Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Yaracuy, de 11 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.

203° y 154°

EXPEDIENTE N° 14517.-

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA RETRACTO LEGAL

DEMANDANTE: J.C.C.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.938.114.

APODERADOS JUDICIALES: Abg. L.M.G. B. y A.P.M., Inpreabogado N° 63.272 y 39.082, respectivamente.

DEMANDADOS: P.M.E.G. y T.D.J.S.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad N° V-322.829 y V- 5.819.178, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DEL CODEMANDADO P.M.E.G.: Abg. RENNY J.L.O., Inpreabogado N°. 118.785.

ABOGADO ASISTENTE DE LA CODEMANDADA T.D.J.S.: Abg. D.A., Inpreabogado N°. 118.034.

TERCERO ADHESIVO: N.O.M.G., venezolano(a), mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.574.093.

ABOGADO ASISTENTE DEL TERCERO ADHESIVO: Abg. D.A., Inpreabogado N°. 118.034.

-I-

De conformidad con el auto de fecha 16 de Enero de 2014, el tribunal estableció la actividad probatoria de las partes de conformidad con los siguientes hechos y circunstancias controvertidas: 1º) La caducidad de la acción; 2º) Si hubo o no ofrecimiento en venta por parte del propietario del inmueble al accionante de autos y si este se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento al momento de realizarse la compra venta del bien inmueble; 3º) Si el accionante ocupa la totalidad del inmueble o solo parte del mismo y si existen otros arrendatarios en dicho inmueble; 4º) La solvencia del demandante desde el 30 de Enero de 2012; 5º) Si el ciudadano N.O.M.G., realizó los cobros de los cánones de arrendamiento desde el 30 de Marzo de 2011 hasta el 30 de diciembre de 2011; y 6º) Si el accionante ha realizado múltiples diligencias a fin de que los demandados reconozcan los derechos del accionante a subrogarse en el contrato de compra venta demandado.

-II-

DE LA AUDIENCIA DE JUICIO

La audiencia de juicio transcurrió de la siguiente manera: “En el día de hoy, ocho (08) de Abril de 2014, constituido el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), oportunidad fijada para que tenga lugar la Audiencia de Juicio en la presente causa relativa al procedimiento de PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL, seguido por J.C.C.C. contra T.D.J.S.B. y P.M.E.G., tal como fue establecido mediante auto de fecha primero (01) de abril del año en curso por este tribunal, se deja constancia que se encuentran presentes: la parte actora ciudadano J.C.C.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.938.114, su Apoderado Judicial abogado L.M.G.B., Ipsa N° 63.272, la parte demanda T.D.J.S.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.819.178, así como sus apoderadas judiciales ABG. Z.M.L.A. y D.A., inscritas en el Ipsas Nros. 9152, así como el apoderado judicial del codemandado ciudadano P.M.E.G., ABG. RENNY L.O., inscrito en el Ipsa N° 118.785, de igual manera se deja constancia que se encuentra presente el tercero adhesivo ciudadano N.O.M.G., VENEZOLANO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.574.093. En este estado el Juez da inicio a la audiencia imponiéndole a las partes el motivo de la misma, otorgándole la palabra a la parte actora para que exponga sus alegatos; en este Estado interviene el Apoderado Judicial Abg. L.M.G.B., Ipsa N° 63.272, quien expone: “Debido al planteamiento hecho por el ciudadano juez ratifico en todas y cada una de sus partes el libelo de demanda introducido y admitido por este tribunal, es el hecho ciudadano Juez que el señor J.C.C. ha sido inquilino del inmueble perteneciente en primer momento al señor P.M.E. desde el año 2000, teniendo una excelente relación inquilino- propietario, pero en el año 2011, el señor propietario P.M.E. le realizó la venta de dicho inmueble a la ciudadana T.S., sin haberle notificado debidamente al señor J.C.C., vulnerándole así su derecho preferente que le asistía por mandato de Ley; siendo en el año 2013, mas exactamente en el mes de junio, se hizo presente por ante el negocio del señor J.C.C. el señor N.M., a los efectos de solicitarle el pago del alquiler mensualidad que le correspondía en ese momento donde perdió el control y entre otras cosas señaló que había comprado dicho inmueble, fue donde el señor Caldera decide investigar y ciertamente corroboró que por ante la Notaría publica de San Felipe existía un documento de compra venta donde había acordado el señor P.M.E. y la señora T.S. una negociación por la compra venta de la casa realizada de la siguiente forma CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.00,00) ,de inicial y VEINTE (20) CUOTAS de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), cada una este hecho no fue notificado el señor J.C.C. razón por la cual este trato de hablar con el señor P.M.E. con el objeto de que este le reconociera sus derechos como inquilino a subrogarse en el derecho de tercero adquiriente no teniendo una respuesta satisfactoria del señor P.M.E., por consiguiente, acudió a este tribunal a fin por la vía judicial le sea reconocido adquirir el inmueble que tiene arrendado en las mismas condiciones en que le fue vendido a la señora T.S. pidiéndole al tribunal que así lo decida en la sentencia definitiva. Es todo. En este Estado se le condece el derecho a la palabra a la Abg. ABG. Z.M.L.A., como abogada asistente de la codemandada T.S. y el tercero adhesivo N.M., arriba identificado, en este estado la abogada expone: “Buenos días a todos los presentes en esta sala, en primer lugar ratificamos en todas y cada una de sus partes, tantos en los hechos como en el derecho el escrito de contestación de demandada que riela a los autos, así como también ratificamos en todas y cada una de sus partes el escrito de pruebas que riela en el presente dossier, así las cosas se hace necesario hacer hincapié en la caducidad de la presente acción, por cuanto se va a demostrar que el señor J.C.C. aceptó como arrendadora y propietaria a la doctora T.S.B. y a su esposo N.M. ya que comenzó a cancelar los cánones de arrendamientos desde el 30/03/2011 hasta el 30/12/2011, y es por lo que este mismo tribunal en la admisión de las pruebas le solicita al señor J.C.C. que exhiba los documentales marcados letra “A” en la contestación de la demanda los cuales no son otros que los recibos de pago de cánones de arrendamientos que le hizo supuestamente al señor estrella, por lo que se considera que esta acción ha caducado tal como lo establece la misma Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por otra parte, el apoderado judicial de la parte actora manifiesta que tenia una relación excelente el señor P.E. y el señor Carrillo, es decir entre arrendador y arrendatario había una gran amistad, y en vista de esto es de extrañar que no le haya ofrecido el anexo, ya que quedó evidenciado con la inspección judicial y demostrado que el señor caldera no ocupa la totalidad del inmueble en litigio lo que ocupa es un anexo que le podemos llamar una pequeña casa de familia ya que la otra parte del inmueble esta conformada por dos locales comerciales que están al frente y repito lo cual quedo evidenciado con inspección judicial que este mismo tribunal levanto en la fecha que allí aparece, por lo que le pido al tribunal declare sin lugar la presente acción y su respectiva condenatoria en costas. El tribunal concede el derecho de palabra al codemandado P.e., a través de su apoderado judicial Abg. Renny López, plenamente identificado. El cual expone: “ Buenos días a todos los presentes en esta audiencia de juicio, en primer lugar ratifico la contestación de la demandada contentiva en el asunto que hoy tratamos, asimismo, ratifico las pruebas promovidas y las que hasta la presente se han evacuado en la presente causa, la posición de mi representado el señor P.e., consiste en el hecho de haber alquilado parte del inmueble constituido por una casa de solución habitacional y no en la totalidad como manifiesta el demandante, de haber sido así y de haber estado solvente para la fecha en que se decidió vender el inmueble hubiera tenido derecho a la preferencia ofertiva pero como la realidad era ora, motivado a que existía una amistad de muchos años, una relación con suficiente confianza ligado a ser el señor P.E. amigo de la madre del demandante en el mes de enero aproximadamente del año 2011, motivado a una necesidad familiar decide vender el inmueble, mi representado los ofreció de una manera verbal siendo cierto que no lo hizo en el documento autenticado como lo establece la ley es por ello, que al verse demandado en este causa, le pareció tan desacertada que me manifestó que estos mas que una oportunidad legal se trataba de una oportunidad económica motivado al tiempo que ha transcurrido lo que beneficia el precio de la casa monto que todos sabemos que se encuentra devaluado, es por ello, que le solicito muy respetuosamente al tribunal que declare sin lugar la presente acción y condene a las costas correspondientes. Es todo. En este estado siendo la oportunidad para la exhibición de las documentales que rielan en copias simples a los folios 52 al 61, el actor manifiesta que no exhibe los mismos por cuanto son inexistentes y fueron previamente impugnados en el escrito que cursa en el folio 70 y su vuelto, en el que se lee textualmente: “con respecto a los recibos de pago anexos al escrito de contestación de la demanda que están insertos al expediente en los folios 52 al 61 ambos inclusive los desconozco e impugno cada uno de ellos por no ser estos ciertos…” ante tal intimación para exhibir las documentales el actor consigna las letras de cambio emanadas del señor P.M.E. como recibo de pago de cánones mensuales de arrendamientos, En este estado la Abogada asiente de la codemandada T.S. impugna estos instrumentos presentados por cuanto en primer lugar son letras de cambio, que representan una operación comercial no arrendaticia, en segundo lugar son instrumentos que en el frontal de las letras de cambio no aparece la firma del señor P.M.E., una sola en su reverso aparece una firma que ignoro si es del señor P.M.E. que es la única persona que la puede desconocer, por lo tanto, le pido al tribunal que demostrada la insolvencia del demandante este no puede tener derecho a la oferta y retracto legal ya que lo que trata de engañar al tribunal tal como lo hizo cuando manifestó que ocupaba todo el inmueble lo que es falso ya que lo que ocupa es un anexo del mismo, por lo tanto la insolvencia queda demostrada. Asimismo, manifiesto que con la insolvencia quedó probada la caducidad de la acción de conformidad con lo previsto en el artículo 139 de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En este estado hace uso de la palabra el apoderado del codemando P.E., quien expone: “En vista de las letras de cambio presentadas por la parte actora es oportuno precisar que dichos instrumentos no revisten el carácter de un recibo de pago de canon de arrendamiento aunado a ello, la naturaleza de las mismas es de carácter comercial o mercantil y ni siquiera la costumbre a aceptado la letra de cambio para ser utilizadas en una relación arrendaticia, por otra parte, es requisito fundamental la aceptación o manifestación de cancelado por parte del señor P.E. la cual aparece en solo una de las letras presentadas que a mi criterio si hubiese existido la voluntad de probar la solvencia para el momento en que fue vendido el inmueble los recibos si existiesen han debido ser presentados en su oportunidad legal. Es todo”. En este estado la Abogada asistente Zaydda Lavite, hace hincapié al prueba de inspección judicial que fue levantada por este mismo tribunal e donde se evidencia la distribución de dicho inmueble el cual esta constituido por un pasillo queda acceso a una casa de familia, la cual ocupa el ciudadana J.C.C. con su familia pero además de ello, también existen dos locales comerciales al frente de dicho inmueble que no están ocupados por dichos ciudadano, lo que evidencia claramente que lo ocupa es una parte del inmueble y no la totalidad del mismo, esta es una prueba que se le debe dar todo el valor probatorio. En este estado se le concede la palabra al apoderado judicial del codemandado P.e., en el caso de la inspección judicial existió un elemento que me llamo la atención en referente a la reparación de la pared ubicada en la cocina de la casa, sobre dicha reparación el señor N.M. tuvo conocimiento de su deterioro al punto de que entre el y el arrendatario coordinaron algunos elementos de las mismas esta situación fue manifestada por ambas partes el día de la realización de la inspección aunque no consta en autos, lo que pudiera inducir al conocimiento del inquilino de quien era propietario para esa fecha. Es todo. En este estado el tribunal pasa a evacuar los testigos promovidos por la parte actora a quien se le impuso el objeto de la visita y se les prestó juramento de Ley de la siguiente manera: ¿considera que tienen algún interés en las resultas de este Juicio? Contestaron: No. ¿Juran decir la verdad y nada más que la verdad? Contestaron si: Juramos. Si así fuere que dios y la patria os premie sino que los demande. En este estado el tribunal pasa a oír al ciudadano G.Á., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.261.897, en este estado interviene el abogado de la parte actora quien pasa a interrogar al testigo: ¿ Diga el testigo si conoce al señor J.C.C.? Contesto: Si lo conozco. ¿Diga el testigo si conoce al señor P.M.E.? Contesto: Si lo conozco. ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la casa ubicada en la calle 13, entre 3era y 4ta avenida del municipio San Felipe la tiene arrendada el señor J.C.C.? Contestó: Si me consta. ¿Diga el testigo si tiene conocimiento desde cuando esta allí el señor J.C.C. y su Familia. Contesto: El habita esa casa desde el año 2000. El y su familia. Es todo. En este estado se le concede la palabra a la Abg. Zaydda Lavite quien repregunta al testigo de la siguiente manera: ¿Cuando Usted se juramento ante el Juez de este Tribunal Usted dijo conocer los hechos?. ¿Diga Usted como esta distribuido el inmueble donde habita el señor J.C.C.? Contesto: Bueno el interior de la casa no me consta como está distribuida pero si se que es una casa de habitación familiar. ¿Diga el testigo quienes son las partes intervinientes en este juicio? Contestó: Bueno yo respondo las partes que intervienen a mí entender es el señor P.M.E. y J.C. que son las partes actora. En este estado se hace pasar a la sala a la ciudadana C.H.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 4.479.741, quien es interrogada por el abogado de la parte actora de la siguiente manera: ¿Diga el testigo si conoce al señor J.C.C.? Contesto: si lo conozco. ¿Diga la testigo si en este grupo de personas que estamos presente hoy acá puede reconocer o reconoce al señor N.M.? Contesto: El señor N.M. es el y lo señalo. Lo reconozco. ¿Diga la testigo si sabe que el señor N.M. es propietario conjuntamente con su esposa la señora T.S. en la casa que tiene alquilada el señor J.C.C.. Contesto: Presencie en una oportunidad en el negocio del señor J.C. que llegó el señor en forma altanera, grosera y le reclamo sobre la propiedad, el dinero etc. etc. ¿Diga la testigo si en esa oportunidad el señor N.M. le manifestó de viva voz al señor Caldera que el era el nuevo propietario del inmueble que ostenta en alquiler el señor Caldera?. Contestó: Si se lo manifestó. ¿Diga la testigo si conoce el inmueble a que hacia referencia el señor Mendoza en esa oportunidad? Contesto: Si lo conozco. Es todo. Se le concede la palabra a la Abogada de la demandada y el tercero adhesivo para que proceda a la repregunta. ¿Cuando usted se juramento ante este tribunal usted dijo conocer los hechos entonces diga Usted quienes son las partes intervinientes en este juicio. Contesto: las partes intervinientes, me imagino que el señor caldera y el señor Nelson. ¿Diga la testigo cuando usted se refiere en la pregunta número tres cuando diga usted cual es el negocio que tiene el señor J.C.c. y e.C.: Un centro de copiado y transcripción ubicado en la segunda avenida. ¿Diga la testigo como esta distribuido el inmueble que es propiedad de la doctota t.S. ubicado en la calle 13 entre trece y cuarta avenida municipio San F.E.Y.. Contesto: Es una casa ubicada en la calle 13, con su zaguán, sus áreas, sala, recibo comedor, pero que yo se ellos se los tienen arrendada es al señor P.M.e.. Es todo. En este estado repregunta el apoderado Renny López. ¿Diga la testigo en relación a sus repuesta de la pregunta numero tres si conoce el motivo a que dinero se refería el reclamo del señor N.M. cuando se presentó en el local comercial?. Contesto: No, no lo sabia. Es todo. En este estado se hace pasar a la sala a la ciudadana M.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 13.095.116, quien es interrogada por el abogado de la parte actora de la siguiente manera: ¿Diga el testigo si conoce al señor J.C.C.? Contesto: Si lo conozco. ¿Diga el testigo su dirección de habitación? Contesto: Calle 12, entre 2da y 3era avenida sector panteón, casa 12-8. ¿Diga la testigo si sabe el lugar donde habita el señor J.C.C. y su familia? Contesto: Si conozco. ¿ Diga la testigo si sabe desde cuando habita el señor J.C. y su familia el inmueble ubicado en la calle 13 entre segunda y tercera avenida y en calidad de que lo ocupa? Contesto: exactamente llevo en el sector 14 años y conociéndolo a el su dirección diez año, y de que habita allí lo conozco que vive allí. Pero exactamente la fecha no lo se. Certero que esta allí alquilado. ¿Diga la testigo si dentro de las personas que estamos presente hoy acá, reconoce al señor N.M.? Contesto: No lo conozco. Cesaron las preguntas. No se hizo repregunta. En este estado el tribunal pasa a evacuar los testigos promovidos por la parte demandada a quien se le impuso el objeto de la visita y se les prestó juramento de Ley de la siguiente manera: ¿Tienen algún interés en las resultas de este Juicio? Contestaron: No. ¿Juran decir la verdad y nada más que la verdad? Contestaron: Si Juramos. Si así fuere que dios y la patria os premie sino que los demande. En este estado el tribunal pasa a oír a la ciudadana N.M.S.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 4.122.022, en este estado interviene el abogado de la parte demanda quien interroga de la siguiente manera: ¿Diga la testigo su dirección? Contesto: 3era avenida entre calles 13 y 14, N° 34-10. ¿Diga la testigo si conoce al señor J.C.C., al señor N.M., al señor P.M.e., y a la doctora T.S.? Contesto: Si a todos los conozco, el señor P.M.E. me alquilaba casas a mí. ¿Diga la testigo si sabe y le consta que estas cuatro personas antes nombradas son las que están involucradas en este juicio en que usted esta como testigo? Contesto. Si, afirmativo, si se que están involucradas. ¿Diga la testigo si sabe y le consta que el ciudadano J.C.C. comenzó como arrendatario del señor P.M.E. en un inmueble ubicado en la calle 13 entre tercera y cuarta avenida sector el panteón, inmueble número 37, municipio san F.d.e.Y.? Contesto: Si conozco que estaba arrendando allí. ¿Diga la testigo si sabe y le consta que el señor P.M.E. tenia una gran amistad con el señor J.C.C. y le ofreció en venta el inmueble que este ocupa actualmente como arrendatario de la doctora T.S.? Contesto: si supe. ¿Diga la testigo porque le consta a Usted que ciertamente el señor P.M.e. le ofreció en venta ese inmueble al señor J.C.C.? Contestó: yo conozco a la familia caldera desde hace varios años y el señor P.E. vendió también una casa en la segunda avenida a su señora madre del señor caldera, en el momento en que el hace el arrendamiento el le ofrece en venta porque el quería salir de los inmuebles, y en ese momento no tenia la disponibilidad de recurso o no quisieron comprarlo y fue cuando se lo oferto a la doctora en venta, lo se debido a que nosotros controlamos por el consejo comunal las casa arrendadas y propias, le hacemos el censo. ¿Diga la testigo si sabe y le consta que el señor J.C.C. acepto como arrendataria, propietaria a la doctora T.S. y al señor N.M., y comenzó a cancelar los cánones de arrendamiento el 30/03/2011? Contesto: Si supe de eso, porque se les concedió una carta del consejo comunal que ellos eran los nuevos propietarios del inmueble. ¿Diga la testigo si sabe y le consta que tiene arrendando el ciudadano J.C.C. esta distribuido en una casa de familia y dos locales comerciales que tiene al frente? Contesto: Si, si se. ¿Diga la testigo si sabe y le consta que de ese inmueble antes descrito lo que ocupa el ciudadano J.C.C. es la casa de familia pero no así los locales comerciales que forman parte del mismo inmueble? Contesto: Si, me consta. Cesaron las preguntas. En este estado la parte actora pasa a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: ¿Diga la testigo siendo vecina y miembro del consejo comunal del sector donde esta ubicada la casa familiar que ocupa el señor J.C.C. como inquilino, sabe cuanto tiempo tiene allí su familia viviendo? Contesto: si, alrededor de siete u ocho años. ¿Diga la testigo según su respuesta dada en su pregunta numero 05 o 06, si conoce el monto de la negociación de compra venta entre los ciudadanos P.E. y T.S.? En este estado la Abg. Zaydda Lavite se opone a la pregunta indicando que la misma es confusa y que la testigo no tiene porque conocer de los montos de la negociación. En este estado este Juzgador considera que la pregunta no reviste confusión y que si bien el articulo 1387 del código civil establece la ilegalidad de la prueba testimonial para probar obligaciones superiores a dos mil bolívares (Bs. 2000,00), el articulo 1392 lo permite cuando existe medio de prueba por escrito como es el caso de autos, motivo por el cual se ordena a la testigo dar respuesta a la pregunta formulada. La testigo contesto: lo desconozco, en virtud de que solo he evidenciado lo que se ha oído de ambas partes, ni de uno ni del otro. ¿Diga la testigo si sabe las condiciones del supuesto ofrecimiento de venta del señor P.M.e. al señor J.C.C.? En este estado la Abg. Zaydda Lavite se opone a la repregunta formulada por cuanto la testigo ya dio respuesta a la misma cuando respondió a la anterior y lo que busca es confundirla y que declare a favor de la contraparte. En este estado el Juez releva a la testigo de dar respuesta a la interrogante por cuanto manifestó la testigo claramente que solo conoce lo que ha oído de ambas partes. En este estado el apoderado judicial de la parte actora realiza la siguiente interrogante: ¿Diga la testigo en su declaración señala que le concedió una carta como propietario, a quien se refiere? Contesto: la pregunta esta mal formulada cuando ellos (señor Nelson) van a mi casa a solicitar del consejo comunal, yo les dije que deben dirigirse a la profesora D.M. quien es que las emite, eso fue mas o menos en el mes de abril o mayo del 2011. Cesaron las preguntas. En este estado se hace pasar a la sala al ciudadano D.J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 4.122.612, en este estado se le concede la palabra a la Abg. Zaydda Lavite quien pregunta al testigo. ¿Diga el testigo su dirección? Contesto: Calle 05 entre avenidas 2 y 3, N° 2-4, sector cantarrana. ¿Diga el testigo si conoce al señor J.C.C., al señor N.M., al señor P.M.e., y a la doctora T.S.? Contesto: al señor Caldera no lo conozco, al señor Nelson de vista, al señor P.M.E. si y a la señora Teresita también. Cesaron las preguntas. En este estado se hace pasar a la sala al ciudadano F.A.M.Q., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 2.996.312, en este estado se le concede la palabra a la Abg. Zaydda Lavite quien pregunta al testigo ¿Diga la testigo su dirección? Contesto: Urbanización San José, calle 07, N° 7-102, municipio Independencia. ¿Diga el testigo si conoce al señor J.C.C., al señor N.M., al señor P.M.e., y a la doctora T.S.? Contesto: Si, de vista y trato algunas veces. ¿Diga el testigo si sabe y le consta que estas cuatro personas antes nombradas son las que están involucradas en este juicio en que usted esta como testigo? Contesto: Si. ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano J.C.C. comenzó como arrendatario del señor P.M.E. en un inmueble ubicado en la calle 13 entre tercera y cuarta avenida sector el panteón, inmueble número 37, municipio san F.d.E.Y.? Contesto: Si. ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor P.M.E. tenia una gran amistad con el señor J.C.C. y le ofreció en venta el inmueble que este ocupa actualmente como arrendatario de la doctora T.S.? Contesto: mire lo de la gran amistad nosé pero si se que le ofreció en venta el inmueble. ¿Diga el testigo de acuerdo a su respuesta dada a la pregunta anterior porque le consta que le ofreció en venta la casa al ciudadano J.C.C.? Contesto: Porque estando como cliente en la barbería donde solía afeitarme en un local del inmueble de esta discusión oí una discusión donde le ofrecía en venta la casa pero la persona manifestaba que no tenia como adquirirla que no tenia los recursos, y se que era arrendatario porque en varias oportunidades vi cancelando las mensualidades al señor Nelson. ¿Diga el testigo a sus repuesta dadas a una de las preguntas anteriores si en ese ofrecimiento de venta que usted oyó entre el señor P.M.E. y J.C.c. se dijo el precio de ese inmueble. Contesto: No, recuerdo. En este estado el apoderado judicial de la parte actora pasa a repreguntar al testigo: ¿Diga el testigo según lo señalado en su respuesta de la pregunta número 06, como le consta que el señor Caldera le cancelaba las mensualidades de alquiler al señor Mendoza? Contesto: Simplemente porque vi cuando le entregaba el dinero y a cambio le entregaban un recibo de pago y lo hacia en la barbería en varias oportunidades. ¿Diga el testigo en vista de su declaración en que año presencio ese hecho? Contesto: eso fue como en el año 2011, más o menos, febrero marzo esos meses. Cesaron las preguntas. En este estado el tribunal pasa a evacuar los testigos promovidos por la parte codemandada ciudadano p.E. a quienes se le impuso el objeto de la visita y se les prestó juramento de Ley de la siguiente manera: ¿Tienen algún interés en las resultas de este Juicio? Contestaron: No. ¿Juran decir la verdad y nada más que la verdad? Contestaron: Si Juramos. Si así fuere que dios y la patria os premie sino que los demande. En este estado el tribunal pasa a oír al ciudadano Fedor N.C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 19.818.003, en este estado interviene el apoderado judicial de la parte codemanda P.E., quien interroga de la siguiente manera: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano P.M.e.? Contesto: Si, lo conozco de vista, porque yo iba a una barbería y lo veía siempre allí. ¿Diga el testigo que relación tiene la barbería donde iba con el señor P.e.? Contesto: a mi parecer el propietario frecuentaba mucho la barbería y en una oportunidad iba a buscar algo de dinero de un alquiler. Es todo. En este estado el tribunal pasa a oír al ciudadano R.C. arguello, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 19.062.170, en este estado interviene el apoderado judicial de la parte codemanda P.E., quien interroga de la siguiente manera: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano P.M.E.? Contesto: De vista. ¿Diga el testigo porque circunstancias o hechos conoce al ciudadano p.M.e.? Contesto: Porque yo iba a una barbería a un local que le pertenecía al señor. ¿Diga el testigo la fecha promedio a que acudía a esa barbería? Contesto: 2010 al 2011.” Se hace constar que la audiencia no fue grabada por cuanto no se cuenta con los medios audiovisuales para ello.

-III-

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Cursa a los folios 04 al 06 ambos inclusive anexo marcado con la letra “A”, Copia fotostática certificada mecanografiada del documento de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, el cual cursa inserto bajo el Nº 31, Tomo 34, Folios 112 al 113, de fecha 25 de febrero de 2011, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; donde se observa que el ciudadano P.M.E.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.-322.829, le dio en venta a la señora T.D.J.S.B., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N° V.-5.819.178, una casa ubicada en la Calle 13, entre avenidas 3 y 4, de San Felipe, estado Yaracuy, signado con el numero catastral 02-07-03-09, edificada sobre terrenos municipal que mide dieciocho (18) metros de frente por diecisiete con cincuenta y cinco centímetros (17,55) de fondo, con una área total de trescientos quince metros cuadrados con noventa centímetros metros cuadrados ( 315,90 mts2), demarcada dentro de los siguientes linderos: Norte: Familia Esparragoza; Sur: J.P.H., Este: Calle 13; y Oeste: Familia Esparragoza y familia Mogollón. Por ser un documento autenticado, que demuestra que el ciudadano P.M.E.G., vendió a la ciudadana T.d.J.S.B., el inmueble en fecha 25 de febrero de 2011, estando el mismo arrendado para esa fecha por el J.C.C.C., titular de la Cédula de identidad Nº V-12.938.114, no habiendo siendo impugnado ni tachado de falso dicho documento este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y así se valora.

Cursa al folio 07 y su vuelto, comunicación dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, interpuesta por el ciudadano J.C.C.C., antes identificado, y recibido por esa institución, según sello húmedo en fecha 18 de junio de 2013, pero que no surte efectos probatorios en el presente juicio, por cuanto conforme al principio de alteridad nadie puede fabricar su propia prueba. Y así se desecha.

A los folios 52 al 61, cursan en copias fotostáticas recibos de pagos realizados por el ciudadano J.C.C.C., por la suma de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00), por concepto de cancelación de cánones arrendamiento de anexo de casa ubicada en la Calle 13 entre 2 y 3, en San Felipe, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2011, las cuales quedaron firmes al no haber sido exhibidas, conforme lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo que se demuestra que el arrendatario pago cánones de arrendamiento al tercero adhesivo en la presente causa. Y así se valora.

Cursa al folio 62, comunicación presentada por la ciudadana T.d.J.S., de fecha 15 de mayo de 2012, dirigida al ciudadano J.C.C.C., en donde informa la deuda de cinco (05) meses por concepto de cánones de arrendamiento del anexo que ocupa, a razón de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00); así como comunicación de fecha 18 de Diciembre de 2012, cursante al folio 63, presentada y suscrita por la ciudadana T.d.J.S., y dirigida al ciudadano J.C.C.C., donde le solicita la desocupación inmediata del anexo, por concepto de cánones de arrendamiento vencidos del anexo que ocupa, la cual se valora como documento privado que ha quedado reconocido. Y así se valora.

Consta al folio 64, documento público en copia simple, marcado con la letra “C”, contentivo de constancia expedida por la Prefectura del Municipio Cocorote del Estado Yaracuy, de fecha 07 de Abril del año 2001, donde certifica que presenció y autorizó el matrimonio civil de los ciudadanos N.O.M.G. y T.d.J.S.B., el cual quedó inserta al folio 33 vuelto 34 del Libro de Registro Civil correspondiente, con lo que se demuestra la cualidad del tercero adhesivo en el presente juicio. Y así se valora y aprecia.

Cursa al folio 65, documento privado marcado con la letra “D”, contentivo de Contrato de arrendamiento privado celebrado entre el ciudadano P.E., titular de la Cédula de Identidad Nº V-322.829, y la ciudadana Yordis Silva, titular de la Cédula de Identidad Nº V-18.756.412, correspondiente a un local comercial de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Calle 13, entre Avenidas 2 y 3, San Felipe, Estado Yaracuy, por una duración de seis meses, a partir del 30 de diciembre de 2010 al 30 de Junio de 2011, por la cantidad de setecientos bolívares (Bs. 700,00), con lo que se demuestra la cualidad de arrendatario del accionante. Y así se valora y aprecia.

Cursa al folio 66, documento privado marcado con la letra “E”, contentivo de Contrato de arrendamiento privado celebrado entre el ciudadano P.E., titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 322.829, y la ciudadana R.V., titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 15.795.795, correspondiente a un inmueble (casa) de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Calle 13, entre Avenidas 2 y 3, San Felipe, Estado Yaracuy, por una duración de seis meses, a partir del 30 de Noviembre de 2010 al 30 de Mayo de 2011 por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1000,00).

Anexo al escrito de tercería, interpuesto por el ciudadano N.O.M.G., titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 2.274.093, presentado en fecha 28 de Enero de 2014, consignó copia certificada mecanografiada del acta de matrimonio celebrado en día 07 de Abril de 2001, inserta al folio 17 de los Libros de Registro Civil de matrimonio llevados por ese Registro. De la presente acta se puede observar que el tercero adhesivo, al ser cónyuge de la codemandada, ciudadana T.d.J.S.B., tiene interés directo sobre el bien inmueble objeto de la demanda, por cuanto es propietario del 50% del inmueble. Por ser un documento público, no siendo impugnado ni tachado dicho documento este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y así se valora.

Cursa a los folios del 99 al 103, inspección judicial practicada en fecha 26 de Febrero de 2014, que se valora conforme a la sana crítica, y en la que consta que el tribunal se trasladó y se constituyó en el bien inmueble objeto de la presente demanda, ubicada en Calle 13, entre avenidas 3 y 4, de San Felipe, estado Yaracuy, número de casa 37, en donde se observó que es un mueble constituido para vivienda, donde se ingresa por una puerta en el lateral derecho por un pasillo de aproximadamente 3 metros de largo que desemboca en un recibo, seguidamente un patio con lavadero, tres habitaciones, dos baños y una cocina, asimismo se observó dos locales comerciales localizados del izquierdo de la entrada a la casa, cada uno con su s.m. y su respectivo medidor de electricidad, todo lo cual se encuentra identificado con el N° 37. Y así se valora y aprecia.

Cursa al folio 116 del expediente, oficio Nº 055-L, emanado de la Dirección Ministerial de Vivienda y Hábitat del Estado Yaracuy, de fecha 01 de Abril de 2014, recibido por este juzgado en 04 de Abril de 2014, donde se informó al tribunal que dicho instituto recibió solicitud en fecha 18/06/2013, por parte del ciudadano J.C.C.C., recibida por el área legal de Sunavi Yaracuy, en fecha 27/06/2013, que por no cumplir con los extremos de ley de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la ley de Procedimientos Administrativos, en consonancia con lo establecido en el artículo 48 del Reglamento a la Ley para la regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, se ordenó la subsanación del mismo en fecha 04/07/2013, donde la parte accionante no acudió a realizar la subsanación correspondiente a la solicitud. Asimismo, dicho instituto informó que no constaba en sus archivos, tramitación de procedimiento de adecuación del proceso consignatario ni para la fecha indicada ni en la actualidad. También se informó que el ciudadano p.M.E.G., es parte accionante en las causas correspondiente a los procedimientos de mediación y conciliación: S-2012-007, S-2012-030, S-2013-057, todos resueltos agotando la vía administrativa y habilitando la vía judicial, y el procedimiento de fijación de canon de arrendamiento, expediente Nº Av-2012-004, lo cual no produce mayor repercusión en el presente caso, en atención a los hechos controvertidos fijados. Y así se valora.

Cursa a los folios 134 al 154, un grupo de letras de cambio, sin firma del librador, que fueron traídas al proceso por el actor, al momento en que se le ordenó realizar la exhibición de las documentales que rielan a los folios 52 al 61 (audiencia oral), que al no coincidir en relación a fecha y contenido con los recibos cuya exhibición se ordenó, se desechan, por cuanto no es la oportunidad para traer nuevas pruebas documentales. Y así se desechan.

En relación a las testimoniales evacuadas en el transcurso de la audiencia oral, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se les valora suficientemente conforme a la sana crítica, por cuanto ninguno incurrió en contradicción y quedaron contestes, en que el ciudadano J.C.C., es inquilino en el inmueble, que la ciudadana T.S. adquirió el inmueble en propiedad por venta que le hiciere el ciudadano P.E., y que el accionante solo ocupa una parte del inmueble dedicada a vivienda, no así los dos locales comerciales, en uno de los cuales funcionaba una barbería. Y así se valora y aprecia.

-IV-

PUNTO PREVIO

En relación a la caducidad alegada como defensa de fondo por la parte demandada y por el tercero adhesivo, este juzgador evidencia que disponen los artículos 44 y 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable ratione temporis lo siguiente:

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

En este sentido, no ha quedado demostrado en el presente juicio que el codemandado vendedor, hubiere cumplido con ofrecer en venta el inmueble mediante documento auténtico en la forma exigida por la norma, por lo que mal podría comenzar a computarse el plazo de cuarenta (40) días calendario a que se refiere el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable ratione temporal. Por lo que deberá declararse sin lugar la defensa de fondo invocadas por la parte demandada y el tercero adhesivo. Y así se declara.

-V-

MOTIVA

Ahora bien, del cúmulo de pruebas aportadas y evacuadas, ha quedado suficientemente demostrado que el codemandado P.E., vendió el inmueble a la ciudadana T.S., sin previamente haber ofrecido el inmueble al actor con los requisitos exigidos por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable ratione temporis, a este respecto es preciso establecer si el propietario arrendador tenía la obligación legal de ofertar el mismo a su inquilino, ciudadano J.C.C..

Es así como se pudo constatar que el inmueble vendido esta constituido por una casa de habitación edificada sobre terreno municipal, cuya medida es de dieciocho metros de frente, por dieciséis metros con cincuenta y cinco centímetros de fondo y que por el este colinda con la calle 13, no obstante quedó evidenciado igualmente que parte de las bienhechurías objeto de venta, consisten en dos locales comerciales, a los que se accede a través de dos santamarias ubicadas en la parte frontal del mismo, observándose su continuidad en relación al techo hacia la parte trasera del inmueble, donde se ubica la vivienda, y hacia el pasillo colateral, por donde se ingresa a la misma, observándose además en la inspección que en el frente existe un único número, identificado como 37.

De igual forma quedó demostrado que el tercero adhesivo ciudadano N.M., suficientemente identificado en autos, el día de la inspección tenía pleno acceso a los dos locales, a los cuales permitió el ingreso del tribunal, observando que poseía las llaves de los candados, los cuales abrió y cerró con la presencia del tribunal, esto implica que, el accionante ciertamente habita en el inmueble vendido por P.E. a T.S., pero sólo en la parte destinada a vivienda por la que se accede por el pasillo lateral y se desarrolla hacia su parte trasera, es decir, el actor es inquilino de una parte del inmueble, igualmente quedó demostrado con la declaración de los testigos, que en uno de los locales funcionó hasta mediados del año 2011 una barbería, y que la misma era arrendada por el anterior propietario P.E..

Es así como, es preciso acotar que la venta que se ataca en este juicio fue celebrada el día 25 de Febrero de 2011, y que el actor conocía de la venta, según quedó demostrado con los recibos cuya exhibición se solicitó, y cuyas copias quedaron firmes, momento para el cual, regía el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone textualmente en su artículo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”, es decir, en casos en el que el arrendatario solo le fue concedido en arrendamiento una parte del inmueble que conforma un todo, la ley aplicable ratione temporis, dispone taxativamente que no procede el retracto legal, motivo por el cual la pretensión del actor debe declararse sin lugar. Y así se declara.

-VI-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de fondo consistente en la caducidad de la acción invocada por la codemandada T.S., venezolano(a), mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.819.178 y el tercero adhesivo N.M.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.574.093, SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano J.C.C., venezolano(a), mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.938.114, conforme lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, TERCERO: CON LUGAR la tercería adhesiva interpuesta por el ciudadano N.M.G., antes identificado, por cuanto el accionante no venció a la codemanda T.S., conforme lo dispuesto en el artículo 370.3 del Código de Procedimiento Civil, CUARTO: Se condena en costas al actor, conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, únicamente respecto al codemandado P.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-322.829, toda vez que la codemandada T.S. y el tercero adhesivo, ciudadano N.M.G. fueron vencidos en la defensa e fondo opuesta.

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los once (11) días del mes de abril de 2014. Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-

El Juez,

Abg. C.C.H..

La Secretaria

Abg. Joisie James.

En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 3:15 p.m.

La Secretaria,

EXP. 14.517

CCH.