Decisión nº PJ0042014000478 de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Julio de 2014

Fecha de Resolución 3 de Julio de 2014
EmisorJuzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteCarlos Alberto Rodriguez Rodriguez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 3 de julio de 2014

204º y 155º

ASUNTO: AH14-V-2008-000099

PARTE ACTORA: ciudadanos JHONASAN J.G.C. y YAMINETH J.G.E., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.142.784 y V-6.286.573, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos A.B. y R.P., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.286 y 122.393, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadana C.T.C.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-9.485.405.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano L.A.C. y L.M.B., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 534 y 98.559, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

ANTECEDENTES

De conformidad con lo establecido en el artículo 243 Ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a realizar un resumen de las actuaciones llevadas a cabo en el decurso del proceso, las cuales han quedado planteadas en los siguientes términos:

El presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, fue admitido por auto de fecha 22 de septiembre de 2008, cursante a los folios sesenta y cinco (65) y sesenta y seis (66) respectivamente, del expediente, en el que se emplazó a la parte demandada para la comparecencia a este Juzgado al vigésimo (20°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a los fines de la contestación de la demanda.

En fecha 2 de febrero de 2010, compareció el ciudadano R.S., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 23.044, actuando para la fecha, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana C.T.C.R., parte demandada, quien mediante diligencia, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, consignó escrito de cuestiones previas fundamentando la misma en los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 4°, 5°, 6° y 7°, respectivamente, del artículo 340 eiusdem.

En fecha 1 de noviembre de 2012, este Tribunal dictó sentencia declarando Sin Lugar las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada en fecha 2 de febrero de 2012, acordando en consecuencia el lapso para la contestación a la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de noviembre de 2013, compareció la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia consignó escrito de contestación a la demanda.

Sin otro hecho que narrar de interés, este Juzgador pasa a resolver la presente controversia en los términos siguientes:

Resuelta las cuestiones previas opuestas de conformidad con los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte demandada ciudadana C.T.C.R., debidamente identificada, procedió a dar contestación a la demanda la cual hizo bajo los siguientes argumentos:

Contradijo la presente demanda en todas sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho que de ellos se desprende.

Que es cierto que su mandante suscribió con los hoy demandantes un documento de opción de compra venta cuyo objeto es un inmueble ubicado en la Vereda No. 28, marcada la casa con el No.1 de la Urbanización C.D.C., Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que tal como lo indicaron los demandantes en su escrito libelar, el precio de la venta fue pactado en Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.250.000, 00), de los cuales se entregó en calidad de arras la suma de Ochenta Mil Bolívares (Bs.80.000,00), al momento de la firma del documento y que la suma restante, es decir, la suma de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs.170.000,00), debían ser cancelados al momento de la protocolización de la venta definitiva.

Que de igual manera se convino una duración de dicha opción de Ciento Ochenta (180) días hábiles, tiempo más que suficiente para que los optantes compradores obtuviesen la diferencia del monto adeudado, para proceder a la firma del documento definitivo.

Que es absoluta y totalmente falso, que la Propietaria haya incumplido con la obligación de venderles y que el demandado pueda pedir y obtener cumplimiento del contrato suscrito entre las partes el día 1 de abril de 2008, ante la Notaría Pública respectiva.

Que resultaría falso, que la Propietaria no haya cumplido con su obligación de hacer entrega de los documentos de identidad a los fines de la realización del trámite bancario respectivo, toda vez que los mismos fueron entregados por su patrocinada a los hoy optantes acompañados del certificado de solvencia expedido por el SUMAT, la cédula Catastral, la solvencia de Aseo Urbano y de Hidrocapital, las cuales fueron consignados por los Optantes hoy demandantes como anexos de su escrito libelar.

Que aunado a ello, los sedicentes documentos de identidad que según alegaron los demandantes faltaban, debieron ser consignados en copias y presentados en original al momento de la autenticación del documento cuyo cumplimiento se reclama en el presente juicio.

Que desde que su representada hizo entrega de los documentos y solvencias necesarias, perdió comunicación con los Optantes, por lo que causó asombro enterarse que había sido demandada por cumplimiento del aludido contrato.

Que llama la atención, que los demandantes hayan accionado contra dicho contrato en fecha 1 de julio de 2008, cuando la vigencia del mismo era de ciento ochenta (180) días hábiles, tal como se desprende de la cláusula Tercera del contrato, es decir, que el mismo tenía una vigencia desde el 1 de abril al 8 de diciembre de 2008, ambas fechas inclusive, motivo por el cual, resultaría temeraria y maliciosa la acción aquí incoada.

Que el contrato que es ley entre las partes, estableció no una venta sino una opción de vender en el futuro para la Propietaria y una opción de compra en el futuro para los Optantes, es decir, ciento ochenta (180) días hábiles después de haberse efectuado la opción se firmaría la venta.

Que en el presente caso no se realizó una venta, ni fue la intención de las partes, sujeta la realización al momento de concretar la venta, luego la venta no se había concretado, la propiedad no le fue traspasada a los Optantes y, por otra parte, el término fijado para que la opción se concretara en venta, no transcurrió porque los optantes demandaron antes del vencimiento del término por lo que mal podría la parte actora demandar una obligación que aún no era exigible.

Que en el caso que nos ocupa, tratándose de una obligación de hacer para una parte y de dar para otra, no podía ninguna de ellas exigir su cumplimiento antes del vencimiento de 180 días hábiles contados a partir de la fecha del contrato, por lo que al demandar dicho incumplimiento, la parte actora habría procedido de mala fe, por lo que su demanda sería temeraria.

Que por todas las razones y circunstancias expuestas, solicita sea declarado sin lugar la presente demanda por Cumplimiento de Contrato, con la correspondiente condenatoria en costas.

-II-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede quien aquí decide, a analizar y valorar con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si las partes cumplieron con los requisitos que hacen procedente las pretensiones que hacen valer en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

Junto al escrito libelar la parte actora acompañó los siguientes medios probatorios:

1.- Marcado con letra “A”, en copia fotostática y original, documento autenticado por ante la Notaría del Municipio Autónomo Plaza, en la Ciudad de Guarenas del Estado Miranda, en fecha 1 de abril de 2008, bajo el No. 15, Tomo 34, contentivo del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre la ciudadana C.T.C.R., antes identificada, y los ciudadanos JHONASAN J.G.C. y YAMINETH J.G.E., antes identificados. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio, suscrito por ambas partes. Y ASÍ SE ESTABLECE.

2.- Marcado con letra “B”, en copia certificada, actuaciones y Ejecución Forzosa a la transacción celebrada en fecha 18 de mayo de 2001, proferida en fecha 24 de marzo de 2004, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue posteriormente autenticada por ante la Notaría Sexta del Municipio Baruta, en fecha 23 de abril de 2004, inserta bajo el No. 51, Tomo 1, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Al respecto observa este Juzgador, que al ser un documentos auténtico y público en copias fotostáticas, aportado por los accionantes, goza de una presunción de validez, salvo prueba en contrario, por lo que la indicada documental merece para este Tribunal plena fe, y le otorga todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, conforme a los artículos 1357, 1359, 1360 del Código Civil, y del artículo 429 en su primer aparte; esto es, la certeza del procedimiento sustanciado en el mismo por el funcionario público que lo autoriza; y al no ser impugnado o desconocido, por la parte demandada, se le aprecia en todo su alcance probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

3º- Marcado con letra “C”, en copia certificada, documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de enero de 1999, bajo el No. 31, Tomo 05, Protocolo Primero, contentivo del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre los ciudadanos T.C.M. y E.M.D.C., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 800.533 y 2.952.529, respectivamente, y los ciudadanos F.R.M.E. y A.A.D.C.D.D.M., sobre el inmueble objeto fundamental de la presente causa. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

4º- Marcado con letra “D”, en copia fotostática: 1.- Comprobante de depósito Bancario emitido por Banesco Banco Universal, fechado 31 de marzo de 2008, por la cantidad de Ochenta Mil Quince Bolívares (Bs.80.015, 00), por concepto de Cheque de Gerencia y 2.- Cheque de Gerencia emitido por Banesco Banco Universal, a nombre de la ciudadana C.T.C.R., fechado 31 de marzo de 2008, por la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs.80.000, 00).

En tal virtud, y visto que el cheque bajo análisis, no fue objeto de desconocimiento en lo que respecta a la firma del emisor, se tiene como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como medio de prueba para demostrar la consignación alegada en calidad de arras al momento de la firma del aludido contrato, la cual será objeto de análisis para su procedencia o no en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

5.- En copias fotostáticas: 1.- Planilla de Requisitos para la Presentación de Documentos emitida por el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; 2.- Certificado de Solvencia No.386692, emitido por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT), expedida en fecha 20 de junio de 2008, a nombre del contribuyente F.R.M. ESCALONA; 3.- Cédula Catastral No. 0011711, No. de solicitud: 241813, correspondiente al inmueble objeto fundamental de la presente causa, y expedida a petición del ciudadano G.C.J. en fecha 11 de junio de 2008; 4.- Certificado de Solvencia de Aseo Urbano y Domiciliario correspondiente al inmueble objeto fundamental de la causa, solicitado en fecha 12 de mayo de 2008 y 5.- Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento, emitido por Hidrocapital en fecha 30 de abril de 2008, No. 127622, Suministro: 1042552, correspondiente al inmueble objeto fundamental de la causa.

Con respecto a las anteriores probanzas de documentos públicos administrativos, por no haber sido impugnadas, se les tiene como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron promovidas para demostrar las solvencias vigentes correspondiente al inmueble de marras; observando al respecto que en dichos documentos se demuestran los hechos narrados por la parte actora y que prueban los requisitos y condiciones establecidas para protocolizar el documento respectivo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Se evidencia de las actas que conforman el presente expediente que la representación judicial de la parte demandada, si bien es cierto contestó la demanda dentro del plazo establecido en el artículo 358 del Código del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que no consignó ni dentro, ni fuera del lapso establecido en el articulo 396 del eiusdem, escrito de promoción de pruebas; de manera que es sencillo determinar para quien aquí decide, que en el caso de marras no existen probanzas alegadas por la representación judicial de la parte demandada, que puedan ser valoradas por este Sentenciador. Y ASÍ SE DECIDE.

-III-

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

En tal sentido, y culminada la valoración del material probatorio aportado por la parte actora en el presente litigio junto al escrito libelar, este Juzgador observa, que la presente controversia viene dada en razón de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por los ciudadanos JHONASAN J.G.C. y YAMINETH J.G.E., contra la ciudadana C.T.C.R., ambas partes plenamente identificadas en el decurso de la presente causa, motivado, al decir de los actores, en que la parte demandada, luego de ser notificada de los resultados de las gestiones realizadas por los compradores para la obtención de la documentación necesaria exigida por la institución financiera para tramitar el préstamo hipotecario respectivo, trámite que por demás correspondía a realizar a la vendedora-demandada, de conformidad con la cláusula Tercera del contrato de marras, se le requirió que entregase el RIF del vendedor, el cual estaría en su poder, así como copia de la cédula de identidad de la misma, como requisito sinecuanon, para poder registrar el documento de adjudicación, y garantizar así el resguardo de los intereses de la operación crediticia a realizar, a lo que la Vendedora, según alegan, se habría opuesto con evasivas fútiles, respuestas incongruentes y apreciaciones incoherentes, insinuando revocar unilateralmente el contrato suscrito aquí demandado, obviando en hecho cierto de que han sido muchas las erogaciones realizadas para la adquisición del bien inmueble descrito en autos. Que solo se requiere que la Vendedora, entregue la copia de la cédula de identidad y RIF personal, pero su contumacia sería un indicativo de querer complicar la operación de compra venta y hacerse de Ochenta Mil Bolívares (Bs.80.000, 00), entregados en calidad de arras.

Establecidos los límites de la controversia y analizadas las pruebas aportadas por la parte actora al proceso, antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, es necesario para este Juzgador hacer las siguientes consideraciones en relación al contrato de oferta de venta ó promesa de venta, para establecer su perfeccionamiento y formas de cumplimiento del mismo; en tal sentido se observa:

El concepto de contrato preparatorio viene de la palabra “vovertrag” que apareció citada por primera vez en el Tratado Thol, quien la empleó en su tercera edición de Derecho Mercantil (Hanf & Drecht, 1854), con la intención de dar un giro germano a la expresión “pactum de contrayendo”. Thol justificó la nueva terminología diciendo que es un contrato anterior a otro; esto es, un contrato que se concluyó para preparar otro contrato, o sea un contrato actual que promete un futuro contrato.

El mérito de la creación del concepto de contrato preparatorio pertenece a Degenkolb, quien es el artífice de la doctrina dominante. Toda literatura posterior se inspira en él, lo que dio origen a que lo acogieran los modernos tratadistas alemanes y así se convirtió en tema preferido en las tesis doctorales alemanas.

El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:

  1. Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

  2. Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

  3. Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.

  4. Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.

  5. Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.

En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.

En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.

La obligación de escriturar no puede nunca confundirse con el contrato preliminar, pues en el primer caso, existe un contrato definitivamente concluido en que se determinaron las voluntades y sólo queda pendiente cumplir con una de las obligaciones derivadas del contrato, esto es, la de escriturar.

En el contrato preparatorio o precontrato, sólo existe la obligación de celebrar un futuro contrato, o sea que todavía no se ha consumado el contrato definitivo.

Bajo estas determinaciones, e ingresándonos respecto al contrato de opción de compra venta, ha señalado la doctrina que es un derecho subjetivo, y como todos los derechos que entran en esta categoría consiste, en sentido amplio, en la facultad de la voluntad que la ley concede al titular de la opción para que, con arreglo a las normas legales unas veces, y otras a normas convencionales preestablecidas, pueda a su voluntad optar por un derecho o adquirir una cosa.

Estas situaciones jurídicas constituyen una promesa unilateral de venta que va unida al contrato de arrendamiento, y esta promesa unilateral es considerada como generadora de obligaciones. Así lo entienden civilistas muy notables, y en ese sentido parece haberse pronunciado la jurisprudencia francesa, deduciéndose de tal doctrina legal y científica que la venta a opción puede constituir un precontrato generador de obligaciones jurídicas que pueden muy bien ser unilaterales en unos casos y sinalagmáticas en otros, y siempre supeditadas a la voluntad del que libremente tiene la facultad de elección sin condición de ninguna clase. Una promesa de venta condicional aunque fuese unilateral, quitará valor a la promesa unilateral de venta de opción y cambiaría en absoluto su naturaleza jurídica.

Habrá, pues, y siempre que se hable de compra venta no perfeccionada, una promesa unilateral de venta a opción, que podrá tener la naturaleza jurídica de un contrato preparatorio de otro contrato de venta con el cual se halla íntimamente relacionado, promesa unilateral cuya facultad electiva puede recaer bien a favor del prominente vendedor o ya a favor del prominente comprador. Dicen, pues, muy bien, Colin y Capitant, a nuestro modesto entender, que esta promesa de venta es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo obtiene el derecho de admitir la cosa cuando bien le parezca. O el deudor de dicho inmueble diríamos nosotros, la obligación de transmitirlo dentro del plazo fijado y con el pago del precio señalado; pero no un antecontrato que no constituya una figura contractual bien determinada, sino un antecontrato con todos los caracteres de un contrato especial y concreto. (La opción como Derecho y como Contrato, J.M.M., primera edición, págs. 9, 60 y 62).

Adicionalmente debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera:

Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.

Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.

De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compra venta, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compra venta definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.

Del material probatorio aportado por la parte actora en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por este Juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito; es decir, un contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, debidamente suscrito y firmado por ambas partes contratantes, cuyo precio fue fijado por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.250.000,00) señalando los actores el incumplimiento de parte de la demandada en su obligación de suministrar la documentación necesaria a los fines de tramitar el crédito hipotecario ante el ente financiero y así poder suscribir el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia.

Entre tanto, la demandada a través de su representación judicial, afirmó en la oportunidad de la contestación de la demanda, que era falso que la Propietaria haya incumplido con la obligación de venderles y que el demandado pueda pedir el cumplimiento del contrato suscrito en fecha 1 de abril de 2008; y que es falso la propietaria no haya cumplido con la obligación de hacer entrega de los documentos de identidad a los fines de la realización del trámite bancario, toda vez que los mismos fueron entregados por su patrocinada por los hoy Optantes acompañados del certificado de solvencia expedido por el SUMAT, la cédula catastral, la solvencia de Aseo Urbano e Hidrocapital, los cuales fueron consignados por los Optantes hoy demandantes como anexos al escrito libelar. Aunado a ello, según alegó la representación judicial de la parte demandada, llamó la atención que los demandantes hayan accionado contra dicho contrato en fecha 1 de julio de 2008, cuando la vigencia del mismo era de ciento ochenta (180) días hábiles, tal como se desprende de la cláusula Tercera del contrato.

Reconocido como ha quedado por ambas partes, que celebraron un contrato de opción compraventa, que por definición involucra a dos o más personas, naturales o jurídicas, quienes realizan acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entregan los opcionantes o compradores a la vendedora, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa.

En este sentido, se hace menester hacer referencia a extractos del documento de opción de compra venta suscrito en fecha 1 de abril de 2008, de la cual se desprende lo siguiente: TERCERA: El plazo de la presente opción de compra-venta a que se refiere la cláusula segunda de este documento, pactado en beneficio de ambas partes, será de Ciento Ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la fecha de protocolización del presente contrato. Para el mejor cumplimiento de las obligaciones de las partes, se establece lo siguiente: 1.- “LA PROPIETARIA” obtendrá oportunamente, las solvencias necesarias, tales como el derecho de frente, Hidrocapital, Imau, luz eléctrica, la planilla de pago del impuesto sobre ventas de inmuebles, el Registro de Información Fiscal (Rif), fotocopias de las cédulas de identidad y copia del documento de propiedad del inmueble y lo entregará a “LOS OPTANTES” todos los recaudos, a los fines de que se tramite si es necesario algún crédito hipotecario ante la entidad bancaria o hipotecaria correspondiente…” (Negrilla y cursivas de este Tribunal).

Puntualizado lo anterior, se observa que el objeto de este juicio es determinar a cual de las partes es atribuible el incumplimiento del contrato objeto de la controversia. Así las cosas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, siendo pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, donde se establece con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos; es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y atribuye la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “…corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

En tal sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, explica:

(…) Dice la jurisprudencia de la Corte que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra (…)

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En atención a lo antes transcrito, quien decide se permite puntualizar que en el aludido contrato de opción de compra venta, específicamente en su cláusula TERCERA, se estableció que “LA PROPIETARIA”, obtendría “oportunamente” las solvencias necesarias y las entregaría a “LOS OPTANTES” todos los recaudos, a los fines de que se tramitara el crédito hipotecario ante la entidad bancaria correspondiente; es decir, que antes a la expiración del lapso de Ciento Ochenta (180) días hábiles estipulados en el contrato como límite para la realización del trámite definitivo de la venta, los OPTANTES COMPRADORES, debieron tener la totalidad de los recaudos necesarios, a los cuales, éstos últimos, tuvieron que gestionar por cuenta de LA PROPIETARIA tales documentos, como por ejemplo, la sentencia que adjudicaba la propiedad del bien inmueble a la Vendedora, la cuales los compradores decidieron obtener en la Oficina de Registro respectiva.

En el mismo sentido, se pudo verificar que otro de los documentos denominado como “Cédula Catastral” fue tramitada dentro del lapso de duración del contrato por el ciudadano JHONASAN CHALMELO, en su carácter de OPTANTE COMPRADOR, y no por la PROPIETARIA VENDEDORA, tal como lo alegara ésta última en su defensa de haberlos entregado a los Compradores, desvirtuando así los argumentos de defensa esgrimidos por la demandada, aunado al hecho que no consta en autos que la misma haya consignado algún medio de prueba documental que pudiera demostrar el cumplimiento de lo estipulado en las cláusulas del contrato de marras a tal efecto, sino simplemente se limitó en la contestación de la demanda a contradecirla en todas sus partes tanto en los hechos como en derecho, sin reforzar tales argumentos de defensa, con pruebas contundentes que desvirtuara la pretensión incoada en su contra. Y ASÍ SE DECIDE.

Es importante destacar igualmente, que por cuanto se trata de una adquisición de inmueble que se tramitaría conforme a la figura del Crédito Hipotecario, quedaba a discreción de la respectiva entidad bancaria la oportunidad de la aprobación del crédito respectivo, que indudablemente debe aprobarse sólo si se tiene la totalidad de la documentación exigida, por lo que debe entenderse que la interposición de la presente demanda antes de haber expirado el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles; es decir, aun vigente para dar cumplimiento a las obligaciones del mismo, se sustentó en la presunción por parte de los OPTANTES COMPRADORES, que al no poder obtener oportunamente la documentación necesaria por parte de la PROPIETARIA-VENDEDORA, para la tramitación del crédito bancario, se correría el riesgo de incurrir involuntariamente en incumplimiento del contrato y por ende en la penalización de los daños y perjuicios que se causarían a favor de “LA PROPIETARIA”, de conformidad con lo establecido en la cláusula Cuarta del contrato en cuestión, presunción que por demás quedó confirmada con la prueba de los trámites realizados por los Compradores, para la obtención de los documentos necesarios.

La representación judicial de la parte demandada, procuró enervar la pretensión incoada en su contra, alegando que su representada entregó todos los documentos estipulados en la cláusula Tercera del contrato a los Optantes compradores, pero no trajo a los autos elementos probatorios que demostraran que efectivamente su representada suministró dichos documentos, pues de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga de la prueba, vale decir, los artículos 506 del Código de Procedimiento civil y 1354 del Código Civil Venezolano, quedaba en cuenta de la demandada aportar los elementos necesarios para validar sus afirmaciones. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, establecen los artículos 1133 y 1134 del Código Civil lo siguiente:

…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…

…El contrato es (…) bilateral, cuando se obligan recíprocamente…

De este modo, cabe señalar que conforme a los artículos anteriormente transcritos, para que estemos en presencia de un contrato bilateral, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento de tal contrato, es indispensable que exista una convención entre dos o más personas para la realización de un determinado efecto jurídico, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente.

En este orden de ideas, se observa que el contrato de compra venta encuentra su consagración legal en el artículo 1474 del Código Civil, el cual establece:

(…) La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

De allí que, el contrato de compra venta tenga como caracteres los siguientes: consensual, sinalagmático, oneroso y conmutativo, y además es principal. De este modo, se considera consensual puesto que se requiere el acuerdo de voluntades entre dos o más personas, transfiriéndose la cosa por el solo consentimiento de ellas; sinalagmático, porque surgen obligaciones recíprocas para ambas partes; oneroso y conmutativo, puesto que se requiere la reciprocidad entre la cosa y el precio; es principal, toda vez que se presume que tiene autonomía propia, por lo que no depende de ningún otro contrato.

De esta manera, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) consentimiento de las partes, el cual es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan; b) objeto que pueda ser materia de contrato, que por regla general, es el objeto de la compra venta, es decir, todas aquellas cosas que se encuentran en el comercio; y c) causa lícita, que es el fin en virtud del cual una persona se obliga hacia otra, siendo ésta lícita cuando se ajusta a la Ley o a las buenas costumbres.

Así pues, éstos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento predominante en el contrato de compra venta, al igual que en todos los demás contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues como se ha señalado, el acto de voluntad legítimamente manifestado de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como del precio de la misma.

En este sentido, analizados los caracteres y elementos de la venta en consonancia con el caso de autos, se observa que del folio 41 al 43, ambos inclusive, corre inserto en su forma original el documento con el cual los demandantes fundamentaron su pretensión, evidenciándose de éste el consentimiento otorgado por las partes, así como la cosa sobre la cual recae la compra venta, que el precio y la forma de pago quedó establecida en la cláusula Segunda y aceptado por la Vendedora; de tal modo que, en el caso bajo estudio se perfeccionó la compra venta del bien inmueble constituido por una (1) casa y un terreno situado en el lugar denominado Vereda No. 28, marcada la casa con el No. 1, de la Urbanización Coronel C.D.C., en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital. Y ASÍ SE DECIDE.

Por consiguiente, una vez cumplido lo establecido en las cláusulas suscritas por ambas partes en fecha 1 de abril de 2008, específicamente lo estipulado en las cláusulas Tercera y Cuarta, respectivamente, tal como quedó demostrado de los instrumentos consignados a los autos de todos y cada uno de los trámites inherentes a los fines de obtener la documentación necesaria en relación al inmueble de marras, el fin de la voluntad expresada por ambas partes al suscribir el contrato, quedó perfeccionado, razón por la cual la tradición legal por parte de LA PROPIETARIA-VENDEDORA debe ser ejecutada tal como ha sido demandada por los accionantes, resultando forzoso para este Juzgador concluir que la presente acción incoada por los ciudadanos JHONASAN J.G.C. y YAMINETH J.G.E., deberá prosperar en derecho, tal como será confirmada en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPREAMENTE SE DECIDE.

-IV-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, fuera interpuesta por los ciudadanos JHONASAN J.G.C. y YAMINETH J.G.E., contra la ciudadana C.T.C.R., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento de los documentos que acreditan la propiedad del inmueble objeto de la presente acción, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, el cual quedó suscrito en fecha 1 de abril de 2008, sobre el inmueble constituido por una (1) casa y terreno situado en el lugar denominado La Vereda No. 28, marcada la casa con el No. 1 de la Urbanización Coronel C.D.C., en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Federal. El terreno tiene una superficie de Doscientos Noventa y Seis Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Decímetros Cuadrados (296,45, Mts.2). La casa y terreno están comprendidas dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En veinticuatro Metros con Cincuenta Centímetros (24,50 Mts.) con terrenos del Banco Obrero (actualmente Instituto Nacional de la Vivienda, INAVI); SUR: En veinticuatro Metros con Cincuenta Centímetros (24,50 Mts.) con la Vereda No. 28; ESTE: En doce metros con diez centímetros (12,10 Mts.) con la Vereda No. 28 y OESTE: En doce metros con diez centímetros (12,10 Mts.) con la Vereda No. 27. El referido inmueble se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 25 de enero de 1999, bajo el No. 31, Tomo 5, del Protocolo Primero.

TERCERO

En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, los actores consignarán ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación; es decir, la suma de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES ( BsF. 170.00,00), para su finiquito.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.

QUINTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 3 días del mes de julio de 2014. Años 204º y 155º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

El Secretario

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

En esta misma fecha, siendo las 2:26 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

Asunto: AH14-V-2008-000099

CARR/LERR/cj

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