Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 30 de Julio de 2012

Fecha de Resolución30 de Julio de 2012
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques
PonenteZulay Bravo Durán
ProcedimientoResoución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

LOS TEQUES

202° y 153°

PARTE ACTORA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

Exp. N°

Ciudadano J.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.677.741.

Abogado en ejercicio L.A.B.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 34.180.

Ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.879.447.

Abogados en ejercicio M.J.M.D.S. y D.A.M.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 51.159 y 30.490, respectivamente.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

(SENTENCIA DEFINITIVA)

16.619.

CAPÍTULO I

SÍNTESIS DEL PROCESO.

En fecha 23 de noviembre de 2006, fue presentada para su distribución, por el abogado L.A.B.G., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.R., demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, contra el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, todos identificados; correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal previo sorteo de Ley.

Una vez consignados los recaudos necesarios para la admisión de la demanda, mediante auto dictado en fecha 30 de noviembre de 2006, el Tribunal la admite y ordena el emplazamiento de la parte demandada, a fin de que comparezca a contestar la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación del demandado.

Mediante auto dictado en fecha 06 de febrero de 2007, el Tribunal decreta la nulidad del auto de admisión y repone la causa al estado de admitir la demanda por el procedimiento ordinario; en la misma fecha, es admitida y se ordena el emplazamiento de la parte demandada a fin de que comparezca a contestar la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

Ante la imposibilidad de citar personalmente al demandado, mediante diligencia consignada en fecha 21 de marzo de 2007, la parte actora solicita que sean librados los carteles conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; vista la diligencia, el Tribunal acuerda lo solicitado mediante auto dictado en fecha 27 de marzo de 2007.

En fecha 24 de abril de 2007, la parte actora consigna las publicaciones de los carteles de citación librados; posterior a ello, el Tribunal ordena hacer entrega a la Secretaria del Tribunal, copia certificada del cartel de citación librado a objeto de que sea fijado en la morada, oficina o negocio de la parte demandada.

Cumplidas todas las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil para la citación del demandado, siendo que el mismo no compareció por sí o por medio de apoderado judicial, la parte actora en fecha 20 de julio de 2007, solicita sea designado defensor judicial al demandado; vista la diligencia, el Tribunal acuerda lo solicitado y designa como defensor judicial de la parte demandada al abogado R.J.D.S., quien una vez notificado, aceptó el cargo en fecha 06 de noviembre de 2007.

En fecha 19 de febrero de 2008, comparece la abogada M.J.M.D.S., y consigna instrumento poder que la acredita, conjuntamente con el abogado D.A.M.M., como representantes judiciales del ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA; posterior a ello, el 1° de abril de 2008, la parte demandada da contestación la demanda incoada en su contra.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho; dichas pruebas fueron admitidas por el Tribunal en fecha 05 de mayo de 2008.

En fecha 20 de enero de 2009, la parte actora consigna informes; por otra parte, el demandado consigna informes en fecha 21 de enero de 2009.

En fecha 05 de febrero de 2009, la parte actora consigna sus observaciones a los informes; por otra parte, el demandado presenta sus observaciones a los informes en fecha 09 de febrero de 2012.

Mediante auto dictado en fecha 16 de abril de 2012, esta Sentenciadora se aboca al conocimiento de la presente causa y, en efecto, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.

CAPÍTULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:

Se inició el presente proceso en virtud de la demanda interpuesta en fecha 23 de noviembre de 2006, por el abogado L.A.B.G., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.R. contra el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, por pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO; ahora bien, los hechos relevantes expuestos por dicho profesional del derecho como fundamento de la demanda, en síntesis fueron los siguientes:

  1. - Que en fecha 1° de noviembre de 2004, su representado suscribió mediante documento privado contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, el cual fue autenticado en fecha 21 de diciembre de 2004, e inserto bajo el No. 56, Tomo 159 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, y posteriormente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 20 de enero del 2005, quedando registrado bajo el No. 26, protocolo primero, Tomo 03 del trimestre en curso.

  2. - Que el contrato de arrendamiento recayó sobre un inmueble propiedad de su mandante, constituido por una porción de terrenos sin construir destinado exclusivamente para el comercio de helado, según consta en documento de propiedad registrado por ante la Oficina de Registro Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 27, protocolo primero, tomo 27, en fecha 10 de diciembre de 1985.

  3. - Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, las partes establecieron la pensión de arrendamiento en la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 3.300.000,00) mensuales, para ser cancelados puntualmente por el arrendatario dentro de los CINCO (05) días siguientes de cada mes vencido, quedando entendido entre las partes que el atraso en el pago de cualquier pensión de arrendamiento por un lapso mayor al establecido, daría derecho al arrendador para resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento, y exigir la inmediata desocupación del inmueble.

  4. - Que la cláusula tercera del contrato establece que de mutuo acuerdo el contrato tendrá un término de duración de UN (01) año fijo contado a partir del 1° de noviembre de 2004, no prorrogable, siempre y cuando alguna de las partes no notifique a la otra por escrito por lo menos con TREINTA (30) días de anticipación su deseo de no continuar el contrato, por lo que el contrato de arrendamiento venció el 1° de noviembre de 2005, y en fecha 07 de diciembre de 2005, su representado a través de su apoderado general, abogado J.F.T.R.D.C., extemporáneamente notificó al ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, por medio del Tribunal Primero del Municipio Guaicaipuro, su decisión de no continuar el contrato, otorgándosele una prórroga de SEIS (06) meses para que entregara el inmueble libre de bienes como de personas; lo cierto es que, ese lapso venció el 07 de junio de 2006, sin embargo, el arrendatario aún ocupa el inmueble sin intenciones de desocuparlo voluntariamente.

  5. - Que a pesar de las múltiples gestiones amistosas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causal del vencimiento del término del contrato, el arrendatario sigue ocupando el inmueble, ello aunado a que no ha pagado los cánones de arrendamiento desde la fecha del vencimiento del mismo, adeudando los meses de noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2006, lo que da un total de TREINTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 39.600,000,00).

  6. - Que en el terreno objeto del contrato existe una construcción constituida por unas bienhechurías que no cumplen con los requisitos legales, técnicos y de permisología requeridos por los organismos competentes para su construcción, cuya obtención de la misma es obligación del arrendatario, por lo que se incumplió con la cláusula novena del contrato, que dispone “El arrendatario no podrá realizar construcciones en el inmueble arrendado, salvo autorización previa dada por escrito por EL ARRENDADOR y cuando cumpla todos los requisitos técnicos, legales y de permisología requeridos por los organismos competentes (…)”.

  7. - Que demanda en representación de su mandante, al ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a resolver el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada en fecha 1° de noviembre de 2005; entregue material y efectivamente a su mandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento libre de personas y de bienes; pague la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 39.600.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2006, a razón de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.300.000,00) cada uno, y los que se sigan venciendo hasta la entrega material del inmueble arrendado.

  8. - Que solicita sea decretada medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, a tenor de lo establecido en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 585 eiusdem.

  9. - Que estima el valor de la demanda en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 48.600.000,00).

  10. - Fundamenta sus pretensiones en las disposiciones contenidas en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.592 del Código Civil venezolano, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

    PARTE DEMANDADA:

    En fecha 1° de abril de 2008, el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, debidamente asistido de abogado, encontrándose dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda incoada en su contra, en síntesis contestó la misma en los siguientes términos:

  11. - Que contrario a lo expuesto por la parte actora en el libelo de la demanda, el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia entre las partes, suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 2004, bajo el No. 56, Tomo 159, es un contrato a tiempo indeterminado, siendo que operó respecto del mismo, la tácita reconducción establecida en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

  12. - Que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia, dispone: “(…)El plazo de duración del presente contrato es de un año (1) fijo contado a partir del día Uno (1) de Noviembre de dos mil Cuatro (2.004), no prorrogable, siempre y cuando alguna de las partes no notificare con por lo menos treinta días de anticipación su deseo de no continuar con el contrato (…)”, de allí se infiere que el arrendador y el arrendatario establecieron la duración del contrato por un año fijo, y que este no es prorrogable siempre que alguna de las partes no notifique con por lo menos TREINTA (30) días de anticipación, su deseo de no continuar con el contrato, y que los contratantes establecieron contractualmente un lapso de caducidad de TREINTA (30) días anteriores al vencimiento del contrato, para que cualquiera de ellas notificara a la otra su deseo de no querer renovar el contrato, y que concretamente este lapso caducó, sin que ninguna de las partes haya manifestado en los términos establecidos, su voluntad de no querer renovar el contrato; aún cuando el arrendador practicara una notificación judicial por intermedio del Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 07 de diciembre de 2005, la misma fue extemporánea, siendo que el contrato de arrendamiento vencía el 1° de noviembre de 2005, exclusive, y como se desprende de la notificación judicial, ésta fue practicada TREINTA Y SIETE (37) días después, a la fecha de vencimiento del contrato, extemporaneidad que se verifica también en el libelo de la demanda.

  13. - Que contrario a lo expuesto por la parte actora en el libelo de la demanda, el objeto del contrato de arrendamiento no está constituido únicamente por una porción de terreno, sino que además está constituido por las bienhechurías y construcciones edificadas sobre la porción de terreno dada en arrendamiento, en virtud que desde el primer contrato suscrito por las partes ya existían construcciones sobre la menciona porción de terreno, razón por la cual es totalmente aplicable las normas del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en otras palabras, el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, recayó sobre una porción de terreno, según lo señalado en la cláusula primera del contrato, y aunque la cláusula novena autorizaba al arrendatario a realizar construcciones sobre el inmueble con la única condición de que cumpliera con los requisitos técnicos y de permisología requeridos por las autoridades, no es menos cierto que para el momento en que inicia la relación arrendaticia, ya existía la construcción que se encuentra actualmente edificada, cuya permisología fue tramitada por ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

  14. - Que niegan y rechazan que su representado haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde la supuesta fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, es decir, que adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 200l; ya que lo cierto es que su representado en razón de la conducta evasiva del arrendador de recibir el pago correspondiente al mes de noviembre de 2005, optó por consignar los cánones de arrendamiento de manera sucesiva por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

    CAPÍTULO III

    PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

    Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, estas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:

    Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

    Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

    La carga de la prueba según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis. Así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

    En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante Sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000, Exp. No. 00-261, dejó sentado lo siguiente:

    (…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)

    .

    (Fin de la cita).

    En virtud de todo lo anteriormente expuesto, y de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora pasa a a.t.l.p. que han sido producidas por las partes en el presente juicio, lo cual hace de seguidas:

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

    Conjuntamente con el libelo de la demanda la parte actora consignó las siguientes instrumentales:

Primero

(Folio 10-15) Marcado “A”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 25 de septiembre de 2006, inserto bajo el No. 29, tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través de la documental en cuestión se acredita al abogado L.A.B.G., como apoderado judicial del ciudadano J.R., parte actora en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO se sigue por ante este Tribunal. Siendo entonces que de la revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, se verifica que el instrumento público aquí a.n.f.o.d. impugnación, tacha o desconocimiento, esta Sentenciadora le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.

Segundo

(Folio 16-18) Marcado “B”, en copia certificada INSTRUMENTO PODER debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de julio de 1996, inserto bajo el No. 23, protocolo tercero, tomo primero, del tercer trimestre del año 1996; revisado el contenido de la documental en cuestión, quien aquí suscribe observa que el ciudadano J.R., le otorgó poder general al abogado J.F.T.R.D.C., para que actuara en su representación en todos los asuntos legales inherentes a su persona, ahora bien, siendo que de la revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, se verifica que la documental aquí analizada no fue objeto de impugnación, tacha o desconocimiento, por consiguiente esta Sentenciadora le concede pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.- Así se establece.

Tercero

(Folio 19-20) Marcado “C”, en copia certificada DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente registrado el 10 de diciembre de 1985, por ante la Oficina de Registro Subalterna del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, inserto bajo el No. 27, protocolo primero, tomo 27, 4 trimestre; consta de la documental en cuestión que los ciudadanos J.D.M.G., A.J.M.G., M.C.G.d.M., M.J.M.G., G.C.M.G., Cramen B.M.S. y C.M.S.A., dieron en venta al ciudadano J.R., un inmueble ubicado en la ciudad de Los Teques, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, en la parte llamada “Llano de Miquilen”, Barrio Campo Alegre, que forma esquina en enlace de las calles Carabobo y 28 de octubre, marcada con el No. 03. Ahora bien, partiendo de la revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, se verifica que la documental aquí analizada no fue objeto de impugnación, tacha o desconocimiento, en efecto quien aquí suscribe la aprecia conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y le concede valor probatorio; de la instrumental analizada se desprende que el ciudadano J.R., aquí demandante, ciertamente es propietario del inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende.- Así se establece.

Cuarto

(Folio 21-30, Tomo I) Marcado “D”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado en fecha 21 de diciembre de 2004, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro e inserto bajo el No. 56, tomo 159 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, y registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 20 de enero de 2005, bajo el No. 26, protocolo primero, tomo 03, del trimestre en curso; dicho contrato fue suscrito por el ciudadano J.R. (arrendador) y por el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA (arrendatario), y tuvo por objeto una porción de terreno sin construir ubicada en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en la parte llamada “Llano Miquilen”, sector Campo Alegre, que forma esquina enlace de la calle Carabobo y 28 de Octubre, marcado con el No. 03. A.e.c.d. contrato de arrendamiento en cuestión, en virtud que dicha documental no fue objeto de impugnación, tacha o desconocimiento, esta Sentenciadora le otorga valor probatorio de instrumento auténtico por guardar pertinencia con los hechos alegados y conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; siendo la documental en cuestión el instrumento fundamental de la demanda se tiene como demostrativa de la relación arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, y de la misma se verifican las condiciones bajo las cuales los contratantes celebraron el contrato de arrendamiento que se pretende resolver.- Así se establece.

Quinto

(Folio 31-32) Marcado “E”, en copia fotostática NOTIFICACIÓN JUDICIAL de no prórroga del contrato de arrendamiento, efectuada por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 07 de diciembre de 2005, al ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, previa solicitud del ciudadano J.R.. Al respecto, esta Sentenciadora considera a la documental en cuestión como documento judicial y, por ende lo valora conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; de la misma se desprende que el arrendador notificó extemporáneamente su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento.- Así se establece.

Sexto

(Folio 33-44) En original DOCE (12) RECIBOS DE PAGO sin firmar, relacionados con los cánones de arrendamiento que según el decir del demandante se encuentran insolutos, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, a razón de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.300.000,00) cada uno, ahora TRES MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.300,00), girados a nombre del ciudadano MARTINHO DE ABREU DA SILVA, ahora bien, en virtud que los mismos no aparecen suscritos por la parte a quien le fueron opuestos, quien aquí decide los desecha del proceso partiendo de lo dispuesto en el artículo 1.378 del Código Civil, norma de la cual se desprende que nadie puede crear una prueba a su favor debido a que este tipo de instrumentos no hacen fe a favor de quien los ha escrito, pero sí hacen fe contra él.- Así se establece.

En el escrito de promoción de pruebas la parte accionante haciendo uso de su derecho, promovió:

Primero

El mérito favorable de los autos, el valor probatorio del contrato de arrendamiento inserto en los folios 21-26 del presente expediente, el valor probatorio del capítulo segundo del escrito de contestación a la demanda, los recibos de pago promovidos, así como el valor probatorio de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, del instrumento poder otorgado al ciudadano J.F.T.R., promueve el valor del título de propiedad del terreno, y de la notificación realizada por el Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro.

A tal respecto, este Tribunal observa en primer lugar que el escrito de contestación a la demanda no constituye una prueba en sí, ya que dicho escrito contiene las defensas y excepciones esgrimidas por las partes, las cuales deben ser probadas en el proceso, por lo cual quien aquí suscribe desecha tal alegato.- Así se establece.

En lo que respecta a la comunidad de la prueba de las instrumentales consignadas por la parte demandada, este Tribunal considera oportuno indicar que este principio permite determinar la universalidad que tiene la prueba cuando es promovida, lo que significa que dicha prueba beneficia y favorece a todas las partes de una controversia por igual; es el principio según el cual la prueba evacuada o producida a los autos pertenece al proceso, con independencia de quien la promovió o produjo y, por ende, sus efectos favorecen o desfavorecen a ambas partes por igual, sin que su promovente pueda desistir de ella una vez evacuada o producida. Así pues, el principio de la comunidad de la prueba posee tres características esenciales: Toda prueba surte efectos para el proceso sin importar quien la haya promovido; el destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es siempre y en todo caso el proceso; y por último, la valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ellas, pues el mérito y la convicción que de ella dimana es independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del Juzgador.- Así se establece.

Ahora bien, en lo atinente a la reproducción del mérito favorable de los autos, tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario sirve de advertencia para que todas las pruebas, con independencia de su valoración final sean analizadas, es decir, que ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración abstracta de que aquello que está en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental le favorezca a sus pretensiones, sin embargo, aun cuando dicha fórmula no lesiona el principio de la comunidad de las pruebas, porque son expresiones que permiten a la parte que así expresa, de recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso, conforme a la Legislación vigente la misma no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, mas aun si sobre las pruebas que pretende hacer valer ya se emitió su respectiva valoración en la oportunidad correspondiente.- Y así se decide.

- Promovió PRUEBA DE INFORMES: A los fines que se oficiara al Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro y al Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, con el objeto de que informaran acerca de los particulares referidos por el promovente, esto es, sobre la notificación de consignación del cánon de arrendamiento del mes de noviembre de 2005, a fin de demostrar el atraso de dicho pago por parte del aquí demandado, y sobre la protocolización del acta constitutiva de la Compañía Anónima HELADERÍA Y PIZZERÍA BRAVIKAR C.A., respectivamente. No obstante a que la parte actora haya indicado el objeto que con las pruebas de informes se pretendía probar o el hecho que quería demostrar, se verifica que las mismas no fueron impulsadas ni evacuadas en actos posteriores; siendo entonces que no cursa en autos resulta alguna, quien aquí suscribe no tiene materia que valorar.- Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con la contestación a la demanda la parte accionada consignó las siguientes documentales:

Primero

(Folio 121-126) Marcado “A”, en copia certificada CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Los Teques, Estado Miranda, San A.d.L.A., en fecha 31 de octubre de 1995, inserto bajo el No. 79, tomo 63, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fuera suscrito por el ciudadano J.R. (arrendador) y, por el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA (arrendatario), recayendo sobre una porción de terreno sin construir ubicada en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en la parte llamada “Llano Miquilen”, sector Campo Alegre, que forma esquina enlace de la calle Carabobo y 28 de Octubre, marcado con el No. 03. Ahora bien, a.e.c.d. contrato de arrendamiento en cuestión, en virtud que dicha documental no fue objeto de impugnación, tacha o desconocimiento, esta Sentenciadora le otorga valor probatorio de instrumento auténtico por guardar pertinencia con los hechos alegados y conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; de la misma se infiere que las partes intervinientes en el presente proceso tuvieron una relación arrendaticia anterior a la que se pretende resolver.- Así se establece.

Segundo

(Folio 127-152) Marcado “B” y “C”, en copia certificada LEGAJOS DE PERMISOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN, tramitados en el año 1995 por ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; en original OFICIO No. 717, emitido en fecha 25 de septiembre de 1995 por el Director de Ingeniería Municipal y dirigido a los ciudadanos “RODRÍGUEZ JOSÉ O FIGUEIRA JOSÉ”, contentivo de la constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales. Ahora bien, una vez revisado el contenido de los instrumentos probatorios previamente descritos, y en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, siendo que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, esto es, en el caso de autos la existencia de bienhechurías sobre el lote de terreno objeto del contrato de arrendamiento que se pretende resolver, que según se infiere del contenido de los legajos de permisología de construcción en cuestión, adminiculados con las demás pruebas consignadas por la parte demandada (inspección extrajudicial y prueba de informes), tales bienhechurías fueron construidas antes de la celebración del contrato mencionado, el cual fuera suscrito en el año 2004; por las razones que anteceden, y en vista que las instrumentales en cuestión cumplen con los lineamientos fijados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se tienen como documentos administrativos que contienen una presunción iuris tantum de veracidad, por ende, siendo que éstos no fueron objeto de impugnación, tacha y desconocimiento, son apreciadas como indicios de conformidad con lo establecido en el artículo 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto crean la convicción de que ciertamente fueron construidas bienhechurías sobre el inmueble objeto del presente proceso antes de haber sido suscrito el contrato de arrendamiento que se pretende resolver.- Así se establece.

Tercero

(Folio 153-182) Marcado “D”, INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. 383/2006, practicada en fecha 29 de junio de 2006, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, previa solicitud del ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA; en la cual se dejó constancia de los siguientes particulares: “(…) el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: Calle Carabobo, cruce con 28 de octubre, N° 3, Sector el llano, donde funciona un Fondo de Comercio identificado como Heladería Bravikar II, Los Teques, Estado Miranda. El Tribunal deja constancia por intermedio del práctico Ingeniero que sobre el terreno antes mencionado se encuentra una edificación. (…) dicha edificación es de tipo permanente (…) que la prenombrada edificación tiene aproximadamente diez años de de construida. (…)”. Precisado lo anterior quien decide verifica que la inspección en cuestión fue practicada por el Juez del Tribunal Segundo del Municipio Guaicaipuro, con apoyo de un práctico ingeniero, y aun cuando la probanza en cuestión es extrajudicial, hecho éste que impide el control de la contraparte con respecto a su evacuación, y siendo que la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria resulta desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de procedimiento Civil, quien aquí decide la aprecia como indicio en virtud que de su contenido adminiculado con las demás pruebas consignadas por la parte demandada (legajos de permisología de construcción y prueba de informes), se infiere la existencia de bienhechurías sobre el lote de terreno objeto del contrato de arrendamiento que se pretende resolver, por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, quien aquí suscribe aprecia la inspección extrajudicial promovida como indicio de acuerdo con lo dispues en el artículo 509 y 510 eiusdem, siendo que la misma crea la convicción de esta Sentenciadora que ciertamente fueron construidas bienhechurías sobre el inmueble objeto del presente proceso antes de haber sido suscrito el contrato de arrendamiento que se pretende resolver.- Así se establece.

Cuarto

(Folio 183-187) Marcado “E”, en copia certificada ESCRITO DE CONSIGNACIÓN suscrito por el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, inserto en el Exp. N° 2005-2919, ello en virtud del depósito de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 3.300.000,00), ahora TRES MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.300), en la cuenta corriente del Banco Industrial de dicho Tribunal, según consta en la planilla de depósito signada con el No. 23405829. Al respecto, este Tribunal observa que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contra la cual se opuso, en efecto, la aprecia en su totalidad conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por ende le concede valor probatorio; como demostrativa que ante la negativa del arrendador de seguir recibiendo los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento, el arrendatario, aquí demandado, procedió a efectuar el pago del cánon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2005, a través del procedimiento de consignaciones arrendaticias.- Así se establece.

Quinto

(Folio 188-192, Tomo I) Marcado “F”, en copia certificada BOLETA DE NOTIFICACIÓN librada al ciudadano J.F.T.R.D.C., en su carácter de apoderado general del ciudadano J.R., aquí demandante, con el objeto de hacer de su conocimiento que por ante el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, aquí demandado, consignó a su favor la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 3.300.000,00), ahora TRES MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.300), según consta en planilla de depósito No. 23405829, del Banco Industrial de Venezuela, por concepto de cánon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2005, con relación al contrato de arrendamiento del cual se pretende resolver. Así las cosas, siendo que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contra la cual se opuso, esta Sentenciadora la aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y le otorga valor probatorio; como demostrativa que el arrendador, aquí demandante, tuvo conocimiento de la consignación arrendaticia realizada por el arrendatario correspondiente al cánon de arrendamiento del mes de noviembre de 2005.- Así se establece.

Sexto

(Folio 193-219, Tomo I) Marcados “G-1, G-2, G-3, G-4, G-5, G-6, G-7, G-8, G-9, G-10, G-11 G-12, G-13, G-14, G-15, G-16, G-17, G-18, G-19, G-20, G-21, G-22, G-23, G-24, G-25, G-26 y G-27”, en original VEINTISIETE (27) COMPROBANTES DE CONSIGNACIÓN INQUILINARIA correspondientes a los meses de: noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007; y enero de 2008; consignaciones que fueran realizadas por el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, a favor del ciudadano J.F.T.R.D.C., en su carácter de apoderado general del ciudadano J.R., aquí demandante, y depositadas por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, por la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.300.000,00), ahora TRES MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.300), cada una de las consignaciones. Precisado lo anterior, esta Sentenciadora aprecia los comprobantes marcados con las letras G-1, G-2, G-3, G-4, G-5, G-6, G-7, G-8, G-9, G-10, G-11 G-12, y les concede valor probatorio por ser instrumentos que emanan de un funcionario público competente, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; como demostrativas del cumplimiento de la obligación del arrendatario de consignar por ante el Tribunal competente los cánones de arrendamiento de acuerdo con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ello ante la negativa del arrendador de seguir recibiendo los montos correspondientes a los pagos de arrendamiento, ahora bien, con respecto a los demás comprobantes de consignaciones inquilinarias (G-13, G-14, G-15, G-16, G-17, G-18, G-19, G-20, G-21, G-22, G-23, G-24, G-25, G-26 y G-27) quien decide los desecha del presente proceso por cuanto dichos pagos no son tema controvertido en el presente proceso.- Así se establece.

Una vez abierto el lapso probatorio, la parte demandada haciendo uso de su derecho, promovió:

Primero

Reproduce el mérito favorable de los documentos que cursan en autos, especialmente de los contratos de arrendamiento traídos a los autos; promueve el valor del legajo de copias certificadas contentivas de la permisología de construcción; promueve el valor de los planos de fachada; promueve el valor del permiso signado con el No. 07811; promueve el valor del contrato de arrendamiento que forma parte del legajo antes señalado; promueve el valor probatorio de la autorización otorgada por el ciudadano G.J.G.G.; promueve el valor de la solicitud del cumplimiento de variables urbanas así como de su constancia y del Oficio signado con el No. 717; promueve el valor probatorio de la Inspección Judicial practicada por el Juez Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro, y finalmente, promueve el valor probatorio del escrito de consignaciones realizadas por ante dicho Órgano Jurisdiccional, así como el valor probatorio de las VEINTISIETE (27) constancias de consignaciones arrendaticias.

Precisado lo anterior, quien aquí decide observa:

En cuanto a la reproducción del merito favorable de los autos, como se dejó sentado con anterioridad, tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario sirve de advertencia para que todas las pruebas, con independencia de su valoración final, sean analizadas, ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración abstracta de que aquello que está en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental, le favorezca a sus pretensiones, es decir, que dicha fórmula no lesiona el principio de la comunidad de las pruebas, porque son expresiones que permiten a la parte que así expresa, de recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso; consecuentemente, conforme a la Legislación vigente las pruebas aquí promovidas no constituyen un medio probatorio válido, toda vez que operan sin necesidad de ser promovidas, más aún si sobre ellas ya se emitió su respectiva valoración en su oportunidad correspondiente, siendo que la valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimana, es independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del Juzgador.- Y así se decide.

- Promovió PRUEBA DE INFORMES: A los fines de que se oficiara a Alcaldía Bolivariana del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con el objeto de que informase con respecto a la permisología de una edificación ubicada en la Calle Carabobo N° 23 del Sector Campo Alegre de la ciudad de Los Teques; consta en el folio 117-118, II pieza del presente expediente las resultas de dicha prueba. Precisado lo anterior, esta Sentenciadora observa que la prueba en cuestión fue promovida y evacuada de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; siendo entonces que las resultas de la prueba aquí analizada aportan elementos probatorios a la situación controvertida y, por cuanto la misma guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativa que ciertamente fueron tramitados a nombre del ciudadano J.R., permisos de construcción en el año 1995, para el inmueble objeto del presente proceso.- Así se establece.

- Promovió PRUEBA DE INFORMES: A los fines de que se oficiara al Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con el objeto de que informase acerca de los particulares referidos por el promovente, esto es, sobre el expediente de consignaciones signado con el No. 2005-2919; constan las resultas de dicha prueba en el folio 15-97, II pieza del presente expediente. Ahora bien, partiendo de la revisión minuciosa de la instrumental en cuestión se verifica que la misma fue promovida y evacuada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, esto es, que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; siendo entonces que las resultas de la prueba aquí analizada aportan elementos probatorios a la situación controvertida y, por cuanto la misma guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio, como demostrativa que por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, cursa expediente de consignaciones signado con el No. 2005-2919, en el cual aparece como consignatario el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA (demandado-arrendatario), y como beneficiario el ciudadano J.F.T.R.D.C. (apoderado general del demandante-arrendador), de allí se verifica que ciertamente el arrendatario consignó por ante el Tribunal competente los cánones de arrendamiento correspondientes, ante la negativa del arrendador de seguir recibiendo los montos correspondientes a los pagos de arrendamiento.- Así se establece.

- TESTIMONIAL: La parte demandada promovió la testimonial del ciudadano G.J.G.G., titular de la cédula de identidad No. V-2.167.432, en su carácter de Director Gerente de la empresa INMOBILIARIA LA PRINCIPAL C.A. (ADINPRICA); a los fines de evacuar la testimonial promovida se comisionó al Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda. Precisado lo anterior, se observa que en fecha 20 de mayo de 2008, oportunidad fijada para que tuviera lugar el interrogatorio del testigo, una vez anunciado dicho acto a las puertas del Tribunal, él mismo compareció y, una vez identificado y debidamente juramentado pasó a ratificar en su firma y contenido el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada en fecha 10 de agosto de 1995, y el documento constitutivo por autorización de fecha 24 de agosto de 1995, alegando que se trata de un acto de la administradora principal que representa, señalando posteriormente que el arrendatario del contrato por él ratificado es el ciudadano “José Fideira de Sousa (Sic)”; de esta misma manera fue conteste al señalar que el mencionado contrato recae sobre el terreno de la intercepción de la Calle Carabobo con 28 de octubre, el cual estaba destinado al uso del comercio, relacionado con heladería, y en el cual actuaba como mandatario del propietario del inmueble, el ciudadano J.R., manifestando inclusive que no tiene relación comercial con el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA.

Vistas las deposiciones del testigo promovido por la parte demandada, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.

Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones con respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad.

De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión, ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos.

Con vista a las consideraciones realizadas, y analizada la declaración rendida por el testigo, palmariamente se evidencia que sus dichos son contestes entre sí y en virtud que, sus alegatos concuerdan con los hechos invocados por la parte demandada y las demás pruebas aportadas al proceso (contrato de arrendamiento, permisología de construcción, inspección extrajudicial y pruebas de informes), quien aquí suscribe puede apreciar la veracidad de tales declaraciones; ello aunado a que su contenido aporta elementos para la resolución de la presente controversia, por cuanto la misma fue promovida a fin de demostrar la existencia de una relación arrendaticia anterior a la que se pretende resolver así como la autorización otorgada por el aquí demandante, ciudadano J.R., a la Administradora Inmobiliaria LA PRINCIPAL C.A., para tramitar cualquier permiso de construcción sobre el inmueble objeto del presente proceso, siendo entonces la probanza analizada manifiestamente pertinente respecto del controvertido, en consecuencia el testimonio rendido por el ciudadano J.G.G. es apreciado en su totalidad por esta Sentenciadora conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; así las cosas, adminiculado el contenido de la testimonial con las demás probanzas traídas a los autos, se infiere que ciertamente fueron construidas bienhechurías sobre el inmueble objeto del contrato que se pretende resolver antes de haber sido éste suscrito.- Así se establece.

CAPÍTULO IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Valoradas como fueron las probanzas traídas a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, quien aquí suscribe considera pertinente determinar en primer lugar cual procedimiento era aplicable al caso de marras, siendo que la parte demandada en su oportunidad para contestar manifestó que él mismo debió seguirse por el procedimiento breve; lo cual se hace en los siguientes términos:

Revisadas las actas que conforman el presente expediente se observa que en fecha 30 de noviembre de 2006, fue admitida la demanda que dio origen al presente proceso por el procedimiento breve; posteriormente, en fecha 06 de febrero de 2007, se declaró la nulidad del auto de admisión y se repuso la causa al estado de nueva admisión. Procede posteriormente el Tribunal a admitir la demanda de resolución de contrato a través del procedimiento ordinario con fundamento en el contrato de arrendamiento anexo con el libelo de la demanda, siendo que en el contenido del mismo se señala que el objeto del contrato recaía sobre una porción de terreno.

Posteriormente, en fecha 1° de abril de 2008, la parte demandada contestó la demanda incoada en su contra, consignando una serie de probanzas (legajos de permisología de construcción e inspección extrajudicial) previamente valoradas, es entonces cuando este Tribunal se percata de la existencia de bienhechurías sobre el inmueble tantas veces señalado, hecho éste que además quedó comprobado de las pruebas traídas a los autos en la etapa probatoria (prueba de informes y prueba testimonial). De esta manera, habiendo quedado comprobada la existencia de bienhechurías sobre dicho inmueble, tenemos que el procedimiento aplicable al caso de marras correspondía al procedimiento breve previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante a ello se observa que:

Los Jueces deben garantizar una justicia efectiva y expedita, evitando en todo caso el desajuste de la función jurisdiccional, lo cual permite el desenvolvimiento espontáneo del proceso en igualdad de condiciones, otorgando a ambas partes los mismos términos y recursos procesales para contradecir, alegar y probar los planteamientos realizados por su contraparte, en este sentido conviene señalar que las faltas cometidas en la sustanciación de los procesos no dan lugar a la reposición sino cuando son de tal naturaleza que lesionen los derechos de los litigantes o que vayan contra el orden público o interés público.

En tal sentido, cabe advertir que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 06 de junio de 2012, con Ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Exp. Nº AA20-C-2011-000463, en materia de reposición dejó sentado entre otras cosas que: “(…) la reposición trae consigo la nulidad, por lo que los jueces deben revisar muy cuidadosamente antes de declararla, pues sólo es posible cuando haya menoscabo al derecho a la defensa y al debido proceso, o se haya violentado el orden público y siempre que dichas fallas no puedan subsanarse de otra manera, lo que se traduce en que tal reposición debe decretarse exclusivamente cuando esta persiga una finalidad útil, pues de no ser esta manera se estarían violentando los mismos derechos que presuntamente se deben proteger cuando se acuerda (…)”; en otras palabras, la reposición debe perseguir un fin útil, de lo contrario se lesionarían los principios de economía procesal y de estabilidad de los juicios por cuanto constituye una institución procesal creada con un fin práctico el cual no es otro que evitar que se menoscaben derechos a las partes.

Como corolario de lo anterior quien decide considera pertinente traer a colación parte de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 15 de septiembre de 2004, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, en la cual se expuso lo siguiente:

(…) Ahora bien, en atención a los principios de celeridad y economía procesales también ha estimado la Sala, en aplicación a la preceptiva legal contenida en el artículo 206 de la Ley Adjetiva Civil, que la reposición de la causa debe tener un fin justificado y no la nulidad por la nulidad misma, vale decir, debe ordenarse en los supuestos en que el acto anulable no haya cumplido su finalidad; no así cuando ello se ha logrado.

En este orden de ideas resulta pertinente advertir que aceptar que en aquellos casos en que ante un juicio que deba seguirse por la vía del procedimiento breve, se tramite por el ordinario, constituiría un menoscabo al derecho a la defensa de los justiciables el ordenar una reposición por cuanto, ésta resultaría obviamente inútil en razón de que al sustanciarse por la vía del procedimiento ordinario un juicio que tiene establecido el breve, otorga a los litigantes mayores espacios de tiempo para ejercer sus defensas. (…) En materia de orden público procesal es ello lo que resume el principio rector en materia de reposición contenido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que dice:

‘Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las fallas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado’ (cursivas de la Sala). (…) Ahora bien, esta Sala coincide con la recurrente en que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando un procedimiento que (...) ha debido, iniciarse, sustanciarse y decidirse por los trámites del juicio breve, haya sido en efecto iniciado, sustanciado y decidido por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil consentido por la permanente presencia y actuación de ambas partes, ya que ningún perjuicio se causa a las partes por haberse tramitado con respecto de las formas legales sustanciales que garantizan el derecho de defensa en el procedimiento ordinario lo que hubiera debido tramitarse como procedimiento breve, pues la reducción de términos y oportunidades para hacer valer recursos procesales que establece este último procedimiento en aras de una mayor celeridad no agrega nada al debido proceso que en ambos procedimientos ha cuidado garantizar el ordenamiento legal, por lo que ninguna utilidad no sólo para las partes, sino tampoco para realizar tal finalidad de garantizar mediante formas sustanciales de procedimiento el derecho de defensa conforme al artículo 68 de la Constitución se cumple con la reposición ordenada. En sentencia de fecha 12 de diciembre de 1956 Gaceta Forense, Nº 14, segunda etapa, pág. 185 dijo esta misma Sala:

‘Las faltas cometidas en la sustanciación de los procesos no dan lugar a la reposición sino cuando son de tal naturaleza que causen nulidad de lo actuado, o vayan contra el orden o interés público, o lesione derechos de los litigantes y siempre que no puedan subsanarse de otra manera. En varia ocasiones esta Corte ha declarado que la reposición debe perseguir una finalidad útil, que no proceden las reposiciones teóricas, innecesarias’.

No existiendo, pues ninguna finalidad útil en la reposición de esta causa, considera esta Sala no existir en el caso de autos el quebrantamiento del orden público, necesario según el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil para que puede (sic) ordenarse la reposición de oficio y sin instancia alguna de parte de un íntegro proceso cumplido, en que se han respetado las formas sustanciales que garantizan el debido proceso. Por tal motivo considera también esta Sala que al apoyarse la recurrida para decretar la reposición ordenada infringió el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil al invocar una inexistente razón de orden público procesal y consiguientemente el artículo 15 eiusdem, por permitirse una extralimitación con menoscabo de las condiciones adquiridas por las partes en el proceso...’

. (Subrayado y negrillas de la Sala).

En aplicación de la jurisprudencia supra transcrita al sub iudice, la Sala concluye en que la recurrida al proferir el fallo recurrido no incurrió en las infracciones procesales aducidas por el formalizante, toda vez que aun en el caso que la causa ciertamente debiera tramitarse por el procedimiento breve, al haberse llevado a cabo por el procedimiento ordinario, en modo alguno violó la garantía del derecho a la defensa de ellas, por el contrario, lo garantizó con holgura.

Por otra parte, anular la sentencia recurrida y ordenar que el juicio sea tramitado nuevamente, pero por el procedimiento breve, de ser el correspondiente, carecería de sentido y finalidad útil, violaría la celeridad procesal y atentaría contra los demás postulados previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (…)” (Negrillas y subrayado de este Tribunal)

Así mismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 19 de octubre de 2007, Exp. N° 07-0870, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expuso lo que a continuación se transcribe:

(…) En este sentido, esta Sala debe apuntar que no encuentra motivos para la revisión de la sentencia impugnada, toda vez que -en el presente caso- no se dan los supuestos de procedencia a que esta Sala se ha referido en reiterada jurisprudencia, como lo sería la violación de un principio fundamental, o bien la contradicción con alguna interpretación vinculante de esta Sala, ya que la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, estuvo ajustada a derecho, al aplicar el procedimiento ordinario, tal y como lo establece el artículo 3 literal “d” de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…) Por otra parte, no existe violación a principio fundamental alguno, como lo sería la defensa y el debido proceso, invocado por la parte solicitante, por la aplicación del procedimiento ordinario, por cuanto están establecidos lapsos mayores para que las partes ejerzan sus defensas y recursos pertinentes, y para ello vale destacar lo dispuesto en la sentencia dictada el 25 de abril de 2003, Exp. N° 02-1250, en la cual se estableció lo siguiente: “(…) No obstante lo expuesto, se observa que en la acción de amparo, el agraviado denuncia la violación de sus derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y al debido proceso, ante la negativa del juzgador de aplicar al referido juicio el procedimiento señalado en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como lo dispone el artículo 88 de ese texto legal, al indicar que su aplicación será inmediata desde su entrada en vigencia.

Siendo el caso, que la decisión que resolvió el amparo en primera instancia, no hace referencia alguna a dicha denuncia; sin embargo, se pudo resaltar de la sentencia accionada en amparo, que el juzgador indicó en la misma de manera expresa “que no le era aplicable a este procedimiento la nueva Ley de Arrendamientos”.

Tal situación denota, una inobservancia del artículo 24 del texto constitucional, cuando señala que “las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso”, así como del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual vulnera derechos constitucionales.

Sin embargo, estima esta Sala que en el presente caso, tal omisión no generó una situación jurídica que hubiere que reparar, por cuanto el juez de la causa aplicó el procedimiento ordinario a ese juicio, cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé aplicar el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; con lo cual el juzgador proporcionó a las partes lapsos mayores, que les permitieron ejercer las defensas y recursos que a bien tuvieron, con mayor flexibilidad que si se le hubiere aplicado el procedimiento breve que dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Razón por la cual se considera, que en dicho proceso no se causó un daño que sea reparable mediante la presente acción de amparo, en virtud de que, distinto fuese el escenario si se le hubiese aplicado a las partes un procedimiento breve, cuando correspondía uno ordinario con lapsos mayores, donde se le nieguen las oportunidades de ejercer las defensas y recursos pertinentes, con lo cual sí se originaría un violación del derecho a la defensa y debido proceso de las partes involucradas…

.

Dicho lo anterior y visto que en la sentencia recurrida se confirma, una sentencia en la cual se ordenaba reponer una causa al estado de nueva admisión y continuación del proceso a través del procedimiento ordinario del Código de Procedimiento Civil, lo cual no contradice ninguna norma constitucional o interpretación de esta Sala respecto a alguna disposición del Texto Fundamental, así como no existe violación de principios jurídicos fundamentales como la defensa y el debido proceso, por la aplicación del procedimiento ordinario en lugar del breve, esta Sala estima que la sentencia cuya revisión hoy se solicita, no se encuentra inmersa en alguna de las causales de procedencia para la revisión constitucional, conforme al artículo 5.16 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y a la doctrina vinculante de esta Sala en esta materia. En consecuencia, se declara no ha lugar a la revisión solicitada, y así se declara.” (Negrillas y subrayado de este Tribunal)

Partiendo de los criterios jurisprudenciales parcialmente transcritos y, ante las particularidades propias del presente proceso, quien aquí decide considera que la reposición de la causa no aplicaría en el caso que nos ocupa por cuanto no se han acortado los lapsos sino todo lo contrario, se le otorgó a los litigantes mayores espacios de tiempo para ejercer sus defensas, en efecto, puede afirmarse que a la parte demandada en el presente proceso nunca se le violó derecho o garantía alguna. De manera que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando un procedimiento que ha debido iniciarse, sustanciarse y decidirse por los trámites del juicio breve, haya sido en efecto iniciado y tramitado a través del procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, más aun cuando éste ha sido consentido por la permanente presencia y actuación de las partes, aunado a que ningún perjuicio se les causa por haberse tramitado con respecto de las formas legales sustanciales que garantizan el derecho de defensa en el procedimiento ordinario lo que hubiera debido tramitarse como procedimiento breve.

No existiendo pues ninguna finalidad útil en la reposición de esta causa toda vez que el presente proceso fue admitido y sustanciado por el procedimiento ordinario, siendo que éste contó con la presencia y el consentimiento de las partes, quien decide considera que en modo alguno se violó la garantía del derecho a la defensa de éstas; así mismo, esta Sentenciadora considera que si se ordenara la reposición de la causa para ser ésta tramitada nuevamente pero por el procedimiento breve, se atentaría contra el principio de la celeridad procesal y los demás postulados previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debido a que se produciría un mayor desgaste de tiempo y dinero, lo cual no responde al interés específico de la administración de justicia.

Así las cosas, en el entendido que el procedimiento ordinario es un procedimiento amplio e inclusive más ventajoso que el procedimiento breve, y en virtud que no se violó de ninguna manera el derecho a la defensa ni al debido proceso de las partes, reponer la causa sería innecesario e inútil, más aún cuando en la admisión de la demanda se verificó que ésta no era contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; ello aunado a que una vez revisado el decurso del proceso ha quedado comprobado que él mismo satisface los fines legales que perseguía, esto por cuanto alcanzó el fin para el cual estaba destinado.- Así se precisa.

Precisado lo anterior y, siendo la oportunidad procesal para que este órgano jurisdiccional resuelva sobre el fondo de la controversia, pasa a hacerlo en los siguientes términos:

En primer lugar observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de contrato, está contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone textualmente lo siguiente:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De la norma precedentemente transcrita, es posible determinar que nuestro ordenamiento civil exige para la procedencia de la acción resolutoria dos (02) elementos relevantes, estos son la existencia de un contrato bilateral y, el incumplimiento de una de las partes de sus obligaciones derivadas del mismo contrato; de esta manera, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la presente acción resolutoria, debe esta Sentenciadora revisar primeramente si se encuentran presentes o no los elementos antes referidos.

Así las cosas, observamos que en relación al primer elemento exigido, es decir, con respecto a la existencia de un contrato bilateral, ciertamente ha quedado comprobado que ambas partes convinieron en la realización del contrato de arrendamiento que se pretende resolver, el cual recayó sobre el inmueble objeto de la presente demanda, constituido por una porción de terreno destinado para el comercio de helado, ubicado en la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en la parte llamada “llano miquilen”, sector Campo Alegre, que forma esquina enlace de la Calle Carabobo y 28 de octubre, marcado con el No. 03. De esta manera, resulta fehacientemente probada la relación contractual alegada en el libelo de la demanda y posteriormente aceptada por el demandado en el escrito de contestación, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.400 y siguientes del Código Civil.- Así se establece.

Aun cuando ha sido comprobado que a las partes intervinientes en el presente proceso las une una relación arrendaticia, resulta sin embargo controvertido determinar si dicha relación es a tiempo determinado o indeterminado; en función de ello, es importante destacar que la parte actora sostuvo en el libelo de la demanda que la cláusula tercera del contrato establece que el mismo tenía un término de duración de un (01) año contado a partir del 1° de noviembre de 2004, no prorrogable, siempre que alguna de las partes no notificara a la otra por lo menos con TREINTA (30) días de anticipación su voluntad de no continuar el contrato, manifiesta así mismo, que el contrato venció el 1° de noviembre de 2005, por lo que en fecha 07 de diciembre de 2005, notificó extemporáneamente al arrendatario de su voluntad de no querer continuar el contrato, otorgándole una prórroga de SEIS (06) meses para que entregara el inmueble, no obstante a ello, señala que tal prórroga venció el 07 de junio de 2006, pero el arrendatario aún ocupa el inmueble sin intenciones de desocuparlo voluntariamente.

Contrariando tales alegatos, la parte demandada en la contestación a la demanda manifestó que el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia entre las partes, suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 2004, bajo el No. 56, Tomo 159, es un contrato a tiempo indeterminado, siendo que operó respecto del mismo, la tácita reconducción establecida en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

A tal respecto esta Juzgadora considera pertinente traer a colación el contenido de la cláusula tercera del contrato que rige la relación contractual entre las partes, en la cual se acordó lo siguiente:

(…) TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de un año (1) fijo contado a partir del día Uno (1) de Noviembre del dos mil cuatro (2.004), no prorrogable, siempre y cuando alguna de las partes no notificare a la otra por escrito con por lo menos treinta días de Anticipación su deseo de no continuar el contrato, EL ARRENDATARIO se obliga a entregar la porción arrendada en la fecha de vencimiento, completamente desocupada. En caso de que una vez finalizado el contrato, EL ARRENDATARIO no entregue el inmueble arrendado, todo retardo o mora en la entrega del inmueble, traerá como consecuencia que deba pagar al ARRENDADOR como cláusula penal, la cantidad de Doscientos mil Bolívares sin CTS (Bs. 200.000.000) por cada día de retraso, siendo exigible y líquidas en cualquier momento las sumas acumuladas por retardo (…)

. (Negrilla y subrayado de este Tribunal)

Vista la cláusula antes transcrita observamos que el contenido de la misma es ambiguo y hasta contradictorio, por cuanto si el contrato de arrendamiento que se pretende resolver no era prorrogable, sería inoficioso que alguna de las partes tuviera que notificar a la otra, su voluntad de no prorrogarlo.

Ahora bien, en virtud que la presente controversia debe decidirse en torno a un contrato y, siendo que esta Sentenciadora se encuentra facultada para interpretarlo conforme a lo dispuesto el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, entiende que sí los contratantes pactaron que previo al vencimiento del mismo quien no quisiera la continuidad de tal contrato debía notificarlo de forma expresa a la otra parte, era porque la no prórroga no operaba de pleno derecho, ya que en caso contrario ninguna de las partes hubiera tenido que notificar a la otra su voluntad de no querer prorrogar el contrato, y simplemente el arrendador una vez vencido el contrato hubiera tenido la opción de solicitar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término.- Así se precisa.

Por otra parte, tenemos que el procedimiento para las acciones en materia arrendaticia viene directamente relacionado con el hecho cierto de que la acción se encuentre fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado. De esta manera resulta pertinente traer a colación la clasificación que la doctrina ha hecho con respecto a los contratos de arrendamientos, lo cual se hace de seguida: Los contratos de arrendamiento se clasifican en contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Individualmente definidos de la siguiente manera: Contratos a tiempo indeterminado, aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe cuánto habrá de durar él mismo; también es aquél que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el plazo fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino, y le recibe el canón de arrendamiento; Contratos a tiempo fijo o determinado, aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, el cual puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior; Contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previstos prórroga alguna.

Siguiendo con este orden de ideas, tenemos que el artículo 1.600 del Código Civil, textualmente dispone:

Artículo 1.600.- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Así las cosas, partiendo de la clasificación previamente expuesta en concordancia con la norma transcrita, aunado al análisis de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento realizado en párrafos anteriores, verificamos que el caso de marras versa sobre un contrato suscrito a tiempo fijo o determinado, por cuanto las partes establecieron el tiempo de duración del mismo, esto es, de un (01) año fijo sin prórroga alguna, siempre y cuando una de las partes no notificara a la otra por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación su voluntad de no continuar con el contrato, de esta manera, siendo que el contrato de arrendamiento se venció el 31 de octubre de 2005, sin notificación previa de no prórroga por cuanto la notificación hecha por el arrendador fue extemporánea, es decir, fuera del tiempo hábil convenido (treinta y seis (36) días después de vencido el contrato), éste se renovó automáticamente por el período de un año, más no se indeterminó.- Así se establece.

Precisado lo anterior, esta Sentenciadora pasa a pronunciarse con respecto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, así las cosas, se observa que según el decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2006, todo ello aunado al vencimiento del término del contrato y, al incumplimiento de la cláusula novena del mismo. Por su parte, el accionado en la contestación a la demanda alegó que ante la conducta evasiva del arrendador de recibir el pago de los cánones de arrendamiento optó por consignarlos por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda.

El Tribunal al respecto observa que el artículo 1.592 del Código Civil, establece con relación a las obligaciones del arrendatario lo que a continuación se transcribe:

Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según la circunstancia. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

De allí que el arrendatario tiene dos obligaciones primordiales, la primera es servirse de la cosa arrendada dándole el uso acordado, y la segunda es que pague los cánones de arrendamiento en los términos acordados en el contrato.

En este sentido, siendo que el arrendatario alega haber pagado los cánones de arrendamiento que se demandan como insolutos a través de consignaciones arrendaticias, ello ante la conducta evasiva del arrendador de recibir dichos pagos, a los fines de considerar como legítimamente efectuadas tales consignaciones, conforme a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios siendo que ha quedado comprobado que el inmueble objeto del presente proceso tiene bienhechurías, debe revisarse si fueron consignados los pagos por ante un Tribunal de Municipio competente, dentro del lapso legal correspondiente para ello.

Resulta necesario entonces traer a colación la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27 de noviembre de 2007, (contentiva del recurso de revisión interpuesto por la por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 200555 C.A.), la cual dispone acerca de la temporaneidad de las consignaciones de alquileres, lo siguiente:

“(…) En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la Ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio la interpretación según la cual el lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legitima autonomía de voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del cánon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderán que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionante constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- y comparten otros tribunales- afecta, directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida el lapso para la consignación del cánon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto el último día de cada mes calendario. Así se decide. (…)”. (Negrillas y subrayado de este Tribunal)

Partiendo del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, es posible afirmar que ante la negativa del arrendador de recibir el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios específicamente en su artículo 51, fija un lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad para la consignación del cánon de arrendamiento ante un Tribunal de Municipio. En el caso que nos ocupa se evidencia que la cláusula segunda del contrato que se pretende resolver establece lo siguiente: “(…) SEGUNDA: La pensión mensual de Arrendamiento es la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL SIN CTS (Bs. 3.300.000.00) mensuales, que serán cancelados puntualmente por EL ARRENDATARIO dentro de los cinco (5) días siguientes de cada mes vencido de arrendamiento, en moneda legal, (…)”, de allí que el punto de partida en el caso de marras es el vencimiento de la mensualidad convencionalmente fijada para los cinco (05) primeros días de cada mes vencido; de manera que, toda consignación realizada fuera del lapso antes señalado (contractual o el legal, dependiendo del caso), debe tenerse como efectuada, pero extemporánea.

Correspondiéndole entonces a la parte demandada probar en autos el cumplimiento de sus obligaciones, específicamente el pago de los cánones de arrendamiento señalados en la demanda como insolutos, se observa que la misma trajo a los autos los comprobantes de consignación inquilinaria efectuadas por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro (cursantes insertas de los folios 193-219), conjuntamente con la notificación del beneficiario (cursante inserta al folio 188-192); consignaciones éstas que seguidamente serán analizadas por esta Sentenciadora:

Si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago, es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así las cosas, quien suscribe pasa a verificar la tempestividad de los pagos efectuados por la parte demandada de la siguiente manera:

CÁNON DEMANDADO FECHA EN QUE SE REALIZÓ LA CONSIGNACIÓN OBSERVACIÓN

MES AÑO DÍA MES AÑO ________

NOVIEMBRE 2005 15 DICIEMBRE 2005 DENTRO DEL LAPSO

DICIEMBRE 2005 10 ENERO 2006 DENTRO DEL LAPSO

ENERO 2006 13 FEBRERO 2006 DENTRO DEL LAPSO

FEBRERO 2006 08 MARZO 2006 DENTRO DEL LAPSO

MARZO 2006 07 ABRIL 2006 DENTRO DEL LAPSO

ABRIL 2006 10 MAYO 2006 DENTRO DEL LAPSO

MAYO 2006 12 JUNIO 2006 DENTRO DEL LAPSO

JUNIO 2006 12 JULIO 2006 DENTRO DEL LAPSO

JULIO 2006 10 AGOSTO 2006 DENTRO DEL LAPSO

AGOSTO 2006 12 SEPTIEMBRE 2006 DENTRO DEL LAPSO

SEPTIEMBRE 2006 11 OCTUBRE 2006 DENTRO DEL LAPSO

OCTUBRE 2006 14 NOVIEMBRE 2006 DENTRO DEL LAPSO

Efectuada la relación de las consignaciones realizadas por el arrendatario-demandado, este Tribunal con fundamento en los razonamientos hechos a lo largo de esta sentencia considera que las mismas se efectuaron dentro de todo tiempo legal, por lo que se acredita el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos y por ende, la solvencia del demandado; de manera que, teniéndose por realizado el pago resulta IMPROCEDENTE que el arrendador lo exija nuevamente.- Así se establece.

Fijado lo anterior, y a fin de verificar la procedencia o no de la resolución de contrato solicitada por la parte demandante y fundamentada en el supuesto incumplimiento del arrendatario-demandado de la cláusula novena de dicho contrato, quien suscribe pasa a realizar las siguientes observaciones:

Alega el demandante que sobre el terreno objeto del contrato existe una construcción constituida por unas bienhechurías, que no cumplen con los requisitos legales, técnicos y de permisología requeridos por los organismos competentes para su construcción, cuya obtención era obligación del arrendatario; de manera que él mismo incumplió con la cláusula novena del contrato.

Se entiende entonces que el actor pretende hacer ver que las bienhechurías construidas sobre el terreno objeto del contrato fueron realizadas por el arrendatario sin los permisos exigidos para ello; no obstante a ello, partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte demandada, infiere esta Sentenciadora que las bienhechurías referidas fueron construidas antes de haberse suscrito el contrato de arrendamiento que se pretende resolver, lógicamente con conocimiento del arrendador siendo que a su nombre fueron tramitados los permisos de construcción señalados (cursantes insertos al folio 127-152), así las cosas, y en virtud que el actor no cumplió con su labor de probar sus afirmaciones conforme a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, resulta en consecuencia IMPROCEDENTE el fundamento en cuestión.- Así se establece.

Para concluir, en vista que la parte actora alegó el vencimiento del contrato que se pretende resolver, siendo que la resolución de contrato es una institución civil regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, que puede ser definida como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, en caso que la otra no cumpla a su vez con la suya y, en virtud que ha quedado demostrado a lo largo del proceso que el arrendatario no incumplió con la cláusula segunda y novena del contrato que fuera suscrito en fecha 1° de noviembre de 2004, aunado a que se sirvió de la cosa arrendada dándole el uso acordado, pagando los cánones de arrendamiento en los términos acordados, lo cual es posible comprobar partiendo de las probanzas traídas a los autos por la parte demandada y de las consignaciones realizadas temporáneamente, mal podría decretarse la resolución del contrato por su supuesto vencimiento; de esta manera, partiendo de los razonamientos fácticos y jurídicos precedentemente explanados en esta decisión, considera quien aquí decide que no quedó comprobado el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción, por lo que este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil debe declarar SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato incoara el ciudadano J.R. contra el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, todos ampliamente identificados en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo; en virtud que la parte actora no cumplió con su carga probatoria conforme a lo dispuesto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.- Así se decide.

CAPÍTULO V

DISPOSITIVA.

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano J.R., contra el ciudadano MARTINHO ABREU DA SILVA, ambos identificados en el texto de este fallo.

Se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida en el presente proceso, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los treinta (30) días del mes de julio de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

LA JUEZ,

Z.B.D..

EL SECRETARIO,

H.H.F..

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 9:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.-

EL SECRETARIO,

Exp. N° 16.619

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