Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 9 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, nueve (09) de mes de Noviembre del año dos mil nueve (2009).

199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-002791

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: N.J.N.M. y M.V.D.N., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 2.772.202 y 3.378.060, respectivamente, de este domicilio,.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: E.J.R.O., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 59.232,

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, mayor de edad, de nacionalidad Siria, titular de la cédula de identidad N° 81.609.794, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: E.A. BECERRA RODRÍGUEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 15.775.229, e inscrito en el IPSA bajo el Nº 126.031, de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por los ciudadanos N.J.N.M. y M.V.D.N., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 2.772.202 y 3.378.060, respectivamente, de este domicilio, contra el ciudadano GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, mayor de edad, de nacionalidad Siria, titular de la cédula de identidad N° 81.609.794, de este domicilio. En fecha 25/07/2008 fue presentada la demanda (f. 02 al 05). En fecha 01/08/2008 se admitió (f. 24). En fecha 24/09/2008 fue consignada citación del demandado (f. 28). En fecha 25/11/2008 el demandado dio contestación y presentó reconvención (f. 30 al 52). En fecha 08/12/2008 se declaró vencido el emplazamiento (f. 59). En fecha 12/12/2008 se admitió la reconvención (f. 60). En fecha 26/01/2009 el demandado dio contestación a la reconvención (f. 61). En fecha 26/01/2009 se declaró vencido el lapso para contestar la reconvención (f. 74). En fecha 25/02/2009 fueron agregadas las pruebas promovidas por las partes (f. 82). En fecha 06/03/2009 fueron admitidas las pruebas de las partes (f. 101). En fecha 29/04/2009 se declaró vencido el lapso de pruebas (f. 102). En fecha 02/06/2009 se declararon vencidos los informes (f. 112): En fecha 12/06/2009 se declararon vencidas las observaciones (f. 113). En fecha 12/08/2009 siendo la oportunidad para dictar sentencia la misma se difirió para el séptimo día de despacho siguiente (f. 114). En fecha 16 y 23/10/2009 el actor solicitó sea dictada sentencia (f. 115 y 117). Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo bajo los siguientes términos:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone el actor que es propietario de un inmueble constituido por una casa distinguida con el nombre Qta ALEBLAN y el terreno sobre el cual se encuentra construida, ubicada en la carrera 9 entre calles 1B y 1C, Urbanización Colinas de S.R., de esta ciudad, según se desprende de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 07/05/1992, bajo el Nº 47, Folios 1 y 2, Tomo 8, Protocolo Primero, Segundo Trimestre. Que en fecha 16/01/2006, bajo el Nº 61, Tomo 09 se autenticó ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, una opción a compra sobre el señalado inmueble con el demandado. Que se establecieron las condiciones y una cláusula penal en caso de incumplimiento. Que se configuraron todos los elementos del contrato, a saber, capacidad, consentimiento, objeto y causa. Que hasta la presente fecha, han transcurrido cinco (05) meses desde que se venció la obligación sin que el demandado haya cumplido con su principal obligación, como es efectuar el pago del precio convenido dentro de los dos años que tuvo de vigencia el contrato. Que el incumplimiento constituye una violación a los deberes legítimamente suscritos. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.264, 1.159 y 1.167 del Código Civil. Señaló doctrina y jurisprudencia que consideró pertinente sobre la opción a compra. Solicitó ante este Tribunal sea declarado resuelto el contrato; una indemnización por CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00), por daños y perjuicios; la indexación judicial y las costas procesales. Se reservó las acciones en materia de arrendamiento y estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 395.000,00).

Por su parte, el demandado en la contestación al fondo negó. Rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes. Negó que sea sólo un contrato de opción a compra ya que es un arrendamiento con opción a compra. Que en el propio contrato se especificó el alquiler del inmueble, que tal omisión es de trascendental importancia porque los derechos inquilinarios son irrenunciables. Que es de estricto orden público. Que no existe una cláusula penal acordada, que lo acordado fueron arras. Que no existe un contrato de compra venta. Que se trata de un acuerdo preparatorio, fundamentó con jurisprudencia de la Sala de Casación Civil. Que no se trata sólo de una opción a compra, sino que su naturaleza es distinta pues no puede pretenderse la entrega del inmueble. Que no existe incumplimiento culposo del demandado, porque su principal obligación era cumplir como arrendatario, que el demandado está completamente dispuesto a pagar el precio estipulado. Que existe un error de derecho en la calificación del contrato, que no se puede pedir la resolución de un contrato que no existe o que no está vigente para la fecha. Que no hay lugar a la acción resolutoria, porque no ha incumplido el accionado, que el mismo ya terminó sin necesidad de que sea solicitado, que es una facultad del accionado ejercer la opción y no una obligación. Que los actores debieron devolver el otro CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las cantidades entregadas, que la demanda debe ser declarada sin lugar por el error de derecho. Que no existe lugar a la indexación puesto que el demandado ha estado en posesión del dinero que solicita. Que la estimación de la demanda es infundada y exagerada pues el actor ya recibió una parte y en todo caso el accionado es deudor solamente de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 295.000,00) y transcribió jurisprudencia para fundamentar su posición.

En cuanto a la reconvención expone que una vez transcurrido el lapso para ejercer la opción el actor reconvenido debió devolver la cantidad de dinero que le correspondía al accionado por las arras, que debieron cumplir de buena fe sin necesidad de ningún pronunciamiento judicial y que hasta la presente fecha no han entregado las cantidades señaladas, incumpliendo lo pactado. Por las razones expuestas reconviene solicitando la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00), en forma indexada, más la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 5.000,00) por concepto de intereses; igualmente los intereses moratorios al 12% anual, las costas del proceso y los intereses que venzan hasta la definitiva cancelación de la deuda. Estimó la reconvención en la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 55.000,00). Fundamentó su pretensión en los artículos 365 y 361 del Código de Procedimiento Civil, así como el 1.160, 1.263 al 1.265 del Código Civil.

En la contestación a la reconvención el actor reconvenido contradijo el alegato de duplicidad de contratos celebrados, puesto que se reservó las acciones arrendaticias. Que sí existía un fin penal consagrada a través de las arras, para lo cual hace nueva mención del contrato, doctrina y jurisprudencia patria. Que sí es la resolución de un contrato de opción a compra, tal como expresó en el petitorio del libelo. Señaló que sí existe incumplimiento culposo del demandado, por cuanto no entrego las cantidades de dinero señaladas y según doctrina que transcribió, es una forma clara de incumplimiento injustificado. Que no existe error de derecho en la calificación de la naturaleza de la acción y que sí hay lugar a la acción resolutoria, para lo cual nuevamente transcribe jurisprudencia que considera relevante. Que la estimación de la demanda no es exagerada, ya que si es el inmueble a través del contrato lo discutido por las partes, y fue el precio acordado es justo que la estimación de la cuantía sea reflejada en tal cantidad. Rechazó y contradijo la reconvención presentada y pasó a cuestionar la posición del demandado reconviniente al no demostrar el cumplimiento de la obligación exigida. Solicitó sea declarada con lugar la demanda y sin lugar la reconvención, negaron deber intereses moratorios o futuros, pues la cantidad es exigible sólo con la sentencia judicial que ordene la resolución.

PUNTO PREVIO

Estimación de la demanda

Evidencia quien juzga que la parte demandada en el escrito de contestación impugno la cuantía, la cual ha de resolverse de conformidad con el artículo 38 del Código De Procedimiento Civil, al respecto cabe señalar.

La Sala De Casación Civil en fecha15/11/2000 en Sentencia N°.379 ha señalado (SIS).”

En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.

De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del juicio tomando como elemento de cálculo factores contenidos en los documentos anexados a la demanda o querella; en los propios autos para evitar lesión a los principales que rigen la competencia en razón de la cuantía, y respecto de los interdictos, fijar el interés del juicio mediante el examen de la documentación acompañada para solicitar la protección posesoria. En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal.

Es también de principio, el hecho de que la doctrina considera el rechazo de la estimación de la demanda como una defensa perentoria que debe ser opuesta expresamente al contestar de fondo la demanda, de manera que el Juez, en su decisión, resuelva también la cuestión en forma expresa, positiva y precisa. Para Cuenca, el rechazo de la estimación de la demanda es una defensa perentoria de hecho, y no le basta simplemente al demandado rechazar la estimación, sino es indispensable que en el debate probatorio demuestre que la estimación es excesiva o demasiado reducida….”

Así mismo la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo De Justicia en fecha 22/04/03, ha establecido que el demandado no puede contradecir la estimación pura y simple, sino que debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación en aplicación a lo dispuesto en la norma, por lo que si nada prueba el demandado queda firme la estimación. Y quien juzga observa que en el caso de marras el accionado Impugna la estimación de la presenta causa por considerarla exagerada. Alega que la demanda no versa sobre el inmueble que se dio en arrendamiento con opción a compra, pues no está exigiendo el cumplimiento de la obligación, es decir que se haga efectiva la opción dada y compre el inmueble, por cuanto la pretensión es dejar sin efecto la opción de compra, y que a su entender este ya había sido resuelto por el tiempo, que en caso de exigencia del cumplimiento es deudor solo de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.295.000,00), que el valor del derecho reclamado lo es en la cantidad de CINUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.55.000,00) y pide que se decida la real estimación.

Sobre este particular estima el Tribunal que estando la discusión centrada en la disposición de un inmueble, el cual esta supeditado a una opción a compra suscrita y estimado por las partes en TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 395.000,00), poco importa que se hayan hecho prestaciones parciales, porque, se repite, es el bien inmueble lo discutido en la acción principal. Por ello, considera quien suscribe que la estimación de la demanda se corresponde con la cantidad indicada, en consecuencia, queda confirmada, la estimación establecida por el actor. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

1) Copia fotostática del poder notariado otorgado al abogado E.J.R.O., (f. 15 y 16), el cual se valora como prueba de su capacidad procesal, de conformidad con el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

2) Copia del instrumento de propiedad del inmueble protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 07/05/1992, bajo el Nº 47, Folios 1 y 2, Tomo 8, Protocolo Primero, Segundo Trimestre (f. 07 al 10); el cual se valora como prueba de la propiedad a favor de la accionada, de conformidad con el articulo 1.357, y 1.360 del Código Civil, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3) Copia certificada de la opción a compra suscrita por las partes ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 16/01/2006, bajo el Nº 61, Tomo 09 (f. 11 al 13); el cual se valora como instrumento fundamental de la presente demanda como prueba del vínculo contractual y contentiva de las obligaciones válidamente suscrita por las partes. Y se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4) Letra de cambio causada en base al contrato de opción a compra (f. 22); el cual se valora como indicio del impago demandado, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL LAPSO ORDINARIO

Pruebas promovidas por el actor

1) Reprodujo el mérito favorable de autos, específicamente en torno a la letra de cambio, la cual fue ya valorada en consideraciones que se dan por reproducidas.

2) Reprodujo el valor probatorio de las cláusulas contractuales, jurisprudencias transcritas y artículos del Código Civil; sobre tales medios ha sido reiterado el criterio por el Tribunal Supremo de Justicia en virtud de lo cual la jurisprudencia y las leyes no constituyen pruebas en su sentido estricto, pues no buscan establecer hechos, sino que vienen a constituir parte del derecho y que condiciona el criterio de todo Juzgador, por ello tan famoso el aforismo que es el Juez quien conoce del derecho, en el sentido que las partes no tienen obligación de establecerlos como si se tratara de un interés privado. La misma consideración merecen las cláusulas contractuales invocadas, ciertamente su análisis pueden contribuir a ilustrar el criterio del Tribunal, pero al final tal interpretación es soberana para el Juez. Por lo expuesto este Tribunal no les da valor probatorio sobre los hechos. Así se establece.

3) En cuanto a la exhibición de documentos, la inspección judicial y la solicitud de incorporación de instrumentos por parte del accionante, este Tribunal recuerda que tales particulares no fueron admitidos como prueba en la oportunidad de ley. Así se establece.

Pruebas promovidas por el accionado reconviniente

1) Promovió las cláusulas contractuales y los alegatos de las partes en la demanda y su reconvención. Nuevamente es apropiado recordar que las pruebas buscan establecer la veracidad de los hechos, ya que las únicas etapas para alegar, que al parecer es lo pretendido, es la demanda y su contestación no esta etapa. Así se establece.

CONCLUSIONES

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga, como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87. En el presente caso la acción promovida por la parte actora es de Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentándose en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, así como el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así las cosas, esta Juzgadora estima necesario realizar las siguientes consideraciones doctrinarias respecto a la naturaleza jurídica de la demanda promovida y sus requisitos concurrentes para su procedencia. El fundamento de esta acción está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Significa entonces que la resolución es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales, no siendo aplicable a los contratos unilaterales ni tampoco a las convenciones sinalagmáticas imperfectas. En cuanto a las condiciones de esta acción tenemos que indicar lo siguiente: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no hacerlo, no habrá lugar a resolución; 4) Es necesario que el juez declare la resolución. En cuanto a los efectos de la acción resolutoria, se destacan los siguientes: 1) La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue; el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar. 2) Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiere sido celebrado. Como consecuencia tenemos: las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. 3) La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante, si los hubiese.

En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado como un contrato de opción a compra, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Las reglas de apreciación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a las reglas de la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes

(pg. 766 y 67)”

OPCIÓN A COMPRA

De las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato. Para este Juzgado el presente es una opción a compra y tipificado en el ordenamiento jurídico, por ello, establecida su naturaleza pasa a considerarse el fondo. Así se decide.

Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:

“…..En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: A.T.P.V., contra F.C.S.R. y J.A.C.C., señaló lo siguiente

…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.

Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...

(Negritas de la Sala)

Efectivamente, lo anterior sustenta la razón por la cual este Tribunal se ha negado a la valoración, como prueba, de las cláusulas contractuales, pues esta al momento de ser válidamente suscrita obliga a las partes tal como lo hace la ley, en tal sentido, su interpretación es soberana, es decir, no está supeditada a las consideraciones que las partes tengan por bien hacer.

Evidencia este Tribunal que la parte actora pretende la resolución del contrato de opción a compra en base al incumplimiento del accionado, específicamente la falta de entrega de las cantidades de dinero pactadas, a saber, DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 295.000,00), toda vez que se entregaron CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00) en calidad de arras. El demandado reconviniente se excepciona alegando que no es un simple contrato de opción a compra sino un arrendamiento con opción a compra.

Sobre este particular este Despacho ha establecido criterio reiterado por el cual considera que en un instrumento perfectamente puede prevalecer una opción a compra y un arrendamiento, pues la primera se relaciona con la disposición del inmueble mientras que el arrendamiento se identifica con la ocupación o posesión del mismo. Si las partes consideran que no tienen razón justificada para continuar con la opción a compra o con el arrendamiento pueden comparecer a juicio y solicitar la resolución o cumplimento de una u otra o ambas, siempre y cuando se respeten las garantías procesales y sustantivas consagradas. Para la fecha de interposición de la demanda, la opción a compra no podía someterse a juicio junto al arrendamiento, pues el primero se ventila por el procedimiento ordinario debido a su cuantía, mientras que el segundo por el breve debido a disposición especial, ahora bien, el actor apropiadamente fue expreso al pretender la resolución de la opción a compra reservándose las acciones relacionadas con el arrendamiento, por lo que este Tribunal estima que está ajustada a derecho la interposición de la demanda y no existe error en la misma, pues todavía queda a salvo la situación del arrendamiento. Así se establece.

Dado que se distinguió entre la opción a compra y el arrendamiento, es claro que siendo dos contratos en un instrumento, al accionado le correspondía cumplir la prestación inicial que involucra los DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 295.000,00), pues la de tracto sucesivo relacionada con el arrendamiento no está controvertida. El accionado alega que está dispuesto a cumplir con su obligación de cancelar el excedente, no obstante, evidencia este Juzgado que si la opción estaba vigente en el período 16/01/2006 al 16/01/2008, no puede pretenderse honrar tal entrega en una fecha posterior de forma unilateral, pues escapa de lo acordado por las partes, debido a la reconvención, pareciera estar más preocupado en la suerte de las arras que en el cumplimiento del contrato en sí, pues no escogió la pretensión idónea. Bajo tales circunstancias estima esta juzgadora que siendo entregado el inmueble como opción a compra en condiciones favorables, como es dos (02) años respetando el precio, el accionado tuvo suficiente tiempo para honrar su obligación, incluso a través de la participación en la presente causa insistir en el cumplimiento del contrato, cosa que no ha hecho, por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la resolución del contrato de opción a compra es procedente en derecho como en efecto se decide.

Sobre el alegato en virtud del cual el contrato quedó resuelto sin necesidad de pedirlo ante un Tribunal, se estima pertinente traer a estratos que sobre la resolución de los contratos, nuevamente el Tribunal Supremo de Justicia ha logrado fijar posición estableciendo que ninguna persona, ni siquiera un Juez puede declarar resuelto un contrato sin que medie la intervención del Poder Judicial, así en decisión de fecha 29/03/2005, bajo el recurso RC.00040, la Sala de Casación Civil en el caso BPCA contra Tubulares Petroleros, C.A. el Magistrado Carlos Oberto Vélez señaló:

Estima la Sala, que siendo el contrato de operatividad una relación extraña a la causa principal, su rescisión debió accionarse y resolverse mediante una demanda al efecto, tal y como se finiquitan las relaciones contractuales en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

(Resaltado de la Sala).

De la interpretación de la norma trascrita, se evidencia que en los supuestos en los que se incumplan las obligaciones pactadas en un contrato, los suscritores tendrán la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la rescisión del mismo. Se dan, entonces, dos posibilidades a tales efectos y ello a elección del perjudicado. Ahora bien, la vía para lograr que se restituya la situación jurídica infringida debe ejercerse ante el administrador de justicia, mediante la acción prevista en el ordenamiento procesal al efecto, como lo ha sido desde la época en que el Estado asumió la función jurisdiccional, para evitar que las personas hicieran justicia por su propia mano.

De allí que no es posible para ningún juez decretar “automáticamente” la resolución de un contrato, sin que medie la pretensión correspondiente por parte del contratante a quien se le ha incumplido la obligación.

La resolución de un contrato viene a representar la sanción impuesta por el legislador a quienes habiendo asumido un compromiso contractual, incumplen con su correspondiente obligación; al ser así, la resolución no obra de pleno derecho, ella debe ser peticionada por la parte afectada por el incumplimiento; al accionarse judicialmente la rescisión del contrato se garantiza a los litigantes su derecho a ejercer sus defensas con las que tratarán de llevar al juez a la convicción, el demandante por una parte, de que efectivamente se incumplió el contrato y, el demandado por la otra, de que los motivos por los que se produjo el incumplimiento no le son imputables o que no hubo tal incumplimiento.

Con base a las consideraciones que preceden, se observa que la garantía procesal del contradictorio, no fue ofrecida en el sub iudice a la empresa contratada pues resulta de bulto que al ordenar la resolución y extinción del contrato mediante una decisión tomada sin que se hubiese accionado en ese sentido, privó a Lloyd’s Don Fundiciones de ejercer su derecho a la defensa. Tal actuación no permitió que se recorriera el camino legal pautado al efecto, el cual debió haber comenzado con una demanda judicial, la citación de la empresa acusada, y los subsiguientes actos procesales hasta arribar a una sentencia, estableciendo, como es debido, el efectivo contradictorio que brindara a los litigantes la oportunidad de dirimir sus diferencias en puridad de justicia.

En este orden, reitera esta M.J. los postulados contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que sabiamente han establecido la garantía del derecho a la defensa, el que esta contenido, entre otros, en el derecho fundamental al debido proceso y preceptuado a tenor de los artículos 26, 49 y 257 constitucionales, de cuya simple lectura aflora que todos tienen derecho al acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, a la tutela judicial efectiva, a ser juzgados sólo por sus jueces naturales, a ser oídos. Asimismo, el artículo 7 de la Carta Magna prevé el sometimiento de todos los ciudadanos a la Constitución, por lo que al desaplicar, como consecuencia de la negación y desacato de las normas procedimentales contenidas en la Ley Adjetiva Civil, que establecen la forma en que debe conducirse la resolución de las controversias, deviene en subvertir el orden público procesal y con ello el debido proceso, todo lo cual lesionó gravemente el derecho de defensa de Lloyd’s Don Fundiciones C.A.; hecho que infringe, de igual manera la preceptiva legal contenida en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil que impone a los juzgadores la obligación de mantener a los litigantes en igualdad de condiciones durante el iter procesal, no permitiendo establecer entre ellos diferencias ni desigualdades, y al no seguirse los lineamientos prescritos para la consecución de la justicia impidiendo a los ciudadanos exponer ante la autoridad jurisdiccional competente sus defensas y argumentos, vale decir, sin la instauración de un verdadero contradictorio, no podrá otorgarse la tutela judicial efectiva

Resulta, en consecuencia, evidente que el caso sub iudice la decisión mediante la cual se ordenó la rescisión del contrato, no emanó de un debido proceso, no hubo proceso, simplemente el sentenciador a quo oída la opinión vertida en un informe y la solicitud de la masa de acreedores, dictó decisión ordenando lo señalado. El juzgador de alzada, por su parte, no subsanó la infracción cometida, todo lo contrario, la confirmó dejando, de esta manera, en completo estado de indefinición a la empresa contratada.”

Por lo tanto, hizo bien el actor al comparecer ante los Tribunales para pedir la resolución del contrato, ya que este no procede de pleno derecho. En consecuencia, es errado el criterio del accionado cuando expone que no procede la resolución ante un contrato inexistente, pues mientras el Tribunal no determine el incumplimiento mayor y desvincule a las partes, nadie puede terminarlo, salvo la voluntad conjunta de sus contratantes. Así se decide.

En cuanto a las arras, sin mucho entenderse, la doctrina suele equipararlas a las cláusulas penales, en el sentido que ambas sirven como forma para resarcir los daños y perjuicios causados por el incumplimiento injustificado de cualquiera de las partes. Las diferencias que señala el accionado tienen un fin más pedagógico que práctico, ciertamente, las arras se entregan al momento de suscribir el contrato y las guarda el vendedor, mientras que la cláusula penal sólo es exigible una vez establecido el incumplimiento, lo cual sólo puede ocurrir al finalizar la convención. No obstante, ambas tienen como fin garantizar el resarcimiento de los daños y perjuicio, en el caso de autos, siendo que el accionado incumplió, este juzgado estima apropiado que el actor retenga en su favor la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 50.000,00), que se equipara al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las arras estipuladas contractualmente. Así se decide.

En cuanto a la indexación judicial, esta no debe proceder, porque tal como señala el accionado el dinero ha permanecido en poder del actor, y las partes pactaron que en la cláusula Décima del contrato, que si la negociación no se llevare a efecto, por causas imputables a EL ARRENDATARIO-OPCIONANTE, los ARRENDADORES-PROPIETARIOS, retendrían para si el 50% de los CIEN MILLONES (Bs.100.000.000,00) entregados, por concepto de arras, y viceversa, si eran por causas imputables a los ARRENDADORES-PROPIETARIOS, estos se obligaban a devolver la cantidad recibida en calidad de arras, más una suma equivalente al 50%, o sea la cantidad de CINCUENTA MILLONES (Bs.50.000.000,00), por lo que quien juzga no puede imputar una pena mayor al que contractualmente esta consagrado en la opción a compra. Así se decide.

Por lo expuesto estima este Juzgado que el contrato de opción a compra debe ser resuelto, perviviendo la relación arrendaticia entre las partes hasta que las mismas en forma conjunta o un Tribunal decida al respecto; igualmente el actor deberá hacer suya las arras entregadas como garantía, a saber, CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 50.000,00), equiparable al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las cantidades entregadas como inicial, lo cual hace que la demanda en su conjunto deba ser declarada parcialmente con lugar, como de manera cierta, clara y precisa se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

Sentado los hechos y el derecho en el punto anterior este Tribunal considera que como consecuencia lógica al accionado le asiste derecho en solicitar la devolución de los otros CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 50.000,00), equiparable al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las cantidades dada como inicial, excedente de las arras otorgadas en garantía, así como el propio actor manifiesta estar dispuesto a entregar. Así se decide.

Ahora bien, la serie de intereses que solicita unos que no califica, y establece al DOCE POR CIENTO (12%), anual y otros moratorios, no pueden proceder. La razón es que en el contrato sólo estableció una devolución de dinero pura y simple, el otro supuesto que operaba a favor del accionado reconviniente, sólo existiría si el incumplimiento contractual provenía del oferente, lo cual no es el caso de marras. Por ello, siendo una obligación eminentemente civil, en la cual el lucro no se presume y no estando convenido en el contrato este Juzgado estima improcedente la solicitud para que sean cancelados los intereses fuere cual fuere su naturaleza. Así se establece.

En cuanto a la indexación judicial, la misma es improcedente, por cuanto las partes establecieron, en la cláusula Décima, antes citada, el régimen en caso de incumplimiento del contrato.

Corolario de lo expuesto, considera quien suscribe que la reconvención, tal como la demanda principal debe ser declarada parcialmente con lugar, dada la improcedencia de los intereses solicitados. Por ello, el actor deberá hacer entrega de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 50.000,00), equiparable al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las cantidades dada como inicial. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, intentada por los ciudadanos N.J.N.M. y M.V.D.N., contra el ciudadano GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, todos antes identificados. En consecuencia Primero: Se declara Resuelto el contrato de Opción de compra-venta suscrito en fecha 16/01/2.006 por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, anotado bajo el Nº.61, Tomo 09 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, Segundo: La parte actora retendrá para si, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00), que corresponde al 50% de la cantidad dada por el demandado-reconviniente por concepto de arras, establecido en el contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes; Tercero: no hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total ,de conformidad con el articulo 274 del Código De Procedimiento Civil; SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN, incoada por el ciudadano GHALEB RADWAN ABOU HASSOUN, contra los ciudadanos N.J.N.M. y M.V.D.N., todos antes identificados. En consecuencia la parte actora-reconvenida deberá devolver a la parte demandada-reconviniente la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00), que corresponde al 50% de la cantidad dada por concepto de arras, establecido en el contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes. No hay condenatoria en costas de la reconvención por no haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 ejusdem.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES del presente fallo, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., con sede en Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de Noviembre del año dos mil nueve (2.009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 03:10 p.m. y se dejó copia.

La Secretaria