Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Mayo de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 31 de Mayo de 2011

201º y 152º

ASUNTO: AH1B-V-2005-000004

ASUNTO ANTIGUO: 2005-23026

PARTE ACTORA: M.D.A.D.P. y J.I.P.L., de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.969.600 y V-6.972.231, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: O.C.M., L.A.A.T. y F.D.A.M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 31.277, 15.511 y 44.924, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: R.A.T.M., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.410.864.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.C.M.L., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 118.070.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

ACTAS DEL EXPEDIENTE

Se inicia la presente causa, en fecha 05 de diciembre de 2005, intentada por los ciudadanos M.D.A.D.P. y J.I.P.L., contra el ciudadano R.A.T.M., mediante libelo de demanda presentado ante el Tribunal Distribuidor de Turno.

En fecha 08 de diciembre de 2005, la representación judicial de la parte actora consignó los documentos mencionados en el libelo de demanda.

Por recibido el expediente del Tribunal Distribuidor de Turno, por haber correspondido a este Despacho el conocimiento de la presente causa, mediante auto de fecha 12 de diciembre de 2.005, este Juzgado le dio el trámite de Ley a la acción ordenando así la citación de la parte demandada.

Agotados como fueron los intentos tanto de citación personal como por Carteles del ciudadano R.A.T.M., por auto de fecha 25 de mayo de 2006, previa solicitud de la parte demandante, se designó Defensor Ad-Litem de la parte demandada, al abogado J.C.M., a quien se notifico de la designación recaída en su persona.

En fecha 28 de junio de 2006, el abogado J.C.M., acepta el cargo de Defensor Judicial recaído en su persona y presta el debido juramento de Ley, dando contestación a la demanda mediante escrito de fecha 01 de agosto de 2006.

En fecha 27 de septiembre de 2006, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas al expediente por auto del 11 de octubre de 2006 y posteriormente admitidas mediante auto de fecha 18 de octubre de 2006, ordenándose librar oficios a los fines de la evacuación de la prueba de informes.

En fecha 31 de enero de 2007, el Tribunal agregó a las actas del proceso las comunicaciones provenientes del Banco Venezolano de Crédito, del Banco Occidental de Descuento, del Banco Mercantil y del Banco Federal.

En fecha 05 de febrero de 2007, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron escrito de informes, constante de cuatro (4) folios útiles.

En fecha 29 de octubre de 2008, este Tribunal dictó sentencia declarando la reposición de la causa al estado de nueva contestación a la demanda, a fin de que el Defensor Judicial designado cumpliera con los parámetros establecidos en la sentencia y fijados por el Tribunal Supremo de Justicia. Apelando de dicha decisión la representación judicial de la parte actora, correspondiendo conocer del recurso al Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, el cual declaró el 07 de febrero de 2011, con lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado R.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, revocó la sentencia interlocutoria dictada el 29 de octubre de 2008 por el presente Juzgado y se ordenó la tramitación del juicio en el estado en que se encontrare.

Ahora bien, cumplidos como han sido los trámites procesales en la presente demanda y siendo la oportunidad legal para emitir un pronunciamiento, este Tribunal pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:

Alega la representación judicial de la parte demandante que sus poderdantes celebraron con el ciudadano R.A.T.M., un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble constituido por: Un (1) apartamento distinguido como D-52, ubicado en el piso 5 del núcleo “D” del Edificio Celta II, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 7 de junio de 2005, anotado bajo el Nº 60, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de Cuatrocientos Millones de Bolívares (Bs.400.000.000,00) según consta en la cláusula segunda del referido contrato y que dicho precio se cancelaría de la siguiente forma conforme a lo pactado en la cláusula tercera del contrato: La cantidad de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs.160.000.000,00), al momento de autenticarse el documento de opción de compra venta de fecha 7 de junio de 2005 y cuya suma efectivamente recibió el demandado (vendedor) tal y como se evidencia de la declaración expresada en la cláusula tercera del contrato, así como de cinco (5) cheques de gerencia, todos emitidos el día 06 de junio de 2005, a favor del ciudadano R.A.T.M.; y, el saldo restante, es decir, la suma de Doscientos Cuarenta Millones de Bolívares (Bs.240.000.000,00) sería pagada en el acto de la firma del documento definitivo de compra venta, traslativo de la propiedad, por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, conforme a lo pautado en las cláusulas segunda y tercera del referido contrato. Que en razón al saldo pendiente sus representados gestionaron la obtención de un crédito hipotecario ante el Banco Mercantil por la cantidad de Doscientos Cuarenta Millones de Bolívares (Bs.240.000.000,00), señalando que el mismo había sido aprobado por el mencionado Banco, dentro del lapso acordado en la opción de compra venta. Que de acuerdo al contrato, el documento definitivo de compra venta debió realizarse el 07 de septiembre de 2005, pero que ello no fue así debido a causas imputables al demandado (vendedor), quien manifestó no haber pagado la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble a favor de Banesco, Banco Universal, lo cual reveló por parte del demandado una conducta de incumplimiento que impidió que se protocolizara la firma definitiva del contrato de compra venta en el plazo originalmente pactado. Que el demandado solicitó de sus poderdantes una prorroga de treinta (30) días contados a partir del 07 de septiembre de 2005, según consta de documento autenticado el 1º de septiembre de 2005. Que transcurrido el lapso de la prorroga el demandado nuevamente manifestó su imposibilidad de firmar el documento definitivo de compra venta, por cuanto aún no había cancelado la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, que ante dicha actitud sus representados le exigieron al demandado la devolución de la cantidad entregada al momento de la negociación más la cantidad de Ochenta Millones de Bolívares (Bs.80.000.000,00) por concepto de cláusula penal, a cuyo pedimento se negó el demandado, solicitando una nueva prorroga de treinta y nueve (39) días más contados a partir del 8 de octubre de 2005, según se evidencia del documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 30 de septiembre de 2005, comprometiéndose el demandado R.A.T.M., liberar del gravamen el inmueble objeto de negociación en fecha 18 de octubre de 2005, pero que ello no ocurrió dentro de la segunda prorroga que venció el 15 de noviembre de 2005. Que debido al interés de sus poderdantes en adquirir el inmueble objeto del juicio se trasladaron al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de octubre de 2005, a los fines de verificar la situación registral del apartamento y se encontraron con la desagradable sorpresa de que además de la hipoteca de primer grado existente sobre el inmueble, que el demandado utilizaba como excusa para no cumplir con su obligación de trasladar la propiedad, se le adicionó una medida de Prohibición de Enajenar y Gravar dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, originada por una acreencia quirografaria y que se sustancia en el expediente 11.774 de la nomenclatura de dicho Tribunal. Que sus representados procedieron a notificar al demandado (vendedor) de dicho incumplimiento, según consta de escrito presentado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de noviembre de 2005, quién no obstante dicha notificación no evidencio ninguna actitud tendente a cumplir las obligaciones contraídas bajo el contrato de opción de compra venta. Que en razón de haber resultado inútiles e infructuosas las diligencias extrajudiciales tendentes a lograr la firma del documento definitivo de compra venta, demandan al ciudadano R.A.T.M., a fin de que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a ejecutar su obligación de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, es decir, transferir la propiedad de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.474 eiusdem, otorgando el respectivo documento de propiedad sobre el apartamento objeto del contrato de opción de compra venta. Que en caso de no convenir en lo solicitado, piden que conforme al artículo 531 ibidem se tenga la sentencia que recaiga en el proceso como título de propiedad a sus mandantes, a los fines de que surta los efectos de Ley ante la Oficina de Registro Público respectiva. Asimismo solicitaron al Tribunal, se establezca a sus representados un lapso en la sentencia definitiva para que paguen a la parte demandada el saldo restante de la negociación, es decir, la suma de Doscientos Cuarenta Millones de Bolívares (Bs.240.000.000,00), deduciéndose de dicho monto la cantidad a pagar por concepto de hipoteca de primer grado que existe sobre el inmueble.

Por su parte el abogado J.C.M.L., Defensor Judicial del demandado R.A.T.M., dio contestación a la demanda en los términos que a continuación se indican: “…Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho alegado y solicitó la declaratoria sin lugar de la presente demanda en la sentencia definitiva, con los pronunciamientos de ley correspondientes…”.

-II-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Establecido lo anterior, se tiene que los hechos expuestos por las partes, determinan que la controversia quedó planteada en dirimir si hubo incumplimiento o no en la relación contractual que les vincula. En consecuencia, este juzgador procede a realizar un análisis de los aportes probatorios consignados por las partes, en el orden que se menciona a continuación:

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Junto con el libelo de la demanda, la representación judicial de la parte demandante aportó los documentales que de seguidas se explana:

Marcado con la letra “A”, original del documento poder autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 31 de octubre de 2005, inserto bajo el Nº 32, Tomo 95 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que evidencia que fue otorgado poder judicial general a los abogados actores, por los ciudadanos M.d.A.M.d.P. y J.P.L., documento al que se le otorga pleno valor probatorio por ser un documento auténtico que merece fe pública a este Sentenciador, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, y así se declara.

Marcado con la letra “B”, copia certificada del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 7 de junio de 2005, anotado bajo el Nº 60, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, celebrado entre los ciudadanos R.A.T.M., J.P.L. y M.d.A.M.d.P., sobre el inmueble identificado como: Un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número D-52, ubicado en el Quinto (5º) piso del núcleo “D” del Edificio “Residencias Celta II”, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6, Urbanización Los Samanes, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Del contenido del mencionado contrato se evidencia de forma clara e inequívoca la relación contractual existente entre las partes del presente proceso, aunado al hecho, que en la oportunidad de celebrarse dicho otorgamiento, se dejó constancia que el otorgante identificado como R.A.T.M., se identificó con la cédula de identidad Nº 5.410.864. En consecuencia, al tratarse dicho contrato de un documento público, que al no haber sido tachado ni impugnado por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio y se aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y así se declara.

Marcado con la letra “C”, copia certificada del documento protocolizado en fecha 02 de mayo de 2002, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 8 del Protocolo Primero. El citado documento demuestra a todas luces la propiedad que tiene el ciudadano R.A.T.M. sobre el inmueble objeto de negociación en el contrato suscrito por las partes en fecha 07 de junio de 2005, motivo por el cual quien aquí decide lo valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, y así se declara.

Marcado con la letra “D”, copia simple de los cinco (5) cheques de gerencia, todos emitidos el día 06 de junio de 2005, a favor del ciudadano R.A.T.M., cuya sumatoria arroja un monto de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs.160.000.000,00) y los cuales declaró recibir el demandado en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 07 de junio de 2005, documentos estos que al no haber sido impugnados se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Marcado con la letra “E”, copia del documento de gestión de un crédito hipotecario realizado por los ciudadanos J.P.L. y M.d.A.M.d.P., ante el Banco Mercantil por la cantidad de Doscientos Cuarenta Millones de Bolívares (Bs.240.000.000,00), a cuyo documento se le requirió la prueba de informes establecida en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en razón al uso de dicho medio de prueba ejercido por la parte actora, requiriendo este Tribunal del Banco Mercantil, informe sobre lo siguiente: “si de acuerdo con los registros, actas y documentos en su poder, los ciudadanos M.d.A.d.P. y J.I.P.L., solicitaron, tramitaron y les fue aprobado un crédito por esa entidad bancaria”, evidenciándose de la comunicación Nº 33239 de fecha 27 de noviembre de 2006, emitida por el mencionado instituto bancario, que efectivamente a los ciudadanos J.P.L. y M.d.A.M.d.P., se les había aprobado un crédito por la cantidad de Doscientos Cuarenta Millones de Bolívares (Bs.240.000.000,00), para la adquisición de una vivienda ubicada en la Urbanización Los Samanes, Avenida 2, Residencias Celta II, Núcleo “Derecho”, Piso 5, Apartamento Nº Derecho-52, Municipio Baruta del Estado Miranda, por lo que observa quien aquí decide que los hechos litigiosos que constan del documento emitido por la mencionada Entidad Bancaria prueban los hechos alegados por la representación judicial de la parte demandante, otorgando en consecuencia al referido documento pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Marcados con las letras “F” y “G”, copias certificadas de los documentos de prórrogas concedidas al demandado, mediante instrumentos autenticados ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fechas 01 y 30 de septiembre de 2005, anotados bajo los Nros 73 y 21, Tomos 76 y 84, respectivamente, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, celebradas entre los ciudadanos R.A.T.M., J.P.L. y M.d.A.M.d.P., otorgando al demandado un plazo adicional al estipulado en el contrato de opción de compra venta para liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de negociación y dar así cumplimiento a la firma del documento definitivo de compra venta. Estos documentos no fueron desconocidos por la parte contraria, por lo que este Tribunal le da valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, y así se declara.

Marcado con la letra “H”, Original de Certificación de Gravámenes expedida por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 8 del Protocolo Primero. Este documento no aporta a los autos elemento probatorio alguno con relación a los hechos debatidos en el proceso por lo que considera quien aquí decide innecesario su análisis, y así se declara.

Marcado con la letra “I”, copias certificadas de la Notificación de incumplimiento realizada por los demandantes al demandado, autenticada por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Noviembre de 2005, documento al que se le otorga pleno valor probatorio al no haber sido tachado ni impugnado por la parte demandada, y se aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y así se declara.

Durante el lapso probatorio promovió lo siguiente:

• Prueba de informes de los siguientes organismos: Banco Venezolano de Crédito, B.B., Banco Federal, Banco Occidental de Descuento, Corp Banca y Banco Mercantil. Con respecto a estas probanzas se libraron los oficios respectivos, cuyas resultas consta en autos y de los cuales se dejó constancia de lo siguiente: Comunicación emitida por Banco Venezolano de Crédito “…El cheque de Gerencia Nº 1646 por la cantidad de Bs.71.000.000,00 emitido el día 06/06/2005 a favor de R.A.T.M. y ordenado por J.I.P.L., fue hecho efectivo por su beneficiario el día 09/06/2005…”. Comunicación de B.B.: “…Que en fecha 06/06/2005 fue emitido cheque de gerencia Nº 07001988 por la cantidad de Bs.10.500.000,00 a favor de R.A.T.M. cual fue depositado en otra Institución Financiera…”. Comunicación del Banco Federal: “…El cheque de Gerencia Nº 58001350 por la cantidad de Bs.24.855.000,00 de fecha 06/06/2005 a nombre del beneficiario R.A.T.M., fue depositado a través de cámara de compensación a la cuenta Nº 0102-0105510000011264 de R.T.M.d.B.d.V. en fecha 07/06/2005…”. Comunicación del Banco Occidental de Descuento: “…Que el cheque de gerencia Nº 02873093 por la cantidad de Bs.38.645.000,00 emitido en fecha 06/06/2005 a favor del ciudadano R.A.R.M., fue depositado en fecha 10 de junio del año 2005, en la cuenta Nº 2155002226 del ciudadano R.A.T.M.d.B.N. de Crédito…”. Comunicación de Corp Banca: “…En el historial del cheque en referencia Nº 9444214, así como la copia del cheque debidamente certificado por esta Vicepresidencia de Operaciones el cual se le anexa, se señala como beneficiario del cheque al ciudadano R.A.T., por un monto de Bs.15.000.000,00 de fecha emisión 06/06/2005 fecha de pago 08/06/2005…”. De lo antes expuesto, este Juzgador considera importante mencionar que el objeto de este medio de prueba, utilizado en el caso de marras por la representación judicial de la parte actora, es demostrar los hechos litigiosos que consten en documentos, libros, archivos y otros papeles que se hallen en oficinas de entes públicos o privados que sean o no parte en el juicio, evidenciando en consecuencia este Tribunal de la respuestas emitidas por los mencionados entes bancarios, la veracidad de los hechos debatidos en el proceso y alegados expresamente por la parte demandante, como lo es, el pago realizado al demandado en fecha 06 de junio de 2005, fecha en la cual se firmó el contrato de opción de compra venta, motivo por el cual los valora conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

La parte demandada, debidamente representada por el defensor judicial designado no promovió prueba alguna que le favoreciera durante la etapa legal correspondiente para ello.

Realizado el análisis probatorio ut supra, pasa este sentenciador a dirimir el mérito de autos, para lo cual observa: Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, y ello se evidencia del documento que cursa a los folios 13 al 16, el cual se define como un contrato de opción de compra-venta, donde las partes se hacen recíprocas obligaciones con relación al inmueble objeto del presente causa, el cual deviene necesariamente por sus características en un contrato de compraventa. En este orden de ideas, es indudable que entre los ciudadanos J.P.L., M.d.A.M.d.P. parte actora y R.A.T.M., existe una relación contractual de venta, la cual está plasmada en el contrato publico, que fue suscrito entre los mismos, por lo que deben atenerse a los términos establecidos en su contenido, en virtud de que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.

En el caso sub examine, se puede observar que las partes pactaron en el contrato tantas veces mencionado, que el bien objeto de negociación era un (1) apartamento distinguido como D-52, ubicado en el piso 5 del núcleo “D” del Edificio Celta II, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda; que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de Cuatrocientos Millones de Bolívares (Bs.400.000.000,00); que el demandado recibió la cantidad de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs.160.000.000,00), y en último, se pactó que para pagar el saldo pendiente los demandantes gestionarían la obtención de un crédito hipotecario ante el Banco Mercantil por la cantidad de Doscientos Cuarenta Millones de Bolívares (Bs.240.000.000,00), contrato de opción de compra venta que fue prorrogado en dos oportunidades por las partes para el cumplimiento de la obligación por parte del demandado.

Cabe precisar que con relación a las obligaciones reciprocas asumidas por las partes en un contrato, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., dejó asentado lo siguiente:

“… De la lectura del fundamento de la denuncia que se analiza, no se desprende de qué forma la recurrida infringió los artículos 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil, lo que impide a esta Sala determinar si hubo o no la alegada violación de dichas reglas. Asimismo, observa la Sala que el recurrente alega que el ad-quem incurrió en el primer caso de suposición falsa, debido a que le atribuyó al documento marcado “B” el carácter de contrato de compra-venta, cuando en realidad se trata de un contrato de opción de compra venta.

Al respecto, es menester señalar al formalizante que su planteamiento está dirigido, más que al primer caso de suposición falsa, a un error de juzgamiento, pues tiene que ver con la calificación jurídica de un contrato por parte del juzgador. Es en este contexto que la Sala examinará la denuncia, es decir, no como la suposición falsa delatada, sino desde el punto de vista de la calificación propiamente del contrato de opción de compra-venta objeto del presente proceso.

Al respecto, la Sala, para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante, pasa a transcribir lo pertinente de la sentencia recurrida:

...TERCERA.- El instrumento autenticado contentivo de la convención es un documento público, el cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.357, ejusdem, no existiendo en este aspecto discrepancia alguna entre las partes, quienes solo divergen en la naturaleza de dicho contrato, pues mientras la parte actora reconvenida mantiene que se trata de un contrato de compra-venta, la parte demandada reconviniente afirma de que se trata de un contrato de arras, y en tal sentido aseveran que en dicho contrato no se estableció obligación alguna de transferir la propiedad, pues lo único previsto es el pago de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento de la obligación principal, pero sin que ello conlleve algo distinto a lo establecido en la Cláusula Penal.

En lo que respecta al primer punto, o sea, la naturaleza del contrato, nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada el 13 de febrero de 1.929 (sic), estableció que:

...Omissis...”.

De la lectura del mencionado documento se observa que los demandados reconvinientes se obligaron a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, así como el demandante reconvenido se obligó a comprar o adquirir dicho inmueble, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas, y linderos, cuyo precio fijaron en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), de los cuales la parte demandada reconviniente afirma haber recibido TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) , como aporte parcial del precio total, es decir, en dicho documento se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 ejusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1.930 (sic), M. 1.931 (sic), de la antigua Corte Federal y de Casación, CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO, por E.C.B., g. 502) y así se declara...”.

De la precedente transcripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta.

En consecuencia, se declaran improcedentes las denuncias de infracción de los artículos 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide….”.

Igualmente, con relación a los contratos de promesa bilateral o pre-contrato la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de febrero de 2003, estableció el criterio que de seguidas se transcribe:

….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”

Por su parte L.L.B., en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica “…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”

En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…

…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…

Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento…

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Ahora bien, dicho lo anterior este sentenciador trae a colación lo que con relación a las normas del derecho contractual y las obligaciones establece el artículo 1.159 del Código Civil:

… Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley…

La anterior norma determina que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes.

Ahora bien, el Código de Procedimiento Civil, al regular la carga y apreciación de la prueba, en su artículo 506, dispone:

… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala:

…Nuestro Código acoge la antigua m.r. incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida … no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal … Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…

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Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...

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Del análisis de todo lo antes expuesto se concluye que la carga de la prueba reposa en el demandante de autos, por haber pedido el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito el 07 de junio de 2005, por lo que debe probar en consecuencia que se encuentra dentro de los extremos legales para tener derecho a exigir tal obligación por parte del demandado, al pretender estar liberado de la obligación convenida por ambas partes en el contrato de opción de compra venta supra citado, debiendo también probar su acierto o producir alguna prueba tendente a suplir la finalidad para la cual se hizo tal exigencia.

En este orden de ideas y de un análisis exhaustivo del expediente se pudo evidenciar que el actor trajo a los autos prueba que le favorece, por tales circunstancias, quién aquí decide tiene que atribuir el valor probatorio que merecen las pruebas aportadas al proceso por la representación judicial de la parte demandante, las cuales al no haber sido desvirtuadas por la parte demandada con pruebas suficientes que demuestren lo contrario, lo que no ocurrió en el caso de autos, ya que al tratarse el caso bajo examine de un contrato de transferencia de la propiedad, se debe precisar que la parte accionada en su carácter de vendedor debió firmar el documento definitivo de compra venta y consecuencialmente entregar el inmueble objeto de la opción de compra venta al momento de la firma del documento definitivo y dentro del lapso de la última prórroga concedida, tal y como fue pactado, hechos estos que se desprenden de las pruebas de autos, por lo que resulta forzoso para este Juzgador declarar procedente la acción incoada, y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de esta decisión; y, así se decide.

-III-

DISPOSITIVA

Por las razones y consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos J.P.L. y M.D.A.M.D.P., representado por los Abogados O.C.M., L.A.A.T. y F.d.A.M., contra el ciudadano R.A.T.M., representado en juicio por el defensor judicial J.C.M.L.. En consecuencia, se ordena al demandado a ejecutar su obligación de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y a transferir la propiedad de acuerdo a lo convenido en el contrato de opción de compra venta, firmado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 7 de junio de 2005, anotado bajo el Nº 60, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, otorgando el respectivo documento de propiedad a los demandantes , sobre el Apartamento distinguido como D-52, ubicado en el piso 5 del núcleo “D” del Edificio Celta II, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada lateral derecha del edificio; SUR: Con la fachada lateral izquierda del edificio; ESTE: Con el apartamento de la misma planta y el mismo núcleo que terminan en “1” y con la zona de circulación horizontal vertical; y, OESTE: Con la fachada posterior del edificio.

SEGUNDO

En caso de que el demandado R.A.T.M., no concluya el contrato y no cumpla con su obligación, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, por lo que la misma servirá de título de propiedad a los demandantes J.P.L. y M.D.A.M.D.P., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

A fin de que la presente sentencia produzca los efectos de titulo de propiedad establecidos en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se insta a la parte actora ciudadanos J.P.L. y M.D.A.M.D.P., a pagar al demandado R.A.T.M., el saldo restante de la obligación, es decir, pagar la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.240.000.000,00), de acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, deduciendo el monto a pagar por la hipoteca de primer grado que existe sobre el inmueble objeto de negociación.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal correspondiente, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 251 y 233 eiusdem.

Publíquese, regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de Mayo del año Dos Mil Once (2.011).- 201º Años de la Independencia y 152º Años de la Federación.

EL JUEZ,

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Dr. A.E. VARGAS RODRIGUEZ

LA SECRETARIA ACC.,

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Abg. J.V.

En esta misma fecha, siendo las 3:05 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA ACC.,

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Abg. J.V.

Asunto: AH1B-V-2005-000004