Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 16 de Febrero de 2006
| Fecha de Resolución | 16 de Febrero de 2006 |
| Emisor | Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo |
| Ponente | Ylimar Oliveira de Caraballo |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO, BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Vistos:
Se inició la presente causa por demanda incoada por el ciudadano: M.M.A.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.439.659, debidamente asistido por el abogado Germís Muñoz, inscrito en el IPSA bajo el N° 42.225 en contra de la ciudadana L.O.D.O..
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES.
De la pretensión del actor.
En síntesis alega la Parte demandante que en fecha 20 de abril del año 2005, suscribió Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra con la ciudadana L.O.d.O., sobre una casa ubicada en la Calle la Marina o Avenida los Mangles que lo separa del Golfo de Cariaco, en esta ciudad de Cumaná, cuyos linderos son las siguientes: NORTE: Con calle la Marina. SUR: Con la calle principal de caiguire; ESTE: Con propiedad que es o fue de los hermanos Villalba. OESTE: Con propiedad que es o fue de D.R..
Aduce el accionante que en el contrato se acordó un término de tres (3) meses prorrogable por tres (3) meses, contados a partir del día 08 de marzo del año 2005, tal y como se desprende de la cláusula segunda.
Alega igualmente que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Doscientos mil Bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales y que para garantizar la opción de compra, el arrendatario le hizo entrega al opcionante de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), y que los mismos serían descontados al monto total de la venta la cual era por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍOVARES (Bs. 60.000.000,00).
Así mismo sigue alegando que en el contrato se estableció que el incumplimiento por parte de la arrendadora de no hacer supuestamente la venta en el término establecido tendría que devolver la cantidad recibida (Bs. 10.000.000) más los intereses generados desde la firma del documento hasta la entrega definitiva del dinero.
El actor consigno marcado con la letra “A” contrato de arrendamiento con opción a compra autenticado por ante la Notaria Pública de esta ciudad de Cumaná en fecha 26 de abril del año 2005, bajo el N° 95, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante ese Despacho.
Sigue exponiendo el demandante que presuntamente ha cumplido con todo lo pautado en el contrato y que la arrendadora ha incumplido en hacerle entrega del documento de propiedad de la antes referida casa.
Al propio tiempo solicitó a este Tribunal que en caso de que el accionado no convenga sea condenado a lo siguiente:
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- A dar por resuelto el contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito por ellos.
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- A que se le haga entrega de los DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) más los intereses desde el día 08 de marzo del año 2005.
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- Que en caso de que el demandado le haga entrega de los DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) el hará entrega de la casa.
Fundamentó su demanda en los artículos 1167 y 1160 del Código Civil.
Por último solicitó la declaratoria CON LUGAR de la presente demanda.
ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA.
Debidamente citada la parte accionada, en su oportunidad compareció la ciudadana L.O.d.O., y asistida de su abogado M.F., inscrito en el IPSA bajo el N° 107.620, procedió a dar contestación en los términos que de seguidas se señalan:
Contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho por ser inciertos supuestamente lo alegado por el actor.
Así mismo señaló lo que a continuación se transcribe:
“Primero: que la vendedora, es decir, mi persona cumplió con todas sus obligaciones en ocasión a el contrato que hoy nos ocupa, las cuales se verifican de la siguiente manera: Respecto a la tradición, dice el artículo 1.487 del Código Civil Venezolano Vigente, que la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, me pregunto ¿Quién es el poseedor actual de la cosa?, sin embargo, reza el artículo 1488 del Código Civil Venezolano Vigente, que, El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad, con lo cual no puedo cumplir hasta no recibir el pago integro del precio de venta acordado. Respecto al Saneamiento estipula el artículo 1.519 del Código Civil Venezolano Vigente, que el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo, como es el caso del ciudadano M.M.A.N. quien para el momento de la firma del contrato era ampliamente conocedor de la situación del inmueble, ahora en el mismo orden de ideas, hablemos de la conducta del ciudadano M.M.A.N., quien desde el momento que inicia el contrato de arrendamiento con opción a compra, con la única obligación que ha cumplido es la de pagar el canon de arrendamiento, pero en ocasión a la opción a compra, no ha hecho otra cosa que no sea incumplir con su obligación como comprador, la cual no es otra que la de pagar el precio en el día y lugar determinado, como lo dicta el artículo 1.527 del Código Civil Venezolano Vigente. Ciudadana Juez, en virtud de ser mi interés que el contrato objeto de esta controversia, se cumpla como fue establecido, le he concedido al demandante un tiempo de gracia el cual no ha sido apreciado en forma alguna, evidenciándose así la premeditada intención de incumplir con el mismo, y, si con esto he demostrado mi interés de cumplir con el contrato, como puede alegar el demandante que he incumplido con las obligaciones contractuales contraídas por mi persona, en tal sentido y dadas las circunstancias anteriormente expuestas.
Limites de la controversia
Dado el modo de contestación de la demanda, se consideran como admitidos:
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- La existencia de una convención entre las partes.
Hechos Controvertidos
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- Si la parte actora cumplió con su obligación de pagar el precio de la venta en el lugar y día señalado.
De las pruebas aportadas por las partes.
De autos se desprende que solo la parte actora promovió los siguientes medios:
- Promovió como prueba documental, copia fotostática del documento de propiedad de la casa objeto del presente juicio, donde se evidencia que el inmueble objeto del presente litigio, es propiedad de la ciudadana L.M.R.D.O..
- Promovió como prueba documental, los recibos que reflejan la deuda que mantiene la demandada con la empresa Hidrocaribe, cuyos recibos están a nombre de la ciudadana L.M.d.O., por la cantidad de Ochocientos Setenta mil Doscientos Quince Bolívares (870.215,oo) y con la empresa Eleoriente por Dos Millones Setenta y Ocho mil Ochocientos dos Bolívares (Bs. 2.078.802,oo), consignados junto con el libelo de demanda; cuyas deudas para los actuales momentos ascienden a la empresa Hidrocaribe Novecientos Quince Mil Trescientos Treinta y Siete Bolívares (Bs. 915.337,38) y a la empresa Eleoriente, cuyo recibo están a nombre del ciudadano J.O.M., la cantidad de Dos Millones Ciento Ochenta y Un Mil Quinientos Veinticinco Bolívares (Bs. 2.181.525,oo), lo cual se evidencia de los recibos anexos al escrito de pruebas marcados “A” y “B”, emanados de las respectivas empresas.
- Promovió como prueba documental informe de inspección de prevención y ocho (8) fotos tomadas a la casa con su leyenda, efectuado por efectivos del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad de Cumaná.
- Promovió como testigos a las ciudadanas: Y.R. y A.L.S., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.826.700 y 9.279.835, respectivamente, para que declararan sobre el conocimiento que tiene las aguas negras en casa del demandante. Solicitó se fijara día y hora para presentarlos ante el despacho.
- Promovió igualmente como testigos a los ciudadanos: Cabo Primero de bombero, L.B.; Capitán de bombero, Ing. J.C.; Mayor de bombero Ubarú Cardona Figueroa, para que ratificaran sus dichos en el informe de Inspección de Prevención. Pidió fueran citados por este Tribunal.
- Asimismo, solicitó que las pruebas presentadas fueran admitidas y sustanciadas conforme a derecho y declaradas con lugar.
Ahora bien transcritas las alegaciones de las partes así como las pruebas promovidas solo por la parte actora conviene ahora efectuar algunas consideraciones:
Establece el artículo 506 del Código adjetivo Civil:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación
El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución ex artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral.
En efecto planteada una relación contractual en virtud de la cual una de las partes queda obligada a efectuar determinada prestación, vale decir, de su inejecución, implica para el actor la carga de probar, simplemente, la existencia del contrato que contenga la obligación presuntamente incumplida; mientras la persona a quien se le atribuye el incumplimiento o inejecución de la prestación debida, si pretende que ha sido libertado de su obligación, deberá probar entonces que efectivamente ejecutó aquel o aquellos actos que se había comprometido (Véase al respecto artículo 1354 del Código Civil), o en todo caso demostrar que el incumplimiento se debió a la ocurrencia de una causa extraña no imputable (véase artículo 1271 del Código Civil).
Con el libelo la parte actora acompañó copia simple del contrato suscrito por ante la Notaría Pública de Cumaná de fecha 26 de abril del año dos mil cinco (2005), inserto bajo el N° 95, Tomo 36, de los Libros de autenticaciones, el cual como documento público se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, con el mismo queda establecido que el objeto de dicho contrato es un inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle la Marina o Avenida los Mangles que lo separa del Golfo de Cariaco, en esta ciudad de Cumaná, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con calle la Marina. SUR: Con la calle principal de caiguire; ESTE: Con propiedad que es o fue de los hermanos Villalba. OESTE: Con propiedad que es o fue de D.R.. Y ASÍ SE DECIDE.
De todo lo anterior se concluye que las partes estuvieron unidas por una relación obligacional arrendaticia, pues las partes de manera precisa y detallada establecieron el tiempo de duración del contrato, el canon de arrendamiento, las obligaciones asumidas tanto por la arrendadora como por la arrendataria, así como también dentro de las tantas obligaciones estaba la compraventa de dicho inmueble, que además es lo reclamado por el actor en su libelo.
Así pues en el caso bajo estudio corresponderá probar al accionante la existencia del contrato de Arrendamiento con Opción a Compra que obligaría al accionado a efectuar, es decir en hacerle entrega de todo lo concerniente a obtener su documento de propiedad del inmueble objeto de este litigio, y por consiguiente toca al demandado probar que no ha incumplido con sus obligaciones contractuales.
Tenemos entonces que en el escrito de demanda, el actor M.A., asistido de su abogado, alegó que entre la ciudadana L.O. y el, se había celebrado un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre una casa situada en la calle la marina o avenida los mangles de esta ciudad de Cumaná, siendo que los linderos de la misma quedaron suficientemente señalados, esta Juzgadora otorga pleno valor probatorio al contrato traído conjuntamente con el libelo, por formar parte de los instrumentos fundamentales de la pretensión, y por haber sido aceptado por ambas partes. Y ASÍ SE DECIDE.
Así las cosas tenemos que probada por el actor la existencia del contrato, del cual se desprende las obligaciones a las que estaban sometidas las partes y siendo que en la CLAUSULA ESPECIAL se señaló lo que a continuación se transcribe:
Queda entendido entre las partes y así fue acordado que el incumplimiento por parte del ARRENDATARIO al pago de la cuota restante y que hace efectiva la venta definitiva del inmueble en el tiempo establecido, incluyendo el término de la prorroga dará por resuelto este contrato. Por otra parte si el incumplimiento es por parte de la ARRENDADORA, la cual no hace efectiva la venta definitiva en el término establecido, ofreciendo EL ARRENDATARIO el resto adeudado y acordado se establecerá la obligación de la devolución del monto adelantado para la opción de compra es decir de los DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) incluyendo intereses que pudieran generarse desde la firma de este contrato, hasta la terminación del mismo….
En cuanto a la copia del contrato consignado por el actor siendo que los instrumentos públicos son aquellos autorizados por un funcionario público para darle fe pública es por lo que a tenor de lo señalado en el artículo 1360 del Código Civil hacen fe entre las partes y con respecto a terceros de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por tanto se concede valor probatorio, y en consecuencia quedó demostrada la existencia de dicho contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
Tenemos pues, que probado por el actor la existencia del Contrato, del cual se desprende claramente la obligación del accionado, es decir la de devolver el monto adelantado por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) incluyendo intereses que pudieran generarse desde la firma de este contrato, hasta la terminación del mismo, en caso de que no hubiese la venta definitiva, entonces correspondía al demandado, para libertarse de ella, probar que efectuó todo lo necesario a objeto de que se materializara la venta definitiva en el inmueble objeto de este litigio. Y ASÍ SE DECIDE.
Como quiera que el demandado no logró desvirtuar lo alegado por el actor, es por lo que la petición de resolución de contrato, habida cuenta como se expresó supra que el demandado incumplió con sus obligaciones es por lo que la presente demanda debe prosperar en derecho. Y ASÍ SE DECIDE.
Por las razones antes expuestas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión del actor de resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra, celebrado entre el ciudadano M.M.A.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.439.659, debidamente representado por el abogado Germís Muñoz, inscrito en el IPSA bajo el N° 42.225 y la ciudadana L.O.D.O., titular de la cédula de identidad N° 3.586.493, debidamente asistida por el abogado M.F., inscrito en el IPSA bajo el N° 107.620.
Se condena a la ciudadana L.O.d.O. a devolverle al actor la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 10.000.000), más los intereses desde el 08 de marzo del año 2005, hasta el 10 de noviembre del año 2005, fecha esta en que finalizó dicho contrato, por haber incumplido la parte accionado, con su obligación contractual, tal y como lo reza la CLAUSULA ESPECIAL del contrato de arrendamiento, cuya resolución se decreta en esta decisión.
Asimismo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la experticia complementaria del fallo.
Se condena en COSTAS a la parte demandada por resulta vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se advierte a las partes que la presente decisión se pública dentro de su lapso legal.
Regístrese, publíquese, déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná a los dieciséis días del mes de febrero del año dos mil seis (2006).
LA JUEZ PROVISORIO.
ABOG. YLIMAR OLIVEIRA DE CARABALLO.
LA SECRETARIA.
ABOG. R.P..
NOTA: En esta misma fecha siendo las 2:56 pm. se publicó la presente decisión previo el anuncio de ley y a las puertas del Despacho. Que conste.
LA SECRETARIA.
ABOG. R.P..
SENTENCIA: DEFINITIVA.
MATERIA: CIVIL BIENES
EXP N° 6303.05.
YOdC/mvyf
