Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 13 de Agosto de 2009
| Fecha de Resolución | 13 de Agosto de 2009 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Josué Manuel Contreras Zambrano |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre:
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
199° y 150°
CAPÍTULO I
INDICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: Empresa Mercantil MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE C.A.; inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 27 de marzo de 1979, bajo el número 28, Tomo 3-A, con modificaciones insertas por ante el mismo Registro en fechas 18 de octubre de 1995, bajo el número 50, Tomo 37-A, con domicilio procesal en la Urbanización S.I., Centro Comercial Paseo La Villa, Oficina B1-14, San Cristóbal, Estado Táchira.
DEMANDADA: Empresa Mercantil FITNESS CLUB, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 19, Tomo 19-A de fecha 02 de diciembre de 1988, con modificaciones inscritas por ante el mismo Registro en fecha 06 de octubre de 1992, bajo el número 36, tomo 1-A, el 10 de agosto de 1994, bajo el número 57, Tomo 4-A; 26 de enero de 1998 bajo el número 18, Tomo 2-A y el 31 de agosto de 1999, bajo el número 22, Tomo 18-A, siendo su última modificación según Acta de Asamblea General Extraordinaria el 11 de julio de 2001, debidamente registrada el 11 de septiembre de 2001, bajo el número 7, Tomo 18-A, representada por su presidente ciudadano G.J.G.A., venezolano, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad número V-5.675.547, domiciliada en la Avenida Guayana, Urbanización S.I., Centro Comercial Paseo La Villa, etapa B, locales B3-02 y B3-DS, San Cristóbal, Estado Táchira y con domicilio procesal en la carrera 23, calles 9 y 10, Edificio La Firma, número 9-71, Barrio Obrero, San C.E.T..
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: R.A.A.U., H.H.M. y A.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 55.008, 89.903 y 89.904.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: María de los Á.G.V. y G.J.G.G., Inpreabogado números 81.104 y 97.421.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: 19.360
NARRATIVA DE LA DECISIÓN
ALEGATOS DEL LIBELO DE LA DEMANDA
Se presentó escrito contentivo de libelo de demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, en fecha 20 de septiembre de 2.007, en los siguientes términos:
Indicó la representación judicial, que su representada Empresa Mercantil “Maquinarias y Suministros Occidente C.A.” en fecha 04 de mayo de 2006 suscribió con el carácter de arrendadora contrato de arrendamiento con la empresa mercantil Fitness Club C.A. representada por su presidente el ciudadano G.J.G.A. como arrendataria, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San C.E.T. en fecha 04 de mayo de 2006, bajo el número 63, Tomo 64, sobre un inmueble de su propiedad constituído por una parte del local signado con el número B3-02 de aproximadamente 313 metros cuadrados y el local signado con el número B3-DS de aproximadamente 276 metros cuadrados ubicados en la segunda etapa o etapa B del Centro Comercial Paseo La Villa, en la Urbanización S.I., Jurisdicción de la Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. alegando que según la cláusula tercera la arrendataria se comprometió hacer entrega del inmueble el 30 de junio de 2007 libre de personas y bienes, y que en dicho tiempo se encuentra la prorroga legal, igualmente que incumplió con la cláusula segunda ya que luego de reiteradas manifestaciones de cobro procedieron a realizar consignación de cánones por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, expediente número 533, consignando el 10 de abril los meses de enero y febrero, quedando insolventes. Fundamentó la acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.354 del Código Civil, exponiendo que la arrendataria demandada debe cumplir con el contrato de arrendamiento entregando el inmueble y realizando el pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual demandó a la Empresa Mercantil Fitness Club C.A. para que cumpla con el contrato de arrendamiento autenticado, para que convenga a la entrega del inmueble y al pago de los cánones de arrendamiento insolutos o a ello sea condenada por el Tribunal. Solicitó acto conciliatorio. Solicitó Medida de Secuestro (f. 1 al 6) y anexos (f. 7 al 18)
ADMISIÓN
Por auto de este Juzgado, de fecha 15 de octubre de 2007 fue admitida la demanda y el Tribunal ordenó la citación de la demandada, para que compareciera dentro del lapso establecido a dar contestación de la demanda. (f. 19-20)
Por medio de diligencia de fecha 15 de enero de 2008 (f. 24) R.A.A.U. sustituyó el Poder reservándose su ejercicio en los abogados H.H.M. y A.F., Inpreabogado números 89.903 y 89.904.
En fecha 30 de enero de 2008 (f. 25) la parte demandante solicitó la citación por correo certificado de la demandada lo cual fue negado por el Tribunal por auto de fecha 11 de febrero de 2008 (f. 26)
CITACIÓN
La Alguacila informó sobre la imposibilidad de citación personal de la demandada en fecha 18 de febrero de 2008 (f.27); la parte demandante solicitó la citación por correo certificado el 05 de marzo de 2008 (f. 28), lo cual fue acordado por el Tribunal en fecha 05 de mayo de 2008 (f. 29); posteriormente en fecha 28 de julio de 2008 la parte demandante solicitó citación por carteles por no ser posible la citación por correo por falta de material en Ipostel (f. 31), siendo acordado en fecha 30 de julio de 2009 (f. 32).
En fecha 24 de noviembre de 2008 (f. 34) fueron consignadas las respectivas publicaciones del cartel de citación; y la secretaria informó sobre la fijación del mismo, en fecha 26 de noviembre de 2008 (f.37)
A solicitud de parte, por auto de fecha 11 de febrero de 2009 (f. 41) el Tribunal nombró como Defensor Ad Litem de la demandada al abogado Jender R.C.R., Inpreabogado número 35.076.
Por auto de fecha 05 de marzo de 2009 (f. 43) el Tribunal dispuso oficiar al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial a los fines de que informara sobre la Solvencia en los alquileres por parte de la Empresa Mercantil Fitness Club C.A. en la persona de su presidente G.J.G.A., en el expediente de consignaciones número 533; cuya respuesta corre a los folios 45 al 223.
En fecha 15 de abril de 2009 el representante de la parte demandada otorgó Poder Apud Acta a los abogados María de los Á.G.V. y G.J.G.G., Inpreabogado números 81.104 y 97.421 (f. 224 y anexos 225 al 238)
En fecha 17 de abril de 2009 (f. 239) se declaró desierto el acto conciliatorio por la inasistencia de la parte demandada.
HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN
Por medio de escrito de fecha 17 de abril de 2009 (f. 240-247 y anexos 248-255) la parte demandada dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Expuso que el arrendador no quiere reconocer derechos irrenunciables de su representada Fitness Club, C.A. como lo es la prorroga legal, ya que se encuentra ocupando el inmueble desde el 03 de abril de 2001 de manera interrumpida, como se desprende del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el número 25, Tomo 45. Reconoció el contrato de arrendamiento existente con la parte demandante. Expuso que no siempre le otorgaban recibo por el pago de los cánones de arrendamiento, consignando cuatro (4) facturas de fechas 12 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2004, 14 de marzo de 2005 y 09 de mayo de 2006. Que a través de maniobras el arrendador consiguió que suscribieran contrato de arrendamiento irrito autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Táchira, en fecha 04 de mayo de 2006, bajo el número 63, Tomo 64 donde se desconoció el derecho a prorroga legal de Fitness Club, C.A., invocó el derecho a Prorroga legal, por lo que es nulo el contrato que no la respeta. Igualmente expuso que a inicio del 2007 la arrendadora se negó a recibir cantidades de dinero por cánones de arrendamiento y mensualidades de condominio, por lo que la arrendataria tuvo que recurrir a la consignación arrendataria a través del Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente 533. Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda. Además alegó: 1- la falsa alegación de la representación demandante al señalar solo el documento de arrendamiento de fecha 04 de mayo de 2006; la Verdad Verdadera y procesal, que se intentó violar el derecho de prorroga legal, ya que Fitness Club, C.A. es arrendataria desde el 03 de abril de 2001, por lo que opuso y hace valer la prorroga legal; 2- que alegó la parte accionante que en el contrato de arrendamiento del 04 de mayo de 2006 en la cláusula tercera se estableció que en dicho contrato se encontraba incluida la prorroga legal; siendo la verdad que con el mismo se quiso violar la prorroga legal haciendo renunciar a Fitness Club, C.A. de la prorroga que le corresponde en su condición de arrendataria; 3- que alegó la actora el incumplimiento de la cláusula segunda por parte de Fitness Club, C.A. y procediendo a realizar consignaciones mal efectuadas y carentes de legalidad, no quedando solvente la arrendataria ya que el 10 de abril consignaron solo enero y febrero; indicando la parte accionada que la demanda es por cumplimiento de contrato, solicitando la entrega del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento, siendo una mezcla de pretensiones incompatibles, en virtud que según el contrato el mismo finalizaba el 30 de junio de 2007, por lo que procede la entrega del inmueble pero solicitar el pago de los cánones no consignados sería una continuidad del contrato en razón que la demanda se presenta en el mes de septiembre, alegando sea declarada sin lugar la demanda, por el principio de la eventualidad procesal. Y que la parte actora si se quería valer de la supuesta insolvencia debió haber intentado la resolución del contrato. Negó la insolvencia y que la consignación haya sido mal efectuada y en tal virtud carezca de legalidad, alegando que el escrito se presentó en el mes de marzo y solo se podía expresar lo que estaba vencido y al pretender que se pagara hasta el mes de abril no es correcto por cuanto los cánones se pagaban por mensualidades vencidas. Fijó domicilio procesal.
Mediante escrito de fecha 22 de abril de 2009 (f. 256), las partes en el presente expediente de común acuerdo decidieron suspender la causa hasta el 05 de mayo de 2009, lo cual fue acordado por el Tribunal en la misma fecha.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE
Por escrito de fecha 12 de mayo de 2009 (f. 258-261) la Apoderada de la parte demandante presentó su promoción de pruebas.
Por auto de fecha 12 de mayo de 2009 (f. 262) el Tribunal agregó y admitió las pruebas de la parte demandante.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
Por medio de escrito de fecha 13 de mayo de 2009 (f. 263-273 y anexos 274-323) la parte demandada promovió pruebas.
En fecha 13 de mayo de 2009 por auto el Tribunal agregó y admitió las pruebas de la parte demandada salvo su apreciación en la definitiva (f. 324)
Al folio 326 corre auto complementario de la admisión de pruebas de la parte demandada.
En fecha 21 de mayo de 2009 (f. 329) la parte demandante solicitó computo, el cual se realizó en fecha 03 de junio de 2009 (f. 330)
Al folio 333 corres oficio del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.
Al folio 337 corre diligencia de la parte demandada a través de la cual consignó copia fotostática simple de la sentencia definitivamente firme dictada en un proceso similar al presente, ya que su representada explota la actividad comercial en dos locales contiguos.
ACTUACIONES EN EL CUADERNO DE MEDIDAS
Por auto de fecha 26 de enero de 2009 el Tribunal negó la Medida de Secuestro solicitada.
MOTIVACION DE LA DECISION
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
1-. A los folios 9 a 11 corre documento de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el número 63, Tomo 64, de fecha 04 de mayo de 2006, el cual fue agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere al mismo el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Notario y por tanto hace plena fe, de que entre la Maquinarias y Suministros de Occidente C.A. y Fitness Club, C.A. se suscribió un contrato de arrendamiento cuyas cláusulas constan en el precitado documento.
2-. A los folios 12-18 corre copia fotostática certificada del Acta Constitutiva de la Empresa Maquinarias y Suministros Occidente, C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 27 de marzo de 1.979, Expediente 3603, bajo el número 28, Tomo 3-A, el cual fue agregado en copia fotostática certificada conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe, de que en dicha fecha y por el referido ente se registro la empresa MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A.
3-. A los folios 46 al 223 corren copias fotostática certificada del expediente de consignaciones número 533 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, el cual fue agregado en copias fotostática certificada por solicitud acordada por este despacho, todo conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dichas copias dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Órgano Administrador de Justicia y por tanto hace plena fe, de que en fecha 02 de abril de 2007 se abrió expediente de consignaciones número 533 por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial por solicitud hecha por la Sociedad Mercantil FITNESS CLUB, C.A. es su carácter de arrendataria de parte del local B3-02 y el B3-DS del Centro Comercial Paseo La Villa, cuyo arrendador es la Empresa MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1-. A los folios 226 al 231 corre copia fotostática certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Fitness Club, C.A. registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 02 de diciembre de 1.988, bajo el número 19, Tomo 49-A, el cual fue agregado en copia fotostática certificada conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe, de que en dicha fecha y por el referido ente se registro la Sociedad Mercantil FITNESS CLUB, C.A.
2-. A los folios 232 al 238 corre copia fotostática certificada del acta extraordinaria de accionistas de la Sociedad Mercantil Fitness Club, C.A. de fecha 11 de julio de 2001, registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el fecha 11 de septiembre de 2001, bajo el número 7, Tomo 18-A, el cual fue agregado en copia fotostática certificada conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe, de que en dicha fecha y por el referido ente se registro Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil FITNESS CLUB, C.A.
3-. A los folios 248 a 251 corre documento de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el número 25, Tomo 45, de fecha 03 de abril de 2001, el cual fue agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere al mismo el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Notario y por tanto hace plena fe, de que entre la Maquinarias y Suministros de Occidente C.A. y Fitness Club, C.A. se suscribió un contrato de arrendamiento cuyas cláusulas constan en el precitado documento.
4-. A los folios 252 al 255 y 274 corren facturas originales y al folio 275 copia simple de factura, de Maquinarias y Suministros Occidente, C.A. (MASO), números 000015, 000034, 000054, 000085, 000031 y 000043 de fechas 12 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2004, 14 de marzo de 2005, 09 de mayo de 2006, 19 de mayo de 2004 y 14 de octubre de 2004; por el monto de Bs. 357.575,00; 347.500,00; 176.498,05, 855.000,00, 296.125,00 y 412.854,90 a nombre de Fitness Club, C.A. por concepto de alquiler, las cuales tienen sello húmedo de Maquinarias y Suministros Occidente, C.A. MASO, conforme se observa de los símbolos o logos que aparece en el mismo, cuya naturaleza probatoria es la de las tarjas, y como quiera que el mismo no fue impugnado de alguna manera en el proceso, este Tribunal lo valora conforme lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil y por tanto el mismo hace fe que de fechas 12 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2004, 14 de marzo de 2005 y 09 de mayo de 2006 se libraron facturas números 000015, 000034, 000054 y 000085 por la demandante de autos a la demandada.
5-. A los folios 276 al 323 corren copias fotostática certificada del expediente de consignaciones número 533 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, el cual fue agregado en copias fotostática certificada conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dichas copias dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Órgano Administrador de Justicia y por tanto hace plena fe, de que en fecha 02 de abril de 2007 se abrió expediente de consignaciones número 533 por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial por solicitud hecha por la Sociedad Mercantil FITNESS CLUB, C.A. es su carácter de arrendataria de parte del local B3-02 y el B3-DS del Centro Comercial Paseo La Villa, cuyo arrendador es la Empresa MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE, C.A.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso, pasa este Jurisdicente a decidir en los términos siguientes:
La demandante de autos alegó la Empresa Mercantil “Maquinarias y Suministros Occidente C.A.” en fecha 04 de mayo de 2006 suscribió como arrendadora contrato de arrendamiento con la empresa mercantil Fitness Club C.A. representada por su presidente el ciudadano G.J.G.A. como arrendataria, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San C.E.T. en fecha 04 de mayo de 2006, bajo el número 63, Tomo 64, sobre un inmueble de su propiedad constituído por una parte del local signado con el número B3-02 y el local signado con el número B3-DS ubicados en la segunda etapa o etapa B del Centro Comercial Paseo La Villa, en la Urbanización S.I., Jurisdicción de la Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. alegando que según la cláusula tercera la arrendataria se comprometió hacer entrega del inmueble el 30 de junio de 2007 libre de personas y bienes, y que en dicho tiempo se encuentra la prorroga legal, igualmente que incumplió con la cláusula segunda ya que luego de reiteradas manifestaciones de cobro procedieron a realizar consignación de cánones por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, expediente número 533, consignando el 10 de abril los meses de enero y febrero, quedando insolventes. Fundamentó la acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.354 del Código Civil, exponiendo que la arrendataria demandada debe cumplir con el contrato de arrendamiento entregando el inmueble y realizando el pago de los cánones de arrendamiento.
Por su parte, la demandada, expuso que el arrendador no quiere reconocer derechos irrenunciables de su representada Fitness Club, C.A. como lo es la prorroga legal, ya que se encuentra ocupando el inmueble desde el 03 de abril de 2001 de manera interrumpida, como se desprende del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el número 25, Tomo 45. Reconoció el contrato de arrendamiento existente con la parte demandante. Que a través de maniobras el arrendador consiguió que suscribieran contrato de arrendamiento irrito autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Táchira, en fecha 04 de mayo de 2006, bajo el número 63, Tomo 64 donde se desconoció el derecho a prorroga legal de Fitness Club, C.A., invocó el derecho a Prorroga legal, por lo que es nulo el contrato que no la respeta. Igualmente expuso que a inicio del 2007 la arrendadora se negó a recibir cantidades de dinero por cánones de arrendamiento y mensualidades de condominio, por lo que la arrendataria tuvo que recurrir a la consignación arrendataria a través del Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente 533. Además alegó: que al exponer la demandante solo el documento de arrendamiento de fecha 04 de mayo de 2006; se intentó violar el derecho de prorroga legal, ya que Fitness Club, C.A. es arrendataria desde el 03 de abril de 2001, por lo que opuso y hace valer la prorroga legal; que alegó la parte accionante que en el contrato de arrendamiento del 04 de mayo de 2006 en la cláusula tercera se estableció que en dicho contrato se encontraba incluida la prorroga legal; siendo la verdad que con el mismo se quiso violar la prorroga legal haciendo renunciar a Fitness Club, C.A. de la prorroga que le corresponde en su condición de arrendataria; que alegó la actora el incumplimiento de la cláusula segunda por parte de Fitness Club, C.A. y procediendo a realizar consignaciones mal efectuadas y carentes de legalidad, no quedando solvente la arrendataria ya que el 10 de abril consignaron solo enero y febrero; indicando la parte accionada que la demanda es por cumplimiento de contrato, solicitando la entrega del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento, siendo una mezcla de pretensiones incompatibles, solicitando sea declarada sin lugar la demanda, por el principio de la eventualidad procesal. Negó la insolvencia y que la consignación haya sido mal efectuada y en tal virtud carezca de legalidad.
Visto como ha quedado planteada la controversia en el presente proceso, pasa este jurisdicente a resolver bajo las siguientes consideraciones:
Encontramos que en la causa bajo análisis se plantea la violación de la Prorroga Legal, en virtud que la relación arrendaticia se inició el 03 de abril de 2001, aportando como prueba la parte demandada (arrendataria) un contrato de arrendamiento debidamente autenticado, el cual no fue impugnado, adquiriendo pleno valor, circunstancia esta que nos obliga a analizar la ley especial en la materia.
Señala el artículo 1 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.”, de donde se desprende la aplicación de la normativa especial para el caso concreto.
El artículo 38 ejusdem indica “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”, ahora bien, de este artículo se desprende el lapso que va a poder disfrutar el arrendatario como prorroga legal, y en el caso que nos ocupa, el inicial contrato de arrendamiento autenticado en fecha 03 de abril de 2001 establecía en su cláusula tercera textualmente: “El Plazo de duración de este contrato de arrendamiento es de cinco (5) años contados a partir del primero de abril del año 2001, hasta el primero de abril de 2006.”, lo que evidencia sin lugar a dudas que nos encontramos en el segundo (2) supuesto establecido en el artículo 38, es decir, que por haber tenido el contrato de arrendamiento debidamente autenticado el 03 de abril de 2001 una duración de cinco años, le correspondería una prorroga legal de dos (2) años.
Continúa diciendo la Ley especial en su artículo 39 “La prórroga legal opera de pleno derecho...” y el artículo 40 ibidem “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.” Cuestión esta que no fue discutida, entendiéndose que si había un cumplimiento de las obligaciones contractuales, que como consecuencia le confería a la arrendataria el derecho a gozar de la prorroga legal; asimismo declara el artículo 41 “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.” Del que se desprende que, como la prorroga legal opera de pleno derecho y es de obligatorio cumplimiento para el arrendador, durante la vigencia de dicho lapso de prorroga legal, es inadmisible las demandas por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, con la sola excepción establecida en dicho artículo.
Ahora bien, se debe analizar el tipo de contrato y en que condición se encontraba para la fecha de ser incoada la demanda que dio inicio al presente proceso, y es así como encontramos que de las pruebas aportadas a los autos, se desprende que quedó demostrado que la relación arrendaticia se inicio el 01 de abril de 2001 siendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado ya que estableció como fecha de culminación el 01 de abril de 2006, es decir que su duración fue de cinco años, y tal como se explanó ut supra le correspondía como prorroga legal dos (2) años. Así las cosas, analizado el contrato de prorroga legal debidamente autenticado el 04 de mayo de 2006, se constata que su duración era de quince (15) meses, contados a partir del 01 de abril de 2006 hasta el 30 de junio de 2007, de donde se desprende que aún cuando la arrendataria gozaba de un derecho adquirido de dos (2) años, es decir, veinticuatro (24) meses de prorroga legal, solo se le pretendía conceder quince (15) meses de dicha prorroga lo que es contrario al Orden Público, en virtud, que la normativa legal aplicable en materia inquilinaria es de inminente orden público, lo que equivale que la misma no puede ser relajada por las partes, de conformidad con lo contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”.
En tal sentido, y a mayor abundamiento, en jurisprudencia reiterada y pacifica, la extinta Corte Suprema de Justicia y el actual Tribunal Supremo de Justicia, ha interpretado el alcance y sentido de la excepción “orden público”, así pues la Sala Constitucional mediante sentencia número 87, de fecha 29 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado José Delgado Ocando, precisó “…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de aciertos, cuanto se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público…A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la ciudadanía y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aún una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento…” En lo atinente a la legislación inquilinaria se ha dicho que es de orden público relativo, porque sus normas no pueden ser relajadas por convenios particulares, en perjuicio del arrendatario que es considerado como débil jurídico de la relación arrendaticia, pero sin que nada impida que arrendador y arrendatario convengan estipulaciones que mejoren la situación del arrendatario dentro de una determinada relación arrendaticia, en consecuencia, la estipulación contenida en el contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 04 de mayo de 2006, por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el número 63, Tomo 64, en el que las partes regularon la prorroga legal, específicamente la cláusula tercera, le es forzoso, a este jurisdicente, declarar la nulidad de dicha cláusula tercera por ser violatoria del orden público inquilinario. Y así se decide.
En corolario de lo precedentemente expuesto, por haber tenido la relación arrendaticia una duración de cinco años, no existiendo la voluntad de las partes de continuar con la referida relación y naciéndole el derecho de prorroga legal a la arrendataria de autos Sociedad Mercantil Fitness Club, C.A. de dos años, la misma se encuentra comprendida entre el 01 de abril de 2006 y 30 de abril de 2009, ambos inclusive. Y así se decide.
En virtud, de lo analizado y explanado en los párrafos que anteceden y en f.a. con el contenido del artículo 41 ut supra transcrito, la demanda que dio inicio a la causa bajo estudio es inadmisible por cumplimiento del término, y así expresamente se declarará en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
Como consecuencia de ser inadmisible la demanda por cumplimiento del término, que originó la actividad jurisdiccional de este Órgano Administrador de Justicia, se hace necesario el conocimiento de los otros puntos de la pretensión, así como de defensa utilizadas por las partes involucradas activamente en autos, específicamente el cumplimiento o no de los cánones de arrendamiento, en virtud que la parte actora demandó el cumplimiento, el cual abarca la entrega del inmueble por vencimiento del término (ya decidido) y la falta de cánones de arrendamiento.
Señala la parte actora Empresa Mercantil MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE C.A. que la arrendataria Empresa Mercantil FITNESS CLUB, C.A., dejó de cumplir con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento y luego procedió a realizar la correspondiente consignación arrendataria, por su parte la arrendataria negó estar insolvente y alegó la consignación efectuada, ahora bien, resulta necesario revisar si dicha consignación fue realizada dentro del lapso legal concedido a la parte arrendataria para evitar caer en mora.
La parte demandada Empresa Mercantil FITNESS CLUB, C.A., presentó escrito de solicitud de consignación de cánones de arrendamiento en fecha 28 de marzo de 2007, correspondiendo por distribución su conocimiento al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, donde consignó recaudos el 29 de marzo de 2007, siendo admitida la misma el 02 de abril de 2007, realizando el deposito de los meses de enero y febrero en fecha 10 de abril de 2007.
Ahora bien, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, sentencia de fecha 05 de febrero de 2009, Expediente 07-1731, declaró la interpretación correcta que debe dársele al artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su correcta aplicación y lograr la unificación de criterios en todos los Órganos Jurisdiccionales, la cual establece “…Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.…”
Es así, que de la revisión del contrato de arrendamiento, por prorroga legal, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira el 04 de mayo de 2006, bajo el número 63, Tomo 64, en su cláusula Segunda establece “…Tal canon de arrendamiento y cuotas de condominio serán pagadas por EL ARRENDATARIO por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento del mes anterior en la Oficinas Administrativas de Hotel Valle de Santiago C.A. conocidas por EL ARRENDATARIO…”, Asimismo de la cláusula tercera se desprende que el mes inicia los primeros de cada mes, ya que contempla “El plazo de duración del presente contrato es de QUINCE (15) MESES fijos, contado a partir del PRIMERO DE ABRIL de 2006…” lo que significa que los cinco primeros días de cada mes vencido de arrendamiento debía ser cancelado el canon de arrendamiento del mes vencido y/o disfrutado. Y así se establece.
La arrendataria señaló que cuando consignó los cánones de arrendamiento, la misma no era legal ni quedaba solvente, de una revisión minuciosa se evidencia que los cánones de arrendamiento de enero y febrero debían ser pagados el de enero los cinco primeros días del mes de febrero y el de febrero los cinco primeros días del mes de marzo, y el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”, es decir, que de una interpretación amplia, y concediéndole los cinco días que contempla el contrato de arrendamiento, la arrendataria Empresa Mercantil FITNESS CLUB, C.A., tenía para efectuar una consignación arrendaticia conforme a derecho hasta el 20 de marzo de 2007, evidenciándose como se estableció anteriormente que el mismo presentó su escrito en fecha 28 de marzo de 2007, siendo admitida la consignación el 02 de abril de 2007, bajo la nomenclatura 533 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción Judicial. Y así se establece.
Por lo anteriormente expuesto, le es forzoso a quien aquí decide declarar que la consignación de cánones de arrendamiento efectuada por la arrendataria Empresa Mercantil FITNESS CLUB, C.A., es extemporánea por habersele efectuado posteriormente a los días establecidos en la ley de la materia y aclarado por nuestro M.T.. Y así se decide.
Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando e impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara la Empresa Mercantil MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE C.A.; inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 27 de marzo de 1979, bajo el número 28, Tomo 3-A, con modificaciones insertas por ante el mismo Registro en fechas 18 de octubre de 1995, bajo el número 50, Tomo 37-A, con domicilio procesal en la Urbanización S.I., Centro Comercial Paseo La Villa, Oficina B1-14, San Cristóbal, Estado Táchira, representada por sus Apoderados Judiciales R.A.A.U., H.H.M. y A.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 55.008, 89.903 y 89.904, contra la Empresa Mercantil FITNESS CLUB, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 19, Tomo 19-A de fecha 02 de diciembre de 1988, con modificaciones inscritas por ante el mismo Registro en fecha 06 de octubre de 1992, bajo el número 36, tomo 1-A, el 10 de agosto de 1994, bajo el número 57, Tomo 4-A; 26 de enero de 1998 bajo el número 18, Tomo 2-A y el 31 de agosto de 1999, bajo el número 22, Tomo 18-A, siendo su última modificación según Acta de Asamblea General Extraordinaria el 11 de julio de 2001, debidamente registrada el 11 de septiembre de 2001, bajo el número 7, Tomo 18-A, representada por su presidente ciudadano G.J.G.A., venezolano, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad número V-5.675.547, domiciliada en la Avenida Guayana, Urbanización S.I., Centro Comercial Paseo La Villa, etapa B, locales B3-02 y B3-DS, San Cristóbal, Estado Táchira y con domicilio procesal en la carrera 23, calles 9 y 10, Edificio La Firma, número 9-71, Barrio Obrero, San C.E.T..
NULA la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San C.E.T. en fecha 04 de mayo de 2006, bajo el número 63, Tomo 64.
con respecto al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por expiración del término se DECLARA IMPROCEDENTE en virtud, del orden y el interés público, dado que en este respecto, el legislador estableció en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que no se admitirán demandas por expiración del término, la cual fue intentada por la Empresa Mercantil MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE C.A.; inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 27 de marzo de 1979, bajo el número 28, Tomo 3-A, con modificaciones insertas por ante el mismo Registro en fechas 18 de octubre de 1995, bajo el número 50, Tomo 37-A, con domicilio procesal en la Urbanización S.I., Centro Comercial Paseo La Villa, Oficina B1-14, San Cristóbal, Estado Táchira, representada por sus Apoderados Judiciales R.A.A.U., H.H.M. y A.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 55.008, 89.903 y 89.904, contra la Empresa Mercantil FITNESS CLUB, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 19, Tomo 19-A de fecha 02 de diciembre de 1988, con modificaciones inscritas por ante el mismo Registro en fecha 06 de octubre de 1992, bajo el número 36, tomo 1-A, el 10 de agosto de 1994, bajo el número 57, Tomo 4-A; 26 de enero de 1998 bajo el número 18, Tomo 2-A y el 31 de agosto de 1999, bajo el número 22, Tomo 18-A, siendo su última modificación según Acta de Asamblea General Extraordinaria el 11 de julio de 2001, debidamente registrada el 11 de septiembre de 2001, bajo el número 7, Tomo 18-A, representada por su presidente ciudadano G.J.G.A., venezolano, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad número V-5.675.547, domiciliada en la Avenida Guayana, Urbanización S.I., Centro Comercial Paseo La Villa, etapa B, locales B3-02 y B3-DS, San Cristóbal, Estado Táchira y con domicilio procesal en la carrera 23, calles 9 y 10, Edificio La Firma, número 9-71, Barrio Obrero, San C.E.T..
CON LUGAR, la falta de pago puntual de la arrendataria Empresa Mercantil FITNESS CLUB, C.A., ya identificada, en consecuencia extemporánea la Consignataria arrendaticia, realizada por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción Judicial, en el expediente 533.
SE ORDENA la entrega del bien inmueble objeto de litigio consistente en parte del local signado con el número B3-02 y el local signado con el número B3-DS ubicados en la segunda etapa o etapa B del Centro Comercial Paseo La Villa, en la Urbanización S.I., Jurisdicción de la Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, libre de personas y cosas a la propietaria Empresa Mercantil MAQUINARIAS Y SUMINISTROS OCCIDENTE C.A.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 233 ejusdem.
Firmada, Sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los trece días del mes de agosto del año dos mil nueve.
J.M.C.Z.
El Juez Jocelynn Granados Serrano
La Secretaria
JMCZ/mzp
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las diez de la mañana, dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal y se libraron las respectivas boletas de notificación.
La Secretaria
JMCZ/mzp
19360
