Decisión nº PJ0082013000404 de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Diciembre de 2013

Fecha de Resolución 5 de Diciembre de 2013
EmisorJuzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteCesar Mata Rengifo
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 6 de diciembre de 2013

203º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2011-000106

DEMANDANTE: El ciudadano J.M.D.C.G., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº E-81.117.065.

APODERADOS

DEMANDANTE: Los abogados en ejercicio Dres. L.F.B.S., Mariolga Q.T., L.F.B.N., E.A.S. y C.A.T.C., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs 1.267, 2.933, 70.952, 52.533 y 68.247, respectivamente.

DEMANDADOS: Los ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B. y A.J.D.B., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio los dos primeros, y la última domiciliada en Porlamar, Estado Nueva Esparta y titulares de las Cedulas de Identidad Nºs 6.403.332, 6.513.413 y 6.401.520, respectivamente, y la sociedad mercantil “TERRITORIO 0416, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha trece (13) de Octubre de 2.004, bajo el Nº 47, Tomo 174-A, Pro.

APODERADOS

DEMANDADOS: El abogado en ejercicio Dr. J.E.A.P., de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 56.583, en su carácter de defensor judicial designado de los ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B. y A.J.D.B.. Por la sociedad mercantil “Territorio 0416, C.A.”, los Dres. P.P., V.P., A.B., A.R.L., Sorelena Prada, Y.A. y R.P., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs 32.731, 46.868, 54.286, 37.254, 97.170, 116.424 y 122.393, respectivamente.

MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio.

- I -

Antecedentes

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este, en virtud de la distribución de causas, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, hoy Dirección Ejecutiva de la Magistratura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República.

Señala el accionante, asistido de abogado, en el escrito libelar, lo siguiente:

Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha dieciséis (16) de Junio de 1.998, bajo el Nº 58, Tomo 59 de los libros respectivos, es el legítimo arrendatario de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 13, y las bienhechurías allí construidas, distinguida con el Nº 36, situada en la Calle A.G., entre Á.C.G., antes El Samán y Distribuidor El Ciempiés, Municipio Chacao del Estado Miranda, donde en la actualidad funciona el Fondo de Comercio denominado “Pizzería y Restaurant Castel Franco”.

Que en fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2.010, fue notificado mediante un cartel fijado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de la oferta de venta del referido inmueble por parte de sus propietarios y arrendadores, ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B., A.J.D.B..

Que en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2.010, fue notificado por la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, a solicitud del ciudadano M.S.B.O., titular de la Cedula de Identidad Nº 9.969.155, en su carácter de Director de la sociedad mercantil “Territorio 0416, C.A.”, de lo siguiente:

Que de conformidad con los Artículos 1.604, 1.605 y 1.606 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedaba notificado, que mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.010, inscrito bajo el Nº 2008.302 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.010, su representada había adquirido la totalidad del inmueble que ocupaba como arrendatario.

Que de conformidad con el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le entregaron copia certificada del predescrito documento.

Que de lo anterior se desprende que los oferentes propietarios del inmueble, de manera indebida y sin justa causa, desconociendo la aceptación que hizo dentro del lapso, procedieron a venderle el inmueble a la empresa “Territorio 0416, C.A.”, tercero que no tenía derecho a adquirirlo.

Que el accionante cumple con los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para tener la preferencia ofertiva: es arrendatario por más de dos (02) años y como tal tiene el derecho que se le ofrezca primero en venta con preferencia a cualquier tercero; está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y además aceptó las condiciones establecidas por el propietario a fin de satisfacer sus aspiraciones.

Que al venderle el inmueble a la empresa “Territorio 0416, C.A.”, el precio de la negociación se canceló en la oportunidad de la protocolización del documento de compra-venta, es decir, en la misma oportunidad que accionante ofreció pagarlo.

Que el precio y las condiciones fueron las mismas que le ofrecieron a accionante y que aceptó, configurándose así el supuesto de hecho previsto en el Artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que posee legitimación para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, ofreciendo pagar el momento por el cual se transfirió la propiedad a un tercero, es decir, la suma de Un Millón Quinientos Setenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.570.000,00), en el momento en que el Tribunal lo considere.

Que por lo expuesto es por lo que procede a demandar a los ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B. y A.J.D.B., en su carácter de arrendadores, propietarios y vendedores del inmueble objeto del juicio, así como a la empresa “Territorio 0416, C.A.”, en su carácter de compradora del inmueble, a los fines que convengan o a ello fueren condenados por el Tribunal en lo siguiente:

 Que al accionante le corresponde el derecho de preferencia ofertiva del inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 13, y las bienhechurías allí construidas, distinguida con el Nº 36, situada en la Calle A.G., entre Á.C.G., antes El Samán y Distribuidor El Ciempiés, Municipio Chacao del Estado Miranda.

 Que en razón de ese derecho de preferencia ofertiva, le venta del inmueble le debió haber sido hecha al demandante.

 Que se le subrogare en las mismas condiciones que la compradora estipuladas en el documento traslativo de propiedad del inmueble, contenido en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.010, inscrito bajo el Nº 2008.302 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.010, ofreciendo pagar el precio y cumplir con las condiciones allí establecidas.

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha nueve (09) de Febrero de 2.011, se admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de los accionados, para que comparecieran por ante este Tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de la última de las citaciones ordenadas, más el término de cinco días continuos, como término de distancia, según lo establecido en el Artículo 205 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la co-demandada A.J.D.B. está domiciliada en el Estado Nueva Esparta, para que comparecieran por ante este Tribunal a dar contestación a la demanda y oponer a la misma las defensas que considerarán pertinentes. Asimismo se ordenó comisionar amplia y suficientemente al Juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, para la práctica de la citación de la co-demandada A.J.D.B..

En fecha dieciocho (18) de Febrero de 2.011, el actor asistido de abogado dejó constancia de haber pagado en la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, los emolumentos requeridos para la práctica de las citaciones de los demandados domiciliados en esta circunscripción judicial, así como el monto requerido para el envío por MRW de la comisión para la citación al Estado Nueva Esparta. Asimismo, mediante diligencia aparte confirió un poder apud acta para los abogados que lo representan en el presente juicio. Por último, consignó las copias requeridas para la elaboración de las cuatro (04) compulsas.

En la misma fecha anterior, compareció el Dr. C.A.T.C., y consignó a los autos documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de Diciembre de 2.010, bajo el Nº 44, Tomo 268, contentivo del instrumento de mandato de administración y disposición que le confiriera tanto el hoy actor, como su cónyuge A.N.R., titular de la Cedula de Identidad Nº 10.747.704, otorgado por dichos ciudadanos para que los representara en la adquisición del inmueble objeto del juicio, dejando constancia que dicha consignación no significaba en modo alguno de revocatoria del poder apud acta otorgado. Asimismo consignó copias simples del libelo de la demanda y del auto de admisión para la elaboración de la compulsa, para el cuaderno de medidas, solicitando despacho para el estado Nueva Esparta.

Riela a los autos nota estampada por la secretaría de este Tribunal en fecha veintidós (22) de Febrero de 2.011, dejando constancia de haberse librado las compulsas, así como despacho y comisión. Igualmente dejó constancia de haberse abierto el cuaderno de medidas.

En fecha nueve (09) de Marzo de 2.011, el Alguacil Rosendo Henríquez, dejó constancia de haberse trasladado a practicar las citaciones de los demandados L.A.D.B. y J.R.D.B., en las direcciones suministradas por el actor, le indicaron que no los conocían, razón por la cual consignó las boletas sin firmar así como las compulsas.

En fecha quince (15) de Marzo de 2.001, el Alguacil J.R.M., consignó a los autos la boleta de citación y compulsa librada a la empresa “Territorio 0416, C.A.”, dejando constancia que esa no era la dirección de la misma.

En fecha doce (12) de Abril de 2.011, el apoderado actor solicitó el desglose de las compulsas y señaló nuevas direcciones para la práctica de las citaciones, lo cual le fue proveído mediante auto dictado en fecha catorce (14) de Abril de 2.011, siendo pagados los emolumentos por el actor, en fecha dieciocho (18) de Abril de 2.011.

En fecha veinticinco (25) de Abril de 2.011, se recibe comisión no cumplida, proveniente del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, por cuanto la misma estaba dirigida al Juzgado de Municipio del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, por lo que se declaró incompetente por el territorio.

En la misma fecha anterior, el apoderado actor solicitó el desglose de la compulsa dirigida al demandado L.A.D.B., cancelando los emolumentos para el nuevo traslado en fecha nueve (09) de Mayo de 2.011.

En fecha diez (10) de Mayo de 2.011, el Alguacil Jeferson Contreras consignó a los autos la boleta y la compulsa dirigida a la empresa “Territorio 0416, C.A.”, informando que al trasladarse a la dirección indicada por el actor, no pudo practicar la citación de la misma en virtud de los hechos por expuesto en su diligencia. En esa misma fecha fue consignada la compulsa dirigida a J.R.D.B..

En fecha treinta y uno (31) de Octubre de 2.011, la representación judicial del hoy actor, solicitó nuevamente el desglose de las compulsas y señaló nuevas direcciones para la práctica de las citaciones, lo cual le fue proveído mediante auto de fecha catorce (14) de Noviembre de 2.011, pagando nuevamente los emolumentos para el traslado y práctica de las citaciones, en fecha primero (1º) de Diciembre de 2.011.

En fecha doce (12) de Diciembre de 2.011, el Alguacil J.D.R., dejó constancia de haber practicado la citación de la ciudadana M.B., en su carácter de Director de la empresa “Territorio 0416, C.A.”, quien luego de leer la compulsa, se negó a firmar el recibo de citación, consignando a los autos el recibo de citación sin firmar.

En razón de la información anterior, el apoderado actor, en fecha quince (15) de Diciembre de 2.011, solicitó que fuera librada la respectiva boleta de notificación, de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo solicitó, que fuera ordenada la citación por carteles de los co-demandados L.A., J.R. y J.D.B., de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto dictado en fecha once (11) de Enero de 2.012, fue acordada la notificación de la empresa “Territorio 0416, C.A.”, de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo fue acordada la citación por carteles de los co-demandados L.A., J.R. y J.D.B., librando a tal efecto el respectivo cartel.

En fecha treinta (30) de Enero de 2.012, la representación judicial del actor, consignó a los autos los carteles de citación publicados en los diarios indicados por este Tribunal.

Riela a los autos nota estampada por la secretaría de este Tribunal, en fecha tres (03) de Febrero de 2.012, dejando constancia de haber procedido a la notificación de la empresa “Territorio 0416, C.A.”, de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y de haber dado cumplimiento a los extremos exigidos en el citado articulado.

En fecha veintisiete (27) de Febrero de 2.012, el apoderado actor solicitó que fuera librada comisión al Juzgado del Municipio Pampatar del Estado Nueva Esparta para la fijación del cartel, pedimento este ratificado mediante diligencias de fechas catorce (14) y veintinueve (29) de Marzo y diecisiete (17) de Abril de 2.012, respectivamente.

Riela a los autos nota estampada por la secretaría de este Tribunal en fecha dieciocho (18) de Abril de 2.012, dejando constancia de haber procedido a la fijación del cartel de citación y de haberse dado cumplimiento a los extremos exigidos en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto dictado en fecha veinte (20) de Abril de 2.012, fue ordenada la comisión para la fijación del cartel, librando a tal efecto oficio dirigido para el Juzgado de Municipio de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y comisión para el Juzgado del Municipio Pampatar del estado Nueva Esparta.

Riela a los autos nota estampada por la secretaría de este Tribunal en fecha nueve (09) de Mayo de 2.012, dejando constancia de haber procedido a la fijación del cartel de citación en el domicilio del ciudadano L.A.D.B., y de haber dado cumplimiento a los extremos del Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha diecisiete (17) de Mayo se recibe comisión proveniente del Juzgado de Municipio del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, referida a la citación de la ciudadana A.J.D.B., la cual no se pudo practicar debido a la falta de impulso procesal.

En fecha treinta y uno (31) de Mayo de 2.012, se recibe comisión proveniente del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, referida a la fijación del cartel, la cual fue cumplida.

En fecha primero (1º) de Junio de 2.012, el apoderado actor solicitó que les fuera designado defensor judicial a los demandados, por cuanto los mismos no habían comparecido a darse por citados dentro del lapso fijado en el cartel; asimismo dejó constancia que su patrocinado no ha podido cancelar los cánones de arrendamiento dado el cierre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Mediante auto dictado en fecha diecinueve (19) de Junio de 2.012, fue designado como defensor judicial de los ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B. y J.D.B., al Dr. J.E.A.P., a quien se ordenó notificar mediante boleta para que compareciera por ante este Tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su notificación, a aceptar el cargo o excusarse del mismo y en el primero de los casos a juramentarse conforme a la Ley.

En fecha veintisiete (27) de Junio de 2.012, el Alguacil informó al Tribunal el haber notificado al defensor judicial, consignando la boleta firmada.

En fecha veintinueve (29) de Junio de 2.012, el defensor judicial designado aceptó el cargo y se juramentó conforme a la Ley, siendo citado en fecha nueve (09) de Julio de 2.012.

En fecha diez (10) de Julio de 2.012, la representación judicial de la empresa “Territorio 0416, C.A.”, consignó el poder que les fuera otorgado.

En fecha once (11) de Julio de 2.012, tanto el defensor judicial de los demandados L.A.D.B., J.R.D.B. y J.D.B., como el apoderado judicial de la empresa “Territorio 0416, C.A.”, contestaron la demanda.

En fecha dieciocho (18) de julio de 2.012, la parte actora consignó escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte codemandada.

En fechas 25 y 26 de Julio de 2012, tanto la parte codemandada, como la parte actora promovieron pruebas.

Mediante sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha siete (07) de Agosto de 2.012, fue ordenada la reposición de la causa al estado de agotar la citación personal de la ciudadana A.J.D.B., ya que de autos no constaba que la misma hubiese sido agotada.

En fecha nueve (09) de Agosto de 2.012, la representación judicial de la empresa co-demandada, se dio por notificada de la decisión anterior y solicitó que fueran notificadas las otras partes mediante boleta, lo cual le fue proveído mediante auto dictado por este Tribunal en fecha trece (13) de Agosto de 2.012, ordenando notificar mediante boleta al defensor judicial designado de los co-demandados así como a la parte actora.

En la misma fecha anterior, la representación judicial de la empresa co-demandada “Territorio 0416, C.A.”, consignó escrito de contestación a la demanda y cuestiones previas.

En fecha diecisiete (17) de Octubre de 2.012, el Alguacil asignado de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, consignó a los autos boleta de notificación firmada por el defensor judicial.

En fecha catorce (14) de Febrero de 2.013, el apoderado actor consignó copia de la demanda y su auto de admisión a los fines que fuera elaborada la compulsa para la práctica de la citación de la co-demandada A.J.D.B..

Riela a los autos nota estampada por la secretaría de este Tribunal en fecha diecinueve (19) de Febrero de 2.013, dejando constancia de haber sido librada la compulsa, así como despacho y comisión para el Juzgado Distribuidor de Municipio del Estado Nueva Esparta y comisión para el Juzgado del Municipio Los Salías del Estado Miranda.

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha veinticinco (25) de Febrero de 2.013, visto el error material involuntario en el que se incurrió al librar la comisión, se dejó sin efecto la misma y se libró comisión al Juzgado Distribuidor del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.

En fecha dieciocho (18) de Marzo de 2.013, el apoderado actor dejó constancia de haber cancelado los emolumentos requeridos para la práctica de la citación personal de la co-demandada.

Mediante diligencia estampada en fecha diez (10) de Abril de 2.013, el Alguacil asignado, informó al Tribunal que la comisión para la citación de la citación de la co-demandada A.J.D.B., había sido enviada por MRW, consignando a tal efecto la respectiva guía.

Mediante auto dictado en fecha siete (07) de Junio de 2.013, se recibieron resultas provenientes del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, cumplida, dejando constancia que el Alguacil se trasladó a citar a la co-demandada, siendo infructuoso tal traslado, ya que no la pudo citar, por lo que el comisionado de oficio, ordenó la citación por carteles, de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, procediendo a la fijación del cartel de citación en el domicilio de la demandada.

Mediante diligencia estampada en fecha diecisiete (17) de Junio de 2.013, el apoderado actor solicitó que fuera librado el respectivo cartel de citación, lo cual le fue proveído mediante auto dictado en fecha veintisiete (27) de Junio de 2.013.

Riela a los autos una diligencia estampada en fecha quince (15) de Julio de 2.013, la cual no corresponde a este expediente, sino al expediente signado con el Nº AH18-V-2006-0000093.

En la misma fecha anterior, el apoderado actor consignó a los autos, los carteles de citación publicados en los diarios indicados por este Tribunal.

Mediante diligencia estampada en fecha cinco (05) de Agosto de 2.013, la representación judicial del actor solicitó que le fuera designado un defensor judicial a la co-demandad A.J.D.B., por cuanto la misma no había comparecido a darse por citada dentro del lapso fijado en el cartel, pedimento este que le fue negado mediante auto dictado en fecha siete (07) de Agosto de 2.013, por no constar de autos el que se hubiera procedido a la fijación del cartel.

Mediante auto dictado en fecha nueve (09) de Agosto de 2.013, fue revocado por contrario imperio el auto dictado en fecha siete (07) de Agosto de 2.013, pues al revisar la comisión conferida al juzgado comisionado, se evidenciaba que en efecto el cartel de citación si se había fijado. En consecuencia, se procedió a la designación de un defensor judicial para la co-demandada A.J.D.B., designando a tal efecto al Dr. J.E.A.P., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 56.583, a quien se ordenó notificar mediante boleta, para que compareciera por ante este Tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de su citación a aceptar el cargo o a excusarse del mismo, y en el primero de los casos, a juramentarse conforme a la Ley.

En fecha trece (13) de Agosto de 2.013, el apoderado actor solicitó que fuera librada la boleta de notificación al defensor judicial.

En fecha treinta (30) de Septiembre de 2.013, el Alguacil asignado de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, consignó a los autos boleta de notificación firmada por el defensor judicial designado, quien en fecha dos (02) de Octubre de 2.013, aceptó el cargo y se juramentó conforme a la Ley.

Mediante diligencia estampada por la representación judicial de la parte actora, solicitó que fuera ordenada la citación del defensor judicial, consignando las copias requeridas para la respectiva compulsa, pedimento este que le fue proveído mediante auto dictado en fecha nueve (09) de Octubre de 2.013, ordenado la citación del defensor judicial.

En fecha diecisiete (17) de Octubre de 2.013, la representación judicial de la empresa co-demandada “Territorio 0416, C.A.”, presentó por ante la Unidad de Recepción de Documentos y Diligencias de este Circuito Judicial, escrito contentivo de contestación a la demanda y cuestiones previas.

En fecha dieciocho (18) de Octubre de 2.013, el Alguacil asignado, informó al Tribunal el haber practicado la citación del defensor judicial, consignando a tal efecto el recibo de citación firmado por el mismo.

Mediante escrito presentado por el defensor judicial designado de los ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B. y A.J.D.B., en fecha veintidós (22) de Octubre de 2.013, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho alegado.

Que realizó las gestiones pertinentes para tratar de localizar a sus defendidos, enviándoles cinco (05) telegramas y que por cuanto le fue imposible el comunicarse con los mismos, procedió a negar los hechos alegados por la parte demandada, en los siguientes términos:

Rechazó, negó y contradijo que sus defendidos hayan menoscabado el derecho del inquilino J.D.C.G., a adquirir el inmueble vendido, que muy por el contrario, que la preferencia se evidenció de notificación que le fue realizada en fecha diecisiete (17) de Diciembre de 2.010, en la cual se detallaron las condiciones para la venta del inmueble.

Rechazó, negó y contradijo que el hoy actor haya aceptado la oferta de venta que se le hiciera, por cuanto en la notificación de aceptación realizada el día primero (1°) de Diciembre de 2.010, acepta pero se subroga en sus derechos al ciudadano C.A.T.C., parte totalmente extraña a la relación arrendaticia, invocando a tal efecto el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por cuanto continuaría realizando las diligencias necesarias para la mejor defensa de los derechos e intereses de sus defendidos y que por cuanto se le hacía imposible el demostrar al momento los hechos alegados, trataría de demostrarlos en el lapso probatorio. Solicitó que la demanda fuera declarada sin lugar y señaló el domicilio procesal de sus defendidos.

En la misma fecha anterior, la representación judicial de la empresa “Territorio 0416, C.A.”, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

Opuso a la demanda la siguiente cuestión previa, la contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no son las alegadas en la demanda, fundamentando la misma en que para la admisión de una demanda por retracto legal arrendaticio, los Artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exigen como requisitos: que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; que tenga más de dos (02) años como tal, y que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario.

Que el Tribunal, en procura del debido proceso, debió efectuar ciertas aclaratorias que, como puntos de mero derecho, obstan la proponibilidad (sic) de la demanda, invocando a tal efecto el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.

Que la Doctrina establecida por el máximo tribunal de la república, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisibilidad de la reclamación intentada por el demandante, según lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha dieciocho (18) de Mayo de 2.005, dictada por la Sala Constitucional, transcribiendo a tal efecto parte de la misma.

Que en el caso que nos ocupa, se encontraban en presencia de la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, toda vez que la misma no satisfacía los requisitos exigidos por la legislación y los principios generales del derecho procesal aplicable, ya que la parte actora no consignó conjuntamente con el libelo de la demanda, el material probatorio que demostrase la concurrencia de los requisitos de procedencia de la acción, no pudiendo consignarlos después, de conformidad con el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

Que la Jurisprudencia patria ha hecho la distinción, entre el concepto de instrumento fundamental de la acción o del cual se derive ésta, ligado al de los hechos constitutivos de la acción, o sea, aquellos sin los cuales la acción no nace, no existe. Que pueden haber muchos documentos sobre hechos que necesite probar el actor y sin embargo no ser fundamentales o constitutivos de la demanda y los cuales pueden presentarse posteriores a la demanda.

Que la exigencia de presentarse conjuntamente con el libelo dichos documentos, se justifica tanto por razones técnicas como por razones de lealtad y probidad en el proceso.

Que por lo expuesto solicitan que la cuestión previa opuesta fuera declarada con lugar por cuanto el actor no había consignado conjuntamente con el libelo los instrumentos fundamentales para demostrar la concurrencia de los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, establecidos en los Artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: 1) Solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. 2) Que la relación arrendaticia duró más de dos (02) años, y 3) Que satisfaga las aspiraciones del propietario, tan es así, que ni tan siquiera consignó el contrato de arrendamiento junto con el libelo de la demanda.

En cuanto al fondo de la demanda, la negó, rechazó y contradijo por no estar la misma adecuada a derecho.

Negó, rechazó y contradijo que la notificación practicada por el actor en fecha primero (1º) de Diciembre de 2.010, fuera una aceptación de oferta realizada por el arrendatario, ya que no cumplía con las condiciones y modalidades de dicha oferta, considerándose además una nueva oferta de compra, a tenor d os dispuesto en el Artículo 1.137 del Código Civil.

Que para que una notificación de aceptación o de rechazo de la oferta efectuada tenga efecto jurídico, debe reunir los siguientes requisitos:

  1. La libertad en la aceptación o el rechazo de la oferta, pues su silencio a nada lo obliga y solo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero. De no notificar el arrendatario al propietario oferente la aceptación de la oferta dentro del término o plazo establecido en el Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su parágrafo único, el oferente queda en libertad de vender a terceros bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

  2. La aceptación de la oferta realizada por el inquilino al propietario oferente debe hacerse en forma indubitable.

  3. La notificación del arrendatario al propietario oferente debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aun cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se trata de una nueva oferta de compra, en cuyo caso, de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o tácita, con su silencio se entiende como no aceptada y el oferente podrá dar en venta el inmueble a un tercero bajo las mismas condiciones y modalidades de ofrecimiento que hizo al locatario, luego de vencido el término o plazo legal.

    Realizó un análisis comparativo de la notificación de oferta dirigida por los oferentes propietarios al inquilino en fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2.010 y la contestación dada a la misma en fecha primero (1º) de Diciembre de 2.010, para determinar si la misma se ajustaba a las condiciones y modalidades establecidas por el propietario en su notificación:

    En la notificación del propietario oferente se estableció que el precio de venta era por la suma de Un Millón Quinientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 1.570.000,00), monto que debía pagar por ante la oficina de registro público respectiva, en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta dentro de diecisiete (17) días calendarios siguientes a la notificación. Que la negociación se haría estrictamente de contado por lo que debería, en caso de aceptar la oferta, notificar en forma indubitable, su aceptación o rechazo en el término de quince (15) días calendarios siguientes a la notificación y el día del otorgamiento debía pagar la cantidad indicada.

    En la notificación del inquilino, se estableció el mismo precio para la compra del inmueble, el cual pagaría de contado mediante cheque o cheques de gerencia a favor de los vendedores, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta en la oficina de registro correspondiente. Que a los fines de efectuar los trámites registrales el documento de compra-venta debería ser entregado dentro del lapso de quince (15) días calendarios siguientes a la notificación, así como los recaudos y documentos que el registro exige para la protocolización.

    Que de esa comparación se evidencia: que el precio fue aceptado por el inquilino así como la modalidad de pago. En cuanto al plazo para la venta, el propietario alegó que serían diecisiete (17) días continuos a partir de la notificación, es decir, el día cuatro (04) de Diciembre de 2.010 o en dado caso, el día laboral inmediatamente posterior a dicha notificación, condición esta que fue modificada por el inquilino al establecer que el documento de venta debía ser entregado para la firma dentro del lapso de quince (15) días calendarios siguientes a la notificación, es decir, para el día dieciséis (16) de Diciembre de 2.010, considerándose dicho plazo como una nueva oferta a tenor del Artículo 1.137 del Código Civil, a lo cual el oferente podía aceptar o rechazarla de manera expresa o tácita con su silencio, entendiéndose como no aceptada y el oferente propietario podía ofrecer en venta el inmueble a un tercero bajo las mismas condiciones y modalidades efectuadas al locatario luego de vencido el indicado término o plazo legal.

    Que en la oferta efectuada por el oferente propietario se estableció que de aceptar la oferta dentro del plazo establecido, debía hacer formal entrega de los documento requeridos para la protocolización (copia de cedula, de RIF y de los cheques). Que la repuesta del inquilino fue que el documento de venta que se protocolizaría lo suscribiría como comprador el ciudadano C.A.T.C., titular de la Cedula de Identidad Nº 9.879.627, entregando copia de su cedula y de su RIF, y que el documento debía ser entregado dentro del lapso de los quince (15) días calendarios siguientes a la notificación así como los recaudos exigidos para la protocolización (copias de cedulas de los otorgantes, copias de sus RIF, certificado de solvencia municipal; solvencia de agua. Cedula catastral, planilla Seniat, forma 33, planilla de pago del impuesto de transacción inmobiliaria exigida por la Alcaldía de Chacao, y que una vez entregados los recaudos, se comprometía a introducir el documento al registro para su cálculo y posterior protocolización.

    Que del cuadro se evidenciaba que el inquilino modificó la oferta, solicitándole una serie de recaudos y en un plazo diferente indicado en la oferta, considerándose como una nueva oferta de conformidad con el Artículo 1.137 del Código Civil.

    Negó, rechazó y contradijo que el arrendatario tuviera derecho a subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, toda vez que el derecho de preferencia ofertiva, al igual que el retracto legal arrendaticio es una obligación personal o de crédito que supone una relación entre el arrendador-propietario y el arrendatario, donde el arrendatario tiene derecho a que se le ofrezca en primer lugar y con preferencia al tercero interesado en adquirir el inmueble. Que el arrendatario es quien tiene derecho a adquirir el inmueble y que en el caso que nos ocupa, el inquilino pretendió ceder este derecho al ciudadano C.A.T.C., lo cual debe considerarse como una especulación inmobiliaria, esperando obtener un beneficio económico de dicha intermediación, en razón de lo cual solicitó que fuera declarada sin lugar la acción.

    Negó, rechazó y contradijo que el accionante tuviera el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquirió el inmueble, en este caso, su mandante la sociedad mercantil “Territorio 0416, C.A.”, ya que las condiciones y modalidades de venta fueron las mismas que para el arrendador: fue el mismo precio, fue la misma modalidad de pago; en cuanto el plazo para la venta del inmueble, en ambos casos serían diecisiete (17) días continuos, los cuales para el inquilino comenzarían a correr a partir de la notificación ofertiva, es decir, desde el día diecisiete (17) de Noviembre de 2.010 y hasta el día cuatro (04) de Diciembre de 2.010 o el día laborales inmediatamente posterior a dicha notificación y que para su mandante, comenzaba a correr a partir del vencimiento de dicho término, es decir, el día cinco (05) de Diciembre de 2.010 y hasta el día veintiuno (21) de Diciembre de 2.010.

    Que dicha condición fue modificada por el inquilino al establecer en su notificación que el documento debía ser entregado para la firma dentro de los quince (15) días siguientes a su notificación, es decir, para el día dieciséis (16) de Diciembre de 2.010, considerándose dicho plazo como una nueva oferta de conformidad con el Artículo 1.137 del Código Civil, a lo cual el oferente podía aceptar o rechazarla de manera expresa o tácita con su silencio, entendiéndose como no aceptada y el oferente propietario podía ofrecer en venta el inmueble a un tercero bajo las mismas condiciones y modalidades efectuadas al locatario luego de vencido el indicado término o plazo legal, y es así como en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.010, su mandante adquirió el inmueble, dentro del mismo lapso de los diecisiete (17) días continuos y contados a partir del vencimiento del lapso otorgado al inquilino para la compra del inmueble.

    Que su mandante como tercero adquirente tenía las siguientes obligaciones: notificar la venta del inmueble y acompañar copia certificada de la negociación.

    Que a través de la notificación cierta el tercero adquirente está obligado a hacer del conocimiento del arrendatario de la negociación celebrada con el propietario, no solo para que quede informado de la misma sino para que pueda ejercer su derecho de retracto de conformidad con el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si lo considera conveniente, dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación, la cual, en el presente caso fue efectuada en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2.010, a través de la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anexándole copia certificada de la negociación.

    Que tal y como lo afirma el inquilino actor en su libelo de demanda, él, mediante notificación practicada en fecha primero (1º) de Diciembre de 2.010, ofreció a los propietarios nuevas condiciones de venta en cuanto a plazos diferentes a los ofertado por el propietario, considerándose dicha notificación como una nueva oferta.

    Que en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2.010, el hoy actor practicó una segunda notificación mediante la cual notificó al propietario-arrendador que a través de la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha primero (1º) de Diciembre de 2.010. Manifestó su voluntad inequívoca de aceptar formalmente la oferta de venta, que mediante otra notificación de fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2.010, notificó nuevamente a los fines de introducir el documento de venta para su cálculo y registro.

    Que de conformidad con la oferta planteada por los arrendadores-propietarios, el inquilino tenía hasta el cuatro (04) de Diciembre de 2.010 para llevar a cabo la venta definitiva del inmueble, para lo cual era necesario que entregase la copia de su cedula, del RIF y copia del cheque con el cual se materializaría el pago, ya que sin esos datos era imposible la elaboración del documento definitivo, y que sin embargo, es mediante esta nueva notificación que hace entrega de la copia de los cheques lo cual resultó inoficioso, toda vez que el propietario-arrendador tenía la opción de aceptar esta nueva oferta o rechazarla de manera expresa o tácita, quedando en libertad de vender el inmueble a un tercero.

    Por último señaló su domicilio procesal.

    En fecha veinticinco (25) de Octubre de 2.013, el defensor judicial procedió nuevamente a contestar la demanda.

    Mediante escrito presentado por el apoderado actor en fecha veintinueve (29) de Octubre de 2.013, promovió pruebas en los siguientes términos:

    Como punto previo rechazó los argumentos y defensas esgrimidos por el defensor judicial designado a los demandados L.A.D.B., J.R.D.B. y A.J.D.B., quien en su actuación no impugnó, rechazó o contradijo o tachó los documentos auténticos acompañados a la demanda y que por tanto adquirieron condición de pruebas aportadas por las partes.

    Rechazó la cuestión previa alegada por la co-demandada “Territorio 0416, C.A.”, contenida en el ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ser infundada y temeraria y carente de sustento, por cuanto acreditaría en su oportunidad el haber cumplido con todos los requerimientos para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio.

    Que su mandante es arrendatario del local comercial objeto de la indebida venta y se mantuvo en posesión del mismo hasta el día veinticuatro (24) de Enero de 2.013, fecha esta en que fue despojado de dicha posesión en virtud de la ejecución de una medida de secuestro practicada a instancia de la co-demandada Territorio 0416, C.A.”.

    Que el arrendatario tiene dos (02) años ocupando el inmueble.

    Que el arrendatario satisfizo todas y cada una de la aspiraciones y condiciones de los propietarios del local para realizarle la venta, lo cual fue a.p.e.J. al admitir la demanda.

    Que como acreditaron en oportunidad anterior y por tratarse de documentos públicos emanados de un juzgado competente, el arrendatario se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento respectivos y pactados con los propietarios, quienes al no recibirle el pago, lo llevó a realizar consignaciones por ante el juzgado de municipio destinado para tal fin. Que a partir de dicha fecha los arrendadores se negaron a recibirle los pagos y/o indicar cuenta bancaria alguna en donde depositarlos, razón por la cual, adquirió cheques de gerencia a nombre de los arrendadores los cuales puso a su disposición sin ser los mismos aceptados, y con lo cual se dio cumplimiento al requisito de solvencia arrendaticia. Que era un hecho público y notorio que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, había cesado en sus funciones no recibiendo las respectivas consignaciones arrendaticias.

    Que por lo expuesto debe ser desechada la cuestión previa opuesta. Asimismo rechazó los escritos de contestación a la demanda presentados por la co-demandada “Territorio 0416, C.A.” por haber sido presentados en forma extemporánea.

    Como pruebas promovió las siguientes:

    El contrato de arrendamiento para demostrar la condición de arrendatario de su mandante, el cual no fue desconocido por los demandados.

    El contrato de venta, para demostrar que dicha venta se realizó a quien no tenía derecho de preferencia; que a la compradora sin derecho preferente se le dieron condiciones más favorables que las ofrecidas a su representado, como un lapso más largo para la compra, lo cual se evidenciaba de la planilla única bancaria Nº 24000028021, anexa a dicho documento, emitida en fecha once (11) de Noviembre de 2.010, pagada en el banco el día diecisiete (17) de Noviembre de 2.010, instrumento que desmiente la afirmación que la co-demandada “Territorio 0416, C.A.”, hizo en el acápite de la validez de la venta.

    Copias de actuaciones contentivas en expediente abierto en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para demostrar la solvencia arrendaticia de su representado.

    Comprobantes de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por su representado ante el juzgado de municipio correspondiente desde el mes de Diciembre de 2.008 y hasta el mes de Abril de 2.012, ambos inclusive para demostrar la solvencia arrendaticia durante ese período.

    Copias de tres (03) cheques de gerencia expedidos por el Banco Mercantil, para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2.012, ambos inclusive, los cuales no fueron recibidos por los arrendadores, con los cuales se mantiene la solvencia por tal concepto.

    El poder de administración y disposición otorgado por el demandado al abogado C.T., para demostrar que el abogado tenía facultades para adquirir bienes a nombre de su mandante y su cónyuge y que en tal condición era que iba a adquirir el inmueble.

    La notificación de aceptación de la oferta de venta de fecha primero (1°) de Diciembre de 2.010, para demostrar que su mandante si aceptó la oferta de venta que le fuera efectuada dentro del lapso.

    Promovió a favor de su mandante el mérito favorable que se desprende de los siguientes documentos, los cuales consignó:

    Copia de la planilla única bancaria Nº 24000028021, anexa a dicho documento y parte integrante de él, la cual se emitió en fecha once (11) de Noviembre de 2.010 y se pagó el diecisiete (17) de Noviembre de 2.010.

    Copia de la planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles o forma 33 del Seniat, identificada con el Nº 00079583, la cual se pagó en el banco el día diecisiete (17) de Noviembre de 2.010.

    Que con ambos documentos pretendía demostrar que la compradora sin derecho preferente, se le dieron condiciones más favorables que las ofrecidas a su mandante, plazo más largo, que comenzó a contarse el once (11) de Noviembre de 2.010, fecha en la que se consignó en el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, el documento de venta para su cálculo y elaboración de la mencionada planilla única y para hacer contraprueba a lo alegado por la empresa demandada en su escrito de contestación.

    Consignó copias de los cheques de gerencia adquiridos por su mandante en el Banco Mercantil para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.012 y Enero y Febrero de 2.013, los cuales no fueron recibidos por sus arrendadores, con los cuales se mantiene la solvencia por este concepto.

    Promovió la testimonial del ciudadano C.A.T.C..

    De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, solicitando se oficiara al Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los fines que informara sobre los siguientes particulares:

  4. Si para el otorgamiento del documento de venta del inmueble arrendado señalando sus datos de registro, los vendedores y la compradora presentaron los siguientes documentos: original de planilla única bancaria Nº 24000028021; copias de los registros de información fiscal de los otorgantes; certificado de solvencia municipal; certificado de solvencia de agua; cedula catastral del inmueble; planilla Seniat forma 33 y planilla de pago del impuesto a la transacción inmobiliaria exigida por la Alcaldía de Chacao.

  5. Si los mencionados documentos fueron agregados al cuaderno de comprobantes y si así fuere que remitiera copia de todos esos instrumentos.

    Que el objeto de la prueba era para demostrar que a la compradora se le habían dado condiciones más favorables que a su mandante con un plazo más largo, al menos desde el once (11) de Noviembre de 2.010, fecha en la que se consignó el documento en el registro para su cálculo, burlándose así normas de orden público referentes a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, incurriendo así en un claro fraude a la Ley.

    De conformidad con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil y 1.394 del Código Civil, promovió los indicios y presunciones siguientes:

  6. De la conducta de los otorgantes del documento de venta del inmueble arrendado de comenzar a realizar los trámites registrales de dicha venta, por lo menos desde el día once (11) de Noviembre de 2.010, estableciendo como hecho indiciario la intención de los demandados de no vender el inmueble a su mandante pues ya habían pactado la venta con un tercero, incluso antes de notificarlo de la preferencia ofertiva.

  7. Del hecho de consignar el documento de venta ante el Registro para su revisión y cálculo, una semana antes de la notificación a su mandante su derecho a ejercer la preferencia ofertiva.

  8. Que de esa misma consignación del documento en el registro para su revisión y cálculo se establece como hecho indiciario la intención de conceder a la empresa “Territorio 0416, C.A.”, condiciones más favorables que las ofrecidas a su mandante.

    Que para el caso que el Tribunal considerara que hubo una cesión por parte de su representado, tal y como lo alegó la empresa co-demandada, negó dicha especie toda vez que un simple error en la redacción de la notificación no puede dar pié a considerar que hubo cesión del derecho preferente; que cuando se colocó “lo suscribirá como comprador” se quiso decir que lo “suscribiría por el comprador”, lo que se explica también con el otorgamiento del poder de administración y disposición otorgado; en segundo lugar porque no podía haber una cesión sobreentendida sin que la misma reuniera lo expresado en el Artículo 1.141 del Código Civil y que tampoco podía haber cesión de derecho porque sería contraria a derecho, según los Artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En fecha primero (1°) de Noviembre de 2.013, la empresa co-demandada “Territorio 0416, C.A.”, promovió las siguientes pruebas:

    El mérito favorable de los autos en todo lo que favoreciera a su mandante.

    Como documentales promovió las siguientes:

    Notificación judicial practicada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del estado Bolivariano de Miranda en fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2.010, consignada por la actora al libelo de la demanda, la cual hicieron valer en virtud del principio de la comunidad de la prueba, de la cual se evidencia que a los fines de dar cumplimiento a la preferencia ofertiva establecida en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los ciudadanos L.A., J.R. y A.J.D.B., en su condición de propietarios, ofrecieron en venta el inmueble objeto del retracto legal arrendaticio al hoy accionante en su condición de inquilino, oferta en la cual se estableció el precio, la forma de pago y el plazo de aceptación o no de la misma, así como el plazo para la entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta.

    La notificación judicial practicada en fecha primero (1°) de Diciembre de 2.010 por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, consignada por el actor con el libelo de la demanda, de la cual se evidencia que la notificación practicada por el ciudadano J.M.D.C.G., no constituye una aceptación a la oferta realizada por los propietarios, ya que no cumplía con las condiciones y modalidades de dicha oferta de conformidad con el Artículo 1.137 del Código Civil. Que dicha notificación modifica la oferta por lo que tiene el valor de una nueva oferta, realizando un análisis comparativo de ambas ofertas.

    Promovieron como prueba documental el documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.010, inscrito bajo el Nº 240.13.18.1.303 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.010, consignado igualmente por la actora con el libelo de la demanda, para demostrar que las condiciones y modalidades de venta dadas a su representada, fueron las mismas que para el arrendador.

    Promovieron la notificación judicial practicada a instancia de su mandante por la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2.010, al hoy actor, notificándole la venta del inmueble y anexándole copia certificada de la negociación.

    Promovieron la notificación judicial evacuada en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.010, por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, consignada por el actor.

    Mediante diligencia estampada en fecha veinte (20) de Noviembre de 2.013, el apoderado actor alegó que la contestación de la demanda efectuada por la empresa co-demandada era extemporánea y que por tanto al no contestar no tenía hechos que demostrar.

    Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma la fase alegatoria, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

    - II -

    Motivación para Decidir

    Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, pasa este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones:

    Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

    El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir.

    El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis.

    Luego de una revisión minuciosa y detallada de las actas que componen el presente expediente, se constata que la pretensión actora consiste en el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, pues a su criterio, los arrendadores-vendedores, desconocieron su derecho de preferencia y dieron en venta el inmueble que ocupan en su calidad de arrendatarios a un tercero.

    De autos se evidencia que se agotaron las diligencias necesarias para lograr la citación personal de los co-demandados L.A.D.B., J.R.D.B. y A.J.D.B., fue imposible su citación personal, por lo que cumplidos los extremos del Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin que los mismos hubiesen comparecido en forma personal o a través de apoderado judicial a darse por citados dentro del plazo indicado en el cartel, se procedió a la designación de un defensor judicial, designación esta que recayera sobre la persona del Dr. J.E.A.P., quien previa su notificación, aceptó el cargo y se juramentó conforme a la Ley, y a instancia de la parte actora fue citado para este juicio. Por su parte, la empresa co-demandada “Territorio 0416, C.A.”, si fue citada en la persona de su representante legal.

    Efectuadas ambas citaciones, como se expresó anteriormente, ambos procedieron a contestar la demanda: el defensor judicial procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, mientras que la representación judicial de la empresa co-demandada, opuso en primer lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procediendo posteriormente a contestar al fondo de la demanda.

    De la cuestión previa opuesta.

    La representación judicial de la sociedad mercantil “Territorio 0416, C.A.”, opuso a la demanda la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no son las alegadas en la demanda, fundamentando la misma en que para la admisión de una demanda por retracto legal arrendaticio, los Artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exigen como requisitos: que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; que tenga más de dos (02) años como tal, y que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario.

    Que el Tribunal, en procura del debido proceso, debió efectuar ciertas aclaratorias que, como puntos de mero derecho, obstan la proponibilidad (sic) de la demanda, invocando a tal efecto el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.

    Que en el presente caso, se encontraban en presencia de la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, toda vez que la misma no satisfacía los requisitos exigidos por la legislación y los principios generales del derecho procesal aplicable, ya que la parte actora no consignó conjuntamente con el libelo de la demanda, el material probatorio que demostrase la concurrencia de los requisitos de procedencia de la acción, no pudiendo consignarlos después, de conformidad con el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

    Que la exigencia de presentarse conjuntamente con el libelo dichos documentos, se justifica tanto por razones técnicas como por razones de lealtad y probidad en el proceso.

    La parte actora en tiempo hábil rechazó la cuestión previa opuesta.

    El ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone como cuestión previa “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.

    Esta cuestión previa comprende toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca.

    La acción, es, en esencia, un derecho humano, esto es, el derecho de acceder a los órganos jurisdiccionales a pedir la satisfacción, tutela o protección de intereses jurídicos relevantes. En tal sentido, debe ahora tenerse presente que, como tal derecho humano, su ejercicio debe ser regulado, exclusivamente, por la ley, así se desprende de lo dispuesto en el ordinal 32° del Artículo 156 de la Constitución de la República; por lo tanto, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta debe constar, expresamente, en un texto legal.

    La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el día dieciséis (16) de Julio del año 2.001, en el juicio de T.M. Maroun y otro en amparo, ha dejado establecido que:

    “.... A juicio de esta Sala no es razón para que no se admita una demanda el que no se agoten las gestiones de cobro “por vía administrativa o extrajudicial” (sic), producto del acuerdo entre las partes, ya que la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta debe constar de un texto legal e, igualmente, de dicho texto deben emanar las causales de admisión de determinadas demandas.... (sic)”.

    En cuanto a dicha cuestión este Juzgador realiza las siguientes consideraciones:

    La acción se considera como un derecho subjetivo público, abstracto y autónomo, que ha sido conferido constitucionalmente a los justiciables con el objeto de requerir la actividad jurisdiccional del Estado, para que se restablezca o preserve el derecho material que les haya sido lesionado o amenazado de lesión.

    Sobre esta base, se afirma que la acción sería un derecho de naturaleza eminentemente procesal y, por lo tanto, distinto del derecho de naturaleza sustancial que se hace valer en juicio; cuyo derecho procesal (la acción) pertenece a todos los justiciables, sin distinción de ninguna especie, independientemente de que les asista o no la razón y, en consecuencia, se resume en el derecho a obtener un proveimiento jurisdiccional en relación a la pretensión deducida.

    Dentro del concepto procesal estricto, la palabra “demanda” se reserva para designar con ella el acto inicial de la relación procesal, independientemente de que se trate de un procedimiento ordinario o de un procedimiento especial; de modo que, bajo esta perspectiva, será demanda: el acto de iniciación del proceso mediante el cual se ejerce la acción y se deduce la pretensión.

    Así, pues, la demanda no es más que un acto procesal que tiene un doble contenido: mediante ella se ejercita la acción y se hace valer la pretensión Por medio de este acto procesal (la demanda), en ejercicio franco de la acción, es como el actor hace valer ante el órgano jurisdiccional su pretensión.

    En nuestro procedimiento ordinario pueden distinguirse claramente dos (2) estados o fases diversas: una de “cognición” y, la otra, de “ejecución”.

    La fase de conocimiento o cognición se inicia con las alegaciones del actor (en la demanda) y del demandado (en la contestación), pasa por la realización de las actividades probatorias (de promoción y evacuación) que son necesarias para trasladar al proceso los recaudos indispensables para generar en el juez la convicción de veracidad sobre los hechos invocados por las partes y por la presentación de los informes: que no son más que las conclusiones ofrecidas por las partes al juez, relacionadas con el resultado final de estas actividades. En esta etapa del proceso el juez toma contacto directo con lo que ha sido la materia objeto del proceso y, gracias a ello, se forma una opinión respecto de la misma y produce una sentencia en la cual declara el derecho aplicable al caso sometido a su consideración.

    Por su parte, la fase de ejecución (que sólo se verifica en los procedimientos en los cuales se tramitan y resuelven pretensiones de condena), tiene como finalidad específica procurar hacer que se concrete en la realidad el mandato contenido en la sentencia, cuestión ésta que se logra, incluso, en contra de la voluntad del sujeto obligado en el fallo a realizar una determinada prestación, recurriendo al uso de la fuerza pública (si ello fuera necesario).

    Ahora bien, para que se desarrolle a plenitud la fase de cognición y, en consecuencia, se dicte la sentencia, la pretensión procesal debe ser “admitida” previamente por el juez, mientras que, para que se instaure y desarrolle la fase de ejecución, se requiere que la pretensión haya sido declarada “procedente” en la sentencia de mérito. Conviene destacar que, en aquellos procesos en los cuales no es posible que se verifique fase de ejecución alguna, en tanto que están dirigidos a conocer y resolver pretensiones “declarativas” o “constitutivas”, la fórmula equivalente sería afirmar que, para que el justiciable disfrute de la garantía jurisdiccional que el ordenamiento jurídico en abstracto le promete, la pretensión ha debido ser declarada, igualmente, procedente.

    De lo que se acaba de expresar, aparece perfectamente claro que, en nuestro sistema jurídico positivo, la pretensión procesal ha de ser sometida, en principio, a dos (02) categorías de juicio, a saber: los “juicios de admisibilidad” y los “juicios de procedibilidad”.

    De acuerdo con el Diccionario de la Lengua Española la voz “admitir” proviene del latín “admittere” y, en su primera acepción, quiere decir “recibir o dar entrada”.

    Por su parte, la voz “admisión”, según el mencionado Diccionario de la Lengua Española, quiere decir, en su primera y segunda acepciones, “acción y efecto de admitir” y “trámite previo en que se decide, apreciando aspectos de forma o motivos de evidencia, si ha o no lugar a seguir sustancialmente ciertos recursos o reclamaciones. Se usa especialmente refiriéndose a las querellas, y a recursos o procedimientos ante los tribunales supremos”.

    Referido a la pretensión procesal, el juicio de admisibilidad consistiría, pues, en el trámite previo que permite evaluar y decidir, apreciando aspectos formales y sustanciales de ésta, que es atendible jurisdiccionalmente y que, por lo tanto, sí resulta adecuado instruir el proceso correspondiente con el fin de examinarla en su mérito. En pocas palabras: el juicio de admisibilidad implica determinar si una pretensión es atendible jurisdiccionalmente.

    Llegados a este punto, se hace necesario precisar que, una pretensión resulta atendible jurisdiccionalmente, cuando el ordenamiento jurídico positivo no prohíbe o repulsa expresamente su ejercicio. A esta conclusión se llega por interpretación en contrario de la norma contenida en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que regula la admisibilidad de la demanda (rectius: pretensión) de la manera siguiente:

    Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos

    .

    Todo lo que se acaba de decir sirve de perfecta base para afirmar que, en términos generales, toda pretensión que haya sido declarada procedente (“con lugar”) o improcedente (“sin lugar”) por un determinado tribunal ha debido reputarse, en principio, como una pretensión admisible. Sin embargo, como parece haber quedado claro ya, el hecho de que una pretensión haya sido declarada admisible no implica, de ninguna manera, que deba luego declarársele procedente pues, como se acaba de destacar, el juicio relacionado con la admisibilidad de la pretensión versa sobre situaciones ajenas a aquellas que constituyen el objeto del juicio de procedibilidad.

    El juicio de procedibilidad de la pretensión, por su parte, sólo puede ser el resultado de la fase de cognición que, por el “principio de bilateralidad de la audiencia” que informa el proceso, supone la intervención de todas las partes o, por lo menos, que se les haya brindado la oportunidad de intervenir en él; en esta etapa de decisión, como hemos dicho ya, el juez entra a analizar el mérito del asunto y producirá una sentencia conforme a lo alegado y probado en autos.

    Si la pretensión procesal debe ser considerada como una manifestación de la voluntad del actor, mediante la cual, luego de afirmarse titular de un derecho o un interés jurídico, reclama tutela judicial para el mismo, debe comprenderse que, para que se conceda en la práctica la garantía jurisdiccional que es reclamada por el justiciable (o se niegue ésta, de ser ese el caso), se requiere que tal pretensión sea recibida, examinada y decidida por el órgano jurisdiccional.

    Sin embargo, debe destacarse que, siendo la pretensión procesal una manifestación de voluntad, resulta perfectamente posible que ésta sea deducida en juicio tanto por justiciables que sean titulares legítimos de derechos o intereses jurídicamente relevantes que precisen ser satisfechos, como por justiciables que no son, de ninguna manera, titulares de derechos o intereses que reclamen satisfacción y, por lo tanto, la pretensión puede ser fundada o infundada En este orden de ideas, es igualmente posible que se instruya un determinado proceso muy a pesar de que ante el juez se ha hecho valer una concreta pretensión que carece (de manera evidente,) de todo sustento jurídico, precisamente, porque en estas circunstancias la norma contenida en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con lo que generalmente se afirma, no sirve para ponerle freno y, además, porque se sostiene enérgicamente que en aras de garantizar al justiciable el ejercicio del derecho a la defensa que constitucionalmente le ha sido conferido, el proceso debe ser instruido a plenitud y decidido en la sentencia de mérito lo que haya sido pedido, independientemente de la fundamentación de lo reclamado en juicio.

    Como se sabe, es en la sentencia definitiva donde el juez se pronuncia en relación al mérito de la pretensión.

    En este orden de ideas, se impone, en primer término, determinar cuándo ha de considerarse que una pretensión procesal es manifiestamente improponible.

    Ha dicho la doctrina al respecto:

    Peyrano, J. afirma que:

    “… la improponibilidad objetiva que padece una pretensión siempre nace de alguna patología sufrida por el objeto de ésta y a resultas de la cual concurre un “defecto absoluto en la facultad de juzgar” (…) en el tribunal interviniente, defecto que provocará la emisión de una respuesta jurisdiccional discordante en cuya virtud se rechazará in limine la demanda interpuesta”.

    Ortiz, R. entiende por improponibilidad manifiesta de la pretensión:

    El juicio de procedencia que debe realizar el juez, en cualquier estado y grado de la causa, que se centra en la determinación de un defecto absoluto de la facultad de juzgar con respecto de una pretensión jurídica que se manifiesta objetiva, subjetiva, clara y terminantemente carente de la posibilidad jurídica de ser tutelada por el ordenamiento jurídico por así derivarse de los supuestos fácticos explanados en la petición inicial

    .

    Realizadas los anteriores razonamientos, estima quien suscribe que el hecho de que el actor demande retracto legal arrendaticio y a decir de la co-demandada no debió la misma admitirse, no es impedimento para que este Tribunal admita la pretensión, ya que según lo indica el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribuna admite la demanda si la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de ley, en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

    Del fondo de la demanda.

    Pasa este Juzgador a analizar todo el material probatorio aportado por las partes durante el juicio, para así formarse elementos de convicción y posteriormente tomar la decisión.

    Pruebas de la parte actora:

    La parte actora produjo con el libelo de la demanda los siguientes recaudos:

    Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha dieciséis (16) de Junio de 1.998, bajo el Nº 58, Tomo 59 de los libros respectivos, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito con los ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B. y A.J.D.B., en su carácter de propietarios de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 13, y las bienhechurías allí construidas, distinguida con el Nº 36, situada en la Calle A.G., entre Á.C.G., antes El Samán y Distribuidor El Ciempiés, Municipio Chacao del Estado Miranda, donde en la actualidad funciona el Fondo de Comercio denominado “Pizzería y Restaurant Castel Franco”. Por cuanto dicha copia certificada no fue impugnada por la parte demandada en tiempo hábil, este Juzgador, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las aprecia con todo su valor, como documento público, teniéndose a dicha copias como fidedignas, quedando demostrado con dicha documental el carácter de arrendatario del hoy accionante. Así se decide.

    Cartel fijado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de la oferta de venta del referido inmueble por parte de sus propietarios y arrendadores, ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B., A.J.D.B.. Dicha documental tampoco fue atacada en forma alguna por las partes demandadas, razón por la cual quien aquí decide, la aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en sintonía con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado con el mismo, que los ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B., A.J.D.B., en su carácter de propietarios del inmueble arrendado, cumplieron con su obligación legal de ofrecerle en venta el inmueble, respetando el derecho de preferencia del inquilino. Así se establece.

    Notificación practicada en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2.010, por la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, a solicitud del ciudadano M.S.B.O., titular de la Cedula de Identidad Nº 9.969.155, en su carácter de Director de la sociedad mercantil “Territorio 0416, C.A.” Por cuanto dicha documental no fue impugnada por la parte demandada en tiempo hábil, este Juzgador, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las aprecia con todo su valor, como documento público, quedando evidenciado con el mismo que la empresa co-demandada, ahora propietaria del inmueble en referencia, dio cumplimiento a lo establecido en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

    Copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.010, inscrito bajo el Nº 240.13.18.1.303 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.010. Por cuanto dicha copia certificada no fue impugnada por la parte demandada en tiempo hábil, este Juzgador, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las aprecia con todo su valor, como documento público, teniéndose a dicha copias como fidedignas, quedando demostrado con el referido documento, la propiedad que ostenta la sociedad mercantil “Territorio 0416, C.A.”, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 13, y las bienhechurías allí construidas, distinguida con el Nº 36, situada en la Calle A.G., entre Á.C.G., antes El Samán y Distribuidor El Ciempiés, Municipio Chacao del Estado Miranda. Así se decide.

    Copias de actuaciones contentivas en expediente abierto en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para demostrar la solvencia arrendaticia de su representado. Por tratarse de copias emanadas de un funcionario público, las cuales no fueron atacadas por la parte demandada en tiempo hábil, este Juzgador las aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en sintonía con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado con dichas copias que la parte actora, procedió a consignar a favor de sus arrendadores, los cánones de arrendamiento, vista la imposibilidad de que los mismos le fueran recibidos. Así se establece.

    Comprobantes de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por su representado ante el juzgado de municipio correspondiente desde el mes de Diciembre de 2.008 y hasta el mes de Abril de 2.012, ambos inclusive para demostrar la solvencia arrendaticia durante ese período. Dichas consignaciones no fueron atacadas por las partes demandadas en tiempo hábil, razón por la cual quien aquí decide, las aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en sintonía con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la solvencia arrendaticia del hoy accionante. Así se decide.

    Copias de tres (03) cheques de gerencia expedidos por el Banco Mercantil, para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2.012, ambos inclusive, los cuales no fueron recibidos por los arrendadores, con los cuales se mantiene la solvencia por tal concepto. A pesar que dichas copias no fueron impugnadas por las partes demandadas en tiempo hábil, este Juzgador las desecha del cúmulo probatorio por cuanto, en primer lugar con las mismas no se prueba la solvencia y en segundo lugar, por cuanto los meses cuya solvencia es la que se pretende demostrar no son los que se tomarían en cuenta a los efectos del derecho de preferencia. Así se decide.

    El poder de administración y disposición otorgado por el demandado al abogado C.T., para demostrar que el abogado tenía facultades para adquirir bienes a nombre de su mandante y su cónyuge y que en tal condición era que iba a adquirir el inmueble. Por cuanto dicha copia certificada no fue impugnada por las partes demandadas en tiempo hábil, este Juzgador, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las aprecia con todo su valor, como documento público, teniéndose a dicha copias como fidedignas, quedando demostrado con el referido documento, la representación amplia que ostenta el mencionado abogado de los ciudadanos J.M.D.C.G. y A.N.R.. Así se decide.

    La notificación de aceptación de la oferta de venta de fecha primero (1°) de Diciembre de 2.010, para demostrar que su mandante si aceptó la oferta de venta que le fuera efectuada dentro del lapso. Dicha documental no fue atacada por las partes demandadas, por lo que de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia con todo su valor, pero su apreciación en sí, la hará este Juzgador más adelante, en el mismo cuerpo de esta decisión. Así se decide.

    Abierta la causa a pruebas, la parte actora promovió a favor de su mandante el mérito favorable que se desprende de los siguientes documentos, los cuales consignó:

    Copia de la planilla única bancaria Nº 24000028021, anexa a dicho documento y parte integrante de él, la cual se emitió en fecha once (11) de Noviembre de 2.010 y se pagó el diecisiete (17) de Noviembre de 2.010. Con esta planilla quedó demostrado el pago de los derechos arancelarios respectivos originados por la operación de compra-venta. Así se decide.

    Copia de la planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles o forma 33 del Seniat, identificada con el Nº 00079583, la cual se pagó en el banco el día diecisiete (17) de Noviembre de 2.010. Con esta planilla quedó demostrado el pago del impuesto respectivo sobre la ganancia con motivo de la venta del inmueble. Así se decide.

    Consignó copias de los cheques de gerencia adquiridos por su mandante en el Banco Mercantil para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.012 y Enero y Febrero de 2.013, los cuales no fueron recibidos por sus arrendadores, con los cuales se mantiene la solvencia por este concepto. En relación a esta probanza ya este Tribunal se pronunció en el mismo cuerpo de esta decisión por lo que se considera inoficioso el volver a pronunciarse. Así se establece.

    Promovió la testimonial del ciudadano C.A.T.C..

    De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, solicitando se oficiara al Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los fines que informara sobre los particulares contenidos en dicho escrito.

    En relación con las probanzas anteriores se permite este Juzgador efectuar la siguiente observación: Promovidas las pruebas por una o ambas partes en litigio, sin que conste de autos oposición de alguna de las partes a la admisión de las mismas, y sin que tampoco conste auto expreso por parte del Tribunal de que las mismas hayan sido admitidas o no, se entiende que todas las prueba fueron admitidas y toca entonces a la parte promovente el impulsar su evacuación. Ahora bien, por cuanto de autos no consta que la parte promovente de la prueba haya impulsado la evacuación de las mismas, este Juzgador declara que no tiene materia que a.y.a.s.d.

    De conformidad con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil y 1.394 del Código Civil, promovió los indicios y presunciones siguientes:

    De la conducta de los otorgantes del documento de venta del inmueble arrendado de comenzar a realizar los trámites registrales de dicha venta, por lo menos desde el día once (11) de Noviembre de 2.010, estableciendo como hecho indiciario la intención de los demandados de no vender el inmueble a su mandante pues ya habían pactado la venta con un tercero, incluso antes de notificarlo de la preferencia ofertiva.

    Del hecho de consignar el documento de venta ante el Registro para su revisión y cálculo, una semana antes de la notificación a su mandante su derecho a ejercer la preferencia ofertiva.

    Que de esa misma consignación del documento en el registro para su revisión y cálculo se establece como hecho indiciario la intención de conceder a la empresa “Territorio 0416, C.A.”, condiciones más favorables que las ofrecidas a su mandante.

    En relación a esta probanza, este Juzgador se pronunciará más adelante, en el mismo cuerpo de esta decisión. Así se decide.

    Pruebas de la empresa co-demandada “Territorio 0416, C.A.”:

    Promovió el mérito favorable de los autos en todo lo que favoreciera a su mandante. Considera quien aquí decide que dicha promoción no constituye un medio probatorio, por cuanto el Juez está obligado a valorar todas y cada una de las probanzas traídas por las partes al juicio, y así se decide.

    Como documentales promovió las siguientes:

    Notificación judicial practicada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del estado Bolivariano de Miranda en fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2.010, consignada por la actora al libelo de la demanda, la cual hicieron valer en virtud del principio de la comunidad de la prueba, de la cual se evidencia que a los fines de dar cumplimiento a la preferencia ofertiva establecida en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los ciudadanos L.A., J.R. y A.J.D.B., en su condición de propietarios, ofrecieron en venta el inmueble objeto del retracto legal arrendaticio al hoy accionante en su condición de inquilino, oferta en la cual se estableció el precio, la forma de pago y el plazo de aceptación o no de la misma, así como el plazo para la entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta.

    La notificación judicial practicada en fecha primero (1°) de Diciembre de 2.010 por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, consignada por el actor con el libelo de la demanda, de la cual se evidencia que la notificación practicada por el ciudadano J.M.D.C.G., no constituye una aceptación a la oferta realizada por los propietarios, ya que no cumplía con las condiciones y modalidades de dicha oferta de conformidad con el Artículo 1.137 del Código Civil. Que dicha notificación modifica la oferta por lo que tiene el valor de una nueva oferta, realizando un análisis comparativo de ambas ofertas.

    Promovieron como prueba documental el documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.010, inscrito bajo el Nº 240.13.18.1.303 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.010, consignado igualmente por la actora con el libelo de la demanda, para demostrar que las condiciones y modalidades de venta dadas a su representada, fueron las mismas que para el arrendador.

    Promovieron la notificación judicial practicada a instancia de su mandante por la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2.010, al hoy actor, notificándole la venta del inmueble y anexándole copia certificada de la negociación.

    Promovieron la notificación judicial evacuada en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.010, por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, consignada por el actor.

    Por cuanto ya este Juzgador se pronunció en relación con estas probanzas, al analizar y apreciar las pruebas aportadas por la parte actora, considera inoficioso el volver a pronunciarse sobre la misma.

    Se deja constancia expresa que el defensor judicial de los co-demandados ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B., A.J.D.B., no hizo uso del lapso probatorio, pero este Juzgador deja constancia que el mismo, cumpliendo con la labor encomendada, le envió a sus defendidos telegramas a las direcciones indicadas por la parte actora como sus domicilios. Así se decide.

    Examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte y, a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, observa quien aquí sentencia que, al momento de hacer una sucinta descripción de los términos en los cuales quedó planteada la controversia, se indicó que la pretensión de la parte demandante era la de ejercer el retracto legal arrendaticio y subrogarse en las mismas condiciones que la compradora estipuladas en el documento traslativo de propiedad del inmueble, contenido en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.010, inscrito bajo el Nº 240.13.18.1.303 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.010, ofreciendo pagar el precio y cumplir con las condiciones allí establecidas, pues a su decir, él respondió afirmativamente la oferta que le hicieron. Ante dicha pretensión, las partes demandadas negaron, rechazaron y contradijeron la demanda opuesta, considerando que si bien se le ofertó el inmueble respetando su derecho de preferencia, no era menos cierto que él había planteado una nueva oferta en otras condiciones.

    Observa este Jugador lo siguiente:

    El retracto legal, es definido por la legislación inquilinaria venezolana, como el derecho preferente del inquilino para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el Artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y previsto en el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, por cuanto la presente causa se rige por ley especial, y por tratarse el inmueble de autos de un local comercial, debe ser resuelta bajo el análisis de las normas contenidas en los Artículos 42 al 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En este sentido, es menester traer a colación lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

    Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

    Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

    De las normas supra citadas se colige que existen ciertos requisitos concurrentes que se deben cumplir para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio a saber:

    1º Que el propietario del inmueble arrendado haya vendido el inmueble a una persona distinta del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta.

    2º Que el arrendatario – demandante haya ejercido la acción de retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la Ley y la doctrina vigente, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación, y,

    3º Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

    De seguidas pasa este Sentenciador, a analizar y establecer si en el caso sub examine se encuentran cumplidos los tres requisitos de procedencia arriba indicados, y a tal efecto para decidir se observa:

    Con relación al primer requisito, tal como quedó establecido al momento de valorar el documento de venta del inmueble de marras, contenido en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2.010, inscrito bajo el Nº 240.13.18.1.303 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.010, los ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B. y A.J.D.B., le vendieron a la sociedad mercantil “Territorio 0416, C.A.”, por la suma de Un Millón Quinientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 1.570.000,00) aunado al hecho de no ser punto controvertido la realización de la venta del inmueble de marras, de la notificación previa a dicha venta por parte del arrendador-propietario al arrendatario, parte actora en este juicio, pues como quedo supra establecido, el arrendador le ofreció en venta el inmueble al arrendatario antes de vendérselo al tercero, según se evidencia de notificación de fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2.010, la cual fue traída a los autos por la misma parte actora y fue apreciada con todo su valor por este Juzgador como medios probatorios, es decir observando lo establecido en el Artículo 44 de la Ley bajo análisis que establece lo siguiente:

    Artículo 44: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”

    Así las cosas, quien aquí decide, debe concluir que efectivamente no se cumple el primer supuesto para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, relativo a que el propietario del inmueble arrendado. Y así se establece.

    Con respecto al segundo requisito relativo a que el arrendatario – demandante haya ejercido el retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente fijada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que la parte demandante tuvo conocimiento de la venta del inmueble de marras, este Tribunal observa que el hoy actor tuvo conocimiento de la venta efectuada a un tercero, mediante notificación que este último le hiciera, cumpliendo con lo establecido en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2.010, notificación esta que se efectuara a través de la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anexándole copia certificada de la negociación. Ahora bien, por cuanto se evidencia que el hoy accionante ejerció su acción de retracto legal en fecha veintiocho (28) de Enero de 2.011, es obvio que el actor ejerció su derecho tempestivamente, y así se decide.

    En cuanto al tercer y último requisito, relativo a que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Ahora bien, es menester, a los fines de verificar que realmente al demandante le asiste el derecho de retracto legal arrendaticio, que efectivamente tenía más de dos años en el arrendamiento y solvente en el pago de sus cánones.

    Se constata de autos la existencia de un contrato de arrendamientos, el cual riela como anexo al escrito libelar, celebrado en fecha dieciséis (16) de Junio de 1.998, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 58, Tomo 59 de los libros respectivos, el cual ya fue apreciado por este Juzgador como medio probatorio. Siendo que el actor tuvo conocimiento de la venta a un tercero en fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2.010 e interpone la demanda en fecha veintiocho (28) de Enero de 2.011, se concluye que efectivamente el demandante tenía más de dos (02) años como arrendatario del inmueble objeto del presente litigio. Y así se establece.

    Precisado lo anterior, pasa ahora quien suscribe la presente decisión, a revisar si el demandante se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En este orden de ideas, en virtud del principio de la comunidad de la prueba y a.c.f.l. consignaciones arrendaticias efectuadas por el hoy actor a favor de los propietarios del inmueble, concluye quien aquí decide, que efectivamente el último supuesto para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio se encuentra cumplido, pues el arrendatario estaba solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento para el ejercicio de la presente acción. Y así se establece.

    Pasa de seguidas este Juzgador a analizar la notificación judicial efectuada por el hoy demandante, en repuesta a la oferta de venta que le efectuaran los propietarios-arrendadores del inmueble, y en tal sentido observa lo siguiente:

    Si bien es cierto, que el inquilino aceptó en primer términos las condiciones de la venta, tales como el precio y su forma de pago, no es menos cierto que el mismo, en el texto de su notificación, estableció otras condiciones: relativa al lapso y la otra relativa a la persona que iba a suscribir el documento definitivo de compra-venta, convirtiendo dicha notificación en una nueva oferta, lo cual a tenor del Artículo 1.137 del Código Civil, se entenderá como una oferta no aceptada y podrá el propietario del inmueble, enajenárselo a un tercero.

    En efecto, en cuanto al plazo: los propietarios oferentes, en su oferta de venta, de fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2.010, establecieron que el plazo para la venta sería de diecisiete (17) días contados a partir de la notificación, es decir, dicho plazo vencía en fecha cuatro (04) de Diciembre de 2.010, o en su defecto, si fuere no laborable, el día inmediatamente siguiente. Por su parte, la repuesta a dicha oferta efectuada por el inquilino, estableció como plazo, que el documento debía ser entregado para la firma dentro los quince (15) días calendarios siguientes a su notificación, es decir, para el día dieciséis (16) de Diciembre de 2.010. Es criterio de quien aquí decide, que la repuesta del inquilino, a tenor del citado Artículo 1.137 del Código Civil, constituye una nueva oferta, la cual el propietario podía o no aceptar, en forma expresa o tácita y su silencio se entenderá como una no aceptación, pudiendo en consecuencia ofrecer en venta el inmueble a un tercero.

    También observa quien aquí decide, que en la notificación efectuada por el inquilino a los propietarios, en fecha primero (1°) de Diciembre de 2.010, en forma textual indicó que el documento de compra-venta se protocolizaría por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva y que lo suscribiría como comprador, el ciudadano C.A.T.C., titular de la Cedula de Identidad Nº 9.878.677 e inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF) Nº V-0978677-0, entregando conjuntamente con la notificación copias de dichos documentos. Con esta aseveración, evidentemente que estamos frente a una nueva oferta, la cual no fue aceptada por los propietarios, razón por la cual, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.137 del Código Civil, con el silencio del propietario se entiende como aceptada, ya que la oferta le fue hecha al hoy actor, en su carácter de inquilino por más de dos (02) años, solvente en los cánones de arrendamiento y mal podría él subrogar su beneficio de derecho de preferencia en un tercero extraño ajeno a la relación arrendaticia. Así se decide.

    Tal y como se expuso al momento de analizar las pruebas aportadas por las partes, le queda a este Juzgador el analizar la prueba promovida por la parte actora relativa promovió los indicios y presunciones siguientes, promovida de conformidad con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil y 1.394 del Código Civil:

    De la conducta de los otorgantes del documento de venta del inmueble arrendado de comenzar a realizar los trámites registrales de dicha venta, por lo menos desde el día once (11) de Noviembre de 2.010, estableciendo como hecho indiciario la intención de los demandados de no vender el inmueble a su mandante pues ya habían pactado la venta con un tercero, incluso antes de notificarlo de la preferencia ofertiva.

    Del hecho de consignar el documento de venta ante el Registro para su revisión y cálculo, una semana antes de la notificación a su mandante su derecho a ejercer la preferencia ofertiva.

    Que de esa misma consignación del documento en el registro para su revisión y cálculo se establece como hecho indiciario la intención de conceder a la empresa “Territorio 0416, C.A.”, condiciones más favorables que las ofrecidas a su mandante.

    Ninguna de esas presunciones alegadas por el actor fueron probadas a lo largo del presente juicio, por lo tanto este Juzgador no tiene materia que analizar, así se decide.

    En virtud que la parte demandante no demostró a lo largo del proceso el haber cumplido con sus obligaciones en los términos convenidos, es forzoso para este Juzgador el concluir que la acción intentada no ha de prosperar en Derecho. Así se decide.

    - III -

    D I S P O S I T I V A

    En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

Declara SIN LUGAR, la demanda que por retracto legal arrendaticio incoara el ciudadano J.M.D.C.G., en contra de los ciudadanos L.A.D.B., J.R.D.B. y A.J.D.B., y la sociedad mercantil “TERRITORIO 0416, C.A.” todos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión.

TERCERO

Dada la naturaleza del presente fallo no hay expresa condenatoria en costas.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de sus lapsos naturales, de conformidad con lo previsto en los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, sin lo cual no correrá lapso alguno para el ejercicio de los recursos respectivos.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los seis (06) días del mes de diciembre de Dos Mil Trece (2013). Años: 203º y 154º.

El Juez,

Abg. C.A.M.R.

La Secretaria,

Abg. I.B.G.

En esta misma fecha, siendo las 11:39 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. I.B.G.

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