Decisión nº 4230 de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 26 de Febrero de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.

JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

Parte

Demandante: Ciudadano, L.A.C.O. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.240.419, Abogado en ejercicio actuando en su propio nombre y representación; inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 35.984.

Parte

Demandada: Ciudadana, X.C.U., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-4.456.963.

Apoderado

Judicial: Abg. M.A.R.A. y G.R.R., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nº 21.615 y 101.486, respectivamente.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

Sentencia: DEFINITIVA

Expediente: 22.208

Inicia la presente causa por demanda de resolución de contrato de arrendamiento presentada en fecha 1 de Octubre de 2007, por el abogado en ejercicio de este domicilio L.A.C.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 35.984 y titular de la cédula de identidad Nº V-6.240.419.

Distribuida a este Tribunal, en la misma fecha, 4 de Octubre de 2007, se le da entrada. En Diligencia de fecha 09 de Octubre de 2007, el demandante consigna la documentación que soporta la demanda.

En auto de fecha 8 de Noviembre de 2007 es admitida la demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada, ciudadana X.C.U., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.456.963 y de este domicilio. Iniciadas las diligencias conducentes a la citación personal de la demandada, ésta es citada personalmente según acredita el Alguacil del Tribunal en actuación de fecha 7 de Marzo de 2008. En diligencia de fecha 7 de Marzo de 2008, la demandada otorga poder apud-acta a los abogados en ejercicio de este domicilio M.A.R.A. y G.R.d.R., respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 21.615 y 101.486.

En fecha 11 de Marzo de 2008, el apoderado de la demandada presenta escrito de contestación a la demanda en el cual, igualmente, reconviene al demandante.

En auto de fecha 17 de Marzo de 2008 se admite la reconvención propuesta y en escrito presentado en fecha 25 de Marzo de 2008, el demandante reconvenido da contestación a la reconvención.

En la oportunidad procesal para ello, ambas partes promueven pruebas, las cuales son admitidas y providenciadas en sendos autos de fechas 3 y 8 de Abril de 2008.

En fecha 14 de Abril de 2008, el apoderado de la demandada reconviniente, en el acto de deposición de la testigo L.M.A., apela del auto de admisión de tal prueba, argumentando que la testigo, que en tal momento rendía testimonio, era la cónyuge del demandante y en diligencia, de la misma fecha, apela del auto de admisión de las pruebas por él promovidas, sobre la base de que en el auto apelado se omitió pronunciamiento sobre la prueba de informes que promovió.

En auto de fecha 21 de Abril de 2008 se oyen ambas apelaciones en un solo efecto. Señaladas por el apelante las copias requeridas a los fines de las apelaciones interpuestas, en auto de fecha 27 de Mayo de 2008, se orden expedir las mismas y en oficio de la misma fecha son remitidas a la distribución de la alzada.

En sentencia incidental de fecha 4 de Julio de 2008, recibida en este tribunal en fecha 5 de Agosto de 2008, se tienen por desistidas las apelaciones interpuestas por el apoderado de la demandada reconviniente.

En escrito de fecha 21 de Octubre de 2008, el demandante reconvenido presenta escrito de conclusiones.

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegatos del Demandante:

En su escrito de DEMANDA alega: que en fecha 15 de Julio de 2002, celebró con la demandada un contrato de arrendamiento por un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento identificado con el Nº 9-3, ubicado en el noveno piso del Conjunto Residencial ¨Génesis¨, ubicado en la urbanización La Trigaleña, parcela Nº 5, lote Nº 23, en jurisdicción de la hoy Parroquia San José de este Municipio Valencia, inmueble que describe con la identificación de sus linderos medidas y demás especificidades; que en fecha 17 de Mayo de 2006 le notificó, a través de carta, a su arrendataria su intención de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito; que igualmente continuó notificándola de tal intención a través de sucesivos telegrama y cartas, cuyas fechas indica pormenorizadamente en su escrito de demanda; que a partir de las referidas notificaciones la arrendataria cesó en el pago de los cánones mensuales de arrendamiento. Demanda la resolución del contrato de arrendamiento, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre Julio de 2006 y Octubre de 2007, ambos inclusive, a razón de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo) cada mensualidad, hoy equivalentes a TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 330,oo), para un total de CINCO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.280.000,oo), hoy equivalentes a CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 5.280,oo), más los cánones que se generen durante el tiempo de duración del juicio, el pago de la penalidad por mora en la entrega del inmueble por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) diarios, hoy equivalentes a VEINTE BOLIVARES (Bs. 20,oo) diarios, a partir del 16 de Julio de 2007, fecha que señala como la de extinción del contrato de arrendamiento, hasta la efectiva entrega material del inmueble arrendado y los intereses de las cantidades demandadas. Estima la demanda en la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 6.820.000,oo), hoy equivalentes a SEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 6.820,oo). Fundamenta en derecho su pretensión en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil. Pide medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado. Acompaña, a su escrito de demanda, los siguientes recaudos: original del contrato de arrendamiento otorgado en forma auténtica, original de tres (3) telegramas con sus respectivos informes de IPOSTEL y tres (3) cartas, todas de notificación a la arrendataria demandada.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE:

En su escrito de contestación la demandada niega y contradice de manera genérica la demanda y de manera específica que hubiera sido notificada de la intención del demandado de no renovar el contrato de arrendamiento, negando cada una de las cartas y telegramas que aseguró el demandante arrendador haberle enviado, niega que adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre Julio de 2006 y Octubre de 2007, niega la procedencia del pago de la penalidad diaria por mora en la entrega del inmueble, alegando que nunca fue notificada de que el contrato de arrendamiento no sería renovado. Niega que el ciudadano J.C., receptor de una de las comunicaciones viva en el inmueble arrendado. RECONVIENE: al demandante el pago de la cuota mensual del condominio, que declara hubo de pagar para que no le fuesen suspendidos los servicios comprendidos en el mismo, pago que dice asciende a la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 2.756.520) ahora equivalente a DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 2.756,52), desglosando mes por mes cada uno de los pagos. Fundamenta conforme a derecho su reconvención en lo consagrado en los artículos 1.167, 1.585, ordinales 2º y 3º, 4 en su parte infine en concordancia con el 1.300, todos del Código Civil. Acompaña a su escrito de contestación a la demanda y reconvención, originales de todos los estados de cuenta y recibos cancelados del condominio del edificio al cual pertenece el apartamento arrendado.

En su escrito de CONTESTACION A LA RECONVENCION: el demandante reconvenido: niega y rechaza en forma genérica la reconvención, niega adeudar cantidad alguna a la demandada reconvenida; alega la falta de cualidad de la reconviniente, indicando que carece de cualidad e interés para requerirle el pago de las cuotas de condominio, por cuanto pretende subrogarse en los derechos del condominio sin haber procedido de conformidad con los artículos 1.299 del Código Civil en su ordinal 1º, no costando en los recibos de condominio subrogación alguna; desconoce los instrumentos que se presentan como supuestos recibos del condominio por no constar en los mismos quien es la persona del acreedor y del deudor, siendo papeles que se trajeron a juicio sin fundamento alguno.

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE:

Promueve copia certificada de expediente de consignaciones inquilinaria que, por tratarse de documento público no tachado, se aprecia con pleno valor probatorio, evidenciándose del mismo que aparecen consignados, por la cantidad de TRECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,oo) TRESCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (BS. 330,oo), dentro de los primeros ocho (8) días de cada mes, los meses comprendidos entre Julio de 2006 y Marzo de 2008, ambos inclusive, que incluyen los meses denunciados como impagos por el demandante. Promueve los recibos de condominio anexos a su escrito de contestación, observando que los mismos son instrumentos privados no ratificados en la causa por la persona de quienes dicen porvenir no estando sellados ni suscritos por persona que se identifique como representante del condominio y que se encuentran acompañados de estados de cuenta, igualmente no suscritos ni firmados por el condominio, por lo que carecen de valor probatorio alguno.

PRUEBAS DEL DEMANDANTE RECONVENIDO:

Hace valer el contrato de arrendamiento anexo a su escrito de la demanda, el cual por ser documento auténtico no tachado por su contraparte se aprecia con pleno valor probatorio, evidenciándose del mismo la existencia de la vinculación contractual arrendaticia entre las partes procesales, así como que dicho contrato fue suscrito por la arrendataria en fecha 28 de Junio de 2002 y en fecha 15 de Julio de 2002, por el arrendador, por lo que entró en vigencia en la última fecha mencionada, que el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo), hoy equivalentes a trescientos treinta Bolívares (Bs. 330,oo), por una duración de seis (6) meses, que iniciaron el 15 de Julio de 2008, esto es la fecha de inicio del contrato por no tener en su texto referencia expresa a fecha alguna de inicio de la relación contractual, que la duración del contrato era prorrogable por iguales y sucesivos períodos al inicial salvo notificación en contrario, que debía verificarse con treinta (30) días de anticipación al término inicial o cualquiera de sus prórrogas, estipulándose que para que opere la prórroga se requiere que las partes fijen un nuevo canon de arrendamiento que será determinado tomando como referencia el índice de inflación producido en el país en los últimos seis (6) meses anteriores al inicio de la prórroga publicado por el Banco Central de Venezuela. Hace valer el valor probatorio de los telegramas enviados y de las cartas de notificación entregadas, documentos estos que acompañó anexos a su escrito de demanda, observándose que la primera de las cartas de fecha 17 de Mayo de 2006, no aparece firmada por persona alguna en señal de recepción de la misma, por lo que tratándose de documento unilateral de la parte promovente de la misma carece de valor probatorio alguno; Las cartas de fecha 4 de Junio y 15 de Noviembre de 2006, aparecen recibidas por un ciudadano de nombre J.C., titular de la cédula de identidad Nº 15.494.495, tercero ajeno a la causa quien concurrió a la misma a ratificar su firma en señal de recepción de tal comunicación, por lo que, tal carta se aprecia probatoriamente de la forma que se indica más adelante al analizar el testimonio de tal testigo. En relación a los telegramas y sus reportes cuyo valor probatorio invoca el demandante, se observa la constancia de entrega de IPOSTEL en el cual se indica que fue debidamente entregado en fecha 29 de Mayo de 2006, recibido por persona que firma ilegible y acredita cédula de identidad Nº V-11.352.644, así como telegrama que indica la c.d.I. de que fue entregado en fecha 16 de Noviembre de 2006, debidamente entregado a una persona que firma J.C., quien acredita cédula de identidad Nº 15.494.495. Promueve varios testigos de los cuales fueron a rendir testimonio los ciudadanos: J.R.C.V., titular de la cédula de identidad Nº V-15.494.495, quien declaró conocer de vista, trato y comunicación a la demandada X.C.U., que le consta que vive en el inmueble de autos; que trabajó como vigilante en el edificio Génesis en el cual esta ubicado el apartamento arrendado; que recibió un telegrama dirigido a la señora X.C.U. y se los entregó; que recibió unas cartas del señor L.C. dirigidos a la señora X.C.U., que las firmó y se las entregó a la destinataria; que al momento de recibir las cartas el señor L.C. se comunicó por el intercomunicador con la señora X.C.U., le solicitó desocupar el apartamento y le indicó que le estaba dejando una carta con el vigilante. Repreguntado contestó: que el señor L.C.; que sus funciones como vigilante son resguardar, estar pendiente de la entrada y salida del personal, los vehículos quienes entra, entregar todos los correos que dejan en vigilancia a los propietarios y notificarles algún recado que les den; que trabaja en la empresa de vigilancia Asesoramiento Justo; que comenzó a trabajar para esa empresa más o menos en el 2005 y que dejó de trabajar el 15 de Enero de 2008; que fue designado para trabajar en Residencias Génesis desde el 5 de julio de 2006; que hay dos intercomunicadores uno dentro de la vigilancia y otro como a tres metros de la vigilancia; que el intercomunicador que está dentro de la vigilancia no es de uso exclusivo de los vigilantes y que lo usan los que están afuera; y, que a la caseta de la vigilancia tienen acceso los vigilantes y la conserje. Este testigo es apreciado no obstante su última repregunta, aparentemente contradictoria con la penúltima, en virtud de que no quedó establecido si la ubicación del intercomunicador, aún estando dentro de la vigilancia, permite o no ser utilizado desde fuera de ella. L.M.A.D.C., de quien quedó establecido, por serle repreguntado y confirmarlo, que era cónyuge del demandante, en consecuencia persona incursa en prohibición de testificar a tenor de lo consagrado en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, por lo que su testimonio carece de valor probatorio alguno.

Llegada la oportunidad de sentenciar debe esta juzgadora, establecer cual es la pretensión del demandante quien de manera contradictoria, alega que dada las notificaciones hechas a la demandada expiró el término contractual y su correspondiente prórroga legal, no obstante ello demanda la resolución del contrato de arrendamiento, el pago de cánones de arrendamiento que señala como impagos y el pago de la cantidad equivalente a la penalidad consagrada en la cláusula contractual décima sexta, que se corresponde a una indemnización diaria que se genera a la expiración del contrato de arrendamiento en razón de la mora en la entrega del inmueble, siendo que si lo demandado es la resolución del contrato, ello no aplica en el caso de los contratos extinguidos y el vencimiento del contrato no es causal que se pueda invocar como idónea para acción resolutoria alguna, por la evidente razón de que no se puede resolver un contrato expirado, por lo que si la acción es resolutoria la causal sería la falta de pago del canon mensual de arrendamiento y todos los elementos probatorios referidos a probar la extinción del contrato serían irrelevantes a la pretensión deducida. Igualmente, pretende el pago de la penalidad por la mora en la entrega y los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento contractual, pretensiones excluyentes entre si, ya que la penalidad referida es sustitutiva del canon mensual de arrendamiento y no complementaria del mismo, de lo que cabe concluir que en el presente caso existe una desvinculación entre los hechos alegados y la pretensión deducida, esto es, entre el vencimiento contractual alegado y la acción resolutoria deducida, así como una acumulación de pretensiones excluyentes entre si, como es la del pago de cánones de arrendamiento adeudados y la del pago de la penalidad sustitutiva del mismo, debiendo concluir en este caso que la acción deducida es la de resolución de contrato, porque así está establecido de manera expresa en el aparte denominado petitorio del escrito de demanda, que los hechos alegados y objeto de prueba en la causa por la parte actora son irrelevantes a la acción deducida, en virtud de esto los hechos alegados están totalmente desvinculados de la acción resolutoria demandada, que la causal resolutoria de falta de pago del canon mensual de arrendamiento quedó desvirtuada por la actividad probatoria de la demandada quien trajo a los autos copia certificada de las consignación judicial oportuna de los cánones reclamados como impagos. En relación a la pretensión de pago de la penalidad consagrada en la cláusula contractual décima sexta, siendo que la misma es una pretensión excluyente a la del pago del canon mensual de arrendamiento, tal pretensión no puede prosperar. Y ASI SE DECIDE.

En lo que refiere a la reconvención de las cuotas mensuales de condominio se observa que el contrato de arrendamiento estipula en su cláusula Vigésima Cuarta que serán por cuenta del propietario, léase arrendador, los gastos de condominio, por lo que, el pago que hubiese hecho el arrendatario encuadraría dentro de lo estipulado e n el artículo 1.283 del Código Civil, en virtud de que, tal como lo alega, siendo ocupante del inmueble y estando incluida dentro de la cuota condominal servicios inherentes al inmueble que le pueden ser suspendidos, tiene interés en pagar la cuota mensual de condominio, ya que puede resultarle gravoso que el deudor entre en mora en el pago de una obligación, siendo que al hacer dicho pago, de ser el caso, obra en nombre y descargo del deudor del mismo, quien lo es el propietario del inmueble, quedando dicho tercero legalmente subrogado en los derechos del titular de la acreencia, a tenor de lo consagrado en el artículo 1.300 del Código Civil, es de sentido común y así lo ha establecido la doctrina que el pago que hace un tercero interesado en extinguir una deuda porque la ejecutoria de la misma pudiera afectarlo patrimonialmente o de cualquier otra manera, envuelve, en general, el beneficio de la subrogación, por lo que, en el caso que nos ocupa el cobro del reintegro de las cuotas de condominio reconvenida es procedente, teniendo el reconviniente de tal pago la carga de probar la realización del mismo, lo cual no hizo en la presente causa, en razón de que los soportes de los mismos consisten en estados de cuenta impresos y no suscritos por persona alguna, recibos suscritos por firma legible que indica M.Q., que no se relacionó con representante alguno del condominio del edificio Géminis, sin sello del condominio y sin ratificación en causa por el tercero de quien dicen emanar tal recibo, razones todas éstas por las cuales el pago reconvenido no puede prosperar. Y ASI SE DECIDE.

En razón de las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l.C. Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara se declara: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y SIN LUGAR la Pretensión de Pago de Cantidades de Dinero, accionada por el ciudadano L.A.C.O. en contra de la ciudadana X.C.U. e igualmente SIN LUGAR la reconvención de pago o reintegro de pago reconvenido por la demandada X.C.U. en contra de el demandante L.A.C.O..

Se exime de condenatoria en costas a las partes por haber resultado recíprocamente vencidas en esta causa.

Notifíquese a las partes.

Publíquese, Regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este Juzgado, en Valencia a los Veintiséis (26) días del mes de Febrero de 2009. Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

Abg. I.C.C. de Urbano

Juez Titular

Abg. T.M. D´Alessandro

Secretaria Suplente

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las Diez y Cuarenta y Ocho Minutos de la mañana (10:48 am).

Abg. T.M. D´Alessandro

Secretaria Suplente

Exp. Nº 22.208

ICCU/dpp.-