Decisión nº PJ0192014000016 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 20 de Enero de 2014

El día 28/09/2012 fue consignado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos y recibido por este Tribunal en la misma fecha demanda por cumplimiento de contrato por la ciudadana Georgett Balekji Kabbabe, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el nº 113.214, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano J.G.D.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-11.167.893 contra los ciudadanos F.M.P. y C.C.Z.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.188.175 y V-22.822.347, respectivamente y de este domicilio, alegando:

Que el 13/04/2011 su representado suscribió un contrato de opción de compra venta sobre una vivienda de dos plantas con su correspondiente parcela de terreno, negocio jurídico que hiciera según consta del respectivo contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, anotado bajo el nº 32, tomo 8 de fecha 13/04/2011, donde figuran como comprador su poderdante y vendedores los ciudadanos F.M.P. y C.C.Z.L., ya identificados.

Indicó que en dicho instrumento los propietarios concedieron en opción de compra venta a su representado una vivienda signada con el nº 21, la cual tiene las siguientes características: vivienda tipo Town House, de dos plantas, constante de un área de ciento setenta y cuatro metros cuadrados de construcción (174 m2), con una parcela de terreno donde se encuentra la misma construida, ubicada en un área de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2) del Conjunto Residencial Campanario de la avenida Táchira de Ciudad Bolívar, teniendo la vivienda y parcela los linderos siguientes: PARCELA Nº 21, Norte: con parcela y casa nº 22, Sur: con parcela 20, Este: con terrenos de la familia Marquina y C.C.V. y Oeste: con calle Segunda o vialidad Interna.

Expresó que el ciudadano J.G.D.B.P. celebró con los prenombrados demandados un contrato de opción de compra venta por escrito de compra venta sobre la casa y parcela identificada con el nº 21 del Conjunto Residencial Campanario, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 13/04/2011, inscrito bajo el nº 32, tomo 8 del referido año, pagando su representado la cantidad de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00) según consta de los recibos de fechas 31 de marzo, 13 de abril y 21 de abril de 2011, es decir, que pago totalmente el valor del inmueble conforme a la clausula cuarta del contrato de opción de compra venta.

Indicó que las clausulas cuarta, sexta y séptima del contrato de opción de compra venta los vendedores se comprometen con el comprador a entregarle la vivienda tan pronto estuviere culminada y de la misma manera se obligan a otorgarle el correspondiente documento de propiedad y entrega del inmueble, obligaciones que no cumplieron, pese a que el inmueble se encuentra culminado totalmente, pero los oferentes aducen razones baladíes para evadir el cumplimiento del contrato, aun cuando la vivienda fue debidamente pagada por su representado de manera puntual de acuerdo a lo convenido de forma expresa en cada instrumento contractual.

Por las razones antes planteadas demanda por cumplimiento de contrato a los ciudadanos F.M.P. y C.C.Z.L. a los fines de que convengan en los hechos contenidos en el libelo de demanda y su petitorio o en su defecto a ello sean condenados solidariamente por el Tribunal a los siguientes términos:

1. Que reconozcan que el contrato autenticado celebrado en fecha 13/03/2011 constituye un contrato de opción de compra venta perfeccionado, cuyas obligaciones cumplió a su poderdante.

2. Que como consecuencia se reconozca una vez que pagó el precio del inmueble su mandante es el legítimo propietario tanto de la vivienda como de la parcela de terreno donde fueron construidas.

3. Que reconozcan los demandados que su representado pagó la suma de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00) lo cual constituye el precio total de cada inmueble según se desprende del contenido de la clausula cuarta de los respectivos instrumentos contractuales y de los recibos de pago suscritos por los propietarios.

4. Que como consecuencia del cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra se les otorgue al demandante el documento de compra venta definitivo del referido inmueble por la autoridad competente en materia de registro inmobiliario.

5. Que en el supuesto de que la parte demandada no dé cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio “d” la etapa de ejecución de la sentencia se acuerde que la copia certificada de la misma constituya título suficiente e indubitable para acreditar la propiedad de tres inmueble ordenando al Registro Público del Municipio Heres para que proceda a protocolizar previo el pago de los aranceles y timbres fiscales correspondientes.

Estimó la cuantía de la demanda en quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00), es decir, cinco mil doscientos sesenta y tres Unidades Tributarias (5.263 UT).

Mediante auto de fecha 04/10/2012 fue admitida la demanda por el procedimiento ordinario y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada mediante compulsa.

El día 20/11/2012 el alguacil de este Tribunal dejó constancias en autos de la citación de la codemandada F.M.P.. Y el 22/11/2012 indicó que el codemandado C.C.Z.L. se negó a firmar su recibo de citación, por ello consignó en autos la compulsa sin firma, previa solicitud de la parte interesada y auto sustanciado lo conducente, la secretaría del Tribunal señalo que le hizo entrega de la boleta de notificación al codemandado señalado el 08/01/2013.

Los abogados W.A.M.D. y J.C.A.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 42.232 y 49.676, respectivamente, ambos actuando como apoderados judiciales del codemandado C.C.Z.L., el 23/01/2013, procedieron a consignar escrito contentivo de cuestiones previas, pasado el procedimiento de tal incidencia, este Tribunal publicó el fallo el 14/03/2013.

Conforme a lo previsto en el Código Adjetivo el codemandado procedió a contestar la demanda y reconvino, aleando:

Contradijeron los siguientes hechos:

• Que los demandados hayan pagado la suma de quinientos mil Bolívares por concepto de la operación de opción de compra venta.

• Que su poderdante se haya obligado con el demandante a entregar la vivienda tan pronto estuviere culminada y de la misma manera se obligan a otorgarle el correspondiente documento de propiedad y entrega del inmueble.

• Que la vivienda haya sido pagada por el actor de manera puntual de acuerdo a lo convenido en el instrumento contractual.

• Que el negocio jurídico celebrado en el citado documento autenticado se haya convenido en venta perfeccionada.

• Que su representado haya violado las disposiciones legales citadas por el actor en su demanda.

• Que el demandante haya pagado el precio del inmueble.

• Que existe un incumplimiento contractual de parte de su poderdante y que el demandante haya pagado el precio de venta.

• Que los demandados hayan incumplido el contrato cuyo cumplimiento se demanda en este proceso.

• Que su mandante tenga que reconocer que el negocio jurídico contenido en el aludido contrato se haya perfeccionado.

• Que el accionante haya pagado el precio del inmueble y por ello su representado no tiene obligación alguna de reconocerlo como legítimo propietario del inmueble.

• Que su mandante tenga como consecuencia el otorgamiento del documento de compra venta definitivo del referido inmueble.

Se oponen a que la sentencia definitiva constituya título suficiente e indubitable para acreditar la propiedad del inmueble.

Expresó que la obligación de protocolizar el documento definitivo de compra venta le corresponde al demandante y se encuentra condicionada al hecho o la circunstancia de la entrega del permiso de habitabilidad.

Indicó que del documento privado inserto en el folio 19 se desprende que las cantidades presuntamente pagadas por el demandante fueron por concepto de reserva.

Señaló que fue pagada una cuota inicial por el monto de Bs. 150.000,00, más no así las restantes cuotas, por ende se encuentra en estado de insolvencia al no cumplir el actor con su obligación de abonar el precio total del inmueble.

Impugnación

Impugnaron los documentos privados señalados con las letras “C”, “D” y “E”, los cuales cursan en los folios 19, 20 y 21.

Reconvención

El codemandado reconviene al ciudadano J.G.D.B. alegando:

En el contrato se desprenden obligaciones para cada una de las partes, resultando como obligación para el actor reconvenido el pago total del precio convenido, ya que al momento de firmar el mencionado contrato, 13/04/2011, su representado recibió de manos del actor reconvenido la suma de Bs. 150.000,00 por concepto de inicial, no así el resto de los pagos en las oportunidades convenidas, incurriendo éste en incumplimiento de su principal obligación asumida, la cual hasta la presente fecha no ha sido honrada.

Expresó que como el actor no pagó en la oportunidad contractual las dos últimas cuotas convenidas, las cuales arrojan en su totalidad la suma de Bs. 350.000,00, le da legitimidad a su poderdante intentar la acción de resolución del contrato del contrato de compra venta, para que convenga o en su defecto sea condenado a:

1. En la resolución del contrato de opción de compra venta celebrada el 13/04/2011, autenticada por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, anotado bajo en nº 32, tomo 108 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría.

2. El pago de las costas procesales.

   Estimó la reconvención en la suma de Bs. 350.000,00 siendo su equivalente 3.271 Unidades Tributarias.

   Mediante auto de fecha 09/04/2013 se admitió la reconvención.

   El día 11/04/2013 la parte demandante insistió en hacer valer los recibos marcados con las letras “C”, “D” y “E2 insertos en los folios 19, 20 y 21, por cuanto fueron impugnados por la contra parte de manera ilegal, ya que no indicó las razones por las cuales impugnan tales documentos.

   El demandante reconvenido el 17/04/2013 procedió a contestar la reconvención así:

   Niega que su representado haya incurrido en el incumplimiento de la obligación principal como lo es el pago del precio convenido por cuanto ha quedado demostrado suficientemente que su representado se encuentra solvente en los pagos pactados y que el mismo ha cumplido cabalmente con cada uno de las clausulas, lo cual se evidencia en los folios 19, 20 y 21 los pagos que efectuó tal como se estableció en el contrato de opción de compra venta, indicando que la firma ni el contenido de los recibos fueron negados.

   Por ello no puede pretender la parte demandada reconveniente ejercer una acción de resolución de contrato de opción de compra venta cuando fue él quien incumplió totalmente con el mismo, al negarse a entregar el inmueble y a realizar el acto traslativo documental de propiedad amparándose en un argumento de una reserva no prevista en el contrato.

   Impugnó la estimación de la reconvención ya que resulta insólito que la misma se valore en la cantidad de Bs. 350.000,00 y las costas procesales.

   Llegado el momento para las pruebas las partes promovieron las que consideraron pertinentes.

   El día 06/06/2013 el codemandado C.C.Z.L., por medio de su apoderado judicial consignó escrito desconociendo la firma de su mandante que aparece como de su autoría en los documentos privados que rielan a los folios 19, 20 y 21 del presente expediente.

   Expresó que le correspondía a la parte accionante demostrar su autenticidad, es decir, debió promover el cotejo dentro de los ocho días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento.

   Que al no haber probado su autenticidad la parte demandante los recibos en cuestión deben ser desechados de este proceso.

   Vencido el lapso de evacuación las partes consignaron los respectivos informes.

   ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

   La parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de promesa bilateral de compraventa mediante el cual habría pactado con los demandados la compra de un inmueble –casa y terreno- cuya ubicación y linderos ya fueron mencionados en la narrativa de esta decisión. El contrato que calificaron de “opción de compraventa” fue autenticado en la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar, con el nº 32, tomo 8, el 13 de abril de 2011. Dicen los actores que en ejecución del contrato en cuestión pagaron el precio íntegro convenido en Bs. 500.000,00.

   Afirman que la parte accionada alegando razones baladíes se ha rehusado a la entregar del inmueble en las condiciones pactadas.

   En la contestación el apoderado del litisconsorte pasivo C.C. admitió haber celebrado el contrato de opción con los actores, pero negó los demás hechos aducidos en el libelo. Negó que su contraparte hubiera pagado el precio del inmueble. Alega que en ese contrato su mandante no asumió la obligación unilateral de protocolizar el documento de venta ante el Registro Público sino que según lo pactado en la cláusula 6ª le correspondía a los demandantes la obligación de protocolizar el contrato de venta en el plazo de treinta días siguientes a la entrega de la constancia de habitabilidad.

   Aduce que el pago no fue efectuado de manera puntual y que en el contrato no se hizo mención al pago de reserva alguna ni es cierto que antes del contrato los actores hubiesen cancelado una suma de dinero. Que es cierto que el demandante pagó una cuota inicial de Bs. 150.000,00, pero no cumplió con su obligación de pagar las otras cuotas por cuya virtud el demandante se encuentra en estado de insolvencia y el señor C.C. debe reputarse como único propietario del inmueble. Finalmente, impugnó la prueba documental producida con el libelo marcada con las letras C, D y E.

   De esta manera quedó delimitado el tema litigioso.

   Para decidir el Tribunal observa:

   El llamado contrato de “opción a compraventa” fue celebrado por los señores C.C.Z., F.M.P. y J.G.D.B.. El inmueble objeto del contrato es el nº 21 del conjunto residencial Campanario con una superficie de 308,50 metros cuadrados el terreno y 174 metros cuadrados la vivienda. Los contratantes convinieron en que el pago se haría por cuotas: un pago inicial de Bs. 150.000,00 al tiempo de otorgar el contrato, un segundo pago de Bs. 200.000,00 el 31 de marzo y un último pago de Bs. 150.000,00 el 15 de abril. El documento definitivo sería protocolizado por el promitente comprador en un plazo de 30 días después que los promitentes vendedores entregaran el permiso de habitabilidad.

   Importa destacar que los contratantes expresamente estipularon que mientras no se pagara el precio íntegramente y se registrase el documento de venta el inmueble sería de la exclusiva propiedad de los promitentes vendedores.

   El contrato de venta se perfecciona por el consentimiento de las partes conforme lo dispone el artículo 1161 del Código Civil sin que importe el tiempo en que deba pagarse el precio; sin embargo, en el contrato cuya cumplimiento demanda el señor J.G.D.B. las partes estipularon que la propiedad se trasladaría de los promitentes vendedores al demandante una vez que se efectuara el pago del precio y que se protocolizara el documento de venta definitivo.

   Cuando se celebró el contrato estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil conforme con el cual “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto A.C.D.P., Expediente: 10-131).

   Este criterio fue abandonado en una reciente decisión de la misma Sala (Nº 116/22-3-2013), no obstante, no es posible su aplicación retroactiva a una relación sustancial perfeccionada en fecha anterior.

   Así pues, partiendo de la premisa de que el contrato cuya ejecución demanda el actor es una promesa bilateral de compraventa, no una venta perfecta como lo sostiene la parte actora, sin embargo, se advierte que entre las estipulaciones del contrato no se pactó la facultad o derecho de los contratantes de rescindirlo unilateralmente, pagando alguna cantidad en concepto de cláusula penal. Por el contrario, las expresiones utilizadas en el contrato denotan la férrea voluntad de los contratantes de que una vez pagado el precio y satisfechas las otras condiciones establecidas en la promesa las partes habrían de concluir la venta sin posibilidad alguna de desistir del contrato. Un ejemplo de lo aquí expuesto lo constituye la cláusula 7ª que esta redactada así: “Este compromiso de compraventa tendrá un periodo de vigencia de Tres (3) meses, contados a partir de la firma del presente contrato y prorrogables automáticamente hasta por Tres (03) veces por periodos de un (01) mes. Al vencimiento de este periodo, o en el momento en que esté terminado el inmueble objeto de este contrato; Los Opcionantes y El Opcionado deberán suscribir por ante la Oficina de Registro competente el referido documento definitivo de Compra-Venta”.

   La obligación de suscribir el documento definitivo era, de acuerdo con la cláusula 7ª, una consecuencia forzada de la promesa bilateral exigible una vez que fuese pagado el precio y se terminara de construir la vivienda enclavada en la parcela nº 21. Dejando a salvo lo que en los párrafos siguientes se expondrá respecto de la obligación que asumió el demandante de pagar íntegramente el precio antes de la protocolización del documento definitivo de venta es preciso puntualizar que cumplidas las condiciones establecidas en el contrato si los promitentes vendedores (“opcionantes”) no honraban su obligación de otorgar el contrato definitivo ante el Registro Público la parte actora, promitente compradora, estaba facultada plenamente para exigir la ejecución de la promesa mediante una acción judicial fundada en el artículo 1167 del Código Civil la cual de prosperar podrá ejecutarse en la forma prevista en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Este precepto legal establece:

   Si la parte que resulta obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada (…) la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos

   Junto con el libelo el actor produjo tres recibos de pago por Bs. 200.000,00 y por Bs. 150.000,00 los otros dos. El primero de esos recibos tiene fecha 31 de marzo de 2011 y los siguientes 13 y 21 de abril de 2011, suscritos todos supuestamente por los litisconsortes pasivos.

   La señora F.M.P. no contestó la demanda ni promovió pruebas. El demandado C.C.Z. en el capítulo 1.2 de su contestación desconoció la firma que aparece estampada en esos recibos. La parte actora no promovió la prueba de cotejo o la testimonial para probar la autenticidad de esos documentos. Esta omisión apareja que los documentos recibos no pueden reputarse auténticos en relación con el codemandado C.C.Z..

   Ahora bien, en el caso de autos existe un litisconsorcio pasivo necesario porque la relación sustancial que subyace tras el contrato es única para todos los litisconsortes. En efecto, los codemandados se obligaron según el contrato como propietarios de la parcela y la vivienda construida en ella, es decir, que el inmueble se encuentra en comunidad y los litisconsortes fueron llamados al juicio en calidad de condueños. El estado de comunidad o copropiedad en que se encuentra la parcela enajenada trae por consecuencia que todos los condóminos deban integrar la relación procesal en calidad de sujetos pasivos porque en tal condición vendieron y, además, porque nuestro ordenamiento jurídico limita la facultad de cada condueño a enajenar o hipotecar su cuota, pero no la cosa íntegra (Vid. Artículo 765 del Código Civil). En este orden de ideas, la sentencia que se dicte o declarará sin lugar la demandada o resolverá que ella es procedente frente a todos los codemandados ya que todos se obligaron como condóminos, siendo irrelevante que lo hayan hecho por un mismo contrato, a vender el inmueble indiviso, es decir, que los codemandados C.C.Z. y F.M.P. son litisconsortes pasivos necesarios por cuya virtud, en principio, los efectos de los actos realizados por el litisconsorte compareciente C.C.Z., se extienden a la señora F.M.P. por fuerza de lo dispuesto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil. De manera que la contestación de la demanda así como las pruebas promovidas por el codemandado aprovechan a la señora F.M.P. impidiendo la declaratoria de confesión ficta.

   El litisconsorte C.C.Z. desconoció los recibos producidos con la demanda para probar el pago del precio. La actora no promovió el cotejo a fin de probar la autenticidad de la firma estampada en esos documentos. Sin embargo, la falta de autenticidad respecto del litisconsorte que desconoció su firma es cuestión irrelevante en este proceso como se explicará de seguidas.

   En el contrato cuya ejecución demanda el señor J.G.D.B. se estableció que el precio por la venta del inmueble era de Bs. 500.000,00 y que ese precio tenía que pagarse en tres cuotas después de lo cual los promitentes vendedores u “opcionantes” le entregarían al demandante el permiso de habitabilidad para que éste procediera a escriturar la venta y presentar el documento correspondiente en el registro Público en un plazo de 30 días continuos. Después del registro del contrato de venta definitivo los demandados gozarían de un plazo de 30 días para entregar el inmueble.

   Lo normal es que el precio sea pagado en el mismo acto de protocolización de la venta, sea porque el comprador pague con dinero de su propio peculio (lo que raramente ocurre) sea que pague con dinero proveniente de un préstamo otorgado por alguna institución pública o privada en cuyo caso el mismo documento previene la forma como el comprador devolverá el préstamo y sus intereses.

   Este juzgador considera un exceso que el comprador se comprometa a pagar íntegramente el precio por un inmueble que en la época del contrato aún estaba siendo construido, que además se le haya impuesto la condición de que la propiedad no se transmitiría hasta que se otorgase en el Registro el contrato de venta definitivo para lo cual tendría que esperar un tiempo indefinido hasta que los “dueños” de la parcela terminasen de construir la vivienda y obtuviesen un permiso de habitabilidad para que el comprador pueda presentar al Registro el documento de venta después de lo cual transcurridos 30 días se haría exigible, al fin, la obligación a cargo de los vendedores de entregar la vivienda y parcela.

   El tiempo de vigencia del contrato previsto en la cláusula 7ª de tres meses prorrogables por tres veces por periodos de un mes no ofrecía garantía alguna al demandante de que la vivienda que adquirió estaría construida en ese tiempo porque en esa misma cláusula se estableció que el contrato definitivo se otorgaría dentro de ese lapso de tres meses y sus eventuales prórrogas o en el momento en que esté terminado el inmueble con lo cual los vendedores disponían de un plazo indefinido para terminar la vivienda.

   Sin lugar a dudas que la prestación a cargo del comprador (recibir el precio completo antes de otorgar siquiera el contrato de venta) representa una ventaja notoriamente desproporcionada en relación a la contraprestación que por su parte se obligaron a realizar los demandados, cual es construir una vivienda sobre la parcela vendida, obtener el permiso de habitabilidad y hacer la tradición en un tiempo indeterminado de manera que a pesar de que el adquirente pagase su obligación oportunamente no tendría la certeza del tiempo en que podría entrar en posesión del inmueble. Esto constituye una ventaja desproporcionada a favor de los demandados que configura una cláusula usuraria que debe reputarse nula.

   La usura es una práctica inconstitucional (Vid. Artículo 114 de nuestra Carta Magna), circunstancia que de suyo la hace contraria al orden público inficionando de nulidad la estipulación usuraria por ilicitud de la causa conforme al artículo 1.157 del Código Civil.

   Por manera que, en el asunto sometido a la consideración de este Tribunal la pretensión de cumplimiento de contrato debe prosperar con absoluta independencia de la cuestión relativa al pago del precio porque la cláusula que obligaba al demandante a pagar anticipadamente el precio del inmueble en un plazo de apenas dos (2) días después de autenticada la promesa es nula por las razones expuestas. En efecto, basta leer la cláusula 4ª para caer en cuenta que el pago de la primera cuota fue pactada para una fecha anterior a la autenticación de la promesa; en el mismo acto de otorgamiento del contrato preparatorio los demandados recibieron otro pago y el vencimiento de la última cuota fue pactado para el 15 de abril, esto es, 2 días después de la fecha del otorgamiento.

   A pesar de que la cláusula 5ª debe reputarse formalmente nula por constituir una estipulación usuraria el pago del precio no es asunto del todo irrelevante en esta causa puesto que a pesar de que ella no debiera influir en la suerte de la pretensión de cumplimiento de contrato, sin embargo, otra de las pretensiones del actor es que se declare que pagó el precio del inmueble, la cual fue contradicha de modo expreso por la parte accionada con lo que este sentenciador se ve forzado a resolver este aspecto del proceso para dar cabal cumplimiento al principio de congruencia del fallo que “consiste en que el juez debe decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, es decir, sobre el thema decidendum, el cual está conformado por la pretensión deducida y las excepciones o defensas opuestas” (Sala de Casación Civil nº RC-178 del 8-4-2008). Además, una eventual ejecución en la forma prevista en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil presupone que conste en autos que el demandante cumplió con la prestación a su cargo, de ahí la importancia de de resolver las alegaciones relacionadas con la cancelación del precio.

   Para explicarlo de otra manera, la nulidad de la cláusula 5ª no releva al actor de su obligación de pagar el precio, sino de cumplir con su obligación en el tiempo estipulado en la promesa que es donde radica la usura. No obstante, comoquiera que el demandante alegó que sí pago el precio entonces el Juez debe resolver este aspecto del litigio. En caso de resultar probado el alegato del accionante la solución no podrá ser otra que declarar su validez. En efecto, en el Código Civil existen disposiciones que validan el pago efectuado en condiciones que normalmente lo privarían de eficacia. Es el caso previsto en la parte final del artículo 1285 cuando lo hace quien no es dueño de las cosas consumibles o las cantidades de dinero que constituyen su objeto; también es la hipótesis prevista en el artículo 1286 in fine cuando se hace a persona no autorizada por el acreedor o el artículo 1288 referido al pago hecho a un acreedor incapaz.

   El principio general en nuestro derecho es, pues, que el pago defectuoso es válido si el acreedor lo ha aprovechado. En el caso de los autos el vicio radica únicamente en los plazos estipulados para que el deudor honrara su obligación.

   En el asunto sometido a la consideración de este sentenciador no son hechos controvertidos: 1) el contrato de “opción de compraventa” que este Juzgador ya calificó según su verdadera naturaleza como una promesa bilateral de compraventa conforme a la doctrina de casación que imperaba en la fecha de su otorgamiento; 2) que los demandados recibieron un anticipo del precio de ciento cincuenta mil Bolívares (Bs. 150.000,00) lo cual fue admitido en la contestación.

   En cuanto al pago de la cuota de Bs. 200.000,00 supuestamente realizado el 31 de marzo de 2011 se advierte que el demandante no probó la autenticidad del recibo producido con el libelo con respecto al codemandado C.C., instrumento que está agregado en el folio 19. Esto no significa que el demandante no haya pagado esa cuota. El caso es que el actor no tiene la carga de probar tal pago porque respecto del mismo opera la presunción establecida en el artículo 1296 del Código Civil que establece:

   Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en periodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario

   Por manera que, al no estar controvertido que el demandante abonó un anticipo del precio por Bs. 150.000,00 el día de la presentación del documento como reza la cláusula 4ª, hecho verificado el 13 de abril de 2011, entonces opera a favor del actor la presunción ex artículo 1296 conforme a la cual, salvo prueba en contrario, que debía ser aportada por los demandados, el Tribunal debe tener por cierto que el señor J.G.D.B. canceló a los demandados la cuota por Bs. 200.000,00 que debió hacerse el 31-3-2011. Como veremos, en el periodo probatorio los litisconsortes pasivos no ofrecieron ninguna prueba tendiente a demostrar que la cuota del 31 de marzo no fue satisfecha por el actor. En la contestación que cursa en los folios 131 al 135 el apoderado del demandado C.C. se limitó a señalar que en el documento desconocido se lee que la cantidad de Bs. 200.000,00 fue recibida por concepto de reserva de una vivienda unifamiliar distinguida con el nº 21, ubicada en el Conjunto Residencial Campanario de Ciudad Bolívar y que en el contrato no se hace mención al pago de reserva alguna.

   Si bien es cierto que en el contrato no hay mención de una supuesta reserva del inmueble también lo es que en el contrato sí se estipuló un pago que debió efectuarse el 31 de marzo, antes del otorgamiento de la promesa, por un monto idéntico al mencionado en ese documento y, además, que el precio fue fijado en Bs. 500.000,00 por cuya virtud si el demandante hizo el pago en cuestión por la suma y en la fecha indicada en el contrato (31-03-2011) poca o ninguna importancia tiene el concepto con que se le hubiera identificado puesto que lo verdaderamente relevante es que la sumatoria de las sumas satisfechas por el demandante sea igual al precio del inmueble.

   Lo que importa destacar, al margen de que la autenticidad del recibo del 31-3-2011 que cursa en el folio 19 no haya sido comprobada, es que el codemandado C.C.Z. admitió haber recibido la cantidad de Bs. 150.000,00 (vid. Contestación folio 134, primer párrafo) conforme a lo pactado en la cláusula 4ª del contrato. Ese contrato fue autenticado el 13 de abril de 2011 y en la cláusula 4ª se estipuló un abono por Bs. 150.000,00 se haría a la presentación del documento. Resulta que el documento en cuestión carece de fecha por lo que entiende el sentenciador que la presentación equivale a la fecha en que se autenticó el contrato. Entonces, si el día 13 de abril de 2013 los litisconsortes pasivos recibieron el pago de una de las tres cuotas en que se fraccionó el precio, hecho que no es controvertido porque así fue admitido en la contestación, la consecuencia que de ese hecho deriva es que se presuman pagadas las cuotas anteriores, esto es, la del 31 de marzo, tal cual lo dispone el artículo 1296 del Código Civil, salvo prueba en contrario, presunción establecida a favor del deudor demandante quien por disposición del artículo 1397 del Código Civil (la presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor) nada tenía que probar.

   La prueba en contrario que menciona el artículo 1296 no es una prueba imposible a pesar de que ella se refiera a un hecho negativo puesto que a los demandados les bastaba con incluir en el recibo expedido el 13 de abril de 2013 o, si lo preferían, en la propia cláusula 4ª del contrato, que el pago parcial realizado el día de la autenticación no implicaba la cuota anterior, la del 31 de marzo.

   Al hilo de la argumentación precedente concluye este sentenciador que el desconocimiento del recibo de fecha 31 de marzo de 2011 por el codemandado C.C. es irrelevante por dos razones fundamentales; en primera lugar porque al haber admitido que recibió un abono a cuenta del precio el 13 de abril de ese año opera a favor del actor la presunción del artículo 1296 del Código Civil; la segunda porque la codemandada F.M.P. no desconoció el mencionado documento privado con lo cual respecto de ella quedó reconocido y, por consiguiente, el mencionado instrumento hace plena fe conforme al artículo 1363 del Código Civil. Y como se explicará infra cuando se aborde el desconocimiento del documento de fecha 21 de abril el pago hecho a uno de los condueños libera al deudor frente a todos los otros copartícipes.

   Durante el juicio el litisconsorte C.C.Z. incurrió en actos que este Juzgador considera que son contrarios a la lealtad y probidad en el proceso. Al contestar la demanda admitió la autenticidad del contrato y el precio que allí se estipuló; también admitió haber recibido Bs. 150.000,00 que debió ser cancelada al momento de firma del contrato según sus propias palabras. La autenticación del contrato ocurrió el 13 de abril de 2011 lo que significa que en esa fecha se produjo el pago parcial admitido por el codemandado. Por consiguiente, el recibo expedido en esa misma fecha, 13-4-2011, producido como un anexo de la demanda sin lugar a dudas que proviene del codemandado C.C. porque ese instrumento hace referencia a una cantidad de dinero que él mismo en su contestación admite haber recibido. Sin embargo, sorpresivamente desconoce como suyo ese recibo, contrariando su propia admisión y cargando al demandante con el costo que supone probar mediante el cotejo la autenticidad de un documento cuya credibilidad deriva de la propia afirmación del demandado.

   De la misma manera desconoció el demandado el recibo por Bs. 200.000,00 que es anterior al contrato autenticado cuya ejecución demanda el señor J.D.B.. Con esta impugnación intentó cargar al actor con el peso de probar la autenticidad de ese documento a pesar que debió conocer que la carga de la prueba pesaba sobre sus hombros por disponerlo así los artículos 1296 y 1397 del Código Civil. En definitiva, a pesar de que el demandante no probó la autenticidad del recibo respecto del litisconsorte C.C. lo cierto es que la cancelación del pago de esa cuota deriva de una presunción legal iuris tantum prevista en el artículo 1296 del Código Civil que trasladó al codemandado C.C. la carga de la prueba.

   Además, como bien lo apunta la parte accionante, el pago efectuado el 31 de marzo de 2011 es un hecho reconocido implícitamente en la cláusula 4ª del contrato autenticado días después, el 13 de abril, en la cual se estipuló que una de las cuotas en que se dividió el precio se pagaría el 31 de marzo de 2011. Obviamente que esa estipulación no puede interpretarse en el sentido de que el comprador estaba asumiendo una obligación de imposible cumplimiento: viajar en el tiempo desde el 13 de abril cuando asumió la obligación hasta el 31 de marzo para pagar la cuota que venció ese día. Esta es una interpretación absurda que debe rechazarse.

   La cláusula 4ª implícitamente contiene un reconocimiento de los contratantes de que antes de la escrituración de la venta el deudor ya había ejecutado en parte su obligación abonando una porción del precio. De otro modo los vendedores no se habrían avenido a suscribir el contrato.

   En los folios 114 al 116 cursa el oficio nº DSIT-053-2013 y sus anexos emanados de la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte que certifica la concesión de la habitabilidad parcial y terminación de la obra para las viviendas 21, 22, 23, 24, 25 y 26 del conjunto residencial Campanario, II etapa, en la avenida Táchira de Ciudad Bolívar. Este oficio y sus anexos son documentos administrativos que al no haber sido desvirtuados surten pleno valor probatorio.

   Queda por resolver lo atinente al pago de la última porción del precio que fue fijado en Bs. 150.000,00 y que debía pagarse el 15-4-2011. El instrumento privado producido por la parte demandante fue desconocido por el señor C.C.Z. al contestar la demanda sin que la apoderada actora hubiese promovido la prueba de cotejo o la de testigos para probar que una de las firmas estampadas al pie del recibo pertenecía al codemandado en cuestión. Ahora bien, la otra codemandada, F.M.P., no desconoció el documento a pesar de que a ella también le fue atribuida la autoría. Por tanto, respecto de ella el recibo quedó reconocido por virtud de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   El artículo 148 del Código de Procedimiento Civil según el cual los actos realizados por el litisconsorte necesario aprovechan a su colitigantes contumaces no es aplicable en la hipótesis del desconocimiento por cuanto este es un medio de impugnación personal a la parte a quien se le atribuye la autoría como se desprende de los artículos 1364 y 1365 del Código Civil y 444 del Código Procesal Civil. Lo que dice el artículo 148 es que en los casos de litisconsorcios uniformes o necesarios se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo. Es decir, lo que se extienden son los efectos de los actos realizados por los comparecientes, no que ellos puedan proponer defensas fundadas en una causa personal al codemandado rebelde.

   Por ejemplo, para evitar una declaratoria de confesión ficta cualquiera de los litisconsortes puede contestar la demanda o promover pruebas; para evitar el perecimiento del recurso de casación anunciado por un consorte que no lo formaliza cualquiera de los codemandados puede formalizar el suyo propio. También puede uno de los litisconsortes oponer la excepción de contrato no cumplido en cuyo caso esta excepción favorece al no compareciente. Esta excepción, la non adimpleti contractus, es común a todos los colitigantes. Esta situación debe regularse de manera similar a lo que ocurre en materia de obligaciones solidarias en las que el artículo 1224 del Código Civil señala que el deudor solidario pude oponer al acreedor todas las excepciones que le son personales, y también las comunes a todos los codeudores, pero no puede oponerle las que sean puramente personales a los demás codeudores. No es que el juzgador este equiparando las obligaciones solidarias con el litisconsorcio necesario. Lo que se quiere recalcar es que nuestro ordenamiento jurídico no admite en principio que una parte este proponiendo en juicio defensas que sean personales a su colitigante.

   Lo expuesto en el párrafo anterior explica que en un juicio por cumplimiento de contrato en que la parte accionada este conformada por una pluralidad de sujetos no es posible que uno de ellos oponga la excepción de nulidad del contrato basado en un supuesto vicio del consentimiento del que fue víctima otro de los codemandados que a pesar de haber sido citado no acudió a contestar la demanda. Su inasistencia podría encontrar explicación en que no hubo tal vicio o si lo hubo no tiene interés en hacerlo valer en juicio razón por la cual es impensable que otro de los consortes pueda oponer esa excepción para enervar la acción de nulidad. El artículo 140 del Código de Procedimiento Civil es el fundamento legal de lo que viene diciendo el Tribunal, dicho precepto establece que: “Fuera de los casos previstos por la Ley, no se pude hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno”.

   En el folio 132 el apoderado del demandado expresó con absoluta claridad que “se desconoce en este acto, la firma de nuestro mandante que aparece como de su autoría en los documentos privados que rielan en los folios 19, 20 y 21 del presente expediente”. Por tanto, el desconocimiento se limitó a la firma del codemandado C.C.Z., no a la rúbrica que en los recibos de pago se atribuye a la condueña también demandada F.M.P. quien por haber sido citada válidamente debió comparecer a desconocer el documento (recibo de pago) que le fue atribuido por el demandante. Al no hacerlo, el documento en cuestión quedó reconocido en lo que a ella respecta. De esta manera el recibo de fecha 21 de abril de 2011 demuestra fehacientemente que la condueña del inmueble enajenado F.M. sí recibió el pago de la última porción en que se fraccionó el precio con lo cual quedó acreditado que el señor J.G.D.B. cumplió con su obligación de la manera pactada en el contrato cuya ejecución demanda.

   El desconocimiento de su firma que hizo el codemandado C.C. no puede extenderse al desconocimiento de la firma de su litisconsorte no compareciente F.M. en virtud de que el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, se insiste, no debe interpretarse como una autorización para que uno de los consortes demandados oponga defensas personales al consorte no compareciente ya que esto lo prohíbe el artículo 140 eiusdem. En este punto vale traer a colación la doctrina de la Sala de Casación Civil contenida en la sentencia nº 389 del 31/5/2012 en la que siendo dos los sujetos pasivos tan sólo uno de ellos desconoció unos instrumentos privados. En esa decisión la Sala vertió las siguientes consideraciones:

   Así también, es importante señalar que si bien es cierto que los codemandados son socios en la sociedad mercantil SIGMA C.A., de conformidad con los estatutos de la compañía, resulta innegable que, en virtud de haber sido demandados en forma personal, y por cuanto la atribución de la autoría de la firma debe ser realizada también de manera personal y directa a quien presumiblemente la hizo, los efectos del desconocimiento efectuado por el ciudadano R.O. en la contestación de la demanda, mal podrían abarcar a la otra codemandada, a pesar de la sociedad mercantil que los une, más aún, cuando el demandante señaló expresamente en el libelo y así fue constatado de las copias insertas en el expediente, que el nombre que aparece en las cambiales como aceptante de las mismas, es el de la ciudadana I.P..

   (…)

   En tal sentido, esta Sala estima que si la codemandada I.P. consideraba que tales rúbricas no eran suyas, estaba en todo el derecho de impugnar la autenticidad de aquellas, razón por la cual, lo conducente en ese caso era que ella –y no otra persona- desconociera tales firmas, y colocara en cabeza del actor la carga de probar su veracidad, no obstante, tal situación no ocurrió en el presente caso, cuyo “…silencio de la parte a este respecto…”, da por reconocidos los instrumentos cambiarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Por lo antes expuesto, esta Sala considera que el juez de la recurrida actuó de manera equivocada cuando extendió hacia la codemandada I.P., los efectos del desconocimiento de las firmas efectuado por el codemandado R.O., y como consecuencia de ello distribuyó inadecuadamente la carga de la prueba, colocando en la cabeza del actor el deber de probar la autenticidad de unos instrumentos que quedaron reconocidos por el silencio que respecto de ellos hizo la codemandada I.P.. Así se establece.

   Consecuencia de todo lo expuesto es que el demandante tiene derecho a que su contraparte le otorgue el documento definitivo de venta debidamente protocolizado en el Registro Público para que surta efectos frente a terceros habida cuenta que: 1) La construcción de la vivienda en la parcela nº 21 del mencionado conjunto residencial ya fue terminada; 2) que las autoridades urbanísticas locales expidieron el correspondiente permiso o constancia de habitabilidad; 3) que está fehacientemente probado que el señor J.G.D.B. honró fielmente su principal obligación.

   Resuelto el punto del desconocimiento el Tribunal advierte que en el capítulo 2º de la contestación la parte accionada impugnó genéricamente los recibos previamente desconocidos. En esa impugnación no señaló los motivos precisos en que se fundaba: si en la falsedad de los mismos en cuyo caso estaríamos en presencia de una tacha incidental que al no ser formalizada ipso iure debe reputarse desistida o si la impugnación se dirigía a acusar la carencia de algún requisito de fondo que afectara la eficacia de esos instrumentos; esta imprecisión conduce inexorablemente a la desestimación de la impugnación. Así se establece.

   En el periodo probatorio la parte accionada se acogió al principio de comunidad de la prueba y se refirió a los efectos de la impugnación de los documentos privados. Lo primero no es otra cosa que ampararse en lo que pudiera resultar favorable de los medios probatorios promovidos por el demandante y lo segundo es un alegato, no un verdadero medio de prueba. No promovió, entonces, el codemandado C.C. alguna prueba que amerite ser valorada.

   El actor promovió:

1. - El llamado contrato de opción de compra venta acompañado al libelo cuya existencia y contenido no fueron rechazadas por la parte contraria; esto hace que el contrato sea un hecho no controvertido y excluido del debate probatorio.

2. - Los recibos marcados C, D y E ya fueron analizados en párrafos precedentes.

3. - La inspección judicial no llegó a evacuarse por la incomparecencia del promovente.

4. - El informe de la Dirección Sectorial de Infraestructura de la Alcaldía de Ciudad Bolívar ya fue analizado.

   Ha sido probado que J.G.D.B. canceló la última porción del precio a F.M.P.. Queda por determinar cuál es la eficacia de ese pago hecho a uno de los comuneros.

   En el contrato de venta, cuya ejecución demanda el accionante, los accionados se identifican como propietarios del inmueble que dicen ofrecer en “opción a compraventa”. No establecen en ese documento que su contraparte estuviera obligada a pagar el precio a alguno de los condóminos como representante de la comunidad o que el pago debiera dividirlo entre ellos en proporciones iguales o desiguales. A falta de estipulación expresa el comprador se libera pagando a cualesquiera de los vendedores porque ambos ostentan frente a él la cualidad de acreedores legitimados individualmente para recibir el pago conforme a lo previsto en el artículo 1286 del Código Civil. El comprador que paga a uno de los comuneros enajenantes lo hace bien porque a falta de estipulación en el contrato él no está obligado a dividir el precio entre los comuneros. La división del precio es cuestión que atañe a los comuneros que deben entre ellos repartirse el pago en proporción a su respectivas cuotas si deciden partir amigablemente.

   Aunque las obligaciones pecuniarias son por su naturaleza divisibles entre deudor y acreedor tales obligaciones deben cumplirse como si fueran indivisibles por disponerlo el legislador en el artículo 1252 del Código Civil, precepto que aplicado a esta controversia refuerza la conclusión de que el demandante no estaba obligado a dividir, cual partidor, el precio entre los copartícipes demandados, sino que pagando a uno de ellos se liberaba frente a todos.

   A modo de conclusión, este Tribunal considera que el contrato denominado de “opción a compra” es una promesa bilateral de venta en la que de manera imperativa las partes se obligaron a formalizar la venta del inmueble una vez cumplidas las condiciones establecidas en el contrato; que en ese contrato los vendedores no se reservaron la facultad de rescindirlo contra el pago de alguna cantidad estipulada como cláusula penal; también considera que el demandante tiene derecho a que su contraparte le haga la tradición mediante el otorgamiento de un documento de venta con eficacia “erga omnes” lo cual se logra con la inscripción del documento definitivo de venta ante el Registro Público; asimismo, el accionante comprobó que cumplió cabalmente con su obligación de pagar el precio dentro del plazo convenido en la cláusula 7ª del contrato (3 meses prorrogables por periodos de un mes). En consecuencia, en la parte dispositiva de este fallo será declarada con lugar la demanda y los codemandados serán condenados a otorgar el documento que acredite al actor como propietario del inmueble descrito en la narrativa en la forma prevista en el artículo 1920-1 del Código Civil.

   EXAMEN DE LA RECONVENCIÓN

   El apoderado de C.C.Z. reconvino por resolución del contrato de venta celebrado el 13 de abril de 2011, autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar en esa misma fecha bajo el nº 32, tomo 108, de los libros de autenticaciones de esa Oficina Pública. El fundamento de la mutua petición es que el actor reconvenido si bien pagó un anticipo del precio por Bs. 150.000,00, no así satisfizo las otras cuotas estipuladas en la convención en cuestión.

   A lo largo del capítulo dedicado a resolver la pretensión de cumplimiento de contrato este Juzgador estableció que la parte actora sí cumplió con el pago del precio dentro del lapso de 3 meses pactado en el contrato razón suficiente para que se desestime la reconvención, pues los fundamentos que la apoyan fueron desvirtuados por los elementos de prueba producidos por el actor, los cuales fueron valorados en el capítulo anterior y se dan aquí por reproducidos.

   DECISIÓN

   En mérito de las consideraciones anteriores, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por J.G.D.B. contra F.M.P. y C.C.Z.L..

   En consecuencia, se declara que el señor J.G.D.B. pagó íntegramente el precio de la vivienda y se condena a los señores F.M.P. y C.C.Z.L. a otorgar el documento de propiedad del inmueble identificado con el nº 21 ubicado en el Conjunto Residencial Campanario que se encuentra en la avenida Táchira, zona u.d.C.B. cuyos linderos son Norte: con parcela y casa nº 22, Sur: con parcela nº 20, Este con terreno de la familia Marquina y C.C.V. y Oeste: calle Segunda o vialidad interna, otorgamiento que deberá hacerse en el Registro Público dentro del plazo que se establezca en ejecución de sentencia.

   Se declara SIN LUGAR la reconvención.

   Se condena a los codemandados F.M.P. y C.C.Z. al pago de las costas de la demanda.

   Se condena al codemandado reconviniente C.C.Z. al pago de las costas de la reconvención.

   Notifíquese de la presente decisión a las partes.

   Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los veinte días del mes de enero de dos mil catorce. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

   El Juez,

   Abg. M.A.C..

   La Secretaria Accidental,

   Abg. I.D.J.

   En la misma fecha de hoy se publicó la anterior sentencia, siendo las diez y cincuenta y cinco minutos de la mañana.

   La Secretaria Accidental,

   Abg. I.D.J.

   MAC/IDJ/tgsm.

   Resolución Nº PJ0192014000016