Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 19 de Noviembre de 2014

Fecha de Resolución19 de Noviembre de 2014
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques
PonenteZulay Bravo Durán
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

LOS TEQUES

204º y 155º

PARTE ACTORA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTUZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-12.213.026 y V.-13.662.434, respectivamente.

Abogados en ejercicio M.T.M., I.B.L. y H.S.V., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.

Ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-3.297.473 y V.-5.447.499, respectivamente.

Abogados en ejercicio J.M.A.H. y G.A.L.M.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 64.233 y 32.379, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Sentencia Definitiva).

20.401.

CAPÍTULO I

SÍNTESIS DEL PROCESO.

En fecha 16 de diciembre de 2013, fue presentada para su distribución por los abogados en ejercicio M.T.M., I.B.L. y H.S.V., actuando en carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C., todos plenamente identificados en autos; correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda previo sorteo de Ley.

Mediante auto dictado en fecha 20 de diciembre de 2013, previa consignación de los recaudos pertinentes, este Tribunal admitió la demanda presentada y ordenó el emplazamiento de la parte accionada a los fines de que compareciera a contestar la acción incoada en su contra dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones.

En fecha 09 de enero de 2014, previa solicitud de la parte actora, este Tribunal ordenó librar la compulsa de citación acordada en el auto de admisión.

En fecha 10 de marzo de 2014, la parte demandada estando debidamente asistida de abogado, procedió a darse por citada en el presente procedimiento.

En fecha 07 de abril de 2014, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación, y su vez reconvino a los actores por resolución de contrato.

Mediante auto dictado en fecha 10 de abril de 2014, se admitió la reconvención a que se hace referencia en el particular que antecede, y en consecuencia se emplazó a los demandantes reconvenidos a los fines de que procedieran a contestarla al quinto día de despacho siguiente.

Mediante escrito consignado en fecha 22 de abril de 2014, la parte actora procedió a contestar la reconvención interpuesta en su contra.

Mediante escrito consignado en fecha 07 de mayo de 2014, la parte demandada reconviniente solicitó la inadmisibilidad de la acción; posteriormente, este Tribunal en fecha 12 de mayo del mismo año, dejó sentado que se pronunciaría sobre lo peticionado como punto previo en la sentencia definitiva.

Abierto el juicio a pruebas por i.d.L., ambas partes hicieron uso de tal derecho y consignaron escritos que las contiene, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 21 de mayo de 2014 y admitidas las probanzas promovidas en fecha 28 de mayo del mismo año.

En fecha 07 de agosto de 2014, ambas partes consignaron sus respectivos escritos de informes; posteriormente, consignaron escritos de observaciones a los informes.

Mediante auto dictado en fecha 22 de septiembre de 2014, se fijó el lapso de sesenta días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

De esta manera, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.

CAPÍTULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:

Se inició el presente proceso en virtud de la demanda interpuesta en fecha 16 de diciembre de 2013, por los abogados en ejercicio M.T.M., I.B.L. y H.S.V., actuando en carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, contra los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C. por CUMPLIMEINTO DE CONTRATO; ahora bien, los hechos relevantes expuestos por los referidos profesionales del derecho fueron los siguientes:

  1. - Que sus representados se encontraban buscando inmueble para comprar su vivienda principal y vivir allí con sus dos hijos, cuando contactaron a la ciudadana C.P.G.D.C., quien les manifestó ser asesora inmobiliaria y que en ese momento estaba promocionando un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Rosalito, Apartamento “A”, Módulo 2, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda.

  2. - Que una vez fue exhibido el inmueble, sus representados pudieron constatar que el apartamento se adaptaba a sus necesidades familiares, que aunque no se encontraba a estrenar, estaba desocupado y podían mudarse inmediatamente tras la compra del mismo, pudiendo cubrir el precio que se le estaba ofreciendo siempre que se suscribiera un contrato de opción de compra venta para adquirirlo en propiedad, toda vez que debían recurrir a un préstamo hipotecario para complementar el precio definitivo de la venta.

  3. - Que reunidos directamente con los propietarios del inmueble, J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C., condición que se evidencia de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 21 de marzo de 1994, inscrito bajo el No. 02, Tomo 12, Protocolo 1º; se acordó que el precio definitivo de la venta sería de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00).

  4. - Que en esa misma fecha sus representados le manifestaron a los propietarios que para comprar dicho inmueble, debían optar un crédito hipotecario, lo que hacía imperativo la suscripción de una opción de compra venta y la entrega de todos los documentos inherentes al inmueble para ser consignados ante la institución bancaria.

  5. - Que en fecha 18 de julio de 2013, los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C., suscribieron con sus representados, contrato de opción de compra venta ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el No. 01, Tomo 125, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

  6. - Que del referido documento de opción de compra venta se puede apreciar, especialmente en su cláusula segunda, que los propietarios se comprometían con carácter exclusivo a vender el apartamento supra descrito, y los comprados se obligaban a comprar el apartamento (consentimento).

  7. - Que en la referida cláusula las partes de común acuerdo establecieron como precio del inmueble la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), pagado de la siguiente manera: a) la cantidad de quinientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 575.000,00) el día 09 de mayo de 2013, a través de cheque No. 32014294, emitido contra el Banco Mercantil, cuenta distinguida con el Nº 01050600062600014294; b) la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00) el día 21 de mayo d 2013, a través del cheque No. 00005672, emitido contra el Banco Provincial, cuenta distinguida con el Nº 01080163050100027671; y c) la cantidad restante, es decir, la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00) pagadera al momento en que se protocolizara la venta definitiva ante la Oficina Registral correspondiente.

  8. - Que aun cuando las partes hicieron señalamiento en la opción de compra venta a unos cheques, lo cierto es que los literales “a” y “b” fueron pagados de la siguiente manera: a) la cantidad de QUNIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00) el día 09 de mayo de 2013, a través de cheque de gerencia No. 9285, No. de cheque 2600014294, emitido contra el Banco Mercantil; y b) la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00) el día 27 de mayo de 2013, a través de cheque de gerencia No. 9285, No. de cheque 2600014329, emitido contra el Banco Mercantil.

  9. - Que de la cláusula tercera del referido contrato, se puede evidenciar que las partes pactaron la protocolización del documento de venta en un plazo de noventa (90) días, con treinta (30) días de prórroga; plazo que comenzaba a computarse desde la autenticación de la opción de compra venta, es decir, a partir del día 18 de julio de 2013.

  10. - Que del referido documento se puede apreciar el hecho generador del consentimiento de ambas partes, pues las vendedoras aspiraban recibir a cambio de su prestación el precio de la venta, y los compradores tenían como expectativa la transferencia de la propiedad a su nombre.

  11. - Que aun cuando la opción de compra venta se suscribió el día 18 de julio de 2013, fue en fecha 27 de mayo del mismo año (por medio de instrumento privado), cuando se le entregaron a sus representados por la corredora inmobiliaria, copia del documento de propiedad, copia de la cédula de identidad, copia de RIF, copia de documento de condominio, copia de solvencia municipal, copia de ficha catastral, original de certificación de gravamen y original de opción de compra venta.

  12. - Que una vez suscrito el documento de opción de compra venta, la ciudadana ZIOLY V.M.D.C., le manifestó a sus representados que debía hacer un pago adicional en virtud de una negociación que se encontraban realizando, por lo que necesitaba que éstos adelantaran la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) del precio restante de la venta, por lo que IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ en fecha 26 de julio de 2013, realizó transferencia de su cuenta de ahorros del Banco Mercantil a una cuenta Banesco de la copropietaria por concepto “(…) TRANSFERENCIA POR INTERNET DESDE LA CUENTA NO. 00718900547, A LA CUENTA NO. 0001340214112143040480 POR BS. 100.00,00 POR CONCEPTO DE COMPRA APT ROSALITO (…)”.

  13. - Que sus representados procedieron dentro de los plazos fijados por las Instituciones Bancarias a introducir la solicitud del crédito hipotecario ante el Banco Industrial de Venezuela, así como los recaudos requeridos para la solicitud del crédito hipotecario, de manera de pagar el remanente del precio convenido por la venta del inmueble, es decir, la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00).

  14. - Que en fecha 30 de octubre de 2013, estando aun dentro del lapso previsto en la opción de compra venta, nuestros representados fueron notificados telefónicamente de la decisión del Comité del Banco Industrial de Venezuela del otorgamiento del crédito hipotecario por la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) retirando la participación por escrito de dicha aprobación de crédito el día 31 de octubre de 2013, otorgamiento este que fue oportunamente participado por mensaje de texto a la corredora inmobiliaria.

  15. - Que desde esa fecha en adelante los compradores intentaron que la corredora inmobiliaria o los propietarios le hicieran entrega de la documentación faltante para poder presentar el documento de venta redactado por el banco que otorgó el crédito, documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva; a saber, originales de RIF de los vendedores, original de solvencia municipal, original de ficha catastral, original de solvencia de hidrocapital y original de constancia de vivienda principal (todos documentos inherentes a los vendedores), todo ello a los fines de que se fijara la fecha para la firma.

  16. - Que en fecha 12 de noviembre de 2013, sus representados comparecieron ante el correspondiente Registro Inmobiliario de San A.d.l.A., para intentar presentar el documento para su registro, cuando les fue entregada una lista recaudos, los que en su mayoría correspondían a los propietarios o se encontraban en su posesión, haciéndoles saber que si no los consignaban con la presentación del documento de compra venta redactado por el banco, no se le podía dar curso a la revisión del documento y mucho menos al registro del mismo; pues tales requisitos o documentación era indispensable.

  17. - Que en fecha 19 de noviembre de 2013, la corredora C.P.G.D.C., finalmente atendió la llamada de nuestros representados, haciéndoles saber a estos que ella tenía toda la documentación requerida, pero que no se las podía entregar a los compradores por instrucciones de los propietarios, porque a éstos se les había dejado sin efecto una negociación respecto a otro inmueble hacía más de una semana, y por eso ya no estaban dispuestos a vender, así mismo, señaló que los propietarios estaban dispuestos a devolver la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00), haciendo caso omiso de su obligación de vender y cumplir con el contrato en los términos en que se habían obligado, así como dejando de reconocer el pago de los CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) efectuado en fecha 26 de julio de 2013.

  18. - Que en fecha 21 de febrero de 2013, esto es, mucho antes de la suscripción de la opción de compra venta; fue publicada en Gaceta Oficial No. 40.115, la resolución No. 11 de fecha 05 de febrero de 2013, por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de cuyo contenido se desprende la prohibición de la resolución unilateral del contrato de opción de compra venta cuando el retardo le fuera imputable a un tercero.

  19. - Que la opción de compra venta tantas veces referida se encontraba vigente y no existía incumplimiento alguno por parte de sus mandantes, por lo que se hicieron acreedores de esos derechos.

  20. - Que por tales razones puede afirmarse que los propietarios habiéndose obligado a vender, se han negado a cumplir con su obligación, haciendo caso omiso a lo convenido por ellos en el contrato de opción de compra venta, violando no solo lo previsto en él sino también violando lo previsto en la Resolución No. 11 antes identificada.

  21. - Que fundamentan la presente acción en lo previsto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y1.264 del Código Civil.

  22. - Que siguiendo órdenes de sus representados, proceden a demandar a los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C., para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A dar cumplimiento al contrato suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de julio de 2013, anotado bajo el No. 01, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; y en consecuencia, sea ordenado por este Tribunal el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “Rosalito”, apartamento “A”, Módulo 2 del mencionado Conjunto, ubicado en San A.d.l.A., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en el entendido de que la negativa por parte de los prenombrados causará que la sentencia se tenga como documento de venta del inmueble; SEGUNDO: Sean condenados a recibir el remanente del precio de la venta, es decir, la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), a través de financiamiento de la entidad bancaria, pues ya fue pagada la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.250.000,00), TERCERO: A pagar las costas y los costos de la presente acción, así como los honorarios profesionales causados.

  23. - Que estima la demanda en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00).

    PARTE DEMANDADA:

    Mediante escrito consignado en fecha 07 de abril de 2014, los abogados en ejercicio J.M.A.H. y G.A.L.M.M., actuando en carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C.; procedieron a contestar la demanda incoada contra sus representados, sosteniendo para ello lo siguiente:

  24. - Que siguiendo expresas instrucciones de sus representados, reconocen la existencia del negocio jurídico contenido en el documento de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Púbica del Municipio Los Salias en fecha 18 de julio de 2013; a través del cual los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, tenían una obligación de dar, y para que a los aquí demandados J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C., les surgiera la obligación de hacer, los prenombrados debían pagar la totalidad del precio pactado, esto es, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVAES (Bs. 2.300.000,00), y así se procedería a materializar la venta definitiva del inmueble.

  25. - Que admiten que el término estipulado en dicho contrato de opción de compra venta era de noventa días continuos, contados a partir del 18 de julio de 2013; con una prórroga de treinta días consecutivos, en caso de que en el primer término no se hubiere perfeccionado la venta definitiva del inmueble previamente identificado.

  26. - Que admite la existencia de una penalidad recíproca por incumplimiento de cualquiera de las estipulaciones contenidas en dicho contrato, fijada en el diez por ciento (10%) de la cantidad recibida en calidad de arras.

  27. - Que no constituye objeto de debate las cantidades de dinero recibidas por sus representados, las cuales se discriminan de la siguiente manera: A) La cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 575.000,00) el día 09 de mayo de 2013, mediante cheque de gerencia No. 2600014294, emitido por el Banco Mercantil y cargado a la cuenta No. 010501890771189005471, cuya titularidad corresponde a la demandante IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, y pagado a favor de la codemandada ZIOLY V.M.D.C.; B) La cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 575.000,00), el día 27 de mayo de 2013, mediante cheque de gerencia No. 2600014329, descontado de la cuenta No. 01050189077189005471, cuya titularidad corresponde a la parte demandante, contra el Banco Mercantil, a favor de la codemandada ZIOLY V.M.D.C.; y C) La cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 100.000,00), el día 29 de julio de 2013, recibida mediante transferencia bancaria electrónica, desde la cuenta No. 01050189077189005471, cuya titularidad corresponde a la demandante, efectuada del Banco Mercantil a Banesco Banco Universal, y cuya titularidad corresponde a la codemandada antes identificada, cantidad ésta que fue solicitada por la parte demandada luego de la firma del documento de opción de compra venta para pagar la comisión de las corredoras inmobiliarias, ciudadanas O.C.L. y C.P.G.D.C..

  28. - Que dichas cantidades arrojan una sumatoria de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.250.000,00), lo cual sería imputado al precio pactado en el documento de opción de compra venta, quedando un saldo a favor de los demandados por la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00).

  29. - Que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes los hechos narrados en el libelo de demanda y consecuencialmente lo derechos que en él se reclama, exceptuando lo expresamente admitido en el TÍTULO I.

  30. - Que desde comienzos del mes de febrero del año 2013, sus representados decidieron vender el inmueble tantas veces descrito, por lo que buscaron el asesoramiento de la ciudadana O.C.L., para que promocionara y gestionara la venta del mismo, haciéndole la indicación de que el precio de la venta debía efectuarse en la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00); e indicándole que la ciudadana G.A.M., quien se encontraba ocupando dicho bien en calidad de préstamo, no causaría problemas al momento de la venta, pues dicha persona se mudaría al primer requerimiento, pero que dicha venta debía efectuarse al contado o en un breve plazo no mayor de treinta días, pues parte del producto de la venta sería utilizado para el pago del apartamento que iba a adquirir el hijo de los demandados.

  31. - Que se acordó verbalmente que cada vez que algún posible comprador quisiera ver el apartamento, debían informárselo a su representada, por cuanto había que acordar previamente con la persona que lo ocupaba la oportunidad para mostrarlo; siendo el inmueble mostrado a muchas personas, sin embargo, todas podían comprarlo sólo a través de créditos bancarios y por esa razón nunca se concretó ninguna negociación.

  32. - Que el ciudadano J.A.C.S. solicitó que se rebajara el precio para poder comprarlo de contado; por lo que se terminó acordando un precio de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), y se firmó un primer documento privado de opción de compra venta, siendo pagado el mismo día la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00).

  33. - Que el día 21 de mayo de 2013, la codemandante IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, emitió cheque de su cuenta personal No. 01080163050100027671, por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00); solo a los efectos de comprobar el pago en la Notaría, porque realmente el documento de opción de compra venta fue introducido en fecha 15 de mayo de 2013, y la firma quedó fijada para el día 23 de mayo del mismo año, pero los demandantes no se presentaron a firmar.

  34. - Que finalmente el documento quedó en la Notaría sin ser otorgado desde la señalada fecha, y obviamente el cheque emitido el día 21 de mayo de 2013, nunca se hizo efectivo; pues se encontraba en manos de IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ y debía ser entregado al momento de la firma.

  35. - Que los demandantes alegaron un montón de excusas y solicitaron que se les diera otra oportunidad; razón por la que sus representados aceptaron recibir un segundo cheque por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00), aun sin firmar la opción de compra venta.

  36. - Que al llegar al mes de julio de 2013, sus representados dieron un ultimátum a las gestoras inmobiliarias para disolver la negociación, en virtud de la demora en materializar la operación definitiva de compra venta; sin embargo, ante la solicitud de los accionantes de un nuevo plazo para comprar, por segunda vez sus representados accedieron con la condición de que se firmara el documento ante la Notaría, lo cual sucedió efectivamente el día 18 de julio de 2013.

  37. - Que en ninguno de los documentos, ni en el privado ni en el autenticado, se hizo mención alguna a trámites por créditos hipotecarios de ninguna naturaleza, siempre se habló de una operación a contado; lo cual queda demostrado en el hecho de que los demandantes nunca solicitaron permiso para realizar algún tipo de avalúo al inmueble opcionado y ya tantas veces descrito, requisito indispensable para obtener un crédito hipotecario, ni tampoco solicitaron el plazo que por reiterada costumbre establece como requisito la Banca Pública y Privada, es decir, de ciento veinte días continuos más una prórroga de treinta días adicionales.

  38. - Que el término de noventa días finalizó el 16 de octubre de 2013, cumpliéndose la prórroga de treinta días en fecha 15 de noviembre del mismo año; sin embargo, los días 18 y 20 de noviembre de 2013, el demandante solicitó nuevamente una extensión del plazo para comprar el apartamento, lo cual fue rechazo inmediatamente pues el negocio efectuado se había extendido por más de seis meses sin justificación alguna.

  39. - Que niega y rechaza que sus representados tuvieran algún conocimiento de que los demandantes hubieran acudido ante una Institución Bancaria a los fines de obtener un préstamo hipotecario y así poder adquirir el inmueble identificado; por lo que no existía ninguna obligación de esperar la concesión de algún crédito para concretar el negocio.

  40. - Que la entrega de los documentos y solvencias en originales y necesarias para la protocolización del documento definitivo de compra venta, se refieren única y exclusivamente a aquellos instrumentos requeridos por la Oficina de Registro Público respectiva, y que deben ser consignados en el momento de la introducción del documento definitivo de compra venta, para ser sometidos a su revisión y posterior elaboración de la PLANILLA ÚNICA BANCARIA (PUB).

  41. - Que niegan, rechazan y contradicen que sus representados desde el día 31 de octubre de 2013, se hayan negado dentro del lapso legal establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, a entregar los documentos originales del inmueble de marras a los promitentes compradores- demandantes.

  42. - Que los promitentes compradores demandantes, con su despreocupación, indiferencia y abulia causaron un daño a nuestros representados, ya que al excederse en los límites fijados por el contrato en cuestión, impidieron que los promitentes vendedores demandados pudieran obtener una vivienda en la ciudad de Caracas.

  43. - Que se oponen a la aplicación de los artículos 3 y 4 de la Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 05 de febrero de 2013, emanada del Ministerio de Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, referente a la prohibición de la resolución unilateral de un contrato de opción de compra venta, cuando el retardo sea imputable a un tercero; toda vez que el crédito hipotecario fue acordado en fecha 14 de octubre de 2013 e informado a los actores “supuestamente” el día 31 de octubre del mismo año, por lo que tenían tiempo suficiente para requerir los instrumentos necesario para proceder a finiquitar la venta definitiva del inmueble.

  44. - Que por las razones que anteceden solicitan se declare SIN LUGAR la demanda incoada.

  45. - Que de conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, proponen reconvención contra los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, para que convengan o sean condenados por este Tribunal en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado en fecha 18 de julio de 2013, y en consecuencia den cumplimiento a la obligación que asumieron expresa e inequívoca en la cláusula cuarta, en lo relativo a la retención que como derecho tienen sus representados de la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 115.000,00), por concepto de daños y perjuicios.

  46. - Que demandan la indexación judicial sobre la cantidad de dinero antes señalada, de conformidad con los índices inflacionarios determinados por el Banco de Venezuela.

  47. - Que se condene en costas, costos y honorarios, a la parte actora reconvenida.

  48. - Que a los fines legales de establecer la competencia por la cuantía, estiman la presente acción en la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000,00).

    CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

    Mediante escrito consignado en fecha 22 de abril de 2014, los abogados en ejercicio M.T.M., I.B.L. y H.S.V., actuando en carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ; procedieron a contestar la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera interpuesta contra sus representados, sosteniendo para ello lo siguiente:

  49. - Que en nombre de sus representados convienen en que el contrato que dio inicio a la relación contractual es estrictamente la promesa bilateral de compra venta suscrita en fecha 18 de julio de 2013, autenticada ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda; el cual recayó sobre un bien inmueble perteneciente al Conjunto Residencial Rosalito, apartamento “A”, Modulo 2 del mencionado Conjunto, ubicado en San A.d.L.A..

  50. - Que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00).

  51. - Que así mismo reconocen como cierto que los vendedores contrataron como mandatarias a las ciudadanas O.C.L. y C.P.G.D.C., quienes debidamente autorizadas por los demandados reconvinientes fungen como asesores inmobiliarios para la venta, promoción y administración del inmueble objeto de esta pretensión, tal y como quedó ratificado en la contestación de la demanda y en la cláusula octava de la promesa bilateral de compra venta antes referida.

  52. - Que como punto previo proceden a IMPUGNAR la cuantía de la reconvención por considerarla exagerada, pues de los autos se aprecia que la parte demanda la estima en la suma de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000,00), y contrademandan para que quede sin efecto el contrato de promesa bilateral suscrito, ofreciendo devolver el dinero recibido sin indexación, y sin cláusula penal indexada; por lo que la demanda se debió estimar en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00).

  53. - Que niegan y rechazan, en todas y cada una de sus partes, de manera categórica que sus representados hayan incumplido con la promesa bilateral de compra venta; pues, tal y como se dejó sentado en el libelo, la imposibilidad de la protocolización de la venta fue producto de la infundada y arbitraria negativa de los demandados reconvinientes a protocolizar la venta.

  54. - Que con vista a los documentos entregados, deben destacar que fueron conferidos en fotocopia el Registro de Información Fiscal (RIF) de los vendedores, de la solvencia municipal del inmueble y de la ficha catastral del inmueble, instrumentos que deben ser entregados en original por los propietarios para poder protocolizar la venta definitiva, más la constancia de vivienda principal y solvencia de agua por Hidrocapital, lo que jamás se hizo.

  55. - Que con relación al hecho de que la negociación era de contado, consideran importante señalar que el hecho de que se estuviese solicitando un crédito hipotecario con una institución bancaria, de modo alguno desvirtúa lo convenido en la promesa bilateral.

  56. - Que por las razones antes expuestas debe desestimarse la reconvención interpuesta, en virtud de no ser ciertos los hechos expuestos y ser falsas las alegaciones de incumplimiento realizadas; y en consecuencia, declararse sin lugar la misma.

    CAPÍTULO III

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

    En el presente proceso los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, procedieron a demandar a los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, que en fecha 18 de julio de 2013, suscribieron con los prenombrados un contrato de opción de compra venta, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando inserto bajo el No. 01, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra “A”, ubicado en el Conjunto Residencia Rosalito, Módulo 2, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, todo ello por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), de los cuales pagó QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00) el día 09 de mayo de 2013, QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00) el día 21 de mayo de 2013, y CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) en fecha 26 de julio de 2013. Así mismo, señaló que pese a haber realizado todas las actuaciones pertinentes a los fines de tramitar el crédito hipotecario necesario para pagar el remante del precio convenido, cuya aprobación fue notificada el día 30 de octubre del 2013, esto es, cuando aun se encontraba vigente el contrato, los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C., no hicieron entrega de la documentación faltante para proceder a la presentación del documento definitivo de venta ante la Oficina Registral correspondiente; razones por las cuales demanda a los prenombrados a los fines de que cumplan con el contrato de opción de compra venta suscrito y sea ordenado por el Tribunal el otorgamiento del documento definido de venta o en su defecto, se tenga la sentencia como documento de venta del inmueble supra descrito. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00).

    Ahora bien, la representación judicial de la parte accionada en la oportunidad para contestar procedió a reconocer el contrato de opción de compra venta en cuestión, así como los pagos aducidos por los accionantes en su libelo; no obstante a ello, a los fines de desvirtuar las afirmaciones realizadas por la actora, negó que sus poderdantes tuvieran conocimiento de que se procedería a tramitar algún préstamo hipotecario y sostuvo que el contrato en cuestión no se finiquitó por la negligencia de los compradores, pues no se comunicaron con sus representados, ni les notificaron sobre la oportunidad para protocolizar la venta pese a que ya se le habían entregado los recaudos necesarios para ello, razones por las que reconviene a los demandados -ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ- por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

    PUNTO PREVIO

    DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN.

    Revisadas las actas que conforman el presente expediente, quien aquí suscribe puede observar que riela al folio 152 (I pieza) escrito consignado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 07 de mayo de 2014, de cuyo contenido se desprende textualmente que: “(…) ocurro para exponer y solicitar como al efecto lo hago: la INADMISIBILIDAD de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaron el día 16 de diciembre de 2013 en contra de mis Conferentes los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, (…) y lo hago bajo los siguientes términos: Se denuncia el vicio en la satisfacción de los presupuestos procesales y la inexistencia del derecho de acción por parte de los Demandantes en el libelo de demanda de fecha 16 de diciembre de 2013 (…) Es el caso ciudadana Jueza, que como fue admitido por las partes intervinientes en el presente juicio, se firmó un contrato preparatorio y preliminar (…) Al respecto, se indica que la Sala Constitucional ha sido muy rigurosa en cuanto a la protección del derecho a la defensa (…) en un contrato de opción de compra venta cuando exista la cláusula penal. El incumplimiento por parte del vendedor no le otorga el derecho al comprador de reclamar el cumplimiento de la obligación de vender, sino lo que le corresponde es exigir el resarcimiento de los daños estipulados en la respectiva cláusula, según lo ha consagrado el artículo 1.258 del Código Civil (…) Al respecto, en el caso que me ocupa existe un contrato de opción de compra-venta de un inmueble, en el cual se estipuló la penalidad dineraria respectiva (…) no le confiere el derecho a los accionantes de exigir el cumplimiento de la obligación de ejecutar la venta del apartamento motivo de este juicio, sino la de requerir la indemnización estipulada en la cláusula penal (…) Con la fuerza de las consideraciones que anteceden y en cumplimiento de expresas instrucciones recibidas de nuestros Representado, es por lo que ocurro por ante su competente autoridad, para (…) Que sea declarada la INADMISIBILIDAD de la demanda incoada en contra de mis Representados (…)”; en este sentido, siendo que mediante auto proferido en fecha 12 de mayo de 2014, se acordó que el pronunciamiento respecto a lo peticionado se emitiría en la sentencia de mérito como punto previo, consecuentemente, quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones:

    Primeramente, debe dejarse sentado que una acción es inadmisible cuando la Ley expresamente así lo establezca, cuando el ordenamiento jurídico exija determinadas causales que no sean alegadas, cuando la acción no cumpla con los requisitos de existencia o validez establecidos en la Ley o bien, cuando ésta sea contraria al orden público o las buenas costumbres; así lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 0776 dictada en fecha 18 de mayo de 2001, Expediente No. 00-2055, bajo la Ponencia del Magistrado: Jesús Eduardo Cabrera Romero, a través de la cual expresó lo siguiente:

    (…) En general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente lo prohíbe (…) 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (...) 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen… Ello sucede, por ejemplo cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal… 4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres (…) 5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos… 6) Pero también existe ausencia de acción, (...) cuando (…) Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción para que ésta no actúe (…) 7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo (…), debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de ética Profesional del abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción (…)

    (Fin de la cita)

    Así las cosas, partiendo del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito y en vista que del libelo que dio lugar al presente juicio, se desprende que los demandantes persiguen el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, ante la supuesta negativa de los demandados en su carácter de vendedores de entregar los documentos requeridos para la protocolización de la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato en primer lugar; consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que NO EXISTE ninguna disposición legal que prohíba el ejercicio de la acción que dio lugar al juicio, al contrario, del artículo 1.167 del Código Civil se colige que si una de las partes contratantes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, y en este último caso exigir el pago de la cláusula penal suscrita, en efecto, siendo que la referida acción cumple con los presupuestos procesales de existencia o validez, y no es contraria al orden público o las buenas costumbres, este Tribunal debe declarar IMPROCEDENTE la defensa en cuestión, la cual se encuentra relacionada con la inadmisibilidad de la acción alegada por la parte accionada, por carecer ésta de fundamento y asidero jurídico.- Así se precisa.

    CAPÍTULO III

    PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

    Resuelto el punto previo propuesto por la parte demandada, este Tribunal vistas las afirmaciones y excepciones explanadas por las partes intervinientes en el presente proceso,

    considera pertinente pasar a analizar las reglas de la carga de la prueba, las cuales se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; siendo que las referidas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho en los siguientes términos:

    Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

    Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

    Ahora bien, la carga de la prueba según nos dicen los principios generales del derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis; así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

    En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000 (Expediente No. 00-261), dejó sentado lo siguiente:

    (…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)

    . (Fin de la cita; resaltado del Tribunal)

    Así las cosas, esta Sentenciadora teniendo en cuenta el criterio jurisprudencial previamente transcrito, en concordancia con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas que han sido producidas por las partes en el decurso del presente proceso; lo cual hace a continuación:

    PARTE ACTORA:

    Conjuntamente con el libelo la parte actora consignó las siguientes instrumentales:

Primero

(Folio 11-13) En original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 04 de diciembre de 2013 e inserto bajo el No. 03, Tomo 183 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acredita a los abogados en ejercicio M.T.M., I.B.L. y H.S.V., como apoderados judiciales de los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, parte actora en el presente juicio seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.- Así se establece.

Segundo

( Folio 14-24) En copia certificada DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de julio de 2013 e inserto bajo el No. 01, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; suscrito entre los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C. –en carácter de promitentes vendedores, aquí demandados- y los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ –en carácter de promitentes compradores, aquí demandantes-, bajo los siguientes términos y condiciones:

“(…) PRIMERA: LOS PROMITENTES VENDEDORES son legítimos propietarios de un inmueble perteneciente al CONJUNTO RESIDENCIAL “ROSALITO”, Apartamento “A”, Módulo 2 del mencionado Conjunto, ubicado en San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, debidamente inscrito en la Alcaldía del Municipio Los Salias bajo el número de Catastro Municipal 008995 (…) El mencionado inmueble tiene una superficie aproximada de CIENTO VEINTICINCO METROS CUADRADOS (125,00 M2), dicho inmueble es del tipo denominado DUPLEX, distribuido en dos (2) plantas (…) SEGUNDA: LOS PROMITENTES VENDEDORES otorgan a LOS PROMITENTES COMPRADORES con carácter exclusivo la opción de Compra-Venta del inmueble descrito en la cláusula primera de este documento y LOS PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a comprarlo por el precio de BOLÍVARES DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 2.300.000,00) los cuales serán cancelados por los PROMITENTES COMPRADORES de la manera siguiente: La cantidad de A) BOLÍVARES QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL EXACTOS. (Bs. 575.000,00) que ya recibieron LOS PROMITENTES VENDEDORES de manos de LOS PROMITENTES COMPRADORES en cheque numero: 32014294, de fecha 09 de Mayo de 2.013, cuenta numero: 01050600062600014294, del Banco Mercantil, B) BOLÍVARES QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL EXACTOS. (Bs. 575.000,00), en el momento de la firma del presente documento, en cheque numero: 00005672, de fecha 21 de Mayo de 2.013, cuenta numero: 01080163050100027671, del Banco Mercantil, y C) El saldo restante es decir la cantidad de BOLÍVARES UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL EXACTOS (Bs. 1.150.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente. TERCERA: Se establece un plazo de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, para la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta del inmueble antes descrito, más una (01) prórroga de TREINTA (30) días continuos, contados a partir de la fecha del vencimiento del plazo de NOVENTA (90) días continuos. CUARTA: Se establece una cláusula penal de BOLÍVARES CIENTO QUINCE MIL EXACTOS (Bs. 115.000,00), en caso de incumplimiento por parte de LOS PROMITENTES VENDEDORES, éstos restituirán a LOS PROMITENTES COMPRADORES la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL EXACTOS (Bs. 1.150.000,00), entregados en calidad de garantía y adicionalmente la cantidad de BOLÍVARES CIENTO QUINCE MIL EXACTO (Bs. 115.000,00) establecida como cláusula penal, en caso de incumplimiento de parte de LOS PROMITENTES COMPRADORES, LOS PROMITENTES VENDEDORES retendrán de las arras o garantía la cantidad de BOLÍVARES CIENTO QUINCE MIL EXACTOS (Bs. 115.000,00), que corresponden a la cláusula penal y el saldo restante de BOLÍVARES UN MILLÓN TREINTA Y CINCO MIL EXACTOS (Bs. 1.035.000,00) serán reintegrados a LOS PROMITENTES COMPRADORES. Todo lo antes expuesto por concepto de indemnización por daños y perjuicios. QUINTA: LOS PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a cancelar los gastos que esta negociación ocasione tales como: gastos de Notaría, Registro, certificaciones, honorarios profesionales por redacción y protocolización de documentos. SEXTA: LOS PROMITENTES VENDEDORES garantizan a LOS PROMITENTES COMPRADORES que el inmueble objeto de la presente Promesa Bilateral de Compra Venta no debe nada por concepto de impuestos nacionales ni municipales, hipotecas, servidumbres, como tampoco de los servicios que tiene adherido el inmueble, (…) SÉPTIMA: LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen a entregar el inmueble objeto del presente contrato en la fecha de protocolización ante la correspondiente Oficina de Registro Público, o antes de su vencimiento. OCTAVA: LOS PROMITENTES VENDEDORES declaran en este acto que reconocen como asesores inmobiliarios, por la venta, promoción y administración del citado inmueble a las ciudadanas C.d.C. y O.C. (…) NOVENA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en este contrato dará origen a la resolución del mismo. DÉCIMA: Las partes acuerdan elegir como domicilio especial la ciudad de Los Teques (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 18 de julio de 2013, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra “A”, ubicado en el Conjunto Residencial Rosalito, Módulo 2, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, todo ello por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00) (de los cuales los promitentes vendedores declararon haber recibido la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00) a través de un cheque de gerencia signado con el No. 32014294, y la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00), a través de un cheque de gerencia signado con el No. 00005672) pagadera al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga, por lo que el contrato feneció el día 15 de noviembre del mismo año. Todo ello en el entendido de que si por alguna causa no se llevaba a cabo la venta definitiva del inmueble, la parte responsable quedaría obligada a pagar a la otra la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00), quedando en consecuencia resuelto el contrato; en efecto, si los responsables fueran los promitentes vendedores, éstos tendrían que restituir a los compradores la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00) entregados en calidad de garantía, y adicionalmente pagar la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00) establecida como cláusula penal, por el contrario, si el incumplimiento le era imputable a los compradores, los promitentes vendedores podrían deducir la referida cantidad de lo pagado en calidad de arras, debiendo devolver sólo la cantidad restante, esto es, UN MILLÓN TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.035.000,00).- Así se precisa.

Tercero

(Folio 25-31) En copia certificada DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de marzo de 1994 e inserto bajo el No. 02, Protocolo Primero, Tomo 12; a través del cual la ciudadana F.C.M.A., dio en venta pura, simple, perfecta e irrevocable, a la ciudadana ZIOLY V.M.D.C. –aquí codemandada-, un bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con la letra “A”, ubicado en el Conjunto Residencial Rosalito, Módulo 2, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que la prenombrada adquirió en el año 1994 la propiedad del descrito bien inmueble, sobre el cual posteriormente recayó el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio.- Así se precisa.

Cuarto

(Folio 32-33) En original dos (02) COMPROBANTES de cheques de gerencia signados con los Nos. 2600014294 y 2600014329, ambos emitidos por la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00), en fecha 09 de mayo y 27 de mayo de 2013, respectivamente; por orden de la ciudadana IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ –aquí codemandante- a nombre de la beneficiaria ZIOLY V.M.D.C. –aquí codemandada-, a través del Banco Mercantil Banco Universal (consta de sello húmedo). Ahora bien, en vista que el contenido de las documentales bajo análisis no fue desvirtuado en el curso del juicio; aunado a que la existencia, emisión y cobro de dichos cheques no son hechos aquí controvertidos, pues los pagos efectuados a través de los mismos fueron reconocidos tanto en el documento de compra venta que dio lugar al presente juicio (analizado en el particular segundo) como por la parte demandada en la oportunidad para contestar, consecuentemente, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio y los tiene como demostrativos de que la parte actora en carácter de promitente compradora, pagó a favor de los demandados la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00) en calidad de garantía.- Así se precisa.

Quinto

(Folio 34-49) En original EXPEDIENTE Nº S-2013-249 según nomenclatura del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, contentivo de la notificación judicial que fuera solicitada por los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ –aquí demandantes-, a los fines de hacerles saber a los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C. –aquí demandados-, sobre los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: Conforme a promesa bilateral de compraventa suscrita entre las partes en fecha 18 de julio de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Venezuela, que quedó anotada bajo el No. 1, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría (…) SEGUNDO: Que en la referida promesa bilateral se otorgó a los efectos de la tramitación de crédito hipotecario ante el Banco Industrial de Venezuela, el que nos fue debidamente otorgado, por lo que en fecha 30 de octubre de 2013, se nos entregó la carta de aprobación del crédito, siendo que la Consultoría Jurídica, quien se encargó de la redacción del documento, el que nos fue entregado por esa Institución en fecha 31 de octubre de 2013. TERCERO: Que en fecha 12 de noviembre de 201, estando dentro del plazo, presentamos el Documento de Venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, cuando nos fue requerido para su revisión originales de cédula catastral del inmueble, solvencia de derecho de frente, solvencia de hidrocapital, constancia de vivienda principal y/o Forma 33 debidamente pagada por los vendedores, recaudos éstos que se encuentran en su posesión por ser todos inherentes al inmueble, siendo indispensable su entrega por parte de Ustedes, para poder ser procesado el documento y fijar la fecha de la firma de la venta. CUARTO: Que fue fecha 19 de noviembre de 2013, cuando finalmente nos atendió telefónicamente su corredora inmobiliaria, ciudadana C.P.G.D.C., (…) nos manifestó que todos los documentos en original estaban en posesión de los propietarios (Ustedes), pero que ya no se nos iba a vender el inmueble. QUINTO: Que en esa misma fecha (19 de noviembre de 2013) nos comunicamos telefónicamente con la copropietaria ZIOLY V.M.D.C., quien nos manifestó que todos los documentos en original estaban en su posesión, pero que ya no nos iban a vender el inmueble, ya que supuestamente habían perdido una negociación (…) SEXTO: Que de acuerdo a lo convenido en la promesa bilateral de compra venta, cumplimos cabalmente con nuestras obligaciones, motivo y razón por la que nos nace el derecho de exigir el cumplimiento por parte de Ustedes de la promesa bilateral de compraventa en los términos allí expuestos. SÉPTIMO: Que cualquier notificación que debe hacer sobre el contenido de la presente notificación deberá ser realizada en la siguiente dirección: Edificio Centro A.B., Piso 6, Oficina No. 64 en la Avenida A.B. (…) solicitamos a este Juzgado que para el caso de no hallarse persona alguna en el inmueble al momento de la notificación se sirva librar Cartel de Notificación para ser fijado a las puertas del inmueble (…).” Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que en fecha 06 de diciembre de 2013, el referido órgano jurisdiccional se trasladó a la siguiente dirección: “Avenida Perimetral, Centro Comercial San A.P., Nivel 1, Local 46, (…) sociedad de comercio INVERSIONES CL CONSCENTRO C.A., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda (…)”, a los fines de practicar la referida notificación, sin embargo, en vista de que realizados los toques de Ley no respondió persona alguna, el Tribunal antes señalado procedió a fijar a las puertas del inmueble copia certificada de la solicitud de notificación así como de su auto de admisión, todo ello después de vencido el contrato de opción de compra venta objeto de la presente acción.- Así se precisa.

Sexto

(Folio 50-52) En copia fotostática GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA No. 40. 115, de fecha 21 de febrero de 2013; ahora bien, en vista que el contenido de la documental en cuestión no aporta elemento alguno para la resolución de la presente controversia, pues este Tribunal como órgano administrador de justicia que es tiene pleno conocimiento de la misma, consecuentemente, quien aquí suscribe lo desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Séptimo

(Folio 53) En formato impreso C.D.T.B. efectuada en fecha 26 de julio de 2013, de la cuenta de ahorro No. 007189005471 del Banco Mercantil Banco Universal, a la cuenta No. 0001340214112143040480 de Banesco Banco Universal, a nombre de la ciudadana ZIOLY CONTRERAS –aquí codemandada- como beneficiaria, por un monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00). Ahora bien, en vista que el contenido de la documental en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio; y la tiene como demostrativa de que la parte actora en su condición de promitente compradora pagó por adelantado la referida cantidad de dinero, por concepto de la compra del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, hecho éste que incluso fue reconocido por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda.- Así se precisa.

Octavo

(Folio 54) En copia fotostática comunicación de la cual se lee RELACIÓN DE DOCUMENTOS AL 27/05/2013; ahora bien, aun cuando el contenido de la documental en cuestión no fue impugnado por la parte contra la cual se opuso, quien aquí suscribe estima que su contenido no puede ser apreciado por este Tribunal, pues no aporta ningún elemento probatorio para la resolución de la controversia, no se encuentra suscrita por persona alguna, no puede verificarse de quien emana y por cuanto, las copias fotostáticas de los instrumentos privados sólo pueden promoverse para hacer valer la prueba de exhibición –lo cual no es el caso-, razón por la que se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa.

Noveno

(Folio 55) En copia fotostática listado del cual se lee RECAUDOS BÁSICOS PARA LA REVISIÓN PREVIA; ahora bien, aun cuando el contenido de la documental en cuestión no fue impugnado por la parte contra la cual se opuso, quien aquí suscribe estima que su contenido no puede ser apreciado por este Tribunal, pues no aporta ningún tipo de elemento probatorio para la resolución de la controversia, no puede verificarse de quien emana y por cuanto, las copias fotostáticas de los instrumentos privados sólo pueden promoverse para hacer valer la prueba de exhibición –lo cual no es el caso-, razón por la que se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas, la parte actora hizo valer las siguientes probanzas:

Primero

(Folio 226-231) En copia fotostática ESCRITO DE CONTESTACIÓN presentado por la ciudadana ZIOLY V.M.D.C. –aquí codemandada- (debidamente firmado) ante el INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS, frente a una denuncia que fuera formula en su contra por los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ –aquí demandantes-; ahora bien, en vista que el contenido del documento privado en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, ni fue desconocido por la parte contra la cual se opuso (de quien emana), consecuentemente, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que cursó ante el referido organismo denuncia conforme a la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios, contra los aquí demandados, quienes en la oportunidad para contestar señalaron básicamente las mismas excepciones que en la oportunidad para contestar el presente juicio, alegando que la venta definitiva del inmueble no se finiquitó por la irresponsabilidad de los promitentes compradores.- Así se precisa.

-Prueba de INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos. En función de ello, la promovente solicitó que se oficiara a la OFICINA INMOBILIARIA DE REGISTRO DEL DISTRITO GUAICAIPURO DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA a los fines de que informara a este Despacho, entre otras cosas, cuáles son los recaudos y documentos exigidos por esa Oficina Inmobiliaria para proceder a la revisión de los documentos de compra venta definitivos, sí es indispensable presentar todos los documentos exigidos para obtener el visto bueno del abogado revisor adscrito a esa Oficina, y sí se puede fijar fecha cierta para que proceda el otorgamiento de un documento de venta sin que las partes presenten los recaudos exigidos por esa Oficina de Registro; en este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 208 II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) para la inscripción de todo documento presentado debe cumplir con los requisitos y recaudos exigidos por la Ley. (…)”; y en virtud que la referida información guarda estrecha relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que para la protocolización e inscripción de todo acto debe seguirse el procedimiento previsto en la Ley de Registro Público y del Notariado.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:

La parte accionada conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, consignó DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 129-135) debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de julio de 2013 e inserto bajo el No. 01, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; en tal sentido, debe precisarse que la promoción de la documental en cuestión opera sin necesidad, debido a que este Tribunal ya emitió valoración respecto a ella, pues la misma fue consignada junto al libelo de demanda, en consecuencia, por las razones que anteceden quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas la parte demandada procedió a consignar las siguientes probanzas:

Primero

(Folio 242-254) En copia certificada DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 13 de febrero de 2004 e inserto bajo el Nº 01, Protocolo Primero, Tomo 05; a través del cual el ciudadano R.E.M.C. dio en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ –aquí demandantes-, un bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con la letra y número “H-124”, situado en el piso No. 12 de la Torre “H” del Parque Residencial Los Helechos, ubicado en el lugar denominado “El Sitio”, San A.d.L.A., Estado Miranda, por un precio de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00). Ahora bien, aun cuando el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado y no fue tachado en el decurso del proceso; quien aquí decide considera que el mismo nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato, el cual incluso recayó sobre un bien distinto al supra identificado, en efecto, siendo que la actividad probatoria de las partes en este tipo de juicios debe estar orientada a probar el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contractualmente contraídas, y en vista que el documento en cuestión no demuestra ni los hechos aducidos por los accionados en la oportunidad para contestar, ni aporta elementos probatorios para dilucidar los hechos aquí controvertidos, consecuentemente, este Tribunal debe desecharlo del proceso por impertinente y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

Segundo

(Folio 255-259) En copia certificada REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL signada con No. 202014100-70-10-00114981, respecto a un bien inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra y número “H-124”, situado en el piso No. 12 de la Torre “H” del Parque Residencial Los Helechos, ubicado en el lugar denominado “El Sitio”, San A.d.L.A., Estado Miranda, expedido a nombre de los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ -aquí demandantes- en condición de propietarios. Ahora bien, aun cuando el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado y no fue tachado en el decurso del proceso; quien aquí decide considera que el mismo nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato, el cual incluso recayó sobre un bien distinto al supra identificado, en efecto, siendo que la actividad probatoria de las partes en este tipo de juicios debe estar orientada a probar el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contractualmente contraídas, y en vista que el documento en cuestión no demuestra ni los hechos aducidos por los accionados en la oportunidad para contestar, ni aporta elementos probatorios para dilucidar los hechos aquí controvertidos, consecuentemente, este Tribunal debe desecharlo del proceso por impertinente y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

Tercero

(Folio 260-264) En copia fotostática GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA No. 40. 115, de fecha 21 de febrero de 2013; en tal sentido, debe precisarse que la promoción de la documental en cuestión opera sin necesidad, debido a que este Tribunal ya emitió valoración respecto a ella, pues la misma fue consignada junto al libelo de demanda, en consecuencia, por las razones que anteceden quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Cuarto

(Folio 373 y 401) En copia fotostática dos (02) CHEQUES DE GERENCIA signados con los Nos. 021421418308 y 021421418307, emitido el primero por la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00) y el segundo por un monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), ambos en fecha 28 de noviembre de 2013 y con la orden de pagarse al ciudadano J.C.S.. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión fueron impugnadas por la parte actora oportunamente; quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que las mismas fueron promovidas a través de la prueba de informes de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (cuyas resultas cursan al folio 149-153), en efecto, siendo que puede verificarse su autenticidad, este Tribunal les confiere pleno valor probatorio y las tiene como demostrativas de que la parte demandada emitió los referidos cheques de gerencia a los fines de reintegrar lo pagado por los actores en calidad de arras respecto al contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, sin embargo, el cobro de éstos no se hizo efectivo pues en fecha 29 de noviembre de 2013, fueron anulados.- Así se precisa.

Quinto

(Folio 374) En copia fotostática PLANILLA Nº 015055 y PLANILLA Nº 082-00058100 emitidas por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 26 de noviembre de 2013; ahora bien, en vista que las copias simples de los documentos públicos en cuestión fueron impugnadas por la parte contra la cual se opusieron, aunado a que sus contenidos nada aportan para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato, consecuentemente, este Tribunal debe desecharlas del proceso por impertinentes y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Sexto

(Folio 374) En original DOCUMENTO DE RESCISIÓN que aparece suscrito por los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ –aquí demandantes- y los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C. –aquí demandados- (no se encuentra firmado por persona alguna); y a través del cual los prenombrados decidían rescindir del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de julio de 2013, por razones personales y ante el vencimiento del término de vigencia convenido en dicho contrato. Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis se hizo valer a través de la prueba de informes (folio 50-59, II pieza) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que puede verificarse su autenticidad; consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que fue introducida en fecha 26 de noviembre de 2013, ante la referida oficina notarial, un documento de finiquito en el que se convenía el reintegro a los actores de las cantidades pagadas por éstos en calidad de arras y con ocasión al documento de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio, sin embargo, el referido documento no llegó a otorgarse.- Así se precisa.

Séptimo

(Folio 375-379) En copia certificada SOLICITUD Y ADMISIÓN DE NOTIFICACIÓN JUDICIAL cursante al expediente signado con el Nº S-2013-249 según nomenclatura del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda; en tal sentido, debe precisarse que la promoción de la documental en cuestión opera sin necesidad, debido a que este Tribunal ya emitió valoración respecto a ella, pues la misma fue consignada junto al libelo de demanda, en consecuencia, por las razones que anteceden quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Octavo

(Folio 380-384) En copia certificada ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la empresa INVERSIONES CL CONSCENTRO C.A. celebrada en fecha 23 de agosto de 2010; y protocolizada en fecha 30 de agosto del mismo año, ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital e inserta bajo No. 34, Tomo 196-A. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado y no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que la referida sociedad mercantil (propiedad de los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C., aquí demandados) tiene fijada su sede en “Centro Comercial San A.P., Local L-42, Los Salias Parroquia San A.d.l.A., Municipio Los Salias Estado Miranda”, y no como erróneamente lo señalaron los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ –aquí demandantes- al momento de solicitar la notificación judicial (practicada extemporáneamente) cursante al expediente Nº S-2013-249 según nomenclatura del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda (inserta al folio 34-49), previamente valorada por este Tribunal.- Así se precisa.

Noveno

(Folio 385-395) En copia fotostática DENUNCIA No. DTC-DEN-008969-2013 según nomenclatura del INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS (INDEPABIS), formulada el día 21 de noviembre de 2013, por el ciudadano J.A.C.S. –aquí codemandante- contra la ciudadana ZIOLY V.M.D.C. –aquí codemandada-; respecto a la supuesta negativa arbitraria de la prenombrada de vender el inmueble sobre el cual se celebró un contrato de opción de compra venta, constituido por un apartamento identificado con la letra y número “H-124”, situado en el piso No. 12 de la Torre “H” del Parque Residencial Los Helechos, ubicado en el lugar denominado “El Sitio”, San A.d.L.A., Estado Miranda, y frente a la cual dicho organismo ordenó abrir la correspondiente averiguación administrativa. Ahora bien, siendo que el documento público administrativo en cuestión no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que fue interpuesta por el ciudadano J.A.C.S. denuncia contra los aquí demandados en el año 2013, bajo los mismos argumentos y fundamentos sostenidos en el libelo que dio lugar al presente juicio seguido por cumplimiento de contrato; asimismo, se tiene como demostrativo del DOCUMENTO DE RESERVA (cursante folio 394) que fuera suscrito por las partes intervinientes en este proceso en fecha 03 de mayo de 2013, así como de la C.D.R.D.D. (inserta al folio 395) que fuera suscrita en fecha 27 de mayo del mismo año, la cual se encuentra debidamente firmada por la ciudadana IREMIG MORET –aquí codemandante- y de cuyo contenido se desprende que se le hizo entrega del DOCUMENTO DE PROPIEDAD del inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra “A”, ubicado en el Conjunto Residencial Rosalito, Módulo 2; de las CÉDULAS DE IDENTIDAD y REGISTROS DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) de los vendedores, del DOCUMENTO DE CONDOMINIO del referido inmueble, SOLVENCIA MUNICIPAL, FICHA CATASTRAL, CERTIFICACIÓN DE GRAVÁMENES y DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.- Así se precisa.

Décimo

(Folio 396) En original CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD celebrado por la ciudadana ZIOLY MOLINA DE CONTRERAS –aquí codemandada, en carácter de propietaria- y la ciudadana O.C.L. –tercera, en carácter de promotora inmobiliaria-, en fecha 1º de marzo de 2013, respecto a la promoción y gestión en la venta de un apartamento situado en el Conjunto Residencial Rosalito, Letra “A”, Módulo 2, San A.d.L.A., Municipio Los Salias, del Estado Bolivariano de Miranda; y en original RECIBO (folio 398) suscrito por la prenombrada en fecha 31 de julio de 2013, dejando constancia de haber recibido de manos de la ciudadana ZIOLY MOLINA DE CONTRERAS la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), por las gestiones de negociación efectuadas respecto al inmueble supra descrito. Ahora bien, siendo que las documentales bajo análisis no fueron desvirtuadas en el curso del juicio, y en virtud que su contenido y firma fueron ratificados mediante la prueba testimonial conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, cuyas resultas rielan al folio 141-142 de la II pieza del presente expediente; consecuentemente, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio y las tiene como demostrativas de que la ciudadana O.C.L., fungió como promotora inmobiliaria respecto a la venta del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra cuyo cumplimiento se persigue en el presente proceso.- Así se precisa.

Décimo Primero

(Folio 399) En copia fotostática COMUNICACIÓN emitida por el DEPARTAMENTO DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DEL BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA en fecha 14 de octubre de 2013, al ciudadano J.A.C.S., a los fines de manifestarle lo siguiente: “(…) el Comité de Crédito, a través de la solicitud presentada por el Departamento de Crédito Hipotecario, mediante Punto de Cuenta Nº ACRE/2013/0318, de fecha 02/10/2013, aprobó con recursos propios provenientes del Banco Industrial de Venezuela C.A., un financiamiento bajo número de control CC-2013-0192 de fecha 09/10/2013, Acta Nro 21, según las siguientes condiciones: Modalidad: Préstamo. Destino: Adquisición. Monto: Financiamiento: 550.000,00. Subsidio: 0,00. Plazo: Treinta (30) años. Tasa de interés: 10,66% (Variable según la ley establecida por el BANAVIH). Forma de Pago: Trescientas Sesenta (360) Cuotas Mensuales. Garantía: Hipoteca convencional de Primer Grado y Anticresis a favor del Banco Industrial de Venezuela C.A., sobre un Apartamento A, Módulo 2, del Conjunto Residencial Rosalito, San A.d.l.A., Jurisdicción de Los Salias, Estado Bolivariano de Miranda. (…)”. Ahora bien, en vista que la referida documental fue promovida a través de la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, cuyas resultas cursan al folio 147 de la II pieza del presente expediente, y CUADERNO ANEXO marcado con la letra “A”; quien aquí suscribe suscribe le otorga pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que la solicitud de crédito hipotecario con recursos propios signada con el Nº ACRE/2013/0318, efectuada por el ciudadano J.A.C.S. –aquí codemandante- en fecha 02 de octubre de 2013, fue aprobada por la referida entidad financiera y fue notificada tal aprobación al prenombrado mediante COMUNICACIÓN de fecha 14 de octubre del mismo año, todo ello antes del vencimiento del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, pues tal como se ha dejado sentado a lo largo de la presente decisión, dicho contrato venció el 15 de noviembre del año 2013.- Así se precisa.

Décimo Segundo

(Folio 400) En copia fotostática PERMISO DE MUDANZA expedido por la Oficina de Atención al Ciudadano del Municipio Los Salias, en fecha 27 de noviembre de 2013; a través de la cual se hace constar que la ciudadana G.A.M. trasladaría sus pertenencias desde el Sector La Gonzalera La Anunciación, Calle Principal, Urbanización Rosalito, Edificio No. 02, Piso Nº 01, Apartamento “A”, Municipio Los Salias, Estado Bolivariano de Miranda, hacia la carretera 4Ta Nº 4-50, del Estado Mérida. Ahora bien, pese a que el documento privado en cuestión fue promovido a través de la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí suscribe estima que su contenido no guarda relación con los hechos aquí controvertidos, ni aporta ningún elemento probatorio para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en consecuencia, este Tribunal desecha la probanza bajo análisis y no le confiere valor probatorio por impertinente.- Así se establece.

-TESTIMONIALES: Abierto el juicio a pruebas la parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos O.C.L., C.P.G.D.C. y L.C., todos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 4.283.277, V.-5.454.335 y V.-3.886.486, respectivamente; para lo cual se comisionó ampliamente al Juzgado del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que las testigos declararan sobre el conocimiento que poseen con respecto a los hechos aquí controvertidos; consecuentemente, esta Sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por los prenombrados:

En fecha 1º de julio de 2014, oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana O.C.L. (cursante al folio 122-131, II pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos J.C., IRENIG MORETT, J.C. y ZIOLY MOLINA DE CONTRERAS; que a la señora ZIOLY DE CONTRERAS la conoció por medio de una amiga, quien se la recomendó para que le vendiera su apartamento, mientras que al ciudadano J.C. lo conoció porque estaba buscando una propiedad para la compra, así le mostró al prenombrado y a su esposa el dúplex ubicado en Rosalito de cuatro habitaciones, a quienes les gustó y manifestaron estar interesados, que lo comprarían de contado tal como lo exigía la vendedora, entonces procedimos a negociar la propiedad con su dueña y se acordó que la venta se efectuaría por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00). Que desde ese momento la señora ZIOLY CONTRERAS le entregó todos los documentos del apartamento, y así comenzó a sacar todas las solvencias y documentación; primero efectuaron un documento de reserva, y posteriormente se elaboró el documento de opción de compra venta, el cual se introdujo ante la Notaría para ser firmado el día 15 de mayo del año 2013, pero el comprador no se presentó; siendo finalmente firmado el día 18 de julio del mismo año. Que estando todos los documentos al día, le entregó a la ciudadana C.D.C. la carpeta con todas las solvencias y los referidos documentos, sin embargo, pasados los ciento veinte días de vigencia del contrato de opción de compra venta, el señor CACERES no atendía el teléfono, por lo que el contrato venció; después de vencido éste se comunicó con la señora ZIOLY para pedirle que por favor le venda el apartamento, sin embargo, ella se negó pues había perdido la compra de otro inmueble esperando por él. Que posteriormente se elaboró un documento para finiquitar la venta, es decir, para deshacer la opción de compra venta; sin embargo, el prenombrado no se presentó a firmarlo, a pesar de que no se le aplicaría la cláusula penal del diez por ciento (10%). Al ser repreguntada por los apoderados judiciales de la parte actora, la testigo fue conteste al señalar que: Que conoció a la señora ZIOLY por medio de un cliente quien se la recomendó, así la prenombrada le indicó que tenía intenciones de vender su apartamento dúplex en Rosalito, por lo que procedieron a firmar en el mes de marzo un contrato de exclusividad por noventa días; que el señor CACERES hizo entrega de dos cheques, uno al momento de efectuar la reserva y otro al momento de firmar el documento de opción de compra venta, cada uno por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 575.000,00) cada uno; que la señora ZIOLY le entregó la copia del documento del inmueble, copia del libro de condominio de Rosalito, una copia de la solvencia de la Alcaldía del Municipio Los Salias, originales de recibos de aseo y luz, que posteriormente se dirigió a la Alcaldía y solicitó dos fichas catastrales y dos solvencias municipales, pagando el año completo hasta el día 31 de diciembre de 2013, luego solicitó solvencia de aseo, solvencia de hidrocapital, que entregó la carpeta contentiva de la referidas documentales, más el RIF y copias de las cédulas a la señora C.C. -con quien trabaja, al igual que con otros vendedores- y ella se la entregó al señor CACERES, cuya constancia de recepción debidamente firmada y cursante ante expediente contentivo de denuncia formulada en INDEPABIS.

Ahora bien, respecto a las testimoniales de los ciudadanos C.P.G.D.C. y L.C., quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que en fecha 1º de julio de 2014, oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para que tuviera lugar el acto de declaración de los prenombrados, una vez anunciados los actos a las puertas del Despacho, ninguno de ellos compareció y en consecuencia fueron declarados DESIERTOS los actos.

Ahora bien, vistas las deposiciones de la testigo promovida y evacuada, antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 507: “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.

Artículo 508: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos, y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los Jueces para la apreciación de la prueba de testigos.

De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos.

Así las cosas, partiendo de la lectura minuciosa de las declaraciones rendidas por la testigo evacuada, palmariamente se evidencia que la misma depone con conocimiento de los hechos controvertidos en el presente proceso, sobre todo respecto a la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso; además, demuestra tener conocimiento sobre el hecho que la parte promovente pretende probar, es decir, que tenía intenciones de vender el inmueble objeto del documento de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, que hizo entrega de todos los documentos requeridos para la suscripción del contrato de venta final y que los demandantes en su carácter de promitentes compradores fueron quienes incumplieron con los términos establecidos en dicha opción, todo ello en virtud que sus declaraciones concuerdan con los hechos y defensas invocadas por la demandada en la contestación, así como con el contenido de las documentales cursantes en la DENUNCIA No. DTC-DEN-008969-2013 formulada ante el INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS (INDEPABIS) (inserta al folio 385-395 del presente expediente).- Así se establece.

En efecto, siendo que en nuestro derecho el testigo único es idóneo para demostrar los hechos o defensas alegados por su promovente, siempre y cuando lo declarado le merezca fe y confianza al Sentenciador y éste no sea inhábil para actuar en el proceso (Vd. sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de agosto de 2004); consecuentemente, quien aquí suscribe tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y, teniendo en cuenta que el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes, le concede valor probatorio a la declaración rendida por la testigo evacuada, ciudadana O.C.L., ello conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.

-RATIFICACIÓN: Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promovió la testimonial de la ciudadana O.C.L., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-4.283.277; a los fines de que la prenombrada procediera a ratificar en su contenido y firma dos (02) documentos privados emanados de ella, constituidos por un CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD para la promoción y gestión de la venta del apartamento situado en el Conjunto Residencia Rosalito, Letra “A”, Módulo 2, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda (cuyo original riela al folio 396 del presente expediente) y un RECIBO por concepto de pago de honorarios (cursante al folio 398), para lo cual se comisionó ampliamente al Juzgado del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Así las cosas, se evidencia que en fecha 10 de julio de 2014, oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para que tuviera lugar el acto de ratificación por parte de la ciudadana O.C.L. (cursante al folio 141-142, II pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a reconocer en su contenido y firma los documentos puestos a su vista, previamente identificados; razón por la que este Tribunal les confiere pleno valor probatorio y los tiene como demostrativos de que la testigo fungió como promotora inmobiliaria respecto a la venta del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra cuyo cumplimiento se persigue en el presente proceso.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello los promoventes solicitaron se oficiara al BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, a los fines de que dicha entidad bancaria informara a este Despacho sobre los siguientes particulares: “(…) 1.- Si a las personas que ya disponen de vivienda principal se les otorgan créditos hipotecarios para obtener otra vivienda de la cartera crediticia del mercado secundario. 2.- Si es Requisito que para otorgar un crédito hipotecario, realizar primeramente un avalúo del inmueble objeto del crédito y sobre el cual se va a establecer como Garantía, Hipoteca Convencional de Primer Grado y Anticresis. 3.- Si ese Comité de Créditos, aprobó un financiamiento a alguno de los ciudadanos J.A.C.S. o IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, mediante el Punto de Cuenta Nº ACRE/2013/0318, de fecha 02 de Octubre de 2013, Resolución de COMITÉ DE CRÉDITO Nº CC-2013-0192, Acta Nº 21, de fecha 09 de Octubre de 2013. 4.- Si es procedente otorgar préstamos hipotecarios a ciudadanos que son propietarios con anterioridad de otro inmueble como vivienda principal. 5.- Que remita a este Tribunal, COPIA CERTIFICADA de la Totalidad del Expediente del Préstamo Hipotecario otorgado a CACERES SANDIA J.A., e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, (…) cuyos datos son: Punto de Cuenta Nº acre/2013/0318, de fecha 02 de Octubre de 2013, Resolución de COMITÉ DE CRÉDITO Nº CC-2013-0192, Acta Nº 21, de fecha 09 de Octubre de 2013. 6.- Que remita a este Tribunal Copia Certificada del Cheque producto del Crédito Hipotecario otorgado a J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, a favor de mi representada ZIOLY V.M.D.C.. (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 147 II pieza, y CUADERNO ANEXO marcado con la letra “A”) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) referente a los requisitos aplicables para la solicitud del crédito para adquisición de vivienda, en su artículo 4.1. “Del solicitante y co solicitantes”, literal g, que: “No podrán ser propietario ni copropietario de vivienda principal. Quedan exceptuados de este requisito: g.1. El solicitante y co solicitantes del crédito que hayan firmado opción de compra-venta de su vivienda principal con la intención de adquirir una nueva vivienda principal.” (Subrayado nuestro) En este sentido los ciudadanos J.A.C.S. o IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, presentaron como recaudo la opción de compra-venta de su vivienda principal, la cual reposa en el expediente de crédito hipotecario. (…) Sí, el avalúo del inmueble es un requisito establecido en el artículo 4.3., literal h ejusdem. (…) Sí, mediante Punto de Cuenta Nº ACRE/2013/0318, de fecha 02 de octubre de 2013, Resolución de Comité de Crédito Nº CC-2013-0192, Acta Nº 21, de fecha 09 de octubre de 2013 el Comité de Crédito del Banco Industrial de Venezuela aprobó un préstamo a los ciudadanos J.A.C.S. o IREMIG THUSNELDA YUSTIZ. (…) Sí es procedente, siempre y cuando los co solicitantes cumplan con lo establecido en la excepción del artículo 4.1., literal g.1, ejusdem. (…) En este sentido remitimos copia debidamente certificada del expediente de crédito hipotecario correspondiente a los ciudadanos J.A.C.S. o IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ. (…) No se remite copia simple ni certificada del instrumento emplazado, ya que no se materializó la notificación de firma ante el Registro Inmobiliario en comento y por ende no fue emitido por causa imputables al vendedor, según información suministrada por el solicitante del crédito, ciudadano J.C.S.. (…)”; y en virtud que la referida información guarda estrecha relación con los hechos aducidos por la parte demandada en la oportunidad para contestar, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que la solicitud de crédito hipotecario con recursos propios signada con el Nº ACRE/2013/0318, efectuada por el ciudadano J.A.C.S. –aquí codemandante- en fecha 02 de octubre de 2013 (quien consignó a tales efectos copia fotostática del documento de opción de compra venta; documento de propiedad del inmueble tantas veces descrito; su respectiva certificación de gravamen; ficha catastral; documento de condominio; certificado de solvencia; informe de avalúo; cédulas de identidad y registro de información fiscal de todos los contratantes), fue aprobada por la referida entidad financiera y fue notificada tal aprobación al prenombrado mediante COMUNICACIÓN de fecha 14 de octubre del mismo año. Asimismo, se tiene como demostrativo de que en fecha 31 de octubre de 2013, al referido ciudadano en su carácter de beneficiario de un crédito hipotecario, se le hizo formal entrega de un documento original de crédito debidamente autenticado ante la Notaría Interna del Grupo financiero del Banco Industrial de Venezuela en fecha 29 de octubre del mismo año, el cual tendría un lapso de vigencia de noventa (90) días; todo ello antes del vencimiento del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, pues tal como se ha dejado sentado a lo largo de la presente decisión, dicho contrato venció el 15 de noviembre del año 2013.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello los promoventes solicitaron se oficiara a la COORDINACIÓN DE ATENCIÓN AL CIUDADANO DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO LOS SALIAS, a los fines de que dicha entidad informara a este Despacho sobre los siguientes particulares: “(…) si en fecha 27 de Noviembre de 2.013, Expidió una C.d.T. de bienes muebles desde la Urbanización Rosalito, Edificio 2, Piso 1, APTO. A, Municipio Los Salias, Estado Bolivariano de Miranda, a la ciudadana G.A.M., titular de la Cédula de Identidad No. 4.471.522 (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 40-47, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) Ante todo un cordial saludo, dando respuesta a la comunicación recibida el paso 19 de junio de 2014, bajo el Nº 0855/360, se le hace entrega de copia del permiso de Mudanza entregado a la Ciudadana G.A.M., y copia de los documentos entregados por la ciudadana ante esta oficina de atención. (...)”;

y en virtud que las actas remitidas por dicho organismo no guardan relación con los hechos aquí controvertidos, ni aportan ningún elemento probatorio para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en consecuencia este Tribunal desecha la probanza bajo análisis y no le confiere valor probatorio por impertinente.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello los promoventes solicitaron se oficiara al NOTARÍA PÚBLICA DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los fines de que dicha entidad bancaria informara a este Despacho sobre los siguientes particulares: “(…) 1.- Si en esa Oficina Notarial, se introdujo en fecha 26 de noviembre de 2013 un documento de Finiquito en el que se convenía el reintegro de dinero producto de las arras de la negociación por parte de los otorgantes J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ y J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C., informando además sui por causa de dicho documento se emitieron las planillas No. 015055 de fecha 26 de Noviembre de 2.013, por un monto de Bs. 417,30 por concepto de Derechos Notariales; así como la Planilla Única Bancaria No. 082-0005810, de fecha 26 de Noviembre de 2.013, pagados por nuestra representada ZIOLY V.M.D.C., correspondiente a un Documento de Finiquito. 2.- Así mismo, si se pautó para el 29 de noviembre de 2013 el otorgamiento del referido documento en el cual aparecen como otorgantes los ciudadanos antes mencionados. 3.- Si llegó a firmarse el documento de marras el 29 de noviembre de 2013 o se hizo en cualquier otra fecha posterior a ésta. (…) remita a este Tribunal copia certificada del instrumento que antes se identificó y que se introdujo con fecha 26 de noviembre de 2013, pautando su otorgamiento para el 29 de noviembre de 2013 por parte de los ciudadanos nombrados en este particular (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 50-59, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) 1.- Efectivamente en esta Oficina Notarial SI se introdujo en fecha 26 de Noviembre de 2013, un documento de finiquito en el que se convenía el reintegro a los OPTANTES COMPRADORES ciudadanos J.A.C.S. E IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, (…) la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000) en cheque de la cuenta 01340214112143040480 del Banco Banesco Nº cheque 31643044 a nombre del OPTANTE COMPRADOR J.A.C.S. de fecha 25/11/2013. Asimismo se informa, que por causa de ese documento, se emitió la planilla Nº 015055 de fecha 26/11/2013 por un monto de Bs. 417,30 por concepto de Derechos Notariales; 2.- Efectivamente SI se pautó para el 29 de Noviembre de 2013, el otorgamiento del referido documento en el cual aparecen como otorgantes los ciudadanos antes mencionados y la ciudadana ZIOLY V.M.D.C.. 3.- El documento NO llego a otorgarse, el día 29/11/2013 ni ninguna otra fecha posterior. 4.- Efectivamente en el cuerpo del documento SI se hace mención del texto indicado en su tercera pregunta la cual reza: “que por razones personales no podemos negociar el inmueble y también porque reconocemos que se ha vendido la CLÁUSULA TERCERA del ya referido contrato, Notariado”. 5.- Se remite copia certificada del instrumento que antes se identificó. (…)”, y en virtud que la referida información guarda estrecha relación con los hechos aducidos por la parte demandada en la oportunidad para contestar, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que fue introducida en fecha 26 de noviembre de 2013, ante la referida oficina notarial, un documento de finiquito en el que se convenía el reintegro a los actores de las cantidades pagadas por éstos en calidad de arras y con ocasión al documento de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio, sin embargo, el referido documento no llegó a otorgarse.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello los promoventes solicitaron se oficiara al REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los fines de que dicha entidad bancaria informara a este Despacho sobre los siguientes particulares: “(…) 1.- Si esa oficina emite una C.d.R.P. para la Revisión de Documentos a protocolizar y que remita copia certificada del formato utilizado para ello. 2.- Cuanto es el lapso de espera entre la fecha de consignación de un documento a revisión y el momento que la misma es aprobada para proceder al pago de todos los emolumentos necesarios para el otorgamiento del documento ya revisado. 3.- Cuanto es el lapso mínimo de tiempo, para el otorgamiento de un Documento una vez pagados todos sus derechos arancelarios e introducidos para su otorgamiento con y sin el pago de habilitación (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 36-39, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) Sea propicia la ocasión para remitir anexo a la presente el Formato de la C.d.R.d.D. para Revisión Legal previa de Forma, (…) al respecto le comunico: 2- Todo Acto para su protocolización o Inscripción debe seguir su procedimiento en una primera fase, regulada por el Art. 4, Numeral 1 de la Resolución Nº 49 de fecha 22/10/2010 (…) de una Revisión Previa por parte de un Abogado Revisor adscrito a esta OFICINA Pública de Registro, la misma debe efectuarse en el lapso de un día hábil en principio hasta tres (003) días hábiles o más según. 3- Una vez cotejado con el debido acompañamiento del documento objeto del trámite con los requisitos exigidos en la Ley de Registro Público y del Notariado, Manual que establece los requisitos únicos y obligatorios para la tramitación de los Actos o Negocios Jurídicos en los Registros Principales, Mercantiles, Públicos y las Notarías, y otras leyes que resulten aplicables al caso en concreto, tomando en consideración la vigencia de los recaudos, de encontrarse dicho documento aprobado para su cálculo se le emite la Planilla única Bancaria (PUB) que debe cancelar ante la entidad bancaria autorizada; realizando el correspondiente pago se presentará el Documento acompañado de los recaudos exigidos y la Planilla única Bancaria (PUB) cancelada en la Taquilla de Presentación, en donde tendrá un Plazo de tres (03) días hábiles contados a partir de la fecha de su presentación. Para inscribir los documentos o actos en los casos que los usuarios soliciten la habilitación jurando la urgencia del caso y comprobando esta, se le asignará un plazo menor de tres (03) días según lo indique el interesado.”; y en virtud que la referida información así como el anexo “constancia de recepción de documento” remitido a este órgano jurisdiccional, guardan estrecha relación con los hechos debatidos en el presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio y los tiene como demostrativos de que todos los actos deben seguir un procedimiento para su protocolización ante la Oficina Registral correspondiente, esto es, debe efectuarse una revisión previa del documento tomando en consideración la vigencia de los recaudos, luego se procede a emitir la planilla única bancaria, y posteriormente, se debe presentar el documento acompañado de los recaudos y la referida planilla (cancelada en la taquilla de presentación), luego de tal presentación se tendrá un plazo de tres días hábiles para proceder a su inscripción, y en el caso de habilitar se asigna un plazo menos al de tres días para tal inscripción.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello los promoventes solicitaron se oficiara a BANESCO BANCO UNIVERSAL, a los fines de que dicha entidad bancaria informara a este Despacho sobre los siguientes particulares: “(…) 1.- Si en fecha 28 de Noviembre de 2.013, se debitó de la cuenta corriente No. 0134 0214 11 2143040480, cuya titular es la ciudadana ZIOLY V.M.D.C., aquí demandada, la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, mediante la emisión de 2 Cheques de Gerencia a favor del ciudadano J.A.C.S.. 2.- Si los referidos Cheques Nos. 0214 21418308 y 0214 21418307, a favor de J.A.C.S., fueron devueltos a dicha institución bancaria, para su anulación, indicando la persona que los devolvió y la fecha cierta de este hecho. 3.- Que remita a este Tribunal Copia Certificada de ambos cheques ya plenamente identificados. (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 148-153, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) En atención a su oficio en referencia cumplimos en informarle de acuerdo a cada uno de los siguientes particulares: 1. De acuerdo a nuestros archivos informáticos podemos determinar que los cheques de Gerencia seriales 0214-21418308 y 0214-21418307, aparecen como debitados de la cuenta corriente Nº 0134-0214-11-2143040480 a nombre de los clientes MOLINA DE CONTRERAS ZIOLY VIANEY C.I V-5.447.499, ZIOLY ANDREINA CONTRERAS C.I V-17.064.630 y J.C., C.I V-15.715.862, en fecha 28/11/2013, por instrucciones de la cliente MOLINA DE CONTRERAS ZIOLY VIANEY C.I V-5.447.499; amos cheques a favor del ciudadano J.A.C.S., C.I V-12.213.026. 2. De acuerdo a nuestros archivos informáticos, podemos determinar que los cheques de gerencia fueron depositados en la cuenta corriente Nº 0134-0214-11-21430440480 en fecha 29/11/2013, producto de una anulación de los mismos. Anexo corte de cuenta donde evidenciará lo antes expuesto. 3. Anexo copia simple de cheques y emisiones donde evidenciara lo antes expuesto. (…)”; y en virtud que la referida información así como los anexos remitidos a este órgano jurisdiccional, guardan estrecha relación con los hechos aducidos por la parte demandada en la oportunidad para contestar, consecuentemente, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio como demostrativos de que la parte demandada emitió los referidos cheques de gerencia a los fines de reintegrar lo pagado por los actores en calidad de arras respecto al contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, sin embargo, el cobro de éstos no se hizo efectivo pues en fecha 29 de noviembre de 2013, fueron anulados.- Así se precisa.

Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso; quien aquí suscribe pasa de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda, bajo los siguientes términos y consideraciones:

Primeramente, en vista que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 18 de julio de 2013 e inserto bajo el No. 01, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda (inserto al folio 14-24), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C. –en carácter de promitentes vendedores- se comprometieron a venderle a los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ –en carácter de promitentes compradores-, un bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con la letra “A”, ubicado en el Conjunto Residencial Rosalito, Módulo 2, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, y a su vez éstos últimos se comprometieron a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), de los cuales pagaron UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00) en calidad de garantía (según consta en la cláusula segunda del contrato en cuestión, y en los comprobantes de cheques de gerencia signados con los Nos. 2600014294 y 2600014329, que rielan a los folios 32-33 del expediente), siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente; en consecuencia, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que este tipo de contratos equivalen a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-C-2012-000274), con ponencia de la Magistrada: YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:

(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano D.A., “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

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El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.

En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la supuesta negativa de los demandados –en su condición de propietarios y promitentes vendedores- de entregar la documentación necesaria para la presentación y protocolización del documento definitivo de venta ante la oficina registral correspondiente, así como su negativa a efectuar la venta, y la omisión de éstos respecto a lo previsto en la Resolución Nº 11 proferida por el Ministerio Popular para la Vivienda y Hábitat en el año 2013; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, y en vista que la parte demandante se limitó a promover las siguientes instrumentales: DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 14-24) debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de julio de 2013 e inserto bajo el No. 01, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; DOCUMENTO DE COMPRA VENTA (cursante al folio 25-31) debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de marzo de 1994 e inserto bajo el No. 02, Protocolo Primero, Tomo 12, del cual se desprende que la ciudadana ZIOLY V.M.D.C. –aquí codemandada- adquirió en el año 1994 la propiedad del bien inmueble sobre el cual posteriormente recayó el contrato de opción a que se hace referencia en el particular que antecede y cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio; dos (02) COMPROBANTES de cheques de gerencia signados con los Nos. 2600014294 y 2600014329 (insertos al folio 32-33), demostrativos de que la parte actora en carácter de promitente compradora, pagó a favor de los demandados la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00) en calidad de garantía; EXPEDIENTE Nº S-2013-249 (cursante al folio 34-49) contentivo de la notificación judicial que fuera solicitada por los demandantes, a los fines de hacerles saber a los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C. –aquí demandados-, sobre la aprobación de un crédito hipotecario y solicitarles una serie de recaudos para la protocolización de la venta, la cual fue practicada por el órgano jurisdiccional correspondiente en fecha 06 de diciembre de 2013, esto es, después de vencido el contrato de opción de compra venta tantas veces señalado; C.D.T.B. (folio 53) efectuada en fecha 26 de julio de 2013, de la cual se desprende que la parte actora en su condición de promitente compradora pagó por adelantado la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00); y ESCRITO DE CONTESTACIÓN (folio 226-231) presentado por la ciudadana ZIOLY V.M.D.C. –aquí codemandada- (debidamente firmado) ante el INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS; consecuentemente, quien aquí suscribe considera que los hechos arriba referidos no fueron probados de ninguna manera.- Así se precisa.

En efecto, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria haya de alguna manera incumplido con sus obligaciones contractuales, menos aún, que se haya negado a vender el inmueble o se haya negado a entregar los recaudos necesarios para la protocolización de la venta; por el contrario, se observa que tal y como lo señalaron los accionados en reiteradas oportunidades, fueron los actores quienes en su condición de optantes compradores incumplieron con su obligación de tramitar los requerimientos a los fines de que se procediera a fijar la fecha y hora para la firma del documento definitivo de venta, pues a partir de la notificación de la aprobación del crédito hipotecario con fondos propios, emitida por el BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA en fecha 14 de octubre de 2013, tenían tiempo suficiente para realizar tales trámites (por lo que no puede atribuirse tal responsabilidad a ningún tercero en la relación, conforme a lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 05 de febrero de 2013), aunado a que de autos se desprende que los recaudos necesarios para efectuar tal protocolización ya se encontraban en su poder (tal como se evidencia de la C.D.R.D.D. inserta al folio 395; de la prueba TESTIMONIAL de la ciudadana O.C.L. cursante al folio 122-131 de la II pieza; y de las resultas de la PRUEBA DE INFORMES del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, las cuales rielan al folio 147 de la II pieza, y del cuaderno anexo marcado con la letra “A”), a saber, las cédulas de identidad y registros de información fiscal (RIF) de los vendedores, el documento de condominio del inmueble, su solvencia municipal, ficha catastral y certificación de gravámenes. En efecto, mal podría este Tribunal condenar a los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C. a cumplir con el contrato, cuando evidentemente fueron los demandantes quienes negligentemente incumplieron con sus obligaciones, resultando así atribuible a éstos últimos que el contrato de opción de compra venta haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo.- Así se establece.

Como corolario de lo anterior este órgano jurisdiccional se permite traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 30 de marzo de 2012, Expediente No. 2011-000627, con ponencia del Magistrado: LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, a través de la cual se estableció lo siguiente:

(…) El artículo 506 de la ley civil adjetiva dispone: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

La citada n.r. la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba.

En ese mismo orden de ideas, es necesario recalcar que cuando el demandado contradice pura y simplemente las pretensiones del actor, no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas, a diferencia de cuando adopta una posición distinta –reus in exceptione fit actor-, mediante la cual, verbigracia, reconoce el hecho con limitaciones porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, correspondiendo en consecuencia al demandado probar tales hechos. (Al efecto ver sentencia N° 787 del 24 de octubre de 2007, caso: Distribuidora Greco, C.A., c/ S.J.F.C., expediente N° 2005-078)

Así, por ejemplo, quien ha sido demandado por cobro de bolívares podrá negar la pretensión del actor pura y simplemente alegando no ser él el deudor, en cuyo caso estará exento de prueba y será el demandante quien deberá demostrar que el demandado es en efecto el deudor a quien se le atribuye la obligación. Mas sin embargo, si el demandado reconoce el hecho (haber sido el deudor de tal obligación) pero con limitaciones tales como haber pagado la deuda o haber prescrito la obligación, en ese caso estará alegando un hecho nuevo -extintivo, modificativo o impeditivo- que deberá ser probado por éste en el iter procesal.

En consecuencia, las normas sobre distribución y carga de la prueba definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante.

En el presente caso, tal como lo señala la sentencia recurrida, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedió a negar y contradecir las afirmaciones realizadas por la actora en su escrito libelar, aduciendo que la demanda que dio origen a la actual tiene sustento legal y no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, razón por la cual mal podría dar lugar a una acción por daños materiales, ni mucho menos a daños morales; manifestando asimismo que la sucesión demandada cuando demandó lo hizo sin “intención”, imprudencia o negligencia ni con abuso de derecho, es decir, que su actitud no fue culposa, razón por la cual la sucesión no está obligada a reparar los daños materiales ni morales que haya podido sufrir la parte actora con ocasión de aquel juicio.

De los anteriores alegatos, y tomando en consideración la doctrina que al respecto mantiene esta Sala, se evidencia claramente que era carga del actor probar sus afirmaciones de hecho a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues de la contestación no se evidencia que el demandado haya traído un hecho o circunstancia distinta a la alegada por el actor que ameritara ser probada por este.

En tal sentido, correspondía a la parte actora demostrar la culpabilidad de la parte demandada en la comisión del hecho ilícito, de manera que al no haber constatado tal situación el juez de la recurrida, estaba posibilitado para desestimar la demanda aún cuando el demandado nada hubiese probado a su favor, pues, se insiste, la carga probatoria estaba en cabeza de la parte accionante.

Asimismo, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa en sentencia número 247, de fecha 20 de febrero de 2003, expediente 2000-0203, y ratificado por esta Sala, según el cual, en materia de daño moral, señaló lo que sigue:

…Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en el presente caso, es deber de la parte actora demostrar la ocurrencia del hecho generador del daño moral demandado, toda vez que la accionada negó, rechazó y contradijo la existencia de tales hechos.

En este sentido, el juzgador debe analizar las pruebas aportadas a los autos, a los fines de determinar si quien reclama una indemnización, en este caso por daño moral, demostró durante el proceso la existencia del mismo y en consecuencia poder acordar el resarcimiento conforme a lo pautado en el artículo 1.196 del Código Civil. (…Omissis…) Al respecto, observa la Sala que dicha prueba no fue debidamente evacuada por falta de comparecencia de la promovente de la misma, lo cual obviamente trae como consecuencia, el desistimiento de este medio probatorio, lo que aunado a la inexistencia de otras pruebas que demuestren la pretensión de la actora, llevan a esta Sala a la conclusión de declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide…

Similar al caso sub iudice es el caso planteado, en el cual el actor tenía la carga de demostrar el hecho generador del daño moral demandado, por lo que en opinión de esta Sala, la recurrida interpretó correctamente el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Por las razones anteriormente expuestas se declara improcedente la denuncia de infracción de la referida norma adjetiva por errónea interpretación al haberse constatado su adecuada y correcta aplicación. Así se establece.” (Negrilla y subrayado de este Tribunal)

Así las cosas, partiendo del criterio jurisprudencial antes transcrito y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, tenemos que al no existir plena prueba de lo aducido por la parte actora como fundamento de su pretensión y en virtud que, no cursa en autos instrumento alguno que lleve a la convicción de que los demandados hayan incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, debe en consecuencia esta Sentenciadora declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por los J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ contra los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C., todos plenamente identificados en autos, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN.

En esta oportunidad pasa el Tribunal a decidir con respecto a la reconvención interpuesta formalmente por la parte demandada, con fundamento en lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; tomando en consideración que la misma fue propuesta en los siguientes términos: “(…) Demandar a los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ, (…) PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta, autenticado por ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 18 de Julio de 2013 (…) por su incumplimiento injustificado en su obligación de pagar la totalidad del precio pactado antes de expirar el término del referido Contrato, es decir el día 15 de Noviembre de 2.013 inclusive, consecuencialmente en DAR CUMPLIMIENTO, a la obligación que asumieron expresa, inequívoca e irremediablemente, en la CLÁUSULA CUARTA, del contrato de opción de compra venta antes indicado, en lo relativo a la RETENCIÓN que como derecho tienen los Demandados-Reconvinientes de la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (115.000,00 Bs.), por concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de la CLÁUSULA TERCERA, referido anteriormente. SEGUNDO: A RESCINDIR JUDICIALMENTE el documento provisional denominado OPCIÓN DE COMPRA VENTA (…) Que reciban LOS DEMANDANTES RECONVENIDOS, o a ello sean condenados por este Tribunal, el reintegro de la cantidad dineraria que les corresponda una vez deducida la Cláusula Penal y su indexación judicial. (…) Que se condene a la PARTE ACTORA RECONVENIDA al pago de las costas, costos y honorarios profesionales que se puedan ocasionar con motivo de la presente acción judicial (…) A los solos fines legales de establecer la Cuantía por la Competencia estimamos la presente acción judicial en la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000,00) (…)”.

Observamos entonces que la parte demandada reconvino en el presente juicio, pretendiendo con ello la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de opción de compra venta que fuera suscrito conjuntamente con los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ en fecha 18 de julio de 2013, así como el cumplimiento de la cláusula penal contractualmente convenida (cláusula cuarta); sosteniendo para ello que los prenombrados incumplieron injustificadamente con su obligación de pagar la totalidad del precio pactado antes de expirar el término del referido contrato.

Ahora bien, en vista que la representación judicial de la parte actora en la oportunidad para contestar la reconvención interpuesta en su contra por resolución de contrato, procedió a IMPUGNAR LA ESTIMACIÓN de la misma; consecuentemente, quien aquí suscribe estima pertinente pasar a revisar la procedencia o no de tal defensa antes de entrar a resolver el fondo de los hechos controvertidos, lo cual se hace de seguida:

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, prevé que en caso de que el valor del objeto de la demanda no conste pero aun así sea apreciable en dinero, el demandante debe estimarla, pudiendo por su parte el demandado impugnar tal estimación bien por exigua o exagerada, demostrando a su vez cuál sería la estimación adecuada; en este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión proferida en fecha 18 de diciembre de 2007 (caso: G.A.B.P. contra P.J.C.V.), estableció lo siguiente:

(...) se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

. (Negrita y subrayado del Tribunal)

Es el caso que dicho criterio fue ratificado mediante decisión dictada por la referida Sala en fecha 16 de noviembre de 2009 (caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio M.P.); a través de la cual se expresó textualmente lo siguiente:

(...) el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’ Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor (…)

(Negrita y subrayado del Tribunal)

Así las cosas, partiendo de los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos puede afirmarse que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda por considerarla insuficiente o exagerada –como ocurre en el caso de marras, pues los demandantes reconvenidos impugnaron la estimación de la reconvención por considerarla exagerada-, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación; pues en caso contrario quedaría firme la estimación realizada, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, siendo que en el caso de marras la parte demandada reconviniente estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), y en virtud que la impugnación a tal estimación fue realizada en los siguientes términos: “(…) En este acto procedemos a impugnar la cuantía de la presente reconvención por considerarla exagerada, pues de los autos se aprecia que la parte demandada estima en la suma de Cuatro MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000,00) y contrademandan paraqué quede sin efecto el contrato de promesa bilateral suscrito entre las partes, ofreciendo devolver el dinero recibido (sin indexación) menos la cláusula penal (indexada). Consideramos que la presente demanda se debió estimar en la suma de Dos Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 2.300.000,00) que era el precio definitivo de la venta del inmueble objeto de esta pretensión, conforme a lo previsto en el artículo 32 del Código de Procedimiento Civil, que expresa que cuando se demande una cantidad que fuera parte pero no saldo de una obligación más cuantiosa, el valor de la demanda lo determinará el valor de dicha obligación si esta estuviera discutida. Considera esta representación que la estimación de la demanda es producto del capricho de los demandados reconvinientes, quienes a su antojo, arbitrariamente y sin ninguna regla jurídica fijan un monto que resulta exorbitante, con la única intención de intimidar a nuestros representados, lo que nos permite hacernos el siguiente cuestionamiento, ¿será este el precio que ahora los vendedores le dan al inmuebles?, ¿será por ello que se negaron vender a nuestros mandantes?”, aunado a que de las actas que conforman el presente expediente se observa que la parte actora reconvenida omitió traer al proceso elementos de prueba que sustentaran el rechazo en cuestión, consecuentemente, quien aquí suscribe debe declarar IMPROCEDENTE la impugnación realizada conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; quedando por lo tanto establecida como vigente y definitiva la estimación efectuada por la parte demandada reconviniente en el respectivos escrito de reconvención, esto es, en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00).- Así se establece.

Resuelto lo anterior, quien aquí suscribe a los fines de resolver el fondo del asunto controvertido, estima pertinente precisar que “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365).

Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente:

(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)

. (Negrita y subrayado de este Tribunal)

De allí, que la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia; ahora bien, en vista que en el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción de compra venta, consecuentemente, este Tribunal debe realizar las siguientes consideraciones:

En primer lugar, debe establecerse que ciertamente éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió.

Todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, es el caso que dicha norma textualmente expresa lo siguiente:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del Tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Ahora bien, tomando en consideración lo antes expuesto, esta Juzgadora puede determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente que el contrato jurídicamente exista; que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones, y que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos.

1) Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato como tal; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de opción de compra venta que se pretende resolver, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, se comprueba de las actas procesales que ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra venta (inserto al folio 14-24) el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de julio de 2013, quedando inserto bajo el No. 01, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por lo cual la relación contractual que las vincula se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas; en consecuencia, debe tenerse por cumplido el requisito referido a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver.- Así se precisa.

2) En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).

Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que los demandados reconvinientes incoaron la presente acción resolutoria bajo el fundamento de que los codemandantes en su carácter de promitentes compradores, incumplieron con el pago de la cantidad restante respecto al precio convenido contractualmente; en este sentido, este Tribunal partiendo de las actas que conforman el expediente, específicamente del referido documento observa que las partes convinieron expresamente en lo siguiente:

(…) SEGUNDA: LOS PROMITENTES VENDEDORES otorgan a LOS PROMITENTES COMPRADORES con carácter exclusivo la opción de Compra-Venta del inmueble descrito en la cláusula primera de este documento y LOS PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a comprarlo por el precio de BOLÍVARES DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 2.300.000,00) los cuales serán cancelados por los PROMITENTES COMPRADORES de la manera siguiente: La cantidad de A) BOLÍVARES QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL EXACTOS. (Bs. 575.000,00) que ya recibieron LOS PROMITENTES VENDEDORES de manos de LOS PROMITENTES COMPRADORES en cheque numero: 32014294, de fecha 09 de Mayo de 2.013, cuenta numero: 01050600062600014294, del Banco Mercantil, B) BOLÍVARES QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL EXACTOS. (Bs. 575.000,00), en el momento de la firma del presente documento, en cheque numero: 00005672, de fecha 21 de Mayo de 2.013, cuenta numero: 01080163050100027671, del Banco Mercantil, y C) El saldo restante es decir la cantidad de BOLÍVARES UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL EXACTOS (Bs. 1.150.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente. TERCERA: Se establece un plazo de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, para la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta del inmueble antes descrito, más una (01) prórroga de TREINTA (30) días continuos, contados a partir de la fecha del vencimiento del plazo de NOVENTA (90) días continuos. CUARTA: Se establece una cláusula penal de BOLÍVARES CIENTO QUINCE MIL EXACTOS (Bs. 115.000,00), en caso de incumplimiento por parte de LOS PROMITENTES VENDEDORES, éstos restituirán a LOS PROMITENTES COMPRADORES la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL EXACTOS (Bs. 1.150.000,00), entregados en calidad de garantía y adicionalmente la cantidad de BOLÍVARES CIENTO QUINCE MIL EXACTO (Bs. 115.000,00) establecida como cláusula penal, en caso de incumplimiento de parte de LOS PROMITENTES COMPRADORES, LOS PROMITENTES VENDEDORES retendrán de las arras o garantía la cantidad de BOLÍVARES CIENTO QUINCE MIL EXACTOS (Bs. 115.000,00), que corresponden a la cláusula penal y el saldo restante de BOLÍVARES UN MILLÓN TREINTA Y CINCO MIL EXACTOS (Bs. 1.035.000,00) serán reintegrados a LOS PROMITENTES COMPRADORES. Todo lo antes expuesto por concepto de indemnización por daños y perjuicios. (…)

(Resaltado del Tribunal)

De allí, que ciertamente los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ en su condición de optantes, estaban en la obligación de pagar el saldo deudor de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00) (pues de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que en fecha 26 de julio de 2013, los prenombrados pagaron por adelantado y mediante transferencia bancaria inserta al folio 53, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), hecho que fue incluso admitido por los demandados reconvinientes), ello para el momento en que se efectuara la firma del documento definitivo de venta; en efecto, siendo que el contrato que dio lugar al presente juicio feneció sin que los prenombrados cumplieran con su obligación de pagar la referida cantidad de dinero, y en vista que este Tribunal considera como obligación inherente a los futuros compradores impulsar todas las actuaciones tendentes a concretar la venta (redacción de documento de venta, presentación de éste ante la oficina registral, trámite de crédito hipotecario de ser el caso, entre otros) e incluso, notificar e informar al futuro vendedor sobre tales actuaciones, especialmente sobre la oportunidad para la firma del documento definitivo de venta, aun cuando ello no sea expresamente consagrado en la opción, en consecuencia, quien aquí suscribe estima que en el caso de marras el vencimiento del contrato tantas veces señalado le es imputable a los actores reconvenidos, pues su negligencia y falta de impulso fue la que acarreó que el mismo feneciera sin haber alcanzado su objetivo. Así las cosas, por las razones que anteceden y en vista que las afirmaciones expuestas por la parte demandada reconviniente como fundamento de su pretensión no fueron desvirtuadas de ninguna manera conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente debe tenerse por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de los actores reconvenidos de sus obligaciones.- Así se precisa.

3) Por último, con respecto a que los demandados reconvinientes hayan cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende instrumento alguno que lleve a la convicción de que los prenombrados en su carácter de promitentes vendedores hayan de alguna manera incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, o bien con alguna obligación propia como futuros vendedores, ni mucho menos que se hayan negado a entregar los documento necesarios para la protocolización de la venta o se hayan negado a vender, tal como pretende hacerse ver en el libelo de la demanda y en el escrito de contestación a la reconvención; al contrario, tal como se dejó sentado en el particular anterior, este Tribunal considera que fueron los codemandantes quienes en su carácter de futuros compradores incumplieron con sus obligaciones, y es por tales razones que se encuentra cumplido el requisito en cuestión, referido al cumplimiento por parte de los reconvinientes de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.

Así las cosas, verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe estima que la misma resulta PROCEDENTE en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en las cláusulas segunda y tercera del contrato objeto del presente proceso; y por lo tanto, debe declararse RESUELTO el contrato de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ –en carácter de promitentes compradores- y los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C. –en carácter de promitentes vendedores-, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de julio de 2013, quedando inserto bajo el No. 01, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, todos plenamente identificados en autos; todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.

Como consecuencia de la anterior declaratoria y en vista que este Tribunal pudo verificar que la opción de compra venta a la cual se hizo referencia en el particular que antecede, feneció sin alcanzar su fin por causas imputables a los codemandantes reconvenidos, debe entonces ordenarse el cumplimiento de la cláusula penal prevista en la cláusula cuarta del señalado contrato, tal y como fue solicitado por los reconvinientes en el petitorio; por lo tanto, de la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00) pagada por los codemandantes en calidad de inicial, más los CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) adicionales pagados mediante transferencia bancaria, la parte demandada reconviniente tiene derecho de retener CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00), quedando a su vez obligada a devolver a los prenombrados la cantidad restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.135.000,00), ello para el momento en que quede firme la presente decisión.- Así se decide.

Por último, en vista que la parte demandada reconviniente solicitó la indexación o corrección monetaria de la cantidad de dinero que le corresponde retener conforme a lo previsto en la referida cláusula penal; quien aquí suscribe debe precisar que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda como presupuesto de la indexación judicial, constituye un asunto técnico que debe verificarse por los órganos competentes y que resulta inherente a las deudas de valor (con respecto a la obligación principal y sólo a ella). En este sentido, siendo que en el caso de marras se pretende reajustar el valor monetario de una cláusula penal compensatoria contractualmente fijada por las partes en la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00), la cual no puede ser modificada so pretexto de la depreciación monetaria, pues ello contraria el principio de la inmutabilidad absoluta de la cláusula penal; la cual además se presume pactada a los fines de indemnizar todos los perjuicios posibles, aunado a que la presente reconvención es seguida por resolución de contrato de opción de compra venta, lo cual es ajeno a una obligación pecuniaria, consecuentemente, este Tribunal debe declarar IMPROCEDENTE la solicitud bajo análisis.- Así se precisa.

CAPÍTULO IV

DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la inadmisibilidad de la acción que fuera propuesta por la parte demandada –ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C.- en la oportunidad para contestar la demanda incoada en su contra por cumplimiento de contrato.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ contra los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C.; todos plenamente identificados en autos.

TERCERO

IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la reconvención que fuera propuesta por la parte actora reconvenida -ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ- en la oportunidad para contestar la reconvención interpuesta en su contra por resolución de contrato.

CUARTO

IMPROCEDENTE la indexación monetaria solicitada por los demandados reconvinientes sobre la cláusula penal contractualmente acordada.

QUINTO

PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención interpuesta por los ciudadanos J.A.C.E. y ZIOLY V.M.D.C. contra los ciudadanos J.A.C.S. e IREMIG THUSNELDA MORETT YUSTIZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos plenamente identificados en autos; y en consecuencia se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta suscrito entre los prenombrados en fecha 18 de julio de 2013, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando inserto bajo el No. 01, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

SEXTO

Se ORDENA el cumplimiento de la cláusula penal prevista en la cláusula cuarta del señalado contrato; por ende, de la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00) pagada por los demandantes reconvenidos en calidad de inicial, más los CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) pagados adicionalmente, la parte demandada reconviniente tiene derecho de retener CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00), quedando a su vez obligada a devolver a los prenombrados la cantidad restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.135.000,00), ello para el momento en que quede firme la presente decisión.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los actores por haber resultado totalmente vencidos en demanda principal seguida por cumplimiento de contrato.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre del año dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

LA JUEZ,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

YUSETT RANGEL.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.).

LA SECRETARIA,

ZBD/ Adriana

Exp. No. 20.401

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