Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Octubre de 2006

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda ante el tribunal distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 8 de junio de 2004, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Décimo Tercero de Municipio, por parte del ciudadano J.M.C.G., contra el ciudadano J.U.H.N., para ejercer en su contra acción de resolución de contrato de arrendamiento. Afirma la parte actora: “… Consta de CONTRATO DE ARRENDAMINETO de fecha 02 de julio de 1981, que el ciudadano J.U.H. NIEVES… convino y tomó en ARRENDAMINETO un APARTAMENTO que es el Nº 6, del Piso 3, del EDIFICIO FATIMA, situado entre las Esquinas de Carmen a S.E., de la parroquia La Pastora, de esta ciudad de Caracas, comprometiéndose a destinarlo sólo para habitación…”. Afirma que la anterior administradora del inmueble referido le cedió y traspaso, sin reserva alguna todos los derechos que le correspondía en el contrato de arrendamiento. Dicha cesión – en decir del accionante – fue notificada en el mes de marzo de 1996 a todos los arrendatarios de los apartamentos y locales. Afirma haber realizado gestiones encaminadas a conseguir el pago de las pensiones por los arrendatarios morosos; entre los cuales se encuentra el ciudadano J.U.H.N., quien – en afirmación del accionante – pagó por última vez el 31 de diciembre de 1995. Arguye que hasta la presente fecha, el mencionado ha dejado de pagar las pensiones causadas desde el 31 de diciembre de 1995. Afirma que esta conducta se traduce como “…un incumplimiento grave a las obligaciones contractuales asumidas…”, y que el arrendatario hasta la presente fecha lleva sin cancelar ciento nueve meses (109) de arrendamiento. Manifiesta que el mencionado ciudadano ha incumplido su obligación de no permitir en el apartamento personas extrañas, pues mantienen un gran número de individuos ocupándolo, dando derecho este hecho a solicitar y obtener la resolución, desocupación y entrega del inmueble. Afirma que en virtud de las presuntas violaciones contractuales cometidas por este ciudadano, procedió a notificarle su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, concediéndole tres (3) meses para desocupar y entregarme el inmueble; arguye que tal actuación consta en telegrama con acuse de recibo que emitió de conformidad con las cláusulas cuarta, octava y décima primera. Alega que ha agotado todas las gestiones tanto de cobranza, de conversaciones y de comunicaciones escritas para que el arrendatario diera cumplimiento voluntario a sus obligaciones contractuales, y por tal motivo demanda la resolución del contrato de arrendamiento, y en consecuencia se le haga entrega del inmueble. Manifiesta reservarse las acciones que pudiese emprender por los presuntos daños causados al inmueble por el arrendatario y cualquier otro tercero. Estima su demanda en la cantidad de ciento diez y seis mil quinientos noventa y siete bolívares con treinta céntimos (Bs. 116.597,30).

Admitida la demanda en fecha 2 de marzo de 2005, compareció la parte accionada en fecha 5 de abril de 2005, para dar contestación a la demanda. En la referida contestación la demandada reseñó: “Opongo formalmente la cuestión previa, prevista en el Ordinal 3ro. Del artículo 346 del Codigi (sic) de Procedimiento Civil, esto es la ilegitimidad del actor, por no tener la representación que se atribuye… Opongo formalmente al demandante la excepción perentoria, de falta de cualidad o interés en el actor para intentar la presente demanda, por cuanto no aparece acreditado en autos el carácter que se atribuye de actuar en nombre propio y en uso de los derechos y acciones que presume tener como arrendador y administrador del apartamento distinguido con el Nº 6, el cual forma parte del edificio FATIMA y que ocupo como arrendatario, ya que no acredita si lo está haciendo como propietario del inmueble, o lo está haciendo por el dueño del bien, quien es la persona a quien le corresponde delegar facultades… A todo evento rechazo y contradigo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho por no ajustarse a la verdad procesal, lo cual se deduce por lo que alega la parte demandante. Por cuanto el demandante carece de cualidad para ejercer la acción debido a que es un extraño a la relación del contrato de arrendamiento firmado por mí. Rechazo formalmente que el abogado J.M.C.G., sea administrador y arrendador del apartamento que ocupo con el señor F.A.G., y hasta el presente no he recibido notificación alguna de cambio en el susodicho contrato… Rechazo, desconozco por infundado, que yo deba al demandante o esté obligado a pagar cantidad alguna de dinero por ningún concepto… Niego, rechazo e impugno que yo esté obligado en forma alguna a cumplir con el demandante en resolver el contrato de arrendamiento por cuanto no tengo ningún vínculo contractual con él…”.

Estando en la oportunidad probatoria las partes hicieron uso de su derecho, y en la oportunidad para decidir mediante sentencia de fecha 2 de junio de 2005, el Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber apreciado las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento. En fecha 7 de junio de 2005, comparece ante el a quo la representación judicial demandada para apelar de la referida decisión. Siendo la oportunidad para decidir el tribunal observa.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo, a través del cual el juez de alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, siendo así, este juzgador observa que la sentencia recurrida declara con lugar la demanda de resolución de contrato intentada por la parte demandante, condenando en costas a la parte demandada.

Propuso la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al respecto el a quo declaró: “En primer lugar debe advertirse que el sentido propósito y razón del legislador al concebir las cuestiones previas no es otro sino el de facultar al demandado para que se denuncie la violación u omisión de aquellos aspectos formales que puedan incidir en la p.d.p.. Naturalmente que la denuncia deberá estar acompañada de los fundamentos en que se sustenta la misma, toda vez que la simple indicación de haberse incurrido el (sic) alguna de las hipótesis que prevé el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en modo alguno permite a esta juzgadora hacer el análisis de la sub-sunción (sic) de esa circunstancia al caso concreto impidiendo su resolución en forma congruente de acuerdo a lo alegado y probado en autos, obligando al juez a sacar elementos de convicción fuera de autos lo cual se encuentra expresamente prohibido por el artículo 12 ejusdem. En el caso de autos, la parte demandada opuso formalmente la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la ilegitimidad del actor por no tener la representación que se atribuye, omitiendo la indicación de aquellos argumentos que en su consideración fundamenten esa denuncia, lo cual trae como consecuencia, en base a la motivación precedente, que la cuestión previa alegada debe declararse sin lugar por infundada…”.

Esta alzada comulga con el criterio manifestado por el a quo, sin embargo, debe salvar su opinión en el siguiente sentido. Establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el Título IV, denominado “De La Terminación De La Relación Arrendaticia, Capitulo I, De Las Demandas”, artículo 33, lo siguiente: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una acción arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”.

El procedimiento aplicable a las pretensiones enumeradas en el artículo antes transcrito (desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio) y a “…cualquier otra acción (rectius: pretensión) derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos…”, será tramitado en atención a las normas adjetivas que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las relativas al procedimiento breve previsto del Código de Procedimiento Civil.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece de manera determinante un procedimiento con reglas autónomas y exclusivas que lo caractericen de manera especial. No obstante, en la exposición de motivos de la mencionada Ley se estableció: “…Igualmente, todos los mecanismos procesales, tanto del procedimiento administrativo como del contencioso administrativo y del judicial, han sido objeto de profundas mejoras, teniendo siempre presente el derecho a la defensa y la debida celeridad procesal, con la siguiente disminución de costos, tanto para el Estado como para las partes…” (destacado nuestro). Ha introducido el legislador al sancionar esta Ley algunas particularidades que se apartan de cualquier otro procedimiento; por ejemplo, ex artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “…en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo las cuales serán decidas en la sentencia definitiva...”. Con lo cual se le imprime al procedimiento arrendaticio la nota procesal de la concentración de sus actos, y se observa la intención de librar a este procedimiento de incidencias, incluso la tradicional incidencia que produce la proposición de cuestiones previas. Por otro lado, el legislador estableció que la proposición de las cuestiones previas sobre incompetencia y falta de jurisdicción, deberán ser resueltas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente (a diferencia del la norma del procedimiento breve, según la cual, el juez se pronuncia sobre las cuestiones previas de los ordinales 1º al 8º del Código de Procedimiento Civil en el mismo acto en que son propuestas, artículo 884 del Código de Procedimiento Civil), con la posibilidad, lógica, de ejercer el recurso de regulación de jurisdicción o competencia, sin que se suspenda el curso de la causa “hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto”.

Otra nota especial de este procedimiento, es que la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentado en las causales previstas en los literales 34 de esta Ley no tiene recurso alguno (Ex artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Como consecuencia de la anterior premisa establecida en el artículo 36, “…Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia dictada en segunda Instancia el Juez remitirá los autos al Tribunal de la causa”, pues sino se concede recurso alguno a la decisión dictada en segunda instancia, lo natural es ordenar lo más pronto posible la remisión de los autos al tribunal de la causa para que éste la ejecute. La comentada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece más supuestos especiales relativos al procedimiento, y nos remite al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, implica ello un orden de prelación necesario respecto a las fuentes legales que regulan el procedimiento arrendaticio, teniendo que observarse, en principio y de manera preferente, las normas especiales que establece esta Ley (ex artículo 14 del Código Civil: “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”), y de manera subsidiaria, las mencionadas normas del procedimiento breve. Así, el operador de justicia solo deberá atender a las normas especiales que se han mencionado supra, y de resto, cuando no consiga respuesta en éstas, se remitirá a las normas establecidas en el Código de Procedimiento Civil. La remisión de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al Código de Procedimiento Civil, es expresa, clara y precisa. Esto es, en la medida en que sea imposible extraer de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios una regla procesal que regule el procedimiento a seguir, acudiremos y debemos acudir, sin duda alguna a las normas del procedimiento breve, siempre y cuando no contraríen a las de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Demás esta decir, que de lege lata en el procedimiento arrendaticio impera la aplicación de las normas del procedimiento breve del Código adjetivo, pues la especialidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto al procedimiento judicial, es más virtual que real.

Así pues, en aplicación de la remisión subsidiaria que hace el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos al procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil, el procedimiento comenzará por demanda escrita que llenará los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código adjetivo, y si el valor de la demanda fuere menor de cuatro mil bolívares la demanda podrá proponerse verbalmente por el interesado, aun sin estar asistido por abogado (artículo 882 del Código de Procedimiento Civil); el emplazamiento para la contestación a la demanda se hará para el segundo día siguiente a la citación de la demandada, de conformidad con las normas sobre citación establecidas en el mismo Código (artículo 885 eiusdem); la no comparecencia del demandado produce los efectos del artículo 362, y la sentencia se dictará al vencimiento del lapso probatorio (artículo 887 ibidem); en caso de reconvención el Juez se pronunciará sobre su admisión en el mismo acto en que fue propuesta, y si la admitiera el demandante reconvenido se entenderá citado para la contestación a la reconvención en el segundo días siguiente (artículo 888 del Código de Procedimiento Civil); el lapso probatorio es de diez días de despacho, al menos que las partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos (artículo 889 eiusdem); el lapso para sentenciar será de cinco días, contados a partir del día siguiente a la conclusión del lapso probatorio (artículo 890 ibidem); cuando la sentencia o un acto equivalente haya quedado firme, la ejecución forzosa se llevará a cabo al cuarto día siguiente si dentro de los tres días que la preceden no ha habido cumplimiento voluntario (artículo 891 del Código de Procedimiento Civil). En líneas generales el procedimiento arrendaticio se sustancia y regula en su mayoría, por no decir en su totalidad, salvo las normas especiales comentadas, por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil.

Sentadas las bases anteriores es menester atender al asunto que nos ocupa. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que las cuestiones previas serán decididas acumulativamente en la sentencia definitiva junto con el mérito de la causa. Ahora, de conformidad con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, de la sentencia dictada en primera instancia se oirá apelación en ambos efectos y de conformidad con la parte in fine del artículo 884, las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º no tendrán apelación (artículo 884: “…Omissis… Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación”). Cabe entonces la pregunta ¿El juez de alzada está llamado, en segundo grado de jurisdicción, a pronunciarse sobre las cuestiones previas, cuando es apelada la sentencia definitiva que resuelva éstas y la pretensión principal? La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no ofrece solución a esta interrogante, y por tanto, basta atender a la remisión expresa que la misma hace al Código de Procedimiento Civil. Luego, conforme a la parte in fine del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, “…Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez (en la sentencia que se pronuncie sobre las cuestiones previas de los ordinales 1º al 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil), sin apelación…”. Por tanto, en criterio del tribunal, la revisión de las cuestiones previas, en alzada, no puede ser efectuada por expresa prohibición legal y así se declara.

La idea de no otorgarle apelación a determinadas cuestiones previas (en el procedimiento ordinario las cuestiones previas de los ordinales 2º al 8º, no tienen apelación de conformidad con el artículo 357 eiusdem), puede deducirse de la exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil vigente: “…Mediante la solución que se acoge en el proyecto, se desembaraza realmente al procedimiento ordinario de las constantes incidencias que son provocadas generalmente con el solo propósito dilatorio, y se logra, en lo posible, conciliando todos los intereses de las partes y los de la justicia misma, llegar incluso a una decisión de tales cuestiones en una forma rápida y sencilla, dentro de un espíritu de justicia y de garantía del derecho de defensa consagrado e la Constitución…”.

Sigue la exposición de motivos: “…Una regulación sencilla y rápida se introduce para las cuestiones previas en el juicio breve: a) Las que se refieren a los ordinales 1º al 8º del artículo 346 pueden ser planteadas verbalmente en el acto de contestación, presentando el demandado la prueba que las acredite. El juez, oyendo al demandante, si estuviera presente decidirá con los elementos que se hayan presentado y su decisión no tendrá apelación…” (resaltado nuestro). En definitiva, la remisión que hace la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al Código de Procedimiento Civil es determinante, no pudiendo entenderse que solo se hace en cierto sentido y en otro no. Donde el legislador no distingue no lo deben hacer los jueces, ubi lex non distinguit, nec non distinguere debemos, así como también, cuando la ley quiere hablar, habla; cuando no quiere, calla, ubi lex voluit, dixit, ubi noluit, tacuit. En este caso la intención del legislador está consignada, y es que la cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tendrán apelación en el procedimiento breve, y no existiendo norma expresa en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre el particular, debemos contentarnos con ésta.

En razón de las consideraciones antes expuestas, es necesario concluir que la cuestión previa propuesta y resuelta mediante sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de junio de de 2005 (ordinal 3º del artículo 346 del Código adjetivo), carece de apelación; y en tal virtud, esta alzada no tiene materia sobre la cual pronunciarse y así se decide.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

De conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte accionante. Con relación a esta defensa el a quo puntualizó: “…En el caso de autos, se constata que el hoy demandado de autos, el ciudadano J.U.H.N., celebró con la AGENCIA F.P. un contrato de arrendamiento en los términos y condiciones señalados en la convención locativa anexa al libelo de la demanda cómo instrumento esencial de la pretensión. Consta igualmente de ese contrato la cesión efectuada por la arrendadora al ciudadano J.M.C.G. por lo tanto los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento se transmitieron por vía de cesión al referido ciudadano. La cesión ocurrida sobre el contrato de arrendamiento que hoy se pretende resolver, no es más que el traslado que se hace a favor de una persona del derecho personal que se tiene contra alguien, pues la cesión en si misma es un contrato meramente consensual. Por otra parte, ha de considerarse que en virtud de la cesión, el deudor cedido está frente al cesionario en la misma situación de derecho que lo vinculaba a su primitivo acreedor, esto es que la cesión de un crédito, de un derecho o de una acción, tiene como único efecto la sustitución del acreedor primitivo por uno nuevo, pero dentro de las mismas condiciones derivadas del contrato cedido… Ello significa que, frente a los terceros la cesión de crédito no surte efectos sino cuando la misma haya sido notificada al deudor cedido y la finalidad de la notificación tiene por objeto ampararlo a fin de que se sepa cuando su pago es valido y lo libere de su obligación… Pero la Ley no ha establecido ninguna formula sacramental para que se proceda a la notificación del deudor cedido, admitiéndose por tanto, todas aquellas vías, que de manera inequívoca, conduzcan a establecer que el deudor tuvo conocimiento del cambio ocurrido en la relación contractual. En esta caso, a juicio de quien sentencia, y conforme acertados criterios doctrinales y jurisprudenciales desde el mismo momento en que el arrendatario fue citado a este juicio, estaba en conocimiento de la cesión del crédito y con ello se cumple suficientemente el requisito de notificación al deudor a que se contrae el artículo 1.550 del Código Civil… A mayor abundamiento, consta que las pruebas traídas a los autos por la parte actora tendientes a demostrar que había notificado desde el año 1996 esa cesión no fueron cuestionadas en ninguna forma de derecho por el demandado, evidenciándose, de los telegramas remitidos por ciudadano J.C. al arrendatario, que en efecto este fue notificado de la nueva condición adquirida por ciudadano J.U.H. en la relación arrendaticia que lo vincula con ese inmueble arrendado, constituyendo tal circunstancia un elemento más para considerar la improcedencia de la defensa perentoria alegada. Por las razones ya expuestas considera quien sentencia que la cesión del contrato de arrendamiento hecha en beneficio del ciudadano J.U.H.N., no adolece de ningún defecto que pueda influir en su validez dentro del ámbito jurídico, y la misma acredita la legitimación del accionante para intentar y sostener el presente juicio toda vez que, siendo la naturaleza posesoria de los derechos que en ella se discuten, no requiere el accionante ser propietario del bien arrendado…”. Pues bien, la actividad de esta alzada radicará en determinar si la disertación anterior resultó apegada a derecho, tomando en cuenta las pruebas insertas a los autos y la subsunción al caso de especie de las normas que sobre cesión existen.

En este sentido, establece el artículo 1.549 del Código Civil: “La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición… Omissis…”; en el mismo orden, el artículo 1.550 del Código Civil, reza: “El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado”. Según la inteligencia de esta última norma, el cesionario no tiene derechos contra los terceros hasta tanto notifique al deudor cedido en la forma legal; esto, implica que el cesionario no tendrá derechos contra el deudor, quien es un tercero, pues no es parte en el contrato de cesión, hasta tanto éste acepte la cesión o a lo menos se le notifique. Lo anterior nos indica, que en primer término el tribunal debe verificar si efectivamente existe un contrato de cesión del cual dimane el derecho del ciudadano J.C., para demandar en su condición de cesionario del contrato de arrendamiento celebrado primigeniamente entre la compañía AGENCIA F.P. y el ciudadano I.U.F.N..

Ahora bien, el tribunal estima que la sentencia recurrida no analizó todas cuantas pruebas se produjeron en juicio, de conformidad con el artículo 509 del Código del Procedimiento Civil. En tal virtud, es menester a.l.p.a.l. efectos de determinar si efectivamente fue cedido y notificado en forma legal el mencionado contrato de arrendamiento. A los folios 8 a 9, se evidencia contrato de arrendamiento inserto, autenticado en fecha 1º de julio de 1981 ante la Notaria Pública Vigésima de Caracas, celebrado entre el compañía AGENCIA F.P., C.A., y el ciudadano J.U.H.N. por medio del cual aquella dio en arrendamiento a éste un apartamento identificado con el Nº 6, Piso 3, del edificio Fátima, situado entre las esquinas de Carmen a S.E.d. la parroquia La Pastora, de esta ciudad de Caracas. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ella prueba la existencia de la relación contractual entre los sujetos mencionados. Al dorso del folio 9, documento de referencia, se evidencia la siguiente declaración: “Por el precio de un mil bolívares (Bs. 1.000.00) que tenemos recibidos cedemos y traspasamos, sin reserva alguna todos los derechos y acciones que nos corresponden en este contrato de arrendamiento, incluyendo las que resultaren de la cláusula de fianza si la hubiera a J.M.C., quien se obliga a cumplir con todas las obligaciones que de acuerdo con este contrato cedido le corresponden a la agencia F.P. C.A. Y yo, J.M.C., declaro que acepto en todas sus partes la presente cesión con la última fecha de pago del inquilino al 31-12-95…”. La declaración referida está suscrita por dos sujetos, el primero, cuya firma es ilegible, se identifica como el cedente, y el segundo, se identifica como J.M.C., el cesionario. Como se estableció supra el documento de estudio, es uno autentico que hace plena eficacia probatoria de conformidad con el artículo 429 eiusdem. Así las cosas, de este se desprende que efectivamente fue cedido el contrato de arrendamiento, no obstante esta circunstancia no es suficiente para considerar que tal cesión podía oponerse al deudor cedido, es decir, al arrendatario, pues resultó menester que éste la aceptara o al menos se le hubiese notificado.

En este sentido, el Dr. J.M.O. en su obra Modos de Extinción de las Obligaciones enseña: “De conformidad con estas normas, el originario acreedor (llamado el “cedente”) cede o traspasa a un tercero (el “cesionario”) el crédito que aquel ostenta contra su deudor (a quien se suele identificar como el “deudor cedido”), y estas normas precisan que aunque el convenio entre el cedente y cesionario surte la plenitud de sus efectos internos entre ellos (art. 1.459), no ocurre igual con sus efectos externos, o sea, con su oponibilidad al deudor cedido. El deudor cedido-tercero en esta operación solo resulta liberado de cumplir su obligación para con su acreedor cedente y atado a cumplirla en cambio a favor del cesionario cuando haya aceptado la cesión o, al menos, desde que le haya sido notificada, bien sea por el cedente, bien sea por el cesionario…”. El mismo autor en su Doctrina General del Contrato, puntualiza: “La diferencia proviene de que cuando el deudor cedido acepta la cesión se hace “parte” en el contrato que celebran el cedente y el cesionario, mientras que, cuando tan solo ha sido notificado de tal contrato, él resulta un “tercero” y el contrato de cesión celebrado entre el cedente y el cesionario solo tiene “efectos externos” para él a partir del momento en que la notificación lo hace oponible a él…”.

De tal manera que, demostrada la existencia del contrato de cesión, y su eficacia interna entre los contratantes de ese negocio, es necesario determinar si conforme a la norma establecida en el artículo 1.550 del Código Civil, la cesión es oponible al deudor cedido hoy demandado en resolución de contrato de arrendamiento. Como lo estableció el a quo, es criterio jurisprudencial el aceptar que la notificación a que se contrae el artículo 1.550 del Código Civil, se puede entender con la interposición de la demanda; así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 27 de julio de 2004 con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, estableció: “…En primer término, considera la Sala que, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.549, el acto que transfiere el derecho de crédito es una convención entre el acreedor primigenio (cedente) y cesionario, que se perfecciona entre las partes por el simple consenso de éstas. Otra cosa muy distinta, es la notificación que ha de hacerse para que ésta surta eficacia frente a terceros, que en el caso que nos ocupa no era necesario, pues la demanda equivale a notificación…”. Esta afirmación es suficiente para considerar que la cesión del contrato fue legalmente notificada, lo cual trae como consecuencia, el confirmar que el accionante tiene legitimación para demandar en el sentido propuesto en su libelo. En tal virtud, se desestima la defensa de falta de cualidad y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La pretensión hecha valer ante esta instancia judicial se circunscribe a la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 2 de julio de 1981 ante la Notaria Pública Vigésima de Caracas, celebrado entre el compañía AGENCIA F.P., C.A., y el ciudadano J.U.H.N. sobre un apartamento identificado con el Nº 6, Piso 3, del edificio Fátima, situado entre las esquinas de Carmen a S.E.d. la parroquia La Pastora, de esta ciudad de Caracas; contrato que fue cedido por la compañía arrendadora al ciudadano J.M.C.G. Afirma que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 1996, así como, ha permitido que personas extrañas ocupen el inmueble sin su consentimiento.

El tribunal observa, entre las obligaciones principales que el arrendatario debe satisfacer, se encuentra la consagrada en el artículo 1.592 del Código Civil: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: … Omissis… Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. La obligación anterior se convino de la siguiente forma: “TERCERA: La pensión o canon de arrendamiento es la cantidad de MIL SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS, MENSUALES, (Bs. 1.069,70) que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar puntualmente en las oficinas de “LA ARRENDADORA, en esta ciudad, dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes y en caso de mora las cantidades adeudadas devengarán intereses del uno (1%) mensual…”. Pues bien demostrada la existencia del vínculo contractual, correspondió a la parte demanda demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, de conformidad con las normas que informan la distribución de la carga de la prueba, establecidas en los artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, es necesario analizar el material probatorio.

Al folio 10, se evidencia copia certificada de un documento privado, por medio del cual el ciudadano J.M.C.G., participa a los inquilinos y ocupantes del Edificio Fátima que la compañía Agencia F.P. C.A., dejó de ser administradora del edificio Fátima y una serie de circunstancias relacionadas con el pago y las condiciones de sus arrendamientos. El tribunal observa que de las firmas y cédulas que se encuentran insertas en el documento de estudio, no se identifica entre ellas de manera legible la del demandado J.U. y la misma no fue formalmente opuesta a este, asimismo en los números que se encuentran al costado de cada una de las firmas, ninguno de los dígitos de las cédulas de identidad de los ahí mencionados (81.534.866, 5.410.949, 9.748.326, 10.482.826, 3.070.469, 6.013.592, 2.250.990, 4.424.928, 6.708.618, ilegible, 6.007.433, 2.071.893) se identifica con el número de cédula de identidad del accionante (C.I. 270.439). El tribunal desestima esta prueba, pues no demuestra que el demandado pagó las pensiones en los términos estipulados por las partes y así se declara.

Respecto a la copia certificada de un documento privado inserto al folios 12, relativo a una comunicación emitida por el ciudadano J.C. de la cual se evidencia la firma de éste y el sello del escritorio jurídico Cabello de Sousa & Asociados. Este documento no representa algún elemento que vincule a la parte demandada, pues es emanada de la misma parte actora, circunstancia que vulnera el principio que enseña que nadie puede crearse unilateralmente un título a su favor. En este sentido, resulta ilustrativa la enseñanza de Couture: “Nadie puede hacer por si mismo prueba a su favor. La prueba civil es la confirmación de una proposición, mediante una cosa o hecho tomado de la realidad. Si el que tiene que demostrar la verdad de su preposición pudiera por sí mismo crear la realidad apta para confirmarla, el juicio carecería de razón suficiente. En ese caso, la proposición y la razón de la proposición tendrían un mismo origen: la voluntad del promoverte o pretensor. Se juzgaría la proposición por la misma voluntad del proponente y no por la realizada exterior, idónea para confirmarla…”; así, la prueba de especie se desestima y así se declara. Respecto a la copia certificada de un documento inserto a los folios 13 a 16, ambos inclusive, relativo a un ordenamiento dirigido a disminuir riesgos de incendios en el edificio Fátima, emitido por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Federal (Hoy distrito Capital), el tribunal considera esta instrumental impertinente pues no demuestra la circunstancia de pago, sino una serie de hechos relativos a las declaraciones de un cuerpo oficial relacionadas con el edificio Fátima y así se declara.

Con relación al documento inserto al folio 17, relativo a una copia certificada de un oficio emitido por el Ministerio de Sanidad y Asistencia Social en fecha 16 de junio de 1999 con el Nº SISRX 00618, donde el órgano remitente manifiesta que el edificio Fátima tiene una serie de deficiencias sanitarias, la cuales recomiendan se subsanen con una serie de correctivos que sugieren. Esta documental resulta impertinente, pues no evidencia la circunstancia de pago objeto de prueba, y ni siquiera se relaciona con este hecho controvertido y así se declara. Al folio 18 se encuentra inserto un oficio emitido por la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador en fecha 15 de julio de 1999, dirigida al ciudadano J.M.C. donde le hace saber los resultados de una inspección efectuada por personal adscrito a la Coordinación de Asistencia de Trámite y Seguimiento de Obras de la Dirección de Gestión Urbana, y se le remite anexo informe técnico contentivo de la inspección, signado con el Nº VS-07-0017/99 e inserto a los folios 19 a 20. El tribunal advierte que la prueba de referencia demuestra otras circunstancias diferentes al pago de las pensiones de arrendamiento, por lo cual se declara su impertinencia y así se declara.

Al folio 21, se evidencia copia certificada de un memorandum que tiene en su parte superior derecha la identificación de la compañía Agencia F.P. C.A., y está suscrito por “…Sara-Useche, Departamento de Contratos…”. El documento de referencia se encuentra dirigido al ciudadano J.C. y su contenido es del tenor siguiente: “Estamos haciendo entrega de fotocopias de los telegramas de los Aptos. Nros (ilegible) 2, 3, 5, 6, 7, Locales “A”, “B” y “C” de fecha 14/03/96, correspondientes al edificio FATIMA, situado de Carmen a S.E., La Pastora, el cual salió de administración…”. La probanza analizada resulta impertinente pues no se relaciona en sentido alguno con el pago de las pensiones de arrendamiento y así se declara. Al folio 24, se encuentra inserto una copia simple de una planilla emitida aparentemente por la compañía MRW; el tribunal observa que esta documental no es de aquellas que el Código permite traer a juicio en fotostatos (ex artículo 429 del Código de Procedimiento Civil: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos…”), de manera que resulta imposible su valoración y así se declara. La misma consideración se debe efectuar con relación a la copia simple inserta al folio 27 y así se declara.

Con relación la planilla de documento de envió de la compañía MRW signado con el número de cupón Nº 100612108-1 de fecha 11 de enero de 2005, inserta al folio 25, donde se evidencia como remitente el ciudadano J.C. y como destinatario al ciudadano J.U. (sic) H.N., el tribunal advierte que esta documental no contiene ningún elemento de autenticad, es decir, una firma o un sello que lo hagan atribuible a alguna de las partes de este juicio; y tampoco contiene alguna información relevante que aporte algún elemento de convicción respecto al pago de los cánones y así se declara. La misma consideración debe realizarse con relación a la planilla del documento de envió de la compañía MRW signado con el número de cupón Nº 100612107-1, inserta al folio 28 y así se declara. Respecto al documento privado inserto al folio 26, dirigido al ciudadano J.U.H.N. por los ciudadanos J.C. y T.d.S., el primero en su carácter de administrador o arrendador, y la segunda en su carácter de apoderada judicial - administrador, el tribunal estima que, a pesar que esta documental contiene el sello en su parte inferior de la compañía “…MRW Agencia Centro 1040…”, observa que no existe constancia que esta fue efectivamente entregada al ciudadano J.U.H.N.; aunado a que su contenido en nada se refiere al pago del canon, en tal virtud el tribunal lo desestima y así se declara. La misma consideración alcanza al documento inserto al folio 29, emitido por el ciudadano J.C. y T.d.S. en fecha 10 de enero de 2005 cuyo contenido se refiere a una serie de consideraciones sobre la desocupación del apartamento, y se encuentra suscrito únicamente por estos, en tal virtud se desestima su valor probatorio y así se declara.

Al folio 30 del expediente se evidencia copia simple de un telegrama con acuse de recibo sellado por el Instituto Postal Telegráfico dirigido al ciudadano J.U.H.N., cuyo contenido reza: “Notificamos que con fecha 12-03-96, hemos cedido la administración del inmueble que usted ocupa como inquilino al Dr. J.C. quien se comunica con usted…”, la copia simple de referencia no se encuentra firmada en el espacio destinado al signatario, donde se identifica con letra impresa a la compañía Agencia F.P., C.A. De las actas no se desprende el informe o acuse de recibo propiamente dicho emanado del funcionario de IPOSTEL, donde manifieste haber entregado dicho telegrama, y más aun, esta prueba no evidencia el pago de las pensiones, por tal razón se desestima y así se declara. Al folio 31, se evidencia copia fotostática simple de un telegrama, dirigido al ciudadano J.U.H.N., y sellado por el Instituto Postal Telegráfico en fecha 13 de enero de 1997, su contenido es del tenor siguiente: “Ratificamos que con fecha 05-09-96, se le notificó que se le concedía tres meses para desocupar y entregar el inmueble. Se agradece que cumpla voluntariamente con su obligación, pasando sin más demora por el despacho en horas de oficina…”. Asimismo, al folio 32 se evidencia recibo emitido por el Instituto Postal Telegráfico y sellado con fecha 20 de enero de 1997, cuyo contenido reza: “Referente (sic) su mensaje 2051 del 13 e.P.P.S.J.U. (sic) H.N.L.P. FUE ENTREGADA EL DÍA 17/01/97 a las 10.30 horas punto OFIC TELEGRAFICA CARMELITAS…”. Las pruebas anteriores en nada se relacionan con el pago de los cánones de arrendamiento cuya insolvencia alega el demandante, en tal virtud, el tribunal desestima el valor probatorio de estos instrumentos y así se declara.

Respecto al documento inserto a los folios 53 a 56, ambos inclusive, relativo a copias certificadas de un documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador, por medio del cual la ciudadana TISALTINA SOUSA DE GONCALVES, en representación de F.A.G. da en venta a la compañía Arrendadora Amazonas, Compañía Anónima de Arrendamiento Financiero, un edificio y el terreno sobre el cual se encuentra edificado, denominado Fátima. Esta prueba resulta, a todas luces, impertinente pues no se relaciona con el pago de las pensiones de arrendamiento y así se declara. Al folio 57, del expediente se encuentra inserta copia certificada del acta de defunción del ciudadano F.A.G., esta prueba resulta a su vez impertinente. La misma consideración se hace con relaciona a las copias certificadas insertas a los folios 79 a 93, ambos inclusive, entre las cuales figuran, copia certificada de documento venta celebrada entre V.G. y F.A.G., sobre dos inmuebles ubicados en la Pastora; copia certificada de título supletorio evacuado por el ciudadano F.A.G. ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 28 de diciembre de 1979; copia certificada de oficio Nº 2672 emitido por este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial en fecha 24 de septiembre de 2003, a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Libertador del Distrito Capital, para participar el decreto de una medida de prohibición de enajenar y gravar recaída sobre el inmueble denominado edificio Fátima. Ninguna de estas pruebas afianza el pago de las pensiones, por lo cual se declara su impertinencia y así se declara.

A los folios 94 a 106, ambos inclusive, se evidencia copia certificada de sentencia emitida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 30 de marzo de 2004, en el juicio que por resolución de contrato siguió el ciudadano J.M.C.G., contra el ciudadano W.E.R.. La referida decisión declaró parcialmente con lugar la pretensión de aquel contra éste. El caso discutido en aquella sentencia fue similar al que nos ocupa, pues dos de los elementos de la pretensión que hoy nos ocupa se identificaron en aquella oportunidad, esto fue, el título y el objeto; la resolución de un contrato de arrendamiento de un inmueble ubicada en el edifico Fátima (apartamento Nº 2). La pretensión y la resistencia a ésta fue similar a las planteadas en este juicio; y la conclusión a la que arribó el tribunal en esa oportunidad con relación a la cesión del contrato, fue la darle validez tanto entre cedente y cesionario, como entre éste último y el deudor cedido (como lo hiciera este tribunal supra). El Juez Décimo en aquella oportunidad llegó a la sentencia expuesta, haciendo uso de su potestad jurisdiccional, de sus atributos de soberanía, independencia, autonomía y demás procesos lógicos y jurídicos en que se base la actividad jurisdiccional del Estado. Esto significa que, aquella decisión de manera alguna puede incidir en la resolución de esta controversia, pues, a pesar de las similitudes, al ponerse en este estadio procesal nuevamente en movimiento la jurisdiccional, con razones de hecho disímiles y circunstancias especiales, la conclusión no tiene que necesariamente enfocarse en el mismo sentido. Asimismo, lo juzgado entre aquellos sujetos en aquel órgano, no perjudica ni aprovecha a los terceros no llamados a juicio, conforme al principio res inter alios iudicatas aliis no preiudicare. De manera que el tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse sobre la sentencia aportada y así se declara. Respecto a las pruebas insertas a los folios 107 a 123, ambos inclusive, relativas a las copias certificadas de comisión librada al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador, Chacao, Sucre, Baruta y El Hatillo. Todas estas copias están referidas al procediendo de ejecución llevado en contra del ciudadano W.E.R. contra J.C., para lograr la entrega material del apartamento Nº 2 del edifico Fátima. Estas probanzas resultan impertinentes pues en nada se relacionan con el pago de las pensiones y así se declara.

Mediante diligencia de fecha 20 de abril de 2005, la representación judicial de la parte accionante, consignó diligencia por medio de la cual tachó de falsos los documentos insertos a los folios 53 al 56, ambos inclusive. Al haberlos tachado de forma incidental, surgió su carga de formalizar la tacha. Así lo establece el único aparte del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, que reza: “…Si presentado el instrumento en cualquier estado y grado de la causa, fuere tachada incidentalmente, el tachante, en el quinto día siguiente, presentará escrito de formalización de tacha…”. Ahora bien, como toda carga procesal, su omisión trae una consecuencia, que es la preclusión de la oportunidad para realizar la actuación pretendida. En tal virtud, el tribunal entiende desistido la pretensión incidental de tacha planteada y así se declara.

Pues bien, del cúmulo probatorio analizado no se evidencia que la parte demandada haya cumplido con su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento, por lo cual es forzoso declarar su insolvencia. Así las cosas, de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil, que reza: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, al haber incumplido su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento, es necesario aplicar la disposición contenida en el artículo 1.167 eiusdem, que establece: “En el contrato bilateral si alguna de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”, y por lo tanto, se declara resuelto el contrato y así se decide. Visto entonces, esta alzada considera, que la sentencia dictada por el tribunal a quo se encuentra ajustada en cuanto a sus consideraciones y a los efectos jurídicos que la misma conlleva, apegándose a lo que la legislación, doctrina y jurisprudencia han desarrollado en este sentido. Por ello, éste tribunal declara improcedente el recurso ordinario de apelación intentado, al no contener vicio alguno la sentencia dictada por el tribunal de municipio y así se declara.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el ciudadano J.U.H.N., asistido por el abogado D.R., parte demandada en la presente causa contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de junio de de 2005. Se declara que no tiene materia sobre la cual pronunciarse respecto a la cuestión previa propuesta. Se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano J.M.C. G contra el ciudadano J.U.H.N.. Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 2 de julio de 1981 entre el compañía AGENCIA F.P., C.A., y el ciudadano J.U.H.N. sobre un apartamento identificado con el Nº 6, Piso 3, del edificio Fátima, situado entre las esquinas de Carmen a S.E.d. la parroquia La Pastora, de esta ciudad de Caracas, y luego cedido por la compañía arrendadora al ciudadano J.M.C.G. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora, en las mismas condiciones en que lo recibiera, el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 6, piso 3 del edificio Fátima, situado entre las esquinas de Carmen a S.E.d. la Parroquia La Pastora de esta ciudad de Caracas.

Se confirma la decisión dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.

Se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los nueve (09) día del mes de octubre del año dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la ______

LA SECRETARIA

HJAS/LGG/jigc.

EXP. Nº 12782