Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 15 de Marzo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, quince de marzo de dos mil once

200º y 152º

ASUNTO : KP02-V-2009-001062

PARTE ACTORA: J.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro.7.339.640 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.V.. inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 92.310 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: A.D.V.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 15.351.140 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:J.E. Y B.F., inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nros 51.241 y 47.652 respectivamente y de este domicilio

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano J.F.C., contra la ciudadana A.D.V.R..

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

La presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano J.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.339.640, de este domicilio, contra la ciudadana A.D.V.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.351.140, de este domicilio, por medio de sus Apoderados Judiciales J.E. Y B.F., inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nros 51.241 y 47.652 respectivamente y de este domicilio. En fecha 18/03/2010, se recibió la presente demanda por ante la URDD (Folios 1 al 14). En fecha 23/03/2009 el Tribunal mediante auto recibió la presente demanda le dio entrada a la causa (Folio 15). En fecha 05/06/2009, el actor consignó copias certificadas del Contrato de Opción a Compra con Arrendamiento (Folios 17 al 21). En fecha 15/06/2009 se admitió la demanda (Folio 23). En fecha 19/06/2009 la demandada A.D.V.R., antes identificada otorgó Poder Apud-acta a los Abogados J.E. y B.F. (Folio 24). En fecha 21/07/2009 el demandante otorgó Poder Apud Acta al ciudadano J.J.V., inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 92.310 y de este domicilio (Folio 25). En fecha 21/07/2009 el actor consignó recaudos (Folios 26 al 40). En fecha 23/07/2009 el demandado consignó escrito de contestación a la demanda (Folios 41 al 51). En fecha 28/07/2009 el Tribunal mediante auto advirtió que el lapso de emplazamiento (Folio 52). En fecha 06/08/2009 el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de contestación a la reconvención (Folio 53). En fecha 13/10/2009 el Tribunal mediante auto agregó a los autos las pruebas promovidas por las partes (Folio 54). En fecha 12/08/2009 el actor presentó escrito de promoción de pruebas (Folios 55 al 57). En fecha 12/03/2009 el actor presentó escrito de promoción de pruebas (Folios 58 al 61). En fecha 02/04/2009 el actor consignó cheque de gerencia N°00091338 del Banco Provincial (Folios 62 al 65). En fecha 12/08/2009 el demandante consignó escrito de promoción de pruebas (Folios 66 al 68). En fecha 23/09/2009 el demandado presentó escrito de promoción de pruebas (Folios 69 al 72). En fecha 29/09/2009 el demandante presentó escrito de promoción de pruebas (Folios 73 al 76). En fecha 22/10/2009 el Tribunal mediante auto admitió las pruebas promovidas por las partes (Folio 77). En fecha 28/10/2009 el Tribunal mediante auto complementó el auto de admisión de las pruebas (Folio 78). En fecha 30/10/2009 el Tribunal dejó constancia que no comparecieron a declarar los testigos N.D.C.L., Y.U.H., M.E.E.C. (Folios 79 al 82). En fecha 05/11/2009 el Tribunal difirió la Inspección Judicial para el Quinto día de Despacho (Folios 83 al 86). En fecha 20/11/2009, el demandante mediante diligencia solicitó la expedición de Boletas de Notificación de los ciudadanos J.J.M.S. Y Y.C.D.E. (Folios 87 al 88). En fecha 23/11/2009 el Tribunal mediante auto negó la diligencia de fecha 20/11/2009 (Folio 89). En fecha 27/11/2009 el Alguacil consignó Boleta de Notificación firmada por la ciudadana Y.D.E. (Folios 90 al 91). En fecha 30/11/2009 el Alguacil consignó boleta de citación firmada por el ciudadano J.J.M. (Folios 92 y 93). En fecha 01/12/2009 el demandado mediante diligencia fijo nueva oportunidad para oir las declaraciones de los testigos (Folios 94 al 95). En fecha 02/12/2009 rindió declaración la ciudadana Y.C.D.E. (Folios 96 y 98). En fecha 14/12/2009 rindió declaración el ciudadano J.J.M.S. (Folios 99 al 101). En fecha 11/01/2010 el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de evacuación de pruebas (Folio 102). En fecha 05/02/2010 el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de presentación de informes (Folio 103). En fecha 04/02/2010 el actor presentó escrito de informes (Folios 104 al 113). En fecha 18/02/2010 el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de observación a los informes (Folio 114). En fecha15/03/2010 el Tribunal mediante auto recibió oficio emanado del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara y en consecuencia, remitió información al Tribunal antes señalado (Folios 115 al 117). En fecha 22/04/2010 el Tribunal difirió la publicación de la presente Sentencia (Folio 118).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano J.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.339.640, de este domicilio, contra la ciudadana A.D.V.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.351.140 y de este domicilio, por medio de sus Apoderados Judiciales J.E. Y B.F., inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nros 51.241 y 47.652 respectivamente y de este domicilio, alegando la representación de la parte actora, que en fecha 14 de Febrero del 2.008, celebró un Acta de Compromiso Privado con la ciudadana A.D.V.R., antes identificada en cuanto a la adquisición sobre un inmueble de su propiedad ubicada en la Carrera 1 con calle 53 y 55 del Barrio San Vicente, cuya vivienda se encuentra edificada por una casa de paredes de bloques, techo de zinc, piso de cemento con una superficie de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS CON QUINCE CENTIMETROS CUADRADOS (120,15 MTS.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: En línea de 5,85 metros con terrenos ocupados por F.d.P.; Sur: En línea de 6.05 metros con la carrera 1, que es su frente: ESTE: En línea de 21,70 metros con terrenos ocupados por R.P. y OESTE: En línea de 12,08 3,05, 6,80 metros con terrenos ocupados por I.D.. Que en el mencionado inmueble se convino en el precio de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.140.000,oo), cuyo precio pagadero de la siguiente forma: Una inicial cancelada en ese mismo acto en la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F.42.000,oo) por medio de una transferencia desde la Cuenta de Ahorro N°0108-0087-15-020418497 del Banco Provincial y transferida la Cuenta de Ahorros a favor de la propietaria A.D.V.R., antes identificada, quien anexa la demanda copia fotostática de Recibos de Pago, Acta de Compromiso y Bauche N°000000523 y el resto pagadero por medio de Ley de Política Habitacional y se trasmitiría cuando se efectuara la opción a compra ante cualquier Notaría Pública, puesto que el mismo inmueble no tenía sus documentos en regla. Asimismo el demandante, acotó que ha venido poseyendo el inmueble desde entonces y como continuaba el problema de registro de los documentos de propiedad de dicho inmueble tuvieron que nuevamente hacer por la circunstancia un Documento Privado de Opción a Compra con la cancelación de un canon de Arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F.360,oo), constituido en fecha 03 de Mayo del 2.008, que anexa, comprobándose una vez más su retardo por la tramitología de los documentos de propiedad sobre el inmueble antes descrito. También manifestó el demandante que, en vista de que la ciudadana A.D.V.R., antes identificada registro documento de propiedad sobre la parcela de terreo y no las bienhechurias del mismo inmueble dentro de los lineamientos de la parcela, ya que creía que el Registro de la parcela vendría la especificación del inmueble antes descrito, la cual se efectuó el 01 de Diciembre la opción de Compra con Arrendamiento, documento éste que se hizo infructuoso la tramitología para la adquisición del inmueble por medio de la mencionada Ley Política Habitacional, puesto que pidieron titulo Supletorio de las bienhechurias antes descrita y hasta la fecha la ciudadana A.D.V.R., antes identificada, no registro la misma, presumiéndose la mala fe para resolver al contrato de opción a compra, puesto que en ella expresa 4 meses para el pago definitivo. Igualmente el actor, acotó que recientemente tuvo que consignar el pago del arrendamiento puesto que no se supo nada del paradero de la ciudadana propietaria A.D.V.R., antes identificada, según consta Expediente N° KP02-S-2009.003225, de fecha 12 de Marzo del 2.009. También manifestó la accionante que la presente acción se encuentra amparada por el Código Civil Venezolano y el Artículo 1167 ejusdem. Por último el actor por las razones antes expuestas, demandó a la ciudadana A.D.V.R., antes identificada para que cumpla el contrato antes establecido y entregue los demás recaudos para la adquisición de la Ley de Política Habitacional y así convenir en pagar la diferencia de los NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.98.000,oo) sin más ajustes del inmueble dado en opción compra, cuyo incumplimiento de la obligación contractual dio lugar a demandar el cumplimiento del Contrato de Opción a Compra, debidamente establecida y al pago de Daños y Perjuicios ocasionados por la falta de la misma y por todas las consideraciones es que, ocurrió ante su competente autoridad para demandar por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra a la ciudadana A.D.V.R., antes identificada para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal.

Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda expuso lo siguiente: Rechazo y contradijo la demanda interpuesta por el ciudadano J.F.C., antes identificados, por no ajustarse a la realidad los hechos invocados por la parte demandante, circunstancia que hace que no le sea aplicable el derecho invocado por la reconvincente. Reconoce que mediante documento privado de fecha 14 de Febrero de 2.008, convino en celebrar con el ciudadano J.F.C., antes identificado, un Contrato de Opción a Compra sobre un inmueble propiedad de su representada, consistente en una vivienda y la parcela de terreno propio sobre la cual se encuentra construida, situada en el Barrio San Vicente, Carrera 01 entre calles 53 y 55 de la Parroquia C.d.M.I.d.E.L., recibiendo por concepto de inicial la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLVARES FUERTES (Bs.42.000,oo), mediante una transferencia bancaria realizada a la Cuenta de Ahorro N° 0108-2401-04-0200674754 del BBVA, BANCO PROVINCIAL, cuyo titular es su representado, estableciéndose que el precio total de venta sería la cantidad CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. F.140.000,oo) quedando adeudándose la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. 98.000,oo). Reconoce que luego de haber suscrito el antes mencionado documento privado de fecha 14 de Febrero del año 2.008, donde convino en celebrar con el ciudadano J.F.C., antes identificado, un contrato de opción a compra, posteriormente en fecha 03/05/2008, suscribió un contrato de opción a compra contenido en un documento privado, donde se materializó en un documento mejor redactado el antes mencionado acuerdo y donde se estableció además lo antes mencionado en el acuerdo lo siguiente: A) Que el lapso de la opción sería de noventa (90) días continuos con una prorroga de treinta (30) días. B) Que en caso de no poder materializarse el contrato por culpa del “Promitente- Comprador“ y la Promitente-Compradora se indemnizara por daños y perjuicios, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.10.000,oo) y en caso de que no materializarse por culpa de la “Promitente-Vendedora”, ésta debía devolver todo el dinero recibido y C) Que el Promitente-Comprador ocuparía el inmueble desde el 03 de Mayo del año 2.008, pagando como canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 360,oo). Reconoció que mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Estado Lara, en fecha 01 de Diciembre del año 2008, anotado bajo el N° 53, Tomo 211 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría, su representada, en demostración de su buena fe, convino en celebrar un nuevo contrato de opción a compra y arrendamiento, con el demandante a los fines de darle una oportunidad de adquirir el inmueble a pesar de que el lapso de duración del anterior contrato de opción a compra, sin que se haya podido perfeccionar la venta por negligencia del comprador ciudadano J.F.C., antes identificado quien a pesar de estar obligado a realizar todas las gestiones destinadas a lograr la aprobación de un crédito bancario a su favor y de que su representada colaboró en todo lo que le fue solicitado, no pudo logar la aprobación de dicho crédito. Rechazó y contradijo que su representada haya actuado de mala fe en la negociación, por cuanto el animo y la intención de su representada siempre fue el de facilitarle al ciudadano J.F.C., antes identificado, todo lo que fuera necesario a los fines de que se celebrara la negociación. Rechazó y contradijo que la negociación no se haya podido culminar debido a que su representada no haya obtenido un Título Supletorio sobre las bienhechurias construidas sobre la parcela de terreno propiedad de su representada, por cuanto al ciudadano J.F.C., antes identificado, le informó a su representada que el Banco ante el cual estaba tramitando el crédito le solicitaba el Título Supletorio y su representada no se opuso a ello y de común acuerdo convinieron en que el Abogado del ciudadano J.F.C., antes identificado, de nombre J.V., antes identificado, se encargaría de la obtención de dicho título supletorio y que los honorarios causados por esta actuación serían pagaderos en partes iguales y, en virtud de ello, fue que en fecha 19/12/2009, fue presentada por ante la URDD, una solicitud de Título Supletorio a la cual se le asignó el asunto identificado con las siglas: KP02-S-2009-539, y cuyo conocimiento le correspondió a este mismo Juzgado, por lo que conforme a lo convenido, luego de presentada esta solicitud, el Abogado J.V., antes identificado, estaba encargado de realizar todas las diligencias destinadas a la obtención del Título Supletorio, lo más rápido posible, por lo que si no se pudo lograr antes de vencerse el lapso de la opción, no fue por causa imputable al Abogado J.V., antes identificado, quien es el Abogado de J.F.C., antes identificado y en quien se confió por su obvio y lógico interés de ayudar a su representado porque se diera la negociación en que estaba interesado.

En ese mismo sentido el demandado, en su mismo escrito de contestación a la presente demanda, interpuso Reconvención en contra del ciudadano J.F.C., antes identificado para que conviniera o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en la Resolución del Contrato de Opción a Compra, celebrado entre los ciudadanos A.D.V.R. Y J.F.C., antes identificados, contenido originalmente en documentos privados de fecha 14/02/2008,y 03/05/2008, luego modificados, sus trámites mediante contrato contenido en documento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 01/12/2008, anotado bajo el N° 53, Tomo 211 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y en consecuencia, se deje sin efectos jurídicos el Contrato, aceptando su representado que en la oportunidad de fijar el Tribunal, conforme a lo establecido en la Cláusula Sexta del Contrato contenido en documento otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 01/12/2008, anotado bajo el N° 53, Tomo 211 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría, proceda a consignar por ante el Tribunal la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.18.000,oo). Asimismo el demandado, solicitó que el actor sea condenado pro el Tribunal en la Resolución del Contrato de Opción a Compra celebrado y en consecuencia de ello se declare lo siguiente: La Resolución de Contrato de Opción a Compra-venta celebrado entre las partes, sobre el inmueble de su propiedad identificado en autos. Que de la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.42.000,oo), recibida al firmar el contrato de opción a compra conforme a los documentos privados de fecha 14/02/2008 y 03/05/2008, en virtud de la medición de dichos acuerdos realizados conforme al nuevo contrato suscrito debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Estado Lara, la ciudadana A.D.V.R., antes identificada tiene derecho a hacer suya la cantidad de VEINTIDOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.22.000,oo) a título de indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento realizado por le ciudadano J.F.C., antes identificado, debiendo reintegrársele a dicho ciudadano solo la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.18.000,oo). Que el ciudadano J.F.C., antes identificado le entregue a la ciudadana A.D.V.R., libre de personas y de bienes el inmueble objeto del contrato. Que pague las Costas y Costos del Proceso. Que la presente demanda la estimó en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.140.000,oo).

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Se acompaño al libelo:

1. Original marcada “A” de Acta de Compromiso (Folio 5); Copia simple marcada “A” del Recibo por la cantidad de Bs.42.000,oo de fecha 14/02/2008 (Folio 6 y 29); Documento Privado marcado “B” de Opción a Compra constituida en fecha 03 de Mayo de 2.008 (Folios 8 al 10 y 31 al 33); Copia simple fotostática y autenticada de opción a compra celebrada entre las partes (f. 11, 12 y 19 al 22); se valora como prueba de la relación contractual entre las partes y las prestaciones efectuadas por la parte actora. Así se establece.

2. Copia simple marcado “A” del Bauche N°000000523 del BANCO PROVINCIAL (Folio 7); se desecha pues no constituyen copias de las permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3. Copia certificada de documento de propiedad sobre el inmueble objeto de la opción (f. 34 al 40); se valora como prueba de la propiedad a favor de la accionada. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL LAPSO ORDINARIO

Por el demandante

1) Copia fotostática de consignaciones arrendaticias efectuadas a favor de la parte demandada (f. 58 al 66); la cual se desecha pues el arrendamiento no está controvertido en la presente causa. Así se establece.

2) Promovió las testimoniales de los ciudadanos J.J.M.S. (Folios 99 al 101) y Y.C.D.E. (Folios 96 al 98); se valoran y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

3) Consignó constancia de residencia del actor emitida por la Junta Parroquial de Concepción (f. 76); se desecha pues nada aporta a los hechos verdaderamente controvertidos. Así se establece.

4) Promovió inspección ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Estado Lara (f. 85 y 86); se desecha pues nada aporta a los hechos controvertidos, toda vez que su objeto fue relevado de prueba al convenir el demandado en la existencia del título supletorio. Así se establece.

Por el demandado

1) Ratificó el valor de los contratos presentados junto al libelo; los cuales fueron ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

2) Promovió las testimoniales de los ciudadanos N.L., Y.U., M.E. y E.C.; los cuales no se valoran pues no comparecieron en el acto para ello fijado. Así se establece.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que las han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87. En el presente caso la acción promovida por la parte actora es de Cumplimiento de Contrato de Opción a compra, fundamentándose en los artículos 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil, así como el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así las cosas, esta Juzgadora estima necesario realizar las siguientes consideraciones doctrinarias respecto a la naturaleza jurídica de la demanda promovida y sus requisitos concurrentes para su procedencia. El fundamento de esta acción está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado como un contrato de opción a compra, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar al Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Las reglas de apreciación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a las reglas de la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes

(pg. 766 y 67)”

Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:

En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: A.T.P.V., contra F.C.S.R. y J.A.C.C., señaló lo siguiente

…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.

Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...

(Negritas de la Sala)

Al examinar los alegatos presentados por las partes, este Juzgado observa que no existe controversia en los contratos celebrados, así como en la ocupación del inmueble por el actor, también es convenido que uno de los instrumentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva es el título supletorio de las bienchechurías existentes. En esto de seguido, debe este Tribunal determinar sobre quien recae la responsabilidad y hasta qué grado la actitud asumida se corresponde con el incumplimiento contractual.

La cláusula quinta del contrato cursante al folio 20 (vto) señala:

LA ARRENDADORA – PROMITENTE – PROPIETARIO queda obligado a poner a disposición todos los recaudos necesarios en el momento de la formalización de la venta, siendo esta causa imputable al ARRENDADOR – PROMITENTE – PROPIETARIO para ser aplicado lo establecido en el presente contrato en su cláusula quinta.

La redacción de la cláusula se enmarca dentro de las necesarias para la protocolización definitiva ante el Registro Inmobiliario, por excelencia alguno de tales recaudos son las solvencias de impuestos municipales y servicios públicos. No obstante, no se agotan en aquellos, pues como señala el contrato si las partes convinieron en que parte del saldo sea cancelado por un préstamo bancario, tal entidad requerirá documentos pertinentes, como en este caso el título supletorio de las bienhechurías para garantizar la totalidad de las prestaciones.

De conformidad con las condiciones transcritas y la lógica de la situación, así como el reconocimiento del demandado que es propietario todavía del terreno, le correspondía a él, como propietario, aportar el referido título supletorio pues es un hecho notorio judicial que tales bienhechurías no se pueden registrar sin autorización del propietario del terreno. El accionado reconviniente alega que el título debió ser tramitado por un abogado de la confianza y responsabilidad del demandante, sin embargo, en autos no consta ninguna prueba del alegato. Así se establece.

Considera este Juzgado que el cumplimiento de la entrega del título supletorio es requisito esencial para que la demandante pueda conseguir el crédito bancario, facilidad que el demandado previó y aceptó en el contrato. Por lo tanto, no existe justificación contractual para que la ciudadana A.D.V.R. haya incumplido con la entrega del título supletorio tantas veces aludido. Esta conducta es razón suficiente para considerar que la pretensión de la actora reconvenida se encuentra ajustada a derecho, en este sentido la demanda debe ser declarada con lugar, por ello, el demandado luego de ser declarada firme la presente decisión tendrá el lapso contractual establecido en la cláusula tercera del contrato, NOVENTA (90) DÍAS continuos calendarios para hacer entrega del título supletorio y los demás recaudos necesarios para la protocolización del instrumento definitivo y en caso de incumplimiento a ello, la tramitación la hará el demandante bajo la supervisión y orden del Tribunal. Así se decide.

En cuanto a la reconvención y como consecuencia lógica y congruente de lo decidido debe declararse sin lugar, la razón surge porque el emblemático artículo 1.167 del Código Civil establece que para pedir el cumplimiento de una obligación a la otra parte, quien haga la denuncia debe haber estado previamente en cumplimiento de su obligación. En los párrafos anteriores el Tribunal ha dictaminado que el incumplimiento principal lo tuvo la accionada reconviniente por lo tanto, es requisito previo para pedir la resolución, encontrarse en cumplimiento personal por lo que no le asiste derecho en solicitar la resolución del contrato, indistintamente de los alegatos expuestos en torno a las facilidades brindadas, pues, como se repite, la responsabilidad en entregar el título supletorio recae en el propietario, en este caso, demandado reconviniente.

Los fundamentos expuestos permiten concluir a este Despacho que la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano J.F.C. contra la ciudadana A.D.V.R. debe ser declarada con lugar, al tiempo que la contrademanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO que involucra a los mismos ciudadanos debe sentenciarse sin lugar, como en efecto se decide.

KP02-V-2009-001062 14/16 15-03-2011 Sentencia Nº 2011/296

DECISIÓN

En merito de las precedentes consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley Declara CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, incoada por el ciudadano J.F.C. cuyo apoderado judicial es el abogado J.V., contra la ciudadana A.D.V.R. cuyos abogados son J.E. Y B.F., todos antes identificados. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la Reconvención intentada por la ciudadana A.D.V.R. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO contra el accionante reconvenido J.F.C.. En consecuencia, se condena a la parte demandada reconviniente ciudadana A.D.V.R. a cumplir con la entrega de los documentos, tendentes a la tramitación de la Ley de Política Habitacional y posterior protocolización del contrato de compra-venta por ante el registro subalterno, tales como registro de información fiscal, la copia de la cédula de identidad, la solvencia municipal, y el Título Supletorio, todo de conformidad con el artículo 1167 del código Civil. Igualmente, queda obligado en la misma oportunidad el actor a entregar la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 98.000,00), todo a fin de dar cumplimiento a la obligación principal que es el pago del precio de venta. Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber vencimiento total de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los quince (15) días del mes de Marzo del año dos mil once (2011). Año 200º y 152º.

La Juez Temporal

I.V.B.T.

La Secretaria

Eliana Hernández Silva

Se publico en esta misma fecha, siendo las 10:57am, sentencia Nº 2011/296, se dejo copia.

La Secretaria

Eliana Hernández Silva

KP02-V-2009-001062

16/16

15-03-2011

Sentencia Nº 2011/296