Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Marzo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, veintiuno (21) de Marzo de dos mil catorce (2014)

203º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2010-001130.

Sentencia Definitiva.

PARTE ACTORA: R.M.M.D.P., R.Y.F. PELLICIONI MONRROY, ETTORE E.P.M. y O.J.P.M., venezolanos, mayores de edad, de estados civiles viuda la primera y solteros los demás, titulares de las cédulas de identidad números 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: V.T., P.G. y MINDI DE OLIVEIRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 13.831, 50.552 y 97.907.

PARTE DEMANDADA: FRANCYS C.M.S., venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad 13.531.619.

APODERADOS JUDICIALES: MARIOLGA Q.T., C.L.M.E. y L.A.D.R.N., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 2.933, 70.483 y 154.931.

MOTIVO: DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS. RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

I

NARRATIVA

Se inició el presente procedimiento mediante escrito libelar presentado, el 2 de diciembre de 2010, por los abogados V.T., P.G. y Mindi de Oliveira, actuando como apoderados judiciales de los ciudadanos R.Y.F. PELLICIONI MONRROY, ETTORE E.P.M. y O.J.P.M., R.Y.F. PELLICIONI MONRROY, ETTORE E.P.M. y O.J.P.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, de estado civil viuda la primera y solteros todos los demás, titulares de las cédulas de identidad números 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente, contra la ciudadana FRANCYS C.M.S., venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, titular de la cédula de identidad número 13.531.619, por cumplimiento de contrato y pago de daños y perjuicios. Previa insaculación de ley, correspondió a este Juzgado el conocimiento de la causa.

Por auto dictado el 16 de diciembre de 2010, se admitió la demanda interpuesta y se ordenó la citación de la demandada. Infructuosa como fue la práctica de la citación personal, se ordenó la citación por carteles publicados en la prensa. El 9 de noviembre de 2011, la secretaria de este Juzgado, hizo constar en autos que cumplió con la fijación del cartel de citación en el domicilio procesal de la demandada, dando así cumplimiento a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El 14 de diciembre de 2011, este Tribunal abrió cuaderno de medidas, y, por decisión dictada el 19 de diciembre de ese mismo año, negó la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte actora, ello con fundamento en que no se evidenció un medio de prueba que constituyera presunción grave del derecho reclamado.

Previas solicitudes de la representación judicial actora, se designó defensor ad litem a favor de la demandada. Habiendo aceptado el cargo y jurado cumplirlo bien y fielmente, en fecha 25 de mayo de 2012, el abogado J.M.M. presentó escrito de contestación a la demanda.

El 28 de mayo de 2012, el abogado L.D.R.N. consignó instrumento poder otorgado por la demandada.

Mediante escrito consignado el 30 de mayo de 2012, los abogados Mariolga Q.T., C.L.M.E. y L.A.D.R.N., dieron contestación a la demanda e interpusieron reconvención por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios contra los demandantes.

El 26 de junio de 2012, este Juzgado admitió la reconvención planteada y fijó el quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las notificaciones practicadas, para que tuviese lugar el acto de contestación a la reconvención.

Verificada las notificaciones de las partes en fechas 17 y 20 de septiembre de 2012, por escrito del 28 de noviembre de 2012, la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención interpuesta.

Por auto del 30 de octubre de 2012, este Juzgado ordenó agregar a los autos las pruebas promovidas por la demandante reconvenida.

El 14 de noviembre de 2012, este Tribunal admitió las pruebas promovidas, salvo su apreciación en la definitiva, y ordenó la evacuación de la prueba de informes, ordenando librar oficios al Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital y a los Bancos Mercantil y Banesco. El 27 de noviembre de 2012, se libraron los antes referidos oficios.

De seguidas, consta en autos que el funcionario autorizado entregó los oficios librados, y que fueron agregadas al expediente comunicaciones emanadas tanto de la Registradora (E) del Registro Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, como del Banco Mercantil.

El 4 de marzo de 2013, la representación judicial de la demandada reconviniente, presentó escrito de informes. De igual forma, el 12 de marzo de 2013, la representación judicial de la parte demandante reconvenida, consignó escrito de informes, y el 2 de abril de ese mismo año, presentó escrito de conformidad con el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil. En esta misma fecha, la parte demandada reconviniente presentó escrito de observaciones.

Mediante auto del 18 de febrero de 2014, conforme a lo preceptuado en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado hizo constar que el fallo respectivo sería dictado en el orden cronológico en que se han de conocer las causas, en virtud del volumen de trabajo que posee este Despacho.

Ahora bien, siendo la oportunidad fijada para emitir pronunciamiento este Tribunal, pasa a hacerlo y al efecto hace las siguientes consideraciones:

II

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS:

DEL LIBELO DE LA DEMANDA.

Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, lo siguiente:

Que, en fecha 14 de Julio de 2010, la ciudadana R.M.M.D.P., antes identificada en el texto del presente fallo, “(…) quien actuaba en nombre y representación de sus hijos R.Y.F. PELLICIONI MONRROY, ETTORE E.P.M. y O.J.P.M., según poder autenticado por ante el Notario Vigésimo Segundo de Caracas, en fecha cinco (05) de octubre de 2009 (…) procedió a celebrar con la ciudadana: FRANCYS C.M.S., -antes igualmente identificada- un contrato de Opción de Compra Venta para la adquisición de un bien inmueble propiedad de ésta, identificado como un (1) apartamento, distinguido con el Número y Letra 216-A, ubicado en el piso veintiuno (21) de la Torre A, del Edificio denominado RESIDENCIAS PÓRTICO DEL ESTE, situado entre la Avenida Las Acacias y la Calle Las Flores, con frente hacia ambas, Urbanización La Florida, jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, de su única y exclusiva propiedad tal como consta del Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro, del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de mayo de 2006, bajo el N° 47, Tomo 09, Protocolo Primero. El apartamento (…) tiene una superficie aproximada de cincuenta y un metros cuadrados (51,00 MTS2); salón comedor, balcón, jardineras, un (01) baño, cocina, dormitorio principal con closet, cuyos linderos son: NORTE: Con vacío. SUR: Apartamento 154-A. ESTE: Con la fachada este del edificio; y OESTE: En parte de Hall de circulación y apartamento 215-A; correspondiéndole un (01) puesto de estacionamiento identificado con el N° Treinta y cuatro (34); al apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS DOSCIENTAS CINCUENTA Y DOS MILÉSIMAS POR CIENTO (0,252%) sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios.

Que, la ciudadana FRANCYS C.M.S., propietaria del inmueble, se obligó a dar en venta el referido apartamento mediante escritura que sería protocolizada ante la Oficina de Registro Público competente, a sus representados, el inmueble, libre de todo gravamen, libre de ocupación de personas y cosas, en buen estado, libre de servidumbres y medida judicial alguna, así mismo, solvente respecto a toda deuda y obligación de cualquier tipo que pudiera corresponderle por servicios públicos y condominio.

Que, sus representados se comprometieron a adquirir el inmueble a un precio total de seiscientos setenta mil bolívares (Bs. 670.000,00) a cancelarse en el acto de autenticar la OPCION DE COMPRA quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), menos la cantidad de lo entregado por concepto de Reserva que sería la cantidad de QUINCE MIL OCHO BOLÍVARES (Bs. 15.008,00), es decir que cancelaron en esa oportunidad la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 484.992,00). Que esta obligación fue cumplida por sus patrocinados; que el treinta por ciento restante convinieron en pagarlo dentro de los noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesario y siguientes a la fecha de suscripción del documento de opción de compra (14 de julio de 2010), haciéndose énfasis en la cláusula tercera, letra B “…el día de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente”.

Que, la futura vendedora se comprometió según la cláusula cuarta a entregar los siguientes recaudos:

1. RIF. B) Solvencia del Impuesto Municipal del Derecho de Frente y el último comprobante de pago de cédula catastral. C) comprobante de pago anticipado del impuesto sobre la renta (0,05%) correspondiente a venta inmobiliaria o constancia de registro de vivienda principal, en original. D) comprobante de solvencia o último recibo de pago del condominio, de los servicios de suministros eléctricos, aseo urbano, agua y teléfono. E) certificación de gravamen.

   Que ambas partes convinieron, en que los trámites de presentación del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público serían efectuados por cuenta de nuestros patrocinados, quienes notificarían a la propietaria la fecha y hora fijadas para la protocolización.

   Que sus patrocinados en fecha cinco (05) de octubre de 2010, celebran una reunión con la propietaria, en la cual le manifiestan de la negativa de un crédito solicitado por ante el Banco Venezolano de Crédito, y que debían utilizar la prórroga de los treinta (30) días, para poder reunir el monto faltante de pago antes del tiempo de vencimiento.

   Que en fecha veintiocho (28) de octubre de 2010, se le notificó a la propietaria que se requería el recibo de pago de los gastos de condominio para gestionar solvencia, cuestión que la propietaria estaba haciendo con retardo, ello por correo electrónico.

   Que en fecha dos (2) de noviembre de 2010, sus representados entregaron a la propietaria dos (02) copias de los cheques de gerencia por el saldo restante a pagar, y copia del documento pre revisado por la Oficina Subalterna de Registro.

   Que en fecha dos (02) de noviembre de 2010, es cancelado por sus patrocinados en efectivo los meses de agosto y septiembre. En esa misma fecha solicitan y cancelan la solvencia de condominio. Que en estas gestiones hubo retraso por parte de la propietaria y se evidencia de planillas de depósito N°. 940291 y 940292 efectuados en el Banco de Venezuela en efectivo para poder obtener rápidamente la solvencia de Hidrocapital, que fue entregada el ocho (08) de noviembre de 2010, fecha en la cual se consignó por ante la Oficina Subalterna de Registro, lo cual consta en planilla de revisión previa emitida por la Oficina de Registro.

   Que en fecha doce (12) de noviembre de 2010, la propietaria les hace llegar a sus representados una correspondencia notariada mediante la cual les manifiesta su intención de no realizar la venta.

   Que en fecha dieciséis (16) de noviembre de 2010, el Registro Subalterno de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, emite constancia de recepción N°. 48, hora 3:32 pm, número de trámite 215.2010.4.1332, donde acusan constancia que el otorgamiento se realizará el 19 de noviembre de 2010, sin traslado.

   Que en fecha diecisiete (17) de noviembre de 2010, sus patrocinados solicitaron ante la Notaría Veintidós del Municipio Libertador del Distrito Capital, enviar comunicación a la propietaria, de la planilla de registro y una carta notificándosele fecha y hora de la firma, pero la protocolización no se realizó porque dicha propietaria no acudió.

   Que en fecha veintidós (22) de noviembre de 2010, sus representados presentaron denuncia ante el INDEPABIS, y que el 23 de ese mismo mes y año, solicitaron mediación de la Sindicatura Municipal por remisión externa del Ministerio Público.

   Que la negativa de la propietaria se fundamenta en que la firma del documento definitivo se llevaría a cabo dentro del plazo señalado de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga en caso de ser necesario, y que en ese sentido manifestó “sin embargo el día de ayer 11 de noviembre de 2010 a las doce post meridiem (12 p.m) venció el referido plazo incluyendo la referida prórroga que en ningún momento fue planteada y no se protocolizó el mencionado documento de compra venta ni tampoco me efectuó el pago indicado supra”.

   Que, la propietaria le imputa a sus patrocinados los trámites de tiempo que se requieren por parte de la Oficina de Registro para que acuerde la fecha de la firma respectiva. Que no puede la propietaria pretender que se cumpla exactamente dentro de los ciento veinte (120) días. Que más aún, ese lapso venció el 12 de noviembre de 2010, por cuanto no se puede incluir el día catorce (14) de julio de 2010.

   Que, la propietaria tiene claro conocimiento que para que se realice la firma y protocolización respectiva, es necesario llenar una serie de requisitos y tener actualizadas todas las solvencias donde varias de ellas se vencen a los treinta (30) días, por ello, en fecha veintiocho (28) de noviembre sus patrocinados, como antes dijo, notifican a la propietaria por correo electrónico. Que todas esas eran obligaciones de la propietaria y que la misma no las practicó o realizó.

   Que sus representados manifestaron su intención de dar cumplimiento al contrato, cuando en fecha dos (02) de noviembre de 2010 le hicieron entrega a la propietaria de copia de dos (2) cheques de gerencia a su nombre.

   Que alega la propietaria, que sus patrocinados contravinieron la cláusula quinta del instrumento en lo inherente a que “los trámites de presentación del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Subalterno Público serán efectuados por única y exclusiva cuenta de sus representados quienes notificarían a la mencionada propietaria, la fecha y hora fijadas para la protocolización. Lo anterior es falso de toda falsedad, puesto que existe suficiente probanza de que todas estas actuaciones y obligaciones fueron cumplidas por los hoy demandantes”.

   Que, según la equidad “podrá alguien saber con exactitud cuando se firma un contrato a sabiendas que el Registro Subalterno devuelve estos instrumentos varias veces, que las solvencias son de rápido vencimiento? entonces es de inquirir a raíz de la anterior interrogante ¿Se deberá en este caso ejecutar el contrato del modo estipulado?. He aquí el caso en que para resolver la cuestión es preciso acudir a la equidad, amen que en el caso subiudíce (sic) la propietaria resolvió o incumplió el contrato antes del vencimiento del plazo acordado; que no cumplió con las obligaciones que convino en la cláusula cuarta contractual, tal como señalamos anteriormente y de las probanzas que traemos a los autos. La pretensión de la propietaria es contraria a la equidad, ya que la tardanza por cuestiones inherentes al Registro no son imputables a las partes; aunque en el caso de autos la propietaria dio motivo a tardanzas en los trámites registrales”.

   Que “si existiese una cláusula oscura, la propietaria no tiene el derecho de servirse como pretexto de la ambigüedad de esta cláusula para desechar la aplicación de las cláusulas precisas del resto del contrato. En un texto oscuro igual que el ambiguo, es decir, susceptible de dos sentidos, son inconciliables, aquí, el Juez debe averiguar la común intención de los contratantes para hacer que prevalezca lo esencial de la voluntad de las partes, en estos casos, el Juez debe acudir, como siempre lo hace, a la equidad, por ello, porque la equidad suele guiar al juez desde el instante en que no está obligado por una voluntad claramente expresada”.

   Que en el caso subiudíce (sic), sus patrocinados están interesados en el cumplimiento contractual, para que así, se le haga entrega del bien inmueble cuya obligación consta en el contrato, por lo que demandan a la ciudadana FRANCYS C.M.S. para que convenga en los siguientes pedimentos y de no convenir así sea condenada en los mismos: “PRIMERO: En que el vencimiento del plazo del contrato (…) vencía (sic) el doce (12) de noviembre de 2010, y no el día once (11) de noviembre de 2010 fecha en que la propietaria dio por resuelto el contrato. SEGUNDO: En que, el acuerdo cierto fue, que la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) a pagarse por la Cancelación definitiva del precio del apartamento era de conformidad con la CLÁUSULA TERCERA letra B del Contrato (…) el día de la protocolización del documento definitivo de compra venta. TERCERO: Que la demandada esta (sic) consciente y convenga que, para la firma y protocolización de un documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público, no depende del plazo señalado para ello por las partes, sino de los trámites, y tiempo que imponga la Oficina Pública de Registro. CUARTA: En que el dos (02) de noviembre de 2010, los compradores le hicieron entrega (…) de dos (02) copias de los cheques de gerencia por el saldo restante a pagar (…) y copia del documento pre revisado por el Registro para su revisión (sic). QUINTA: En que los compradores siempre cumplieron con todos y cada una (sic) de las obligaciones que le impuso el contrato (…). SEXTA: En que por razón del incumplimiento que la propietaria hizo de las obligaciones que contrajo (…) nuestros defendidos sufrieron los siguientes daños y perjuicios en su patrimonio personal: I-GASTOS EN EL REGISTRO SUBALTERNO SEGUNDO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, por la protocolización del documento definitivo (…)

1. Sumat Bs. 325,00. b) Planilla N° 131-4141-7762 Bs. 3.540,35. II-Cancelación de gastos legales por la compra del apto (sic) del pórtico del Este (sic) pagados a la inmobiliaria t.s.s.i., S.A. (sic) Bs. 11.256,00. III-Honorarios Profesionales causados por la elaboración por el banco de Venezuela Informe de Avaluó (sic) A un apto. (sic) (…) Bs. 590,00. IV-Planilla de liquidación de derechos arancelarios Notaría publica (sic) Vigésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital Bs. 520,00. V-Honorarios profesionales por elaboración de libelo de la demanda y tramitar el juicio en todas sus instancia (sic) Bs. 200.000,00. TOTAL Bs. 216.231,35. SEPTIMA: En que la propietaria está obligada a cancelar en dinero en efectivo, la anterior suma de dinero por concepto de daños y perjuicios. OCTAVA: Que convenga en firmar el contrato de Compra Venta en la oportunidad que así lo fije el Registro Público Subalterno Segundo del Municipio Libertador, una vez que ella haya cancelado los derechos registrales. NOVENA: Que convenga que si se niega a prácticar (sic) las anteriores actuaciones, el Tribunal en su definitiva declare la Sentencia Título Suficiente de Propiedad con orden de inserción de la misma en el Registro Subalterno Segundo del Municipio Libertador. DÉCIMA: Que convenga en pagar las COSTAS PROCESALES del presente litigio. Igualmente solicitamos de este tribunal que acuerde la indexación sobre los conceptos demandados y que acuerde para ello experticia complementaria del fallo. DÉCIMA PRIMERA: Igualmente solicitamos de este tribunal que la presente demanda sea admitida, sustanciada en la forma que más haya lugar en derecho y en la definitiva sea declarada CON LUGAR con todos los pronunciamientos que sean de justicia. DÉCIMA SEGUNDA: Solicitamos se decrete MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el inmueble (…). Estimamos la presente demanda en la CANTIDAD DE OCHOSCIENTOS (sic) MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), EQUIVALENTES A DOCE MIL TRESCIENTAS SIETE CON SESENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (12.307,69 UT).

   Anexó la representación judicial demandante al escrito de demanda, marcado “A” instrumento poder que les fuere otorgado a los abogados V.T., P.G. y Mindi de Oliveira por los ciudadanos R.M.M.d.P., R.I.F.P.M., Ettore E.P.M. y O.J.P.M., y marcado “B” documento original del contrato de opción de compra venta.

   DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

   Los abogados Mariolga Q.T., C.L.M.E. y L.A.D.R.N., actuando en nombre y representación de la ciudadana Francys C.M.S., en la oportunidad procesal correspondiente a la contestación de la demanda, alegaron lo siguiente:

   Que rechazan, niegan y contradicen la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho en que dice fundarse “porque no son ciertos los hechos como fueron narrados, ni aplicable el derecho invocado”.

   Que “Reconocemos que nuestra mandante otorgó el catorce (14) de julio de 2010 (…) con la co-demandante R.M.M.d.P. y sus representados R.I.F.P.M., Ettore E.P.M. y O.J.P.M., un contrato denominado por las partes de opción de compraventa, por un inmueble propiedad de la hoy demandada”.

   Que, su representada se obligó a dar en venta el inmueble libre de todo gravamen, ocupación de personas y cosas, en buen estado, libre de servidumbres y medida judicial alguna y solvente respecto a toda deuda.

   Que, los futuros compradores se obligaron a pagar el precio de seiscientos setenta mil bolívares (Bs. 670.000,00) de la forma siguiente: quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) en la oportunidad de suscripción de la opción de compra venta imputándole a dicho monto la suma de quince mil ocho bolívares (Bs. 15.008,00) que fueron entregados para pagar la primera mitad del monto correspondiente a la comisión exigida por la corredora inmobiliaria (y futura compradora del inmueble en cuestión) y la empresa T.S.S.I., C.A., y la totalidad del monto antes indicado en calidad de arras o penalización para garantizar la negociación. Y el saldo, ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) “mediante un pago único a cuenta del precio total que se deberá cancelar dentro de los noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesaria y siguientes a la fecha de suscripción del presente documento hasta el día de la protocolización del documento definitivo (…)”.

   Que “nuestra poderdante se obligó a entregar a los compradores, dentro de los primeros doce (12) días hábiles, es decir, al comienzo del término del plazo para perfeccionar la negociación, esto es, desde el quince (15) de julio de 2010, (…) R.I.F., solvencia de impuesto municipal del derecho de frente (…) y último comprobante de pago, cédula catastral (…), comprobante de pago anticipado del impuesto sobre la renta (…) o constancia de registro de vivienda principal, comprobante de solvencia de los servicios (…) lo cual cumplió tal y como reconocen los actores en su libelo”.

   Que, sería de cargo de los actores los trámites de presentación del documento definitivo de compraventa ante el Registro. Que su representada se obligó a entregar el inmueble el día de la firma de dicho documento definitivo. Que los actores informaron a la propietaria que les habían negado un crédito. Que los actores requirieron el veintiocho (28) de octubre de 2010, el recibo de pago del condominio, y que, a su patrocinada le fue notificado mediante notaría pública que el otorgamiento definitivo se perfeccionaría el diecinueve (19) de noviembre de 2010, entre las ocho (8) y las once (11) de la mañana. Que la hoy demandada no asistió por estar vencido el lapso para cumplir la obligación a cargo de los actores. Manifiestan que “es cierto que nuestra representada notificó a los futuros compradores mediante notaría pública, que no procedía la negociación por cuanto NO CUMPLIERON EN SU OPORTUNIDAD”.

   Rechazan, niegan y contradicen que los actores el dos (2) de noviembre de 2010 pagaran los meses de agosto, septiembre y octubre de 2010 correspondientes al condominio del inmueble, así como es falso que haya incurrido en mora de esta obligación, pues tal y como fue pactado hizo en conformidad.

   Que se concedió un plazo no un término, y que por ello el incumplimiento si es imputable a los actores ya que no debieron esperar hasta la oportunidad de finalizar el plazo para proceder a ejecutar el contrato, pues incluso según el convenio era dentro del plazo señalado. Que se prorrogó el lapso y fue aceptado por su representada sin haberle sido notificado y sin justificar que era necesaria dicha prórroga.

   Que sobre lo anterior, “noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, contados a partir del catorce (14) de julio de 2010 tenemos: desde el quince (15) de julio de 2010 inclusive hasta el treinta y uno (31) del mismo mes y año transcurrieron diecisiete (17) días; treinta y un (31) días del mes de agosto de 2010, lo que implica que hasta el treinta y uno (31) de agosto de 2010 transcurrieron : 48 días: treinta (30) días del mes de septiembre de 2010, totalizan setenta y ocho (78) días; treinta y un (31) días del mes de octubre de 2010, suman ciento nueve (109) días; y once (11) días del mes de noviembre de 2010, hacen un total de ciento veinte (120) días, LO QUE HACE CONCLUIR QUE LOS CIENTO VEINTE (120) DÍAS, SUMANDO LA PRÓRROGA, VENCIERON EL ONCE (11) DE NOVIEMBRE DE 2010, NO COMO PRETENDE HACER VER LA PARTE ACTORA, por tanto, es absolutamente incontrovertible que quienes incumplieron fueron los actores. Hasta el once (11) de noviembre de 2010, tenían oportunidad los actores de protocolizar el documento y pagar el precio de la venta. OBLIGACIÓN QUE NO CUMPLIERON”.

   Que, resulta infundado que los demandantes pretendan hacer ver que no podían pagar sin firmar en el Registro correspondiente, porque el pago pudo perfeccionarse dentro de la oportunidad para cumplir la obligación principal. Que la carga de presentar a tiempo el documento era de los futuros compradores, hoy demandantes. Que en tal sentido, niegan que sea aplicable el artículo 1.160 del Código Civil. Que los actores abusaron del plazo concedido; que la hoy demandada no debía esperar indefinidamente a que los deudores decidieran pagar, pues ello perjudicaba su patrimonio, sus compromisos.

   Que la parte demandante “para soslayar sus incumplimientos, aduce su propia torpeza, habida cuenta que sostiene en el libelo de demanda, que nadie puede saber con exactitud cuando se firma en el registro, que las solvencias son de rápido vencimiento, argumento ad absurdum que podría utilizarse para incumplir las obligaciones asumidas y solicita se acuda a la equidad, HECHO Y PETICIÓN QUE NEGAMOS, y al no haber acuerdo entre las partes, conforme a la previsión del artículo 13 de nuestra ley adjetiva civil, la presente causa debe ser decidida conforme a derecho, como en efecto lo solicitamos”.

   Alegan además que, una de las demandantes, R.P. fue para ese momento y aun es, consultora inmobiliaria o corredora de inmuebles de la empresa T.S.S.I.. Que “esta empresa fue contratada por la demandada para que intermediara en la compraventa del inmueble de su propiedad. Dicha empresa encargó a R.P. quien fue la persona que contactó a nuestra mandante de la intermediación y la referida consultora inmobiliaria decidió, junto a parte de su familia consanguínea, optar por adquirir el inmueble. De allí la decisión, estipulada en el contrato preliminar, que los compradores se encargaran de realizar todos los trámites para formalizar la compraventa. Inclusive uno de los abogados que se presentan en este juicio como apoderados de la actora, ciudadano V.T., es el consultor jurídico de dicha empresa. Anexamos impresiones de la página web con el dominio http:∕∕www.loalquilolovendo.com∕index.php?option=com_contact&catid=13&Itemid=48 correspondiente a la empresa T.S.S.I. (TSSI), revisada el veintinueve (29) de mayo de 2012, donde se indica que los ciudadanos V.T. y R.P. trabajan para dicha empresa, así como impresión del correo electrónico emitido por la ciudadana T.S. a nuestra representada, el nueve (9) de noviembre de 2010 a las 7:59 a.m., desde el correo teresa.salas@tssi.com.ve (…)”.

   Que, es mucho más grave el incumplimiento de las obligaciones de los demandantes, desde que queda claro que una de ellos es corredora inmobiliaria; que trabaja en la empresa que se encargó de ubicar a los compradores, a través de la prenombrada ciudadana que además reside en el mismo edificio donde está ubicado el inmueble objeto de la demanda, y además, porque el abogado que los asesora y representa, fue quien redactó o al menos visó el contrato denunciado, ya que ellos se dedican a la compraventa e intermediación de inmuebles y conocen el negocio inmobiliario y sus implicaciones.

   Que “si los registros demoran o devuelven varias veces los documentos circunstancia que evidentemente no ocurrió en este caso, toda vez que los mismos no fueron presentados al registro dentro del plazo esta es una previsión que debe tomar el obligado y no es una carga adicional que se le debe traspasar al acreedor”.

   Niega la representación judicial de la demandada que la cláusula del contrato de adhesión presentado por parte de los compradores de la empresa T.S.S.I., C.A., fuera oscura; manifiesta que es muy clara, y que el lapso se computaría por días continuos, a partir del día siguiente de la firma del contrato de opción de compraventa, prorrogable de ser necesario por una sola vez. Insiste en que se trata de un plazo y que dentro del mismo debían perfeccionarse las obligaciones contraídas por los futuros compradores.

   Niegan que el plazo para ejecutar la opción de compraventa venciera el doce (12) de noviembre de 2010, y alegan que venció el once (11) de noviembre de 2010.

   Niegan que la firma del documento ante el Registro Público no dependa de las partes. Arguyen que si las partes actúan diligentemente sí se firma dentro de los plazos convenidos.

   Niegan que su representada haya recibido alguna copia de los supuestos cheques librados para pagar el precio, y aducen “en todo caso ellos NO IMPLICAN EL PAGO, NI EL MISMO SE PERFECCIONÓ EN LA OPORTUNIDAD ESTIPULADA EN EL CONTRATO, PUES LA COPIA DE UNOS CHEQUES NO SIGNIFICAN EL PAGO NI TAMPOCO LA OFERTA DE ENTREGARLOS, y más aun cuando los mismos actores aducen que ya les había sido negado un crédito lo cual no pueden desconocer como norma la teoría de los actos propios”.

   Alegan que es falso que los actores hayan cumplido sus obligaciones.

   Niegan que su patrocinada haya causado sufrimiento o daños y perjuicios a los actores. Impugnan todos y cada uno de los rubros articulados por gastos de Registro, Honorarios por informe de avalúo, partida ésta que no podía trasladarse puesto que su representada no estaba sujeta al otorgamiento de algún crédito, y los gastos de Notaría. Niegan dar cumplimiento a los conceptos reclamados porque manifiestan que la demandada no incumplió sus obligaciones.

   Adicionalmente, niegan “que nuestra representada deba pagar honorarios profesionales por la elaboración del libelo y la tramitación del juicio en todas sus instancias, y a todo evento impugnamos y rechazamos dicho monto. Negamos que tenga obligación alguna de pagar derechos registrales y menos aun otorgar ningún documento traslativo de a propiedad, pero peor aún los actores pretenden que se les pague daños y otorgue un documento, sin ofrecer ni consignar el pago del precio, en el supuesto negado y no concedido que esta demanda procediere. Negamos que proceda indexación, pues de proceder, también deberá proceder en el precio pactado, pues fue por hechos imputables a los actores que no se otorgó el documento ni pago del precio dentro del lapso convenido”.

   Aducen “en cuanto al alegato del supuesto retraso en el pago del condominio correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2010, como causa imputable a nuestra patrocinada, redundante, a su vez en el retraso de la presentación del documento (…) ante el Registro, debido a que los recibos cancelados constituyen un recaudo imprescindible para (…) obtener la solvencia de (…) Hidrocapital, (…) nuestra mandante entregó a los compradores los recibos de pago del condominio, dentro de los doce (12) días hábiles siguientes al otorgamiento del contrato preliminar, a éstos de nada le sirvieron porque no habían conseguido el dinero para pagar el saldo deudor y por lo tanto, no podían presentar el documento para formalizar la venta ante el Registro, sin que la referida solvencia se venciera. (…) dado el retraso en el cumplimiento del resto de sus obligaciones, los compradores pidieron, también tardíamente, específicamente el veintiocho (28) de octubre de 2010, mediante comunicación de igual fecha, remitida por la señora R.P. por correo electrónico, el último recibo de pago del condominio (octubre de 2010), debidamente cancelado, a fin de tramitar la solvencia expedida por Hidrocapital y poder, finalmente, presentar el documento, ante el Registro para su revisión. Para ese momento, el pago del recibo correspondiente al mes de octubre de 2010, último facturado por la administradora del inmueble (Administradora Domus, C.A. para ese entonces) se hizo el dos (2) de noviembre de 2010, según recibo 04685. Los recibos de condominio siempre se emiten con un mes de atraso, de manera que el propietario paga el recibo actual durante el próximo mes. A esto hay que agregar, que una de las futuras compradoras, la corredora inmobiliaria, dijo en la referida comunicación, que ella se encargaría de agilizar todo, a partir del primero (1°) de noviembre de 2010. Acompañamos impresión del correo, así como la comunicación adjunta, y copia fotostática del recibo de pago del condominio y de la solvencia expedida por Hidrocapital el cuatro (4) de noviembre de 2010 (…)”.

   Invocan que su representada no tiene obligación de vender, puesto que los demandantes no pagaron el precio dentro del plazo convenido, ni cumplieron gestión alguna para formalizarlo, y que por ello no pueden pretender que la demanda sea declarada con lugar ni que la misma constituya título de propiedad a su favor. Solicitaron a este tribunal, que de estimar que hubo sólo incumplimiento de la hoy demandada, ordene se ejecute la cláusula penal y la devolución de las arras, limitándose expresamente a ello, en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

   Impugnan la cuantía y solicitan que se estime el juicio en un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00) equivalentes a catorce mil cuatrocientas cuarenta y cuatro con cuarenta y cuatro unidades tributarias (14.444,44 U.T.).

   DE LA RECONVENCIÓN.

   Alega la parte demandada reconviniente que, los actores reconvenidos según del texto del contrato preliminar, se obligaron tanto a pagar el precio dentro del plazo de noventa (90) días más treinta (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesaria y siguientes a la fecha de suscripción del documento de opción de compraventa, como a cumplir los trámites para la protocolización del documento definitivo de compraventa, a notificar a la propietaria de la oportunidad para la referida protocolización, y a pagar todos los gastos y honorarios profesionales de abogados relativos a la redacción del contrato preliminar y del documento definitivo, así como los pagos de derecho de registro.

   Que ambas partes pactaron, que para garantizar el cumplimiento de la obligación, se someterían a una cláusula penal, aplicable de la siguiente manera: si los motivos del incumplimiento fueren imputables a la propietaria, quedaría obligada a devolver a los futuros compradores las cantidades recibidas más una cantidad igual por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados, estableciéndose el monto de la penalidad en la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) que corresponden a las arras entregadas. Si el antes dicho incumplimiento fuere por motivos imputables a los futuros compradores, ellos perderían el dinero entregado en calidad de arras, a igual título de daños y perjuicios.

   Que vencido el plazo, los actores reconvenidos no dieron cumplimiento a sus obligaciones, por lo que procede la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios causados.

   Que los actores reconvenidos, adicionalmente a la interposición de la presente demanda, formularon sendas denuncias ante el Instituto para la defensa de las personas en el acceso de los bienes y servicios (Indepabis) y ante la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital.

   Que en razón de la denuncia DEN-013857-2010-0101, iniciada el veintidós (22) de noviembre de 2010, sustentada en que la hoy demandada reconviniente “le hizo rescindir del (sic) contrato en forma unilateral, dándole argumentaciones poco satisfactorias (…)” a pesar que la denunciante conocía, por efectos de la notificación que se le hizo por Notaría Pública que, no se otorgó el contrato definitivo de compraventa porque feneció el plazo sin que los futuros compradores pagaran el precio, involucró tiempo invertido por la denunciada para ocuparse y acudir a las diversas audiencias y reuniones, así como el estudio y elaboración de diversos escritos con la finalidad de defenderse, por lo que solicitan “que los actores reconvenidos deben indemnizar tales esfuerzos”.

   Que con la interposición de la presente reconvención, pretende la demandada reconviniente que los actores reconvenidos convengan “Primero: en que incumplieron sus obligaciones contractuales al no pagar el precio de venta conforme a lo estipulado en el contrato (…) ni presentaron oportunamente el documento definitivo en el registro competente para perfeccionar la negociación dentro del plazo pactado, no pagando el precio de dicha negociación (…) y que por su incumplimiento el contrato de promesa de compraventa ha quedado resuelto, o en defecto de convenimiento, oigan sentencia que así declare. Segundo: en pagar, por concepto de daños y perjuicios, las sumas entregadas hasta el momento del incumplimiento a título de indemnización por los daños y perjuicios que le ocasionaron por dicho incumplimiento, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Sexta del contrato suscrito entre las partes, o en defecto de convenimiento a ello los condene. Solicitamos que las sumas condenadas a pagar, sean objeto de la indexación monetaria correspondiente, en virtud del hecho notorio de la devaluación de la moneda”.

   DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN.

   La representación judicial de los actores reconvenidos rechaza “por ser de toda falsedad absoluta, tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda o reconvención (…)”.

   Alega que “le imputa a nuestros representados la violación o incumplimiento del acuerdo de voluntades inserto en el contrato de opción de compra (…)”.

   Que la propietaria se comprometió, y según la cláusula cuarta del contrato, que dentro de los doce (12) días hábiles siguientes al catorce (14) de julio de 2010, a entregar todos los recaudos y que el plazo transcurrió hasta el 30 de julio de 2010, sin que le diera cumplimiento.

   Que la conducta evidenciada por la propietaria, fue cobrar el precio pactado y luego “negarse a vender”.

   Que “la forma como se plantea la referida reconvención escapa del contexto de premisas jurídicas (…). Por una parte solicita la resolución del contrato que significa en dejar las cosas como estaban antes de la celebración (…) pero luego señala (…) en pagar, por conceptos de daños y perjuicios, las sumas entregadas (…)”.

   Que hay inepta acumulación de pretensiones. Que la reconvención es inadmisible, porque plantearon varias pretensiones que se excluyen, resolución de contrato, cumplimiento de contrato y un resarcimiento por daños.

   Que solicitan que se examine la conducta de la propietaria, la cual califican como de mala fe. Que la propietaria tiene que saber el tiempo que se necesita para obtener y cumplir los trámites registrales. Que los daños que demanda falsamente disfraza su verdadera intención de quedarse con el dinero adelantado. Que por tanto “no existen los conceptos que considera la doctrina patria como demandables, y por ellos insistimos que los daños y perjuicios nunca fueron demandados jurídicamente”.

   III

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Siendo la etapa procesal correspondiente para que este Juzgador se pronuncie sobre el asunto sometido a su consideración, se observa:

   PUNTO PREVIO

   DE LA SOLICITUD DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA DE DECISIÓN DE LA CAUSA CON ARREGLO A LA EQUIDAD.

   De acuerdo con lo alegado por la representación judicial actora en diversas oportunidades, evidencia quien decide que dicha representación requirió la aplicación de la equidad para que se dilucide las circunstancias en las que se enmarcan el caso particular de estudio. Así, arguyó:

   “(…) Que, según la equidad “podrá alguien saber con exactitud cuando se firma un contrato a sabiendas que el Registro Subalterno devuelve estos instrumentos varias veces, que las solvencias son de rápido vencimiento? entonces es de inquirir a raíz de la anterior interrogante ¿Se deberá en este caso ejecutar el contrato del modo estipulado?. He aquí el caso en que para resolver la cuestión es preciso acudir a la equidad, amen que en el caso subiudíce (sic) la propietaria resolvió o incumplió el contrato antes del vencimiento del plazo acordado; que no cumplió con las obligaciones que convino en la cláusula cuarta contractual, tal como señalamos anteriormente y de las probanzas que traemos a los autos. La pretensión de la propietaria es contraria a la equidad, ya que la tardanza por cuestiones inherentes al Registro no son imputables a las partes; aunque en el caso de autos la propietaria dio motivo a tardanzas en los trámites registrales”. Que “si existiese una cláusula oscura, la propietaria no tiene el derecho de servirse como pretexto de la ambigüedad de esta cláusula para desechar la aplicación de las cláusulas precisas del resto del contrato. En un texto oscuro igual que el ambiguo, es decir, susceptible de dos sentidos, son inconciliables, aquí, el Juez debe averiguar la común intención de los contratantes para hacer que prevalezca lo esencial de la voluntad de las partes, en estos casos, el Juez debe acudir, como siempre lo hace, a la equidad, por ello, porque la equidad suele guiar al juez desde el instante en que no está obligado por una voluntad claramente expresada”.

   Por su parte, la representación judicial de la demandada reconviniente expresó:

   (…) Que la parte demandante “para soslayar sus incumplimientos, aduce su propia torpeza, habida cuenta que sostiene en el libelo de demanda, que nadie puede saber con exactitud cuando se firma en el registro, que las solvencias son de rápido vencimiento, argumento ad absurdum que podría utilizarse para incumplir las obligaciones asumidas y solicita se acuda a la equidad, HECHO Y PETICIÓN QUE NEGAMOS, y al no haber acuerdo entre las partes, conforme a la previsión del artículo 13 de nuestra ley adjetiva civil, la presente causa debe ser decidida conforme a derecho, como en efecto lo solicitamos”.

   Sobre este particular, el artículo 13 del Código de Procedimiento Civil establece:

   Artículo 13. “El Juez decidirá el fondo de la causa con arreglo a la equidad, cuando las partes, de común acuerdo, así lo soliciten y la controversia se refiera a derechos disponibles”.

   Esta norma permite que las partes que tienen diferencias en un asunto, ocurran de común acuerdo ante el Juez con la finalidad de que éste decida la controversia con arreglo a la equidad. Ahora bien, por cuanto en el caso de estudio este requisito de común acuerdo no ocurrió, estima quien decide que no puede operar el supuesto contemplado en la norma. En consecuencia, el caso particular será analizado bajo la óptica de las leyes, doctrina y jurisprudencia aplicables a asuntos como el que se analiza, y ASÍ SE ESTABLECE.

   DE LA INEPTA ACUMULACIÓN ALEGADA POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA.

   Sostiene igualmente, la parte actora reconvenida que, “(…) hay inepta acumulación de pretensiones. Que la reconvención es inadmisible, porque plantearon varias pretensiones que se excluyen, resolución de contrato, cumplimiento de contrato y un resarcimiento por daños. (…)”.

   Para indagar sobre este alegato, quien decide examinó el escrito que contiene la reconvención, y del mismo se desprende que lo aducido por la representación judicial de la demandada reconviniente es “(…) Que con la interposición de la presente reconvención, pretende la demandada reconviniente que los actores reconvenidos convengan “Primero: en que incumplieron sus obligaciones contractuales al no pagar el precio de venta conforme a lo estipulado en el contrato (…) ni presentaron oportunamente el documento definitivo en el registro competente para perfeccionar la negociación dentro del plazo pactado, no pagando el precio de dicha negociación (…) y que por su incumplimiento el contrato de promesa de compraventa ha quedado resuelto, o en defecto de convenimiento, oigan sentencia que así declare. Segundo: en pagar, por concepto de daños y perjuicios, las sumas entregadas hasta el momento del incumplimiento a título de indemnización por los daños y perjuicios que le ocasionaron por dicho incumplimiento, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Sexta del contrato suscrito entre las partes, o en defecto de convenimiento a ello los condene. Solicitamos que las sumas condenadas a pagar, sean objeto de la indexación monetaria correspondiente, en virtud del hecho notorio de la devaluación de la moneda. (…)”.

   Del extracto traído a colación, resulta que la demandada reconviniente, como consecuencia del presunto incumplimiento de los demandantes reconvenidos, estima que operó la resolución del contrato y, en caso de que quien sentencia estime que ello no operó de pleno derecho, pretenden la declaratoria de resolución del contrato preliminar de opción de compra venta. Asimismo, pretenden que le sea otorgado un pago por concepto de daños y perjuicios, derivados de igual manera del alegado incumplimiento, amén de la indexación reclamada.

   Visto lo anterior, observa este Juzgador, sin lugar a dudas, que no se pretendió el cumplimiento de contrato que alega la parte actora reconvenida; ello así, no opera en el caso de estudio la invocada inepta acumulación de pretensiones, por lo que la misma debe ser desestimada, y ASÍ SE ESTABLECE.

   LIMITES DE LA CONTROVERSIA.

   Luego del anterior pronunciamiento previo y del análisis de las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador considera que la controversia se centra en determinar la certeza de los hechos controvertidos, es decir, aquellos que han sido invocados por las partes y sobre los cuales no hay acuerdo, para luego determinar el derecho aplicable.

   Así, debe determinarse si efectivamente existe, y de dónde emana el supuesto incumplimiento, pues cada parte lo atribuye a su contraria, y en ese sentido, establecer la procedencia o no del cumplimiento de contrato y del pago reclamado por los demandantes, “por razón del incumplimiento que la propietaria hizo de las obligaciones que contrajo en el contrato de opción de compra”, que calificaron como daños y perjuicios y que “la propietaria está obligada a cancelar en dinero en efectivo”, según plantean en los apartes sexto y séptimo del petitorio formulado en la demanda.

   En el mismo orden, y contrastando los dichos y las pruebas allegadas a la presente causa por las partes, este Juzgador debe determinar la procedencia o no de la resolución del contrato y el pago de daños y perjuicios que plantea la demandada, en primer lugar, a su decir, emanados del presunto incumplimiento de los demandantes y en segundo lugar cuando afirma “estas denuncias involucraron tiempo de nuestra patrocinada que tuvo que dedicar para ocuparse de las mismas y para acudir a las diversas audiencias y reuniones, y el estudio y la elaboración de diversos escritos a fin de defenderse y los actores reconvenidos deben indemnizar tales esfuerzos”.

   DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN POR ESTE JUZGADOR.

   Establecidos como han quedado los límites de la controversia en la presente causa, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas a los autos por las partes, con fundamento en lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”.

   Ahora bien, considerando que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

   Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

   Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

   Con fundamento en las anteriores consideraciones, procede este Juzgador a analizar y valorar los medios probatorios que fueron aportados al proceso, tanto por los actores reconvenidos como por la demandada reconviniente:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA.

   Produjo la actora reconvenida junto con el escrito libelar, los siguientes recaudos:

   A) Instrumento poder mediante el cual otorgan poder especial a los abogados L.R., V.M.T.H., P.G.G. y Mindi de Oliveira, para que los representen y sostengan sus derechos en el presente juicio; el mismo no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo que se le otorga todo el valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil de Venezuela. ASI SE ESTABLECE.

   B) Contrato de opción de compra-venta suscrito entre los actores reconvenidos y la demandada reconviniente -todos plenamente identificados en este fallo-, en su forma original.

   Evidencia quien decide, que se trata del documento fundamental de la demanda, y que el mismo no fue tachado, desconocido ni impugnado por la demandada. El instrumento en comento, fue debidamente autorizado con las solemnidades legales por el funcionario público competente, por tanto, tiene entre las partes y respecto de terceros la misma fuerza probatoria que el instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y lo pactado entre los contratantes. Evidencia claramente: en primer lugar, que las partes que fungen como actora-reconvenida y demandada-reconviniente en el presente juicio, celebraron un contrato, y que en el mismo establecieron obligaciones para ambas, respectivamente.

   Ello así, la demandada reconviniente: daría en venta, mediante un contrato de compra-venta a ser protocolizado ante la Oficina de Registro Público competente, un bien inmueble de su propiedad totalmente solvente y libre de la ocupación de cosas y personas, y, entregaría a los futuros compradores en los primeros doce (12) días hábiles siguientes a la firma del documento que se a.v.d.e.e. plazo transcurrido entre el quince (15) y el treinta (30) de julio de 2010, el Registro de Información Fiscal (RIF); Solvencia del Impuesto Municipal del derecho de frente; comprobante de pago anticipado del impuesto sobre la renta o constancia de registro de vivienda principal; certificación de gravamen y comprobante de solvencia o último recibo de condominio y demás servicios públicos.

   Por su parte, los demandantes reconvenidos debían: entregar a la propietaria por concepto de arras, al momento de la firma del documento de opción analizado, la cantidad de cuatrocientos ochenta y cuatro mil novecientos noventa y dos bolívares exactos (Bs. 484.992,00); más la cantidad de ciento setenta mil bolívares exactos (Bs. 170.000,00) en el lapso de noventa (90) días más treinta (30) días continuos de prórroga, en caso de ser necesaria y siguientes a la fecha de suscripción del presente documento, el día de la protocolización del documento de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, es decir, que debía materializarse dicho pago y, por ende, la celebración y protocolización del contrato de compraventa, dentro de los noventa (90), y en caso de prórroga, treinta (30) días más, siguientes a la firma del contrato de opción a compra-venta; encargarse de los trámites de presentación del documento de compra-venta ante la correspondiente Oficina de Registro Público dentro del plazo ya indicado de noventa (90) más treinta (30) días; asumir, de acuerdo con lo previsto en la cláusula séptima, todos los gastos y honorarios profesionales por concepto de redacción y autenticación del documento de opción, así como redacción y protocolización (derechos de registro) del contrato de compra-venta.

   Más allá, se previó en la cláusula sexta del documento de opción analizado que, si operase incumplimiento de la propietaria del inmueble, entendido dicho incumplimiento como falta a las obligaciones asumidas, antes especificadas, ésta devolvería a los futuros compradores la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) más una cantidad igual por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados. Por su parte, si el incumplimiento emanase de los futuros compradores, ellos perderían la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) ya entregados por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados.

   En sintonía con lo anterior, este Juzgador le otorga pleno valor al analizado documento, por cuanto es expresión fiel de lo convenido por las partes, apreciándose todo su contenido conforme a las previsiones contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

   En la etapa procesal correspondiente a la promoción de pruebas, invocó la parte demandante reconvenida:

   A) La comunidad de la prueba: “(…) la prueba evacuada pertenece al proceso y no sólo a quien la promovió o la adujo, y una vez incorporada al expediente debe ser tenida en cuenta, sea que resulte en provecho de quien la promovió, o de la parte contraria, invocamos la comunidad de la prueba en el sentido de que alegamos a favor de nuestros defendidos aquellas prueba (sic) promovidas por los demandados (sic) y que favorezcan las pretensiones de nuestros patrocinados”. Ciertamente, una vez aportadas al expediente, todas las probanzas que hacen valer las partes no le pertenecen a cada una de ellas de manera individual, sino que se hacen parte del proceso, en todo cuanto les favorezcan, e incluso en todo cuanto contribuyan con el Juzgador, a la búsqueda de la verdad. En consecuencia, este principio de comunidad de la prueba, será estimado por quien aquí decide, y ASÍ SE ESTABLECE.

   B) Prueba instrumental a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en este sentido promueven original del “convenio de reserva para compra inmobiliaria residencial”, celebrado entre la inmobiliaria y la compradora (sic) del bien inmueble. Este Juzgador teniendo a la vista el documento promovido, observa que del mismo –fechado 7 de julio de 2010- se desprende que entre la sociedad mercantil T.S.S.I., S.A., y la ciudadana R.M.M.D.P., titular de la cédula de identidad número 2.796.329, se celebró un “convenio de reserva para compra inmobiliaria residencial” mediante el cual se estableció, entre otros aspectos, el monto que debía que debía entregar la prenombrada ciudadana a la aludida inmobiliaria, correspondiente al 4% más IVA imputables al monto de la operación de la futura “compra venta”, vale decir, la cliente debía entregar un monto inicial de quince mil ocho bolívares exactos (Bs. 15.008,00), y al momento de la protocolización del contrato de compraventa, un monto similar que formaría parte, en su totalidad, del pago a la inmobiliaria, por su actividad de intermediación, y el correspondiente pago del IVA. De igual forma, se pactó tiempo de duración de la reserva, lo que ocurriría en caso de que la cliente no se presentase a suscribir el documento de opción, y que a su cargo serían los gastos de notaría, honorarios por redacción de documento y protocolización, entre otras cláusulas que estatuyen, en definitiva, que el monto entregado en ese acto fundamentalmente son por concepto de honorarios profesionales por las gestiones de la inmobiliaria.

   Ahora bien, quien decide observa que esta prueba documental evidencia, en primer lugar, una relación comercial existente entre la sociedad mercantil T.S.S.I., S.A., la ciudadana R.M.M.D.P. y la ciudadana FRANCYS C.M.S., esta última, en tanto propietaria del inmueble objeto de ese convenio de reserva. En tal sentido, en el referido documento la empresa inmobiliaria declara estar a cargo de la comercialización del bien inmueble objeto del contrato de opción.

   Si bien el documento analizado, suscrito el 7 de julio de 2010, según se aprecia en el reverso del mismo, no es de utilidad para demostrar el aspecto central debatido, cual es, si hubo o no incumplimiento del contrato de opción a compraventa pactado entre las partes intervinientes en este proceso, y, de ser el caso, cuál de ellas lo incumplió, permite evidenciar, varios aspectos vinculados al mismo, cuales son: 1.- la relación comercial antes referida, de los futuros compradores y de la propietaria con la mencionada inmobiliaria (por máximas de experiencia es el propietario quien autoriza a la empresa de corretaje inmobiliario, a comercializar el inmueble que le pertenece), 2.- que la cantidad de quince mil ocho bolívares exactos (Bs. 15.008,00), entregada por “el cliente” (futura compradora en el contrato de opción a compraventa que allí se comprometió a suscribir) en el acto de firma del referido documento, según el reverso del folio que plasma el a.d.p. del cual “(…) ser[í]a causado como honorarios profesionales por las gestiones de LA INMOBILIARIA en caso de no concluirse esta operación, por cualquiera que fueran las causas imputables a EL CLIENTE, y EL CLIENTE autoriza a LA INMOBILIARIA en este acto a la facturación del cincuenta por ciento (100%) (sic) del monto total arriba descrito, así como los gastos legales por redacción de documento u otros en que se hayan (sic) incurrido en el proceso de esta negociación y siempre que estén evidenciados por LA INMOBILIARIA. Solo (sic) en caso que el motivo sea imputable a el propietario del inmueble, sin que esto (sic) implique una justificación ni escrita ni verbal de su parte a EL CLIENTE, LA INMOBILIARIA se compromete a reintegrar el monto total descrito en este convenio”. 3.- Que esa cantidad de quince mil ocho bolívares exactos (Bs. 15.008,00), a ser entregada a la inmobiliaria en el acto de firma del referido documento de reserva, es reflejada en la letra A de la cláusula tercera del contrato de opción a compraventa (el cual la califica como “mitad de lo entregado por concepto de reserva”), cuando se expresa que la misma sería deducida de la cantidad de los quinientos mil bolívares exactos (Bs. 500.000,00), por lo que la cantidad a entregar por los futuros compradores a la propietaria, al momento de la firma de ese último contrato, sería la cantidad de cuatrocientos ochenta y cuatro mil novecientos noventa y dos (Bs. 484.992,00).

   Todo lo anterior permite a este Juzgador dejar asentado que la inmobiliaria T.S.S.I., S.A., fungió como encargada de la negociación del bien inmueble objeto del contrato de opción, carácter que emana del documento analizado, y que el monto a entregar por los futuros compradores a la propietaria, al momento de la firma del contrato de opción a compraventa, sería la cantidad de cuatrocientos ochenta y cuatro mil novecientos noventa y dos bolívares exactos (Bs. 484.992,00), y ASÍ SE ESTABLECE.

   B.1) Copias simples de los cheques cancelados a la inmobiliaria para la reserva del inmueble, uno de fecha 7 de julio de 2010 (fecha que se corresponde con la plasmada en el reverso del documento de reserva), por la cantidad de Bs. 15.008, y otro, de fecha 28 de octubre de 2010, por la cantidad de Bs. 15.008; señalan los demandantes reconvenidos que “una parte de ese monto fue destinado como concepto de honorarios por las gestiones de la inmobiliaria”. Exponen: “acompañan a dicho original copia simple de los cheques que cancelaron los honorarios de las gestiones de la inmobiliaria”. Factura original de la cancelación de dichos honorarios, expedida por la empresa inmobiliaria T.S.S.I., de fecha 2 de octubre de 2010, a nombre de la ciudadana FRANCYS C.M.. Al respecto, no puede dejar de resaltar este juzgador, que aun cuando del contrato de reserva se desprende que los aludidos emolumentos serían pagados por la futura compradora, a cuenta de ella (que suscribió la reserva únicamente en su propio nombre y luego, en el documento de opción a compra, además, en nombre de sus hijos identificados en el contrato, ampliando la cantidad de futuros beneficiarios –compradores- del ulterior contrato de compraventa), no menos cierto es que la factura se realiza a nombre de la propietaria (como si fuera a cargo de ella ese pago que, por máximas de experiencia, responde a la comisión que cobran las inmobiliarias a los propietarios de los inmuebles que comercializan). Asimismo, llama poderosamente la atención de este juzgador (adicionalmente a la no evacuación del medio de prueba señalado en el aparte siguiente) que, aun si bien en el segundo y último monto de Bs. 15.008 (calificado como mitad de la reserva en el contrato de opción a compraventa), sería cancelado “en el momento de protocolización de la venta en el Registro”, la parte demandante reconvenida incorpora un cheque de fecha 28 de octubre de 2010 (como prueba de ese último pago), es decir, posterior a la fecha de la factura emitida por la empresa T.S.S.I., en el que declara haber recibido ese monto como “pagado” (delicada circunstancia no explicada por la parte promovente del medio de prueba), adelantamiento que en todo caso abonaría a la interpretación según la cual la futura compradora debía entregarle a la propietaria, el monto de Bs. 170.000, antes del vencimiento del plazo de 90 días, más 30 de prórroga, de ser el caso, para garantizar el cumplimiento del contrato de opción a compra y no mantener a la compradora en espera indefinida de esa cantidad de dinero (con la consiguiente afectación en virtud de la realidad inflacionaria) que, al momento de la protocolización, formaría parte de la segunda y última parte la cantidad de que se le debía entregar a la propietaria. Estos documentos guardan relación directa con el analizado en el literal anterior; no siendo impugnados, tachados ni desconocidos por la parte demandada reconviniente, se valoran en todo y cuanto adminiculados al análisis anterior contribuyen con la búsqueda de la verdad, cual es la labor fundamental de este Sentenciador, y ASÍ SE ESTABLECE.

   B.2) Señala esa misma representación judicial “que a los fines de ratificar los originales tanto del convenio de reserva como de la emisión de la factura original se promoverá como testigo única y exclusivamente para que testifique sobre estas documentales a la ciudadana M.T.S.S., venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en Caracas, titular de la cédula de identidad N° V-6.112.397, y que “el objeto de la presente prueba es demostrar cómo se originaron las gestiones para la compra del inmueble que los compradores siempre fueron diligentes y actuaron como buen padre de familia cumpliendo todas sus obligaciones”. De los autos que integran el expediente, se observa que en la oportunidad procesal fijada para la evacuación de la testimonial promovida, se dejó expresa constancia de la no comparecencia de la ciudadana M.T.S.S., por lo que se declaró desierto el acto, mediante auto de fecha 19 de noviembre de 2012. En consecuencia, este Juzgador no puede emitir valoración alguna respecto a una prueba que no fue evacuada, y ASÍ SE ESTABLECE.

   C) Copia simple del contrato de opción de compra-venta. “El objeto (…) es demostrar: (…) que el monto cancelado en la opción fue de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) a lo cual se descontó lo entregado por reserva del inmueble (…) (Bs. 15.008,00) (…) el cheque que se entregó en el momento de la firma de la opción de compra-venta fue la cantidad de (…) (Bs. 484.992,00), suma la cual va a representar un poco más del 74.6% del precio total del inmueble, lo cual va a demostrar el interés de la compradora (sic) en adquirir el inmueble pagando casi el total del precio del mismo; b) de la misma cláusula se infiere que el monto que debería pagar el día de la protocolización del documento de compra-venta fue la cantidad de (…) (Bs. 170.000,00); de los cuales (…) (Bs. 152.992,00) en cheque de gerencia a nombre de la y el resto de bolívares (…) (Bs. 15.008,00) fueron deducidos del costo de la comercialización del inmueble autorizado por la vendedora (…); c) tanto de la cláusula tercera como de la cuarta se establece el plazo para la cancelación del restante en 90 días más 30 días de prórroga, ello demuestra que (sic) el vencimiento del plazo del contrato de compra (sic), vencía el doce (12) de noviembre de 2010, y no el día once (11) de noviembre de 2010, fecha en que la propietaria dio por resuelto el contrato; d) de la cláusula cuarta se desprende que en los primeros doce días hábiles luego de la firma de la opción (…) la propietaria debería haberle entregado a la compradora todas las solvencias y recibos, incluidos del pago de condominio, luz, aseo, teléfono, agua, aseo urbano, etc…”.

   Respecto a esta probanza, para su valoración, este Juzgador observa: que, al momento de suscribir el contrato de opción a compra venta (así plenamente reconocido por las partes en esta causa), el monto entregado por los futuros compradores a la propietaria fue la cantidad de cuatrocientos ochenta y cuatro mil novecientos noventa y dos bolívares exactos (Bs. 484.992,00), tal y como se estableció supra en este fallo. Igualmente, quedó establecido que el monto adeudado era de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) a los que se deducirían, en el momento de la protocolización del contrato de compraventa (según el contrato de reserva), quince mil ocho (Bs. 15.008,00) para efectuar un segundo pago a cuenta de la inmobiliaria encargada de las gestiones de la negociación. En el mismo orden de ideas, resulta comprobado que en los primeros doce (12) días hábiles siguientes a la suscripción del contrato de opción, tal como ya se analizó en el literal “B” de las “Pruebas promovidas por la parte actora reconvenida”, la propietaria debía entregar los documentos antes citados.

   Por último, en relación al alegato “(…) c) tanto de la cláusula tercera como de la cuarta se establece el plazo para la cancelación del restante en 90 días más 30 días de prórroga, ello demuestra que (sic) el vencimiento del plazo del contrato de compra (sic), vencía el doce (12) de noviembre de 2010, y no el día once (11) de noviembre de 2010, fecha en que la propietaria dio por resuelto el contrato” , observa este Sentenciador que la prueba analizada no demuestra por si sola que el vencimiento del plazo (…) vencía (sic) el doce (12) de noviembre de 2010, y no el día once (11) de noviembre de 2010, fecha en que la propietaria dio por resuelto el contrato”, pero impulsa y permite a este Sentenciador, instado por la petición de la representación judicial actora reconvenida, teniendo a la vista el calendario correspondiente al año 2010, efectuar el cómputo del plazo concedido para determinar, se insiste, con ocasión a la prueba promovida, establecer cuándo venció el plazo acordado por las partes contratantes, aquí demandante reconvenida y, por la otra, la demandada.

   Ello así, el contrato suscrito entre las partes, se firmó y autenticó el catorce (14) de julio de 2010. El plazo otorgado fue de “noventa (90) días más treinta (30) de continuos prórroga en caso de ser necesaria y siguientes a la fecha de suscripción del presente documento el día de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público Competente”. Así, el comentado plazo, comenzó a correr el día siguiente del 14 de julio de 2010 (fecha de la suscripción del contrato), esto es, el quince (15) de julio de 2010. Del quince (15) al treinta y uno (31) de julio de 2010, ambos inclusive, transcurrieron diecisiete (17) días. En el mes de agosto de 2010, se suman treinta y un (31) días. En el mes de septiembre de 2010, se adicionan treinta (30) días. El mes de octubre, suma treinta y un (31) días. Hasta este momento, se computan ciento nueve (109) días. Si a esa cantidad se adicionan los once (11) primeros días del mes de noviembre de 2010, puede apreciarse que el último día del plazo convenido por las partes en el presente caso para el cumplimiento de sus obligaciones, antes enumeradas, se corresponde con el día once (11) de noviembre de 2010, día número ciento veinte (120), contando continuamente, como se convino expresamente en el contrato de opción a compraventa, desde el día siguiente a la fecha de suscripción del contrato (quince -15- de julio de 2010). Al respecto, valga señalar que se computa el plazo incluyendo la prórroga, aunque no consta manifestación expresa alguna de las partes al respecto, tomando en consideración que ni la demandante reconvenida ni la demandada reconviniente objetaron tal circunstancia sino que, por el contrario, incluyeron la prórroga, circunstancia que, por ende, también estima este juzgador, a pesar de la falta de claridad de la fórmula adoptada, en ese sentido en el contrato, tomando en cuenta la intención de las partes que se desprende del contrato y la primacía de la sustancia sobre la forma que se desprende de los artículos 276 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y ASÍ SE ESTABLECE.

   Así pues, si se computa ese plazo desde el 15 de julio de 2010, hasta el 12 de noviembre de 2010, como lo pretende la parte demandante reconvenida, insoslayablemente habría que adicionar un día más a los ciento veinte días convenidos en el contrato, para un total de ciento veintiún días (121), plazo que excede lo acordado en la letra “B”, de la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta, y que, aunque en el supuesto negado de adoptar la tesis de la parte demandante en ese sentido, habría que declarar el incumplimiento, por cuanto no existe prueba en autos que demuestre que el día 12 de noviembre de 2012 se entregó a la propietaria la cantidad de dinero pactada o se consignó, ese día o alguno posterior, el aludido dinero en un Tribunal, y así SE ESTABLECE.

   Aunado a lo anterior, resulta oportuno señalar que, aunque si bien la parte demandante reconvenida da a entender que la propietaria se negó a vender el inmueble en cuestión, porque “la firma del documento definitivo se llevaría a cabo dentro del plazo señalado de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga en caso de ser necesario, y que en ese sentido manifestó “sin embargo el día de ayer 11 de noviembre de 2010 a las doce post meridiem (12 p.m) venció el referido plazo incluyendo la referida prórroga que en ningún momento fue planteada y no se protocolizó el mencionado documento de compra venta ni tampoco me efectuó el pago indicado supra”. Que, la propietaria le imputa a sus patrocinados los trámites de tiempo que se requieren por parte de la Oficina de Registro para que acuerde la fecha de la firma respectiva. Que no puede la propietaria pretender que se cumpla exactamente dentro de los ciento veinte (120) días.

   Al respecto, con el objeto de alcanzar el fin supremo de garantizar la tutela judicial efectiva, la verdad, la justicia y la paz social, resulta fundamental confrontar el contrato de opción a compraventa allegado al proceso por la parte demandante reconvenida, con los planteamientos efectuados por esa misma parte en la demanda sub examine, y que constituyen el aspecto nuclear de la litis. Así pues, se observa del referido contrato de opción a compraventa que los futuros compradores aceptaron entregar a la propietaria la cantidad de Bs. 170.000, mediante un pago que debía cancelar “dentro de los noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga en caso de ser necesaria y siguientes a la fecha de suscripción del presente documento el día de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la ofician subalterna de Registro Público competente”. Valga señalar desde aquí que la frase subrayada presupone que la protocolización debía llevarse a cabo, lógicamente, dentro de los 90 o, en caso de prórroga, 120 días, siguientes a la firma del contrato de opción a compra venta, pues sería contrario a lo establecido en ese contexto y, en general en el resto del contrato, así como contrario a los principios de supremacía de la realidad y la lógica, pretender que el pago no estaba sujeto a plazo, pues no tendría sentido fijar 90 más 30 días, y tampoco sería equitativo para la propietaria, cuyo dinero prometido día a día perdería valor, a diferencia del inmueble que se comprometió a vender previo cumplimiento de las obligaciones. Ello no se corresponde ni con los demás planteamientos de la demanda ni con el contexto del presente asunto en general, tal como se advertirá a continuación.

   Las máximas de experiencia señalan que, en general, en los contratos de opción a compraventa se fija un plazo para que los futuros compradores cumplan la obligación asumida de pagar una cantidad de dinero, para que surja la correspondiente obligación del propietario, en convenir la firma del ulterior contrato de compraventa y trasladar la propiedad. Es decir, que una obligación condiciona a la otra, lo cual tiene lógica, toda vez que, al final, al promitente comprador le interese adquirir la propiedad y al propietario recibir la cantidad de dinero pactada, todo ello dentro de los plazos establecidos, pues cada una de las partes tendrá necesidad de las recíprocas contraprestaciones, bien sea, por ejemplo, para comenzar a usufructuar el inmueble, en lo que atañe al futuro comprador, o bien sea para adquirir otra vivienda el propietario, circunstancias que exigen tiempos precisos de cumplimiento de las obligaciones, especialmente en circunstancias en las que no reina la plena confianza entre miembros de la sociedad (pues si así fuere no sería necesaria la protocolización y quizás ni la elaboración de los contratos) y en las que existen procesos inflacionarios considerables, por diversas circunstancias.

   Así, como podrá apreciarse de la interpretación integral del acervo probatorio, la propietaria le notificó mediante Notaría, a la futura compradora, la resolución del contrato de opción a compra, porque “la firma del documento definitivo se llevaría a cabo dentro del plazo señalado de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga en caso de ser necesario, y que en ese sentido manifestó “sin embargo el día de ayer 11 de noviembre de 2010 a las doce post meridiem (12 p.m) venció el referido plazo incluyendo la referida prórroga que en ningún momento fue planteada y no se protocolizó el mencionado documento de compra venta ni tampoco me efectuó el pago indicado supra”, circunstancia que refleja el lógico interés de la propietaria en recibir el pago oportuno que implicaba la obligación asumida, el cual, sino quería ser entregado dentro del plazo a la propietaria por alguna razón (no demostrada ni justificada en autos, como se apreciará infra, para llevar a cabo la elaboración y protocolización del contrato de compraventa dentro de los ciento veinte -120- días siguientes a la firma de la opción a compraventa), o si en caso de estar efectivamente disponible el respectivo monto adeudado, pero no pudo ser entregado a la propietaria (circunstancia tampoco demostrada) podía ser consignado a su disposición en algún tribunal, circunstancia tampoco probada en autos.

   Por ello resulta ilógica y contraria al orden jurídico y al principio de primacía de la realidad, la afirmación según la cual “no puede la propietaria pretender que se cumpla exactamente dentro de los ciento veinte (120) días”, pues ello sería tanto como decir que no puede pretender que se cumplan los plazos, o que no puede pretender que se cumpla el contrato tal cual se pactó, pues ello anularía y le restaría todo sentido y eficacia a los contratos, a las obligaciones y, en fin, al cumplimiento del orden jurídico.

   Precisamente se fijan plazos y se precisan términos para que tengan lugar con mínima precisión los actos del Derecho, pues sin ello no habría espacio para el orden, la justicia y la paz, toda vez que, precisamente, esos grados de inexactitud e incumplimiento darían lugar al desorden y caos social, lo cual no es querido, bajo ningún concepto en nuestro Estado de Derecho y de Justicia, según lo proclama la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

   Justamente se establecen esos lapsos para realizar todas las gestiones necesarias tendientes a la protocolización dentro de los plazos convenidos, salvo circunstancias de fuerza mayor o caso fortuito que no fueron alegadas aquí como obstáculos definitorios para el señalado incumplimiento de la cláusula tercera letra “B” (aspecto central de la controversia), con independencia del la obligación asumida o su magnitud, pues los lapsos no están supeditados a montos u otras circunstancias, sino a su meridiana objetividad.

   Esos contratos de opción a compra venta tienen cabida y especial en el derecho venezolano y en el de otros tantos países con realidades similares a la nuestra, toda vez que constituyen pactos elementales para alcanzar la materialización de una venta futura que, sin ellos, serían muy difíciles de llevar a cabo, en virtud de diversas variables como la inflación y la falta de suficiente confianza en este tipo de transacciones comerciales, de allí la cardinal importancia de interpretar tales instituciones jurídicas en el ámbito del soberano ordenamiento jurídico venezolano, y no mediante sistemas jurídicos ajenos a nuestra realidad, que no estiman necesario, menosprecian, invisibilizan, relajan y hasta confunden este tipo de contratos.

   Finalmente, en general, resulta oportuno señalar que los contratos constituyen documentos de gran importancia para plasmar obligaciones y diversas relaciones jurídicas cardinales para el funcionamiento y desarrollo de la sociedad. De allí, se insiste, su importancia y la trascendencia del respeto a los plazos y demás circunstancias contenidas en ellos, como presupuestos indispensables de la seguridad jurídica, el principio de legalidad, la confianza y expectativa legitima y plausible, así como las nociones de Estado Derecho y de Justicia, además para garantizar la eficacia y existencia de tales actos jurídicos imprescindibles para ordenar las relaciones entre personas naturales y jurídicas, públicas y privadas. De allí el importante aforismo según la cual los contratos son ley entre las partes, pues con ello pretende significarse la dimensión normativa de los contratos que, en tanto actos jurídicos, constituyen fuente de derecho.

   En el sentido explanado, se valora plenamente la copia consignada y el dicho de la representación judicial demandante reconvenida, y así SE ESTABLECE.

   D) Original de comunicación del 17 de noviembre de 2010, mediante la cual los futuros compradores notifican a la propietaria “que la firma para la protocolización del documento de compra-venta fue establecida por el Registro competente, para el día 19 de noviembre de 2010, entre 8 am y 11 am (…). El objeto (…) es demostrar el cumplimiento por parte de los compradores con lo establecido en la cláusula (sic) quinta del contrato de opción de compra-venta de notificar a la vendedora (sic) de la fecha y hora fijada por la Oficina de Registro para que haya lugar a la protocolización del documento”. Esta comunicación en tanto y en cuanto no fue impugnada ni contradicha por la parte demandada reconviniente, se valora plenamente. Ello así, queda demostrado en el caso en estudio, que los futuros compradores notificaron el día diecisiete (17) de noviembre de 2010, a la propietaria, que el día diecinueve (19) de noviembre de 2010 sería la oportunidad para protocolizar el documento definitivo de compra venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   E) “Original del traslado de Notaria (sic) a los fines de notificar a la Empresa T.S.S.I. de parte de la vendedora (sic) su voluntad inequívoca e irretractable de revocar cualquier autorización que le haya podido dar para ofrecer en venta un apartamento de su propiedad –inmueble objeto del contrato de opción- (…) dicho traslado (…) se efectuó en fecha 12 de noviembre de 2010. El objeto (…) es demostrar la mala fe de parte de la vendedora (sic) quien ni siquiera espero (sic) que venciera el plazo (12 de noviembre de 2010) para revocar el contrato celebrado con la inmobiliaria encargada de vender el inmueble de su propiedad, a sabiendas que solo (sic) se estaba esperando que el Registro fijara la fecha para la protocolización del documento (…)”.

   En tanto no fue impugnado, tachado ni desconocido por la parte demandada reconviniente, se estima válido su contenido. Sirve para demostrar, en criterio de quien decide, que efectivamente existió una relación comercial entre la propietaria y la sociedad mercantil T.S.S.I., S.A, tal y como antes resultó anotado en este fallo. Sin embargo, no puede consumarse una declaratoria de mala fe por parte de la propietaria en esta particular acción, ya que es potestativo, en ese tipo de vinculación comercial, de quien ostenta la propiedad de un determinado bien inmueble, autorizar o no a un ente a realizar gestiones para la futura venta de dicho bien, sobre todo si se observa una parte esencial del referido medio de prueba, omitida por la parte demandante reconvenida, que la propietaria señala en la misma el sustento de tal decisión de revocar cualquier autorización de comercialización de su inmueble, expresado en la siguiente frase: “todo ello con fundamento en aquellas autorizaciones y, especialmente, en actuaciones contrarias a lo convenido desplegadas por personas que laboran en esa empresa” (entre las cuales, la parte demandada reconviniente, como ha podido observarse, alega que se encuentra la consultora inmobiliaria que supuestamente tenía a cargo la comercialización del inmueble, y posteriormente resultó ser una de las promitentes compradoras del mismo). Asimismo, niega la pretendida mala fe de la propietaria, el hecho de que, contrario a lo afirmado por la demandante reconvenida, tal y como se verificó ut supra, el plazo no venció el 12 de noviembre de 2010, sino el día inmediatamente anterior, es decir, el 11 de noviembre de 2010, pues el plazo fijado era de ciento veinte (120) días y no de ciento veintiún (121) días. Por todo ello, se desecha de manera absoluta tal pedimento de la demandante reconvenida. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   F) “Original del traslado de notaria (sic) a los fines de entregar a la ciudadana R.M.M.d.P. escrito de notificación de parte de la vendedora (sic) donde señala que se le vencía la prórroga el 11 de noviembre de 2010 y que no se había efectuado la protocolización ni el pago de los (…) (Bs. 170.000,00). Dicha notificación también se efectuó en fecha 12 de noviembre de 2010. El objeto (…) es demostrar la mala fe de parte de la vendedora quien ni siquiera espero (sic) que venciera el plazo (12 de noviembre de 2010) para revocar el contrato celebrado (…)”.

   Este Juzgador valora plenamente el contenido del documento en cuestión; sin embargo, no se puede establecer que hubo mala fe por parte de la propietaria, lo cual fue pretendido por la parte promovente cuando indicó el objeto de la prueba. Aunado a lo señalado en el literal precedente, de acuerdo con la doctrina más calificada, actuar de mala fe es actuar sin probidad, contrario a las reglas que impone la ética, la moral y las buenas costumbres; de ninguna forma la notificación que una parte hace a la otra de la expiración de un plazo para ejecutar tal o cual convenio, puede traducirse como una actuación que entrañe mala fe. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   G) Original de constancia de la condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio, emitida por HIDROCAPITAL, de fecha 4 de noviembre de 2010. “El objeto (…) es demostrar la negligencia y mala fe de parte de la vendedora (sic) que dentro de sus obligaciones según lo señala la cláusula cuarta literal D del documento de opción (…) ella debió entregar esta solvencia dentro de los primeros doce días luego de la firma de la opción (…) la fecha de la opción de compra venta fue el 14 de julio de 2010 y la vendedora actuando de forma irresponsable y de mala fe obtuvo la constancia el día 04 del mes de noviembre de 2010”.

   Respecto a esta prueba, quien decide observa en primer lugar, que dicha constancia no fue impugnada, desconocida ni tachada de falsedad por la demandada reconviniente. Ello así, se aprecia en todo su contenido y se observa que la constancia promovida data del 4 de noviembre de 2010. ASÍ SE ESTABLECE.

   H) Original de constancia de liquidación emitida por la Alcaldía de Caracas (SUMAT) (sic) en donde la compradora (sic) cancela la tasa según la Ley de Registro Público. “El objeto (…) es demostrar que los compradores cumplieron con sus obligaciones establecidas en la cláusula (sic) cuarta del documento de opción de compra-venta”.

   Este documento es plenamente valorado por este Juzgador. Sin embargo, no puede establecerse que los futuros compradores “cumplieron con sus obligaciones establecidas en la cláusula (sic) cuarta del documento de opción de compra-venta”, toda vez que en esa cláusula se alude a otras circunstancias que no tienen nada que ver con la referida constancia de liquidación, como lo son, por ejemplo, las referidas al Registro de Información Fiscal de la propietaria, comprobante de pago anticipado de impuesto sobre la renta, comprobante de solvencia o último recibo de pago de condominio, de todo lo cual resulta contrario a la lógica la amplitud de lo pretendido por la demandante reconvenida.

   Aunado a ello, puede establecerse que los futuros compradores pagaron dicha tasa, por cuanto aparece a nombre de la ciudadana R.I.F.P.M., como se apreciará infra, y siendo que se evidencia de autos que esta ciudadana fungía como consultora inmobiliaria encargada de la negociación, como agente de la sociedad mercantil T.S.S.I., S.A. (circunstancia que sí abonaría a demostrar la vinculación entre la prenombrada ciudadana y la inmobiliaria, y, por ende, con la propietaria), se presume que ejecutó dicho pago por encargo de la propietaria, como parte de las funciones que son propias al desempeño de su trabajo.

   En consecuencia, no siendo este pago ejecutado por los futuros compradores (pues no se probó en autos que lo hubiesen ejecutado a expensas de su peculio) ni constituyendo una de sus obligaciones, tal y como consta claramente en la cláusula cuarta del documento preliminar de opción, no puede esta prueba producir los efectos pretendidos por los promoventes, cual es, la adjudicación de un presunto cumplimiento por parte de los futuros compradores, cuando lo cierto es, que la gestión fue ejecutada por intermediación de la inmobiliaria, y ASÍ SE ESTABLECE.

   I) Tres originales del documento de compra-venta debidamente introducidos en el Registro Público del Segundo Circuito. “El objeto (…) es demostrar que los compradores introdujeron los documentos de compra-venta por ante el Registro (…) cumpliendo debidamente su obligación y actuando como buen padre de familia”. Observa este Juzgador que al extremo superior central de cada uno de los documentos promovidos se lee: “fecha de ingreso: 16/11/10. Fecha de otorgamiento: 19/11/10”. Dato que sin duda alguna es de relevancia en el proceso y desdice de la pretendida actuación como buen padre de familia (pater familiae), al delatar que los futuros compradores introdujeron en la correspondiente oficina de registro los documentos definitivos, el día dieciséis (16) de noviembre de 2010, es decir, cuatro (4) días después de la fecha de notificación del incumplimiento de lo convenido en la letra “B” de la cláusula tercera del contrato de opción a compraventa (vid. Supra) y cinco (5) días después de la expiración del referido plazo. Asimismo, tampoco constituye prueba de alguna otra obligación pactada, pues ello tampoco demuestra el pago del restante convenido, antes del 11 de noviembre de 2010. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   J) Original del documento de honorarios profesionales celebrado entre (…) [la] parte actora y sus abogados (…). “El objeto (…) es demostrar el punto sexto del libelo (…) o sea los daños y perjuicios sufridos al patrimonio de los compradores, como lo fue contratar abogados para la elaboración del libelo (…) y tramitar el juicio en todas sus instancias”. Esta documental es valorada en todo su contenido, aunque la misma no es de utilidad para la comprobación de lo debatido, sirve para asentar que el monto allí estipulado, lo fue por concepto de honorarios profesionales de un grupo de abogados contratados por los demandantes reconvenidos para la redacción del escrito libelar y para su representación en el presente juicio. No constituye tal contratación, prueba de daños y perjuicios que puedan atribuirse los referidos demandantes, o al menos no en el foro, de acuerdo a lo enseñado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia patria. Esta probanza consiste en una mera estimación realizada por un grupo de abogados que asumieron la representación en juicio de la parte actora reconvenida, sin embargo, no constituye prueba de la necesaria relación de causalidad que eventualmente debería existir entre el agente que ocasiona el pretendido daño y sus consecuencias. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   K) Prueba de informes, de acuerdo al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia solicitaron:

   K.1) Que se oficiare al Registro Público Segundo Circuito Municipio Libertador (sic) para que informe si en fecha 08 de noviembre de 2010 se introdujo para su revisión, bajo el numero (sic) 5, el documento de compra-venta por ante la oficina 215, taquilla de turnos y traslados. Si el documento fue el de FRANCYS C.M.S. (vendedora) y R.M.M.D.P., R.I.F.P.M., ETTORE E.P.M. y O.J.P.M.. Si la introducción de dicho documento quedó inserto en el libro de revisión previa que se lleva en esa taquilla de turnos y traslados. Consignó la parte demandante reconvenida copia del comprobante de recepción emitido por el Registro. Señaló que “el objeto (…) es demostrar que los compradores cumplieron con su obligación que se encuentra establecida en la clausula (sic) cuarta del documento de opción (…) sea introducir el documento en el registro en el lapso correspondiente (…)”.

   En atención a esta prueba, se informó a este Juzgado: “(…) Este Despacho para la fecha 8-11-10 llevaba a cabo una Revisión previa a los documentos con el fin de verificar que se cumplieran las formalidades que ameritan los documentos para su protocolización; dicha revisión era realizada con anterioridad a la entrada formal del documento al registro la cual se consolida con el acto de Presentación, que es el que le da entrada formal al Registro a un documento para su posterior protocolización; es por lo que no se llevan registros o archivos relativos a la Revisión Previa que se realizaba para ese momento”.

   En sintonía con lo declarado por este órgano, se observa que si bien se informó que “es[e] despacho llevaba a cabo una Revisión Previa a los documentos”, dicha información no se ciñe a lo peticionado por la parte promovente, cual es, una presunta “intoducción” del documento en el que fungen “FRANCIS C.M.S. (vendedora) y R.M.M.D.P., R.I.F.P.M., ETTORE E.P.M. y O.J.P.M.” en un presunto libro de revisión previa, pues el mismo Registro declara, que “no lleva registros o archivos relativos a la Revisión Previa”. Ello así, de esta prueba, en criterio de este Juzgador, no puede declararse, como lo pretende la parte promovente, un supuesto cumplimiento que se atribuye de su obligación de introducir en la Oficina correspondiente el documento definitivo; no puede producir esta probanza, tal y como están plasmadas las resultas de su evacuación, idénticos efectos a la constancia de presentación del documento para su debida protocolización, lo cual era, en definitiva, y dentro del plazo libremente convenido por las partes, una de las obligaciones principales de los futuros compradores, y que tal y como ha quedado anteriormente asentado, no fue cumplido dentro del plazo libremente convenido para tal fin. Lo que sí constituye tal alegato, es un indicio del conocimiento que pudo tener la demandante reconvenida, la inminente proximidad del fin plazo convenido en la letra “B” de la clásula tercera, el cual se materializaría tres (3) días después de la supuesta negada fecha en la que presentaron para su revisión el ulterior contrato de compraventa que reconoce la demandanda reconvenida, y ASÍ SE ESTABLECE.

   K.2) Que se oficiare al Banco Mercantil para que informare: si el 2 de noviembre de 2010, se le solicitó elaborar cheque de gerencia a nombre de la hoy demandada reconviniente. Si la cantidad por la cual se realizó el cheque de gerencia fue ciento doce mil novecientos noventa y dos bolívares sin céntimos (Bs. 112.992,00). Si quien solicitó dicho cheque fue la ciudadana R.I.F.P.M., titular de la cédula de identidad número 10.294.527. Si al no ser cobrado el cheque, el dinero fue retornado a la cuenta corriente número 01050046081045512676 de R.I.F.P.M., ya identificada. En orden a la evacuación de esta prueba, consignaron copia simple del cheque de gerencia. Indican que “el objeto (…) es demostrar que los compradores fueron diligentes y mandaron a realizar el cheque de gerencia a nombre de la vendedora (sic) en fecha 2 de noviembre de 2010 (…)”.

   Respecto a esta prueba, informó la entidad requerida que: “(…) le informamos que lamentamos no poder atender su solicitud, debido a que en concordancia al penúltimo aparte del Artículo 89 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, publicada en Gaceta Oficial N° 39.627 de fecha 2 de Marzo de 2011, los requerimientos de información deben ser canalizadas a través de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario. (…)”. Ello así, no puede este Juzgador emitir pronunciamiento respecto a lo que pretendió probar la parte actora reconvenida. Aunado a ello, el -en todo caso no comprobado- mandato de elaboración de ese cheque, tampoco hubiera probado el cumplimiento de la obligación nuclear de la presente litis (protocolización y pago de lo adeudado dentro del plazo pactado ante la autoridad competente). Lo que sí constituye tal alegato, es un indicio del conocimiento que pudo tener la demandante reconvenida, la inminente proximidad del fin plazo convenido en la letra B de la clásula tercera, el cual se materializaría nueve (9) días después de la supuesta negada fecha en la que solicitaron la referida elaboración del cheque de gerencia, y ASÍ SE ESTABLECE.

   K.3) Que se oficiare al Banco Banesco para que informare: si el 2 de noviembre de 2010, se le solicitó elaborar cheque de gerencia a nombre de la hoy demandada reconviniente. Si la cantidad por la cual se realizó el cheque de gerencia fue cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00). Si quien solicitó dicho cheque fue la ciudadana R.M.M., titular de la cédula de identidad número 2.796.329. Si al no ser cobrado el cheque, el dinero fue retornado a la cuenta de ahorros número 01340401124012379315 de R.M.M., ya identificada. En orden a la evacuación de esta prueba, consignaron copia simple del cheque de gerencia. Indican que “el objeto (…) es demostrar que los compradores fueron diligentes y mandaron a realizar el cheque de gerencia a nombre de la vendedora (sic) en fecha 2 de noviembre de 2010 (…)”. De esta probanza, no consta en autos que se haya recibido respuesta por parte de la entidad a quien fue solicitada la información. Tampoco consta en autos que la parte promovente haya insistido en su obtención. Ello así no puede ser valorada. Adicionalmente, tampoco hubiera probado el cumplimiento de la obligación nuclear de la presente litis (protocolización y pago de lo adeudado dentro del plazo pactado ante la autoridad competente). Lo que sí constituye el alegato expuesto por la demandante reconvenida, es un indicio del conocimiento que pudo tener la misma, la inminente proximidad del fin plazo convenido en la letra B de la clásula tercera, el cual se materializaría nueve (9) días después de la supuesta negada fecha en la que solicitaron la referida elaboración del cheque de gerencia, y ASÍ SE ESTABLECE.

   L) Por último, promovió la representación judicial de los actores reconvenidos, prueba de testigos de acuerdo al contenido del artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, en la persona de la ciudadana M.T.S.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 6.112.397, para que rindiese declaración sobre las documentales: convenio de reserva y factura original emitida por T.S.S.I., S.A. La prueba testimonial como antes se indicó en este fallo, en el aparte marcado como “B.2” de las “pruebas promovidas por la parte actora reconvenida en su escrito de promoción de pruebas”, no fue evacuada, en atención a la incomparecencia de la testigo promovida; ello así, no puede ser valorada, y ASÍ SE ESTABLECE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.

   Produjo la demandada reconviniente, el 28 de mayo de 2012, instrumento poder debidamente autenticado, mediante el cual faculta a los abogados Mariolga Q.T., P.P.C.A., C.L.M.E. y L.A.D.R.N., para que ejerzan su representación en el presente asunto. El mismo no fue desconocido ni impugnado por la parte actora reconvenida, por lo que se le otorga todo el valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil de Venezuela. ASI SE ESTABLECE.

   En este mismo sentido promovió, junto con el escrito de contestación de la demanda y proposición de la reconvención, los siguientes recaudos:

   A)Impresiones emanadas de la página web:

   http:∕∕www.loalquilolovendo.com∕index.php?option=com_contact&catid=13&Itemid=48 correspondiente a la empresa T.S.S.I. (TSSI), revisada el veintinueve (29) de mayo de 2012, donde se indica que los ciudadanos V.T. y R.P. prestan sus servicios para dicha empresa, así como impresión del correo electrónico emitido por la ciudadana T.S. a nuestra representada, el nueve (9) de noviembre de 2010 a las 7:59 a.m., desde el correo teresa.salas@tssi.com.ve, mediante el cual declara, en su carácter de Directora Gerente de TSSI, que ha suspendido de sus operaciones a la ciudadana R.P.. Igualmente declara que “el Dr. Teppa y mi persona estaremos abocados a todas las gestiones concernientes a la protocolización del inmueble”. Esta documental no fue impugnada, desconocida ni tachada de falsedad por la parte contraria. Ello así, constituye plena prueba de la declaración en ella contenida, y prueba: Que la ciudadana R.I.F.P.M. (quien también funge como una de las compradoras del inmueble objeto del contrato de opción a compraventa) fungió como consultora inmobiliaria encargada de la negociación del inmueble objeto del contrato de opción. Que el abogado V.T., quien hoy representa a los demandantes reconvenidos, presta sus servicios como consultor jurídico en la misma sociedad mercantil, y que, a raíz de los sucesos acaecidos en el caso particular, la Directora Gerente, ciudadana M.T.S.S. (la cual no compareció a declarar en esta causa, a pesar de haber sido promovida por la demandante reconvenida) señala que suspendió de sus operaciones a la precitada R.I.F.P.M.. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   B) Impresión del correo electrónico remitido por la ciudadana R.P., dirigido a la ciudadana Francys C.M.S., en fecha 28 de julio de 2010, mediante el cual, la primera de las mencionadas, propietaria del inmueble objeto del contrato de opción a compraventa, declara reenviar por esa vía a la segunda –demandada reconviniente- su R.I.F. escaneado. Esta documental no fue impugnada, desconocida ni tachada de falsedad por parte de los actores reconvenidos. Ello así, en criterio de quien decide, hace plena prueba de que para la fecha veintiocho (28) de julio de 2010, la ciudadana R.I.F.P.M. tenía en su poder, desde esa fecha sustancialmente anterior a la expiración del plazo acordado para la materialización del pago y la protocolización del contrato de compraventa (11 de noviembre de 2010), el Registro de Información Fiscal (RIF) de la ciudadana FRANCYS C.M.S., y ASÍ SE ESTABLECE.

   C) Impresión del correo electrónico de fecha 28 de octubre de 2010, mediante el cual la ciudadana R.P. solicitó el último recibo de pago del condominio debidamente cancelado, a fin de tramitar la solvencia de Hidrocapital. No siendo impugnada, desconocida ni tachada de falsedad la documental promovida, Se valora plenamente. Para este Juzgador, adminiculando los dichos de las partes con el contenido analizado, hace plena prueba de que la consultora inmobiliaria requirió este recaudo en esa fecha, porque estaba en conocimiento de que la constancia expedida por Hidrocapital requería, como se desprende de su texto “[ que el] servicio [correspondiente al inmueble objeto del contrato preliminar] no tuviese] deudas condominiales” y que debía gestionarse en la fase próxima a la protocolización, para evitar que la misma expirara. Presume este Juzgador, por máximas de experiencia, que ya próximo al vencimiento del plazo acordado en el contrato preliminar de opción, había llegado el momento de su obtención, y ASÍ SE ESTABLECE.

   D) Copia fotostática de recibo de pago del condominio, expedido por Administradora Domus, C.A. No siendo desconocida, impugnada ni tachada de falsedad, la misma hace plena prueba que la propietaria, ciudadana FRANCYS MATHEUS efectuó el pago de los meses de agosto, septiembre, y octubre (de manera adelantada), en fecha dos (2) de noviembre de 2010, y ASÍ SE ESTABLECE.

   E) Copia fotostática de la solvencia expedida por Hidrocapital, el 4 de noviembre de 2010. La misma no fue desconocida, impugnada ni tachada de falsa. Al contrario, fue promovida igualmente por la parte actora reconvenida, y valorada en todo y cuanto contribuya al esclarecimiento de los hechos en el caso analizado, y ASÍ SE ESTABLECE.

   F) Impresión obtenida de la página web:

   http:∕∕www.webserver∕mwf∕workfweb.ASP?WCI=Caso&origen=Caso&CasoID=3812796 correspondiente al Indepabis, donde se evidencia la denuncia existente en ese instituto. La misma no fue desconocida, tachada ni impugnada por la parte contraria. No es de utilidad para probar directamente quién incumplió el contrato preliminar de opción, sin embargo sirve para hacer del conocimiento de este Juzgador de la existencia de la referida denuncia. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   G) Original de la notificación de fecha 23 de noviembre de 2010, emanada de la Dirección de Comunidad y Derechos Humanos de la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital. La misma no fue desconocida, tachada ni impugnada por la parte contraria. No es de utilidad para probar quién incumplió el contrato preliminar de opción, sin embargo sirve para hacer del conocimiento de este Juzgador de la existencia de la referida denuncia. Y ASÍ SE ESTABLECE.

   Consta en autos, que la representación demandada reconviniente hizo valer junto a su escrito de informes:

   H) Copia certificada de la decisión dictada el 26 de junio de 2012, por la Presidencia del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), mediante la cual se declaró sin lugar la acción ejercida por la ciudadana R.M.M.d.P. contra la ciudadana Francys C.M.S., con fundamento en que “(…) la fecha otorgada para la protocolización de la venta del inmueble objeto del presente procedimiento, para el día 19 de noviembre del 2010, en tal sentido, este Despacho observa que dicho trámite se efectuó fuera del lapso establecido en el contrato de opción a compra suscrito entre las partes el 14 de julio de 2010 (…), que no se observa que los cheques señalados por la denunciantes (aquí demandantes reconvenidos), contentivos supuestamente del monto adeudado, hayan sido recibidos por la denunciada (aquí demandada reconviniente), “(…) en el caso que nos compete la parte accionante no aportó suficientes medios probatorios que sustenten lo alegado en el desarrollo del presente procedimiento, a pesar de tener esta (sic) la obligación de probar lo afirmado en autos (…)”, que (luego de citar varios artículos del Código Civil, la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios y la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) “(…) la parte denunciante en el presente procedimiento administrativo incumplió con sus obligaciones (…)”.. Por cuanto esta documental no fue desconocida, impugnada ni tachada, se valora plenamente, y ASÍ SE ESTABLECE.

   I) Como prueba de las afirmaciones de hecho señala: “Respecto al cumplimiento de los trámites y la presentación tempestiva del documento definitivo de compraventa ante el Registro Público, (…) tales extremos debían verificarse dentro de los (…) 120 días continuos siguientes al otorgamiento del contrato preliminar, es decir, un día cualquiera entre el 15 de julio de 2010 y el 11 de noviembre de 2010 y consta en autos (Vid. Pruebas promovidas por la actora marcadas C, C-2 y F) que la actora lo presentó ante el Registro el 16 de noviembre de 2010. El derecho a la indemnización de los daños y perjuicios contractuales, derivado del incumplimiento de los compradores, materializado desde el 12 de noviembre de 2010, fecha ésta última que ya era imposible cumplir obligación alguna, deriva de la simple afirmación de la parte actora, contenida en su libelo de demanda, consistente en reconocer que presentaron el contrato definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro (…) el 16 de noviembre de 2010 y que la firma fue fijada por el Registro para el 19 de noviembre de 2010”. Sobre estos particulares, observa este Sentenciador que, tal como ha quedado demostrado en el texto de este fallo, por los dichos y pruebas presentadas por los futuros compradores, ciertamente el documento definitivo de compra venta fue presentado el día 16 de noviembre de 2010, y el plazo para el cumplimiento había expirado desde el 11 de noviembre de 2010, y ASÍ SE ESTABLECE.

   El anterior análisis probatorio, permite a este Juzgador llegar a las siguientes conclusiones:

   Así, en cuanto a la determinación y origen del incumplimiento, se observa que en el caso estudiado, teniendo en cuenta los argumentos sostenidos por ambas partes y la valoración efectuada respecto a las pruebas promovidas y que constan en el expediente, este Juzgador aprecia que estamos en presencia de un contrato de opción a compraventa, es decir, un acuerdo por medio del cual las partes se obligan a celebrar con posterioridad un contrato de compraventa, previo cumplimiento de las obligaciones mutuamente atribuidas. En otras palabras, el ulterior contrato de compraventa se celebraría y la venta se perfeccionaría si sus respectivas obligaciones se cumplían dentro del plazo de ciento veinte (120) días pactado, entre el catorce (14) de julio de 2010 exclusive, hasta el once (11) de noviembre de 2010 inclusive, dentro del cual debía, en el mismo orden que se señalará materializarse: por una parte, la propietaria entregar los recaudos que constan en la cláusula cuarta de contrato (circunstancia probada en autos); seguidamente, como carga de los futuros compradores, debía ejecutarse el pago de una cantidad dineraria, así como la presentación oportuna del contrato de compraventa para que su firma ocurriera antes de la expiración del plazo ya mencionado, y por último, la propietaria debía acudir a dicha firma y entregar el inmueble libre de la ocupación de personas y cosas.

   Como ya quedó asentado, el plazo de ciento veinte días (120) transcurrió, entre el quince (15) de julio de 2010 y el once (11) de noviembre de 2010, ambos días inclusive, y en el mismo, si bien, la propietaria entregó los documentos que correspondía para cumplir con lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de opción, los futuros compradores no fueron diligentes en el cumplimiento de sus obligaciones, pues del análisis de los alegatos y las pruebas se evidencia que no consignaron el pago prometido ni propiciaron la firma del documento definitivo dentro del plazo fijado, aún y cuando una de las compradoras fungió como consultora inmobiliaria de esa negociación, y, por ende, tenía conocimiento de los trámites y tiempos requeridos en la realidad para dar cumplimiento de manera inequívoca a lo pactado, sin afectar la esfera negocial que se acordó primigeniamente, en el contrato redactado por la inmobiliaria T.S.S.I., y visado por el abogado V.T., consultor jurídico adscrito a la misma sociedad mercantil, como consta de autos.

   De manera que, quedó demostrado en autos que las obligaciones asumidas por la propietaria eran, suministrar los recaudos, tal y como ocurrió y emana del análisis y valoración probatoria ya efectuada, y acudir a la firma del contrato de compra venta, hecho éste que no ocurrió, por vencimiento del plazo concedido a los futuros compradores para realizar el pago convenido, pues también es evidente que los hoy actores reconvenidos presentaron el documento definitivo ante la oficina de registro correspondiente, el dieciséis (16) de noviembre de 2010, es decir, fuera del plazo convenido en el contrato.

   En tal sentido, de acuerdo a lo pactado por los contratantes, la suerte del negocio sería: que era obligación atribuida a los futuros compradores, para que se realizara y firmara el contrato de compraventa, en cuya virtud la propietaria trasladaría la propiedad del inmueble y lo entregaría libre de deudas, gravámenes y de la ocupación de personas y cosas, la entrega de la cantidad de dinero establecida en la letra “B” de la clausula tercera del contrato de opción a compraventa, dentro del plazo establecido en la misma, la cual debía tener lugar el día de la protocolización del referido documento de compraventa y, por ende, la misma debía realizarse dentro del referido plazo pues, de lo contrario, la obligación de los futuros compradores sería indeterminada, contrario a lo pactado, a la intención de los contrates y al principio de primacía de la realidad y la justicia. Por el contrario, en caso de no operar los anteriores supuestos iniciales, de exclusiva obligación de los futuros compradores según el texto del contrato de opción a compraventa, la consecuencia lógica sería la resolución de dicho contrato y la ejecución de la cláusula penal de común acuerdo prevista, la cual ratifica la intención de las partes en que se cumplieran los plazos en garantía de sus respectivos intereses materiales que se desprenden claramente del contrato suscrito por el mismo abogado que funge como asesor jurídico de la empresa inmobiliaria que estaba prestando sus servicios de intermediación en la referida negociación, en la cual también fungía como agente inmobiliaria, una de las compradoras del inmueble, de lo que se infiere el conocimiento del alcance, responsabilidades y obligaciones de lo pactado, en virtud de los conocimientos que presupone el ejercicio de tales labores.

   Al respecto, las pruebas que constan en las actas procesales ponen de manifiesto el incumplimiento en el que incurrieron los futuros compradores, al irrespetar y excederse del plazo de ciento veinte (120) días que les fue concedido, y al omitir efectuar el pago correspondiente dentro de ese mismo plazo, que fue lo querido y convenido por ambas partes según la letra, espíritu y razón del contrato de opción analizado, tal y como lo reconoció el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), en su decisión dictada el 26 de junio de 2012, mediante la cual se declaró sin lugar la acción ejercida por la ciudadana R.M.M.d.P. contra la ciudadana Francys C.M.S..

   Al respecto, quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda obligado a su cumplimiento, como exigencia básica de la seguridad jurídica y el Estado de Derecho y de Justicia. Ello así, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   En el mismo sentido, el artículo 1.264 eiusdem, contempla: “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.

   Respecto a los efectos de las obligaciones, dispone el artículo 1.269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención. (…)”.

   En hilación con lo anterior, evidencia este Juzgador que los ciudadanos R.M.M.d.P., R.I.F.P.M., Ettore E.P.M. y O.J.P.M. incumplieron sus obligaciones contractuales, conforme se pactó en el contrato analizado, por cuanto no efectuaron el pago ofrecido ni presentaron el documento correspondiente en el tiempo hábil pactado para la celebración del contrato de compraventa, amparándose en el dicho de que “no puede la propietaria pretender que se cumpla exactamente dentro de los ciento veinte (120) días” (ante lo cual cabría preguntar ¿que podía pretenden entonces la propietaria? ¿Que no se cumplieran las obligaciones dentro de los lapsos convenidos? ¿Que debía esperar de manera indefinida la suma de dinero que esperaba recibir dentro del plazo?). Como antes se indicó en el texto del presente fallo, dar por cierto ese alegato equivaldría a que nadie puede pretender que se cumplan los plazos y los contratos tal cual se pactan, los cual anularía y le restaría todo sentido y eficacia a los mismos, a las obligaciones y, en fin, al cumplimiento del orden jurídico.

   Precisamente, y como antes también se acotó, se establecen esos plazos para realizar todas las gestiones necesarias tendientes a la firma y protocolización del ulterior contrato de compraventa, salvo circunstancias de fuerza mayor o caso fortuito que no fueron alegadas aquí como obstáculos definitorios para el señalado incumplimiento de la clausula tercera letra “B” (aspecto central de la controversia), con independencia del la obligación asumida o su magnitud, pues los lapsos no están supeditados a montos u otras circunstancias, sino a su meridiana objetividad.

   Ahora bien, resulta oportuno señalar que los contratos constituyen documentos de gran importancia para plasmar obligaciones y diversas relaciones jurídicas cardinales para el funcionamiento y desarrollo de la sociedad. De allí, se insiste, la importancia y trascendencia del respeto a los plazos y demás circunstancias contenidas en ellos, como presupuestos indispensables de la seguridad jurídica, el principio de legalidad, la confianza y expectativa legitima y plausible, así como las nociones de Estado Derecho y de Justicia, además para garantizar la eficacia y existencia de tales actos jurídicos imprescindibles para ordenar las relaciones entre personas naturales y jurídicas, públicas y privadas. Por ello el importante aforismo según la cual los contratos son ley entre las partes, pues con ello pretende significarse la dimensión normativa de los mismos que, en tanto actos jurídicos, constituyen fuente de derecho.

   En un segundo plano, y atendiendo a los aspectos sometidos a la consideración de quien juzga, se observa que la representación judicial actora reconvenida reclama un pago “por razón del incumplimiento que la propietaria hizo de las obligaciones que contrajo en el contrato de opción de compra”, que calificaron como daños y perjuicios y que “la propietaria está obligada a cancelar en dinero en efectivo”, según plantean en los apartes sexto y séptimo del petitorio formulado en la demanda. Sobre este particular, por cuanto quedó evidenciado y establecido en el transcurso del estudio que se realiza en esta sentencia, que el incumplimiento emanó de los ciudadanos R.M.M.d.P., R.I.F.P.M., Ettore E.P.M. y O.J.P.M. por cuanto no cumplieron con sus obligaciones contractuales, conforme se pactó en el contrato analizado, al no efectuar el pago ofrecido ni presentar el documento correspondiente en tiempo hábil (dentro del plazo de ciento veinte -120- días tantas veces aludido), no habiendo sido demostrado el supuesto incumplimiento que atribuyen a la demandada reconviniente, no existe título que permita declarar la existencia de daños y perjuicios, y por tanto no procede el pago invocado, y ASÍ SE ESTABLECE.

   En tercer lugar, comprobado como ha quedado el antes referido incumplimiento, atribuido según consta en actas a los actores reconvenidos, estima quien decide que en el caso de análisis ha operado la resolución del contrato preliminar de opción, suscrito entre los ciudadanos R.M.M.d.P., R.I.F.P.M., Ettore E.P.M. y O.J.P.M. y la ciudadana Francys C.M.S., en fecha catorce (14) de julio de 2010, y autenticado en esa misma fecha por ante la Notaría Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital. Ello así, lo procedente es la ejecución de la cláusula sexta del referido contrato, que reza: “(…) 6.2) Si los motivos fueren imputables a los compradores, éste perderá (sic) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00 Bs.) de lo entregado o pagados (sic) a el propietario (sic), por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados”.

   En cuanto a las obligaciones con cláusula penal, el Código Civil Venezolano establece:

   Artículo 1.257: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”.

   Artículo 1.258: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

   El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo

   .

   Sobre el mismo particular, el artículo 1.263 el Código Civil, establece: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de celebración del contrato, o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”.

   El espíritu y propósito de lo establecido en la cláusula analizada, atendiendo a las normas supra transcritas, es que la cantidad dada en arras quedase a favor de la parte afectada por el incumplimiento de su contraria, quien lógicamente incumplió. Ello así, es forzoso declarar que el monto establecido en dicha cláusula, queda a favor de la parte demandada reconviniente, y ASÍ SE ESTABLECE.

   No obstante lo anterior, se observa que la representación judicial de la demandada reconviniente solicitó “(…) que las sumas condenadas a pagar, sean objeto de la corrección monetaria correspondiente, en virtud del hecho notorio de la devaluación de la moneda”.

   Sobre el particular aspecto de la indexación, consiste en un mecanismo de ajuste periódico en el valor nominal primigenio, tratándose de una noción destinada al propósito de actualizar un determinado valor. A los efectos de la indemnización de los daños, viene a constituir la acción encaminada a actualizar el valor del daño sufrido al momento de ordenar su liquidación, corrigiendo así la pérdida del poder adquisitivo de la moneda por su envilecimiento como efecto de los fenómenos inflacionarios.

   En el caso de estudio, la suma que debe quedar a favor de la parte demandada reconviniente, coincide con la recibida por ella en calidad de arras, para el momento en que suscribió el contrato preliminar, y en el mismo se estableció que, en caso de incumplimiento de los hoy actores reconvenidos, dicha cantidad sería tomada como “(…) indemnización única y total de daños y perjuicios causados”. En consecuencia, estima quien decide que acordar la peticionada indexación, excedería las funciones que le son propias, por cuanto lo querido por las partes fue, que en caso de resolución de dicho contrato, como ha ocurrido, no se acordara algún monto extra; por ello, resulta forzoso, desestimar el pedimento de indexación del monto ya recibido por concepto de daños y perjuicios causados a la ciudadana Francys C.M.S., antes identificada, provenientes del incumplimiento en el que incurrieron los ciudadanos R.M.M.d.P., R.I.F.P.M., Ettore E.P.M. y O.J.P.M., antes identificados, y ASÍ SE ESTABLECE.

   Como corolario de lo anterior y atendiendo a la función pedagógica propia del Juez, debe resaltarse la importancia de la seguridad jurídica que debe imperar en casos como el de análisis, en atención a la celebración de los contratos y al respeto de las cláusulas libremente convenidas por las partes, así como a las leyes aplicables a los mismos.

   Así, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 3.180 del 15 de diciembre de 2004, (caso: Tecnoagrícola Los Pinos Tecpica, C.A.), estableció que:

   (…) La seguridad jurídica aparece ligada al fortalecimiento de la economía del país, pero considera la Sala, que ella obedece a un criterio más amplio, que se derivaría del propio Texto Constitucional y que se convierte en un principio constitucional.

   Seguridad Jurídica se refiere a la cualidad del ordenamiento jurídico, que implica certeza de sus normas y consiguientemente la posibilidad de su aplicación. En ese sentido en Venezuela existe total seguridad jurídica desde el momento que la normativa vigente es la que se ha publicado, después de cumplir con los diversos pasos para su formación, en los órganos de publicidad oficiales, por lo que surge una ficción de conocimiento para todos los habitantes del país, y aún los del exterior, de cuál es el ordenamiento jurídico vigente, el cual no puede ser derogado sino por otra ley, que a su vez, tiene que cumplir con los requisitos de validez en su formación, y con los de publicidad.

   Finalmente, fehacientemente demostrado el incumplimiento del plazo y del pago ofrecido, obligaciones que eran de única y exclusiva cuenta de los hoy actores reconvenidos, resulta forzoso para este Juzgador, en sintonía con el antes invocado principio de seguridad jurídica de rango constitucional, dejar asentado que en el caso de estudio procede la resolución del contrato de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil del Código Civil, y declarar, de acuerdo a la motivación que antecede sin lugar la demanda, y parcialmente con lugar la reconvención interpuesta, y ASÍ SE ESTABLECE.

   IV

   DISPOSITIVA

   En fuerza de los razonamientos antes expuestos este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la solicitud planteada por la representación judicial de la parte actora reconvenida de que este Juzgador decida la presente causa con arreglo a la equidad, por cuanto no se configuran los supuestos establecidos en el artículo 13 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

SIN LUGAR la solicitud de inepta acumulación de pretensiones, planteada por la parte actora reconvenida, respecto a la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por los ciudadanos R.M.M.D.P., R.Y.F. PELLICIONI MONRROY, ETTORE E.P.M. y O.J.P.M., venezolanos, mayores de edad, de estados civiles viuda la primera y solteros los demás, titulares de las cédulas de identidad números 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente, contra la ciudadana FRANCYS C.M.S., venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 13.531.619.

CUARTO

PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana FRANCYS C.M.S., venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 13.531.619, contra los ciudadanos R.M.M.D.P., R.Y.F. PELLICIONI MONRROY, ETTORE E.P.M. y O.J.P.M., venezolanos, mayores de edad, de estados civiles viuda la primera y solteros los demás, titulares de las cédulas de identidad números 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente.

QUINTO

En virtud del anterior pronunciamiento se declara RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito por los ciudadanos R.M.M.D.P., R.Y.F. PELLICIONI MONRROY, ETTORE E.P.M. y O.J.P.M., venezolanos, mayores de edad, de estados civiles viuda la primera y solteros los demás, titulares de las cédulas de identidad números 2.796.329, 10.294.527, 10.298.288 y 12.913.510, respectivamente, y la ciudadana FRANCYS C.M.S., venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 13.531.619, en fecha catorce (14) de julio de 2010, y autenticado por ante la Notaría Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital.

SEXTO

Por efectos de la anterior declaratoria, y conforme lo pactaron las partes en la cláusula sexta, a título de cláusula penal contemplada en el contrato resuelto, se declara que el monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 500.000,00) establecido en dicha cláusula, queda a favor de la ciudadana FRANCYS C.M.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltera y titular de la cédula de identidad número13.531.619.

SÉPTIMO

SIN LUGAR la solicitud de indexación planteada por la parte demandada reconviniente.

OCTAVO

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el proceso con respecto a la demandada principal a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la reconvención, no hay condenatoria en costas por no haber un vencimiento total.

Notifíquese a las partes del presente fallo en virtud de haberse dictado fuera de su oportunidad legal correspondiente.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiún (21) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.-

EL JUEZ,

LA SECRETARIA ACC.,

DR. Á.V.R..

ABG. G.P..

En esta misma fecha, siendo las 2:47 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA ACC.,

ABG. G.P..

Asunto: AP11-V-2010-001130.

AVR/GP.