Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Junio de 2013

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 20 de junio de 2013

203º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2009-000266

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: Definitiva

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA:

J.A.C.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.336.268. -

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE ACTORA:

M.P.P. y A.J.L.V., abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 26.840 y 19.882, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

J.P. y G.H., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 12.685.136 y 6.822.320, respectivamente. -

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDADA:

M.M.Y., D.P.F., abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 65.226 y 26.023, respectivamente.

- II -

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

Se inicia la presente demanda por escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de marzo de 2009, correspondiendo el conocimiento de la causa a este Juzgado.

Por auto de fecha 14 de mayo de 2009, se admitió la demanda. (f.22).

Luego de haberse cumplido el trámite de citación, conforme constancia dejada por el Secretario de este Juzgado, en fecha 9 de febrero de 2010 -folio 72- la parte demandada compareció y se dio por citada, en fecha 2 de marzo de 2010. (f.76).

En fecha 4 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, planteando reconvención, siendo declarada inadmisible la misma, mediante auto de fecha 18 de m.d.m.d. 2010. (f.86).

Quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa en fecha 30 de junio de 2010, ordenándose, en esa misma oportunidad, la notificación de la parte demandada del auto que declaró inadmisible la reconvención. (f.133).

En fecha 24 de septiembre de 2010, fueron notificadas los co-demandados del auto de fecha 18 de m.d.m.d. 2010 (f.138 y 140), y abierto el juicio a pruebas, el mismo se verificó los siguientes días de despacho: 28, 29, 30 de septiembre de 2010; 01, 04, 05, 06, 07,08, 11 de octubre de 2010.

En fecha 30 de septiembre de 2010, la representación de la parte demandada consignó escrito en el cual alega la incompetencia de este Tribunal.

La parte actora por escrito de fecha 7 de octubre de 2010, promovió pruebas, las cuales se tienen por admitidas, por no haber oposición a las mismas ni necesitar ser evacuados.

Por auto de fecha 4 de mayo de 2012, se señaló que se decidiría la causa conforme al orden cronológico de las mismas y lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil. (f.198).

- III -

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Del libelo de la demanda:

Para fundamentar la pretensión de DESALOJO, la representación judicial de la parte actora, en su libelo de la demanda, planteó lo siguiente:

• Que su representado es propietario de un inmueble, apartamento distinguido con el N° 2-4, situado en el piso 2 del Edificio Residencias ALTO CONVENTO, que forma parte del parcelamiento Quinta Altamira, ubicado en la Avenida F.d.M., Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda, según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 21 de mayo de 2008, anotado bajo el N° 13, tomo 19, Protocolo Primero, el cual anexan en copia marcada con la letra “B”, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Que el referido inmueble fue dado en arrendamiento por la anterior propietaria I.J.M.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.556.514, conforme al Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 23 de julio de 2003, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 09, tomo 38, a los ciudadanos J.P. y G.H., cuyo anexo se encuentra marcado con la letra “C”.

• Que dicho contrato se pactó por el término fijo de un (1) año contado a partir del 1° de agosto de 2003, sólo prorrogable a solicitud de los arrendatarios, como lo establece en la cláusula tercera.

• Que una vez llegado el vencimiento del plazo inicial, los arrendatarios no solicitaron una prórroga del contrato, razón por la cual entró en vigencia el lapso de prórroga legal previsto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que luego de vencida la prórroga legal, el día 1° de febrero de 2004, los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble, y se le continuaron cobrando cantidades de dinero en concepto de canon de arrendamiento, por lo que se produjo la denominada Tácita Reconducción a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto la relación contractual se convirtió a tiempo indeterminado.

• Que es el caso, que los arrendatarios dejaron de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008, y enero, febrero y marzo de 2009, a razón de Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 850,00), monto pactado en la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento antes descrito, con lo cual incumplen con lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil.

• Que su representado tiene interés legítimo actual a tenor de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Fundamenta la acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.594 del Código Civil, y los artículos 20, y 34, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Finalmente solicitan que se condene a los demandados a:

1. convenir en que son ciertos e indubitables los hechos y documentos alegados y producidos con la demanda.

2. En desalojar el inmueble que constituye el objeto de la relación contractual a tiempo indeterminado.

3. En el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008, y enero, febrero y marzo de 2009, a razón de Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 850,00), para un total de catorce mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 14.450,00).

4. Se condene a los demandados en costas.

De la Contestación a la demanda:

La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda expresó lo siguiente (f.86-97):

• Que reconocen el contrato de arrendamiento, a nexo por la parte actora con la letra “C”.

• Que la parte actora alega que en fecha 21 de mayo de 2008, su representado judicial adquirió el inmueble por parte de la arrendadora I.J.M.E., por lo que en virtud de lo establecido en el artículo 20 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde por tener la legitimación Ad Causam, el derecho de demandar el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamientos, legitimación o cualidad activa que desconocen y rechazan totalmente.

• Que se hace creer que la compra venta efectuada entre el actor y la ciudadana I.J.M.E., ha sido efectuada con los extremos legales establecidos en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Alegan la falta de cualidad del actor, y citan al maestro L.L..

• Que conforme al artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 7 ejusdem, es requisito indispensable para que el actor pudiera gozar de la legitimación ad causam, que hubiese procedido a: 1. Notificar al arrendatario de la negociación celebrada, y 2. entregarle al arrendatario copia certificada del documento contentivo de la negociación.

• Que el actor carece de cualidad de propietario por no haber cumplido con lo pautado en el artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que carece de la cualidad ad causam para poder ejercer la acción que en este procedimiento se intenta.

• Que proceden a tachar el documento inserto en los folios 19 y 20 del expediente, en copia simple, por cuanto la ciudadana I.J.M.E., no cumplió con la obligación de ejercer la Preferencia Ofertiva al arrendatario, siendo un derecho establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que la única oportunidad legal para entregarle al arrendatario la copia certificada del documento antes señalado, que tachan, era antes de realizar cualquier acción judicial, que precluyó la oportunidad legal establecida para su exhibición y validez.

• Que sus representados consignaron los cánones de arrendamiento en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, como se desprende de la notificación judicial que le hiciera el Tribunal a la arrendadora I.J.M.E., expediente N° 2007-2096.

• Que anexan la notificación antes señalada, en copia certificada, con la letra “B”.

• Que para que el actor tenga fuerza y cualidad de propietario, debió realizarse la Preferencia Ofertiva, y sólo en el caso que se negaran, podía entonces vender a un tercero el inmueble, siendo obligatorio notificar a los demandados de la operación.

• Que no reconocen como propietario al presunto comprador, ya que se debió cumplir con el procedimiento establecido en los artículos 42, 43, 44, 45, 47, 48 y 50 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que se han tratado de comunicar con la ciudadana I.J.M.E., quien a la luz de los artículos antes señalados, debió cumplir con el procedimiento allí pautado.

• Que no se observa en las actas prueba que demuestre, que la parte consignó la preferencia ofertiva a la que tienen derecho los demandados, razón por la cual sería nula la venta que se le hiciera al ciudadano J.A.C.M..

- IV -

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

De seguidas pasa este sentenciador a realizar las siguientes observaciones:

Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

De las pruebas presentadas por la parte actora junto al libelo de la demanda y durante el lapso probatorio:

• Instrumento Poder: autenticado por ante la Notaría Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de marzo de 2009, bajo el N° 48, Tomo 14, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cursante en los folios 10 y 11 del expediente.

Constituye este instrumento documento autentico, que al no ser impugnada, corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

• Contrato de arrendamiento autentico, en copia, otorgado en fecha 23 de julio de 2003, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, por la ciudadana I.J.M., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº 3.556.514, y los ciudadanos J.P. y G.H., con lo cual se intenta probar que la demandada viene ocupando en calidad de arrendataria el Inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 2-4, situado en el piso 2 del Edificio Residencias ALTO CONVENTO, que forma parte del parcelamiento Quinta Altamira, ubicado en la Avenida F.d.M., Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda. (f.12-21).

Este contrato autentico, acompañado en copia, es opuesto a la parte demandada como suscrito por ella y por el causante de la parte actora (quien como nuevo propietario asume la relación de arrendamiento del inmueble), fue reconocido por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; no constituye punto controvertido, ya que fue reconocido por ambas partes y se aprecia con todo su valor; constituye un documento autentico, producido en copia simple de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Documento, otorgado por I.J.M.E., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº 3.556.514, y el ciudadano J.A.C.M., protocolizado en fecha 21 de mayo de 2008, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 13, Tomo 19, protocolo Primero. (f.154 y 155).

Este documento público fue acompañado con el libelo de la demanda en copia simple y durante el lapo de promoción de prueba fue promovidos y consignado en original.

En la contestación a la demanda la parte accionada TACHÓ este documento, sin embargo no señaló el supuesto del artículo 1380 del Código Civil, en el que fundamenta la TACHA, ni formalizó la misma en la oportunidad prevista en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandada fundamentó la tacha de falsedad propuesta, en el hecho de que el anterior propietario, I.J.M.E., venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº 3.556.514, no cumplió con la obligación de ejercer la Preferencia Ofertiva al arrendatario, siendo un derecho establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante respecto de la Tacha de instrumento público, el Código Civil, señala de manera taxativa los motivos para su procedencia, en su artículo 1.380, y en modo alguno contempla el supuesto alegado por la parte demandada. En consecuencia se desecha la tacha propuesta. Así se decide

Así mismo observa este sentenciador que, entre los argumento expresados para proponer la tacha de la tacha, esta el relativo a que el documento en cuestión fue acompañado en copia simple, lo que no constituye un supuesto para sustentar la tacha, no obstante puede constituir elásticamente la impugnación a que se refiere en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo de ser así, la parte demandante trajo a los autos en el lapso de pruebas, el original de la copia impugnada, razón por la que se desecha la impugnación en cuestión.

Por los motivos expuestos el documento público bajo análisis se aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Copia Certificada de expediente N° 2007-2096, cursante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de notificación concerniente a consignaciones de cánones de arrendamiento, dirigida a la ciudadana I.J.M.E.. (f.101-107).

Estas copias certificadas emanan de funcionario público y es apreciada con el valor probatorio que se desprende de su contenido:

o Que fue expedida en fecha 01 de febrero de 2010 y se refiere a los folios 45, 46 y 47 del expediente No. 2007-2096 llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

o Que el alguacil de dicho Tribunal por diligencia de fecha 26 de noviembre de 2009, dejo constancia de que entregó en la Oficina de Ipostel de Carmelitas, Caracas, telegrama dirigido a la ciudadana I.M. para notificarle sobre las consignaciones realizadas a su favor por J.P. y G.H..

o Del texto del telegrama consta que el inmueble arrendado es el apartamento 2-4 del Edificio Alto Convento, piso 2, situado en la avenida F.d.M., Urbanización El Márquez.

o No consta en este legajo de copias el señalamiento de los cánones de arrendamiento consignados por J.P. y G.H., a favor de la ciudadana I.M.

• Formulario para la consignación de telegramas, con sello de IPOSTEL de fecha 5 de enero de 2010, con el que se intenta probar que la demandada le manifestó a la ciudadana I.M. (anterior propietaria) su deseo de comprar el inmueble objeto de este proceso. (f.108).

Este formulario original aparece suscrito por la demandada y recibido por IPOSTEL en fecha 05 de enero de 2010, por sello húmedo, no obstante no aparece que el mismo fuere enviado y entregado a su destinatario.

En la oportunidad legal correspondiente al lapso probatorio la parte demandada no aporto ningún otro medio de prueba al proceso.

- V-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DE LA COMPETENCIA

Aunque en forma extemporánea la parte demanda cuestionó la competencia de este Tribunal en razón a la cuantía y en ese sentido este Tribunal observa:

La Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006, fue publicada en Gaceta Oficial No. 39.152 de fecha 02 de abril de 2009, fecha a partir de la cual entró en vigencia, por mandato de su artículo 5 que estableció:

La presente Resolución entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.

(subrayado de este fallo).

Así mismo establece el artículo 4 de la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006:

Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

(subrayado y negrillas de este fallo).

La demanda contenida en estos autos, fue presentada y por ende sometida a trámite el primero(01) de abril de 2009, es decir, antes de la vigencia de la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006, publicada en Gaceta Oficial No. 39.152 de fecha 02 de abril de 2009, de modo que de conformidad con el artículo 4 de la propia resolución la misma no le es aplicable, en cuya virtud la demanda contenida en estos autos, en materia de competencia en razón de la cuantía, se rige por el criterio vigente antes de la resolución, que señalaba que los Tribunales de primera instancia debían conocer las causas a partir de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES y en el caso que nos ocupa la demanda fue estimada en CATORCE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 14.450), de modo que surge la competencia de este Tribunal en razón a la cuantía y así se establece.

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA

La legitimación o legitimatio ad causam es la cualidad necesaria que deben tener las partes en un proceso. El proceso no debe instaurarse entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la situación jurídica de legitimados contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. El principio general es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva) (Cfr. Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo II. Caracas - Venezuela, 2001).

Por su parte, la Sala Político Administrativa en sentencia N° 01116 de fecha 19 de Septiembre de 2002, ha señalado:

"La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y (...) debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.”

La Sala Constitucional de nuestro M.T., en sentencia Nº 1753 de fecha 09 de Octubre del 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, dictaminó:

Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.

.

En el caso bajo estudio, no existe controversia sobre la relación arrendaticia alegada entre la ciudadana I.J.M., y los ciudadanos J.P. y G.H., sobre un inmueble distinguido con el N° 2-4, situado en el piso 2 del Edificio Residencias ALTO CONVENTO, que forma parte del parcelamiento Quinta Altamira, ubicado en la Avenida F.d.M., Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda, por cuanto ambas partes reconocieron el Contrato de Arrendamiento privado, otorgado en fecha 23 de julio de 2003, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda.

Asimismo, consta de las actas procesales que la parte actora es la actual propietaria del inmueble objeto de arrendamiento, por haberlo adquirido en fecha 21 de mayo de 2008, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 13, Tomo 19, protocolo Primero. (f.154 y 155).

El contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble.

El tratadista R.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen 1, pagina 80, destaca la figura de la Traslación Inmobiliaria y Subrogación, y al efecto afirma:

La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 de L.A.I. ………….. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales. …

En el presente caso, el demandado opone la falta de cualidad del actor, por cuanto el anterior propietario no efectuó la preferencia ofertiva, asimismo el demandado desconoce al actual propietario como su arrendador, sin embargo, y conforme al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el actor que compró el inmueble arrendado, en su condición de nuevo propietario se subrogó en los deberes y derechos de la ciudadana I.J.M.E., de conformidad con la transcrita disposición legal, por lo que tiene cualidad para intentar la demanda, y así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

No existe controversia sobre la relación arrendaticia alegada por la parte demandante, que se inicio entre la ciudadana I.J.M., y los ciudadanos J.P. y G.H., sobre un inmueble distinguido con el N° 2-4, situado en el piso 2 del Edificio Residencias ALTO CONVENTO, que forma parte del parcelamiento Quinta Altamira, ubicado en la Avenida F.d.M., Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda, por cuanto ambas partes reconocieron el Contrato de Arrendamiento autentico, otorgado en fecha 23 de julio de 2003, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda.

La CLÁUSULA TERCERA de dicho contrato, estableció un año (1) fijo contado a partir del 1° de agosto de 2003, como vigencia del mismo, sólo prorrogable a solicitud de los arrendatarios y no fue objeto de controversia que una vez llegado el vencimiento del plazo inicial, los arrendatarios no solicitaron una prórroga del contrato, razón por la cual entró en vigencia el lapso de prórroga legal previsto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que luego de vencida la prórroga legal, el día 1° de febrero de 2004, los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble, y la arrendadora continuo cobrando cantidades de dinero por concepto de canon de arrendamiento, por lo que se produjo la Tácita Reconducción a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto la relación contractual se convirtió a tiempo indeterminado.

La parte actora alegó y probó que por documento público protocolizado en fecha 21 de mayo de 2008, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 13, Tomo 19, protocolo Primero, que en esa fecha, 21-05-2008, adquirió por venta que le hiciera I.J.M. el inmueble distinguido con el N° 2-4, situado en el piso 2 del Edificio Residencias ALTO CONVENTO, que forma parte del parcelamiento Quinta Altamira, ubicado en la Avenida F.d.M., Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda; dicho inmueble es el mismo que es objeto de la relación arrendaticia alegada por la parte demandante, que se inicio entre la ciudadana I.J.M., y los ciudadanos J.P. y G.H., por Contrato de Arrendamiento otorgado en fecha 23 de julio de 2003, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda.

La compra-venta del inmueble arrendado celebrado entre la arrendadora de origen I.J.M. y el demandante J.A.C.M., se produce en fecha 21 de mayo de 2008, estando vigente la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado entre la vendedora y los demandados J.P. y G.H..

Como consecuencia de la compra-venta del inmueble arrendado celebrado en fecha 21 de mayo de 2008, entre la arrendadora de origen I.J.M. y el demandante J.A.C.M., se produce subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, por lo que el comprador o adquirente del inmueble arrendado sustituyó a la vendedora-arrendadora y por ende se subroga tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad.

El tratadista R.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen 1, pagina 80, destaca la figura de la Traslación Inmobiliaria y Subrogación, y al efecto afirma:

La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 de L.A.I. ………….. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales. …

Según lo expresa el actor en el libelo de la demanda, folio seis (6), su pretensión es el DESALOJO con fundamento en el literal a del artículo 34 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades

.”

En tal sentido el autor G.G.Q. en su Libro Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, (año 2006), en su página 171 establece:

El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…

En relación a la pretensión relativo al pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008 y enero, febrero y marzo de 2009, a razón de OCHOCIENTOS C INCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.850) cada uno, por un total de CATORCE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 14.450), este sentenciador debe realizar las siguientes consideraciones:

Reconocida la relación arrendaticia, hoy a tiempo indeterminado, con origen en CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, otorgado en fecha 23 de julio de 2003, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, emana la obligación del pago de cánones de arrendamiento, fijado en la suma de OCHOCIENTOS C INCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.850) cada uno, que debía ser pagado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

El pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo del arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala:

“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (negrillas de este fallo).

En ese orden de ideas, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008 y enero, febrero y marzo de 2009, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento, se encuentra reconocido, constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción sobre la falta de pago de de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, y para ello debía aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago de esa obligación.

A tales fines la parte demandada limitó su actividad probatoria a la copia certificada de expediente N° 2007-2096, cursante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de notificación concerniente a consignaciones de cánones de arrendamiento, dirigida a la ciudadana I.J.M.E.. (f.101-107), sin embargo esta prueba instrumental, no aporta nada en cuanto a la posible consignación de los canon de arrendamiento imputados como insolutos por la parte actora, ya que no se desprende de este legajo de copias el señalamiento de los cánones de arrendamiento consignados por J.P. y G.H., a favor de la ciudadana I.M..

Por tales razones este juzgador no puede determinar la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones que se le imputan como insolutos, de modo que este reclamo es procedente y ASI SE DECLARA.-

Necesario es señalar que para la fecha 21 de mayo de 2008, oportunidad en la que el demandante adquirió los derechos de propiedad del inmueble arrendado, y quedó subrogado en la posición de la arrendadora-vendedora, la arrendataria estaba en mora en el pago de los cánones de arrendamientos que se le imputan como insolutos, de modo que cualquier pago o consignación que hubiera realizado tempestivamente, a favor de la arrendadora vendedora I.M. o a favor de la compradora-arrendadora-subrogada, hubiera sido tomada por este sentenciador para sustentar el cumplimiento de esas obligaciones, no obstante la parte demandada nada produjo en ese sentido.

Respecto del argumento de la parte demandada, que no se le respetó el derecho de Preferencia Ofertiva y desconoce al ciudadano J.A.C.M. como propietario, es de acotar, que si la venta que realizó el anterior propietario, al ciudadano J.A.C.M., no se efectuó con las formalidades de ley respecto de la Preferencia Ofertiva, este hecho no se discute en este procedimiento, más aún cuando la reconvención propuesta fue declarada inadmisible por este Tribunal por fallo dictado en fecha 18 de marzo de 2010.

Así entonces, conforme los fundamentos ampliamente expuestos, así como del análisis del acervo probatorio, y habiéndose configurado la insolvencia del arrendatario de autos conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Sentenciador declara CON LUGAR la acción de DESALOJO incoada. ASÍ SE DECIDE.-

- VI -

DECISIÓN

Por las razones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: CON LUGAR la demanda propuesta por el ciudadano J.A.C.M., contra los ciudadanos J.P. y G.H. por DESALOJO, en consecuencia, PRIMERO: Se ordena a los demandados J.P. y G.H. a Desalojar y en consecuencia a entregarle al actor J.A.C.M., libre de bienes y de personas, el inmueble arrendado que a continuación se describe: “ Apartamento distinguido con el N° 2-4, situado en el piso 2 del Edificio Residencias ALTO CONVENTO, que forma parte del parcelamiento Quinta Altamira, ubicado en la Avenida F.d.M., Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del Estado Miranda. SEGÚNDO: Se condena a los ciudadanos J.P. y G.H. a pagarle al ciudadano J.A.C.M. los cánones de arrendamientos de los meses correspondientes de noviembre a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008, y enero, febrero y marzo de 2009, a razón de Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 850,00), para un total de catorce mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 14.450,00).

Se condena en costas al demandado por cuanto fue totalmente vencido en el proceso.

Publíquese, regístrese, déjese copia. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veinte (20) días del mes de junio del año dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

El Juez,

Abg. L.E.G.S.

La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

En esta misma fecha, siendo las ___________, se publicó y registró la anterior sentencia.

La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

Asunto: AP11-V-2009-000266