante escrito de fecha 07/03/2014, por la representación judicial de la parte actora.

    Mediante escrito de fecha 28 de marzo de 2014, la representación judicial de la parte demandada presenta informe en la presente causa, siendo agregado por auto separado de esa misma fecha los referidos escritos de informes.

    Mediante auto de fecha 03 de abril de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del término de los quince días de informes.

    Mediante auto de fecha 10 de abril de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del término de los ocho días de despacho correspondientes al lapso para que las partes presentaran sus observaciones a los informes, dejando constancia por auto separado que dicho lapso venció ese mismo día, pasando a dictar sentencia definitiva dentro de los sesenta días continuos siguientes.

    III

    ARGUMENTOS DE LA DECISION

    3.1 ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA

    En escrito libelar la parte actora, fundamenta su acción de la siguiente manera:

    Que a través de la inmobiliaria Vertí, ubicada en la Torre Caura, nivel sótano, oficina nº 08, alta vista, Puerto Ordaz Municipio Caroní del estado Bolívar, representada por la ciudadana Osleida Gómez, gestión la adquisición de una vivienda y su respectiva tramitación bancaria para optar al subsidio y préstamo de ley a través de un crédito hipotecario contemplando en la ley del Régimen Prestacional de Vivienda y habitad y en fecha 22 de octubre del año 2012 se suscribió un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos F.J.G. y Yiniris Yuleida Mendoza, antes identificados, y de este domicilio, y que a los efectos del referido contrato se denominan Los Vendedores y su persona (J.R. Delgado) se le denomino El Optante, sobre un inmueble (apartamento), propiedad de Los Vendedores, según se evidencia en documentación de propiedad, protocolizado por ante la oficina subalterna de registro publico del municipio autónomo Caroní de estado Bolívar, inscrito bajo el nro. 33, folios, 275 al 284, protocolo primero, tomo nonagésimo segundo, primer trimestre del año 2007, ubicado en el conjunto residencial karuai, piso 11, torre B-1, nro. 11-1, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, con una superficie de setenta metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (70,88 Mts2) y el cual esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: con ducto que lo separa del pasillo norte-sur y apartamento nº 11-2; ESTE: con apartamento nº 11-8, pasillo de circulación y ducto y OESTE: con fachada oeste del edificio. Dicho contrato fue autenticado en fecha 22/10/2012, ante la notaria publica cuarta de Puerto Ordaz, municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar, quedando inserto bajo el nº 44, tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

    Que en fecha 30 de octubre del año 2012, a escasos días después de haberse autenticado el documento de opción de compra venta entre las partes mencionadas con anterioridad, se llevó a cabo una reunión entre su persona El Optante y Los Vendedores, a fin de acordar lo siguiente: aumentar el lapso de duración de la referida opción de compra venta ya celebrada, por treinta días mas continuos de los ya establecidos en el contrato antes mencionado y se acordó que el crédito hipotecario se destinaría por la entidad bancaria banco de Venezuela, quedando la vigencia de dicho contrato establecida así: desde el 22/10/2012 hasta 22/01/2013, los cuales se cumplirían los noventas días continuos, mas treinta días de prorroga, cumpliéndose la misma en fecha 22/02/2012, mas treinta días continuos que se establecieron días después entre las partes contratantes, cumpliéndose la vigencia de dicho contrato finalmente para la fecha 22 de marzo del año 2013.

    Que se dio cumplimiento a lo dispuesto en la cláusula tercera del referido contrato, el cual reza: “las partes convienen expresamente que el precio total de venta lo constituye la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) de los cuales El Optante, se obliga a cancelar a Los Vendedores, una reserva mediante cheque nº 03867301 del banco Caroní por la cantidad de veintidós mil quinientos bolívares exactos (Bs. 22.500,00) y al momento de la firma del presente contrato se les hará entrega de la cantidad de ciento veintiséis mil quinientos bolívares exactos (Bs. 127.500,00) mediante cheque del banco banesco nº 36828653 y el saldo restante, es decir la cantidad de trescientos mil bolívares (bS. 300.000,00), a través de un crédito hipotecario que El optante tramitara por una institución financiera de su preferencia. Gestionándose el crédito hipotecario a través del Banco de Venezuela, que en fecha 04/12/2012, que se le aprobó el mismo, sin embargo, la documentación legal pertinente se le entrego, por parte de la entidad bancaria nombrada con anterioridad, en fecha 04 de marzo del año 2013, entregando luego a Los Vendedores, para que a su vez estos gestionarán la aprobación y su debida liberación por parte del Banco Mercantil y el Banco Nacional de Vivienda y habitad (banavih) que el hecho de poder venderse el referido inmueble cuando sobre el recaía un préstamo a interés y un gravamen de los denominados hipoteca de primer grado a favor del BANAVIH, tardándose este tramite aproximadamente un mes y fue seguidamente en mes de abril del presente año que se introdujo la documentación legal y pertinente ante el registro inmobiliario del municipio Caroní del estado bolívar para su firma, protocolización y finiquito de la mencionada compra –venta, sin que ninguna de las partes se quejara por la tardanza de la presente negociación, tomando en cuenta que ya la vigencia del referido contrato estaba vencida. Que aconteció que dicha documentación tenia un error material de trascripción imputable a la entidad bancaria Banco de Venezuela, por lo que el registro inmobiliario in comento lo devolvió días después de su revisión para su debida corrección, entregándole el mismo y llevándolo su persona de manera inmediata al Banco de Venezuela, tardando esta casi un mes mas y finalmente le entrego nuevamente la referida documentación corregida, en fecha 21/05/2013.

    Que mientras trascurría el tiempo para la corrección del error material por parte del banco Venezuela, en fecha 08 de abril del año 2013, los vendedores establecieron comunicación con la parte actora a fin de informarle que como no se había cumplido con el pago total de la deuda n el tiempo estimado para ello, conforme a lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, (cita textualmente la señalada cláusula) que se debía dar cumplimiento a la cláusula penal establecida en el mismo, la cual acepto a pesar de que no era imputable a su persona la tardanza en los tramites de la documentación pertinente, acordándose que la parte actora cancelaría la referida cláusula penal en su totalidad en dos partes de la siguiente manera para el día 30/05/2013 pagar la cantidad restante diez mil bolívares para el día 15/06/2013 la cantidad restante cinco mil bolívares, lo cual dejaron establecido mediante.

    Que una vez que se entrego la documentación pertinente por parte del Banco de Venezuela (con la corrección del error material), en fecha 21/05/2013, busco informarle a los vendedores, a fin de introducir nuevamente el mismo ante el registro subalterno correspondiente, pero no le contestaban las llamadas telefónicas y que a los pocos días, estos le contestaron vía telefónica por mensaje de texto lo que textualmente se trascribe: “que habían decido no venderme el apartamento en cuestión y que tenia que esperar a que ellos consiguieran el dinero que yo les había cancelado para devolverlo” negándose así a concluir con la negociación descrita aludiendo que ya pasado mucho tiempo, toda vez que no solo no se cumplieron con los tres meses para el pago total de la deuda, sino que además trascurrió el periodo de prorroga de treinta días, legalmente dispuesto en el contrato in comento, mas treinta días que se acordaron después, desde entonces los ha llamado en varias oportunidades mas y no le contestaban, hasta que los vendedores, F.G., decidió atender la llamada de su novia ciudadana Lismary Berrios, manifestando el mismo “que ya no quería hacer la negociación nuevamente en el registro subalterno habría que antes hacer el tramite otra vez ante el banco mercantil y el Banavih por lo del gravamen que pesa sobre el inmueble y ya había esperado bastante como para seguir en lo mismo, que por tanto ya había decidido no vender el apartamento objeto del referido contrato y que no quería ver hasta que él consiguiera la plata que el había entregado, estando muy ocupado con la mudanza para su nueva casa que había adquirido y por eso había quedado sin dinero.

    Que se dirigió a la inmobiliaria Berít donde estaba la ciudadana Osleida Gómez, quien había servido como intermediaria en esta negociación y le pidió que le explicara que estaba pasando y simplemente le indico que ella tampoco sabia el porque de la decisión del señor F.G. y que ella no podía hacer nada.

    Que ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el referido contrato, asumiendo de forma diligente los pagos pertinentes y la tramitación de os documentos necesarios ante entes públicos para conseguir el objetivo principal como lo es la perfección del contrato de compra venta, pero no puede ser imputable a su persona la tardanza de los tramites en las cantidades bancarias, ya nombradas y mediante las cuales se hicieron las respectivas gestiones para la consecución del cumplimiento de esta contratación, no siendo así la conducta asumida por los vendedores.

    Que en virtud de los hechos explanados trae a colación lo que la doctrina y jurisprudencia venezolana han ratificado los efectos legales de un contrato de opción de compra venta, pasando a transcribir extractos de ello.

    Que es por lo que ocurre a demandar formalmente a los vendedores F.J.G. y Yiniris Yuleida Mendoza, antes identificados, por la acción de cumplimiento del contrato de opción de compra venta, y en tal sentido se les conmine a: PRIMERO: cumplir con la obligación contraída en el contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la notaria publica cuarta de Puerto Ordaz, municipio autónomo Caroní del estado bolívar, en fecha 22 de octubre del año 2012, inserto bajo el numero 44, tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y como consecuencia de ello procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente del apartamento objeto del litigio, o en su defecto, que la sentencia a dictarse en esta causa sirva de titulo suficiente de propiedad para ser registrado en la oficina inmobiliaria respectiva. SEGUNDO: que en la sentencia se acuerde la corrección monetaria o la indexación de las sumas estimadas, a través de experticia complementaria del fallo. TERCERO: en cancelara las costas y costos del presente procedimiento judicial.

    3.2 ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

    Encontrándose en la etapa procesal para da contestación a la demanda, la represtación judicial de la parte demandada, procede a contestarla de la siguiente manera:

    DE LOS HECHOS

    Que ciertamente existía un contrato de opción de compra venta, entre la parte actora y sus representados, pero niega lo alegado por estos ya que los hechos se suscitaron de la forma siguiente: A finales de agosto se reunieron con las asesoras: sarelis hernandez, por parte de los vendedores y osleida Gómez por parte de los compradores, la asesora de la inmobiliaria berit, ubicada en la torre caura, nivel sótano, oficina numero 8, alta vista , municipio autónomo Caroní del estado bolívar, una vez reunidos se planteo que el crédito para la venta de la vivienda que sirve de asiento principal, seria a través de un crédito hipotecario de recursos propios y no por crédito del fondo de ahorro habitacional y vivienda (FAOV) que menciona que no discrimina esta forma de adquisición, sino que por la premura de obtener la negociación de otro inmueble que estaban tramitando con recursos propios y crédito hipotecario era de extrema urgencia, que se tramitara lo mas breve, ya que incluso la venta de un vehiculo de su propiedad tuvieron que realizar para la compra de otro inmueble.

    Que en fecha 05 de septiembre de 2012, firmaron una reserva con el señor J.r., por un monto de veintidós mil quinientos bolívares (22.500 Bs.) como compromiso de la negociación del inmueble.

    Que en fecha 22 de octubre del año 2012, se firmo con el señor J.r., la opción de compra venta por un monto de ciento veintisiete mil quinientos bolívares (127.500 Bs) para completar la inicial de ciento cincuenta mil Bolívares (150.000 Bs)

    Que luego de la firmar del contrato de opción a compra venta, leyeron lo establecido en la cláusula tercera del mencionado contrato por cuanto establece que, la diferencia restante es decir la cantidad de trescientos mil bolívares (300.000 Bs) será mediante crédito hipotecario en un banco de su preferencia, y no como debe decir un contrato de opción a compra venta por ley de política habitacional, el cual reza de la siguiente forma: “el precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil (450.000 Bs) dicho precio será cancelado en la forma siguiente: en calidad de arras o inicial ciento cincuenta mil bolívares (150.000 Bs) lo cual se imputara al precio de la venta definitiva y que el vendedor declara recibir en este acto de parte del comprador en dinero en efectivo de curso legal a su entera y cabal satisfacción, la cantidad restante de trescientos mil bolívares (300.000 Bs) será cancelada al momento de la protocolización del documento de compra venta, ante la oficina del registro inmobiliario correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para la adquision de vivienda principal enmarcado dentro del sistema nacional de vivienda y habitat” que es de observar la diferencia existente entre ambas modalidades de créditos.

    Que en la realización de este contrato, ocho días mas tarde de la firma de opción de compra venta, el 30 de octubre del año 2012, sostuvieron una reunión entre las partes, el cual por negligencia de la parte actora no poseía todos los recaudos para la tramitación del crédito y sabiendo solo el que tardaría mas por crédito hipotecario de ley de política habitacional, solicitaron una prorroga de treinta días mas, al cual no tuvieron inconveniente, siendo que se tardaría mas de lo establecido en el contrato.

    Que en febrero cuando llega el documento del señor J.r. del banco de venezuela, es entregado por l asesora de este, para llevarlo al banco mercantil para que le dé el visto bueno, por que todavía tiene una hipoteca del inmueble, que el señor J.r. solicito un préstamo de ley de política habitacional de ochenta y cuatro mil bolívares (84.000 Bs) y que también se le otorgo el beneficio del programa de subsidio directo habitacional, sin su consentimiento, violando el contenido del contrato primeramente pactado y lo acordado por las asesoras, la decisión unilateral del señor J.r. de solicitar este beneficio personal para él, los perjudico, por cuanto no recibieron el dinero a tiempo esperado por un crédito hipotecario normal que estaba realizado, sin ese tipo de privilegios, el cual no pasa de cuatro meses o ciento veinte días, que dicho documento les fue entregado a mediados de marzo, fue llevado por ellos al banco mercantil para su autorización en la venta de este.

    Que el 02 de abril se convoca una reunión entre las partes en las oficinas de la de la representada de estos inmobiliaria Berit, punto a tratar: hacerle de su conocimiento que todas las fechas estipuladas estaban vencidas y se haría uso de la cláusula penal, pero sin rescindir del contrato, el cual el comprador y su novia estaban en total desacuerdo por desconocer dicha cláusula.

    Que en fecha 11 de abril del 2013, mediante una carta o notificación privada, con fecha de redacción fue fecha 08/04/2013, se reunieron nuevamente, hicieron de conocimiento, del plazo vencido de la venta, (noventa días, más treinta días para el pago total de la venta y los treinta más adicionales) de buena fe que les concedimos que en total vencía el 22 de marzo de 2013, y se logra un acuerdo entre ambas parte ya que el señor J.r. accede reconocer y cancelar la cláusula penal, ya que reconoce que estaban fuera del lapso legal y el estipulado, firma el acuerdo que nunca se materializo, quedo de la siguiente forma: “para el día 30 de mayo del año 2013, este cancelaría la cantidad de diez mil bolívares (10.000 Bs) y para el quince de junio de ese mismo año cancelaría los restantes cinco mil bolívares (5.000 Bs) para un total de quince mil bolívares (15.000 Bs)”.

    Que la firma seria en el mes de abril del año 2013, evidentemente ya estaba vencido el tiempo estipulado entre las partes, que sin embargo el día 23 de abril de 2013, la parte actora no lleva la documentación respectiva al registro.

    Que en la última semana de mayo les avisa la asesora de la parte actora que el documento esta listo con la debida corrección el cual no fue retirado por situación presentada a los vendedores.

    Que en fecha 30 de mayo y el señor rojas no realiza el pago correspondiente al primer pago acordado, fue entonces que deciden rescindir del contrato en cuestión, ya que no se materializo el pago, y que el documento volvía a presentar error.

    Que por llamada telefónica, los vendedores comunico los motivos por el cual ya no se vendía el inmueble, principalmente por que el lapso establecido estaba vencido y que volvía a presentar falla.

    Que para el 30 de junio de 2013, le haría entrega del dinero recibido como inicial 150.000 Bs. Sin ni siquiera hacer uso de la cláusula penal y que se le entregaría lo antes posible.

    Que el señor J.r. ofreció pagar 60.000 Bs el cual no aceptaron por haberse negado pagar la cláusula penal acordada.

    Que el comprador manifestó que le hicieran la devolución del dinero dado como parte de inicial, evidentemente reconociendo que no había cumplido con el contrato en mención y que el cheque estuvo listo el día 13 de junio de 2013 a nombre de J.r. del banco provincial numero 00345899.

    Que en fecha 30 de junio se convoca por mensaje de texto a una reunión en un café, para el día 04 de abril.

    Que en fecha 02 de abril se le comunico a la abogada que fuese en la oficina de la inmobiliaria Berit, tal cual se había hecho cuando se pacto el contrato en mención en presencia de ambas asesoras.

    Que el 04 de abril del año 2013, el señor J.r. les comunico que no se concretaría la reunión por que su cliente les quiere demandar por incumplimiento de contrato que ya la demanda estaba solicitada por tribunales.

    Que solicitan la resolución del presente contrato en mención, por ser causas imputables a él comprador, los motivos por lo que no se pudo llevar a cabo la negociación del inmueble mencionado, en el tiempo estipulado, para ello consigno la devolución de la cuota inicial 150.000 Bs a nombre de J.r., dada como parte de pago mediante cheque de gerencia del banco provincial numero 00345899, por ser evidente y notorio las cusas de imputabilidad que pueden atribuirle a la parte actora.

    • No cumplir con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta en cuestión, haciendo uso distinto al planteado entre las partes.

    • No tener la debida documentación requerida a tiempo.

    • Introducir el documento ante el registro respectivo sin los debidos requisitos indispensables para hacer efectiva la firma.

    • Errores materiales en la trascripción del documento por no revisar el documento para llevarles esos datos al banco bien claro y preciso.

    • En cancelar las costas y costos que provengan del presente juicio.

    • Que se solicite al registro y haga cesar la medida cautelar impuesta.

    • Una indexación equivalente a 200.000 Bs por los daños y perjuicios ocasionados por el retardo de la presente negociación indexados al término del presente juicio.

    Trabada en esta forma la litis, pasa este Tribunal al examen material probatorio aportado por las partes, de acuerdo con los parámetros fijados en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, del modo que se expone a continuación:

    DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

    Merito de autos y Documentales

    Promueve y ratifica el merito favorable en autos de los siguientes documentos:

1. Documento de la reserva de compra venta de inmueble.

2. Copia del cheque numero 03867301 del Banco Banesco, de fecha 05/09/2012.-

3. contrato de opción de compra venta en original.

4. Documento del sistema integral de requerimiento del Banco Banesco, de fecha 26/06/2013.

5. acuerdo suscrito en fecha 30/10/2012, entre las partes contratantes.

6. constancia de recepción de documento para la solicitud del crédito, de fecha 31/10/2012 y la constancia de solicitud de crédito aprobada, de fecha 04/12/2012, expedida ambas por el Banco de Venezuela.

7. documento de autorización de cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de credihipotecario, del Banco de Venezuela.

8. copia de documento de compra venta final sobre el inmueble en cuestión.

9. copia de comunicación de fecha 08/04/2013, suscrita por la parte demandada.

10. copia del documento de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda.

11. documento original de compra venta corregido del inmueble objeto de la presente demanda, expedido por el banco de Venezuela y entregado en fecha 21/05/2013 a la parte actora.

12. copia de gaceta oficial numero 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013.

13. copia de la cedula de identidad y del registro de información fiscal (R.I.F) personal del actora.

14. copia del cheque numero 36828653, de fecha 15/10/2012 del Banco Banesco y emitido por la parte actora en beneficio del codemandado por la cantidad de 127.500,00 bolívares.

15. certificación de gravamen que recae sobre el inmueble en cuestión.

16. copia de modelo de la liberación de hipoteca de primer grado que recae sobre el inmueble objeto de la presente demanda.

17. historia de solicitud del crédito hipotecario que efectuare el actor, en el banco de Venezuela.

18. copia certificada de un contrato de opción de compra venta, suscrito por los codemandados, sobre un inmueble ubicado en la primera tapa de la Urbanización Parque Residencial Los Mangos, sector C del lote R3-02, Puerto Ordaz Municipio Caroní Estado Bolívar.

19. Copia certificada de acta de matrimonio celebrado entre el actor y la ciudadana Lismary Berrios, en fecha 26/07/2013.

    Informes

1. SOCIEDAD MERCANTIL ENTIDAD BANCARIA BANCO DE VENEZUELA, S.A BANCO UNIVERSAL

   Recibido en este Tribunal en fecha 30/01/2014, respuesta de la prueba de informe en la cual señala lo siguiente:

   ... Me dirijo a usted, en atención al Oficio Nro. SIB-DSB-CJ-PA-01063, de fecha 16 de enero de 2014, recibido por esta unidad en fecha 17 de enero de 2014, a continuación detallamos la información solicitada por ustedes:

   A y B.- les informamos que de acuerdo a información suministrada por la gerencia créditos hipotecarios recursos propios y faov, efectivamente el ciudadano J.R., titular de la cedula de identidad C.I V- 20.701.373, se le aprobó crédito para la adquision de vivienda ubicada en el piso 11, apartamento 11-1, torre B-1, del conjunto residencial parque karuai de ciudad guayan municipio autónomo Caroní del estado bolívar.

   C.- de acuerdo a información suministrada por la gerencia créditos hipotecarios recursos propios y faov a continuación se describe la normativa vigente para la adquisición de crédito hipotecario recursos propios y faov:

   .- ser solicitado expresamente mediante la pagina wed ww.banavih.gob.ve

   .- Solo es otorgado a grupos familiares compuestos de dos o mas personas unidas en vinculo de consaguinidad hasta el 4to grado, o de afinidad hasta el 2do.

   .- Solo es otorgado a grupos familiares que acceden por primera vez a un crédito de adquision o autoconstrucción de vivienda principal.

   .- solo es otorgado a grupos familiares que no hayan obtenido anteriormente este beneficio.

   .- solo es otorgado a grupos familiares que devenguen un salario familiar mensual entre 1 y 4 salarios mínimos.

   El precio de la vivienda no puede ascender de 350.000,00.

   D.- a continuación detallamos las fechas exactas de todos los trámites administrativos y de cualquier otra índole que se realizaron para la solicitud del mencionado crédito:

   .- 30-10-2012 solicitud de crédito recibida

   .- 12-11-2012 solicitud recibida en SBP regional

   .- 12-11-2012 enviado SBP a caracas

   .- 14-11-2012 recibido SBP caracas

   .- 14-11-2012 expediente enviado a comité

   .- 05-10-2012 expediente recibido en comité

   .- 26-11-2012 solicitud de crédito aprobada monto Bs. 84.000,00 subsidio: 216.000,00 tasa: 4,66% plazo 30 años

   .- 27-12-2012 expediente recibido en hipotecario

   .- 27-12-2012 expediente enviado a redactar

   .- 23-01-2013 documento elaborado

   .- 23-02-2013 documento despachado a sucursal Puerto Ordaz

   .- 09-05-2013 documento devuelto a legal por corrección

   .- 17-05-2013 modificación enviada a la oficina

   E y F.- de acuerdo a información suministrada por la gerencia créditos hipotecarios recursos propios y faov el documento de venta fue redactado por un bufete de abogados externos y despachado a la regional el día 23-02-2013 y el 09-05-2013 fue solicitado por el cliente la corrección del documento la cual fue realizada y entregado nuevamente el 17-05-2013.

   G.- de acuerdo a información suministrada por la gerencia crédito hipotecarios recursos propios y faov la resolución mediante la cual se dictan normas para el otorgamiento de créditos para la adquision de vivienda principal publicada en G.O Nº 39.763 de fecha 22-09-2011 el expediente de crédito debe contener, copia simple del documento de la opción de compra venta a vista del original vigente por un mínimo de 90 días, prorrogable por 30 días, de acuerdo a esta información fue actualizada la planilla.

   H.- de acuerdo a información suministrada por la gerencia crédito hipotecarios recursos propios y faov la solicitud de crédito fue recibida y cargada en sistema el 30-10-2013 y el documento despachado el 23-02-2013 dentro del plazo de 120 días establecidos, cabe destacar que el cliente solicito la corrección en el mes de 2013 encontrándose ya vencido el plazo

   I. de acuerdo a información suministrada por la gerencia crédito hipotecarios recursos propios y faov, a la fecha de aprobación del crédito, el cliente calificaba para el otorgamiento del subsidio, visto la G.O., Nº 40.137 de fecha 01-04-2013, donde se establecen las nuevas condiciones de otorgamiento, el cliente no cumple con la condición del precio de venta (el precio de la vivienda no puede ascender a 350.000,00)…

   Prueba de informes esta que compagina con los demás argumentos y documentos presentados como emanados del Banco de Venezuela, en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio al demostrar las gestiones hechas por los accionantes y así se establece.-

2. SOCIEDAD MERCANTIL ENTIDAD BANCARIA MERCANTIL, S.A BANCO UNIVERSAL

   Recibido en este Tribunal en fecha 23/01/2014, respuesta de la prueba de informe en la cual señala lo siguiente:

   ... Me dirijo a usted, en atención al Oficio Nro. SIB-DSB-CJ-PA-01064, recibido en fecha 17 de enero de 2014, (…) se tiene a bien indicarle lo siguiente:

   Le informamos que los ciudadanos F.G. y Yiniris Mendoza titulares de las cedulas de identidad: V- 12.903.502 y V- 15.245.230, son beneficiarios de un crédito hipotecario otorgado con recursos provenientes del fondo de ahorros obligatorio para la vivienda, cuya garantía se encuentra ubicada en el conjunto residencial parque karuai, apartamento Nro. 11-1, piso 11, torre B-1, Puerto Ordaz municipio autónomo Caroní estado Bolívar, y a la fecha el estatus del crédito es vigente.

   Adicionalmente no poseemos en nuestro registros del mes de marzo del año 2013, solicitud realizada sobre la revisión de documento de crédito sobre la garantía identificada anteriormente (…)

   Prueba de informes esta que se le da pleno valor al demostrar que efectivamente sobre el inmueble pesa hipoteca la cual no ha sido cancelada y así se establece.

3. REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO CARONI DEL ESTADO BOLIVAR

   Recibido en este Tribunal en fecha 13/02/2014, respuesta de la prueba de informe en la cual señala lo siguiente:

   “... Reciba un cordial saludo institucional y revolucionario, en la oportunidad de dar acuse al oficio Nº 13.1.034 de fecha 18-12-2013, en atención a la prueba de informe solicitada en el capitulo tercero, al respecto le informo, que de la revisión efectuada, No se presento ningún documento para su registro de acuerdo al libro de presentación de la cual le anexo copia…“

   En cuanto a esta prueba la misma se desecha por no ser fundamental en la presente causa, ya que de las anteriores pruebas se demuestra la aprobación del crédito en el lapso de vigencia del contrato de opción.-

   DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Merito Favorable de los autos:

   La parte demandada, a través de su representante judicial en escrito de fecha 07 de noviembre de 2013, promueve las siguientes pruebas:

   CAPITULO I.- 1) reproduce el merito favorable en autos, e invoca el principio de la comunidad de las pruebas, apropiándose de las pruebas promovidas por la contraparte en todo cuanto favorezca a su representada.

   En relación a esta prueba este Tribunal advierte que el “mérito favorable” de los autos, no constituye una verdadera promoción de pruebas que el Juez esté obligado a valorar (Sentencia Nº 3218, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16/12/2004), En consecuencia, y por cuanto dicha promoción es ineficaz quien suscribe la desecha de conformidad con la sana crítica prevista como sistema de apreciación probatoria en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.-

   Testimoniales:

   Promueve como testigo a los ciudadanos:

1. Ciudadana Osleida Gómez, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro. V- 10.388.341.

2. Ciudadana Sarelis Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro. V- 9.113.851.

3. Funcionario abogado revisor, J.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 14.441.559

   Con respecto al testimonio rendido por la ciudadana Osleida Gomez, antes identificada, la mismo lo realizo de la siguiente manera:

   En el día de hoy, Trece (13) de Enero del Dos Mil Catorce (2014), siendo las Nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.), oportunidad prefijada para que tenga lugar el acto de comparecencia de la ciudadana: OSLEIDA J.G.C., promovida como testigo de la parte demandada. Se anunció el acto conforme a la ley y abierto el mismo se hace presente una persona que dijo ser y llamarse como ha quedado escrito: OSLEIDA J.G.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.388.341 y domiciliada en la Urbanización Rio Caura, Edificio 15-01, Piso 1, Apartamento B3, Puerto Ordaz del Estado Bolívar, quien impuesto del motivo de su comparecencia y de las generales de la ley referentes a los testigos y previamente juramentado, manifestó estar dispuesto a declarar. Se deja constancia que se encuentra presente en dicho acto el Abogado en ejercicio R.A.F.R. e inscrito en el IPSA bajo el Nº 144.891 y de este domicilio, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadanos: F.G. y YINIRIS MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-12.903.502 y 15.245.230 respectivamente. Así mismo, se deja constancia que compareció a este acto la Apoderada Judicial la parte demandante, ciudadana: ROSSMARY RONNA R.M., venezolana, mayor de edad, e inscrita en el IPSA bajo el Nro. 66.073, y de este domicilio. Seguidamente el Apoderado Judicial de la parte demandada, Abg. R.A.F.R. procede a formular las siguientes preguntas: PRIMERA: ¿Diga el testigo que relación guardó con los demandantes, para el momento de la negociación del inmueble en cuestión?. Contestó: “el ciudadano J.R., solicitó mis servicio por un anuncio en prensa por el Apartamento que estaba en venta “.- SEGUNDA: ¿Diga el testigo si fue asesora en la realización de la negociación del señor J.R.?.- Contestó: “Si”. TERCERA: ¿Diga el testigo si fue quién realizó y tramitó el documento a acción de compra venta?.- Contestó: “Si. ” CUARTA: ¿Diga el testigo si fue quién introdujo el documento de venta definitivo ante el Registro Inmobiliario¿ contestó: “Si”.- QUINTA: ¿Diga el testigo si fue quién realizó el documento de venta que tenía los errores especificados en el documento de revisión previa? contesto: “No, esos documentos los hace el banco”.- SEXTA: ¿Diga la testigo quién le suministro al banco los documentos para la respectiva realización del documento? Contesto:”Para la realización del documento los propietarios.” SEPTIMA: ¿Diga la testigo si sabe o conoce los requisitos que se tiene que llevar ante el Registro respectivo para protocolizar la venta de un inmueble? Contesto:”Si.” OCTAVA: ¿Diga la testigo si sabía que para el momento de la devolución del documento en cuestión de fecha 23/04/2013, ante el registro inmobiliario el plazo estaba vencido? Contesto:”Si.” NOVENA: ¿Diga la testigo porque se obviaron llevar todos los requisitos respectivos para la debida protocolización como lo son fotocopia de la cédula de Identidad de las partes, fotocopia del RIF, solvencia de agua, visado de banavit? Contesto:”Para el registro recibir los documentos para la protocolización ellos revisan todos los requisitos y faltando uno de ellos no lo recibi, y si es cierto que faltaba uno de ellos el de Banavit.” DECIMA: ¿Diga la testigo si para el momento de la devolución del documento en cuestión por el registro inmobiliario para la tramitación de la venta definitiva el señor J.R. le manifestó que no tenía tiempo por que estaba la fecha de su boda muy cerca? Contesto:”Si.” DECIMA PRIMERA: ¿Diga la testigo que si para el momento después de la firma del documento notariado con opción a compra venta reunidos en su oficina le comunicó a usted que la negociación se haría a través de crédito de Ley política habitacional con subsidio, porque no tenía dinero para hacerlo con recurso propio? Contesto:”Por los bajos recursos de el, se iba hacer por recurso FAOV, y una vez que el llevó su carpeta se hizo con el subsidio porque no ganaba mucho.” DECIMA SEGUNDA: ¿Diga la testigo si fue usted o el señor J.R. quién le lleva todos los recaudos para venta definitiva del inmueble en cuestión al Banco de Venezuela? Contesto:”J.R..”Cesaron. En este estado procede a repreguntar la Abogada de la parte demandante, Abg. ROSSMARY RONNA R.M.d. la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si afirma que fungió como asesora en los trámites para la negociación de la venta del inmueble en cuestión, del señor J.R.? CONTESTÓ: “Si”. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo cual es su oficio o profesión y a que se dedica? CONTESTÓ: “Asesor Inmobiliaria”. TERCERA REPREGUNTA:¿Diga la testigo si sabe y le consta que era del conocimiento de los vendedores la forma en la cual el comprador iba a efectuar la compra venta del inmueble? CONTESTÓ: “Si, mediante un crédito bancario”. CUARTA REPREGUNTA:¿Diga la testigo si sabe y le consta el motivo por el cual el Banco de Venezuela le otorgó un subsidio al señor J.R. para la compra del inmueble por el crédito habitacional que el estaba solicitando? CONTESTÓ: “Por los ingresos que tenía en ese momento, el no calificaba para recursos propios”. QUINTA REPREGUNTA:¿Diga la testigo si sabe y le consta que los vendedores conocían que el señor J.R. lo calificaban como comprador con recursos propios para la compra del inmueble en cuestión? CONTESTÓ: “Si, como inicialmente dije el no califica para recursos propios, pero si para recurso FAOV”. SEXTA REPREGUNTA:¿Diga el testigo como explica que si sabe cuales son los requisitos para ingresar un documento de compra venta ante el Registro Subalterno, como es que en la revisión previa el mismo documento de compra venta fue devuelto por faltar copia de cédula de identidad de los vendedores y RIF, solvencia de agua vencida, falta de visado de Banavit entre otros? CONTESTÓ: “No se, uno lleva los documento al Registro y no se que pasa allá adentro y a mi me lo entregaron completos, con todos”. SEPTIMA REPREGUNTA:¿Diga el testigo si sabe y le consta que era importante e imprescindible el visado de Banavit, toda vez que el inmueble en cuestión tenía una hipoteca de primer grado a favor del Banavit, sin lo cual no podía realizarse dicha venta? CONTESTÓ: “Si lo sé, el Banco Mercantil en su momento no se llevó al banavit, al momento de la revisión se le hizo la observación a las partes y ninguno lo llevo” OCTAVA REPREGUNTA:¿Diga el testigo si conoce el o los motivos por el cual no se llevó a cabo la negociación en cuestión? CONTESTÓ: “No hubo acuerdo entre las partes” NOVENA REPREGUNTA:¿Diga el testigo si el señor J.R. cumplió como comprador con todas sus obligaciones en la tramitación de la compra venta del inmueble ya mencionado? CONTESTÓ: “Si” Cesaron. Es todo Término, se leyó y conformen firman.”

   Con respecto al testimonio rendido por la ciudadana Osleida Gomez, antes identificada, el tribunal considera que de las respuestas dadas tanto a las preguntas 5, 6, 8 y 9, y las repreguntas 6, 7 y 8, se observa claramente que la parte demandante cumplio en el tiempo estipulado con la entrega de la documentación, y que es por hecho del tercero y del propio demandado que no se cumplio con la protocolización del documento definitivo y asi se estable conforme al articulo 509 del Codigo de Procedimiento Civil.-

   Con respecto al testimonio del funcionario abogado revisor, J.V. antes identificado, el Tribunal no tiene sobre que pronunciarse en vista de que no consta en autos declaración alguna.

   IV

   ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

   La presente causa se refiere a la acción incoada por el ciudadano J.R.R.D., contra los ciudadanos F.J.G. Y YINIRIS YULEIDA MENDOZA, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, de un inmueble (apartamento) propiedad de los vendedores, según se evidencia en documentación de propiedad, protocolizado por ante la oficina subalterna de registro publico del municipio autónomo Caroní del estado Bolívar, inscrito bajo el Nº 33,folios 275 al 284, ubicado en el conjunto residencial Karuai, piso 11, torre B-1 Nº 11-1, Puerto Ordaz Municipio Caroní del estado Bolívar, con una superficie de setenta metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (70,88 Mts2) y el cual esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: con ducto que lo separa del pasillo de norte-sur y apartamento Nº 11-2; ESTE: con apartamento Nº 1-8, pasillo de circulación y ducto y OESTE: con fachada oeste del edificio. Dicho contrato fue autenticado en fecha 22/10/2012, ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nro. 44, Tomo 203, de los libros de autenticaciones llevados en esa notaria. Alega el demandante que cancelo la suma total de Bs. 150.000,00, discriminados así: en fecha 05/09/2012, bolívares 22.500,00 como reserva mediante cheque Nº 03867301 del banco Caroní, y en fecha 22/10/2012, bolívares 127.500,00 al momento de la autenticación del contrato de opción de compra venta, igualmente gestionando el crédito hipotecario a través del banco de Venezuela, cumpliendo a la clausula tercera del mencionado contrato de opción de compra venta, por una parte, y por otra que no obstante, que fuera aprobado el crédito hipotecario por banco de Venezuela en fecha 04/12/2012, la documentación tenia un error material de transcripción (imputable a la entidad bancaria Banco de Venezuela) por lo que el registro inmobiliario lo devolvió llevándolo al Banco de Venezuela para su corrección, que en fecha 08/04/2013 los vendedores se comunicaron a los fines de manifestar que haría uso de la cláusula penal, por el retardo acontecido y luego de entregada la documentación corregida por el Banco de Venezuela los vendedores manifestaron no vender ya el inmueble, negándose así concluir la negociación por haber pasado mucho tiempo. Los vendedores demandados en su contestación de demanda que en fecha 05/09/2012, firmaron una reserva con J.R., por un monto de 22.500 como compromiso de la negociación del inmueble, para 22/10/2012 se firmó con J.r. la opción de contrato de compra venta por un monto de 127.500,00 para completar la inicial de 150.000,00, que luego de la firma del contrato de opción de compra venta leyeron claramente lo establecido en la cláusula tercera del mencionado contrato por cuanto establece que, la diferencia restante es decir 300.000,00 será mediante crédito hipotecario en un banco de su preferencia, y no como debe decir un contrato de opción de compra venta por ley de política habitacional, que en fecha 30/10/2012, fue acordada una prorroga por las partes de treinta días mas, que en febrero cuando llega el documento al señor J.r. del banco de Venezuela, lo entrega a los vendedores para llevarlo al banco mercantil, que se sorprendieron por el crédito de subsidio otorgado a J.r., por que no fue lo acordado, que se acuerda que la firma seria en el mes de abril del año 2013, que ya estaba vencido el tiempo estipulado entre las partes, ultima semana de mayo les avisan que el documento estaba listo con la debida corrección, que el 30 de mayo el señor J.r. no realiza el pago correspondiente al primer pago acordado, fue entonces que decidieron rescindir del contrato y que supuestamente el documento volvía a presentar errores y que para el 30 de junio de 2013, la haría entrega del dinero recibido como inicial (Bs. 150.000).

   DEL ANALISIS DEL CONTRATO

   Ahora bien este Tribunal procede a realizar el análisis del contrato de opción de compra venta objeto de revisión autenticado por ante la notaria publica cuarta de Puerto Ordaz, municipio autónomo Caroní del estado bolívar, en fecha 22 de octubre del año 2012, inserto bajo el numero 44, tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria en este juicio, documento este que el Tribunal otorga pleno valor probatorio al demostrar la relación jurídica entre las partes en este proceso, y el cual se analiza en la forma siguiente:

   Las clausulas que se analizan establecen lo siguiente:

   Al PRIMERO establece “…Que los vendedores gestionan la promoción y venta de un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un (01) apartamento, distinguido con el Nro. 11-1, ubicado en el décimo primer (11) piso, de la torre B-1, del conjunto parque residencial Karuai, de ciudad Guayana Municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar…”

   En relación a esta cláusula la misma claramente determina el bien inmueble objeto de la opción de compra venta y el cual esta así aceptado por las partes.-

   Al SEGUNDO establece “Que el optante, opciona ante los vendedores la adquisición del inmueble anteriormente descrito, el cual tiene una superficie de setenta metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (70,88 Mtrs2) y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: con ducto que lo separa del pasillo de norte-sur y apartamento Nº 11-2; ESTE: con apartamento Nº 1-8, pasillo de circulación y ducto y OESTE: con fachada oeste del edificio. Consta de las siguientes dependencias: entrada, estar comedor, dos (2) dormitorios, un (1) baño, cocina y lavandero. Al apartamento le corresponde un (1) puerto de estacionamiento distinguido con el Nº 173. el inmueble antes descrito se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, quedando inscrito bajo el Nº 33, folios 275 al 284, protocolo Primero, tomo nonagesimo segundo, primer trimestre del año 2007.”

   En relación a esta cláusula la misma claramente determina el bien inmueble objeto de la opción de compra venta y el cual esta así aceptado por las partes.-

   Al TERCERO establece “Que las partes convienen expresamente que el precio total de venta lo constituye la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), de los cuales el optante se obliga a cancelar a los vendedores, una reserva mediante cheque Nº 03867301 del banco Caroní por la cantidad de veintidós mil quinientos bolívares (Bs. 22.500,00), y al momento de la firma del presente contrato se les hará entrega de la cantidad de ciento veintisiete mil quinientos bolívares exactos, (Bs. 127.000,00) mediante cheque del banco Banesco Nro. 36828653 y el saldo restante, es decir, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), a través de un crédito hipotecario que el optante tramitara por una institución financiera de su preferencia”.

   En relación a esta cláusula la misma claramente el día en el cual comienzan a ejecutarse las obligaciones de las partes así como determina los montos a pagar por el optante, se evidencia igualmente el monto exacto de diferencia a pagar por éste la modalidad de pago asumida por el optante tratándose la posibilidad al Prominente comprador de gestionar ante una institución Bancaria un crédito hipotecario, y claramente establece dicha cláusula que el pago de la diferencia estaba condicionado al crédito hipotecario que podría gestionar el Prominente comprador, y el cual esta así aceptado por las partes.-

   Al CUARTO establece “Que los vendedores dará un plazo de noventa días continuos, prorrogables a treinta días mas, para el pago total de esta venta y el optante conviene que si en el plazo convenido no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejercieren oportunamente la opción, tendrán que pagar a los vendedores el diez pro ciento del monto de la inicial pactada, como indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, quedando obligados a restituir el saldo restante. No obstante de haberse cumplido por el optante con todos los compromisos y obligaciones convenidos, la venta pactada no se materializare por causas imputables a los vendedores, quedaran obligados a restituir el diez por ciento del monto de la inicial como indemnización por los daños y perjuicios que ocasione a el optante. Disposición valida sin previo juicio por la parte afectada y así acordado entre las partes”.

   En esta cláusula se determinan la aplicación de la cláusula penal a quien no cumpla lo convenido en este contrato y la cantidad que deberán cancelar quien incumpla con los compromisos asumidos en este contrato y así se establece.

   Al QUINTO establece “Que los vendedores se obligan a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes e impuestos nacionales, municipales, solvencias de derecho de frente, servicios eléctricos y aseo urbano, en perfecto estado de limpieza y libre de persona alguna”.

   En esta cláusula evidencia la obligación de transferir el bien inmueble objeto del contrato por parte de los vendedores al optante una vez cumplido ambas partes con las obligaciones asumidas y así se establece.

   Al SEXTO establece “Que expresamente conviene el optante a que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato por honorarios profesionales, redacción de documento, derecho de registro, impuestos, habilitación, serán única y exclusivamente por su cuenta”

   En esta cláusula evidencia la obligación asumida por el optante para la cancelación de las diferentes gestiones que llevare la realización de la negociación asumida para la compra del inmueble antes descrito, y así se establece.

   Al SEPTIMO establece “Que para todos los efectos jurídicos así como sus consecuencias y derivados del presente contrato, se elige a la ciudad de Puerto Ordaz Municipio Autónomo de Caroní del Estado Bolívar, como domicilio especial a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran amabas partes someterse”.

   En esta cláusula evidencia el domicilio especial, ante el cual se regirán las condiciones del presente contrato así como los Tribunales competentes para conocer del mismo.-

   Quedando así plasmado lo establecido en el contrato corresponde a este Juzgador verificar quien efectivamente incumplió con las cláusulas contractuales y procede ha hacerlo en la forma siguiente:

   Planteado todo lo anterior este Tribunal pasa analizar, la situación procesal presentada, observa que la parte actora suscribió contrato de opción de compra venta sobre un (apartamento) propiedad de los vendedores, según se evidencia en documentación de propiedad, protocolizado por ante la oficina subalterna de registro publico del municipio autónomo Caroní del estado Bolívar, inscrito bajo el Nº 33,folios 275 al 284, ubicado en el conjunto residencial Karuai, piso 11, torre B-1 Nº 11-1, Puerto Ordaz Municipio Caroní del estado Bolívar, con una superficie de setenta metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (70,88 Mts2) y el cual esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: con ducto que lo separa del pasillo de norte-sur y apartamento Nº 11-2; ESTE: con apartamento Nº 1-8, pasillo de circulación y ducto y OESTE: con fachada oeste del edificio, documento este presentado como prueba, el cual el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la demostración de la propiedad del mismo.- Dicho contrato de Opción de compra venta fue autenticado en fecha 22/10/2012, ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nro. 44, Tomo 203, de los libros de autenticaciones llevados en esa notaria, y ya valorado previamente. Alega el demandante que canceló la suma total de Bs. 150.000,00, discriminados así: en fecha 05/09/2012, bolívares 22.500,00 como reserva mediante cheque Nº 03867301 del banco Caroní, y en fecha 22/10/2012, bolívares 127.500,00 al momento de la autenticación del contrato de opción de compra venta,( pagos estos de los cuales se aportaron las pruebas y aceptados por la demandada, por lo que se les da pleno valor probatorio y así se establece.), que cumpliendo éste con las obligaciones contraídas y contempladas en el referido contrato, que el mismo pago la inicial, pactada como lo es 22.500 bolívares como reserva folio 9, y 127.500 bolívares al momento de autenticar el contrato de opción de compra venta, cumpliendo con la primera parte de lo suscrito en el referido contrato, pagando un total de 150.000, y así lo acepta la parte demandada expresamente en su escrito de contestación, quedando pendiente el pago de 300.000, siendo estos a cancelar por dicha parte actora mediante un crédito hipotecario que fuera tramitado por cualquiera de las instituciones bancaria de la preferencia, y así expresamente lo aceptó la parte hoy demandada, cabe destacar que el Banco de Venezuela, fue ante el cual se tramitó dicho crédito, que la parte hoy demandada le dio al momento de la firma del contrato (22/10/2012), tal y como se evidencia de la cláusula CUARTA un plazo de 90 días continuos, entendiéndose días continuos todos los días de calendario consecutivos, contados a partir del día siguiente de la firma del contrato ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz del Estado Bolívar, es decir desde el 22 de octubre de 2012, exclusive, los cuales trascurrieron de la forma siguiente:

   Octubre 2012: 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 = 09 días continuos

   Noviembre 2012: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 = 30 días continuos

   Diciembre 2012: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 = 31 días continuos

   Enero: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, = 20 días continuos

   Que los 90 dias consecutivos de plazo, concedidos en el contrato, venció el día 20/01/2013 inclusive, prorrogable a 30 días más, contados a partir del vencimiento del lapso anterior, los cuales trascurrieron así:

   Enero 2013: 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 = 12 días continuos

   Febrero 2013: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 = 18 días continuos

   Que los 30 días consecutivos de prorroga, vencieron el 18/02/2013 inclusive, lapso este debidamente pactado por las partes en el contrato de opción de compra venta.

   Ahora bien, quien aquí suscribe, evidencia documento privado, folio 16 de la presente pieza, el cual no fue impugnado ni tachado en la oportunidad procesal respectiva, otorgándole pleno valor probatorio, en vista de que los hoy demandados aumentan de forma voluntaria el lapso de duración de la opción de compra venta ya celebrada entre ellos, (22/10/2013) a un lapso para su vencimiento de treinta días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación de esa escritura, no evidenciándose tal acto, dichas partes acordaron que la vigencia era hasta el veintidós de marzo de 2013, y así expresamente lo acepta dichas partes, siguiendo el conteo anterior la fecha exacta de esos treinta días continuos de aumento del plazo, contados exactamente al vencimiento del lapso suscrito en el contrato trascurrieron así:

   Febrero 2013: 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 = 10 días continuos

   Marzo 2013: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20= 20 días continuos

   Vencimiento de los treinta días continuos dados al comprador mediante documento privado de fecha 30/10/2012, fue el día 20/03/2013.

   Se evidencia documento de solicitud crédito acuse de recibo, emitido en fecha 31/10/2012, por el Banco de Venezuela, folio 17, del presente expediente el cual se corrobora con la prueba de informes recibida del Banco de Venezuela, por lo que quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio ya que evidencia que la parte actora si tramito el crédito en el lapso correspondiente.

   Asimismo, se evidencia claramente documento de fecha 04/03/2013, denominado “autorización de cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de credihipotecario” emitido por el banco de Venezuela ( los cuales se corroboran con la prueba de informe a dicho banco por lo que se les otorga pleno valor probatorio en relación a la información suministrada), que evidencia la autorización del ciudadano J.r., para que dicho banco debitara el monto correspondiente a los gastos que genera el crédihipotecario identificado como FAOV, cuyo monto otorgado fue de Bs. 300000,00, así mismo evidencia que dicho banco libero cheques de gerencia a nombre de F.J.G., folio 19 de la presente pieza, otorgándole quien suscribe pleno valor probatorio, por demostrar el tramite y la aprobación de un crédito en el cual intervienen las partes que suscribieron el contrato de opción de compra venta que es hoy objeto de demanda. Se evidencia de autos documentos en original y copia, de compra venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta emitido por el banco de Venezuela, los cuales no fueron impugnados ni tachados, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio en razón de evidenciar a quien aquí suscribe que las formalidades finales del credihipotecario así como el cumplimiento por la parte hoy actora en realizar los tramites necesarios para pagar el monto restante por la compra del bien inmueble, fue materializado, en el lapso correspondiente, es decir, el banco de Venezuela le otorgo un crédito denominado FAOV en fecha 04/03/2013, dentro de los treinta días continuos de aumento del lapso de prorroga, que vencían el día 21/03/2013, como anteriormente se indico y se analizo, las siguientes formalidades no son causas imputables al hoy actor, ya que la obligación contraída era solicitar el crédito y que el mismo fuera aprobado por la institución bancaria dentro del lapso pactado, los demás hechos generadores del atraso en el pago, no pueden ser imputados a los hoy accionantes, por lo que los argumento de la parte demandada, que entre otra cosas alegaron que el crédito por el cual habían contratado no era que el comprador solicitó, cabe destacar que en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta hoy objeto de demanda, el optante se obligo al pago de la diferencia faltante mediante la solicitud de un crédito hipotecario sin evidenciarse condición alguna en caso de modificación de dicha forma de pago, el optante gestiono las diligencias necesarias para tal pago, aprobándose en fecha 04/03/2013, por el Banco de Venezuela un crédito hipotecario de tipo: FAOV, tal y como se evidencia del folio 19 del presente expediente, con el fin del pago del dinero faltante para finiquitar la obligación asumida en el contrato de opción de compra venta hoy objeto de litigio, y el mismo fue otorgado y así solicitado a nombre del ciudadano F.G., siendo aprobado exactamente el monto adeudado en fecha 04/03/2013, tal como se desprende de autos.

   De todo lo anteriormente analizado a quedado claramente evidenciado que lo establecido en el contrato por las partes era que la parte demandada debía cumplir con cancelar la suma restante del contrato de opción de compra venta entre los días del 23/10/2012 al 20/03/2013, ambos inclusive, conforme a lo establecido en el contrato de opción de compra venta, como del documento de aumento de prorroga, ahora bien de las pruebas presentadas en autos no existen elementos probatorios que evidencien que efectivamente dentro del lapso acordado la parte Actora dejara de cumplir con cancelar a los demandados con la gestiones necesarias para obtener el crédito y cancelar la cantidad restante adeudada por la obligación existente entre ellos, de Bs.300.000, así como no quedo demostrado que el atraso en el pago una vez aprobado el crédito fuere por responsabilidad del accionante, a este respecto es necesario señalar que en materia de contratos podemos hacer los siguientes señalamientos:

   (omissis) “…las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.

   Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.

   Como se observa, en el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa, no se constituye ninguna hipoteca o derecho real sobre los bienes objeto del contrato; lo que se estipula es una mutua obligación de comprar y vender un bien. Si alguno de los contratantes no cumple su obligación, este incumplimiento trae como consecuencia una sanción o penalidad pecuniaria; además de que, por lo general, estas promesas bilaterales u opciones de compraventa se consignan en documentos privados, que luego pasen a ser reconocidos judicialmente por las partes contratantes o autenticados ante Notario Público; no es común que sean protocolizadas en la Oficina de Registro Inmobiliario competente, por lo que no cumplirían con el requisito previsto en el artículo 1.879 del Código Civil, ut supra transcrito…

   (Sentencia Nº RdeI-01032, de fecha 18 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de INVERSIONES PP001, C.A.). –

   Ahora bien, retomando lo anteriormente expuesto, es de señalar que el negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar, tan solo, la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de que se transmitiese la propiedad r.d.i. que allí se describe en beneficio del hoy demandante, negociación ésta que, tal como aprecia quien aquí decide, se pactó en forma pura y simple, sin desprenderse de la lectura del contrato accionado la existencia de alguna condición que supeditara su objeto a la ocurrencia de algún hecho futuro e incierto, tal como ya se ha señalado en el análisis del contrato.-

   En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandante quedó limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes al momento de inscribirse la escritura definitiva de compraventa, para lo cual disponía de un plazo perentorio de noventa (90) días consecutivos, contados desde la fecha en que se suscribió el nombrado contrato de opción de compraventa, para que se materializase el compromiso asumido por el demandante, la cual fue prorrogada posteriormente por 30 días y luego 30 días mas, todos consecutivos.

   Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón para existir.

   En ese sentido, el pago, desde el punto de vista del derecho de obligaciones, es el medio por excelencia del cumplimiento de las obligaciones y, en consecuencia, el medio normal de su extinción. De allí, que el pago de toda obligación, sea de dar, hacer o no hacer, está regido por dos principios: el de la identidad del pago y el de la integridad del pago. El principio de identidad se refiere a que el pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella. Por consiguiente no puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aun superior al de aquella, cuyo principio es admitido por nuestro legislador en el artículo 1.290 del Código Civil. El principio de la integridad del pago, alude a que el pago debe ser completo, comprender toda la obligación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte o de manera distinta la prestación prometida, de allí que no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuera divisible.

   Ello, por ende, es lo que explica la razón de ser del postulado que indica el artículo 1.167 del Código Civil, pues en los contratos con prestaciones recíprocas, si una de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, pudiendo exigir, en cada caso, el resarcimiento a que hubiere lugar, pero para que ello sea así se requiere que el reclamante en cumplimiento o resolución haya demostrado la satisfacción de las obligaciones a su cargo, lo cual aparece en el presente caso, pues el hoy demandante probó que, durante la vigencia del plazo indicado en el nombrado contrato de opción de compraventa, mas el aumento de la prorroga alcanzó el remanente del saldo deudor, en la misma forma que fuera convenido con su compradora, y demostró que ese pago estaba condicionado a la obtención de recursos provenientes de una fuente de financiamiento externa, trayendo a los autos todas aquellas gestiones necesarias para alcanzar tal financiamiento, es de mencionar que los hoy demandados estaban al tanto de tales gestiones, por así darles entonces tal aumento de prorroga una vez firmado el documento de opción de compra venta ante la notaria cuarta de Puerto Ordaz del Estado Bolívar, en cuyo caso contrario es de considerar que a los Jueces no le es dable suplir las deficiencias de las partes en la conformación del elemento de causa necesario para la satisfacción completa de su interés, ni tampoco desnaturalizar la esencia misma del contrato, en aras de conformar otro tipo de situaciones totalmente distintas a ese aspecto de volición, de interés exclusivo para el actor, pues a ello se opone la exégesis propia contenida en el artículo 1.264 del Código Civil.

   Aunado a lo anterior, tenemos la providencia nro.11, dictada en fecha 5-2-13, por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en la cual en su articulo 1 establece: “…En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscrito o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el sistema nacional de vivienda y hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basadas en la aplicación de clausulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario.”, y el articulo 3 establece: “…Solo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes”.-

   Luego, entonces, al configurarse en autos que el hoy demandante, dentro del lapso estipulado en el contrato accionado, cumplió con las obligaciones que le correspondían de acuerdo al contrato, y el retraso el la erogación del pago no dependía de el sino de un tercero como lo es el Banco de Venezuela, pudiendo exigirse así el cumplimiento de esa convención, por tal motivo la pretensión de cumplimiento de contrato es procedente en cuanto a derecho se refiere y así se determinará en la dispositiva del fallo.-

   En relación a la pretensión de pago de indexación monetaria, observa este Juzgador que en la presente acción, la accionante no solicita pago de cantidades algunas, sino del cumplimiento de la venta definitiva del inmueble, siendo que la indexación monetaria recae sobre las cantidades ordenadas a pagar, en el presente caso al no haber cantidades reclamadas es necesario establecer que es improcedente tal petición y así se establece.

   De las anteriores consideraciones podemos establecer en consecuencia que la presente acción debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR por no haber procedido todo lo peticionado por el accionante y así se establece.-

   IV

   DISPOSITIVA

   En mérito de todas las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECIDE: