Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 148°

PARTE DEMANDANTE: J.T.L., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 6.445.556.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: S.D.S. y G.D.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 70.708 y 68.821 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ALCALDÍA MAYOR DEL DISTRITO METROPOLITANO DE CARACAS.

APODERADOS DE LA DEMANDADA: Originalmente O.B., M.R., M.V., M.Q., R.T., M.M., MARYANELLA COBUCCI, NOHELIA DÍAZ, DIVANA ILLAS, J.R., M.B., L.B.I. y K.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 55.460, 65.338, 65.539, 68.036, 72.432, 75.922, 79.569, 79.569, 79.801, 80.308, 84.291, 89.031, 97.991 y 98.506. Posteriormente D.C., J.S., H.H., I.A., M.A., I.A. y otros, inscritos en el Inpreabogado, bajo los Números 69.109, 25.817, 69.096, 25.551, 44.059 y 106.133 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

Se inicia la presente causa por libelo de demanda presentado ante el distribuidor de turno, en fecha 24-3-2004, a través del cual el ciudadano J.T.L., demanda a la ALCALDÍA MAYOR DEL DISTRITO METROPOLITANO DE CARACAS, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con base en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde octubre del año 2000 hasta febrero del año 2004.

Admitida la demanda en fecha 7-6-2004, se ordenó el emplazamiento de la Alcaldía en la persona del Síndico Procurador, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación a la demanda. Asimismo se le concedieron 8 días hábiles para que se tuviera por notificado del juicio, conforme lo previsto en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal.

Citado personalmente el Síndico, éste en la oportunidad legal correspondiente, dio contestación a la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose en su oportunidad.

La representación de la accionada, en fecha 17-11-2004 presentó conclusiones, aportando copia certificada de los recursos de nulidad interpuestos ante la sala Constitucional.

Avocada quien suscribe al conocimiento de la causa, ordenó la notificación de las partes, fijando posteriormente un acto conciliatorio, sin que se lograse la resolución del asunto bajo un mecanismo de autocomposición procesal, ante el alegato del representante de la demandada de carecer de facultades para conciliar.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal, procede a ello, conforme lo estatuido en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Señalan los apoderados de la parte actora que su representado inicialmente celebró con el Ministerio de Sanidad un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el inmueble denominado Edificio PELEY, situado en la Urbanización Propatria, tercera avenida, entre las calles octava y novena, Parroquia Sucre, Distrito Capital, cuyo programa de salud, en virtud de los acuerdos publicados en Gaceta Oficial Nº 36.465 de fecha 1-7-1998, fue transferido a la Gobernación del Distrito Federal, hoy Alcaldía Mayor del Distrito Metropolitano de Caracas; que ante tal transferencia su mandante, ciudadano J.T.L., el 27-12-2002 celebró con la Alcaldía Mayor, por intermedio del Secretario de Salud, ciudadano P.A., un nuevo contrato de arrendamiento, con una duración de 12 meses, prorrogable por periodos iguales; que el inmueble arrendado, edificio PELEY, el cual posee tres plantas y una planta baja, sería destinado para el funcionamiento del Centro de S.M. de Catia; que el canon pactado fue de Bs. 665.560,00 a regir desde abril del año 2000; que en fecha 29-11-2002, la Dirección de Inquilinato, fijó el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 1.167.187,50, siendo debidamente notificada la Alcaldía en fecha 19-12-2002; que la arrendataria desde octubre del año 2000 dejó de pagar los cánones de arrendamiento, adeudando hasta febrero del año 2004 la suma de Bs. 34.223.162,00. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1354, 1592 y 1264 del Código Civil, en armonía con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a la ALCALDÍA MAYOR DEL DISTRITO METROPOLITANO DE CARACAS, para que convenga o en defecto de ello sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento, así como el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan causando hasta la terminación del juicio, a razón de Bs. 1.167.187,50 cada mes y las costas del juicio. Pidió adicionalmente se acuerda la indexación de las sumas adeudadas. Acompañaron poder que acredita su representación; contrato suscrito originalmente con el Ministerio de Sanidad; Gaceta en la que se publica el programa de transferencia de los servicios de salud a la Gobernación; contrato de arrendamiento suscrito con la Alcaldía; documento de propiedad del inmueble; resoluciones emanadas de la dirección de Inquilinato; y, recibos insolutos de cánones de arrendamiento.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su parte la representación de la demandada fundamentó su contestación sobre la base de los siguientes argumentos:

Señala que la acción de resolución consiste en la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral de pedir la disolución del mismo, la cual, para que sea procedente, se requiere la existencia de un contrato bilateral; la no ejecución de la obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción; y, la necesidad de acudir al órgano jurisdiccional. Indica que para que proceda la acción resolutoria es necesario que el incumplimiento sea culposo y no, producto de un hecho, obstáculo o causa ajena a la voluntad del contratante, ya que al estar frente a un incumplimiento involuntario, se trataría de un eximente de responsabilidad. Hace una disertación respecto de la causa extraña no imputable, dentro de la cual, figura el hecho del tercero, arguyendo que en esta situación se encuentra la accionada, por lo que ha incumplido involuntariamente al pago de los cánones de arrendamiento. Aduce que es un hecho notorio comunicacional la grave crisis presupuestaria que afronta el Distrito Metropolitano, ante el desconocimiento por parte del Ejecutivo de los recursos que han de otorgársele a esta entidad político territorial. Que ante tal situación han interpuesto varios recursos de nulidad ante la Sala Constitucional. Que tales hechos evidencian que el distrito Metropolitano cumple las condiciones de imposibilidad, inevitabilidad, imprevisibilidad, ausencia de culpa y sobreviniencia para declarar la existencia del hecho del tercero como causa extraña no imputable, por lo que ha de ser declarada la exoneración del deudor del deber de prestación y con ello la responsabilidad de pagar daños y perjuicios (cánones de arrendamiento) reclamados, existiendo la imposibilidad de cumplimiento hasta tanto se produzca la transferencia de fondos por parte del Ejecutivo, pidiendo que así lo declare el Tribunal. Finalmente pide se declare con lugar la excepción de incumplimiento involuntario y como consecuencia de ello sin lugar la demanda. Acompañaron a la contestación poder que evidencia la representación; y, copia de cuatro recursos de nulidad presentados ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

Abierto el juicio a pruebas la parte actora a través de sus apoderados promovió los contratos de arrendamiento; Gaceta Oficial donde consta la transferencia de servicios de salud; documento de propiedad del inmueble arrendado; Resoluciones inquilinarias y recibos de pago insolutos.

III

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia este tribunal observa:

Demanda el actor la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de diciembre del año 2002, el cual tuvo por objeto el inmueble denominado Edificio PELEY, el cual cuenta con tres plantas y una planta baja, situado en la Urbanización Propatria, tercera avenida, entre las calles octava y novena, Parroquia Sucre, Distrito Capital, contrato que no fue atacado en forma alguna por la parte demandada, por lo que se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando plenamente reconocida la relación locativa que une a las partes intervinientes en el presente juicio. Así se establece.

Indica la actora que la causa de la resolución es la falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamiento que van desde octubre del año 2000 hasta febrero del año 2004, y al efecto sostiene que el canon de arrendamiento fue pactado originalmente en la suma de Bs. 665.560,00 y en virtud de la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato en fecha 29 de noviembre 2002, notificada a la arrendataria en diciembre del referido año, que fijó un canon de Bs. 1.167.187,50, la inquilina estaba obligada a pagar tal monto.

A tal pretensión se opone la demandada aduciendo que su incumplimiento involuntario se debe al hecho de un tercero, toda vez que el Ejecutivo no autorizó los recursos que el propio ordenamiento jurídico otorga a dicho ente territorial y como consecuencia de ello, al darse las condiciones de imposibilidad, inevitabilidad, imprevisibilidad, ausencia de culpa y sobreviniencia, todo con posterioridad a la celebración del contrato ha de ser exonerada de tal deber de prestación y como consecuencia de ello ha de declararse sin lugar la demanda.

En el presente caso estamos en presencia de una acción de resolución de contrato de arrendamiento. Tal acción de resolución procede ante el incumplimiento de una de las partes, y con la misma se busca extinguir y dejar sin efecto un contrato existente y vigente, en este caso el contrato de arrendamiento, con el consecuente pago, -por vía de daños y perjuicios- de los cánones insolutos y los que se sigan causando hasta la finalización del juicio.

En este sentido dispone el artículo 1167 del Código Civil:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos

.

De esta norma, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables para la procedencia de la acción aquí incoada.

Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la resolución de contrato, es uno de los medios que ponen fin a los efectos de las obligaciones contraídas derivadas de un incumplimiento de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

En el caso de autos, la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, confesó haber incumplido con el contrato de arrendamiento, alegando como causa extraña no imputable, el hecho del tercero, específicamente la grave crisis de índole presupuestaria con ocasión de la conducta asumida por el Ejecutivo Nacional de desconocer los recursos que al efecto el propio ordenamiento jurídico le otorga a tal entidad político territorial.

Ahora bien, en sintonía con lo expresado, observa esta sentenciadora que la figura doctrinal denominada “causa extraña no imputable”, está inserta conforme a reiterada doctrina y jurisprudencia emanada de nuestro M.T., en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, constituyendo la misma una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de las obligaciones, y éstos se configuran.

Para la procedencia de una causa extraña no imputable, tanto la doctrina como la jurisprudencia están contestes en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual.

En el caso de marras, la relación arrendaticia data del año 1972, cuando originalmente se celebró el contrato de arrendamiento con el Ministerio de Sanidad, asumiendo las obligaciones primeramente la Gobernación y posteriormente la Alcaldía Mayor, en virtud de la transferencia del servicio de salud, tal y como consta de la Gaceta a la que se le otorga pleno valor probatorio, aunado a que tales hechos no son controvertidos, evidenciándose de los recaudos acompañados por la demandada que para la fecha en que el Ejecutivo dictó la Ley de Presupuesto contra la cual ejerció los supuestos recursos de nulidad, ya se encontraba en mora frente al arrendador. En efecto la demandada recurrió en nulidad contra artículos contenidos en la Ley de Presupuesto para los ejercicios fiscales 2003 y 2004, encontrándose en mora en el pago de los cánones de arrendamiento desde el año 2000, habiéndose celebrado el contrato con la Alcaldía en el año 2002, tal como se evidencia a los folios 21 y 22 del expediente, es decir, que la parte demandada estaba en mora desde mucho tiempo antes a la promulgación de la Ley de Presupuesto, lo que demuestra que el incumplimiento de sus obligaciones contractuales no se deben a una causa extraña no imputable, específicamente al hecho de un tercero como lo pretende hacer ver, ya que para el momento de la promulgación de la referida ley tenía más de dos años en mora. Es decir, que encontrándose en mora, -se reitera- desde el año 2000, mal puede aducir que la Ley de Presupuesto de los años 2003 y 2004 sean causa del incumplimiento de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento. Así se establece.

En este orden de ideas, se observa que la Alcaldía Mayor del Distrito Capital, no niega haber incumplido con su obligación fundamental contenida en el numeral 2º del artículo 1592 del Código Civil, cual es, pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, pero se consideró exenta de cumplirlo aduciendo una figura propia del derecho privado contractual, como lo es la causa extraña no imputable, específicamente, el hecho de un tercero.

Cabe acotar por parte de esta sentenciadora que el “hecho de un tercero”, figura doctrinal incluida en las denominadas “causas extrañas no imputables”, insertas en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, constituye una eximente en el cumplimiento de obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de obligaciones, y éstos se configuran.

Para la procedencia de una “causa extraña no imputable” la doctrina es conteste en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual, no pudiendo pasar por alto quien decide que no existen en autos elementos probatorios que permitan inferir que la alegada falta de pago de los cánones de arrendamiento, haya sido ocasionada como consecuencia de un hecho no atribuible a la Alcaldía y menos aun a la promulgación de la Ley de Presupuesto de los años 2003 y 2004, como tampoco está probado que el incumplimiento de tal obligación se deba a un hecho no imputable a la Alcaldía Mayor o desvinculado de su voluntad. Así se declara.

Por lo precedentemente expuesto, no es posible considerar que la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde octubre del año 2000 hasta febrero del año 2004 alegada por la parte demandada, constituya una causa extraña no imputable que conduzca a eximirla del pago, en razón de lo cual debe desecharse la defensa la excepción de incumplimiento voluntario aducida por la parte demandada. Así se decide.

Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues trajo a los autos la prueba de la relación locativa que regula las obligaciones de las partes, en especial la resolución por medio de la cual se fijó un canon de Bs. 1.167.187,50 mensuales.

Asimismo se observa que la parte demandada no desconoció ni atacó los mencionados documentos cursantes en autos, razón por la cual, -como se señalara- debe tenerse con plena validez probatoria las obligaciones asumidas por la arrendataria. Así se establece.

En efecto, alegada por la parte actora la falta de pago, por parte de la arrendataria, al no haber pagado ésta los cánones de arrendamiento que van desde octubre del año 2000 hasta febrero del año 2004, todo lo cual a decir de la actora alcanza la suma de Bs. 34.223.162,00, no habiendo aportado la demandada prueba del pago de los montos reclamados, y ante la improcedencia de la defensa de incumplimiento involuntario aducido, debe esta sentenciadora, en virtud de la ausencia de elementos probatorios en autos que permitan establecer el cumplimiento por parte de la arrendataria de su obligación de pagar las mensualidades del canon de arrendamiento, declarar procedente la resolución accionada. Así se declara.

Pretende el accionante que las cantidades adeudadas por concepto de cánones de arrendamiento sean indexadas. Al respecto precisa esta sentenciadora que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo prevé como sanción para el arrendatario insolvente, el pago de intereses en los términos indicados en el artículo 27 de la mencionada, ley, por ende, se niega la solicitud de corrección monetaria ya que acordarla no sólo implicaría la violación de disposiciones de orden público sino además condenar a la demandada en el pago de una suma que podría, incluso resultar superior al canon de arrendamiento fijado por el Organismo regulador. Así se establece.

IV

Por las razones expuestas este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentara el ciudadano J.T.L., contra la ALCALDÍA MAYOR DEL DISTRITO METROPOLITANO DE CARACAS, ambas partes identificadas en la narrativa de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada ALCALDÍA MAYOR DEL DISTRITO CAPITAL en:

1. Entregar al demandante, libre de bienes y personas el inmueble denominado Edificio PELEY, el cual cuenta con tres plantas y una planta baja, situado en la Urbanización Propatria, tercera avenida, entre las calles octava y novena, Parroquia Sucre, Distrito Capital.

2. Pagar la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES FUERTES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. F. 34.223,16) que para la fecha de introducción de la demanda correspondían a TREINTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS VEINTITRÉS MIL CIENTO SESENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 34.223.162,00), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde octubre del año 2000 hasta febrero del año 2004.-

3. Pagar los cánones de arrendamiento que se sigan causando desde marzo del año 2004 (inclusive) a razón de UN MIL CIENTO SESENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. F. 1.167,19) que para la fecha de introducción de la demanda equivalían a UN MILLÓN CIENTO SESENTA Y SIETE MIL CIENTO OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.167.187,50) cada mes, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

Por cuanto la demanda procedió parcialmente, ante la improcedencia de la indexación solicitada por la parte actora, no ha habido vencimiento total y por ende no ha lugar a costas.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., a los siete (07) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy, 07-1-2008, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las ocho y treinta y cinco minutos de la mañana (8:35 a.m.).

La Secretaria.

Exp. 40.176