Decisión nº 07-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 25 de Septiembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

203° y 154°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano A.J.A.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. V- 5.666.183, de este domicilio y hábil.

APODERADO PARTE DEMANDANTE:

ABG. A.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 74.441.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRANCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 17-05-2006, bajo el N° 19, Tomo 10-A, representada actualmente por el ciudadano J.R.G.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.641.801, del mismo domicilio y hábil.

APODERADOS PARTE DEMANDADA:

ABG. Y.M.Z.U. y J.M.M.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 51.301 y 24.808 en su orden.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO CONTRATO.

Expediente: 18.640-2011.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente proceso mediante escrito libelar presentado por el ciudadano A.J.A.P., asistido por el Abg. A.R., en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRANCA), por Cumplimiento de Contrato, y a través del cual expresó:

Que conforme al ejercicio de su derecho constitucional a tener una vivienda digna, gestionó desde el año 2007, para lo cual le interesó la opción de un desarrollo urbanístico ubicado en la Avenida Principal de P.N., denominado “Urbanización Vasconia”, promocionado por la Inmobiliaria Sofitasa C.A., por lo que se le puso en contacto con la Constructora Francia C.A., representada por el ciudadano J.R.G.A.. Que en fecha 15-02-2007 suscribió contrato de opción de compra venta con la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., el cual anexa, en donde consta la identificación plena del bien objeto del contrato, el precio convenido y el tiempo de duración del contrato preliminar. Así, la parcela y casa quinta por construir distinguida con el N° 43 en la Urbanización Vasconia, se encuentra referida en la cláusula Primera del contrato, y que la Constructora Francia adquirió la propiedad del terreno con una superficie de Veintitrés Mil Seiscientos Sesenta y Seis metros cuadrados aproximadamente (23.666 Mts2), donde se encuentra la parcela objeto de esta negociación según documento protocolizado por ante por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el 29 de junio del año 2006, anotado bajo el No. 25, tomo 052, Protocolo Primero folio ½; Que posteriormente la constructora decidió dividir la propiedad en 5 Macro Lotes, según se evidencia de documento de parcelamiento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T. el 08 de diciembre de 2006, anotado bajo el No. 25, tomo 103, Protocolo Primero folio 1/5, el cual agregó en copia simple; que de dichos Macro Lotes, el identificado como N° 1 fue vendido en parte, como consta en las notas marginales correspondientes.

Que la parcela N° 43 a construir tiene una superficie de 170 Mts2 con Sesenta y tres centímetros (170,63 Mts2) aproximadamente, y la vivienda de ciento sesenta metros cuadrados (160 Mts2); que necesariamente para desarrollar el urbanismo debía existir el documento de parcelamiento debidamente protocolizado, conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Venta de Parcelas, y lo cual está reflejado en la cláusula Segunda del referido contrato. Que Para mediados del año 2007 convino con la constructora, opcionante vendedora, la ampliación a la vivienda en construcción, conformada por la construcción de una habitación con baño sobre el estacionamiento y un tanque de agua subterráneo con bomba de agua, por un monto adicional de Cien Mil bolívares (Bs. 100.000,oo); y no obstante, hasta la presente fecha no ha sido construida en su totalidad, sino que a sus propias expensas ha tenido que culminar la vivienda y obras comunes del urbanismo.

Que el precio convenido para la parcela y vivienda fue la cantidad inicial de Cuatrocientos Veinte Mil Cuatrocientos Treinta y Cinco bolívares con Noventa y Seis céntimos (Bs. 420.435,96); y posteriormente se ajustó ala cantidad de Quinientos Veinte Mil Cuatrocientos Treinta y Cinco Bolívares (Bs. 520.435,96), por la ampliación contratada y ya aludida, dicho precio se estableció en las cláusulas Tercera, Cuarta y Quinta del contrato. Que con relación al pago del precio ha cumplido a cabalidad con os términos del contrato, incluso, ha pagado más del monto establecido de financiamiento, tal y como demuestra en el cuadro que a continuación plasmó; y que del mismo se aprecia que dio cumplimiento a la cláusula Quinta, en consecuencia, una vez realizado el pago por concepto de reserva, las 24 cuotas mensuales, las 4 cuotas especiales, la ampliación, y pagando aún más del monto del crédito otorgado por Constructora Francia C.A., pagó la cantidad de Cuatrocientos Setenta y Tres Mil Once Bolívares con Sesenta y Seis céntimos (Bs. 473.011,66), quedando un saldo deudor a financiar a través de crédito hipotecario, de Cuarenta y Siete Mil Cuatrocientos Veinticuatro Bolívares con Treinta céntimos (Bs. 47.424,30), los cuales serían pagados al protocolizar la venta, y lo cual debió hacerse a los Noventa (90) días de emisión de la cédula de habitabilidad y registro del documento de condominio o parcelamiento, con la posibilidad de prorrogar por treinta (30) días más, para que la sociedad mercantil Constructora Francia C.A., procediera a protocolizar la venta; sin embargo, hasta la presente fecha la demandada no ha cumplido su obligación contractual.

Con relación al tiempo para el cumplimiento por la opcionante vendedora, la sociedad mercantil Constructora Francia C.A., se obligó a concluir las obras en un plazo de 24 meses, a partir del 1-02-2007, lo que debió concluir para el 15-02-2009, estipulado ello en la cláusula Novena del contrato.

De igual forma, con relación al incumplimiento de las áreas comunes del urbanismo, refirió que conforme a las cláusulas ya citadas, la Constructora Francia C.A., no sólo se obligó a la venta de la parcela y construcción de la vivienda señaladas, sino que también se encuentran comprendidas las obras que integran un urbanismo habitacional, como lo establece la Ley de Reforma Parcial de Venta de Parcelas; y que hasta la presente interposición de esta demanda, la referida empresa no ha cumplido con: .- No existe la voluntad a través del documento de parcelamiento protocolizado; .- No existe la determinación exacta del inmueble objeto de opción de compra venta, sólo que es el N° 43 y el plano que así lo indica; no existe el porcentaje de valor atribuido a la parcela y al inmueble construido; ni las condiciones generales de las áreas comunes. Que tales hechos fueron constatados in situ por medio de Inspección Judicial realizada por el Juzgado tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 14-03-2011, expediente N° 6573, la cual también agregó en copia simple, y en tal sentido, plasmó lo que en dicha inspección se dejó constancia; concluyendo, que de la misma, no sólo se apreciaba el incumplimiento por parte de la empresa demandada en cuanto a la transferencia de la propiedad, sino que abarca todo lo relacionado con el documento de parcelamiento. Que han sido innumerables las oportunidades de emplazamiento a la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., para que le cumpla con la venta definitiva del inmueble, pero que sin embargo, su representante legal siempre sale con evasivas y con el argumento de ajustar el precio de algunos lotes destinados al desarrollo del urbanismo que se encuentra hipotecado.

Señaló como fundamento de derecho de su pretensión, lo establecido en los artículos 1.159, 1160 y 1.167 del Código Civil, así como lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Invocó de igual forma, las resoluciones que el Ejecutivo nacional ha dictado en el marco de la prohibición de cobrar el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), esto es, cualquier ajuste por inflación, así como lo establecido en el artículo2 de la Ley de Reforma parcial de la Ley de Venta de Parcelas.

En razón de los hechos explanados, es que manifiesta que la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., ha incumplido culposamente con el contrato, por lo que se requiere su cumplimiento. A su vez, manifiesta estar dispuesto a cumplir con el saldo restante del precio convenido, monto que asciende a la cantidad de Cuarenta y Siete Mil Cuatrocientos Veinticuatro Bolívares con Treinta céntimos (Bs. 47.424,30). Solicitó en consecuencia que la demandada, cumpla con la obligación de constituir y registrar el documento de urbanismo o parcelamiento correspondiente a la Urbanización Vasconia, ubicada en la calle Principal de P.N. (Parte Alta), Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal. Que igualmente cumpla con el contrato de Opción de Compra, en cuanto a la obligación de hacer tradición de a través del correspondiente documento de venta debidamente protocolizado, y en caso de incumplimiento, se proceda conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

De las actuaciones llevadas en este proceso se observan como las más importantes, las siguientes:

La demanda fue admitida en fecha 05 de abril de 2011, por no ser contraria al orden público, ni a las buenas costumbres ni a ninguna disposición legal, emplazándose a la parte demandada para la contestación de la demanda. (F. 117)

Por diligencia de fecha 13-04-2011, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de que la parte actora le suministró los fotostatos necesarios para la elaboración de la respectiva compulsa, la cual se libró en fecha 14-04-2011 (F. 118 y vto)

Asimismo, por diligencia de fecha 25-04-2011, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de que la parte actora le suministró los medios de trasporte a fin de poder practicar la citación personal de la parte demandada. (F. 119)

Mediante diligencia de fecha 26-04-2011, el actor le otorgó Poder Apud Acta a los Abogados A.R., J.C.V.K. y G.A.D.. (F. 120)

Por escrito de fecha 28-04-2011, el co apoderado judicial de la parte accionante, Abg. A.R. ratificó su solicitud de medida cautelar preventiva con los fundamentos correspondientes, siendo decretada la misma mediante auto de fecha 20-05-2011. (F. 122 al 131)

Mediante diligencia de fecha 27-06-2011, el co Apoderado Judicial de la parte accionante solicitó la citación por carteles, con vista a la imposibilidad de practicar la citación personal, desprendiéndose ello de diligencia estampada por el alguacil del Tribunal cursante al folio 132, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 22-07-2011, previo el abocamiento de la Jueza temporal nombrada. (F. 135 al vto. F. 138)

Mediante auto de fecha 01-08-2011 se agregaron las páginas de los periódicos donde se publicó el respectivo cartel de citación. (F. 143)

Por diligencia de fecha 30-09-2011, la parte accionante a través de su co apoderado judicial solicitó nombramiento de Defensor Ad Lítem, petición acordada mediante auto de fecha 06-10-2011. (F. 145-147)

Por diligencia de fecha 26-10-2011 la demandada de autos, empresa mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., a través de su presidente, ciudadano J.R.G., otorga Poder Apud Acta a los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., presentando los anexos. (F. 151-166)

Por escrito de fecha 21-11-2011, la parte accionada procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra. (F. 167 al 175)

Mediante diligencia de fecha 01-12-2011, las partes de la presente causa de conformidad a lo dispuesto en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, suspendieron el proceso, lo cual fue avalado mediante auto de fecha 09-12-2011. (F. 176-177)

Por diligencia del 23-01-2012, nuevamente las partes en la causa a través de sus apoderados judiciales, procedieron a suspender el proceso, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto de fecha 24-01-2012. (F. 178-179)

Una vez más, las partes mediante diligencia de fecha 15-02-2012 suspendieron el curso de la cusa por veinte días más; acordado ello mediante auto de la misma fecha. (F. 180-181)

Por escrito de fecha 19-03-2012, la parte actora procedió a promover pruebas en la presente causa. (F. 182-183)

Por au parte, la demandada de autos procedió a promover pruebas mediante escrito que presentó en fecha 20-03-2012. (F. 184 al 188)

Las pruebas promovidas fueron admitidas mediante autos de fecha 02-04-2012. (F. 190 y Vto. F. 192)

Por diligencia de fecha 08-05-2012, nuevamente las partes suspendieron de mutuo acuerdo el curso de la causa, acordado ello mediante auto de la misma fecha. (F. 211-212)

Con vista a la solicitud que se hiciere, este Tribunal mediante auto de fecha 04-06-2012, procedió a prorrogar el lapso probatorio por diez (10) días de despacho. (F. 248-249)

Se fueron evacuando las pruebas promovidas por las partes, constando uno de los despachos de pruebas en fecha 28-06-2012. (F. 262 a Vto. F. 279)

Por escrito de fecha 09-07-2012, el co apoderado judicial de la parte demandada, procedió a presentar informes en la presente causa. (F. 280 al 295)

En fecha 26-09-2012 se agregó al expediente, Despacho de Pruebas proveniente del Juzgado Primero de los Municipios A.A., A.B., O.J.R.d.L. y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del estado Mérida. (F. 296 al 305)

Mediante Auto de fecha 09-01-2013, la Jueza Temporal Abg. O.J.A., se abocó al conocimiento de la presente causa. (F. 306)

Por diligencia de fecha 28-01-2013, la parte accionante lo otorgó poder Apud Acta al Abg. E.J.S.R.. (F. 309)

Por diligencia de fecha 26-04-2013, la parte demandada, a través de su representante legal, otorgó Poder Apud Acta a la Abg. M.J.C.. (F. 312)

Mediante escrito de fecha 26-04-2013, la parte accionada, a través de su representante legal, manifestó que su representada ya había obtenido el respectivo permiso de habitabilidad de la casa N° 9 anteriormente N° 43, y para lo cual consignó anexos. (F. 313 al 357)

Mediante diligencia de fecha 06-05-2013, la apoderada judicial de la parte demandada, solicitó se dictara sentencia en la presente causa. (F. 358)

PARTE MOTIVA

De la Pretensión:

Pretende la parte actora por una parte, el cumplimiento de la obligación de la empresa mercantil demandada, en cuanto a la protocolización del documento de condominio o parcelamiento de la Urbanización Vasconia, ubicada en la calle Principal de P.N. (Parte Alta), Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T.; y por la otra, pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito de manera privada entre las partes en fecha 15-02-2007, con relación a la obligación de la parte demandada de hacer la tradición del inmueble, a través del correspondiente documento de venta, debidamente protocolizado, todo lo cual fundamentó en las normas contenidas en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, así como en la Reforma Parcial de la Ley de Venta de Parcelas.

De la contestación:

Por su parte, la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., parte demandada, representada por el ciudadano J.R.G., y a través de sus Apoderados Judiciales Abg. Y.M.Z.U. y J.M.M.B., encontrándose dentro de la oportunidad legal, procedió a dar contestación al fondo de la demanda incoada en su contra, lo cual inició rechazando y negando la demanda, refiriendo específicamente que rechazaban el petitorio de la demanda en todas sus partes; Que aclaraba que el número que identifica la parcela opcionada y la casa sobre ella construida, al modificarse el proyecto original por ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, el cual era N° 43, ahora le corresponde el N° 09 de la Urb. Vasconia.

Convino en que en efecto, en fecha 15-02-2007 firmó contrato privado de opción de compra venta, con el ciudadano A.J.A.P., con un área de 170,63 Mts2, y la casa quinta a construirse sobre la misma. Que conforme a la cláusula Segunda de dicho contrato, se pactó que la vivienda tendría un área de construcción de 160 Mts2, distribuidos en dos plantas, las cuales describió; y que es el caso, que la demandada cumplió con entregar al demandante, la vivienda opcionada, en los términos contratados. Que de igual forma conviene en que el demandante tiene un saldo deudor de sólo Cuarenta y Siete Mil Cuatrocientos Veinticuatro Bolívares con Treinta Céntimos (Bs. 47.424,30), como lo afirma en el libelo, y lo cual deberá ser pagado en la oportunidad de protocolización del documento de venta, es decir, dentro de los 90 días a partir de la fecha de la emisión de la cédula de habitabilidad respectiva y registro del documento de condominio de la Urbanización Vasconia, tal y como fue pactado en el último párrafo de la cláusula Quinta del contrato suscrito.

Que se observe que el propio contrato que contiene la voluntad de las partes, establece que el otorgamiento del documento protocolizado de venta, deberá hacerse a los 90 días después de otorgada la cédula de habitabilidad y registrado el documento de parcelamiento de la urbanización, lo cual podría prorrogarse por un lapso de 30 días más, si fuere necesario. Y aún y cuando no fue alegado, era carga de la parte accionante, demostrar que ambas condiciones contractuales se cumplieron, en el entendido de que ambas condiciones marcan el inicio del lapso de los 90 días referidos, prorrogables por 30 días más, a los efectos de que su representada proceda al pretendido otorgamiento del documento de venta definitiva; razón, por la que niega y rechaza el alegado incumplimiento.

De igual manera invoca el mérito del contenido de la cláusula Décima, la cual exime de responsabilidad a su representada en caso de demoras por hechos ajenos a su voluntad, como son la modificación del proyecto original y la subsiguiente tardanza en otorgar el permiso de habitabilidad. Que rechaza y niega la inapropiada inspección judicial producida junto con la demanda, toda vez, que su contenido corresponde más bien a una prueba de experticia técnica, cuyo informe fue apuntalado por quien lo realizó, como “Experticia”, con datos técnicos, conclusiones técnicas y con un plano de conjunto, lo que obviamente desnaturaliza la prueba como inspección judicial; además de que la misma fue evacuada inaudita parte, sin proceso contradictorio alguno y sin control de nuestra parte, por lo que solicita no sea valorada. Así mismo rechazó la instrumental acompañada con el escrito libelar, correspondiente a una demanda y transacción homologada por ante otro Tribunal, a los efectos de demostrar la cultura de incumplimiento de su representada, lo cual a su decir es falso, por cuanto quien funge como parte demandada en ese caso, es una persona jurídica distinta.

Rechazó igualmente que Constructora Francia C.A., se haya comprometido vía contractual a construir y terminar en su totalidad las obras de urbanismo de la Urbanización Vasconia, lo que a todo evento se encuentra en fase de terminación. También negó y rechazó que el demandante en múltiples oportunidades haya emplazado a su representada para que diera cumplimiento a la venta definitiva del inmueble, pues no consta en autos, que el demandante se haya conducido conforme a lo dispuesto en la cláusula Séptima del contrato suscrito. Por todo lo expuesto, solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda interpuesta.

Para decidir se Observa:

En los anteriores términos quedó planteada la presente controversia por lo que el material probatorio debe circunscribirse a la demostración de lo alegado por el actor y a lo afirmado por la empresa mercantil como excepciones, ello en cuanto al fondo de la controversia. Así, las pruebas aportadas por las partes, se valorarán de conformidad con los principios de adquisición, unidad y comunidad de la prueba, adminiculándolas entre si, independientemente de la parte que las haya aportado, y conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido se tiene:

1. - PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

   1.1.- Junto con el Escrito Libelar, consignó las siguientes documentales:

   1.1.1- Contrato de Opción de Compra Venta, cursante a los folios 16 al 19. Se trata de documento privado presentado en original, el cual no fue desconocido ni impugnado por la contraparte; todo lo contrario, la parte demandada convino en la celebración del mismo, no siendo ello un hecho controvertido. Por tal razón, se le da valor probatorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, está claro, que las partes suscribieron un contrato privado de Opción de Compra Venta en fecha 15-02-2007, por lo cual quedaron sujetas a su cumplimiento en los términos que se lo plantearon en sus diferentes cláusulas, y así se establece.

   1.1.2.- Documentos de propiedad de los macro lotes, cursantes a los folios 20 al 34. Se trata de copias fotostáticas certificadas presentadas de documentos públicos, las cuales se valoran de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se desprende de uno de los instrumentos, el marcado “B”, que en fecha 29-06-2006 los ciudadanos Guillaume Duperou Diharce y Simoni Balerdi de Duperou, le vendieron a la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., un inmueble ubicado en P.N., Parroquia San J.B.d.M.S.C., en una extensión de Veintitrés Mil Seiscientos Sesenta y Seis metros cuadrados, incluyendo casa para habitación, y cuyo instrumento quedó inscrito bajo el N° 25, Tomo 052, Protocolo 01, Folios 84/86. Y que dicho inmueble es el mismo que a través de documento protocolizado bajo el N° 25, Protocolo Primero, Folios 122/127, Tomo 103, de fecha 08-12-2006 marcado “C”, la demandada de autos, dividió en cinco (5) Macro Lotes, cuyas áreas, medidas y linderos constan en dicho instrumento, y así se establece.

   1.1.3.- Recibos de pago parciales del precio convenido sobre el inmueble objeto de opción a compra, insertas a los folios 35 al 49, todos marcados como “D”. Se trata de instrumentos privados simples presentados en original, los cuales no fueron desconocidos ni impugnados por la contraparte en la oportunidad procesal que correspondía, razón por la que se le otorga valor probatorio de conformidad a los dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se desprende de la sumatoria de los mismos, que el ciudadano A.J.A.P., ha cancelado a la Constructora Francia C.A., la cantidad de Cuatrocientos Setenta y Tres Mil Once Bolivares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. 473.011,66), lo cual fue aceptado por la demandada en el acto de contestación, lo que constituye un hecho no controvertido, restando por el pago del precio convenido, la cantidad de Cuarenta y Siete Mil Cuatrocientos Veinticuatro Bolívares con Treinta Céntimos (Bs. 47.424,30), cantidad que debe ser cancelada al momento de la protocolización del documento de venta definitiva, tal y como se estipuló en el contrato suscrito, y así se declara.

   1.1.4.- Inspección Judicial extralitem, inserta a los folios 50 al 72, realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Se trata de documento público, que debió ser tachado de falso a los efectos de restarle su valor probatorio, y no impugnado o negado como mal lo hizo la contraparte, toda vez que los instrumentos públicos se tachan, y no se impugnan pura y simplemente, en virtud de lo cual adquiere pleno valor probatorio, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se desprende de dicha probanza, conforme al informe presentado por el experto designado, el cual se tiene como cierto, que el urbanismo no se encuentra terminado en gran parte, toda vez que en lo referente sólo al número de casas que presuntamente deben construirse, solo se encuentran construidas 8 de las 50 que aparecen en el plano del urbanismo referido; que no hay sistema eléctrico de alumbrado común, siendo muchas las obras que faltan para culminar la obra, además de que la inversión dineraria para ello, sería elevada; de modo tal, que quedó evidenciado el incumplimiento parcial alegado por el accionante, cuyas obligaciones por parte de la empresa, según lo manifestado por el accionante, no se circunscribe sólo a la transferencia de la propiedad, sino que comprende todas las obras que integran un urbanismo habitacional, además de lo concerniente al documento de parcelamiento, conforme a las condiciones que establece la Reforma Parcial de la Ley de Venta de Parcelas, y así se declara.

   1.1.5.- Documento de línea de crédito con hipoteca sobre el macro lote N° 5, inserto a los folios 73 al 96. Se trata de instrumento público presentado en copia fotostática certificada, razón por la que se le otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se observa del mismo, que en fecha 25-01-2007 el Banco Nacional de Crédito, C.A. Banco Universal, otorgó Línea de Crédito mediante contrato a la Constructora Francia, C.A., constituyendo esta última, Hipoteca Inmobiliaria Convencional de Primer Grado y Anticresis, sobre el macro lote N° 3, propiedad de la demandada, hasta por la cantidad hoy de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,oo), y así se establece.

   1.2.- En el Lapso de Promoción de Pruebas, promovió las siguientes:

   1.2.1.- Prueba de Experticia. Esta prueba se valora por haberse efectuado de conformidad a lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.422 del Código Civil, dentro de su oportunidad legal. El objeto de dicha prueba fue demostrar el incumplimiento de la demandada de autos en la culminación del urbanismo, el incumplimiento de las obras que conforman el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa. Se desprende del informe presentado las siguientes conclusiones, relacionados con los puntos que fueron objeto de experticia; 1.- Observaron la casilla de vigilancia con dos paredes laterales bordeando el acceso principal, dos portones de acceso, y unas láminas de zinc a manera de cerramiento que dividen el área residencial del área comercial. 2.- No se encuentra construida el área social, ni la deportiva, ni el parque infantil. 3.- La casilla de vigilancia está por terminar. 4.- El sistema de gas a granel no se encuentra en funcionamiento. 5.- El sistema de alumbrado público no funciona en su totalidad. 6.- No se encuentra construida la Avda 2, calle 3 y sector b de calle 1, ni sus brocales y aceras. 7.- Se observó un banco de transformación de 50 Kva., el cual es inferior a las necesidades del proyecto aprobado por lo organismos competentes. 8.- Y que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, presenta grietas en viga de carga de la planta alta en la esquina sur-oeste, del sistema estructural del inmueble, apreciándose la misma entre los componentes pared-viga-losa. Tales conclusiones contenidas en el Informe presentado, no fueron contradichas, ni negadas, razón por la que este Juzgador se adhiere al mismo, y concluye, que en efecto, fue demostrado el objeto de la prueba, esto es, el incumplimiento en la culminación del urbanismo, y así se establece.

   1.2.2.- Prueba de Informes:

   .- Al Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Se solicitó esta prueba a este organismo, de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que informe si existía para el momento, trámite de parcelamiento de los macro lotes propiedad de la demandada. Consta al folio 207 de las presentes actuaciones, Oficio N° 288 de fecha 24-04-2012, emanado del Registrador Público del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira mediante el cual informó que para ese momento se encontraba trámite de pre-Revisión N° 440.2012.05097 de documento de condominio de la Urbanización Vasconia, sobre los Macro Lotes de terreno Uno, Dos, Tres, Cuatro y Cinco propiedad de la sociedad mercantil Constructora Francia C.A.; dicho informe no fue tachado de falso por la contraparte sobre la veracidad de la información, por lo que se le da pleno valor probatorio, derivando del mismo, que la demandada de autos, no contaba para ese momento con el respectivo documento de parcelamiento y/o condominio debidamente protocolizado, con lo cual debe indicarse que se cumplió el objeto de la prueba, sobre la inexistencia del dicho instrumento para esa fecha, y así se declara.

   .- A la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Desarrollo Urbanístico, División de Planificación Urbana. De igual forma, se solicitó esta prueba a la Alcaldía de San Cristóbal, de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Consta Oficio N° 011 de fecha 08-05-2012, emanado de la Dirección de Ingeniería, Dpto. de Desarrollo U.L., adscrito a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, mediante el cual informó que para la fecha de este informe se encuentra en trámite la solicitud de habitabilidad, la cual fue reactivada, conforme a que la Constructora reitera la misma mediante oficio de fecha 30-04-2012; que la Constructora Francia C.A. está avocada en la habitabilidad de las unidades de viviendas que están concluidas en las Macroparcelas II, III y IV.; que conforme a criterios técnicos, se ha emitido habitabilidades Parciales en Desarrollos Urbanísticos para fines de créditos por Ley de Política Habitacional, tomando en consideración que la obra se haya ejecutado de acuerdo a los planos aprobados por la Dirección de Desarrollo U.L., y una vez concluido todo el urbanismo, incluyendo áreas complementarias y comunes. Y que en el caso particular, ese Ente estaba estudiando la posibilidad de emitir C.d.H. para las unidades de vivienda que estén culminadas, aunado al urbanismo que las involucra, toda vez que existen familias opcionantes que viven ya allí desde hace tiempo, y aún no poseen el documento que las acredite como propietarias de sus inmuebles. Dicho informe tampoco fue tachado de falso por la contraparte, razón por la que se le da pleno valor probatorio al mismo de la información suministrada, debiéndose concluir, que la Urbanización Vasconia no poseía hasta la fecha de emisión del mismo, el debido permiso de Habitabilidad que haga posible la adquisición de la propiedad por parte de los opcionantes compradores, con lo cual se cumplió el objeto de la prueba, cual fue demostrar la inexistencia del referido permiso de habitabilidad para la fecha en que se solicitó el informe, y así se declara.

   2.3.- Documentales. Promovió el resultado de la prueba de Informes que riela a los folios 74-75 del Cuaderno de Medidas. Tal Informe el cual consta en el Cuaderno de medidas, fue solicitado a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con ocasión de las pruebas aportadas durante la incidencia de oposición a la medida decretada, a los efectos de que dicho organismo informara sobre diferentes puntos. No obstante ello, el objeto de dicha prueba a los fines de la causa principal, fue demostrar la falta de cumplimiento, con referencia al cambio del proyecto sin consultar con la parte demandante, de cuyo informe se evidencia que en efecto, se produjeron modificaciones al proyecto, pero lo cual constituye una circunstancia que nada aporta a la pretensión principal, razón por la cual dicha probanza queda desechada del proceso por impertinente, ello de conformidad a lo dispuesto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 506 eiusdem, y así se decide.

2. - PRUEBAS PARTE DEMANDADA:

   Durante el lapso probatorio promovió las siguientes:

1. - Documento consistente en contrato privado suscrito en fecha 15-02-2007, específicamente en lo que concierne a las cláusulas Segunda, Quinta, Séptima y Décima. Dicha probanza ya fue objeto ut supra de valoración, razón por la que no es necesario volver a hacer pronunciamiento alguno, por cuanto el mérito que arrojó favorece a ambas partes en lo que corresponda, ello, con fundamento a los principios de valoración mencionados al inicio de esta parte.

2. - Inspección Judicial practicada en fecha 04-10-2011, que riela en el cuaderno de medidas. Se trata de documento público, el cual no fue tachado en su oportunidad correspondiente, en virtud de lo cual adquiere pleno valor probatorio, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El objeto de dicha prueba en la causa principal, fue demostrar el estado de la Urbanización Vasconia y la vivienda edificada sobre la parcela N° 9 (antes N° 43) para la fecha de dicha inspección. En efecto, de dicha Inspección Judicial, se dejó constancia del estado de la vivienda objeto del contrato que se pide su cumplimiento, y lo cual es lo que interesa al presente análisis, dando como resultado al Particular N° 6, que en efecto existe la Casa N° 43, en la cual se observaron techos, paredes, pisos, instalaciones eléctricas y sanitarias, aunado a que se encontraba ocupada por enseres y personas, por lo que se cumplió el objeto por la cual se promovió, y así se establece.

3. - Promovieron Inspección Judicial. Se trata de documento público, que al no ser impugnado por la contraparte, adquiere pleno valor probatorio, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El objeto de dicha probanza fue demostrar que la demandada cumplió con entregar al demandante la vivienda opcionada en los términos contratados, y que la construyó con las características y acabados pactados en la cláusula Segunda del contrato suscrito entre las partes. Evacuada la inspección, se procedió a dejar constancia de cada uno de los particulares solicitados en su promoción, observándose de los mismos, que en efecto la Constructora Francia C.A., entregó a la parte actora su vivienda construida en los términos convenidos en la cláusula Segunda del contrato, aún y cuando algunas obras del urbanismo se encuentran inconclusas, sin embargo, el objeto de la prueba fue cumplido, y así se declara.

4. - Testimoniales. Promovieron el testimonio de los ciudadanos A.B.R.; J.L.M. y R.A.. De tales probanzas, sólo se evacuaron los testimonios de los dos primero nombrados, y no habiéndose evacuado el testimonio del ciudadano R.A., éste no se valora. Con relación a los testimonios evacuados, esto es, el de los ciudadanos A.B. y J.L.M., se tiene que, respecto al primero, ciudadano A.B., manifestó en su deposición, que es albañil, con domicilio en la Avda. Principal de P.N.; que conoce al Ing, J.G., que trabajó con él en el año 99, en la Urbanización Vasconia alrededor de seis (6) meses; que allí hizo trabajos de pintura, remodelación y empastado de paredes; que las casa con las cuales trabajó, quedaron pintadas en blanco, con pisos de cemento, con puertas y ventanas, con servicios de electricidad y plomería; y que trabajó desde la casa N° 34 a la N° 50; y que en efecto trabajó en la casa N° 43.

   Con relación al testigo J.L.M., con domicilio en San J.d.C., Municipio Ayacucho, éste de igual manera dijo conocer al Ing. J.G., que trabajó con él en la Urbanización Vasconia en el año 99; que su trabajo consistía en supervisar el trabajo de los maestros de obra; que los trabajos hasta donde trabajó, quedaron en obra negra, pisos de cemento, listos para colocar cerámica y mármol, pintadas en blanco, con todos los servicios de agua, luz, con puertas, ventanas y techos de teja; que trabajó en la casa del Ing. Aldana, el cual recibió su cas en los términos establecidos en el contrato, y que éste la aceptó.

   El objeto de estas probanzas fue demostrar que la empresa demandada construyó la vivienda con las características y acabados pactados en la cláusula Segunda del contrato de opción de compra suscrito. Así, de las deposiciones evacuadas, se observa que se trata de testigos que conocen el área de la construcción, pues es el oficio al que se dedican; ambos fueron contestes en que trabajaron para la constructora a través de su presidente, que en las casas en que laboraron, las mismas fueron entregadas en los términos pactados, lo que incluye la N° 43, perteneciente dicha parcela al accionante de autos, y en virtud de ello, se les otorga pleno valor probatorio, por merecerle fe y confianza a este Juzgador de sus dichos, por no ser contradictorios y por estar relacionados como ya se dijo con el ramo de la construcción, todo de conformidad a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y con lo cual se demostró el objeto de la prueba, y así se decide.

   Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas y revisadas todas las actuaciones que constan en autos, considera pertinente quien aquí sentencia, indicar algunas consideraciones respecto al cumplimiento de los contratos:

   En primer lugar, se observa la existencia de un contrato de Opción de Compra venta suscrito entre las partes, de manera privada, el cual por no haber sido contradicho, quedó reconocido, razón por la que se le dio pleno valor probatorio. Se desprende del contenido de dicho instrumento, que en efecto la empresa mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., dio en opción de compra venta al ciudadano A.J.A.P., un inmueble constituido por una parcela y la vivienda que sobre ella se construyera, en la Urbanización Vasconia, identificada para ese momento con el N° 43, ubicada ésta en la Avenida Principal de P.N. de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; cuyas características de construcción fueron descritas suficientemente identificado, más no así, sus medidas y linderos particulares por no existir el respectivo documento de condominio y/o parcelamiento, y cuyo precio fue pactado en la cantidad en principio de Cuatrocientos Veinte Mil Cuatrocientos Treinta y Cinco Bolívares con Noventa y Seis céntimos (Bs. 420.435,96), precio ajustado por contratación de ampliación adicional, a la cantidad de Quinientos Veinte Mil Cuatrocientos Treinta y Cinco Bolívares con Noventa y Seis céntimos (Bs. 520.435,96), cantidad de la cual el accionante pagó Cuatrocientos Setenta y Tres Mil Once Bolívares con Sesenta y Seis céntimos (Bs. 473.011,66), quedando pendiente un saldo de Cuarenta y Siete Mil Cuatrocientos Veinticuatro Bolívares con Treinta céntimos (Bs. 47.424,30), hecho éste no controvertido, más bien convenido por la demandada, por lo que se tiene como cierto que esta es la cantidad que adeuda el demandante, y la cual debe cancelar para el momento de la protocolización del documento de venta definitiva, todo conforme al contrato de opción de compra suscrito. Así se declara.

   Tratándose entonces la presente pretensión del cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, se hace necesario referir algunas consideraciones doctrinales sobre esta figura jurídica, y así, el reconocido autor J.L.A.G., en su obra Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, señala que la promesa bilateral de venta es: “…el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”.

   Así mismo, los autores E.M.L. y E.P.S., en su libro Curso de Obligaciones, Derecho Civil, Tomo II; señalan que: “La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato. Por ejemplo, la promesa bilateral de compra venta de una cosa”. En el caso de marras, se trata de un contrato de Opción de Compra Venta o promesa bilateral de venta, debido a que ambas partes se obligaron de mutuo consentimiento a cumplir con las obligaciones allí estipuladas, es decir, es una obligación recíproca, tal como lo establece el artículo 1.134 del Código Civil. Así se establece.

   Ahora bien, debe tomarse en consideración que cuando las partes acuden a los órganos de justicia, es porque tienen interés procesal de que su pretensión sea resuelta; por ello, el juez como garante del fiel cumplimiento del ordenamiento jurídico debe resolver sobre el destino de los derechos que le puedan corresponder a cada una de las partes, pues de lo contrario, si decidiera sin resolver un factor determinante, incurriría en la trasgresión del ordenamiento jurídico, porque siendo conocedor del derecho debe hacer uso de las instrumentos jurídicos necesarios, para la tutela judicial y efectiva de lo que se le ha planteado. De allí, que atendiendo al interés que tienen las partes al requerir del órgano jurisdiccional el reconocimiento o satisfacción de un derecho y al derecho de una tutela judicial y efectiva como lo contempla el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta juzgadora, está en la obligación de brindar seguridad jurídica, en función de los principios constitucionales y legales, como buen administrador de justicia.

   De igual forma, la legislación Venezolana establece el marco normativo que regula todo lo atinente a las obligaciones y los contratos en materia civil. Tomando en consideración las normas que las regulan, se puede establecer que las partes contratantes deben cumplir a cabalidad con sus obligaciones en los plazos que hayan pactado en el contrato, y en caso de que una de ellas no cumpla con su obligación puede la otra parte optar por no cumplir con la suya, pero de su incumplimiento o inejecución derivan las consecuencias pactadas en el contrato, tal y como lo establecen los artículos 1.160, 1.168 y 1.269 del Código Civil Venezolano. Aunado a lo que establece la norma sustantiva sobre que el deudor cuando no ejecute su obligación o se retarde en la misma, será condenado al pago de los daños y perjuicios, conforme al artículo 1271, ejusdem.

   También es importante destacar, lo que respecto a los efectos de las obligaciones ha señalado el tratadista E.M.L.:

   El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída

   (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Pág. 64)

   En este sentido el cumplimiento de la obligación está regido por el artículo 1.264 del Código Civil que enuncia el principio general en esta materia, y expresa:

   Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención

   .

   Pero para entender la referencia conceptual citada, forzosamente se debe escudriñar lo atinente a diferentes conceptos y/o figuras. En primer lugar, tenemos que tener claridad respecto a la definición de obligación, la cual según el reconocido doctrinario CALVO BACA, Emilio, en su obra, Comentarios al Código Civil Venezolano, Edición 2004, Pág. 677, significa lo siguiente: “La relación jurídica entre dos personas concretamente determinadas, en virtud de la cual una de ellas (deudor) debe una prestación determinada de dar, hacer o no hacer, a la otra (acreedor) en provecho de éste o de terceros, concediéndose a dicho acreedor la facultad de constreñir al deudor el cumplimiento de las prestación”. De dicha definición, se desprenden los elementos que integran a la obligación, como son: los sujetos, los cuales necesariamente deben ser dos (Acreedor y deudor); la prestación, la cual constituye su contenido o el objeto de la misma; y el vínculo jurídico, que es la relación jurídica existente entre los sujetos y la prestación garantizada por la ley. Aunado a ello, encontramos la figura del contrato, el cual de conformidad a lo dispuesto en nuestra N.S.C., específicamente en su artículo 1.133, es definido como: “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; de todo esto se deduce, que el contrato es una de las fuentes de las obligaciones dentro de nuestro Ordenamiento Jurídico.

   Todo lo anterior es interesante mostrarlo para entender, cómo es que entre dos o más sujetos a través de la manifestación de sus voluntades (consentimiento) se puede establecer un vínculo jurídico que permita la exigencia de la o las obligaciones que se hayan dado en las formas o circunstancias que se planteen, generando con ello la figura contractual propiamente dicha.

   En el caso de marras se trata del cumplimiento de un contrato de opción de venta, la cual por su naturaleza es un contrato bilateral, cuya particularidad es que cada una de las partes está obligada frente a la otra, es decir, el promitente vendedor se compromete a transmitir la propiedad de una cosa y el promitente comprador se obliga a pagar una suma de dinero que es el precio. Así, adujo la parte actora que en razón de todos los intentos infructuosos de ubicar a la parte demandada antes de iniciar el litigio, por ello optó por solicitar por vía judicial el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, solicitando específicamente que la empresa mercantil Constructora Francia C.A., convenga o a eso sea condenada, en cumplir con la obligación de constituir y registrar el documento de urbanismo o parcelamiento correspondiente a la Urbanización Vasconia, ubicada en la calle Principal de P.N. (Parte Alta), Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, y que en caso de incumplimiento se le autorice realizar tal obligación a costa del ejecutor, conforme lo dispuesto en el artículo 1266 del Código Civil. Y que igualmente cumpla con el contrato de Opción de Compra, en cuanto a la obligación de hacer la respectiva tradición a través del correspondiente documento de venta debidamente protocolizado, y en caso de incumplimiento, se proceda conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

   Por su parte, la demandada de autos convino en algunos aspectos alegados por el actor, como por ejemplo, la firma del contrato del cual se pide su cumplimiento, y en cuanto al monto que adeuda el demandante por el precio, lo cual ya quedó establecido ut supra claramente. Pero rechazó y negó otros, destacando que el propio contrato que contiene la voluntad de las partes, establece que el otorgamiento del documento protocolizado de venta, deberá hacerse a los 90 días después de otorgada la cédula de habitabilidad y registrado el documento de parcelamiento de la urbanización, lo cual podría prorrogarse por un lapso de 30 días más, si fuere necesario, conforme a la cláusula Quinta del contrato. Y aún y cuando no fue alegado, era carga de la parte accionante, demostrar que ambas condiciones contractuales se cumplieron, en el entendido de que ambas condiciones marcan el inicio del lapso de los 90 días referidos, prorrogables por 30 días más, a los efectos de que su representada proceda al pretendido otorgamiento del documento de venta definitiva. De igual manera se excepcionó invocando el contenido de la cláusula Décima, la cual exime de responsabilidad a su representada en caso de demoras por hechos ajenos a su voluntad, como son la modificación del proyecto original y la subsiguiente tardanza en otorgar el permiso de habitabilidad.

   Del material probatorio quedó demostrado lo siguiente:

1. - Que en efecto, las partes de mutuo consentimiento, decidieron suscribir un contrato de Opción de compra venta de una parcela ubicada en la Urbanización Vasconia, ubicada en la Calle Principal de P.N. (Parte Alta), Parroquia San J.B.d.M.S.C., siendo para el momento de la suscripción de tal contrato, la parcela identificada con el N° 43, actualmente la N° 09, conforme a aclaratoria referida por la demandad de autos.

2. - Así mismo se demostró los pagos efectuados por el ciudadano A.J.A.P., sobre el precio pactado; así como el monto que adeuda por tal concepto, lo cual fue convenido por la empresa mercantil Constructora Francia C.A. en la oportunidad de la contestación de la demanda, teniéndose como cierto, que el actor adeuda sólo la cantidad de Cuarenta y Siete Mil Cuatrocientos Veinticuatro Bolívares con Treinta céntimos (Bs. 47.424,30).

3. - Quedó probado también, que para el momento de la interposición de la presente demanda, la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A. no contaba con el permiso de habitabilidad de la Urbanización Vasconia, evidenciado ello conforme a diferentes oficios de fechas posteriores a la admisión de la demanda, emanados de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, y valorados suficientemente. No obstante, consta que posteriormente fue otorgada la respectiva c.d.H. por parte del referido Ente, específicamente en fecha 20 de agosto de 2012, y la cual riela al Folio 315 de las presentes actuaciones.

4. - Para el momento de la interposición de la demanda, la mencionada empresa no había protocolizado el respectivo documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Vasconia, lo cual tuvo lugar en fecha 19 de septiembre de 2012, tal como consta en instrumento público consignado posteriormente, y el cual riela a los Folios 316 al 340 de las presentes actuaciones.

5. - Que la parte demandada no ha cumplido con la culminación total de las obras del Urbanismo en referencia, lo cual si bien ello es un hecho cierto por haber sido probado mediante medios idóneos, no es menos cierto, que tal circunstancia no forma parte de la pretensión del demandante, cual se circunscribe a la exigencia del cumplimiento por la parte demandada de la obligación de constituir y registrar el documento de urbanismo o parcelamiento correspondiente a la Urbanización Vasconia, ubicada en la calle Principal de P.N. (Parte Alta), Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal; así como el cumplimiento del contrato de Opción de Compra, en cuanto a la obligación de hacer la respectiva tradición a través del correspondiente documento de venta debidamente protocolizado.

6. - Que en efecto, la Constructora Francia C.A., entregó a la parte actora su vivienda construida en los términos convenidos en la cláusula Segunda del contrato, demostrado ello mediante Inspección Judicial suficientemente valorada, no siendo obligación conforme al contrato suscrito, la culminación total de las obras de urbanismo.

   Ahora bien, como quiera que sea que la parte demandada Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., adujo en su defensa, que el cumplimiento de las obligaciones que aquí se pretenden, se encontraban condicionadas a la emisión del respectivo permiso de habitabilidad por el organismo competente, así como del registro del documento de condominio, conforme a lo estipulado en la cláusula QUINTA del contrato suscrito, razones por las cuales la presente demanda debería declararse sin lugar, por cuanto a su decir, el actor debió demostrar que se encontraban dados estos supuestos, esto es, de que la empresa demandada contaba con el permiso de habitabilidad, y con el registro del documento de parcelamiento, para que a partir de allí naciera su obligación, y aún así, había incumplido; y como quiera también, que a todo evento, invocó a su favor el contenido de la cláusula DECIMA del mismo contrato, referida a no responder en casos de demoras, como por ejemplo, en cuanto al otorgamiento de los permisos de habitabilidad. No obstante, lo cierto es que actualmente las condiciones se encuentran dadas para efectuarse el cumplimiento pedido, toda vez que consta en el expediente la c.d.h. de la urbanización Vasconia, así como el documento de parcelamiento de la misma, y siendo para el actor, uno de sus derechos legítimos, el de adquirir la propiedad de su vivienda, obteniendo la liberación también de su deuda, derecho éste tan importante como es el derecho que tiene el acreedor, esto es, la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., a obtener su pago, máxime cuando existe una voluntad para el cumplimiento de las obligaciones; bien vale la pena entonces, conjugar esta situación fáctica en el m.d.E.S.d.D. que con rango constitucional está vigente en la República Bolivariana de Venezuela lo cual implica que la interpretación y aplicación del derecho tenga en cuenta la realidad social a fin de no agravar más la condición de vulnerabilidad en que se encuentran algunos sectores de la sociedad en relación a otros, o en su calidad de vida. Así, es casi doctrina para nuestro M.T., señalar que el Estado Social de Derecho exige una visión del derecho compenetrada con la sociedad, a fin de minimizar en lo posible y mediante la interpretación jurídica, cualquier desajuste que tenga que ver con el campo de lo social, sin atentar ello contra la seguridad jurídica ni contra los principios que conducen a tal seguridad jurídica. En razón a ello, es que este Administrador de Justicia, concluye, que aún y cuando las condiciones para exigir el cumplimiento se dieron en el decurso del proceso, y como quiera que ya han transcurrido con creces los noventa (90) días que señala la referida cláusula Quinta del contrato suscrito entre las partes, no es menos cierto que decir lo contrario sería convalidar una suerte de incertidumbre, atentatoria contra la seguridad jurídica de quien reclama obtener la propiedad de su vivienda, formando parte del sector vulnerable frente a otro sector más poderoso por su condición de facilitador en la ejecución de una función social del Estado, no pudiendo un Juez mantenerse ajeno a esta realidad. De modo, que no se trata sólo de que en teoría se busque la materialización de estos fines, sino que debe en la práctica propenderse al cumplimiento de los mismos.

   Así las cosas, habiendo quedado determinada la existencia de recíprocas obligaciones, a través del contrato privado de opción de compra, debe concluirse que el mismo es susceptible de exigirse su cumplimiento, atendiendo a las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe, y siendo la obligación de la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., a través de su Presidente ciudadano J.R.G.A., proceder otorgar el correspondiente documento de propiedad de venta definitiva a favor del ciudadano A.J.A.P., por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, previo el cumplimiento de los requerimientos de la respectiva oficina, y lo cual deberá hacer, una vez quede firme el presente fallo, con la advertencia de que su incumplimiento acarreará la sanción prevista en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. De igual modo de advertirse, que no habiendo sido un hecho controvertido la cantidad que adeuda el actor a la empresa Constructora Francia C.A. por concepto de diferencia del pago del precio estipulado, éste deberá para el momento de la protocolización del documento de propiedad, cancelar a dicha empresa, la cantidad de Cuarenta y Siete Mil Cuatrocientos Veinticuatro Bolívares con Treinta céntimos (Bs. 47.424,30). Como corolario de todo lo expuesto, y visto que una de las peticiones hechas por la parte actora ya se encuentra cumplida, como es el registro del respectivo documento de condominio, es por lo que la presente demanda debe declararse Parcialmente con lugar, como de manera clara y precisa se dirá en el dispositivo del presente fallo, y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y derecho supra trascritas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO

Se DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano A.J.A.P., asistido por el Abg. A.R., en contra de la empresa mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., representada por su Presidente ciudadano J.R.G.A., por Cumplimiento de Contrato.

SEGUNDO

Se ORDENA a la Empresa Mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., a cumplir con el contrato de Opción de Compra, específicamente en lo que concierne a lo establecido en la CLAUSULA QUINTA, referido ello al otorgamiento del documento de venta definitiva a favor del ciudadano A.J.A.P., por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, previo el cumplimiento de los requerimientos de la respectiva oficina, y lo cual deberá hacer, una vez quede firme el presente fallo, con la advertencia de que su incumplimiento acarreará la sanción prevista en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, otorgamiento que deberá hacer de la parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, identificada en dicho contrato con N° 43, ahora N° 09 de la Urbanización Vasconia, ubicada en la calle Principal de P.N., Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, conforme a las especificaciones establecidas en el Documento de Condominio protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., en fecha 19-09-2012, inscrito bajo el N° 50, Folios 200 del Tomo 24, Protocolo de Transcripción de ese año. Asimismo, la parte actora, deberá cancelar el monto que adeuda en el mismo acto de protocolización.

TERCERO

Se LEVANTA la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 20-05-2011, y reducida mediante sentencia de fecha 03-04-2013, sobre el Macro Lote N° Tres. Ofíciese lo conducente una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

CUARTO

Por la naturaleza de la sentencia no hay condena en costas, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y refrendada en el despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la Ciudad de San Cristóbal, a los Veinticinco (25) días del mes de Septiembre de Dos mil Trece. (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación. El Juez, (Fdo.) P.A.S.R.. La Secretaria (Fdo.) M.A.M..