Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Junio de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 18 de junio de 2014

204º y 155º

ASUNTO: AH1A-V-2007-000123

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: L.F.J.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.146.267.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA- RECONVENIDA: V.B.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 17.495.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: R.L.R.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.409.526.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: D.E.C.A., A.T.A. y E.V., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 25.060, 117.875 Y 36.080, en ese orden.

MOTIVO: Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios; y en reconvención: Cumplimiento de Contrato.

-I-

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició la presente causa por demanda de Resolución de Contrato, presentada por el ciudadano L.F.J.T., contra la ciudadana R.L.R.B., ante el Juzgado distribuidor de turno, en fecha 08/10/2007, para su distribución, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado.

En el libelo de demanda, el accionante alega:

• Que representado por el ciudadano P.R.J.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.811.565, mediante mandato amplio de administración y disposición protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda el 28/02/2007, asentado bajo el nº 39, Tomo 03, Protocolo Tercero, celebró una convención preparatoria de compraventa de un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 4-A, ubicado en el Nivel Cuatro, cota 97, del Conjunto Residencial Canto Rodado, situado en la prolongación de la Calle Acueducto de la Urbanización El Peñón, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual le pertenece según consta de documento inscrito en la Oficina antes mencionada el 07/11/2002, bajo el Nº 34, Tomo 13, Protocolo Primero, que acompañó marcada “A”.

• Que se convino vender el inmueble en las condiciones que se encontraba, estableciéndose en la Cláusula Primera el precio de venta en la suma de Bs. 2.050.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria.

• Que el plazo para que los contratantes cumplieran sus correspondientes obligaciones sería de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la firma del documento en cuestión, es decir, del 04/05/2007, feneciendo dicho lapso el 03/07/2007, siendo prorrogable por treinta (30) días calendarios, a solicitud de una de las partes.

• Que la demandada demostró un cumplimiento tardío y errático, entregando cheques sin provisión de fondos, reintegrando las cantidades mediante la sustitución de dichos instrumentos por otros cheques, así como mediante el depósito en la cuenta bancaria de su apoderado, de cantidades superiores a las convenidas y no previstas en el contrato, lo anterior aunado a la imposibilidad de la demandada de obtener el crédito bancario necesario para el pago del precio del inmueble, por lo que le concedió tardía y extemporáneamente un plazo adicional o de prórroga de 30 días continuos, según consta de addendum otorgado el 07/08/2007, cuya vigencia se agotaría el 06/09/2007.

• Que en el indicado addendum la parte demandada reconoció haber recibido todos los requisitos y solvencias, así como copia del instrumento de propiedad, necesarios para la redacción y otorgamiento del documento definitivo de compraventa, lo cual se evidencia de instrumentos privados de fechas 1º de agosto de 2007 y 30 de agosto de 2007, acompañados al libelo de la demanda.

• Que en dicho addendum se hizo constar que la parte demandada entregó al vendedor la suma de Bs. 800.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, en distintos pagos que se discriminan en la demanda, algunos de los cuales corresponden a la reposición de cheques devueltos, siendo que dichas cantidades fueron entregadas al mandatario del demandante a destiempo y mediante cheques devueltos, posteriormente acreditados mediante depósitos inconsultos y desordenados, tanto la cantidad acordada de 650.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, así como la cantidad adicional de Bs. 150.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, la cual quedaría en posesión del demandante para su eventual y futura imputación al precio del inmueble.

• Que esa conducta de incumplimiento motivó a que el mandatario del demandante remitiera a la demandada una comunicación el 05/06/2007, reclamándole la impuntualidad de los pagos.

• Que en la Cláusula Tercera del addendum se convino que la cantidad de Bs. 650.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, fue entregada en calidad de arras y compensada con el precio de venta del inmueble acordado en el contrato de opción de compraventa, quedando pendiente el remanente del precio, es decir, Bs. 1.250.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, pagaderos al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa. Y que también se indicó que el remanente de Bs. 800.000.000,00, es decir, la cantidad de Bs. 150.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, también sería imputada al precio de venta.

• Que de conformidad con el numeral Quinto del addendum, considera que tiene derecho a retener para sí la cantidad de Bs. 650.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, en ejecución de las penalidades establecidas en la opción de compraventa, debiendo reintegrar a la demandada la suma de Bs. 150.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, que constituye el exceso no acordado contractualmente y que fuera depositado discrecional y unilateralmente por la demandada a favor y en cuenta del mandatario de la parte actora, que pondría a disposición de la demandada mediante su consignación en este Tribunal luego de la admisión de la demanda, por cuanto la demandada se ha negado a recibirla.

• Que la demandada aseguró y garantizó que obtendría oportunamente el crédito hipotecario para el pago del precio del inmueble, por lo que la negativa o retraso del banco debe ser considerado como incumplimiento imputable exclusivamente a la demandada, por cuanto así se convino en la Cláusula Cuarta del Addendum.

• Que el perfeccionamiento del contrato de opción de compraventa y la venta misma quedaron condicionados a la protocolización del instrumento definitivo de compraventa y el correspondiente pago total del precio del inmueble en ese mismo acto.

• Que la demandada incumplió la obligación de notificar por escrito a la parte actora, al menos con cuatro (4) días de anticipación, la ocurrencia del evento antes indicado.

• Que la demandada incumplió sus obligaciones, pretendiendo excusarse aduciendo que la consignación de las copias de los cheques ante el Registrador Subalterno un requisito de ley, siendo que la demandante no le había proporcionado copia de los cheques recibidos, cuando ella misma debió proveerse de tales copias al emitir o librar dichos cheques.

• Que el día 31 de agosto de 2007, a cuatro días de fenecer la prórroga concedida para concretar la compraventa, la demandada le envió una comunicación donde le manifestaba no haber realizado gestión alguna para la obtención del crédito hipotecario, ni para la protocolización del documento definitivo de compraventa.

• Que en fecha 11 de septiembre de 2007, luego de fenecida la prórroga, la demandada le notificó por intermedio de una Notaría Pública que la cédula de identidad del vendedor se encontraba vencida, lo que impidió la presentación y otorgamiento del documento definitivo de compraventa, lo cual es falso, por cuanto consta en distintos documentos que la demandada declaró haber recibido todos los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento de venta, aunado al hecho que tuvo un amplio margen de tiempo para verificar la conformidad de tales recaudos.

• Que demanda a la compradora y pretende que se declare el incumplimiento de esta última; se declare disuelto y extinguido el contrato; que pueda retener las cantidades convenidas por concepto de penalización, lo cual monta a la suma de Bs. 650.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria y que la demandada reciba la suma de Bs. 150.000.000,00, por el concepto expresado en la demanda.

Por auto del 29/10/2007, este Juzgado admitió la demanda interpuesta, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a disposición expresa de la Ley, y ordenó emplazar a la demandada, conforme al tramite del juicio ordinario, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haber sido citada, a fin que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 15/01/2008, compareció la abogada A.T.A. y consignó documento poder que la acredita como apoderada judicial de la accionada y en esa misma oportunidad se dio por citada, al estar expresamente facultada para ello en el poder que le fuera otorgado.

En fecha 03/03/2008, la representación judicial de la demandada consignó escrito de contestación de la demanda, en los siguientes resumidos términos:

• Que rechaza, niega y contradice la demanda intentada, porque los hechos no ocurrieron como acomodaticiamente son narrados, por lo que tampoco resultan aplicables las normas de derecho que han sido invocadas por el demandante, dejando así contestada la pretensión de “disolución” del contrato, al tiempo que intenta reconvención en los términos que se sintetizan a continuación.

Seguidamente, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la demandada reconviene a la actora por Nulidad de Contrato de Opción de Compra Venta y su addendum. Al respecto alega:

• Que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 04/05/2007, anotado bajo el Nº 16, Tomo 82, que el ciudadano F.J.T., representado por su apoderado, P.R.J.T., celebró con la demandada, R.L.R.B. contrato de opción de compraventa, en que el propietario se comprometió a vender a la demandada y ésta a comprarle a aquel, un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-A, ubicado en la Urbanización El Peñón, Prolongación Calle El Acueducto, Conjunto Residencial Canto Rodado, Municipio Baruta de la ciudad de Caracas. El referido inmueble tiene un área aproximada en la Planta Baja de 426,01 mts.2, de los cuales 172,16 mts.2 son techados y 253,85 mts.2 son terraza descubierta y jardín, los cuales no pueden ser techados. El árrea techada consta de: Pasillo de acceso, salón comedor, cocina, lavadero, habitación de servicio, baño de servicio, estudio, baño de visita y escalera que comunica a la planta alta; sus linderos son: NOROESTE : Fachada Noroeste del edificio; SURESTE: Fachada Sureste del edificio; SUROESTE: Pasillo de circulación, hall de ascensor y fachada suroeste interna del edificio; NORESTE: Fachada Noreste del edificio. PLANTA ALTA: Tiene un área aproximada de 144,63 mts.2, de los cuales 117,63mts.2 son techados y 27 mts.2 son terraza descubierta la cual no puede ser techada. El área techada consta de: estar íntimo, habitación principal, baño principal y vestier, dos habitaciones secundarias con baño, cuarto de equipos de aire acondicionado y escalera que comunica con la planta baja. Sus linderos son: NOROESTE: Fachada Noroeste del edificio; SURESTE: Fachada sureste del edificio; SUROESTE: Área común del nivel y fachada suroeste interna del edificio; NORESTE: Fachada noreste del edificio. Igualmente, le corresponde en propiedad y formando un todo indivisible con el mismo, tres (3) puestos de estacionamiento de vehículos distinguidos con los números 16, 17 y 19, ubicados en el nivel 2-B, cota 91, así como un (1) maletero distinguido con el Nº 6, ubicado en el nivel 2-B cota 91. Los linderos, medidas y demás determinaciones de la parcela de terreno donde se encuentra construido el Conjunto Residencial Canto Rodado, constan suficientemente en el referido Documento de Condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 04/12/2000, bajo el Nº 14, Tomo 17, Protocolo Primero, y su aclaratoria protocolizada en la ya citada Oficina Subalterna de Registro, el 04/12/2000, bajo el Nº 15, Tomo 17, Protocolo Primero. Al inmueble le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios de 9,57%. El inmueble anteriormente identificado le pertenece al demandante, L.F.J.T., según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 07/11/2002, bajo el Nº 34, Tomo m13, Protocolo Primero.

• Que efectivamente se convino el precio de venta en la suma de Bs. 2.050.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, que pagaría de la siguiente manera: Al momento de la firma, la suma de Bs. 150.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria; la suma de Bs. 350.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, a los 20 días siguientes a ese contrato; la suma de Bs. 150.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, a los 30 días siguientes a la firma del contrato en referencia; y, la suma restante, es decir, Bs. 1.400.000.000,00, anteriores la reconversión monetaria, que sería pagada en la oportunidad de otorgamiento del documento definitivo de compraventa.

• Que el tiempo de duración de la opción se estableció en 60 días continuos contados a partir de su firma, que podía prorrogarse por 30 días calendarios adicionales, a petición escrita de una de las partes, mediante solicitud escrita, previa al vencimiento del lapso establecido, y que la penalización quedó fijada en la cláusula cuarta del contrato.

• Que en fecha 07/08/2007, por documento autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 59, Tomo 153, acordaron extender el plazo de la opción de compraventa por 30 días continuos, contados a partir de esa fecha, siendo que en la cláusula Primera de dicho documento el propietario (aquí demandante) se obligó a mantener actualizadas todas las solvencias y requisitos necesarios, que se vayan venciendo durante el lapso de la prórroga.

• Que el propietario reconoció haber recibido de la compradora, para ese momento, la suma de Bs. 800.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, quedando pendiente de pago en el acto otorgamiento del documento definitivo de compraventa, la suma de Bs. 1.250.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria.

• Que en la cláusula Segunda del último acuerdo se convino que la negativa del banco de conceder el crédito hipotecario sería considerado como un incumplimiento imputable a la compradora optante y que en esa misma cláusula se dejó constancia del pago de Bs. 60.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, hecho por la demandada al propietario (aquí demandante) por la extensión del plazo de 30 días continuos para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, lo que fue silenciado en la demanda y tiene relevancia a los efectos de la reconvención.

• Que en el trasfondo existe un drama humano que deviene en la angustiosa situación de la demandada, en virtud del comportamiento de la parte actora.

• Que el propietario del inmueble (aquí demandante) se hizo representar por su hermano, que no es abogado, pese a que el primero es abogado en ejercicio de su profesión, nacido en 1946, y en consecuencia, lo normal hubiera sido que las negociaciones las hubiera realizado directamente, dado su conocimiento de las leyes.

• Que a dicho importante factor endoprocesal, que constituye un indicio de la violencia moral experimentada por la demandada, se adiciona que en la documentación no se indica la profesión de abogado del vendedor.

• Que el demandante se hace asistir de otro abogado.

• Que la demandada hizo ingentes esfuerzos para cumplir de la mejor buena fe con las exigentes condiciones del contrato, al punto que enfrentó numerosos obstáculos para poder cumplir con el plazo inicialmente acordado, originados por la poca colaboración del actor en la entrega de los documentos necesarios para el registro de la operación.

• Que todas las negociaciones fueron celebradas con el ciudadano P.R.J.T., hermano del abogado demandante, el cual utilizó un mandato de administración registrado en febrero de 2007.

• Que todas esas circunstancias ponen de manifiesto un entretejido dirigido a perjudicar a la demandada, poniéndola en una situación que vicia su consentimiento, pudiendo encuadrarse en lo dispuesto en los artículos 1.146 y 1.151 del Código Civil.

• Que la secuencia de hechos revela una situación anormal a la costumbre en materia de adquisiciones inmobiliarias, por cuanto siendo el precio de la compraventa la suma de Bs. 2.050.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, la compradora acordó unas arras muy superiores al acostumbrado 10%, pues ella acordó entregar, en las ya referidas cuotas, la suma de Bs. 650.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, que equivale a mas de un tercio del precio del inmueble.

• Que el plazo fue de 60 días continuos, vale decir, menor al acostumbrado en los medios bancarios, donde se acostumbra un mínimo de entre 90 y 120 días, para las operaciones que involucran un financiamiento bancario, siendo que el plazo se contrae a 44 días hábiles.

• Que debido a lo corto del plazo acordado y a la respetable suma de más de Bs. 2.050.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, no se pudo concretar la operación en el plazo acordado y la demandada se vio en peligro de perder los Bs. 650.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, que había pagado a cuenta del precio, por lo que ante la presión del apoderado del actor, lo único que pudo conseguir para poder obtener un plazo adicional para cumplir con la compraventa fue aceptar hacer un pago adicional de Bs. 60.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, como condición para que le fuera otorgado un plazo adicional de 30 días continuos, equivalentes a 22 días hábiles.

• Que para el día 07/08/2007, el demandante tenía en sus manos la suma de Bs. 860.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, que equivalen casi a la mitad del precio del inmueble.

• Que la demandada llegó a esa situación, por cuanto es una mujer divorciada y precisamente antes de la negociación y durante el plazo de vigencia de la opción le fue diagnosticado a su hija, V.P.R., un melanoma en el muslo derecho, que ameritaba su intervención quirúrgica de emergencia, siendo fijada la operación para el 22/05/2007, en la que le practicaron a su hija una extracción de melanoma con ganglio centinela, para descartar que el melanoma hubiera afectado otras áreas del cuerpo. Obviamente, además de fuertes gastos, ello implicó la atención prioritaria de una madre angustiada por la salud de su hija; y en ese contexto se vio precisada a entregar al propietario las sumas indicadas, y tuvo que formar el documento de prórroga contentivo de cláusulas exorbitantes con total alteración de los términos del contrato, que rompieron no solo su equilibrio económico, sino que sus cláusulas se constituyen en verdadera violencia moral, lo que hace que el negocio de compraventa así pactado sea nulo de toda nulidad.

• Que la omisión en el libelo de demanda respecto del pago de Bs. 60.000.000,00, denota la temeridad del juicio intentado, por contravención de lo dispuesto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.

• Que la onerosidad de las cláusulas contractuales indica como la voluntad de la parte demandada fue viciada por la violencia moral ejercida por la parte actora.

• Que las estipulaciones contractuales llegaron al punto de excluir la posibilidad de obtener recursos propios o provenientes de una fuente no bancaria, a los fines del pago del precio.

• Que en el documento en que se pactó la prórroga, la demandada debió asumir otra obligación de ribete insólito, consistente en devolver dentro de los 10 días continuos siguientes al vencimiento de la prórroga (que se reducen a 8 días hábiles), todos los recaudos que tardíamente había recibido para el perfeccionamiento de la operación, y que de no hacerlo, perdería también Bs. 150.000.000,00 anteriores a la reconvención monetaria, adicionales a la otra penalidad de Bs. 500.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, siendo que dichos recaudos se encontraban en poder del banco y de la Oficina de Registro.

• Que la desigualdad contractual debe tener sus consecuencias, porque en esta materia es frecuente el abuso de la posición para poder obtener un lucro indebido.

• Que la conducta desplegada por el demandante, en concierto con su hermano, se dirigió a provocar un supuesto incumplimiento de la demandada, para aprovecharse monetariamente de la negociación.

• Que el apoderado de la demandante se negó a recibir comunicaciones escritas de parte de la compradora, por lo que fue necesario acudir a la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, por solicitud presentada en fecha 07/09/2007 y fue el día 11/09/2007, cuando dicha notaría se trasladó a practicar la notificación requiriendo copia de la cédula de identidad vigente del propietario-vendedor, así como de los cheques empleados para el pago de la inicial, siendo que ante al no encontrar al ciudadano P.J. y dada la negativa de la ciudadana G.P. de recibir tal notificación, procedió a fijar un cartel en presencia de esta última.

• Que la inacción o incumplimiento en el suministro de las copias de los cheques mediante los cuales se verificaron los pagos de adelanto al precio de venta del inmueble, se generó la primera devolución del documento por parte del registro y consecuencialmente la imposibilidad de verificar dentro del tiempo hábil la protocolización de la venta.

• Que en vista de lo anterior, procedió a solicitarle al banco tales copias de los cheques, pues del resto de los pagos efectuados mediante depósitos bancarios conserva las copias correspondientes.

• Que el documento fue rechazado por segunda vez por el Registro Subalterno, por cuanto la cédula del vendedor se encontraba vencida, por lo que le requirió una copia de la nueva cédula de identidad, o en su defecto, del pasaporte vigente del vendedor, para que diera cumplimiento a la obligación establecida en la Cláusula Primera del documento firmado EL 07/08/2007.

• Que como consecuencia de todo lo expuesto, reconveiene al vendedor, ciudadano L.F.J.T., pretendiendo la nulidad del contrato de opción de compraventa y de su addendum, así como la devolución de Bs. 860.000,00 y la indexación de ese monto.

Por auto del 02/04/2008, este Juzgado admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta y emplazó a la demandante reconvenida a contestar la demanda al Quinto (5to) día de despacho siguiente a la última notificación de las partes, en las horas acordadas para despachar.

En fecha 27/06/2008, la representación judicial actora, consignó escrito de contestación a la reconvención, alegando resumidamente lo siguiente:

• Impugnó la representación de la demandada asumida por la abogada A.T.A., por no haber consignado un poder y en virtud de ello solicita que se tenga a la demandada por contumaz y, en su caso, confesa.

• Que niega, rechaza y contradice los hechos alegados y la aplicabilidad del derecho invocado en la reconvención.

• Que la razón por la que el vendedor, pese a ser abogado, no manejó directamente la negociación es porque un abogado, salvo especialidad en el campo del mercadeo, no se le puede tener como experto en el área de comercialización de bienes.

• Que la demandante reconvenida cumplió con la única obligación que le correspondía durante la vigencia del contrato de opción de compraventa, entregando oportunamente todos los recaudos exigidos por el registro a los efectos del otorgamiento, tal como quedó demostrado de las documentales producidas junto a la demanda, por lo que mal podría afirmarse que colocó algún obstáculo a la demandada, cuando lo cierto es que la demandada no cumplió oportunamente con sus obligaciones, principalmente con los pagos a que estaba obligada, llegando a emitir cheques sin provisión de fondos.

• Que cuando la demandada pone de manifiesto que entregó unas arras superiores al acostumbrado 10%, siendo que la costumbre no es fuente de derecho en nuestro sistema jurídico y mucho menos materia de orden público.

• Que las arras son de la libre determinación por las partes contratantes y que en el mercado varían desde el 10% hasta el 70%, siendo que en el caso que nos ocupa fueron pactadas en un 31%.

• Que la demandada reconviniente cuestiona el plazo otorgado para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, establecido en 60 días, aduciendo nuevamente a la costumbre como fuente del derecho.

• Que en realidad el plazo previsto en la opción y su prórroga fue de 90 días continuos y que, además, si se toma en cuenta que el plazo añadido fue establecido desde el 07/08/2007, se obtiene un plazo mayor, por cuanto desde el 04/05/2007 hasta el 06/09/2007, transcurrieron 123 días continuos.

• Que el indicado plazo es el usualmente utilizado para la obtención de un crédito bancario y que el monto de Bs. 60.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, pagados por la promitente compradora al promitente comprador no tuvo como objeto algún tipo de castigo, ni un enriquecimiento sin causa, sino un acuerdo entre las partes para compensar a la actora reconvenida por el transcurso del tiempo y la consecuente pérdida del poder adquisitivo, fijada en un monto que no alcanza siquiera al 3% del monto total de la operación, ello a cambio de la renuncia de la actora reconvenida a su derecho a ejecutar la cláusula penal y retener una cantidad mucho mayor.

• Que pueden presumir que para el día 04 de mayo de 2007, la demandada conocía la condición de salud de su hija, al punto que la demandada de todos modos celebró el contrato y efectuó una serie de pagos hasta la suma de Bs. 800.000,00, anteriores a la reconversión monetaria y que la demandada es una mujer divorciada, pero independiente, profesional, dedicada a la actividad de consultoría empresarial, con suficiente capacidad económica y con oficinas ubicadas en sectores privilegiados de la ciudad de Caracas, además de contar con la asistencia de su hija, la abogada D.P.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 75.999, por lo que no puede ser considerada como una mujer débil, solitaria, de modesta condición económica, manipulable o susceptible de ser víctima de violencia moral.

• Que las condiciones de contratación no eran anormales y que es falso que tratara de ocultar que recibió la suma de Bs. 60.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, los cuales se mencionan explícitamente en el addendum suscrito entre las partes contratantes, por lo que el ocultamiento de dicha circunstancia resulta imposible e inútil.

• Que la demandada reconviniente contaba con todos los recaudos necesarios para gestionar el crédito y la posterior protocolización del documento definitivo de compraventa, dejando transcurrir los 90 días continuos pactados convencionalmente, sin cumplir con sus obligaciones y pretendiendo realizar pagos a través de cheques emitidos sin provisión de fondos.

• Que el contrato de opción de compraventa, así como el addendum suscrito el 07/08/2007 fueron corredactados, revisados e inclusive visados por la abogada D.P.R., hija la demandada reconviniente.

• Que el hecho de que la demandada reconviniente hubiera asumido una obligación que dependía de un tercero no es una condición abusiva, ni exorbitante, siendo común en nuestra legislación (artículos 1.165, 1.199, 1.555 del Código Civil, que se repite constantemente en materia cambiaria), sin que esta circunstancia apareje la nulidad.

• Que no existe estipulación alguna que impidiera a la parte demandada reconviniente concretar la operación definitiva mediante el empleo de recursos propios u obtenidos de un tercero financista, por cuanto cualquier vendedor limita su aspiración al pago del precio de la cosa vendida.

• Que los recaudos que debía devolver la demandada a la demandante los podía devolver en la dirección establecida en el contrato, a los efectos de cualquier notificación, dentro del plazo establecido.

• Que los recaudos fueron tardíamente consignados en la Oficina de Registro Subalterno, en fecha 18/09/2007, es decir, 12 días luego de vencido el plazo prorrogado de la opción de compraventa, durante los cuales la demandada tuvo en su poder los originales de tales recaudos, lo cual se evidencia de inspección extra-lítem producida junto al escrito de contestación a la reconvención.

• Que además de todo lo engorroso que resultó para la vendedora tramitar toda la documentación que entregó a la demandada, a los efectos de la negociación, observa que la cláusula penal obedece a la pérdida de oportunidad que significa vincularse con un contrato que no termina siendo ejecutado, con la consecuente imposibilidad de disponer del bien inmueble de su propiedad.

• Que es falso que el vendedor se haya negado a colaborar con la ejecución del contrato, al punto que entregó oportunamente toda la documentación y solvencias vigentes.

• Que es falso que se hubiera negado a recibir notificaciones, al punto que la demandada realizó las mismas sin ningún tipo de problemas, en la dirección contractualmente establecida.

• Que es falso que el vendedor no le hubiera entregado copia de su cédula de identidad vigente, pues lo contrario consta de instrumentos privados y auténticos suscritos por ambas partes.

• Que aún cuando es falsa la afirmación que la demandada hizo en la demanda de cumplimiento de contrato que cursó en el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Exp. Nº 07-0662), debe señalarse que cuando se practicó la inspección extra-lítem en la Oficina de Registro Subalterno competente, se dejó constancia que ni siquiera en esa oportunidad habría acompañado copia de la cédula de identidad vigente del vendedor. Y respecto de las copias de los cheques entregados para pagar los distintos abonos correspondientes a la negociación, afirma que la producción de dichas copias no corresponde al demandado, cuyo derecho es cobrar dichos cheques, siendo que el librador de los mismos quien omitió tomar esa precaución, siendo la única legitimada para acudir a su banco y obtener dichas copias.

En fechas 300/07/2008 y 04/08/2008, las representaciones judiciales de la actora y de la demandada, respectivamente, consignaron escritos de pruebas; y en fecha 08/08/2008, fueron publicadas por el Tribunal.

Mediante sendos escritos de fecha 29/09/2008 y 01/10/2008, el apoderado judicial de la parte actora consignó escritos de oposición a las pruebas de su antagónica.

El Juez que suscribe se abocó al conocimiento de esta causa mediante auto dictado en fecha 08/07/2010, ordenando la notificación de la parte actora.

Por auto fechado 23/11/2010, este Juzgado se pronunció sobre las pruebas promovidas.

La parte demandada reconviniente apeló de dicho auto mediante diligencia presentada en fecha 08/11/2011 y la parte actora reconvenida apeló del mismo auto en fecha 08/11/2011, siendo oídas dichas apelaciones mediante auto de fecha 14/11/2011.

Por decisión de alzada proferida en fecha 30 de marzo de 2012 por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dichas apelaciones fueron declaradas sin lugar y confirmado el auto apelado.

Planteados como han quedado los hechos pasa este Juzgador a analizar el material probatorio aportado a los autos por las partes.

-II-

ANALISIS PROBATORIO Y MOTIVACION

Trabada la littis en la forma expresada antes, en este fallo, debe este juzgador establecer que no constituye controversia alguna la existencia y contenido del Documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04/05/2007, anotado bajo el Nº 16, Tomo 82, mediante el cual el ciudadano F.J.T., representado por su apoderado, P.R.J.T., celebró con la demandada, R.L.R.B., contrato de opción de compraventa, en que el propietario se comprometió a vender a la demandada y ésta a comprarle a aquel, un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-A, ubicado en la Urbanización El Peñón, Prolongación Calle El Acueducto, Conjunto Residencial Canto Rodado, Municipio Baruta de la ciudad de Caracas.

Tampoco existe controvertido respecto a que en fecha 07/08/2007, por documento autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 59, Tomo 153, los contratantes acordaron extender el plazo de la opción de compraventa por 30 días continuos adicionales, contados a partir de esa fecha, siendo que en la cláusula Primera de dicho documento el propietario (aquí demandante) se obligó a mantener actualizadas todas las solvencias y requisitos necesarios, que se fueran venciendo durante el lapso de la prórroga.

Establecido lo anterior, pasa seguidamente este juzgador a valorar las pruebas efectivamente evacuadas en este juicio:

PARTE ACTORA.

1. Documento autenticado ante la autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04/05/2007, anotado bajo el Nº 16, Tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, folios 08 al 10. Dicho documento fue reconocido por ambas partes, de modo que sobre su existencia y contenido no existe controversia alguna, por lo que de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, el negocio jurídico celebrado entre los ciudadanos L.F.J.T. y R.L.R.B., sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-A, ubicado en la Urbanización El Peñón, Prolongación Calle El Acueducto, Conjunto Residencial Canto Rodado, Municipio Baruta de la ciudad de Caracas, pactándose un precio de Bs. 2.050.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, en el que se entregaron arras, en varios pagos, por la suma de Bs. 650.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria.

2. Documento autenticado en la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, 07/08/2007, anotado bajo el Nº 59, Tomo 153, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, folios 11 al 13. Dicho documento fue reconocido por ambas partes, de modo que sobre su existencia y contenido no existe controversia alguna, por lo que de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en particular, el acuerdo posterior celebrado entre los ciudadanos L.F.J.T. y R.L.R.B., mediante el cual acordaron extender el plazo de la opción de compraventa por 30 días continuos adicionales, contados a partir de esa fecha, siendo que en la cláusula Primera de dicho documento el propietario (aquí demandante) se obligó a mantener actualizadas todas las solvencias y requisitos necesarios, que se fueran venciendo durante el lapso de la prórroga.

3. Documento privado simple, cuya certificación cursa al folio 14 y aparece suscrito por ambas partes, a través del cual se hace constar la entrega de copia de poder especial de administración y disposición, originales de registro de vivienda principal, R.I.F. del propietario y del representante, Cédula Catastral, Declaración Jurada del Inmueble, así como las solvencias originales de derecho de frente, Hidrocapital Aseo Urbano y copia del documento de propiedad junto con el original de la certificación de gravámenes, fechado el 01/08/2007.

   Al no haber sido desconocido por la parte demandada, dicho instrumento ha resultado tácitamente reconocido en esta causa, por aplicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

4. Misivas dirigidas por el representante de la parte demandante a la parte demandada, fechadas los días 30/08/2007 y 05/06/2007, cuyas certificaciones cursan a los folios 15 y 16, mediante los cuales le entrega nuevamente de las solvencias originales de Hidrocapital, vigente hasta el día 27/09/2007 y del IMAU, vigente hasta el día 30/09/2007, así como de los R.I.F. originales de los ciudadanos L.F.J.T. y P.R.J.T., al tiempo que se le requiere a la demandada el aviso oportuno de la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, y en el último de las mencionadas misivas le informa que no ha recibido la totalidad de los pagos establecidos en la Cláusula Segunda del contrato, los cuales vencieron el 24/05/2007 y 03/06/2007, respectivamente.

   Al no haber sido desconocida por la parte demandada, la firma que demuestra la recepción de dicho instrumento ha resultado tácitamente reconocida en esta causa, por disposición del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

5. Misiva dirigida por la demandada a la parte actora, fechada el día 31/08/2007, folios 17 y 18, mediante la cual le participa que por nueva exigencia de la Oficina Subalterna de Registro requiere de la copia de los cheques correspondientes a los pagos realizados y que como ninguna de las partes posee copia de dichos instrumentos procedió a solicitar copia de los mismos ante el Banco emisor de los cheques en referencia, las cuales esperaba recibir el día 06/09/2007, por lo que podría presentar el documento en el registro en esa misma fecha, razón por la cual la firma sería fijada fuera del lapso establecido en el contrato firmado el día 07/08/2007.

   Al no haber sido desconocido por la parte demandada, dicho instrumento ha resultado tácitamente reconocido en esta causa, por aplicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

6. Notificación emitida por la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, fechado el día 11/09/2007, junto al cual fue notificada la actora reconvenida del contenido de la misiva fechada el día 06/09/2007, que riela a los folios 19 al 22, mediante la cual le notifica que logró obtener copia de los cheques tantas veces mencionados el día 04/09/2007 y que luego de recabado el proyecto de documento definitivo de compraventa, el mismo resultó rechazado por segunda vez, debido a que la cédula de identidad del vendedor se encontraba vencida desde el día 07/10/1998, por lo que se le solicitó copia de la cédula de identidad vigente o del pasaporte vigente del vendedor, a los efectos de consignarlas ante la Oficina de Registro Subalterno. Dicha notificación aparece acompañada de impresiones de unos correos electrónicos y de la copia de la cédula de identidad de la parte actora, cuyo vencimiento se indica para el día 18/07/1998.

   Dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el Artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, hace fe respecto de la práctica de dicha notificación.

7. Copias certificadas de actuaciones correspondientes a demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoado por la ciudadana R.L.R.B. en contra del ciudadano F.J.T., que cursó por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Exp. Nº 07-0662), las cuales fueron acompañadas por la actora reconvenida al escrito de contestación de la demanda reconvencional propuesta en su contra, las cuales cursan a los folios 99 al 176 de este expediente.

   Dichas copias aparecen certificadas en la forma prevista en el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, por lo que deben tenerse como fidedignas de su original y de ellas queda demostrada la existencia de aquella causa judicial, la cual fuera admitida por dicho Tribunal a través de auto de fecha 28/11/2007 y posteriormente desistida y homologado dicho desistimiento en fecha 11/01/2008.

8. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante reconvenida promovió instrumento mediante el cual manifiesta haber elevado a la Dirección del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) una consulta evacuada mediante oficio Nº 3077, de fecha 08/07/2008, mediante el cual dejó constancia que al momento del otorgamiento de un documento ante registros y notarías, cuando alguna de las partes es representada por su apoderado, es requerida la cédula de identidad vigente del apoderado y no del poderdante. El promovente afirma que dicha prueba tiene por objeto desmentir a la parte demandada, por cuanto esta última, pese a estar en posesión de la copia de la cédula de identidad de la parte actora, no la presentó ante la Oficina Subalterna de Registro competente.

   En el referido oficio Nº 3077, fechado el día 08/07/2008, emanado del SAREN, dicho organismo hizo constar lo siguiente: “… este despacho le informa que basta presentar el poder acompañado de la cédula de identidad original para la verificación de los datos que se encuentra plasmado en dicho documento, el Artículo 47 de la actual Ley de Registro Público y del Notariado de fecha 22-12-2006, establece como requisito mínimo la identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales, en el caso que fuese la inscripción relativa a un inmueble o derecho real.”. Ahora bien, de la lectura de la interpretación literal del indicado documento administrativo no demuestra claramente que la práctica administrativa registral omita requerir la copia vigente de la cédula de identidad vigente del vendedor, al punto que el artículo 47 de la Ley de Registro Público y Notariado establece que la identificación completa de los otorgantes y sus apoderados es un requisito “mínimo”, a los fines del otorgamiento, lo que obviamente implica que en la práctica administrativa sean exigidos otros recaudos adicionales exigidos por normas legales y sub-legales, siendo dicha circunstancia un hecho notorio.

9. Inspección judicial evacuada en fecha 09/01/2012, a fin de ratificar otra inspección judicial extralítem presentada por la parte actora reconvenida, practicada en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, mediante la cual este Tribunal pudo tener a la vista las planilla de pago Nº B307014754 y la planilla de depósito del Banco Banesco Nº 235534562, la primera de fecha 18/09/2007 y la segunda de fecha 17/09/2007. La Registradora Subalterna informó al Tribunal que la planilla Nº B307014754 se presenta sin recaudos, por cuanto los mismos fueron devueltos al presentante, previa anulación del asiento extendido en el libro de anotaciones de documentos, por lo que dicho registro no puede dejar constancia del tipo de documentos que correspondía a dicha planilla. Sin perjuicio de lo anterior, el Tribunal pudo constatar que en la planilla de pago se menciona a la ciudadana R.L.R.d.P., titular de la cédula de identidad Nº 5.409.526.

   Ahora bien, luego de admitida y evacuada dicha prueba y tras un análisis ponderado de sus resultas de la referida inspección judicial, este Tribunal observa que las mismas no aportan algún elemento de convicción pertinente y conducente para la resolución del controvertido en esta causa y así se hace constar.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Copias fotostáticas de notificación emitida por la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, fechado el día 11/09/2007, junto al cual fue notificada la actora reconvenida del contenido de la misiva fechada el día 06/09/2007.

   Dichas copias no fueron impugnadas por el antagonista del promovente, quien trajo al proceso ese mismo medio de prueba, por lo que deben tenerse como fidedignas de su original.

2. Copia fotostática de la cédula de identidad del demandante, la cual venció en octubre de 1998, que no fue impugnada en forma alguna y demuestra que la copia de la cédula del demandante que se encontraba en posesión de la compradora corresponden a una cédula de identidad que se encontraba vencida al momento en que debía otorgarse el documento definitivo de compraventa.

3. Copias fotostáticas de las cédulas de identidad de la compradora demandada, así como del ciudadano P.J.T., mediante las cuales la demandada pretende probar su condición de divorciada y que el apoderado del demandante es mayor en edad que ella.

   Ahora bien, siendo que tales hechos han sido alegados por la demandada reconviniente, dichos fotostatos son pertinentes y conducentes para demostrar su alegato.

4. Partida de nacimiento de la ciudadana V.P.R., que cursa al folio 211, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal, en la que consta que dicha ciudadana nació el 25/10/1975 y es hija de la parte demandada.

   Dicha acta del estado civil tiene el valor formal que le atribuye el artículo 456 del Código Civil y es pertinente en el sentido de demostrar el nexo de filiación alegado por la demandada en la reconvención propuesta en esta causa.

5. Original de informe médico, que cursa a los folios 212 al 214, distinguido con el Nº BO7-03888, fechado el día 22 de mayo de 2007; Historia Clínica elaborada en fecha 22/05/2007, con base en la historia médica Nº 182345; y recibo de pago de honorarios médicos y ayudante de cirugía marcados “G” y “G1”, los cuales constituyen instrumentos privados emanados de terceros que no fueron ratificados en este proceso en la forma preceptuada por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que carecen de valor probatorio en esta causa.

6. Testimonial de la ciudadana D.P.R., titular de la cédula de identidad Nº V-13.189.848, quien ratificó haber recibido un correo electrónico del abogado V.B., en fecha 06/08/2007 a su dirección electrónica denisse¬_parra@hotmail.com, que cursa al folio 225; ratificó igualmente el correo electrónico que la testigo envió al abogado V.B., el día 06/08/2007 desde la indicada cuenta de correo electrónico a la cuenta victorbb@cantv.net, con copia, entre otros, a los ciudadanos P.J. y R.L.R.B., que cursa al folio 226; y ratificó el documento marcado “K”, que cursa al folio 227, que contiene un correo electrónico que la testigo recibió de V.P.R. el 02/07/2007.

   Como quiera que el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, establece que la prueba libre debe ser promovida y evacuada aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de prueba semejantes contemplados en el Código Civil, se advierte que ha quedado reconocida por la testigo, en la forma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la emisión y recepción de los indicados correos electrónicos por parte de la indicada testigo. En virtud de los argumentos legales sucintamente expresados supra, se desecha la solicitud de nulidad de dicha testimonial planteada por la actora reconvenida, en diligencia estampada en fecha 29/11/2011, aunado a que la omisión de la cédula de identidad al momento de su promoción no acarrea la nulidad de su declaración, por no ser un requisito legal esencial para la validez de la prueba y habida cuenta que el Tribunal fijó oportunidad para tomar su declaración con suficiente antelación, en auto de fecha 14/11/2011, por lo que no pudo existir incertidumbre acerca del momento en que tendría lugar su declaración.

7. Testimonial del ciudadano J.R.P., quien manifestó conocer a la demandada, quien lo contrató para que en fecha 05/09/2007 presentara ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta el documento definitivo de compraventa que involucraba a las mismas partes de este proceso judicial y al apartamento varias veces mencionado, en el cual se constituía hipoteca a favor del banco Fondo Común, que resultó devuelto por el abogado revisor por cuanto la cédula del vendedor se encontraba vencida.

   A.c.p. dicha declaración, a la luz de los postulados establecidos en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se observa que las respuestas del testigo concuerdan con el acervo probatorio adquirido por el proceso, además que el testigo ofrece razón fundada de sus dichos, por lo que sus declaraciones merecen la confianza del Tribunal, y así se declara.

8. Inspección judicial evacuada en fecha 10/01/2012, practicada en el apartamento 4-A del Conjunto Residencial Canto Rodado, Urbanización El Peñón, Prolongación Calle Acueducto, Municipio Baruta del Estado Miranda, a través de la cual constató que en el interior de dicho inmueble existe mobiliario tipo residencial, siendo ocupado por la ciudadana Yhajaira M.C.R., titular de la cédula de identidad Nº 5.091.792 y su grupo familiar compuesto por su esposo y 3 hijos, en virtud de un préstamos que les hizo el propietario del inmueble, quien es su cuñado, apreciándose el inmueble en perfecto estado de conservación y mantenimiento.

   Ahora bien, luego de admitida y evacuada dicha prueba y tras un análisis ponderado de sus resultas de la referida inspección judicial, este Tribunal observa que las mismas no aportan algún elemento de convicción pertinente y conducente para la resolución del controvertido en esta causa y así se hace constar.

9. Prueba de informes recibida del Centro Médico de Caracas, fechada el día 06/02/2012, recibida en fecha 22/02/2012, en la que dicha institución hizo constar que en sus archivos reposa un presupuesto a nombre de V.P.R., titular de la cédula de identidad Nº V-13.227.167, cuyo tratamiento es de tipo quirúrgico ambulatorio general de extirpación de un melanoma mayor de 1 cm. (AMB) + ganglio centinela muslo derecho, por la cantidad de Bs. 7.154.000,00, anteriores a la reconversión monetaria. También informó que en sus archivos reposa un recibo de caja signado bajo el Nº RL00073502, de fecha 22/05/2007, por la cantidad de Bs. 5.285.943,30, librado por el cajero Nº 145, a nombre de V.P.R., por concepto de factura Nº FA00007965, pagado con la tarjeta de crédito Corp Banca Nº 2004-0334. Finalmente, con respecto a la emisión de la factura, informó que en sus archivos reposa la factura Nº FA00007965 de fecha 22/05/2007, por la suma de Bs. 5.285.943,30, anteriores a la reconversión monetaria, en la cual aparece como responsable R.R..

   Dicha prueba ha sido promovida y evacuada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, guarda relación con lo alegado por la parte demandada reconvenida y no se contradice con otros medios de prueba adquiridos por este proceso, por lo que necesariamente este Tribunal le da valor probatorio y se tiene por demostrado el alegado de la demandada consistente en la intervención quirúrgica que se practicó a su hija y que fuera pagada por la parte demandada reconviniente. De esta menera quedó ratificado el contenido de los instrumentos marcados “C” y “D”, promovidos por la demandada reconviniente, que cursan a los folios 215 y 216.

10. Prueba de informes recibida de Telecomunicaciones Movilnet, C.A. fechada el día 26/01/2012, recibida en fecha 13/03/2012, en la que dicha institución hizo constar que la dirección de correo electrónico victorbb@cantv.net pertenece a una persona llamada V.V., nacido el 16/06/1950, quien es venezolano, masculino, divorciado, con dirección en Apto. B-PH-4, piso 18, Torre B, Edf. Centro Aloa, Av. R.G., Caracas, Distrito Federal, Venezuela. De igual manera, dicha prueba ha sido promovida y evacuada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, guarda relación con lo alegado por la parte demandada reconvenida y no se contradice con otros medios de prueba adquiridos por este proceso, por lo que necesariamente este Tribunal le da valor probatorio y tiene por demostrado que el indicado correo electrónico pertenece al ciudadano V.V..

    Necesario es establecer la naturaleza de la operación contenida en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04/05/2007, anotado bajo el Nº 16, Tomo 82, denominado opción de compraventa, cuyo objeto es el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-A, ubicado en la Urbanización El Peñón, Prolongación Calle El Acueducto, Conjunto Residencial Canto Rodado, Municipio Baruta de la ciudad de Caracas, y en tal sentido preciso es traer a colación la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha treinta (30) de abril de 2002, expediente. No. 2000-000894, que a tales fines estableció:

    “….omisis…

    Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

    Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

    . Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

    La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

    Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

    Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

    En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. “ (Subrayado y negrillas de esta fallo de primera instancia).

    Este juzgador asume el anterior criterio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, y concluye que en el contrato auténtico de fecha 04/05/2007, en cuanto a la operación relacionada con el apartamento distinguido con el Nº 4-A, ubicado en la Urbanización El Peñón, Prolongación Calle El Acueducto, Conjunto Residencial Canto Rodado, Municipio Baruta de la ciudad de Caracas, es un CONTRATO DE VENTA pues a pesar de tener la apariencia de un contrato de opción de compra, no es tal, ya que existe un acuerdo de voluntades entre el vendedor, por el cual establecieron la obligación de vender y comprar el referido inmueble y determinaron el precio de la venta, pagando el comprador una parte del mismo, la cual recibió el vendedor, conforme se desprende de autos, es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. Así se establece.

    Del acervo probatorio traído a los autos, antes analizado, quedan demostrados los siguientes hechos:

    • Existencia de un contrato de compra venta a plazos, del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-A, ubicado en la Urbanización El Peñón, Prolongación Calle El Acueducto, Conjunto Residencial Canto Rodado, Municipio Baruta de la ciudad de Caracas, entre los ciudadanos L.F.J.T. y R.L.R.B..

    • Que el precio de venta del referido inmueble es la cantidad de Bs. 2.050.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, actualmente equivalentes a Bs. 2.050.000,00.

    • Que la parte demandada reconviniente pagó la cantidad de Bs. 860.000.000,00, anteriores a la reconversión monetaria, hoy equivalentes a Bs. 860.000,00.

    • Que el remanente del pago es la cantidad de Bs. 1.190.000,00.

    • Que el vendedor, ciudadano L.F.J.T. no entregó a la compradora, R.L.R.B., la copia de su cédula de identidad vigente, como lo exige la cláusula Primera del addendum contrato cuyo cumplimiento se demanda, el cual fuera autenticado en fecha 07/08/2007.

    • Que la hija de la demandada fue sometida a una intervención quirúrgica sufragada por la demandada reconviniente.

    En virtud de la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato ‘…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…’.

    El Dr. J.M.O., en su obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

    Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

    Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como ‘…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

    Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

    En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

    Lo anterior lleva a este juzgador a observar que la parte demandante reconvenida no entregó a la parte demandada reconviniente la copia de su cédula de identidad vigente para que pudiera ser presentada ante la Oficina de Registro Subalterno, cuyo documento le fue requerido por la parte demandada reconviniente, lo cual constituye su obligación, por cuanto el principio de buena fe contractual consagrado en el artículo 1.160 del Código Civil obliga a los contratantes a cumplir, no solamente lo expresado en la letra de los contratos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley.

    La negativa de la parte actora reconvenida de entregar la copia de su cédula de identidad vigente a la demandada reconviniente resultó demostrada de sus dichos y de su propia conducta procesal, especialmente cuando trató de demostrar que la copia de la cédula de identidad vigente del vendedor no se encontraba entre los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.

    La parte actora reconvenida intentó probar dicha circunstancia a través del dictamen administrativo solicitado a la Dirección del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), donde no quedó claramente demostrado que la copia de la cédula de identidad vigente del ciudadano L.F.J.T., no fue exigida por Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, por lo que no quedó fehacientemente establecido en este proceso que la falta de otorgamiento del documento definitivo de compraventa efectivamente pueda ser imputable a la compradora demandada, en cuya virtud la demanda de resolución de contrato, ejercida bajo la prerrogativa de derecho concedida en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil, no puede prosperar y así se decide. ASI SE DECIDE.

    En cuanto a la RECONVENCION propuesta, la misma debe ser declarada SIN LUGAR, pues solo quedó demostrado que las partes, dentro del marco de la autonomía de su voluntad al contratar, acordaron diversas estipulaciones que no resultan extraordinarias en este tipo de operaciones, ni contrarias al orden público, quedando adicionalmente demostrado que la hija de la compradora fue sometida a una intervención quirúrgica, sin que fuera demostrado que el consentimiento de la demandada reconviniente resultara afectado por error, dolo o violencia física o psicológica, tal como fue alegado en la reconvención. Así se decide.

    -III-

    DISPOSITIVA

    Por las razones de hecho y derecho que han quedado expuestas este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Venta incoada por el ciudadano L.F.J.T., en contra de la ciudadana R.L.R.B.. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por nulidad propuesta por la ciudadana R.L.R.B. contra el ciudadano L.F.J.T.. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada uno de las partes al pago de las costas de la contraria.

Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia certificada de la sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de junio de 2014. 204º y 155º

El Juez,

Abg. L.E.G.S.L.S.

Abg. Sonia Carrizo Ontiveros

En esta misma fecha, siendo las _______ a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada.

La Secretaria

Abg. Sonia Carrizo Ontiveros

Asunto: AH1A-V-2007-000123