Decisión nº 29 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 24 de Marzo de 2015

Sentencia

Citas 28

Citado por

Mapa de Precedentes

Fecha de Resolución	24 de Marzo de 2015
Emisor	Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
Ponente	Ingrid Coromoto Vasquez RincÃ³n
Procedimiento	Cumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE Nº: 13.790.

PARTE DEMANDANTE: L.J.B.F. y J.J.G.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.500.476 y V-7.494.220 respectivamente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, el segundo actuando en nombre y representación propia, en su condición de Abogado en ejercicio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA CIUDADANA L.J.B.F.: J.J.G.B. antes identificado y M.U.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.977.436 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.759.

PARTE DEMANDADA: F.J.G.G. y E.A.D.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.539.255 y V- 4.157.401 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ARUN A.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.945.451, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 171.872 y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

FECHA DE ENTRADA: Tres (03) de abril de 2013.

DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

RECONVENCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

NARRATIVA PROCESAL

Por auto de fecha 3 de abril de 2013 se admitió la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos L.J.B.F. y J.J.G.B. ya identificados, la primera asistida por el segundo y éste actuando en nombre y representación propia, en contra de los ciudadanos F.J.G.G. y E.A.D.B., ordenándose la citación de los demandados.

En fecha 2 de abril de 2013 se solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar, la cual se decretó en fecha 4 de abril de 2013, dejándose constancia de su ejecución en fecha 2 de mayo de 2013.

Mediante diligencias de fecha 8 de abril de 2013 la ciudadana L.J.B.F. asistida por el abogado en ejercicio J.J.G.B. dio cumplimiento a las obligaciones legales atinentes a la citación de los demandados y otorgó poder apud acta al precitado abogado y asimismo al abogado en ejercicio M.U.R. ya identificado.

En fecha 16 de abril de 2013 se dejó constancia en actas de la citación de la codemandada F.J.G.G. y por cuanto no se logró la citación del codemandado E.A.D.B. ni en forma personal, ni mediante carteles, por auto de fecha 14 de junio de 2013 se designó como su Defensora ad litem a la abogada en ejercicio M.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.946.591, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 110.717 y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley en fecha 22 de julio de 2013, quedando citada en fecha 5 de agosto de 2013.

Mediante diligencia de fecha 23 de septiembre de 2013, los codemandados otorgaron poder apud acta al abogado en ejercicio ARUN A.R.C., ya identificado.

En fecha 3 de octubre de 2013 el apoderado judicial de los codemandados presentó escrito de contestación a la demanda, en la cual propuso RECONVENCIÓN POR RESOLUCION DE CONTRATO en contra de los demandantes y tachó un instrumento consignado con el libelo.

Por auto de fecha 4 de octubre de 2013 se admitió la reconvención propuesta, emplazándose a los demandantes para el acto de contestación, el cual se efectuó en fecha 11 de octubre de 2013.

En fecha 14 de octubre de 2013 el apoderado judicial de los demandados presentó escrito de formalización de tacha, respecto del cual la parte demandante alegó su extemporaneidad en fecha 17 de octubre de 2013 e insistió en hacer valer el documento objeto de la misma.

Mediante escrito de fecha 25 de octubre de 2013 se solicitó una aclaratoria de lapsos al tribunal, en razón de lo cual se dictó sentencia en fecha 29 de octubre de 2013, mediante la cual se anularon los actos procesales subsiguientes a la contestación de la demanda y se ordenó la reposición de la causa al estado de dejar transcurrir el último día del lapso de contestación, ordenándose la notificación de las partes.

En fecha 19 de marzo de 2014 el apoderado judicial de los demandados presentó escrito de formalización de tacha, y en fecha 25 de marzo de 2014 los demandados alegaron su extemporaneidad, la cual fue declarada mediante sentencia de fecha 28 de marzo de 2014, declarándose terminada la incidencia, decisión contra la cual se ejerció recurso de apelación en fecha 7 de abril de 2014, el cual se oyó en un solo efecto por auto de fecha 8 de abril del año 2014.

Por auto del 24 de marzo de 2014 se admitió la reconvención propuesta, ordenándose la notificación de las partes.

Abierto el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, siendo agregados los escritos en fecha 29 de abril de 2014, presentándose escrito de oposición en fecha 30 de abril de 2014 por la parte demandante, siendo admitidas todas las pruebas por auto del día 12 de mayo de 2014.

Por auto de fecha 16 de octubre de 2014 se fijó la oportunidad para el acto de informes, siendo presentados los mismos en fecha 8 de enero de 2015, y presentándose escrito de observaciones por la parte demandante en fecha 19 de enero de 2015.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Alegan que en fecha 25 de octubre de 2012 las ciudadanas L.J.B.F. y F.J.G.G. suscribieron un documento privado mediante el cual se comprometieron “a realizar las acciones tendientes para garantizar la firma de un contrato preliminar de promesa bilateral de venta”, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias K.K., situado en la parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia, y cuyos linderos son NORTE: Sala de ascensores y escaleras; SUR: Fachada sur del edificio en dirección a la calle 77 y área de estacionamiento de la planta baja; ESTE: Fachada este del edificio en dirección a la avenida 3E y entrada principal del mismo; y OESTE: Fachada oeste del edificio en dirección al área de estacionamiento de la planta baja, por la parte de arriba linda con el pent house A del piso o nivel 17, y por la parte de abajo linda con el apartamento 15-A del piso o nivel 15, cuya área aproximada es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 mts2), propiedad de la ciudadana F.J.G.G., según consta de documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1997, anotado bajo el N° 14, protocolo primero, tomo 28, y lo cual fue consentido por el cónyuge de ésta, ciudadano E.A.D.B., siendo otorgado un documento denominado como opción de compraventa, -aún cuando consideran que es una promesa bilateral de compraventa-, en fecha 20 de noviembre de 2012 por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 18, tomo 237, el cual fue protocolizado posteriormente por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782 y correspondiente al libro del folio real del año 2013.

Mediante dicho contrato la ciudadana F.J.G.G. se comprometió a venderles el inmueble antes identificado, por el precio estipulado en el contrato preparatorio de fecha 25 de octubre de 2012, fijado en UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), siendo el precio de la opción CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), de los cuales CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) se entregaron al momento de suscribir el contrato anterior como reserva del inmueble y la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) se entregaron al otorgar dicho contrato de opción de compraventa, y el saldo restante de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00) sería pagado al protocolizarse el documento de compraventa definitivo.

Según la cláusula cuarta se estableció un plazo para la realización de la venta de noventa (90) días continuos contados desde la fecha del otorgamiento de la opción, prorrogable por treinta (30) días más, en la cláusula quinta se estipuló que el inmueble sería entregado libre de gravámenes y obligaciones, facilitándose a los promitentes compradores las solvencias de los impuestos correspondientes, así como los recibos de pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, haciéndoles la tradición legal y obligándose a responderles por el saneamiento de Ley, en la cláusula sexta se reguló que el incumplimiento de la promitente vendedora daría derecho a los promitentes compradores a la devolución del dinero entregado como arras por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00) más el veinte por ciento (20%) de esta cantidad, equivalente a OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,00) por concepto de daños y perjuicios, mientras que el incumplimiento de los promitentes compradores daría derecho a la promitente vendedora de reservar para sí la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,00) por concepto de daños y perjuicios, devolviendo a los promitentes compradores la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 336.000,00), asimismo se estableció mediante la cláusula séptima que no habría modificación del precio pactado, en la cláusula octava se incluyó como parte de la venta dos (2) unidades de aire acondicionado de cinco (5) toneladas cada una y una cocina, en la cláusula novena se fijó como domicilio único para las acciones correspondientes la ciudad de Maracaibo, y mediante la cláusula décima el ciudadano E.A.D.B. dio su consentimiento para la celebración del contrato, en su condición de cónyuge de la promitente vendedora.

Manifiestan que desde antes del otorgamiento de este contrato, le requirieron a la promitente vendedora, por vía telefónica, personalmente en forma verbal, y por medio de comunicaciones escritas, los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como solvencia municipal y de Hidrolago, recibo de pago de cuotas de condominio, recibo de pago del impuesto previsto en la Ley de Impuesto Sobre la Renta, constancia de vivienda principal, código catastral, entre otros, pero nunca les fueron entregados.

Aun así ellos cumplieron con los gastos de escritura de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1491 del Código Civil, procediendo a consignar dentro del lapso previsto en el contrato, el documento definitivo de compraventa por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia a los fines de su procesamiento y fijación, quedando pautado el día miércoles 20 de marzo de 2013 como fecha para su protocolización, de lo cual procedieron a notificar a la promitente compradora, mediante comunicaciones privadas de fechas 22 de febrero y 15 de marzo de 2013, publicación en el diario Panorama del día 17 de marzo de 2013 y notificación efectuada por mediante Notario Público en fecha 18 de marzo de 2013.

Alegan que el día 20 de marzo de 2013 se trasladó y constituyó en la sede del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el Notario Público Octavo de Maracaibo, quien dejó constancia de su presencia en ese lugar a las diez de la mañana (10:00 a.m.), así como de la ausencia de los promitentes vendedores, de la no protocolización del documento definitivo de compraventa por causas imputables a éstos, en virtud de la falta de consignación de las copias fotostáticas de sus cédulas y registros de información fiscal, la planilla de pago del impuesto correspondiente y las solvencias de impuestos municipales y de Hidrolago, dejándose constancia igualmente de la presencia del ciudadano R.M., titular de la cédula de identidad N° V-1.096.085, en su carácter de apoderado especial del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL, con el fin de entregar el cheque de gerencia N° 04486688 girado contra la cuenta N° 0116-0126-03-2120210100 por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), a la orden de la promitente vendedora, asimismo de la presencia de la ciudadana J.M.C.M., titular de la cédula de identidad N° V-5.057.811, como intermediaria en la negociación, y finalmente de la presencia del ciudadano MAHAMED HOJEIL, titular de la cédula de identidad N° V-19.099.449, a quien vendieron el inmueble que constituía su vivienda principal, y el cual según alegan, no había sido entregado en virtud del incumplimiento de la parte demandada con respecto al contrato sub iudice.

En virtud de los hechos expuestos, alegan la aplicabilidad del artículo 1264 del Código Civil, invocando el principio de prioridad en la ejecución, según el cual ante el incumplimiento de alguna de las partes en un contrato sinalagmático perfecto están en el derecho de exigir el cumplimiento de la obligación tal como fue pactada y no por equivalente, y en este orden de ideas, señalan que cierto sector doctrinario considera que el contrato preliminar de venta constituye una verdadera venta en virtud de los elementos que lo integran, indicando que tal criterio fue sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2006. Aunado a ello, alegan que el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat mediante resolución dictada en fecha 5 de febrero de 2013 y publicada en Gaceta Oficial N° 40.115, estableció la prohibición para los opcionantes vendedores y oferentes de inmuebles de vivienda principal en el mercado secundario, de rescindir en forma unilateral el contrato de opción de compraventa salvo que exista responsabilidad de la parte contraria, lo cual no ocurrió en el presente caso, por todo lo cual, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil demandan por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a fin de que convengan o a ello sean obligados por el Tribunal en: 1) La protocolización del documento definitivo de compraventa, y en caso de incumplimiento por parte de los demandados se ordene el registro de la sentencia para que sirva como justo título de propiedad; y 2) La entrega del inmueble desocupado y solvente con los servicios públicos e impuestos municipales estimando la demanda en UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), equivalente a trece mil ochenta y cuatro unidades tributarias (13.084 UT).

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Reconocen la celebración de un contrato en fecha 25 de octubre de 2012 entre las ciudadanas L.J.B.F. y F.J.G.G. tendiente a garantizar la firma u otorgamiento de un contrato de opción de compraventa, así como el otorgamiento de éste en fecha 20 de noviembre de 2012 por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 18, tomo 237, y posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782 y correspondiente al libro del folio real del año 2013, reconociendo el contenido del mismo en cuanto a la identificación del inmueble, el precio fijado, y las cláusulas cuarta, quinta, sexta, séptima, octava, novena y décima, en los términos antes explanados, alegando sin embargo que la protocolización de este documento era un hecho desconocido para ellos hasta el momento de su comparecencia en el presente juicio.

Niegan que los demandantes hayan requerido vía telefónica, personalmente de forma verbal, y por comunicaciones escritas, los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, tales como solvencia de impuestos nacionales y municipales y de Hidrolago, recibo de pagos de cuotas de condominio, código catastral, y otros, manifestando que siempre han estado en disposición de suministrar los mismos, y alegan que los demandantes omitieron informarles que tenían la disponibilidad económica para pagar el saldo restante del precio del inmueble, por lo tanto, niegan que se les haya informado de la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa mediante comunicaciones privadas de fechas 22 de febrero y 15 de marzo de 2013, las cuales desconocieron por no indicarse en las mismas sus destinatarios ni conocer las personas que las recibieron ni el lugar donde fueron entregadas, o mediante publicación en el diario Panorama del día 17 de marzo de 2013, por no tratarse de un acto de los que la Ley ordena publicar y por ende no es una publicación fidedigna, por lo que no genera convicción ni siquiera como indicio, o mediante notificación practicada por Notario Público Octavo de Maracaibo en fecha 18 de marzo de 2013, la cual desconoció y tachó de falsa con fundamento en el ordinal 3° del artículo 1380 del Código Civil, alegando la incomparecencia de la supuesta notificada ante dicho funcionario público. Argumentan que estas supuestas notificaciones tienen fechas muy próximas a la fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compraventa, con lo cual era imposible tramitar los documentos necesarios para dicho trámite, lo cual evidencia que éstos no fueron requeridos oportunamente y por ende la poca disposición de los demandantes para realizar la negociación, -según sus dichos-.

Califican de impertinentes los hechos sobre los cuales dejó constancia el Notario Público Octavo de Maracaibo al trasladarse en fecha 20 de marzo de 2013 hasta el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, pues se trata de hechos negativos que no les son imputables, ya que nunca se obligaron a consignar documentos en el registro, puesto que solo debían facilitar la expedición de los mismos y entregarlos a los promitentes compradores, así como resultó impertinente la presencia allí de los ciudadanos J.M.C.M. y MAHAMED HOJEJ, alegando respecto de este último que los demandantes le vendieron su vivienda principal en fecha 2 de agosto de 2012, es decir antes de la celebración del primer contrato celebrado entre las partes en fecha 25 de octubre de 2012, evidenciando una actitud irresponsable por parte de los demandantes al supeditar la entrega de este inmueble a la realización de una venta cuyos trámites preparatorios no se habían iniciado, concluyendo que lo único que quedó demostrado es que los promitentes compradores no tenían disponibilidad económica para adquirir el inmueble y tuvieron que acudir a un préstamo bancario para comprar el mismo, desconociendo en su contenido y firma el acta levantada por el Notario, la cual calificaron como un documento privado autenticado, al considerar que el mismo fue fabricado por la propia parte actora.

Alegan que según la cláusula quinta del contrato su obligación era “facilitar” la documentación pertinente para perfeccionar la protocolización del contrato definitivo de compraventa, por lo que los demandantes debieron requerirle su tramitación, previa cancelación de los gastos de registro y manifestación de tener la disponibilidad económica para efectuar la negociación, lo cual nunca ocurrió, -según sus dichos-.

Concluyen que los contratos celebrados con la parte demandante no constituyen una venta, sino contratos preparatorios en los cuales se estipularon normas cuyo cumplimiento conllevaría a la celebración del contrato definitivo de compraventa, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1264 del Código Civil las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas, en tal sentido, los demandantes se comprometieron a pagar la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00), y ellos se comprometieron a vender el inmueble, otorgándose a los demandantes un plazo de ciento veinte (120) días para adquirir la cantidad señalada, por lo que estamos en presencia de una promesa futura de comprar y vender, ya que el consentimiento nunca fue realizar una venta definitiva por la falta de solvencia económica de los actores para pagar el precio del inmueble. En consecuencia consideran inaplicable el artículo 1488 ejusdem, según el cual la tradición de los inmuebles se hace con el otorgamiento de propiedad, pues los actores no cumplieron con su obligación de pagar el precio, lo cual nunca ocurrió pues siempre manifestaban no tener dinero, por todo lo cual niega, rechaza y contradice la pretensión por ser improcedente, solicitando que se declare sin lugar la demanda y se condene en costas a los actores.

RECONVENCIÓN

La parte demandada ejerció formal reconvención en contra de los demandantes por resolución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 20 de noviembre de 2012, anotado bajo el N° 18, tomo 237, y protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782 y correspondiente al libro del folio real del año 2013, con el objeto que se le libere de la obligación consistente en el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa del inmueble identificado en la demanda, alegando que el mismo se celebró fuera del lapso de quince (15) días continuos fijado en el contrato preliminar de fecha 25 de octubre de 2012, el cual venció el día 9 de noviembre de 2012, además se protocolizó una vez vencido el lapso de noventa (90) días acordado en la opción de compraventa, el cual se cumplió el día 18 de febrero de 2013, es decir que la protocolización ocurrió durante el lapso de prórroga de treinta (30) días acordado, pero sin que éste fuera solicitado por los promitentes compradores, quienes hasta ese momento no habían manifestado su disposición de celebrar la venta.

En este orden alegan que el lapso de prórroga vencía el día 20 de marzo de 2013, sin que la parte actora hubiera manifestado tener la disponibilidad económica para pagar el saldo restante del precio del inmueble, indicando que según la cláusula quinta del contrato su única obligación era facilitar oportunamente la documentación y solvencias necesarias en el momento de perfeccionarse el documento definitivo de compraventa, más no se comprometieron a realizar personalmente los trámites necesarios para la expedición de esos documentos, ya que los demandantes asumieron ese compromiso toda vez que debían tramitar un crédito bancario, y constantemente debían presentar esta documentación actualizada, concluyendo que su obligación dependía del registro del documento definitivo de compraventa del inmueble, lo cual a su vez dependía de que éstos estuvieran en capacidad de pagar el saldo restante y lo comunicaran a ellos.

Manifiestan así, que los demandantes incumplieron con sus obligaciones por cuanto al no tener el dinero suficiente no se concretó la venta, y asimismo debían solicitar toda la documentación y solvencias y notificar que habían cumplido con los trámites del registro y o gastos correspondientes para proceder a la firma del documento definitivo de venta, haciendo saber el día, la hora, y el lugar de la firma, ya que ellos nunca se negaron a vender y a cumplir con la entrega de todas y cada una de las documentaciones legales requeridas para la tramitación del crédito bancario que la parte demandante se comprometió a obtener, por el contrario la conducta de ellos siempre fue paciente ante la imposibilidad de los actores de pagar el precio del inmueble.

Concluyen que los demandantes no demostraron el cumplimiento de sus obligaciones, consistentes en: 1) Requerir la documentación necesaria para otorgar el documento, y 2) Notificar la disponibilidad de los fondos para el pago del saldo del precio acordado, y por el contrario consignaron un conjunto de notificaciones en su opinión inciertas o desacertadas, pues con respecto a la notificación fechada 15 de marzo de 2013 dirigida a la ciudadana F.J.G.G., se desconoce el lugar donde fue enviada y la persona que allí la recibió supuestamente, identificado como L.L., titular de la cédula de identidad N° V-19.775.152, alegando igualmente que a través de ésta no se requiere documentación alguna, y sin embargo notifican sobre la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, lo cual no se podía realizar sin la debida documentación, y asimismo con respecto a la notificación efectuada mediante publicación en el periódico, manifiestan que la misma no cumple con los parámetros legalmente establecidos siendo escueta y además se hizo con tres (3) días de antelación a la supuesta fecha de registro, por lo que difícilmente tendrían conocimiento de esa fecha por esta vía, y con respecto a la notificación notarial de fecha 18 de marzo de 2013, alegan la incomparecencia de la ciudadana F.J.G.G. ante el Notario Público Octavo de Maracaibo, razón por la cual –según sus dichos- no está suscrita, en virtud de lo cual se tachó dicho instrumento incidentalmente.

Finalmente, invocan la aplicación en el presente juicio del artículo 1168 del Código Civil, que prevé la excepción de non adimpleti contractus, pues manifiestan que los demandantes no demostraron que el incumplimiento de sus obligaciones obedeciera a una causa extraña no imputable, y por lo tanto con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1167, 1264, 1354 y 1271 del Código Civil, demandan la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, solicitando la ejecución de la cláusula penal prevista en el contrato según la cláusula sexta, de manera que se les permita reservarse la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 84.000,00), devolviendo a los demandantes la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 336.000,00), estimando su Reconvención en UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), equivalentes a trece mil ochenta y cuatro unidades con once décimas tributarias (13.084 UT), solicitando la corrección monetaria.

CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN

Se deja constancia que la parte demandante reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta en fecha 11 de octubre de 2013, sin embargo este acto procesal quedó sin efecto en virtud de la sentencia de reposición dictada por este Tribunal en fecha 29 de octubre de 2013, verificándose que siendo admitida nuevamente la reconvención, dicha parte no presentó escrito de contestación.

III

MEDIOS DE PRUEBA

MEDIOS DE PRUEBA DE LA PARTE DEMANDANTE:

La parte demandante acompañó al libelo de demanda:

-Copia fotostática simple de la cédula de identidad de la ciudadana L.J.B.F..

-Copia fotostática simple de la cédula de identidad del ciudadano J.J.B.G..

Respecto de dichas copias fotostáticas, se observa que las mismas fueron obtenidas de instrumentos públicos administrativos, carácter este que ostenta la cédula de identidad al ser expedida por un órgano de la administración pública nacional, los cuales de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia constituyen una tercera categoría entre documentos públicos y privados, que pueden ser desvirtuados con cualquier género de pruebas, en virtud de lo cual al ser presentados en copias fotostáticas simples, se les debe aplicar por analogía el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto al no ser impugnadas por la contraparte se tienen como fidedignas y se les otorga pleno valor probatorio. ASI SE VALORAN.

-Dos (2) ejemplares del instrumento privado contentivo del contrato celebrado entre las ciudadanas L.B.F. y F.J.G.G., mediante el cual la primera se comprometió a realizar todas las acciones tendientes a garantizar la firma de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta con la segunda, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias K.K., situado en la parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad de la ciudadana F.J.G.G., según documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1997, anotado bajo el N° 14, protocolo primero, tomo 28, lo cual fue consentido por el cónyuge de ésta, ciudadano E.A.D.B..

Respecto de este instrumento privado debe señalarse que una vez opuesto el mismo a la parte demandada en el presente proceso, la misma lo reconoció en todo su contenido, y por ende constituye un instrumento privado tenido legalmente por reconocido, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que hace fe entre las partes respecto a la verdad de sus declaraciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, otorgándosele pleno valor probatorio. ASÍ SE VALORA.

-Dos (2) copias fotostáticas simples del instrumento denominado “cheque de gerencia” de fecha 23 de octubre de 2012, signado con el N° 04421568, código cuenta cliente N° 01160126032120210100 del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.) a la orden de la ciudadana F.J.G.G., por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), y del instrumento recibo del mismo, de fecha 23 de octubre de 2012, donde se especifica como compradora a la ciudadana L.J.B.F., titular de la cédula de identidad N° V-8.500.576 y el concepto de la compra como “reserva de inmueble”.

Respecto de estas copias fotostáticas, se observa que las mismas fueron obtenidas de instrumentos privados emanados de una institución financiera que no es parte en la presente causa, por lo que debían ser ratificadas por ésta mediante prueba de informes, y por cuanto no se evidencia de las actas procesales que las mismas fueran ratificadas, se desechan por aplicación extensiva del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

-Instrumento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782 y correspondiente al libro del folio real del año 2013, consistente en una copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237, mediante el cual se celebró el contrato de opción de compraventa.

Respecto de este instrumento, debe señalarse que el mismo tiene carácter de instrumento privado reconocido, pues nació privado y fue reconocido ante Notario Público, y su posterior protocolización no lo convierte en público, siguiendo en tal sentido el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 595 de fecha 22 de septiembre de 2008, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, según el cual: “Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.” En tal sentido, por cuanto el mismo fue presentado en original, de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo no fue objeto de desconocimiento o tacha de falsedad, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 430, 443 y 444 ejusdem, y por ende hace fe entre las partes respecto a la verdad de sus declaraciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASI SE VALORA.

-Copia fotostática simple del instrumento privado autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 6 de marzo de 1997, bajo el N° 61, tomo 40, contentivo del contrato mediante el cual los ciudadanos G.M.F. y L.C.D.M., venden a la ciudadana F.J.G.G. el inmueble identificado en la demanda, así como del préstamo con garantía hipotecaria otorgado por la entidad financiera BANESCO, BANCO HIPOTECARIO, C.A. a la compradora.

Respecto de esta copia fotostática, se observa que la misma fue obtenida de un instrumento privado reconocido, que al no ser impugnada por la contraparte se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por ende tiene pleno valor probatorio en el presente proceso. ASI SE VALORA.

-Notificación de fecha 15 de marzo de 2013, dirigida a la ciudadana F.J.G.G., donde se aprecia el membrete “GONZALEZ BOSCAN & ASOCIADOS s.c. FIRMA DE ABOGADOS”, suscrita en señal de recepción por el ciudadano L.L., titular de la cédula de identidad N° V-19.775.152, con la leyenda “CONSERJE EDIF. PREMIUM TORRE 1, PISO 18,” mediante la cual los demandantes en la presente causa informan a la destinataria que debe comparecer el día miércoles 20 de marzo a las diez de la mañana (10:00 am) al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de otorgar la firma definitiva del contrato de venta suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237, y a fin de darle cumplimiento a la cláusula quinta del contrato.

-Carta misiva de fecha 22 de febrero de 2013 dirigida a la ciudadana F.G.G. y suscrita por los demandantes en la presente causa, suscrita en señal de recepción por la ciudadana S.R., titular de la cédula de identidad N° V-15.195.171, con la leyenda “CONSERJE TORRE 1, TORRE 2, FECHA 1-3-2012”, mediante la cual se remiten copias simples de solvencias de impuestos y servicios municipales de un inmueble a los fines de su actualización con miras a la protocolización del documento de compraventa del mismo, con fundamento en lo acordado en la cláusula quinta del contrato suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237.

Respecto de estos instrumentos de carácter privado suscritos por terceros ajenos a la presente causa en señal de recibo, se observa que una vez opuestos a la parte demandada ésta los desconoció alegando precisamente su recepción por personas desconocidas para ellos, y por ser incierto el lugar de su entrega, ante lo cual considera esta Juzgadora que el desconocimiento de instrumentos privados es un mecanismo de contradicción de la prueba que puede ejercer la parte contra la cual se presenta un instrumento como emanado de ella, lo cual no se corresponde con el presente caso pues los instrumentos en análisis fueron recibidos por terceros ajenos a la presente causa, en virtud de lo cual resulta improcedente el desconocimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto los instrumentos señalados fueron suscritos por terceros ajenos a la presente causa, para su validez en juicio debían ser ratificados por éstos mediante la prueba testimonial, y por cuanto esto no ocurrió, carecen de valor probatorio y por lo tanto se desechan, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 ejusdem. ASI SE DECIDE.

-Ejemplar del Diario PANORAMA del día domingo 17 de marzo de 2013, a fin de hacer valer la publicación que aparece en el vuelto de la segunda pagina del cuerpo titulado “actualidad”, titulada NOTIFICACIÓN, de fecha 16 de marzo de 2013, mediante la cual se hace saber a la ciudadana F.J.G.G. que debe comparecer el día miércoles 20 de marzo a las diez de la mañana (10:00 am) al Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de otorgar la firma definitiva del contrato de venta suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237, y debe dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula quinta del contrato.

Respecto de la publicación que se pretende hacer valer por medio de este instrumento, considera esta Juzgadora que la misma no versa sobre los actos que la Ley ordena publicar en medios impresos, por lo que no puede ser considerada como fidedigna y no surte valor probatorio en el presente proceso, por interpretación del artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

-Notificación practicada por el Notaría Público Octavo del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 18 de marzo de 2013, en la sede de la sociedad mercantil EMPRESAS SUMINISTROS QUIMICOS, previa solicitud de los demandantes, dirigida a los ciudadanos F.J.G.G. y E.A.D.B., relativa a su comparecencia el día miércoles 20 de marzo a las diez de la mañana (10:00 a.m.) al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de otorgar la firma definitiva del contrato de venta suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237, y a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato, siendo notificada la ciudadana F.J.G.G., quien manifestó no poder firmar el acta.

Respecto de este instrumento, se observa que el mismo ostenta carácter público, pues fue elaborado por un funcionario público competente de conformidad con las solemnidades de Ley, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, el cual fue presentado en original y en la oportunidad correspondiente fue objeto de tacha por la parte demandada, con fundamento en la causal prevista en el ordinal 3° del artículo 1380 del Código Civil, alegando ser falsa la incomparecencia frente al Notario de la ciudadana presuntamente notificada, sin embargo mediante sentencia de fecha 28 de marzo de 2014, se declaró terminada la incidencia de tacha por cuanto se formalizó en forma extemporánea, en virtud de lo cual el documento ostenta pleno valor probatorio y hace fe entre las partes y frente a terceros, de los hechos que declara haber efectuado pues tenía la facultad para ello, según lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

-Inspección extra litem efectuada por el Notario Público Octavo de Maracaibo en fecha 20 de marzo de 2013, en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dejándose constancia de los siguientes hechos:

1) De la presencia de los demandantes en el mencionado registro a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble descrito en el libelo.

2) De la ausencia de los demandados en el registro.

3) De la falta de protocolización del documento por causas imputables a los vendedores,

4) De la falta de consignación de los documentos necesarios para la protocolización tales como copias de las cédulas, registro de información fiscal, planilla de impuesto, solvencia de Hidrolago, solvencia de impuestos municipales, a cargo del vendedor, difiriéndose la firma para otra fecha.

5) De la presencia del ciudadano R.M. a las diez de la mañana (10:00 a.m.) en su carácter de apoderado especial del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL a fin de hacer entrega del cheque de gerencia N° 00008428 por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) y el cheque de gerencia N° 04486688 por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00) ambos de fecha 18 de marzo de 2013, a favor de la ciudadana L.J.B.F.. Asimismo de la presencia de los ciudadanos J.M.C.M., a quien atribuyó la condición de intermediaria de la negociación y del ciudadano M.H., de quien manifestó ser el comprador de un inmueble vendido por los demandantes, calificándolos como testigos del acto.

Se anexó al acta levantada copias fotostáticas de los siguientes instrumentos:

1) Cheque de Gerencia N° 00008428 de fecha 18 de marzo de 2013, emitido contra la cuenta N° 01020400240000022021 del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a favor de la ciudadana F.J.G.G.;

2) Cheque de Gerencia N° 04486688 de fecha 18 de marzo de 2013 emitido contra la cuenta N° 01160126032120210100 del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO (B.O.D.) por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) a favor de la ciudadana F.J.G.G., así como recibo de compra del mismo;

3) Comunicación dirigida por el BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL al Colegio de Abogados del Estado Zulia en fecha 18 de febrero de 2013, mediante la cual informa que la ciudadana M.D.P.G.C., labora a tiempo completo en la institución como Abogada IV;

4) Modelo del contrato definitivo de compraventa y préstamo bancario con garantía hipotecaria redactado por la abogada antes nombrada, con sellos del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL, sin estar suscrito por los contratantes.

Respecto de esta inspección o reconocimiento extra litem, se observa que la misma tenía por objeto dejar constancia de una serie de circunstancias relacionadas con la protocolización de un documento por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en la fecha fijada por dicho organismo a tales efectos, el día 20 de marzo de 2013, y siendo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1429 del Código Civil, la inspección extrajudicial se puede promover para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, resulta claro que la inspección en análisis resulta idónea por cuanto los hechos sobre los cuales versa sólo podían ser verificados en la oportunidad en que se hizo, razón por la cual y en virtud de que la misma versa sobre hechos controvertidos en la presente causa, se aprecia en todo su valor probatorio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1430 del Código Civil. ASI SE VALORA.

-Constancia emitida por el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 20 de marzo de 2013, sobre la presentación en fecha 20 de marzo de 2013, de una planilla para firmar un documento de venta e hipoteca de primer grado y certificación de gravamen por el ciudadano J.J.G.B., con respecto al inmueble descrito en el libelo, indicándose como vendedora a la demandada L.J.B.F., e indicando que no se culminó la presentación del documento por cuanto no tenían al momento todos los requisitos solicitados para la consignación del mismo.

-Copia certificada del instrumento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 2 de agosto de 2012, de matrícula 479.21.5.5.2005 y asiento registral 1, contentivo de la venta efectuada por los ciudadanos L.J.B.D.G. y J.J.G.B. a los ciudadanos M.I.P.D.H. y MOHAMAD HOJEIJ NASSEREDDINE, sobre un inmueble de su propiedad.

Una vez admitida la demanda se consignó:

-Copia certificada del instrumento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 27 de mayo de 1997, bajo el N° 14, protocolo 1°, tomo 28, contentivo de la venta efectuada por los ciudadanos G.M.F. y L.C.D.M. a la ciudadana F.J.G.G., respecto del inmueble identificado en el libelo.

En el lapso probatorio invocó el mérito favorable de las actas procesales, ratificando todas las documentales consignadas con el libelo las cuales fueron valoradas de manera precedente por lo que se reitera dicha valoración, y promovió:

-Informes dirigidos a la institución BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL, con atención a la ciudadana T.L. a los fines que informe:

1) Si los demandantes realizaron en esa entidad bancaria una solicitud de préstamo hipotecario para adquisición de vivienda.

2) En caso de ser cierto se indique la fecha de solicitud así como el asesor de negocios que la tramitó.

3) Indique la fecha de aprobación del préstamo.

4) Si la liquidación del mismo se realizó antes de la fecha de expiración del plazo estipulado en el documento de opción.

5) La fecha en la cual se llevaría a efecto el otorgamiento u operación final del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la negociación.

6) Si la asesora de negocios notificó a los demandados en su carácter de vendedores acerca del día, hora y lugar en que se llevaría a efecto la firma u otorgamiento del documento de compraventa del inmueble objeto de litigio.

En fecha 11 de agosto de 2014 (folio 44, pieza 2), se recibió comunicación fechada 14 de julio de 2014 emanada del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL, mediante la cual se informó que según el área de Crédito Hipotecario la ciudadana L.J.B.F. realizó una solicitud de crédito hipotecario en esa institución y el ciudadano J.J.G.B. figuró como cosolicitante, la cual fue tramitada bajo el N° 530000000262 en fecha 23 de noviembre de 2012 por la asesora de negocios Y.D.C.B.P., siendo aprobado el crédito en fecha 5 de febrero de 2013 y liquidado en fecha 8 de mayo de 2013, indicándose además que el otorgamiento definitivo de compraventa se hizo el día 25 de junio de 2013.

En consecuencia, por cuanto se trata de información que consta en los archivos de la persona jurídica a la cual le fueron requeridos, y versa sobre hechos concernientes a la presente causa, esta Juzgadora considera que la prueba es idónea a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información resulta congruente con la naturaleza y funciones de la persona jurídica de la cual emana, y tiene relación directa con los hechos debatidos en la presente causa, básicamente con el otorgamiento de un crédito bancario a la parte demandante para la cancelación del saldo restante del inmueble objeto del contrato sub litis, por ende, se le otorga pleno valor probatorio respecto de todos los hechos sobre los cuales se informó, con excepción de la fecha de otorgamiento definitivo de compraventa pues ambas partes han afirmado que la misma no se efectuó, todo ello de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 ejusdem. ASI SE VALORA.

-Testimonial de los ciudadanos J.M.C.M. y Y.D.C.B.P., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.057.811 y V-12.694.978 respectivamente.

De los testigos promovidos, sólo la ciudadana J.M.C.M. rindió su declaración, por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, afirmando conocer a los demandantes en la presente causa, con motivo de la intermediación que hizo en la compraventa de un apartamento propiedad de los demandados, razón por la cual dijo constarle que éstos se obligaron mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012 a vender dicho inmueble ubicado en el edificio K.K., N° 16-A, asimismo, que leyó los documentos que firmaron constituidos por un documento de reserva y un documento de promesa de venta, afirmando que a los demandados les fueron requeridas las solvencias necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el registrador inmobiliario, siendo la última vez el día 8 de marzo de 2013 a las once de la mañana (11:00 am) en la pizze.N. de la ciudad de Maracaibo, siendo los documentos requeridos solvencia municipal, solvencia de Hidrolago, pago del impuesto del 0.5%, o en su defecto constancia de vivienda principal emitida por el SENIAT, código catastral, pago de servicios municipales y pagos de condominio. Declaró asimismo que a principios del mes de enero de 2013 los promitentes vendedores se obligaron a suministrar a los promitentes compradores la llave del referido inmueble, pero luego evadieron este compromiso, manifestando que los llamó varias veces y nunca respondieron su llamado, asimismo que en el registro inmobiliario del primer circuito se fijó el día 20 de marzo de 2013 a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, estando presente allí, de lo cual dejó constancia el Notario Público Octavo de Maracaibo. Manifestó que ella personalmente acompañó a los demandantes a realizar la notificación sobre ese acto de fijación para el otorgamiento del documento y finalmente declaró que en la primera reunión que se hizo con motivo de la negociación los demandados afirmaron estar convencidos de realizar la venta.

Respecto de dicha declaración, esta Juzgadora considera que la testigo examinada primeramente alegó ser agente inmobiliario, condición que no quedó desvirtuada en el presente proceso, razón por la cual sus dichos gozan de una presunción de veracidad al tratar sobre una negociación inmobiliaria, además se trata de una persona adulta, que declaró sobre hechos que le constan y no referenciales, no evidenciándose que esté incursa en inhabilidades para declarar pues de ninguna manera exteriorizó tener interés en el presente juicio o tener alguna condición que les impida por Ley declarar a favor de los demandantes, además de no incurrir en contradicciones en sus dichos, y aunado a ello sus declaraciones concuerdan con: 1) Los instrumentos privados consignados con la demanda contentivos del contrato preliminar celebrado entre ambas partes y del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237, 2) El documento de propiedad del inmueble identificado en la demanda, en el cual se evidencia que los dueños del mismo son los demandados; 3) La inspección extra litem practidada por el Notario Público Octavo de Maracaibo en fecha 20 de marzo de 2013 en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; y 4) La constancia expedida por el Registrador de la oficina de registro antes nombrado, motivos por los cuales dicha testigo le merece fe a esta Juzgadora y se le otorga pleno valor probatorio, acuerdo con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE VALORA.

MEDIOS DE PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA:

En el lapso probatorio, invocó el principio de comunidad de la prueba, y promovió los siguientes documentos consignados con la demanda:

-Inspección extra litem efectuada por el Notario Público Octavo de Maracaibo en fecha 20 de marzo de 2013, en el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Dichos documentos fueron valorados con anterioridad por esta Sentenciadora, por lo que se reitera dicha valoración. ASI SE DECIDE.

Asimismo promovió:

-Informes dirigidos al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines que informe si la constancia inserta en el folio 88 del expediente y la cual fue valorada con anterioridad, fue emitida por dicha oficina y en caso afirmativo remita copia certificada de la misma.

-Informes dirigidos al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia a los fines que informe si existe constancia en sus archivos de la presentación de un documento de compraventa en el periodo comprendido desde el 20 de noviembre de 2012 hasta el 20 de marzo de 2013, en el cual aparezcan como vendedores los demandados y como compradores los demandantes, con respecto al inmueble identificado en el libelo.

Al respecto se observa que en fecha 18 de septiembre de 2014 se recibió oficio N° 479-360-2014 de fecha 17 de septiembre de 2014 emanado del mencionado Registro, mediante el cual se informó que:

1) La constancia que riela al folio 88 del expediente, de fecha 20 de marzo de 2013, si fue emitida por ese despacho.

2) En fecha 5 de marzo de 2013 fue protocolizado el documento de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, bajo el N° 2013.593, asiento registral N° 1, inmueble matriculado N° 479.21.5.6.4782.

3) En fecha 15 de marzo de 2013 el ciudadano J.J.G.B. se presentó para el cálculo del documento que generó el trámite N° 479.2013.1.3358P.

4) El día 20 de marzo de 2013 dicho ciudadano intentó presentar el documento pero el funcionario R.C., titular de la cédula de identidad N° V-10.446.999, se percató que el mismo no podía ser presentado pues faltaban los recaudos de ley para el otorgamiento del mismo, motivo por el cual este funcionario informó al registrador esta situación quien procedió a devolver el trámite a su etapa inicial (cálculo) y por ende no se formalizó la inscripción del documento de compraventa.

Se remitió anexo copia certificada de la constancia de fecha 20 de marzo de 2013 y el documento de opción de compraventa registrado.

En consecuencia, por cuanto se trata de información que consta en los archivos de la persona jurídica a la cual le fueron requeridos, y versa sobre hechos concernientes a la presente causa, específicamente sobre el trámite de registro del documento definitivo de compraventa, esta Juzgadora considera que la prueba es idónea a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información resulta congruente con la naturaleza y funciones de la persona jurídica de la cual emana, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con la sana crítica prevista en el artículo 507 ejusdem. ASI SE VALORA.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Una vez valorados los medios de prueba aportados en la presente causa esta Juzgadora procede a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

El presente juicio versa sobre una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en el cual a su vez se propuso reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, es decir que ambas partes haciendo uso del derecho universal de la acción han postulado una pretensión de carácter civil que atañe a la RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL esto es, aquella que deriva del incumplimiento de un contrato.

En este orden, debe recordarse que la noción de responsabilidad civil tiene su fundamentación en la concepción iusnaturalista conforme a la cual nadie debe causar un daño injusto a otro, y en caso de ocasionarlo éste debe ser reparado, siendo condiciones concurrentes para su procedencia las siguientes: 1) Incumplimiento culposo de una obligación estipulada en un contrato; 2) Existencia de daños y perjuicios causados por el incumplimiento; 3) Relación de una causa a efecto entre el incumplimiento culposo y el daño causado; y 4) Mora del deudor.

En el presente caso el contrato objeto de litis es un contrato de opción de compraventa, siendo un hecho controvertido entre las partes la naturaleza jurídica del mismo y en consecuencia los efectos que se derivan de su incumplimiento, toda vez que a juicio de la parte demandante debe ser considerado como una verdadera compraventa, mientras que la parte demandada sostiene lo contrario, es decir que consiste en un contrato preliminar o preparatorio de una futura compraventa, la cual puede o no llegar a materializarse.

Al respecto, debe señalarse que este asunto ha sido objeto de discusión en la doctrina, pues el contrato preparatorio, preliminar o precontrato de venta como se le denomina, no encuentra regulación expresa en el Código Civil, pudiendo enmarcarse en términos genéricos en la definición del contrato prevista en el artículo 1133, según la cual éste es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, estando regulado el contrato de venta en el artículo 1474 ejusdem, en los siguientes términos: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

En este orden, G.G.Q. explica en su obra “LA RESOLUCION DEL CONTRATO”, tercera edición, (1985), Editorial FITELL, páginas 597 a 503, los fundamentos sobre los cuales se apoya la doctrina clásica o tradicional que considera este contrato como un contrato preparatorio, y asimismo los fundamentos de la tesis crítica, según la cual estos contratos preparatorios no existen, siendo verdaderas ventas.

En tal sentido, refiere que según la doctrina clásica, el precontrato “es un contrato mediante el cual las partes se obligan a contraer en el futuro un contrato definitivo que ahora proyectan” razón por la cual “para RUGGIERO el objeto del precontrato no es el propio contrato que habrá de celebrarse, sino la conclusión de éste, es decir, un facere que consiste en asentir, en prestarse a cuanto sea preciso para dar vida al contrato que se promete estipular en el futuro. Por ello, la prestación que surge es una prestación de HACER, concretamente una obligación de producir en el futuro una declaración de voluntad, por consiguiente se trata de una OBLIGACION INEJECUTABLE, puesto que se erige como un acto estrictamente personal la prestación futura del consentimiento para celebrar la venta, no siendo directamente coercible, de manera que según esta teoría el incumplimiento de la obligación originada en el contrato preliminar produce la sola consecuencia del deber de indemnizar por los daños y perjuicios que se causen a la otra parte.

Frente a esta postura, la tesis crítica duda de la existencia y justificación del contrato preliminar, pues resulta complicado sostener que la obligación contraída en el mismo sea incoercible o inejecutable, toda vez que el obligado puede perfectamente ser constreñido a cumplir y ante su negativa el Tribunal puede sustituirlo en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, al entenderse por prestado el consentimiento de aquél a quien se imputa el incumplimiento. Así pues, citando a DIEZ-PICAZO expone que admitida esta premisa, el contrato preliminar se erige como un inútil y superfluo rodeo, pues en la práctica lleva al mismo resultado al que lleva el contrato principal, convirtiéndose en un circuito inútil.

Igualmente se sostiene en contra de la teoría tradicional, que conforme a sus premisas el consentimiento manifestado en el contrato de compraventa no sería libre y espontáneo sino el cumplimiento de un deber, con lo cual éste no sería un contrato, y en contraprestación, si la obligación contraída en el contrato preliminar que es precisamente dar un futuro consentimiento para la compraventa es incoercible, estamos en presencia de un contrato cuyo cumplimiento depende absolutamente del arbitrio del deudor, el cual sería nulo por disposición del artículo 1202 del Código Civil, conforme al cual “la obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado es nula”.

Finalmente considera el mismo autor que, si las partes han expresado su CONSENTIMIENTO sobre la COSA y el PRECIO, indudablemente estaremos en presencia de una venta donde se ha transferido la propiedad del objeto del contrato y no de un precontrato y en caso de controversia judicial la sentencia necesariamente tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado”.

Dicho lo anterior debe precisarse que el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil se ha pronunciado sobre el tema que nos ocupa en diversas oportunidades, así, en sentencia N° 116 del 12 de abril de 2005, expediente N°04-109, caso A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., se adhirió a la tesis crítica, considerando improcedente una denuncia por infracción de Ley por la apreciación de un contrato de opción de compraventa como una venta al darse los elementos esenciales de objeto y precio, habiéndose dado un anticipo y quedando diferida la tradición del inmueble y la transferencia de la propiedad mediante el otorgamiento del documento respectivo en el registro, para el momento en que los promitentes compradores obtuvieran un crédito para pagar el precio convenido.

Sin embargo dicho criterio fue abandonado en sentencias posteriores en las cuales la Sala de Casación Civil adoptó la tesis tradicional, sosteniendo que los contratos de opción de compra venta son contratos preparatorios aún cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, siendo pertinente citar al respecto sentencia N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A., sentencia N° 460 de fecha de octubre de 2010, caso Tomar contra Sucesión Capuzzi y sentencia N° 198 de fecha 12 de mayo de 2011, caso L.F.R. contra R.P..

No obstante ello, actualmente el criterio vigente de la Sala de Casación Civil es el que adopta la tesis crítica, expuesto en sentencia N° 115 de fecha 22 de marzo de 2013, caso Helgo Revith Latuff Díaz y otra contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, en los siguientes términos:

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

(…Omissis…)

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.

(…Omissis…)(Negrillas de este Tribunal)

En este orden resulta claro que de acuerdo a la doctrina casacional antes expuesta, cuando se considera el contrato de opción de compraventa como un contrato preparatorio y no como una venta, se infringe por falta de aplicación el artículo 1474 del Código Civil, -el cual regula el contrato de compraventa en nuestro Derecho-.

Dicho lo anterior, esta Juzgadora coincide con la doctrina de casación antes analizada, por lo cual se acoge a la misma en aras de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, la cual resulta aplicable al caso en estudio por cuanto se encontraba vigente al momento del inicio del presente proceso en fecha 3 de abril de 2013, garantizando así a las partes intervinientes su derecho constitucional a la seguridad jurídica y la expectativa plausible de las decisiones judiciales.

En consecuencia, por cuanto se evidencia que en la cláusula segunda del contrato sub litis se estableció el OBJETO de la venta, constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias K.K., situado en la parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos y medidas fueron antes especificados, y en la cláusula tercera se estableció el PRECIO de la venta, fijado en UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), concluye esta Juzgadora que nos encontramos frente a un CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Determinado lo anterior, se procede al análisis de las pretensiones postuladas por las partes intervinientes en la presente causa, y a tales fines se precisa determinar que ambas partes convinieron en la celebración de un contrato en fecha 25 de octubre de 2012 entre las ciudadanas L.B.F. y F.J.G.G., mediante la cual la primera se comprometió a realizar todas las acciones tendientes a garantizar la firma de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta con la segunda, sobre el apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias K.K., cuyas demás especificaciones fueron antes señaladas, por un precio de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.400.000,00), el cual sería pagado de la siguiente forma: 1) CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) al momento de celebrar dicho contrato; 2) TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.320.000,00) al momento de otorgar el contrato de opción de compraventa, y 3) NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00) al momento de protocolizarse el documento definitivo de compraventa. Igualmente convinieron en el otorgamiento del instrumento de opción de compraventa, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237.

Al respecto debe señalarse que el primer contrato aludido fue aportado a la presente causa en original, acompañado de las copias fotostáticas de instrumentos bancarios a fin de acreditar el pago de la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), entregada por concepto de reserva, las cuales fueron desestimadas por este Juzgador, sin embargo, siendo un hecho convenido entre las partes la entrega de esta cantidad de dinero, se encuentra exento de prueba, y con respecto al instrumento contentivo de la opción de compraventa, se observa que junto al libelo se consignó copia certificada del mismo, protocolizada por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782 y correspondiente al libro del folio real del año 2013. Asimismo, y aun cuando no fue un hecho controvertido entre las partes la titularidad sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento y resolución se demanda, fue aportado al proceso el instrumento que acredita a la ciudadana F.J.G.G. como propietaria del mismo, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 6 de marzo de 1997, bajo el N° 61, tomo 40, y protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 27 de mayo de 1997, bajo el N° 14, protocolo 1°, tomo 28.

Sin embargo, ambas partes se imputan el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato, y con fundamento en el mismo es que postulan sus respectivas pretensiones de cumplimiento y resolución del contrato, toda vez que según los alegatos de la parte demandante el contrato definitivo de compraventa no se perfeccionó por cuanto la promitente vendedora incumplió con la obligación estipulada en dicha cláusula, la cual en su opinión consistía en facilitarle a los promitentes compradores las solvencias de los impuestos correspondientes, así como los recibos de pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio para lograr protocolizar el documento de compraventa, ante lo cual la parte demandada señala que de acuerdo con la misma norma, su única obligación era “facilitar” estos recaudos, considerando que los mismos debían ser requeridos por la parte demandante, una vez que hubieran cancelado los correspondientes gastos de registro, lo cual además estaba supeditado al hecho de que éstos tuvieran la disponibilidad económica para pagar el saldo del precio y se lo manifestaran, lo cual no ocurrió.

En este orden alega la parte demandante que desde antes del otorgamiento de este contrato de opción de compraventa, le requirieron a la promitente vendedora, por vía telefónica, personalmente en forma verbal, y por medio de comunicaciones escritas, los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como solvencia municipal y de Hidrolago, recibo de pago de cuotas de condominio, recibo de pago del impuesto previsto en la Ley de Impuesto Sobre la Renta, constancia de vivienda principal, código catastral, entre otros, pero nunca les fueron entregados, hechos éstos que fueron negados por la parte demandada, manifestando que siempre estuvieron en disposición de suministrar dichos documentos, pero la parte demandante omitió informarle que tenía la solvencia económica para realizar la negociación.

Asimismo manifestó la parte demandante que cumplió con los gastos de protocolización del documento definitivo de compraventa y una vez fijado el día para realizar la misma, notificó a la parte demandada a fin de que ésta diera cumplimiento a su obligación de entregarle la documentación pertinente, notificándola mediante comunicaciones privadas de fechas 22 de febrero de 2013 y 15 de marzo de 2013, y publicación en la prensa de fecha 17 de marzo de 2013, respecto de las cuales la parte demandada alegó que tenían fechas muy próximas a la fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compraventa, por lo que le era imposible tramitar los documentos necesarios para realizar dicho trámite, alegando que tal situación evidenciaba la poca diligencia de los demandantes y su poca disposición de realizar la compraventa.

Al respecto debe destacarse que mediante le prueba testimonial evacuada por la ciudadana J.M.C.M. se dejó establecido que los demandantes requirieron las solvencias necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa a los demandados el día 8 de marzo de 2013, siendo los documentos requeridos solvencia municipal, solvencia de Hidrolago, pago del impuesto del 0.5%, o constancia de vivienda principal emitida por el SENIAT, código catastral, pago de servicios municipales y pagos de condominio.

Asimismo mediante prueba de informes el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, indicó a este Juzgado que en 15 de marzo de 2013 el ciudadano J.J.G.B. se presentó ante ese despacho a fin de realizar el cálculo de un documento de compraventa que generó el trámite N° 479.2013.1.3358P.

Sin embargo, no logró demostrar la parte demandante que haya notificado a la promitente vendedora sobre la fecha de fijación del acto de protocolización mediante comunicación privada de fecha 15 de marzo de 2013 y publicación en la prensa de fecha 17 de marzo de 2013 pues dichos medios de prueba fueron desechados por esta Juzgadora, más sí logró demostrar mediante instrumento público que en fecha 18 de marzo de 2013, el Notario Público Octavo del Municipio Maracaibo del Estado Zulia notificó a la ciudadana F.J.G.G. sobre su comparecencia el día miércoles 20 de marzo a las diez de la mañana (10:00 a.m.) en el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de otorgar la firma definitiva del contrato de venta suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237, y a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato.

En el mismo orden, logró demostrar la parte demandante mediante la actuación del Notario Público Octavo de Maracaibo, que acudió el día 20 de marzo de 2013 al Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, las diez de la mañana (10:00 a.m.) y que no estuvieron presentes los demandados, que no se pudo protocolizar el documento definitivo de compraventa por cuanto hacían falta algunos recaudos, tales como copias de las cédulas, registro de información fiscal, planilla de impuesto, solvencia de Hidrolago, solvencia de impuestos municipales, y los cuales debía entregar el vendedor, difiriéndose la firma para otra fecha. Cabe destacar que estos hechos fueron corroborados por el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia mediante constancia expedida en la misma fecha y mediante informes, por medio de los cuales indicó que en fecha 20 de marzo de 2013, el ciudadano J.J.G.B. presentó una planilla para firmar un documento de venta e hipoteca de primer grado y certificación de gravamen con respecto al inmueble descrito en el libelo, pero el funcionario R.C., titular de la cédula de identidad N° V-10.446.999, se percató que el mismo no podía ser presentado pues faltaban los recaudos de ley para su otorgamiento, informando al registrador esta situación quien procedió a devolver el trámite a su etapa inicial (cálculo), indicando que por este motivo no se formalizó la inscripción del mencionado documento de compraventa.

Por otra parte, el Notario Público Octavo de Maracaibo dejó constancia de la presencia en el mencionado Registro Público, del ciudadano R.M. a las diez de la mañana (10:00 a.m.), en su carácter de apoderado especial del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL a fin de hacer entrega del cheque de gerencia N° 00008428 de fecha 18 de marzo de 2013, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) a favor de la ciudadana F.J.G.D.D., lo cual corrobora la información remitida por el BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL mediante prueba de informes, según la cual el área de Crédito Hipotecario informó que la ciudadana L.J.B.F. realizó una solicitud de crédito hipotecario en esa institución y el ciudadano J.J.G.B. figuró como cosolicitante, el cual fue tramitado bajo el N° 530000000262 en fecha 23 de noviembre de 2012 por la asesora de negocios Y.D.C.B.P., siendo aprobado el crédito en fecha 5 de febrero de 2013 y liquidado en fecha 8 de marzo de 2013.

Todo ello se corrobora con las documentales anexas al acta levantada por el Notario Público, en las cuales se observa comunicación mediante la cual dicha institución financiera informa al Colegio de Abogados del Estado Zulia que la ciudadana M.D.P.G.C., labora a tiempo completo en la institución como Abogada IV y asimismo un modelo del contrato definitivo de compraventa y préstamo bancario con garantía hipotecaria redactado por la misma abogada antes nombrada, con sellos del BANCO DE VENEZUELA, sin estar suscrito por los contratantes, de lo cual se demuestra que, tal como lo alegó la parte demandada, los demandantes tuvieron que acudir a un préstamo bancario para poder pagar el saldo del precio restante, lo cual lejos de demostrar su falta de diligencia o poca disposición para realizar la negociación, demuestra a juicio de esta Juzgadora, su necesidad de conseguir dicho saldo restante por cualquier medio para poder dar cumplimiento a la obligación contraída.

En este orden de ideas, se observa que el Notario Público también dejó constancia de que tuvo a su vista el cheque de gerencia N° 04486688 girado contra la cuenta N° 0116-0126-03-2120210100, por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00) de fecha 18 de marzo de 2013, a favor de la ciudadana L.J.B.F., con lo cual queda demostrado que para la fecha en que se fijó la protocolización del documento se presentaron dos cheques cuya suma de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00), cubrían el saldo del precio restante.

Por otra parte se dejó constancia de la presencia en ese lugar de la ciudadana J.M.C.M. quien declaró en el presente proceso y ratificó su presencia allí como intermediaria de la negociación, y del ciudadano M.H. a quien se atribuyó la cualidad de comprador de un inmueble propiedad de los demandantes, lo cual fue acreditado en el presente proceso mediante la presentación del documento de compraventa protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 2 de agosto de 2012, de matrícula 479.21.5.5.2005 y asiento registral 1, del cual se evidencia que esta venta se efectuó tal como señala la parte demandada, antes de la celebración del primer contrato entre las partes en fecha 25 de octubre de 2012, más ello demuestra a juicio de esta Sentenciadora que la parte demandante una vez que vendió su inmueble realizó las gestiones para adquirir otro, lo cual no puede ser calificado de irresponsable.

CONCLUSIONES

Una vez establecidos los hechos demostrados en la presente causa, esta Juzgadora considera pertinente haciendo uso de la facultad de interpretación de los contratos prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, proceder al análisis de la cláusula quinta del contrato sub iudice, a fin de resolver definitivamente la presente controversia. En tal sentido, establece dicha cláusula:

QUINTA

EL (sic) PROMITENTE (sic) VENDEDORES se obligan a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen y asimismo sin ningún tipo de obligación facilitando oportunamente sin perjuicio para los PROMITENTES COMPRADORES, toda la documentación y solvencias requeridas entregando cancelados los correspondiente recibos de impuestos nacionales, municipales, de todo tipo y cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio si las hubiere al momento de perfeccionarse el definitivo contrato de compra-venta, haciéndole la tradición legal y se obliga a responderle del saneamiento de acuerdo a la ley, cumplido como haya sido los requisitos por las partes contratantes para la realización de la operación definitiva de compra venta.

En este orden de ideas esta Juzgadora considera que en la cláusula antes transcrita se establecen una serie de obligaciones para la parte demandada en el presente proceso (promitentes vendedores) consistentes en: 1) La entrega del inmueble libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, 2) Facilitar a los promitentes compradores OPORTUNAMENTE SIN PERJUICIO PARA ELLOS, toda la documentación y solvencias requeridas, 3) Hacer la tradición legal, y 4) Responder por el saneamiento de Ley.

Tal como señala la parte demandada, al emplearse el término “FACILITAR” se entiende que debía mediar un acto de requerimiento por la parte demandante de estos documentos, lo cual quedó demostrado en el presente proceso mediante actuación notarial de fecha 18 de marzo de 2013 y mediante prueba testimonial, quedando demostrado tal como antes fue expuesto que el día fijado para la protocolización del documento definitivo de compraventa no se entregó la documentación y en virtud de ello no se protocolizó el documento, toda vez que la parte demandante había cumplido con su obligación de pagar los gastos de escritura según lo dispuesto en el artículo 1491 del Código Civil, dentro del lapso de prórroga de la opción pactada, es decir dentro del término estipulado por las partes para efectuar la negociación.

En virtud de lo cual resulta pertinente traer a colación los artículos 1159 y 1264 del Código Civil, que establecen:

Art. 1.159 Código Civil. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio, es decir, cotidianamente hablando –establecen las reglas del juego- y que las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas.

En este estado, resulta imprescindible citar la norma sustantiva que establece el principio general sobre la distribución de la carga de la prueba, esto es, el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, que establece:

Art. 1.354 C.C. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (negritas de este Juzgado).

Así mismo, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Art. 506 C.P.C. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…omissis… (negritas de este Juzgado).

Consecuencialmente esta Sentenciadora concluye que en el presente caso la parte actora demostró suficientemente la existencia de la obligación contraída contractualmente por la parte demandada y asimismo su incumplimiento, motivo por el cual la presente demanda debe ser declarada con lugar, condenándose a la parte demandada a la protocolización del documento definitivo de compraventa, entregando todos los recaudos que sean necesarios para tal acto, previa cancelación por la parte demandante del saldo restante del precio convenido, esto es la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00) y en caso de verificarse su incumplimiento, la presente sentencia servirá como justo título de propiedad una vez registrada, y a la entrega del inmueble desocupado y solvente con los servicios públicos e impuestos municipales. ASI SE DECLARA.

RECONVENCION

En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, la misma resulta improcedente por cuanto quedó demostrado en el presente proceso que la parte demandante dio cumplimiento a sus respectivas obligaciones, toda vez que le requirió la documentación pertinente para protocolizar el documento definitivo de compraventa, pagó los gastos de escritura del documento de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1491 del Código Civil, le notificó sobre la fecha de protocolización del mismo, presentó al momento de protocolizar el documento el saldo restante del precio, por NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00), todo ello dentro del lapso de prórroga estipulado en el contrato, por todo lo cual resulta improcedente la aplicación de la excepción non adimpleti contractus, o excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1168 del Código Civil, la cual en todo caso debió ser opuesta en la contestación de la demanda y no como fundamento de la reconvención, por todo lo cual la Reconvención debe ser declarada sin lugar. ASI SE DECLARA.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos L.J.B.F. y J.J.G.B. en contra de los ciudadanos F.J.G.G. y E.A.D.B..

SEGUNDO

SE CONDENA a los ciudadanos F.J.G.G. y E.A.D.B.. a la protocolización del documento definitivo de compraventa, entregando todos los recaudos que sean necesarios para tal acto, previa cancelación por la parte demandante del saldo restante del precio convenido, esto es la cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00) y en caso de verificarse el incumplimiento de los demandados, la presente sentencia servirá como justo título de propiedad. Asimismo SE CONDENA a los demandados a entregar el inmueble objeto del contrato constituido por un apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias K.K., situado en la parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia, y cuyos linderos son NORTE: Sala de ascensores y escaleras; SUR: Fachada sur del edificio en dirección a la calle 77 y área de estacionamiento de la planta baja; ESTE: Fachada este del edificio en dirección a la avenida 3E y entrada principal del mismo; y OESTE: Fachada oeste del edificio en dirección al área de estacionamiento de la planta baja, por la parte de arriba linda con el pent house A del piso o nivel 17, y por la parte de abajo linda con el apartamento 15-A del piso o nivel 15, cuya área aproximada es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 mts2), propiedad de la ciudadana F.J.G.G., según consta de documento inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de mayo de 1997, anotado bajo el N° 14, protocolo primero, tomo 28, totalmente desocupado y solvente con los servicios públicos e impuestos municipales.

TERCERO

SIN LUGAR la RECONVENCION POR RESOLUCION DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos F.J.G.G. y E.A.D.B. en contra de los ciudadanos L.J.B.F. y J.J.G.B..

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente al resultar totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE. PUBLÍQUESE.

Dada firmada y sellada en la sala de despacho de este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los veinticuatro (24) días del mes de marzo de 2015. Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA;

Dra. I.C.V.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL;

ABOG. C.A.E.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión quedando anotada bajo el Nº ____.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL;

ABOG. C.A.E.

Exp. Nº 13.790

IRV/MRA/19b.

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Decisión nº 29 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 24 de Marzo de 2015

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