Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz de Bolivar (Extensión Puerto Ordaz), de 9 de Diciembre de 2014

Fecha de Resolución 9 de Diciembre de 2014
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz
PonenteJosé Sarache Marín
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

COMPETENCIA CIVIL.-

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: J.A.A.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-9.944.461, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio A.A.L.R. y L.E.M., de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 38.464 y 44.303.

PARTE DEMANDADA: KATRINA MERIHELYS BOADA LEZAMA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.517.655, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio C.D.V.T. y V.R.C., de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.558 y 63.771.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA.

EXP. 43.239

MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA.-

II

SINTESIS DEL PROCEDIMIENTO

La presente acción se inicia por demanda presentada en fecha en fecha 10 de Mayo de 2013, por ante este Tribunal Primero de Primera Instancia del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, por el ciudadano J.A.A.B., antes identificado, procede a demandar formalmente a la ciudadana KATRINA BOADA, antes identificada, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.271, 1.273, 1.277 del Código Civil en concordancia con los artículos 585, 588 del Código de Procedimiento Civil. En el cual pretende que la demandada sea condenada en lo siguiente: 1.- Que se de fiel cumplimiento de la redacción y firma de Documento de Promesa Bilateral de Compra- venta, de parte de Katrina Boada para con su persona, ya que ha cumplido cabal y satisfactoriamente cono toda y cada unas de las estipulaciones establecidas en el Contrato de Reserva suscrito por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, en fecha 28/12/2012, bajo el Nº 24, Tomo 404, folios 82 al 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. 2.- Que pague las costas y costos procesales de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. 3.- Que pague lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil, sobre los Honorarios Profesionales.

Consignando los siguientes documentos junto a su escrito libelar:

  1. - Documento original de opción de compra, suscrito por la ciudadana Katrina Merihelys Boada Lezama y J.A.A.B., debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz.

  2. - Copia simple de Cheque Nro. 49272647, contra la Cuenta Corriente 0134 1020 82 0003002206, del Banco Banesco, a favor de Katrina Boada, por la cantidad de Bs. 400.000,00 de fecha 27/12/2012.

  3. - Copia simple de Cheque de Gerencia Nro. 00009962, contra la Cuenta Corriente 0134 0355 48 2120210001, del Banco Banesco, a favor de Katrina Boada, por la cantidad de Bs. 550.000,00 de fecha 26/04/2013.

    Correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado, de acuerdo a distribución diaria de fecha 10 de Mayo de 2.013.

    Por auto de fecha 16 de Mayo de 2.013, el Tribunal admitió la demanda, ordenándose aperturar Cuaderno de Medida, en el cual el Tribunal negó la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar.

    En fecha 23 de Mayo de 2013, comparece la parte actora y otorgo poder apud acta al abogado A.R.B.G., inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 56.503, debidamente certificado por el secretario.

    En fecha 06 de Junio de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora, suministrando los emolumentos necesarios para que practique la citación de la parte demandada, asimismo comparece el alguacil y deja constancia de haber recibido dichos emolumentos.

    En fecha 08 de Octubre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora y reforma su demandada, en la cual pretende que la demandada sea condenada en lo siguiente: 1.- Que de cumplimiento al contrato de opción de compra venta, suscrito por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, en fecha 28/12/2012, bajo el Nº 24, Tomo 404, folios 82 al 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y en consecuencia, otorgarle el Documento Definitivo de Compra Venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 306-60B-02, ubicada en la Manzana Nº 306-60B. Sector “A”, del Conjunto Residencial El Caimito, UD 306, al Norte de la Avenida Caroní, en Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar. La referida Parcela posee una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS DOCE METROS CUADRADORS CON TREINTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (212,31 m2), Y UN AREA DE CONSTRUCCION APROXIMADA DE sesenta y cinco metros cuadrados (65,00 m2) signada con el Numero Catastral Provisional: 07-01-01-06-306-115-060-002-001, y sus dependencias son tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala-comedor, cocina y lavandero, alinderada de la siguiente manera: encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En nueve metros (9,00m) con lateral 16; SURESTE: En veintidós metros con setenta y ocho centímetros (22,78 m) con la parcela Nº 306-60B-03; SUROESTE: En cinco metros con setenta centímetros (5,70 m) con parcela Nº 306-60B-09; y en tres metros con treinta centímetros (3,30 m) con parcela Nº 306-60B-06; y NOROESTE: En veinticuatro metros con cuarenta centímetros (24,40 m) con la parcela Nº 306-60B-01. El mencionado inmueble pertenece a la demandada ciudadana Katrina Boada, según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar Nº 2012.525, asiento registral Nº 1 del Inmueble matriculado Nº 297.6.1.8.6871 y correspondiente al folio real del año 2012. 2.- Que por tratarse del incumplimiento de una obligación e hacer, la Sentencia que recaiga en la presente causa, sirva de titulo suficiente de propiedad a su favor sobre el inmueble objeto del contrato. 3.- Que se condene en costas procesales a la demandada. Consignando junto a su escrito de reforma el siguiente documento:

  4. - Copia Certificada de Documento de Venta Pura y Simple e Irrevocable, suscrita por los ciudadanos L.M.S. y Katrina Boada Lezama, debidamente Protocolizado bajo el Nro. 2012.525; Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.8.6871 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.

    Por auto de fecha 14 de Octubre de 2013, el Tribunal admite la reforma de la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada y decretando Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar.

    En fecha 13 de Noviembre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora suministrando emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada.

    En fecha 22 de Noviembre de 2013, comparece el alguacil de este Tribunal y deja constancia de haber recibido los emolumentos para practicar citación.

    En fecha 27 de Noviembre de 2013, comparece la representación judicial de la parte demandada, consignando el poder que le acredita y dándose por citado.

    En fecha 10 de Enero de 2014, comparece la representación judicial de la parte demandada, y procede a contestar la demanda y reconvenir en la misma. El escrito es agregado a los autos por el secretario en esa misma fecha.

    Por auto de fecha 14 de Enero de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de emplazamiento, dejando constancia que el mismo venció el 13/01/2014. Por auto separado el Tribual admite la reforma planteada.

    Por auto de fecha 22 de Enero de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de contestación a la reconvención, dejando constancia que el mismo venció el día 21/01/2014.

    En fecha 13 de Febrero de 2014, comparece la Representación Judicial de la parte demandada, y promueve pruebas.

    En fecha 19 de Febrero de 2014, comparece el secretario y agrega a los autos escrito de pruebas.

    Por auto de fecha 05 de Marzo de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de promoción, oposición y admisión de pruebas, dejando constancia que el último de ello venció el día 05/03/2014. Por auto separado el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada.

    En fecha 25 de Abril de 2014, comparece la representación judicial de la parte demandada, solicitando se fije oportunidad para presentar informes.

    Por auto de fecha 28 de Abril de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de evacuación de pruebas, dejando constancia que el mismo venció el 24/04/2014. Por auto separado el tribunal deja constancia que el termino para presentar informe comenzó a computarse a partir del 25/04/2014 inclusive.

    En fecha 23 de Mayo de 2014, comparece la representación judicial de la parte actora, presentado escrito de informes solicitando la inadmisibilidad de la acción, por cuanto no se agoto la vía administrativa. El cual es agregado a los autos por el secretario en esa misma fecha.

    En fecha 26 de Mayo de 2014, comparece la representación judicial de la parte demandada, presentado escrito de informes, el cual es agregado a los autos por el secretario en esa misma fecha.

    Por auto de fecha 09 de Junio de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del término de informes y el lapso de observación, dejando constancia que el último de ellos venció el día 06/06/2014. Por auto separado el Tribunal deja constancia que la causa se encuentra en etapa de sentencia.

    Por auto de fecha 05 de Agosto de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso para dictar sentencia, dejando constancia que el mismo venció el día 05/08/2014. Por auto separado el Tribunal difiere la sentencia por treinta (30) días continuos.

    En fecha 01 de Octubre de 2014, comparece la representación judicial de la parte actora y solicita sea declarado inadmisible la acción propuesta.

    III

    ARGUMENTOS DE LAS PARTES

    3.1 ARGUMENTO DE LA PARTE ACTORA- RECONVENIDA:

    La representación judicial de la parte actora fundamenta su pretensión en su escrito de reforma de demanda en los siguientes términos:

    Que en fecha 28 de diciembre de 2012, suscribió un contrato de Opción a compra-venta con la ciudadana Katrina Boada, el cual quedo autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz bajo el Nro. 24, Tomo 404, Folios 82 al 85, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

    Que dicho contrato de opción de compra venta fue convenido sobre un inmueble, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nro. 306-60B-02, ubicada en la Manzana Nro. 306-60B, sector “A”, del Conjunto Residencial El Caimito, UD 306, al Norte de la Avenida Caroní, en Ciudad Guayana; municipio Caroní del Estado Bolívar. Que la referida parcela posee una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS DOCE METROS CUADRADORS CON TREINTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (212,31 m2), Y UN AREA DE CONSTRUCCION APROXIMADA DE sesenta y cinco metros cuadrados (65,00 m2) signada con el Numero Catastral Provisional: 07-01-01-06-306-115-060-002-001, y sus dependencias son tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala-comedor, cocina y lavandero. Que el mencionado, inmueble pertenece a la demandada ciudadana Katrina Boada, según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar Nº 2012.525, asiento registral Nº 1 del Inmueble matriculado Nº 297.6.1.8.6871 y correspondiente al folio real del año 2012.

    Que el precio convenido en el Contrato de Opción a compra venta fue por la cantidad de Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 950.000,00), los cuales se comprometió a pagar a la propietaria del inmueble de la siguiente forma: a) La cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) a la firma del contrato de opción de compra venta, mediante Cheque Nro. 49272647, girado contra la entidad Banesco, cantidad esta que seria abonada como cuota inicial del monto definitivo de venta, una vez protocolizado el Documento definitivo de compra venta . b) La cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), a la fecha de protocolización del documento publico de venta.

    Que la propietaria se comprometió a mantener el precio de venta pactada, siempre y cuando diera de cumplimiento a los aportes establecidos en los literales a y b de la cláusula tercera del contrato, y se obligo a hacer la tradición del inmueble sin retraso alguno al momento de la firma del documento definitivo de venta.

    Que la duración del contrato de opción de compra venta fue pactado en lapso de Ciento Veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma del Contrato de Opción a compra venta autenticado el 28/12/2012.

    Que dándole cumplimiento a todo lo acordado en el documento de opción a compra venta, procedió a comprar cheque de gerencia en la entidad Bancaria Banesco, Agencia Unare, de Puerto Ordaz, signado con el Nro. 00009962, fechado el 26/04/2013, por la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00) a favor de la propietaria demandada, cumpliendo así con el requisito indispensable exigido en el aparte “B” de la cláusula Tercera del contrato.

    Que su mayor sorpresa fue cuando la propietaria considero que debía cancelarle Bs.200.000,00 adicionales al precio de venta fijado contractualmente, por cuanto el bolívar fue devaluado, y si el no acepta el incremento, no iba haber ni documento ni firma, y peor aun, ella le va a devolver el dinero como mejor le venga en gana, considerando, que está en la era de las cavernas, donde impera la ley del mas fuerte; y donde el contrato no tiene ninguna fuerza entre las partes.

    Pretende que la demandada sea condenada en lo siguiente: 1.- Que de cumplimiento al contrato de opción de compra venta, suscrito por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, en fecha 28/12/2012, bajo el Nº 24, Tomo 404, folios 82 al 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y en consecuencia, otorgarle el Documento Definitivo de Compra Venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 306-60B-02, ubicada en la Manzana Nº 306-60B. Sector “A”, del Conjunto Residencial El Caimito, UD 306, al Norte de la Avenida Caroní, en Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar. La referida Parcela posee una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS DOCE METROS CUADRADORS CON TREINTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (212,31 m2), Y UN AREA DE CONSTRUCCION APROXIMADA DE sesenta y cinco metros cuadrados (65,00 m2) signada con el Numero Catastral Provisional: 07-01-01-06-306-115-060-002-001, y sus dependencias son tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala-comedor, cocina y lavandero, alinderada de la siguiente manera: encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En nueve metros (9,00m) con lateral 16; SURESTE: En veintidós metros con setenta y ocho centímetros (22,78 m) con la parcela Nº 306-60B-03; SUROESTE: En cinco metros con setenta centímetros (5,70 m) con parcela Nº 306-60B-09; y en tres metros con treinta centímetros (3,30 m) con parcela Nº 306-60B-06; y NOROESTE: En veinticuatro metros con cuarenta centímetros (24,40 m) con la parcela Nº 306-60B-01. El mencionado inmueble pertenece a la demandada ciudadana Katrina Boada, según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar Nº 2012.525, asiento registral Nº 1 del Inmueble matriculado Nº 297.6.1.8.6871 y correspondiente al folio real del año 2012. 2.- Que por tratarse del incumplimiento de una obligación e hacer, la Sentencia que recaiga en la presente causa, sirva de titulo suficiente de propiedad a su favor sobre el inmueble objeto del contrato. 3.- Que se condene en costas procesales a la demandada.

    3.2 ARGUMENTO DE LA PARTE DEMANDADA- RECONVINIENTE

    En la oportunidad procesal la representación judicial de la parte demandada procede a dar contestación en los siguientes términos:

    DE LAS DEFENSAS DE FONDO

    Propone como defensa de fondo la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, contenida en el Ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, todo ello conforme a lo dispuesto en el articulo 361eiusdem.

    Fundamentando dicha defensa en lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, especialmente a las estipuladas en los artículos 1, 2 y 5. De igual forma, en la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia contenida de la Sentencia del Recurso de Interpretación de fecha 17/04/2013, expediente Nro. AA20-C-2012-0000712; Sentencia R.I Nro. 000175, con ponencia conjunta.

    Que por cuanto la demanda de Cumplimiento de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, fue admitida por el Tribunal sin acoger las previsiones legales establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, incumpliendo de tal forma lo dispuesto en el articulo 321 del Código de Procedimiento Civil.

    DE LA CONTESTACION

    Admite que en fecha 28/12/2012, su representada suscribió contrato de Opción de Compra Venta con el ciudadano J.A..

    Admite que le precio convenido fue de la cantidad de Novecientos Cincuenta Mil Bolívares, los cuales el actor se comprometió a pagar a su representada de la siguiente forma: la cantidad de Bs.400.000,00 a la firma del contrato, mediante Cheque Nº 49272647 girada contra la entidad Bancaria Banesco, cantidad ésta que seria abonada como cuota inicial al monto definitivo de venta una vez protocolizado el documento definitivo de compra venta. La cantidad de Bs. 550.000,00 a la fecha de protocolización del documento publico de venta.

    Admite que el inmueble pertenece a la ciudadana Katrina Boada.

    Que las partes convinieron que si la compra venta del inmueble no se llevare a cabo por cualquier causa imputable a cualquiera de las partes en el lapso de duración de la opción (120 días continuos), contados a partir de la fecha de la firma del documento de opción de Compra Venta, en establecer el Diez por ciento (10%) del monto entregado bajo la opción bilateral de compra venta del inmueble, es decir, la cantidad de Bs. 40.000,00, como indemnización de daños y perjuicios, la cual establecieron por la vía de Cláusula Penal.

    DE LOS HECHOS NEGADOS, RECHAZADOS Y CONTRADICHOS

    Niega, rechaza y contradice que su representada se haya comprometido en mantener el precio de venta pactado transcurrido como fueran los 120 días establecidos en el Contrato de Opción a Compra Venta y peor aun, si que el actor hubiere cumplido su obligación contraída en el literal B de la Cláusula Tercera del referido contrato ya señalado.

    Niega y por tanto rechaza y contradice que la parte actora haya cumplido con el requisito indispensable exigido en el literal B de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Compra Venta, por lo que en consecuencia su representada, no ha recibido pago alguno por la cantidad de Bs.550.000,00, que demuestre el cumplimiento de tal requisito estableciendo en el literal B de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Compra Venta.

    Niega y por tanto rechaza y contradice que su representada, haya considerado que debía cancelársele la cantidad de Bs.200.000, 00 adicionales al precio de venta fijada contractualmente, por cuanto el bolívar fue devaluado, y que si el acto no aceptaba tal incremento no va a haber documento ni firma.

    Que lo cierto es que al actor le transcurrió todo el lapso de 120 días continuos establecidos en el Contrato de Opción de Compra Venta para materializar la venta definitiva del inmueble, incumpliendo de esta forma con sus obligaciones establecidas en el contrato, como lo es el pago del restante del dinero.

    Niega y por tanto rechaza y contradice que su representada, le va a devolver el dinero como mejor le venga en gana, considerando que esta en la era de las cavernas, donde impera la ley del mas fuerte; y donde el contrato no tiene ninguna fuerza entre las partes.

    Que lo cierto del caso es que todos los alegatos expuestos por la parte demandada son totalmente falsos, ya que su representada si tiene la intención de devolverle las cantidades de dinero restantes, tal como lo establecieron en el Contrato de Opción a Compra Venta que suscribieron el 28/12/2012 y a tal efecto le efectuó el 18/09/2013 Oferta Real y de Deposito por ante el juzgado Segundo de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

    Niega y por tanto rechaza y contradice que su representada, deba dar cumplimiento al Contrato de Opción de Compra Venta.

    Que lo cierto es que el lapso acordado en el Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito en fecha 28/12/2012, feneció el 10/05/2013 y durante la vigencia del mismo la parte actora no dio cumplimiento con la obligación de hacer que tenia establecida el literal B de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Venta, y en consecuencia su representada no estaba obligada a cumplir convenio alguno.

    Niega y por lo tanto rechaza y contradice que su representada, deba otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de litigio.

    Niega y por tanto rechaza y contradice que su representada, haya incumplido alguna obligación de hacer, que traiga como consecuencia una sentencia que sirva de titulo suficiente de propiedad a favor del ciudadano J.A., sobre el inmueble propiedad de su representante.

    Niega y por tanto rechaza y contradice tanto los hechos narrados como el derecho invocado, que su representada deba ser condenada a cancelar costos y costas procesales.

    Niega y por tanto rechaza y contradice cualquier otro hecho, aseveración o afirmación no negada expresamente.

    3.3 DE LA RECONVENCION

    Que en fecha 28/12/2013, su representada suscribió contrato de Opción de Compra Venta con el ciudadano J.A.A.B., autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, bajo el Nro. 24, Tomo 404, folios 82 al 85, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

    Que el contrato de Opción de Compra Venta fue convenido sobre un inmueble, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nor. 306-60B-02, ubicada en la Manzana Nro. 306-60B, Sector A, del Conjunto Residencial El Caimito, UD 306, al Norte de la Avenida Caroní, en Ciudad Guayana; Municipio Caroní del Estado Bolívar. Que la referida parcela posee una superficie aproximada de DOSCIENTOS DOCE METROS CUADRADORS CON TREINTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (212,31 m2), Y UN AREA DE CONSTRUCCION APROXIMADA DE sesenta y cinco metros cuadrados (65,00 m2) signada con el Numero Catastral Provisional: 07-01-01-06-306-115-060-002-001, y sus dependencias son tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala-comedor, cocina y lavandero. Que el mencionado, inmueble pertenece a su representada ciudadana Katrina Boada, según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar Nº 2012.525, asiento registral Nº 1 del Inmueble matriculado Nº 297.6.1.8.6871 y correspondiente al folio real del año 2012.

    Que el precio que convino su representada con el ciudadano J.A., en el contrato de opción a compra venta fue la cantidad de Bs. 950.000,00, los cuales el referido ciudadano se comprometió a pagar a su representada de la siguiente manera: a) La cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) a la firma del presente contrato de opción de compra venta, en fecha 28/12/2012. b) La cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), a la fecha de protocolización del documento publico de venta.

    Que su representada se comprometió a mantener el precio de venta pactado, siempre y cuando el demandante reconvenido diera cumplimiento a los aportes establecidos en los literales a y b de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta.

    Que el lapso de duración del contrato de opción de compra venta fue pactado Ciento Veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma del Contrato de Opción a compra venta autenticado el 28/12/2012.

    Que las partes convinieron que si la compra venta del inmueble no se llevare a cabo por cualquier causa imputable a cualquiera de las partes en el lapso de duración de la presente Opción (120 días continuos), contados a partir de la fecha de la firma del documento de Opción de Compra Venta, en establecer el diez por ciento (10%) del monto entregado bajo la opción bilateral de compra venta del inmueble, es decir, la cantidad de Bs. 40.000,00, como indemnización de daños y perjuicios, la cual establecieron por la vía de Cláusula Penal.

    Pretende que la parte demandante Reconvenida, convenga o en su defecto a ello, sea condenada por este Tribunal: PRIMERO: en forma principal en reconocer el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito con su representada, se encuentra resuelto por el transcurso del lapso convenido de 120 días continuos, contados desde el 28/12/2012, fecha en la que suscribieron el referido contrato. SEGUNDO: en forma subsidiaria: 1.- Como quiera que el incumplimiento es imputable a la parte demandante reconvenida, por no haber cumplido con su obligación de pagar el restante del precio del inmueble en el plazo convenido, generando de esta forma la exigencia de la indemnización de daños y perjuicios, la cual fue convenida en el Contrato cuya resolución se demanda vía reconvencional, como Cláusula Penal, estableciendo en el Diez por ciento (10%) del monto entregado a la firma del contrato de opción de compra venta del inmueble, es decir, la cantidad de BS. 40.000,00. 2.- En las costas y costos procesales que ocasione la interposición y trámite de la presente reconvención, calculadas prudencialmente por el Tribunal.

    Estima la reconvención en la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs.700.000,00).

    En la oportunidad procesal parea que la parte ACTORA RECONVENIDA diere contestación a la misma, dicha parte no hizo uso de su derecho.

    3.4 DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA- RECONVENIDA

    No consta en autos que la parte actora reconvenida en el lapso de promoción de pruebas promoviera prueba alguna, mas sin embargo observa este Tribunal que junto al escrito libelar se anexaron los siguientes documentos:

  5. - Documento original de opción de compra, suscrito por la ciudadana Katrina Merihelys Boada Lezama y J.A.A.B., debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz.

  6. - Copia simple de Cheque Nro. 49272647, contra la Cuenta Corriente 0134 1020 82 0003002206, del Banco Banesco, a favor de Katrina Boada, por la cantidad de Bs. 400.000,00 de fecha 27/12/2012.

  7. - Copia simple de Cheque de Gerencia Nro. 00009962, contra la Cuenta Corriente 0134 0355 48 2120210001, del Banco Banesco, a favor de Katrina Boada, por la cantidad de Bs. 550.000,00 de fecha 26/04/2013.

  8. - Copia Certificada de Documento de Venta Pura y Simple e Irrevocable, suscrita por los ciudadanos L.M.S. y Katrina Boada Lezama, debidamente Protocolizado bajo el Nro. 2012.525; Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.8.6871 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.

    3.5 DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA- RECONVINIENTE

    En la oportunidad procesal la parte demandada reconviniente, promovió los siguientes documentos:

  9. - Reproduce y hace valer en todas y cada una de sus partes el Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 28/12/2012, anotado bajo el Nro. 24, Tomo 404, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

  10. - Promueve copia simple del expediente de Oferta Real, signado con el Nro. 17262, de la nomenclatura interna de Juzgado Segundo del Municipio de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

    IV

    ARGUMENTOS DE LA DECISION

    PUNTO PREVIO LA INADMISIBILIDAD POR CUANTO NO SE AGOTO LA VÍA ADMINISTRATIVA

    La representación judicial de la parte demandada, propone como defensa de fondo la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, contenida en el Ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, todo ello conforme a lo dispuesto en el articulo 361eiusdem.

    Fundamentando dicha defensa en lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, especialmente a las estipuladas en los artículos 1, 2 y 5. De igual forma, en la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia contenida de la Sentencia del Recurso de Interpretación de fecha 17/04/2013, expediente Nro. AA20-C-2012-0000712; Sentencia R.I Nro. 000175, con ponencia conjunta.

    Que por cuanto la demanda de Cumplimiento de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, fue admitida por el Tribunal sin acoger las previsiones legales establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, incumpliendo de tal forma lo dispuesto en el articulo 321 del Código de Procedimiento Civil.

    Asimismo en escrito de informe presentado por la representación judicial de la parte actora, solicita se declare como punto previo al fondo de la demandada la Inadmisibilidad de la acción propuesta, en virtud que no consta en autos prueba alguna que indique el agotamiento del procedimiento administrativo previo a la demanda por ante el Ministerio Popular de Hábitat y Vivienda por parte del demandante. Dichos alegatos son ratificados en escrito de fecha 01/10/2014.

    Este Tribunal procede a emitir pronunciamiento sobre lo solicitado, siendo que entre otras cosas el objeto de la pretensión es que de cumplimiento al contrato de opción de compra venta, y en vista a lo dispuesto en el artículo 5 de la LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS, que establece:

    Procedimiento previo a las demandas

    Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento escrito en los artículos subsiguientes.

    Este Tribunal considera que en el presente juicio no es procedente lo solicitado por las partes por cuanto de la pretensión de la parte actora no se desprende el requerimiento del bien o la entrega del inmueble, es decir la sentencia en caso de dictarse favorable al actor, no contemplaría el desalojo o perdida de la posesión del mismo, por no ser esta materia del petitum y asi se establece, En virtud de ello este Tribunal declara sin lugar la defensa perentoria de prohibición de la Ley de admitir la acción, y así se establecerá en el dispositivo del presente fallo.

    DEL FONDO DEBATIDO

    La base de la presente acción es la pretensión del accionante J.A.A.B., de que se cumpla con el contrato privado de opción de compra venta, celebrado con la ciudadana KATRINA BOADA, en fecha 28-12-2012, el cual se anexo en copia certificada al libelo de demanda, el cual fue reconocido y aceptado por la parte demandada-reconviniente en su contestación de demanda, por lo que se le otorga pleno valor probatorio al prenombrado documento, manifiesta el actor-reconvenido que el demandado incumplió con la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, ya que en fecha 28 de diciembre de 2012, suscribió un contrato de Opción a compra-venta con la ciudadana Katrina Boada, el cual quedo autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz bajo el Nro. 24, Tomo 404, Folios 82 al 85, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Que dicho contrato de opción de compra venta fue convenido sobre un inmueble, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nro. 306-60B-02, ubicada en la Manzana Nro. 306-60B, sector “A”, del Conjunto Residencial El Caimito, UD 306, al Norte de la Avenida Caroní, en Ciudad Guayana; municipio Caroní del Estado Bolívar. Que la referida parcela posee una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS DOCE METROS CUADRADORS CON TREINTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (212,31 m2), Y UN AREA DE CONSTRUCCION APROXIMADA DE sesenta y cinco metros cuadrados (65,00 m2) signada con el Numero Catastral Provisional: 07-01-01-06-306-115-060-002-001, y sus dependencias son tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala-comedor, cocina y lavandero. Que el mencionado, inmueble pertenece a la demandada ciudadana Katrina Boada, según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar Nº 2012.525, asiento registral Nº 1 del Inmueble matriculado Nº 297.6.1.8.6871 y correspondiente al folio real del año 2012. Que el precio convenido en el Contrato de Opción a compra venta fue por la cantidad de Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 950.000,00), los cuales se comprometió a pagar a la propietaria del inmueble de la siguiente forma: a) La cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) a la firma del presente contrato de opción de compra venta, mediante Cheque Nro. 49272647, girado contra la entidad Banesco, cantidad esta que seria abonada como cuota inicial del monto definitivo de venta, una vez protocolizado el Documento definitivo de compra venta . b) La cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), a la fecha de protocolización del documento publico de venta. Que la propietaria se comprometió a mantener el precio de venta pactada, siempre y cuando diera de cumplimiento a los aportes establecidos en los literales a y b de la cláusula tercera del contrato, y se obligo a hacer la tradición del inmueble sin retraso alguno al momento de la firma del documento definitivo de venta. Que la duración del contrato de opción de compra venta fue pactado en lapso de Ciento Veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma del Contrato de Opción a compra venta autenticado el 28/12/2012. Que dándole cumplimiento a todo lo acordado en el documento de opción a compra venta, procedió a comprar cheque de gerencia en la entidad Bancaria Banesco, Agencia Unare, de Puerto Ordaz, signado con el Nro. 00009962, fechado el 26/04/2013, por la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00) a favor de la propietaria demandada, cumpliendo así con el requisito indispensable exigido en el aparte “B” de la cláusula Tercera del contrato. Que su mayor sorpresa fue cuando la propietaria considero que debía cancelarle Bs.200.000,00 adicionales al precio de venta fijado contractualmente, por cuanto el bolívar fue devaluado, y si el no acepta el incremento, no iba haber ni documento ni firma, y peor aun, ella le va a devolver el dinero como mejor le venga en gana, considerando, que está en la era de las cavernas, donde impera la ley del mas fuerte; y donde el contrato no tiene ninguna fuerza entre las partes.

    Por su parte la demandada al momento de dar contestación a la demanda, también realizo reconvención en contra del accionante-reconvenido argumentando lo siguiente: Admite que en fecha 28/12/2012, su representada suscribió contrato de Opción de Compra Venta con el ciudadano J.A.. Admite que le precio convenido fue de la cantidad de Novecientos Cincuenta Mil Bolívares, los cuales el actor se comprometió a pagar a su representada de la siguiente forma: la cantidad de Bs.400.000,00 a la firma del contrato, mediante Cheque Nº 49272647 girada contra la entidad Bancaria Banesco, cantidad ésta que seria abonada como cuota inicial al monto definitivo de venta una vez protocolizado el documento definitivo de compra venta. La cantidad de Bs. 550.000,00 a la fecha de protocolización del documento publico de venta. Admite que el inmueble pertenece a la ciudadana Katrina Boada. Que las partes convinieron que si la compra venta del inmueble no se llevare a cabo por cualquier causa imputable a cualquiera de las partes en el lapso de duración de la opción (120 días continuos), contados a partir de la fecha de la firma del documento de opción de Compra Venta, en establecer el Diez por ciento (10%) del monto entregado bajo la opción bilateral de compra venta del inmueble, es decir, la cantidad de Bs. 40.000,00, como indemnización de daños y perjuicios, la cual establecieron por la vía de Cláusula Penal. Niega, rechaza y contradice que su representada se haya comprometido en mantener el precio de venta pactado transcurrido como fueran los 120 días establecidos en el Contrato de Opción a Compra Venta y peor aun, si que el actor hubiere cumplido su obligación contraída en el literal B de la Cláusula Tercera del referido contrato ya señalado. Niega y por tanto rechaza y contradice que la parte actora haya cumplido con el requisito indispensable exigido en el literal B de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Compra Venta, por lo que en consecuencia su representada, no ha recibido pago alguno por la cantidad de Bs.550.000,00, que demuestre el cumplimiento de tal requisito estableciendo en el literal B de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Compra Venta. Niega y por tanto rechaza y contradice que su representada, haya considerado que debía cancelársele la cantidad de Bs.200.000, 00 adicionales al precio de venta fijada contractualmente, por cuanto el bolívar fue devaluado, y que si el acto no aceptaba tal incremento no va a haber documento ni firma. Que lo cierto es que al actor le transcurrió todo el lapso de 120 días continuos establecidos en el Contrato de Opción de Compra Venta para materializar la venta definitiva del inmueble, incumpliendo de esta forma con sus obligaciones establecidas en el contrato, como lo es el pago del restante del dinero. Niega y por tanto rechaza y contradice que su representada, le va a devolver el dinero como mejor le venga en gana, considerando que esta en la era de las cavernas, donde impera la ley del mas fuerte; y donde el contrato no tiene ninguna fuerza entre las partes. Que lo cierto del caso es que todos los alegatos expuestos por la parte demandada son totalmente falsos, ya que su representada si tiene la intención de devolverle las cantidades de dinero restantes, tal como lo establecieron en el Contrato de Opción a Compra Venta que suscribieron el 28/12/2012 y a tal efecto le efectuó el 18/09/2013 Oferta Real y de Deposito por ante el juzgado Segundo de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Niega y por tanto rechaza y contradice que su representada, deba dar cumplimiento al Contrato de Opción de Compra Venta. Que lo cierto es que el lapso acordado en el Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito en fecha 28/12/2012, feneció el 10/05/2013 y durante la vigencia del mismo la parte actora no dio cumplimiento con la obligación de hacer que tenia establecida el literal B de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Venta, y en consecuencia su representada no estaba obligada a cumplir convenio alguno. Niega y por lo tanto rechaza y contradice que su representada, deba otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de litigio. Niega y por tanto rechaza y contradice que su representada, haya incumplido alguna obligación de hacer, que traiga como consecuencia una sentencia que sirva de titulo suficiente de propiedad a favor del ciudadano J.A., sobre el inmueble propiedad de su representante. Niega y por tanto rechaza y contradice tanto los hechos narrados como el derecho invocado, que su representada deba ser condenada a cancelar costos y costas procesales. Niega y por tanto rechaza y contradice cualquier otro hecho, aseveración o afirmación no negada expresamente.

    En relación a la Reconvención señala el demandado reconviniente

    Que en fecha 28/12/2013, su representada suscribió contrato de Opción de Compra Venta con el ciudadano J.A.A.B., autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, bajo el Nro. 24, Tomo 404, folios 82 al 85, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

    Que el contrato de Opción de Compra Venta fue convenido sobre un inmueble, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nor. 306-60B-02, ubicada en la Manzana Nro. 306-60B, Sector A, del Conjunto Residencial El Caimito, UD 306, al Norte de la Avenida Caroní, en Ciudad Guayana; Municipio Caroní del Estado Bolívar. Que la referida parcela posee una superficie aproximada de DOSCIENTOS DOCE METROS CUADRADORS CON TREINTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (212,31 m2), Y UN AREA DE CONSTRUCCION APROXIMADA DE sesenta y cinco metros cuadrados (65,00 m2) signada con el Numero Catastral Provisional: 07-01-01-06-306-115-060-002-001, y sus dependencias son tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala-comedor, cocina y lavandero. Que el mencionado, inmueble pertenece a su representada ciudadana Katrina Boada, según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna de registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar Nº 2012.525, asiento registral Nº 1 del Inmueble matriculado Nº 297.6.1.8.6871 y correspondiente al folio real del año 2012.

    Que el precio que convino su representada con el ciudadano J.A., en el contrato de opción a compra venta fue la cantidad de Bs. 950.000,00, los cuales el referido ciudadano se comprometió a pagar a su representada de la siguiente manera: a) La cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) a la firma del presente contrato de opción de compra venta, en fecha 28/12/2012. b) La cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), a la fecha de protocolización del documento publico de venta.

    Que su representada se comprometió a mantener el precio de venta pactado, siempre y cunado el demandante reconvenido diera cumplimiento a los aportes establecidos en los literales a y b de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta.

    Que el lapso de duración del contrato de opción de compra venta fue pactado Ciento Veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma del Contrato de Opción a compra venta autenticado el 28/12/2012.

    Que las partes convinieron que si la compra venta del inmueble no se llevare a cabo por cualquier causa imputable a cualquiera de las partes en el lapso de duración de la presente Opción (120 días continuos), contados a partir de la fecha de la firma del documento de Opción de Compra Venta, en establecer el diez por ciento (10%) del monto entregado bajo la opción bilateral de compra venta del inmueble, es decir, la cantidad de Bs. 40.000,00, como indemnización de daños y perjuicios, la cual establecieron por la vía de Cláusula Penal.

    Fundamentando su pretensión en las siguientes solicitudes: PRIMERO: en forma principal en reconocer el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito con su representada, se encuentra resuelto por el transcurso del lapso convenido de 120 días continuos, contados desde el 28/12/2012, fecha en la que suscribieron el referido contrato. SEGUNDO: en forma subsidiaria: 1.- Como quiera que el incumplimiento es imputable a la parte demandante reconvenida, por no haber cumplido con su obligación de pagar el restante del precio del inmueble en el plazo convenido, generando de esta forma la exigencia de la indemnización de daños y perjuicios, la cual fue convenida en el Contrato cuya resolución se demanda vía reconvencional, como Cláusula Penal, estableciendo en el Diez por ciento (10%) del monto entregado a la firma del contrato de opción de compra venta del inmueble, es decir, la cantidad de BS. 40.000,00. 2.- En las costas y costos procesales que ocasione la interposición y trámite de la presente reconvención, calculadas prudencialmente por el Tribunal.

    En la oportunidad procesal para contestar la reconvención la parte actora reconvenida no hizo uso de la misma

    Establecida como ha sido la litis objeto de este juicio, el Tribunal hace las siguientes observaciones:

    En atención a los hechos controvertidos, este Juzgador destaca que el eje de la causa se centra en establecer si se cumplen o no los requisitos del contrato suscrito entre las partes y verificar si se dan las condiciones que fueron estipuladas a los efectos que pueda cumplirse y ejecutarse el mismo al respecto tenemos que el autor JOSÉ MELICH-ORSINI, en su obra (1.993), “Doctrina General de Contrato”, (págs. 23 al 28, y 99 y sgts.), alude que en nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que los celebran derivan del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal o individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos.

    En relación a la autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.

    Consecuencia de este principio son:

    1. Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140).

    2. Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos por el Código y aún las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.); o pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, el continuará obligado, etc.

    3. Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.

      En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, el artículo 1.141, ordinal 1º del Código Civil enuncia entre las condiciones requeridas o elementos esenciales para la existencia del contrato el consentimiento de las partes, esta redacción tiene origen en el Proyecto franco-italiano, pues el Código Napoleón (Art. 1.108) pedía simplemente “el consentimiento de la parte que se obliga”. En su decir la mayor parte de los autores franceses siguen defendiendo la redacción del Código de Napoleón, alegando que la acepción legislativa de consentimiento es ésta que designaría “el consentimiento dado por cada una de las partes a las condiciones del contrato proyectado, con la voluntad de hacerlo producir efectos jurídicos”. En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). El consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber:

    4. Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses.

    5. Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte.

      Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona válida determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado.

    6. Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido del contenido de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla).

      Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo.

      El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1º del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades.

      El referido autor apunta que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquel para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla.

      La manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza (facta concludentia). La actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continua ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C. Civil); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de la herencia (Art. 1.002 C. Civil); la de la persona que, después de haber caído en cuanta del error que viciaba el contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art. 1.351, primer aparte, C. civil), etc.

      Señala además el referido autor JOSÉ MELICH-ORSINI en su citado texto, que la determinación del momento preciso en que las negociaciones dejan de ser tales, para convertirse propiamente en un contrato, es una simple cuestión de hecho. El que se deba o no redactar un documento que sirva de prueba al contrato no implica necesariamente que hasta que se redacte tal documento, no haya contrato. Todo dependerá del análisis de las circunstancias, que permitirá decidir si las partes tuvieron la intención de no considerar formado el contrato hasta el momento de la firma de consentimiento a la conformación de la prueba documental. En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que ésta sea la línea del principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte un esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto.

      Citado lo anterior, y en análisis del asunto controvertido en juicio es propicio tomar en consideración las previsiones contempladas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine cuando establece:

      En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

      .

      El jurista Henríquez La Roche, sobre la parte in fini del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente:

      El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC).

      …Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…

      .

      El autor A.E.G.F.,(2005), en su texto ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Tomo I. Editorial Movilibros, págs. 174 al 197’, señala que el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, dejó sentado que “El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…”

      ‘Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo’.

      `En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho’.

      En cuanto al primer caso de suposición falsa resulta fácilmente definible la situación, cuando el Juez atribuye al instrumento menciones que no contiene; pero tratándose de la suposición falsa por desnaturalización de una mención que sí contiene el contrato, equiparable, de acuerdo a reiterada doctrina de la Sala, al primer caso de suposición falsa, debe examinarse el asunto con mayor atención, pues habrá que delimitar el poder de la Casación de corregir la suposición falsa, de lo que constituye la actividad de interpretación del contrato.

      El Alto Tribunal, podrá conocer del establecimiento de la voluntad de las partes, cuando el contrato no presenta ninguna oscuridad ni ambigüedad, pero los jueces de fondo hayan incurrido en un falso juicio sobre el hecho, es decir, que con el pretexto de interpretar lo que no tenía interpretación y explicar lo que era claro y manifiesto, hayan alterado el significado natural de las palabras, desnaturalizando el carácter que abiertamente presentaba el contrato.

      El criterio del M.T., que se ha convertido en doctrina reiterada y pacífica, es el referido a que los jueces de instancia son soberanos en la interpretación de los contratos; pero, dejando igualmente en claro que, la soberanía de los jueces de instancia en la interpretación de los contratos y de los negocios jurídicos está limitada a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia de los mismos, es decir, cuando los términos o las condiciones de los contratos no sean perfectamente inteligibles, gramatical o lógicamente; cuando es factible darle más de una interpretación a una misma cláusula, o cuando la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y deba ser desarrollada e integrada por el juez.

      Cuando se analiza el contrato definitivamente, se debe tener siempre presente que el mismo constituye, una de las principales fuentes de las obligaciones no sólo en nuestro derecho, sino también en el derecho universal. Una vez concretado, el contrato pasa a tener fuerza de ley entre las partes. Y “Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento para la parte que no haya cumplido. Dice el artículo 1.264 del citado Código: `Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`”.

      Tratándose de la prueba de sus estipulaciones, el accionante y quien se defiende, deben tomar en consideración dos preceptos que corren a la par en este sentido, los cuales están referidos en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil.

      ‘Finalmente, no hay que olvidar que están de por medio las afirmaciones de hecho y de derecho que se encuentran presentes en todos los contratos, y en el caso de las primeras, como bien lo afirma L.L., “la cuestión de hecho concerniente a la alegación y establecimiento del supuesto concreto condicionante de la proposición normativa, y los ingredientes fácticos que configuran la situación de especie, constituyen los datos que históricamente se presentan como primarios en el proceso de aplicación del derecho” (CSJ, Sent. 1-6-88, en P.T., O.: Jurisprudencia No. 6, Pág. 193).’

      Mientras que en el caso de las cuestiones o argumentos de derecho (quaestio iuris), por el contrario, conciernen al texto de la ley; a la premisa mayor del silogismo jurídico, tanto en cuanto se refiere a su conocimiento por parte del juez y a la consiguiente excepción de prueba, como respecto a su aplicabilidad también. Según el principio iura novit curia (la curia, el Tribunal conoce el derecho), el magistrado puede aplicar una norma jurídica aun cuando no haya sido invocada por los litigantes (CSJ, sentencia del 20-4-71, GF, No. 68, 2ª E., Pág. 232).

      ‘Todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho, reservada a los jueces de mérito, y que sólo es dable al Alto Tribunal controlar dicha interpretación cuando se denuncie una suposición falsa o que el sentenciador incurra en una errónea calificación del negocio jurídico y lo subsume en una norma que no es aplicable, error este que sería de derecho’.

      En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil: “las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

      En consideración a los postulados señalados, ciertamente se está frente a un contrato de opción a compra, del cual la actora solicita su cumplimiento inmediato, por cuanto según su manifestación, el demandado incumplió con lo estipulado en el mismo, y el demandado a su vez rechaza tal argumentación indicando que quien incumplió era el actor, y lo reconviene por resolución de contrato, reconvención esta que no fue rechazada a su vez por el actor-reconvenido, ahora bien analizando el contrato tenemos que el mismo establece en su cláusula PRIMERA: “LA PROPIETARIA”, ofrece al OPCIONARIO”, a través de este contrato, un (1) inmueble, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 306-60B-02, ubicada en la Manzana Nº UD-306-60B, en el CONJUNTON RESIDENCIAL EL CAIMITO, sector A, UD306 al Norte de la Av. Caroní en Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar.- Este inmueble, posee una parcela de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS DOCE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (212,31 Mts2) y un área de construcción aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (65,00mts2) signada con el numero catastral provisional: 07-01-06-306-115-060-002-001 y sus dependencias son Tres (3) Habitaciones, Un (1) Baño, sala-comedor, cocina y lavandero. El mencionado inmueble le pertenece según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar numero 2012.525, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nº 297.6.1.8.6871 y correspondiente al Libro del Folio real del año 2012.” “TERCERA: El precio de venta convenido es por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.950.000,00) los cuales se compromete a pagar “EL OPCIONARIO”, de la siguiente forma: a) A la firma del presente Contrato de reserva y Opción de Compra Venta, la suma de (Bs.400.000,00) EN CHEQUE DE LA ENTIDAD BANCARIA BANCO BANESCO BAJO EL NUMERO 49272647 cantidades que será abonada a la cuota inicial al momento de la Protocolización, el respectivo documento de compra – venta definitivo. b) A la fecha de Protocolización del documento publico de Venta, se entregara el saldo del precio de la venta, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.550.000,00).” “QUINTA: Incumplimiento del Contrato. Si la compra venta del inmueble, no se lleva a cabo por cualquier causa imputable a “EL OPCIONARIO” o si esta desistiera de la operación, o no entregarse a “LA PROPIETARIA” los recaudos necesarios, es el lapso de duración de la presente opción, contado a partir de la fecha de la firma del Documento de opción de compra venta, el DIEZ por Ciento (10%) del monto entregado bajo la opción bilateral de la compra venta del inmueble, la cantidad CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs), como indemnización de Daños y Perjuicios, lo cual se establece por vía de Cláusula Penal, pudiendo “LA PROPIETARIA” ofrecer el inmueble nuevamente en venta. Si la compra venta de este inmueble no se lleva a cabo por causa imputable a LA PROPIETARIA, o si no acude al registro en la fecha en que se indique para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, o no entregase a EL OPCIONATARIO las solvencias del inmueble, este deberá devolver a LA OPCIONATARIA la cantidad dada en reserva mas el DIEZ por Ciento (10%) del monto de la opción bilateral de compra venta del inmueble la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00Bs), como indemnización de Daños y Perjuicios, lo cual se establece por la vía de Cláusula Penal.” “SEXTA: La duración del presente Contrato de Opción de compra venta es de Ciento Veinte (120) días continuos a partir del recibo de la reserva y firma del presente documento.”.

      De lo señalado en el contrato tenemos que el inmueble objeto de contrato de opción de compra venta es un (1) inmueble, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 306-60B-02, ubicada en la Manzana Nº UD-306-60B, en el CONJUNTON RESIDENCIAL EL CAIMITO, sector A, UD306 al Norte de la Av. Caroní en Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, cuyos demás datos deben tenerse por reproducidos.

      El Precio de la opción de compra venta fue la cantidad de Bs. 950.000,00.-

      La cancelación de ese monto se pacto en la forma siguiente:

      La cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) a la firma del contrato de opción de compra venta, mediante Cheque Nro. 49272647, girado contra la entidad Banesco, cantidad esta que seria abonada como cuota inicial del monto definitivo de venta, una vez protocolizado el Documento definitivo de compra venta. La parte demandada reconvenida manifiesta que recibió dicho cheque por cuanto este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por demostrarse el cumplimiento de la primera parte de la obligación.

      La cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), a la fecha de protocolización del documento publico de venta.

      En relación al saldo restante de Bs.550.000,00, el mismo debía ser cancelado dentro de los 120 días a contar de la firma del contrato in comento, es decir desde el 28-12-2012, los cuales fenecieron el 27-04-2013, ya que según lo estipulado en el contrato se computa por días calendarios consecutivos, ahora bien consta en autos que el actor consigno Copia simple de Cheque de Gerencia Nro. 00009962, contra la Cuenta Corriente 0134 0355 48 2120210001, del Banco Banesco, a favor de Katrina Boada, por la cantidad de Bs. 550.000,00 de fecha 26/04/2013, aunque el mismo no fue rechazado por la parte demandada, mas sin embargo fue consignado en copia simple, la cual carece de valor probatorio y asi se establece conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, así mismo la parte demandante manifestó que la parte demandada ciudadana Katrina Boada se negó a recibir dicho pago tal hecho trae como consecuencia jurídica que el Actor para liberarse de la obligación debía realizar una oferta de pago y deposito conforme al articulo 1306 del Código Civil, y la misma debía ser decidida declarando valida dicha oferta real y por tanto la obligación de la demandada de recibir el pago, no trayendo a los autos, por lo que el Tribunal no le otorga pleno probatorio al mismo y asi se establece conforme al articulo 509 del Codigo de Procedimiento Civil.-

      En relación a la oferta real promovida por la parte demandada reconvenida, el Tribunal desecha la misma por cuanto no consta en autos que hubiere decisión declarando valida dicha oferta y así se establece.-

      Ahora bien del análisis efectuado al contrato, así como a las obligaciones contraídas en el mismo, que son ley entre las partes a menos que contraríen el orden publico, lo cual no es el caso, considera este Juzgador que la parte Demanda evidencio claramente la obligación que tenia el demandado de autos de cancelar la suma restante del monto de la opción de compra venta en un plazo de ciento veinte días continuos a contar desde la fecha de suscripción del contrato de promesa bilateral de compra venta, es decir debía cancelar en el lapso comprendido entre el 28-12-2011, los cuales fenecieron el 27-04-2012, o por lo menos demostrar en este Juzgado que dentro de ese lapso hizo lo necesario para efectuar dicho pago sin que la demandada lo recibiera, lo cual no hizo, lo que se evidencia ya que conste en autos que la demandante hubiere cumplido con el pago correspondiente o hecho las gestiones para hacerlo y asi se establece. Al no realizar la cancelación o haber cumplido la obligación en el lapso establecido en el contrato, incurrio así en el incumplimiento claro a lo convenido en el contrato, activándose indudablemente lo establecido en la cláusula quinta del mismo “…Incumplimiento del Contrato. Si la compra venta del inmueble, no se lleva a cabo por cualquier causa imputable a “EL OPCIONARIO” o si esta desistiera de la operación, o no entregarse a “LA PROPIETARIA” los recaudos necesarios, es el lapso de duración de la presente opción, contado a partir de la fecha de la firma del Documento de opción de compra venta, el DIEZ por Ciento (10%) del monto entregado bajo la opción bilateral de la compra venta del inmueble, la cantidad CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs), como indemnización de Daños y Perjuicios, lo cual se establece por vía de Cláusula Penal, pudiendo “LA PROPIETARIA” ofrecer el inmueble nuevamente en venta. Si la compra venta de este inmueble no se lleva a cabo por causa imputable a LA PROPIETARIA, o si no acude al registro en la fecha en que se indique para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, o no entregase a EL OPCIONATARIO las solvencias del inmueble, este deberá devolver a LA OPCIONATARIA la cantidad dada en reserva mas el DIEZ por Ciento (10%) del monto de la opción bilateral de compra venta del inmueble la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00Bs), como indemnización de Daños y Perjuicios, lo cual se establece por la vía de Cláusula Penal.”, así mismo es claro que el incumplimiento de lo convenido en la cláusula tercera del contrato in comento, trae como consecuencia que el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta sea declarado RESUELTO por este Tribunal y así se determinará en la dispositiva del fallo.

      El accionante se limito a señalar que tenia la intención de cumplir con la obligación contraída, mas sin embargo, no trajo a los autos elementos probatorio alguno del cual se evidenciara sus dichos, elementos estos que al no constar en el expediente, hacen que este Tribunal considere improcedente la acción y así expresamente se establece.-

      DE LA RECONVENCIÓN

      En relación a la reconvención propuesta, la misma se basa en el alegato de la demandada-reconviniente en el sentido de que el actor reconvenido no dio cumplimiento a las obligaciones contractuales y en base a ello solicita al Tribunal ordene al demandante-reconvenida a PRIMERO: reconocer el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito con su representada, se encuentra resuelto por el transcurso del lapso convenido de 120 días continuos, contados desde el 28/12/2012, fecha en la que suscribieron el referido contrato. SEGUNDO: en forma subsidiaria: 1.- Como quiera que el incumplimiento es imputable a la parte demandante reconvenida, por no haber cumplido con su obligación de pagar el restante del precio del inmueble en el plazo convenido, generando de esta forma la exigencia de la indemnización de daños y perjuicios, la cual fue convenida en el Contrato cuya resolución se demanda vía reconvencional, como Cláusula Penal, estableciendo en el Diez por ciento (10%) del monto entregado a la firma del contrato de opción de compra venta del inmueble, es decir, la cantidad de BS. 40.000,00. 2.- En las costas y costos procesales que ocasione la interposición y trámite de la presente reconvención, calculadas prudencialmente por el Tribunal, ahora bien, la demandada-reconvenida no dio contestación a la misma operando en su contra la confesión en este respecto, aunado a ello y como ya fue analizado ha quedado evidenciado el incumplimiento por parte del Actor-reconvenido de las obligaciones contenidas en el contrato de opción, asi como no trajo a los autos elementos probatorios que desvirtuaran los alegatos del demandado-reconviniente.

      Al no haber demostrado el hecho extintivo de la obligación supra descrita y objeto principal de esta acción, ha incumplido el demandante-reconvenido con lo establecido en el artículo 506 del que establece:

      Artículo 506

      Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

      Los hechos notorios no son objeto de prueba

      Y con el artículo 1354 del Código Civil que establece:

      Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

      De esta norma señala nuestro m.T. en sentencia dictada en fecha 30/11/2000 por la sala de Casación Civil, exp. 00.261 (obtenida en Internet www.tsj.gov.ve, jurisprudencias), con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G, se estableció que:

      ...el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos.

      (Subrayado nuestro).

      Así mismo encontramos que … “la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado solo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente. Dentro de tales lineamientos, es claro que jurídica y doctrinariamente, solo se configura una excepción suficiente para invertir la carga de la prueba, cuando se contradice directamente la petición del actor. Tal sucedería cuando la alegación de un hecho nuevo se dirige a impugnar una situación adquirida…”Sentencia, SCC, 03 de junio de 1987, Ponente Magistrado Dr. R.P.B., juicio Dauod Abder B. Vs. E.P.; O.P.T. 1987, Nro. 6, Pag.156.

      Este juzgador en análisis de lo antes señalado y de las actuaciones que se desprende de autos y de conformidad con la disposición en cuestión (506 CPC) la cual establece la carga de la prueba, la cual no regula la actividad del Juez, al establecer los hechos, sino que permite a éste, ante la falta de prueba, decidir quien deberá correr con las consecuencias de carencia probatoria y siendo que la parte demandada no probo a los autos los hechos concretos que alego extintivo o modificados del contrato suscrito y objeto de litigio es fuerza concluir que se declara Con Lugar la reconvención propuesta y así se establece.-

      Lo que trae como consecuencia la procedencia de la reconvención y la declaratoria de la RESOLUCION DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, así como la procedencia de la aplicación de la clausula penal prevista en el contrato como indemnización por daños y perjuicios y así se establece.-

      V

      DISPOSITIVA

      En mérito de todas las anteriores consideraciones, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR, la defensa perentoria de PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION, promovida por la parte demandada-reconviniente, por no agotarse la vía administrativa.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demandada de CUMPLIMIENTO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano J.A.A.B., contra la ciudadana KATRINA MERIHELYS BOADA LEZAMA, de ya identificados en autos.

TERCERO

CON LUGAR la reconvención de demandada de RESOLUCION DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana KATRINA MERIHELYS BOADA LEZAMA contra el ciudadano J.A.A.B., ya identificados en autos. Se declara RESUELTO el contrato privado celebrado entre las partes por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, en fecha 28/12/2012, bajo el Nº 24, Tomo 404, folios 82 al 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, por haberse incumplido específicamente con la cláusula Sexta del mismo.-

CUARTO

La parte Demandada-reconviniente ciudadana KATRINA MERIHELYS BOADA LEZAMA, en aplicación de la clausula quinta o cláusula Penal establecida en el contrato supra, y en virtud del incumplimiento por parte del Actor reconvenido ciudadano J.A.A.B., y a manera de indemnización de daños y perjuicios, el 10% del monto dado al inicio de la negociación de Bs.400.000,00, es decir la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BS.40.000,00), los cuales serán descontados del monto dado en inicial, debiendo devolver la suma restante de Bs.360.000,00 a la parte Actora Reconvenida.

QUINTO

No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo.-

Y por cuanto la presente decisión se produce fuera del lapso legal, es por lo que este Tribunal ordena la Notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ro, 253 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el articulo 789, 1.141, 1.142, 1.154, y 1.354 del Código Civil, y los artículos 12, 15, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN

DADA FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN PUERTO ORDAZ, A LOS NUEVE (09) DIAS DEL MES DE DICIEMBRE DE DOS MIL CATORCE (2014). AÑOS: 204º DE LA INDEPENDENCIA Y 155º DE LA FEDERACION.

EL JUEZ PROVISORIO

ABG. J.S.M.. EL SECRETARIO,

ABG. J.J.C..

PUBLICADA EN SU FECHA PREVIO ANUNCIO DE LEY, SIENDO LAS DIEZ DE LA MAÑANA (10:00 A.M). CONSTE.

EL SECRETARIO,

ABG. J.J.C..

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