Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 27 de Octubre de 2008

PARTE ACTORA: L.M.M.D.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-5.820.808.

APODERADO JUDICIAL

PARTE ACTORA: E.M.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 22.900.

PARTE DEMANDADA: M.D.I.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.157.319.

APODERADOS DE LA

PARTE DEMANDADA: L.G.T. y C.G.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 33.249 y 19.532, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)

EXPEDIENTE N° 18.114

CAPITULO I

SINTESIS DEL PROCESO

Conoce esta alzada las presentes actuaciones, en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial, en fecha 31 de marzo de 2008, que declaró parcialmente con lugar la demanda de DESALOJO.

Admitida la demanda, se ordenó emplazar a la parte demandada, para que diera contestación a la demanda, en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación.

En fecha 27 de abril de 2007, el Tribunal de la causa ordenó abrir Cuaderno de Medidas, negando la Medida de Secuestro solicitada por la parte actora.

Cumplidos los trámites de la citación, la cual se verificó en forma personal, la parte demandada, asistida de abogado, compareció oportunamente en fecha 23 de mayo de 2007, y consignó escrito de contestación de la demanda

Abierto el juicio a prueba, solamente la parte demandada hizo uso de tal derecho, sobre el cual se pronunció el Tribunal en fecha 05 de junio de 2007.

En fecha 05 de junio de 2007, la parte actora solicita se admita la prueba promovida en el Capítulo Tercero, asimismo desconoce las planillas de depósito del Banco Federal, y en relación a los comprobantes de depósito emanados del Tribunal de la causa, alega que no fueron promovidos correctamente y no libertan a la demandada de sus obligaciones.

Mediante diligencia fechada 08 de junio de 2007, la parte demandada apeló del auto de admisión de las pruebas y alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente acción, cuyas aseveraciones fueron rechazadas por la parte demandante.

Vencido el lapso probatorio, el Tribunal de la causa procedió en fecha 31 de marzo de 2008, a dictar sentencia, declarando parcialmente con lugar la demanda. De dicha sentencia apeló la parte demandada, la cual fue oída por auto de fecha 22 de abril de 2008, ordenándose remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de conocer de la misma.

Por auto de fecha 30 de abril de 2008, este Juzgado, a quien le correspondió conocer según distribución de causas, le da entrada al expediente, se avoca el Juez al conocimiento de la misma y fija oportunidad para dictar sentencia.

CAPITULO II

THEMA DECIDEMDUM

El Tribunal a los fines de decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:

Alegatos del Actor:

Señala la parte actora en su escrito libelar, que la Sociedad de Comercio “CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES C.A (CONTECA), originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de septiembre del año 1964, bajo el N° 82, Tomo 30-A, y luego reconstituida mediante documento inscrito por ante el mismo Registro Mercantil el día 18 de junio de 1982, bajo el N° 47, Tomo 46-A Segundo, posteriormente reformada parcialmente mediante documento inscrito en el mencionado Registro Mercantil, en fecha seis (06) de diciembre del año 1985, bajo el N° 08, Tomo 56-A representada en ese momento por el ciudadano A.R.M.L., mayor de edad, venezolano, abogado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Número V.- 4.419.731, entregó en calidad de arrendamiento a la ciudadana M.D.I.M., quien es mayor de edad, venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V.- 12.157.319, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 8-B, ubicado en el piso número ocho (08) del Edificio Torre Conteca, ubicado en la Avenida Bermúdez, de esta ciudad de Los Teques, para ser destinada única y exclusivamente como vivienda de la arrendataria, tal como quedó establecido en las CLAUSULAS PRIMERA y SEGUNDA del referido negocio jurídico. Que en la CLAUSULA TERCERA del mentado contrato de arrendamiento las partes acordaron lo siguiente: “La duración de este Contrato es de DOCE (12) MESES FIJOS contados a partir del día Primero (1°) de Agosto de Dos Mil Uno (2001) y así el día Treinta y uno (31) de j.d.D.M.D. (2002) LA ARRENDATARIA entregará lo arrendado totalmente desocupado de bienes y personas, así como a satisfacción de LA ARRENDADORA, salvo que a requerimiento escrito LA ARRENDATARIA con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del Contrato y aceptación en la misma forma por LA ARRENDADORA se hubiere suscrito un nuevo contrato de arrendamiento o prorrogado el existente en forma expresa”. Que se estipuló para ese momento como canon de arrendamiento que debía pagar la ciudadana M.D.I.M., a LA ARRENDADORA CONTECA C.A., la suma de ciento diez bolívares fuertes (Bs F. 110,00), quedando obligada entre otros puntos al PAGO DEL CONDOMINIO. Que en fecha dieciséis (16) de agosto del año dos mil dos (2002), el ciudadano A.M.L., antes identificado y con el carácter de DIRECTOR de la sociedad mercantil “CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES C.A (CONTECA C.A) cede a la Sociedad Mercantil “CORPORACION DEL VALLE PEREZ C.A” todos los derechos y acciones del contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1°) de agosto de 2001 con la ciudadana M.D.I.M.. Que consta del instrumento legal, que la Sociedad Mercantil CORPORACION DEL VALLE PEREZ C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 23 de noviembre de 1995, bajo el N° 06, Tomo 527 Segundo, representada para ese acto por su ADMINISTRADORA PRINCIPAL,. Ciudadano L.D.V.P. quien en vida portaba cédula de identidad número V.- 202.185 suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con la ciudadana M.D.I.M. sobre el mismo inmueble. Que se acordó como canon de arrendamiento la suma de CIENTO SESENTA BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs.F 160.89) que LA ARRENDATARIA ciudadana M.D.I.M., quedaba obligada a cancelar por mensualidades vencidas a LA ARRENDADORA PROPIETARIA, los cinco primeros días de cada mes, así como el pago de aseo urbano y del condominio, tal como se estipulo vía pacto comisorio en las cláusulas SEGUNDA y QUINTA del contrato de arrendamiento de fecha primero (1°) de septiembre del año dos mil cuatro (2004) en referencia. Asimismo alegó que en la CLAUSULA CUARTA de este segundo contrato de arrendamiento se previó lo siguiente: “La duración de éste contrato es de Un (01) año fijo, contado a partir del Primero (01) de Septiembre de Dos Mil Cuatro pudiendo prorrogarse dicho lapso por periodos fijos iguales, siempre y cuando las partes, así lo acuerden por escrito, con por lo menos Sesenta días de anticipación al vencimiento del lapso convenido o alguna de sus prorrogas”. Que fenecido el lapso antes mencionado, LA ARRENDATARIA antes identificada continuo ocupando el inmueble arrendado y LA ARRENDADORA recibiendo los cánones de arrendamiento, lo que trajo como consecuencia que operara la tacita reconducción a tenor de lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil y la vigencia sine die de la relación arrendaticia. Que consta que la Sociedad Mercantil CORPORACION DEL VALLE PEREZ C.A.,. por intermedio de su ADMINISTRADOR PRINCIPAL, L.D.V.P., vendió pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana E.G.P.R., mayor de edad, venezolana, soltera y titular de la cédula de identidad número V.- 4.887.642, el apartamento identificado con el número y letra OCHO B (8-B), destinado a vivienda y oficina, que forma parte integrante del inmueble denominado “TORRE CONTECA”, ubicado en la Avenida Bermúdez de la ciudad de Los Teques, capital del Estado Miranda, negocio jurídico este debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el día siete (07) de noviembre del año dos mil cinco (2005), quedando registrado bajo el N° 44, Protocolo Primero, Tomo 07 del trimestre en curso. También relató que LA ARRENDATARIA ciudadana M.D.I.M., continuó la relación arrendaticia transformada en indeterminada con la nueva propietaria, cancelando los cánones de arrendamiento HASTA EL MES DE MAYO DEL AÑO DOS MIL SEIS (2006). Que en varias oportunidades la suscrita ha requerido a la Arrendataria que desocupe el referido inmueble, ofreciendo la ciudadana M.D.I.M., que procedería a entregar libre de personas y cosas el inmueble arrendado, sin que hasta la fecha haya cumplido, aun cuando se encuentra en mora en sus obligaciones legales y contractuales por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL SEIS (2006) y ENERO y FEBRERO DEL AÑO DOS MIL SIETE (2007), y en vista de que el canon de arrendamiento es la suma de CIENTO SESENTA BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs.F 160,89) basta multiplicar nueve meses de cánones de arrendamientos vencidos por la cantidad antes mencionada, para obtener la suma de MIL CUATROSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (BS. F. 1.448,91) que le adeuda La Arrendataria a la suscrita APARTE DE QUE NUNCA HA CANCELADO LOS GASTOS POR CONCEPTO DE CONDOMINIO Y ASEO URBANO DE LA FACTURA DE ENERGIA ELECTRICA (…).”.-

Que por tales razones, demanda a la ciudadana M.D.I.M., a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: En desalojar libre de personas y cosas el inmueble. SEGUNDO: En cancelar por concepto de daños la suma correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de junio de 2006 a febrero de 2007, ambos inclusive. TERCERO: En cancelar por concepto de daños y perjuicios, todos los meses subsiguientes contados a partir de la admisión de la demanda. CUARTO: Estima la demanda en la cantidad de MIL CUATROSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs.F.1.448, 91).

Alegatos de la parte demandada.

En su escrito de contestación a la demanda realizada por ésta, representada el abogado procedió a negar, rechazar y contradecir la misma en los siguientes términos: Que en cuanto a los señalamientos de hecho expuestos por la parte actora de que su persona haya dejado de cumplir con sus obligaciones establecidas en el Código Civil y la Ley de la materia, es decir, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque si bien es cierto que ha habido una traslación de la propiedad, y dichos derechos han sido trasmitidos de un propietario a otro en el lapso de tiempo en el cual sigue ocupando el inmueble en calidad de arrendataria del inmueble. Que no es menos cierto que le han vulnerado el derecho de preferencia que le corresponde por ser la inquilina del inmueble hasta el presente para adquirir el referido inmueble objeto de la presente demanda de desalojo. Que en este sentido no se acompaña al libelo de demanda ninguna notificación efectuada formalmente por organismo alguno, bien sea Tribunal o Notaria, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de que ejerciera el derecho que le asiste para la adquisición del inmueble, desde el momento en el cual comenzó a ser arrendataria en fecha 01 de agosto de 2001, cuando contrato con la Constructora y Administradora Los Teques C.A (Conteca) hasta la adquisición hecha por la demandante ciudadana L.M.M.d.M., por compra que hiciere del apartamento en cuestión en fecha 24 de noviembre de 2006, siendo que la única notificación de la cual ha tenido conocimiento es la que me hizo la Abogada M.R. supuesta apoderada de la ciudadana E.G.P.R., pero con la contradicción de que quien le hace la notificación no es la vendedora sino su Apoderada. Que tampoco se le hizo mediante el tribunal ni mediante la notaria y mucho menos con autorización expresa de la propietaria, por lo que dicha notificación no cumple con lo establecido en el artículo 46 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

PUNTO PREVIO

FALTA DE CUALIDAD E INTERES DE LA PARTE ACTORA

La parte demandada en diligencia de fecha 08 de junio de 2007, alegó la falta de cualidad de la parte demandante en este juicio, por cuanto de acuerdo a la Doctrina y la Jurisprudencia, el actor debe tener un interés actual y jurídico para intentar su pretensión, por lo que considera que evidentemente la parte actora carece de cualidad suficiente para ejercer la acción de Desalojo por falta de pago, ya que quien tenía interés real y jurídico para demandar es la ciudadana E.G.P.R., persona a la cual se le están consignando el canon de arrendamiento en el expediente No. 3001.

En cuanto a la falta de cualidad alegada, este Tribunal acoge criterio de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de noviembre de 1992, a saber:

Es doctrina imperante en el Derecho Procesal hoy en la mayoría de sus autores y en criterio de esta Sala, que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimacion ad-procesum’, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene el sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio. Por una parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por ‘legitimidad ad-causam’, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como señala Couture, a lo sumo seria un presupuesto para una sentencia favorable. De esto se desprende, que no todo sujeto procesal tiene legitimación ad-causam, pero, sin embargo, el proceso existe y es válido, o es en este en donde se declara a favor o no su legitimidad sustancial; pero, siendo imperetermitible para la validez del proceso y por ende de su decisión y efectos, el que los sujetos procesales tengan ‘legitimidad ad-procesum’. De lo anterior se infiere que, no todo legitimado ‘ad-causam’ lo sea ‘ad-procesum’; como a la inversa, no todos legitimado ‘ad-procesum’ lo es ‘ad-causam’

(Pierre, 1992, Nro.11,74).

Sobre este mismo particular la Sala Constitucional del Tribunal Supremo Justicia, en sentencia de fecha catorce (14) de julio de dos mil tres (2003), señaló:

Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

Ahora bien, establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

…En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…

Igualmente el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:

En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los Ordinales 9°, 10°, y 11° del Artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación

. (Negrillas nuestras)

Asimismo, establece el artículo 364 del mismo texto legal:

Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas a terceros a la causa

.

El acto de contestación de la demanda es el acto procesal del accionado, mediante el cual éste comparece al juicio para ejercitar su derecho de defensa y da respuesta a la pretensión contenida en la demanda. La función del acto de contestación, es la de “plantear la defensa o excepción del demandado y no constituye una nueva pretensión ni integra el objeto litigioso, porque éste queda planteado con la pretensión del actor, y la contestación del demandado solo contribuye a delimitar aquél objeto y las líneas de discusión.” (A. Rengel Romberg- Tratado de Derecho Procesal Civil venezolano-Tomo III)

Así las cosas, quien juzga advierte que tal alegato esgrimido por el accionado constituye una defensa de tipo “perentoria” dirigida a “hacer perecer” la acción pretendida por el actor, la cual debió ser propuesta en la oportunidad de dar contestación a la demanda, única ocasión en el proceso, en la que el demandado puede presentar razones, defensas o excepciones perentorias, disponiendo nuestra ley que una vez precluido este lapso ya no deberá admitírsele en el juicio esta clase de defensa, por lo que habiendo sido presentado tal alegato en la oportunidad de promoción de pruebas, necesario es declarar la inadmisibilidad de tal argumento por extemporaneidad. Así se decide.

Resuelta como ha sido la defensa perentoria opuesta por la parte demandada, pasa este Juzgador de seguidas a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, de la siguiente manera:

CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

DE LAS PRUEBAS

Planteada la litis en los términos expuestos, como es por un lado la pretensión de la parte actora, consistente en el Desalojo del inmueble, por incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento, así como en las cuotas de Condominio y Aseo Urbano por parte de los codemandados arrendatarios, y por la otra, la defensa del demandado, que consiste en el rechazo de la demanda, alegando que se le vulneró el derecho de preferencia que le corresponde, así como que la actora nunca le notificó que era la nueva propietaria del inmueble, y en cuanto al incumplimiento invocado por la parte actora, alega que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y de condominio, por cuanto realizó depósitos bancarios a nombre de la Abogada M.R., como supuesta apoderada de E.G.P.R., antigua propietaria arrendadora del inmueble, desde junio a noviembre de 2006 y los correspondientes a los meses de Diciembre de 2006, Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2007, se encuentran consignados en el Tribunal de la causa, por lo que pasa este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que se han producido en el juicio, en los siguientes términos:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó las siguientes documentales:

1. Original de Contrato de Cesión de Derechos, suscrito en forma privada en fecha 16 de agosto de 2002, entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES, C.A. (CONTECA, C.A.), y CORPORACIÓN DEL VALLE PEREZ, C.A., quedando demostrado en autos que la primera de las nombradas, cedió a la segunda de las Sociedades Mercantiles referidas, todos los derechos y acciones del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 2001, con la accionada M.D.I.M., sobre el inmueble identificado como Apartamento 8-B, que forma parte del inmueble identificado como Edificio TORRE CONTECA, situado en la Av. Bermúdez de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda, por un valor de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), la cual fue aceptada por el cesionario. Por cuanto dicho documento no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, el Tribunal lo aprecia de conformidad con los artículos 1.355, 1.356 y 1.370 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2. Original de Contrato de Arrendamiento del inmueble cuyo Desalojo se demanda, celebrado en forma privada entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES, C.A. (CONTECA, C.A.), y la parte demandada M.D.I.M., donde se evidencia tanto la relación arrendaticia, como las obligaciones asumidas por las partes contratantes. En tal sentido, al encontrarnos en presencia de un documento privado que no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, debe tenerse como reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil, por lo que se atribuye a la documental referida pleno valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.

3. Original de Contrato de Arrendamiento, celebrado en forma privada en fecha 01 de septiembre de 2004, entre la Sociedad Mercantil CORPORACION DEL VALLE PEREZ, C.A., y la ciudadana M.D.I.M., sobre el mismo inmueble cuyo Desalojo aquí se demanda, el cual se aprecia de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, 1.363 y 1.364 del Código Civil, de donde se evidencian las obligaciones asumidas por las partes contratantes en dicha relación arrendaticia.

4. Copia simple de documento público, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 07 de noviembre de 2005, bajo el No. 44, Protocolo Primero, Tomo 07, mediante el cual la Sociedad Mercantil CORPORACION DEL VALLE PEREZ, C.A., le vende a la ciudadana E.G.P.R., el inmueble objeto del presente juicio, al cual se le atribuye pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5. Copia simple de documento público, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 24 de noviembre de 2006, quedando anotado bajo el No. 07, Protocolo Primero, Tomo 22, el cual demuestra la titularidad que tiene la parte actora L.M.M.D.M., sobre el inmueble objeto del presente juicio, y por cuanto dicha reproducción no fue impugnada por la parte contra quien se opuso, el Tribunal le atribuye el valor probatorio contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1) MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, el cual no constituye medio de prueba alguno, sino una valoración de las partes, que en modo alguno es vinculante para el juez, quien determinará la eficacia probatoria de las pruebas aportadas al proceso, tomando en consideración los principios de adquisición procesal o comunidad de la prueba, así como la normativa vigente sobre la materia, a los fines de emitir el pronunciamiento de mérito respectivo.

2) Seis (6) Planillas de Depósitos del Banco Federal, a favor de la cuenta No. 01330119191100005680, a nombre de la ciudadana M.O.R.A., todas desconocidas por la parte actora, aún cuando no podían ser desconocidas por quien no las ha suscrito y de quien no emanan, las cuales desecha este Juzgador del proceso como pruebas, por cuanto no se dio cumplimiento al requisito establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3) Cinco (5) Comprobantes de Ingreso de consignación expedidos por el Tribunal de la causa y su respectiva copia de depósito bancario efectuados en la Cuenta Corriente del Tribunal de la causa, correspondiente a los meses diciembre 2006, enero, febrero, marzo y abril de 2007, a razón de Bs.F 161,00 cada uno, según expediente No. 07-3001. El Tribunal aprecia dichos comprobantes de consignación, por tratarse de documentos emanados de un Funcionario Público, conforme a los artículos 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, y les atribuye plena eficacia probatoria como comprobantes de ingresos de dichas consignaciones.

MOTIVA

En el presente caso, la parte actora demanda por DESALOJO, DAÑOS Y PERJUICIOS, a la ciudadana M.D.I.M., fundamentada en el literal b), del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto la Arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio de 2006 hasta el mes de Febrero de 2007, inclusive, a razón de CIENTO SESENTA BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs.F.160,89) así como también por incumplimiento de los gastos de condominio y aseo urbano, cuyo monto de las pensiones arrendaticias alcanzan un monto de MIL CUATROSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs.F 1.448,91), así como los meses subsiguientes contados a partir de la admisión de la demanda, correspondiente a un Inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 8-B, ubicado en el piso 8, del Edificio Torre Conteca, Avenida Bermúdez, de esta ciudad de Los Teques. afirmación ésta que fue negada por la parte demandada en la contestación, todo lo cual generaba para la accionada la carga de probar su afirmación de hecho, relativa al cumplimiento de la obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento mensual, tal y como lo prevén los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, y desvirtuar de esa forma la afirmación de hecho de la demandante contenida en su escrito libelar, en lo que se refiere a la no cancelación de los cánones de arrendamientos desde el mes de Junio de 2006, hasta el mes de Febrero de 2007, así como de las cuotas de condominio y de aseo urbano, lo cual no hizo la parte demandada, pues solo se limitó a rechazar en todas sus partes la demanda propuesta en los términos expuestos, por no ajustarse a Derecho, sin demostrar sus alegatos, por el contrario, a los fines de probar según lo afirma en su escrito de pruebas, el pago de los cánones de arrendamiento demandados y correspondientes a los meses de Junio a Noviembre de 2006, consignó seis (6) Planillas de Depósitos Bancarios, las cuales no fueron apreciadas, por cuanto no se cumplió con el requisito a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, observándose la insolvencia en el pago de dichos cánones de arrendamiento, y como consecuencia, las pensiones de arrendamiento subsiguientes, es decir desde diciembre de 2007 hasta Febrero de 2007, por lo que este Tribunal considera a la parte demandada, incursa en el incumplimiento de las Cláusulas Contractuales y legales, como es el artículo 1.592 del Código Civil, siendo así procedente que la actora intentara la acción de Desalojo, con fundamento en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, por lo que resulta forzoso concluir que la presente demanda debe prosperar, y ser declarada con lugar en la parte dispositiva de este fallo, condenándose a la parte demandada, hacerle entrega del inmueble a la parte actora, en las mismas condiciones en que lo recibió, así como al pago de MIL CUATROSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs.F.1.448.91) ), por concepto de daños y perjuicios, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Junio de 2006 a Febrero de 2007, ambos inclusive, así como todos los meses subsiguientes contados a partir de la admisión de la demanda hasta la definitiva conclusión del juicio.

En cuanto a la excepción invocada por la parte demandada, de que no fue notificada de acuerdo a las formalidades que rige la materia para ejercer el derecho preferente establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal lo considera improcedente, por cuanto la parte demandada no puede excepcionarse de pago con fundamento en el derecho de preferencia, pues la presente demanda se trata de un Desalojo por falta de pago de las pensiones de arrendamiento. Si la parte accionada consideraba que se le había vulnerado el derecho preferente contenido en el artículo 42 ejusdem, debió ejercer el derecho de retracto contenido en el artículo 43 de la referida Ley, pero nunca pretender excepcionarse en el pago invocando dicha figura jurídica en este juicio. Así se declara.

En cuanto al hecho alegado por la parte demandada en su escrito de contestación, de que el anterior propietario jamás demandó por el mismo concepto de falta de pago, es decir, E.G.P.R., porque según la parte actora opera la subrogación desde el momento en que se efectúa la venta. Al respecto, el Tribunal observa que la subrogación personal es la sustitución de una persona en vez de otra; es decir, que existe una sustitución jurídica de una persona por otra, y ésta segunda se beneficia de todos los derechos de la primera. Ahora, esta situación se subsume en lo previsto en el Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley

.

En consecuencia, por efecto de la Ley, con la adquisición del inmueble arrendado se produce la transmisión de los derechos y deberes al nuevo propietario, ciudadana L.M.M.D.M., que sustituye a la anterior arrendadora, ciudadana E.G.P.R., quien a su vez había sustituido a la anterior arrendadora Sociedad Mercantil CORPORACION DEL VALLE PEREZ, C.A., estando obligada a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados. Así se establece.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la excepción perentoria de FALTA DE CUALIDAD O INTERÉS EN EL ACTOR PARA INTENTAR LA PRESENTE ACCION, opuesta por la parte demandada. SEGUNDO:

CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana L.M.M.D.M., contra la ciudadana M.D.I.M., todos suficientemente identificados en esta sentencia. TERCERO: En consecuencia, se ordena a la parte demandada, hacer entrega a la parte actora, del inmueble arrendado, constituido por un apartamento ubicado en el piso 8, identificado con el número y letra Ocho B (8-B), destinado a vivienda, que forma parte integrante del inmueble denominado TORRE CONTECA, situado en la Avenida Bermúdez de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda, libre de bienes y personas del inmueble a la parte actora, en las mismas condiciones en que lo recibió. CUARTO: Se condena a la parte demandada en pagar a la parte actora, la cantidad de MIL CUATROSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs.F.1.448, 91) correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Junio de 2006 a Febrero de 2007, ambos inclusive, demandados como insolutos, así como los que se sigan venciendo desde que se admitió la presente demanda, hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. QUINTO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 31 de Marzo de 2008.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así confirmada la sentencia recurrida.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.

De conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibidem, déjese copia certificada de la presente decisión.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA Y REMITASE EL EXPEDIENTE A SU TRIBUNAL DE ORIGEN.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Los Teques, a los veintisiete (27) días del mes de Octubre del año dos mil ocho ( 2008 ) Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO,

DR. H.D.V. CENTENO G.

LA SECRETARIA,

ABG. DUBRASKA MANZANARES.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo el anuncio de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).

HDVC/d.a|. LA SECRETARIA.

N°18.114 ABG. DUBRASKA MANZANARE