Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 4 de Abril de 2011

Fecha de Resolución 4 de Abril de 2011
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito
PonenteJesús Gutierrez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, cuatro de abril de dos mil once

200º y 152º

ASUNTO: BP02-V-2006-002244

La presente causa se contrae a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana M.d.J.G.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 1.198.850, de este domicilio, asistida por la abogada Ignalia Moya Moreno, inscrita en el Inpreabogado con el N°. 67.826, en contra del ciudadano H.J.E.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 6.547.955, domiciliado en Terrazas de Latinia I, ubicada en Calle Principal de Latinia, Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, proveniente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de inhibición planteada por la Juez Provisoria de ese Tribunal.

Expuso la demandante, en su escrito libelar, que mediante documento debidamente autenticado en fecha 25 de abril de 2005, por ante la Notaría Pública de Barcelona, Municipio Bolívar del estado Anzoátegui, anotado bajo el N°. 74, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, en fecha 06 de octubre de 2006, bajo el N°. 35, folios 280 al 286, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre; suscribió con el ciudadano H.J.E.S., identificado supra, un “supuesto y mal llamado” contrato de opción a compra sobre el inmueble propiedad del demandado, constituido por un apartamento propiedad horizontal distinguido con el N°. T2-1, situado en Urbanización Latinia de Puerto La Cruz, con linderos Norte. En 8,65 metros con calle que conduce a la ciudad de Puerto La Cruz, Sur: en 11,15 metros, con muro de concreto armado que contiene la terraza N°. 03 del conjunto; Este: en 14,39 metros, con pasillo y escalera de circulación y apartamento T2-2, y Oeste: en 14,38 metros, con patio o terraza de A.P. y terrenos de Á.d.M.. Dicho apartamento tiene un área de 112,11 mts. Que se estableció en la cláusula segunda del referido contrato el precio del inmueble objeto del mismo, en la suma de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,°°), hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,°°), cantidad esta que la compradora, cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 1527 del Código Civil, canceló en su totalidad al demandado; que el vendedor , una vez recibido el pago total del precio del inmueble, dio su consentimiento a la venta, al asumir la obligación de otorgar el documento definitivo de venta del apartamento, tal como consta de cláusula tercera del referido contrato, y ratificando lo acordado, en la cláusula quinta del mismo, mediante la cual se obliga a transferir la propiedad del inmueble libre de impuestos y gravámenes y tener actualizados los recaudos para la fecha de protocolización y, como prueba de ese consentimiento, le puso en posesión inmediata del inmueble, concretándose de esa manera la entrega material del mismo, prevista en el artículo 1487 del Código Civil. Que es el caso que en la cláusula cuarta del referido contrato no establecieron plazo para la protocolización de la venta del inmueble; que el demandado, basado en dicha cláusula, ha mantenido una actitud evasiva y negándose, finalmente, a ejecutar la protocolización de la venta del inmueble; que en dos oportunidades el demandante, mediante telegramas, notificó al demandado que el documento de venta se había presentado en el Registro y que se requería su presencia para hacer la tradición legal del mismo, que el demandante se enteró de manera extraoficial, que el ciudadano H.E., había cedido su apartamento al día siguiente de haber recibido el telegrama, que no pudo protocolizar la cesión del inmueble del demandante, que ya había registrado el documento de opción de compra previniendo ser víctima de una situación como esa; que en represalia por la supuesta presión que ha ejercido sobre el demandado para exigir sus derechos de compradora, este le quitó el suministro del agua, traspasando los tanques y conexiones a los apartamentos de sus familiares, que en cuanto a la seguridad, el demandado desconectó injustificadamente el cerco eléctrico, que despidió al conserje y al vigilante, que con esa actitud le perturba en la posesión pacífica del inmueble, causándole daños emocionales y sicológicos, manteniéndolo en una constante alteración nerviosa, que fundamentó su pretensión en los artículos 1.159,.1.160, 1.212, 1.269, segundo aparte, 1.167, 1.474, 1.488,y 1.141, en concordancia con los artículos 1.133,1.137 del Código Civil. Que de conformidad con los artículos 1167 y 1160 del Código Civil, demandó al ciudadano H.J.E.S., para que cumpla con el contrato suscrito, referido supra, haciéndole la tradición legal del inmueble, prevista en el artículo 1.488 del Código Civil y en la cláusula quinta del contrato, de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil, o sea condenado a ello; que de no cumplir a lo ordenado en sentencia, se le confiera a la misma el carácter de título traslaticio de propiedad , de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Se reservó el derecho de demandar por separado, los daños y perjuicios causado por el vendedor y los que se sigan causando, en virtud del incumplimiento de la obligación. Solicitó fuera decretada medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificado ut supra y en el de documento de propiedad que anexó marcado “A” y sobre los demás inmuebles propiedad del demandado, descritos en el documento de condominio, que anexó marcado “B”. Estimó la demanda en la suma de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000,°°) más costas y costos del procedimiento. Señaló su domicilio procesal, solicitó que la demanda fuera admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, condenando en costas.

La referida demanda fue admitida en fecha 05 de diciembre de 2006 por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, ordenando la citación del demandado y en relación con la medida preventiva solicitada, a abrir cuaderno de medidas. En fecha 24 de enero de 2007, fue otorgado poder Apud acta por la demandada, a la abogada Ignalia Moya Moreno, inscrita en el Inpreabogado con el N°. 67.826.

En fecha 09 de febrero de 2007, compareció el demandado, abogado H.J.E.S., inscrito en el Inpreabogado con el N°. 32.562, en su propio nombre y representación, y se dio por citado en el juicio; y el mismo, mediante escrito presentado en fecha 13 de marzo de 2007, contestó y reconvino en la demanda, en la cual solicitó fuera desestimada la misma, salvo los hechos en que conviniera con la demandante; por cuanto la pretensión planteada no cumple con los extremos materiales y jurídicos requeridos para su procedencia, por ser irreales y contradictorios. Negó y rechazó tener la legitimación pasiva que pretende la demandante, por cuanto existe ilegitimidad o falta de cualidad pasiva para sostener el presente juicio, ante la forzosa necesidad de constituirse un litis consorcio necesario para conformar la relación jurídica procesal y el verdadero contradictorio, que en fecha 11 de abril de 2006, presentó y protocolizó por ante el Registro Público del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, un documento con el fin de destinar al régimen de propiedad horizontal un conjunto de viviendas o apartamentos denominados Residencias Terrazas de Latinia I, ubicada en Calle Principal de la Urbanización Latinia, Puerto La Cruz, estado Anzoátegui; que en dicha destinación quedó sometido el inmueble, apartamento, ahora propiedad horizontal, distinguido con el N°. T2-1., situado en el referido conjunto y su correspondiente puesto de estacionamiento, N°. T2-1, ubicado en la Urbanización Latinia de Puerto la Cruz, estado Anzoátegui, con un área de ciento doce metros cuadrados con once centímetros de construcción (112,11 mts), cuyas medidas, características y linderos se dan por reproducidos (folio vto 44), que en fecha 06 de noviembre de 2006, el demandado celebró un contrato de dación de pago, en el cual cedió todos los derechos de propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble, apartamento T2-1, Terraza 2, en virtud de negocios celebrados con el ciudadano F.J.E.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.012.184, para la construcción del Conjunto Terrazas de Latinia, con el cual extinguió la deuda y/o obligación adquirida por él con el referido ciudadano y nuevo propietario, que se evidencia de documento notariado por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, bajo el N°. 59, Tomo 123, de los Libros de Autenticaciones, que acompañó marcado “A”, que se demuestra determinantemente el interés jurídico actual del nuevo propietario, del referido inmueble, quien debe conformar la relación jurídica procesal, que el documento presunta opción a compra, firmado por la accionante, adolece de un vicio que lo afecta de nulidad. Que, dada la confianza depositada en la accionante, ya que la misma es su madrina, persona en la cual colocó toda su confianza, esta actuó innumerables veces como su mandataria, realizó en su nombre todas clase de negocios jurídicos, que la facultó para hacer todo acto o negocio jurídico sobre sus bienes; que conforme a ello y la confianza dada, suscribió con ella documento de opción a compra sobre el inmueble en cuestión, que a pesar de haberse declarado el pago total del precio del inmueble, tal declaración material no fue ni es cierta, que en dicho documento se determina que el propietario para ese entonces, presuntamente, recibió la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.00,°°), lo cual no es cierto, que ese documento no determina el instrumento mercantil utilizado para el pago, que en el supuesto negado de que el Tribunal, considerara que su persona es el único legitimado pasivo para conformar el contradictorio, a todo evento rechazó y negó que la accionante le haya pagado el precio de la venta, lo que implica un incumplimiento de su parte, teniendo lugar la excepción non adimpleti contractus, que existe otra excepción de cumplimiento que imposibilitaría la ejecución forzosa del contrato de opción de compra, que quedó establecido en la cláusula cuarta del mismo, que el terreno donde se encuentra construido el Conjunto Terrazas de Latinia fue unificado por documento registrado por ante el Registro Público del Distrito Sotillo en fecha 8 de abril de 2005, bajo el N°.19, folios del 143 al 147, Protocolo Primero, Tomo Segundo, y anulado posteriormente mediante documento registrado en el Registro Público del Distrito Sotillo en fecha 08 de septiembre de 2005, bajo el N°: 47, folios del 357 al 361, Protocolo Primero, Tomo Décimo séptimo, restableciendo la situación jurídica del terreno, a dos parcelas, que no enmarcaría en la situación de hecho real y que afecta la validez del mismo , que constituye un error de derecho, que en el artículo 7 del documento registrado de condominio Residencias Terrazas de Latinia I, no es el mismo dato de registro que aparece en el documento de opción de compra; que pese a ello el documento de opción fue registrado en fecha 06 de octubre de 2006,por ante el Registro Inmobiliario de Registro Público del Distrito Sotillo, sin tomar en consideración que el documento que quedaba unificado, establecido en el documento, había sido anulado por otro documento registrado, violando el principio de legalidad, que denuncia el vicio del asiento registral dado por dicha oficina, en fecha 06 de octubre de 2006, N°. 35, folios del 280 al 286 Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre del año 2006. Que por los motivos expresados y de conformidad con lo estipulado en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la demandante, ciudadana M.d.J.G.M., para que convenga o en si defecto fuera declarada en que el pago del precio de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,°°) hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,°°) estipulados en el documento de opción suscrito en fecha 25 de abril de 2005, no fueron cancelados en ningún momento por la demandante; que es nulo el contrato de opción a compra por estar viciado de nulidad; un error de hecho establecido en la cláusula tercera y un error de derecho en la cláusula primera último aparte del referido instrumento. Estimó la reconvención de demanda en la suma de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000, °°), hoy ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000, °°), solicitó se declare sin lugar la demanda intentada por la ciudadana M.d.J.G.M., y con lugar la reconvención intentada en su contra con condenatoria en costas, las cuales protestó en ese momento, señaló su domicilio procesal de conformidad con la Ley.

En fecha 02 de abril de 2007, diligenció la apoderada actora y consignó escrito de contradicción a la excepción perentoria, y a fines de desvirtuar la misma, solicitó que esta fuera desestimada, que en garantía de los derechos de terceros titular de la dación en pago, y vista la confesión y la prueba consignada por el demandado del fraude cometido en contra del ciudadano F.E.S., y que vista la opción a compra que corre a los autos, se ordenara oficiar a la Fiscalía Superior, a fin de que se abriera investigación en contra del ciudadano H.E.S., por la comisión del delito de fraude. Asimismo, solicitó que se oficiara al Colegio de Abogados, a fin de que se aperturara una investigación administrativa, relacionada con sus documentos de dación en pago y de opción a compra sobre el mismo inmueble.

En fecha 10 de abril de 2007, fue admitida la reconvención planteada y se fijó el quinto día de despacho a fines de dar contestación a la misma, de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil; y llegada dicha oportunidad, en fecha 17 de abril de 2007, fue presentado escrito de contestación por la parte actora reconvenida, en el cual negó, rechazó y contradijo que su representada no haya cumplido con la obligación de cancelar la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,°°) hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,°°), como precio del inmueble objeto de litigio, ya que la misma sí pago la totalidad del inmueble, tal como se evidencia de la cláusula tercera del contrato de venta celebrado en fecha 25 de abril de 2005, el cual fue redactado, visado y presentado por el demandado reconviniente y firmado por las contratantes, por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, estado Anzoátegui, que el referido instrumento público hace plena fe entre las partes como respecto a terceros, según lo establece el artículo 1359 del Código Civil. Que el contrato de venta mal llamado opción a compra, esté viciado de nulidad y que el mismo contenga un error de hecho, ya que es un documento redactado, visado, y presentado por ante la Notaría Pública y firmado por el demandado, siendo éste un profesional del Derecho y conocedor de las consecuencias jurídicas y suscripción de actos de disposición, esté alegando algo improcedente e irreal; que lo hubiese corregido en su oportunidad y no poner en posesión inmediata del inmueble objeto de litigio a su representada, que esperó un año y once meses, que lo demandara su representada por cumplimiento de contrato, para alegar el supuesto falso error de hecho y pretender no cumplir con su obligación contractual, que el demandado reconviniente sabe que su representada en fecha 25 de abril de 2005, le entregó la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs.50.000.000,°°), hoy cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,°°), en dinero en efectivo, los cuales tenía guardado en la caja de seguridad de su casa, que si fuese cierto que su representada no le pagó, cabe preguntarse ¿De dónde provino el dinero con el que culminó el condominio Terrazas de Latinia I y empezó Latinia II, y con qué obtuvo los dólares, que dicho sea de paso, no los adquirió a través de Cadivi y se fue en enero de 2006, para Miami y otros países?, que no existe más ventas de inmueble propiedad del demandado para los meses de junio a octubre, a excepción del apartamento de su mamá, que el reporte de sus cuentas no arrojan mayores ingresos, que éste no es abogado de grandes casos conocidos en el ejercicio profesional como para deducir que tiene suficientes ingresos como para entregar un inmueble sin recibir dinero alguno y de paso pagar los gastos de notaría y esperar que su representada lo demandara para alegar tal nulidad. La existencia de un error de derecho que produzca la nulidad del contrato en comento, por cuanto el mismo se notario cuando aún existía el documento de condominio, razón por la cual no se hizo el traspaso inmediatamente, que luego de registrase el documento de condominio, se registró el contrato, colocándole la correspondiente nota marginal, quedando legalmente registrado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público en fecha 06 de octubre de 2006, inserto bajo el N°. 35, folios del 280 al 286, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre. Finalmente solicitó, fuera admitido el escrito de contestación a la reconvención; y que fuera desestimada en la definitiva, la reconvención, por cuanto la misma no tiene fundamentos de hecho y de derecho, exigido por el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; que es de observar que el Capítulo VI de la reconvención, el fundamento de derecho que alega el reconviniente es el artículo 365 ejusdem, lo cual solo lo faculta para interponer la reconvención, mas no para fundamentar jurídicamente los hechos alegados. Solicitó que fuera declarada sin lugar la reconvención y como consecuencia de ello, se condenara al pago de costas y costos del procedimiento al demandado reconviniente.

En el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron agregadas mediante auto de fecha 14 de mayo de 2007.

Pruebas presentadas por la parte actora reconvenida:

Promovió, reprodujo, ratificó e hizo valer en toda forma el instrumento público registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, en fecha 06 de octubre de 2006, bajo el N°. 35, folios 280 al 286, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del 2006, y autenticado por ante la Notaría Pública de Barcelona, estado Anzoátegui, bajo el N°. 74, Tomo 52, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría en fecha 25 de abril de 2005, contentivo del contrato de venta celebrado entre la parte demandada H.E.S., y su representada M.G.M., mediante el cual se demuestra, que la relación contractual entre ambos consistió en la venta del inmueble de propiedad horizontal y no una opción a compra, como mal se identificó en el contrato; que el inmueble se encuentra distinguido con el N°. T2-1 del Conjunto Terrazas de Latinia, situado en Urbanización Latinia de Puerto La Cruz, estado Anzoátegui, y su correspondiente puesto de estacionamiento, con linderos Norte. En 8,65 metros con calle que conduce a la ciudad de Puerto La Cruz, Sur: en 11,15 metros, con muro de concreto armado que contiene la terraza N°. 03 del conjunto; Este: en 14,39 metros, con pasillo y escalera de circulación y apartamento T2-2, y Oeste: en 14,38 metros, con patio o terraza de A.P. y terrenos de Á.d.M.. Dicho apartamento tiene un área de 112,11 mts., de construcción, distribuidas en una habitación principal con baño, dos habitaciones , un baño, sala comedor, cocina empotrada de madera y patio o terraza de uso exclusivo de este apartamento con un área de veintitrés metros cuadrados con setenta y dos centímetros cuadrados (23,72 mts2); que se demuestra en la cláusula segunda del contrato que el precio del apartamento objeto del contrato es la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000,000,°°), hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,°°), Que se demuestra en la cláusula tercera, que el vendedor, ciudadano H.J.E.S., recibió el pago total del precio del inmueble y que se obligaba a otorgar el documento definitivo de venta objeto del contrato, que la declaración de que el propietario recibiera en ese acto la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000,000,°°) hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,°°), de manos del optante como pago del precio del apartamento, que no existe ninguna duda que recibía dicha cantidad, que mal podía esa declaración constituir un error de hecho; que se demuestra en la cláusula quinta que de manera reiterativa el propietario, el demandado H.E.S., se obliga nuevamente a transferir la propiedad del inmueble, libre de impuestos nacionales y municipales y gravámenes y actualizados todos los recaudos para la fecha de protocolización. Que se evidencia del contrato que fue redactado y visado por el demandado, que las partes se presentaron en fecha 25 de abril de 2005, ante la Notaria Pública Primera de Barcelona, y una vez “Leído y confrontado el documento original con sus fotocopias y firmadas estas en presencia del Notario, expusieron su contenido es cierto y es nuestras las firmas que aparecen al pie del instrumento”, lo cual surte pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

Promovió, reprodujo e hizo valer en todas formas los recibos de consignación y constancias de entrega del primer y segundo telegramas, anexados con las letras “A, B, C y D”, por cuanto se pretende demostrar que el medio por el cual se le hicieron al vendedor los tantos requerimientos para el cumplimiento de contrato, además de dejar constancia de que es su representada la persona que los envía y que los mismos fueron entregados en fechas 06 de noviembre y 20 de noviembre del 2006, en la residencia del demandado y recibido por el mismo, a fines de que este compareciera ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, para hacer la tradición legal del inmueble a su representada.

Promovió, reprodujo e hizo valer en todas formas el recibo de servicio eléctrico emitido por Eleoriente, anexado con la letra “E”, mediante la cual pretende demostrar que la suscriptora del servicio es su representada y la dirección es del inmueble objeto del contrato, a fin de demostrar que una vez celebrado el contrato objeto de litigio, el mismo se ejecutó de conformidad con lo establecido en el artículo 1487 del Código Civil, ya que su representada entró en posesión del inmueble objeto del contrato, permitiéndole suscribir con la compañía de electricidad el contrato de servicio.

Promovió, reprodujo e hizo valer en todas sus formas, el oficio N°. 00311-06, emanado de la Dirección de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, de fecha 1 de diciembre de 2006, número 00311-06, el cual anexó marcado “F”, suscrito por el Ingeniero H.R., en donde se evidencia la autorización de esa oficina, para la colocación de rejas de seguridad en el área del patio interno del apartamento N°. T2-1 del Conjunto Terrazas de Latinia, con la misma pretende demostrar que su representada tomó posesión e hizo mejoras en el inmueble, objeto de litigio, ejecutándose el contrato de opción a compra.

Promovió, reprodujo e hizo valer en todas sus formas, el documento notariado, consignado a las actas por la demandada, e inserto al folios 47 y su vto., mediante el cual se evidencia que el demandado, el mismo día 06 de noviembre de 2006, fecha en que recibe el primer telegrama en donde su representada le hace el requerimiento del cumplimiento de la obligación contractual, presentó, habilitó y firmó por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, un documento en la que dio en pago a su hermano F.E.S., el inmueble sobre el cual celebró el contrato de opción a compra con su representada y por el cual recibió el pago total por parte de su representada, que se demuestra la mala fe e intención por parte del demandado de no darle cumplimiento a lo establecido en la cláusulas tercera y quinta del contrato.

Promovió, reprodujo e hizo valer en todas sus formas, el recibo N°. 00072676, emitido por la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo de este Estado, a nombre de F.J.E.S., con fecha 07 de noviembre de 2006, consignado por el demandado en el acto de contestación de demanda; por cuanto se evidencia de la misma, la disposición de celebrar una venta con hipoteca legal sobre el inmueble objeto de este litigio, siendo este un segundo acto de disposición que pretende celebrar sobre el inmueble objeto de opción a compra.

Promovió prueba de informes, en el sentido de oficiar a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, a fin de que informara si en fecha 30 de octubre de 2006, fue presentado recibo N°. 00072398, a nombre de M.G.M., referente al contrato de venta y si fue suscrito por la misma y el ciudadano H.E.S., sobre el inmueble objeto de litigio, que con esa prueba se pretende demostrar que el documento definitivo de venta fue presentado por su representada a fin de que el demandado diera cumplimiento con la cláusula quinta del contrato de opción a compra.

Que se oficiara a la oficina de Telégrafo de Ipostel, a fin de que informaran el contenido de los telegramas entregados y enviados por su representada al demandado, entregados en la residencia del mismo, con el objeto de demostrar los constantes requerimientos que se le hicieron al demandado para dar cumplimiento al contrato suscrito con su representada.

Que se oficiara a la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Distrito Sotillo, requiriéndoles informaran si en fecha 07 de noviembre de 2006, según recibo N°. 00072676, fue presentado para su protocolización un documento de venta con hipoteca legal sobre el inmueble objeto de litigio, y señalara las partes involucradas en el referido contrato, por parte de F.E.S., y si el mismo fue suscrito por las partes contratantes; esto con el objeto de demostrar los distintos actos de disposición que sobre el inmueble de su representada, ha pretendido realizar la parte demandada, con lo cual se evidencia la mala fe del mismo y la intención de no dar cumplimiento a lo pactado en la cláusula tercera y quinta del mencionado contrato de opción a compra.

Que se oficiara al Gerente General de Eleoriente, a objeto de que informara si la ciudadana M.G., es la suscriptora de contrato de energía eléctrica N°. 00000202, y que el servicio del mismo se presta en el apartamento objeto de litigio y la fecha de solicitud del referido contrato, y si el servicio se prestó y se sigue prestando en el referido inmueble, esto con el fin de demostrar que una vez celebrado el contrato objeto de litigio, el mismo se ejecutó, de conformidad con el artículo 1487 del Código Civil, ya que su representada entró en posesión del inmueble objeto de contrato, al permitírsele suscribir el contrato de servicio eléctrico.

Promovió la confesión, y reprodujo e hizo valer el mérito favorable de la confesión de la parte demandada de conformidad con el artículo 1401 del Código Civil, evidenciado en el escrito de contestación de demanda, en el folio 43, específicamente en el punto III.5; menciona que sobre el inmueble objeto de litigio, suscribió contrato de dación en pago en el cual cedió todos los derechos de propiedad dominio y posesión sobre el inmueble, en virtud del negocio celebrado con el ciudadano F.J.E.S., para la construcción del Conjunto Terrazas de Latinia, cuyo documento fue notariado por ante Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, inserto bajo el N°. 59, Tomo 123, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, marcado “A”, que con esa confesión se demuestra la mala fe del demandado y su negativa de darle cumplimiento a la obligación de hacerle la tradición legal del inmueble a su representada.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos: N.C.V., Carlenys Morales, B.C., P.Q. y M.Á.V., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°. 12.306.384, 10.288.045, 1.158.474, 8.317.483 y 8.343.647, respectivamente.

Pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente:

Promovió el principio de la comunidad y adquisición de la prueba, invocó el mérito favorable de las actas, en especial el hecho de que la demandante reconvenida tiene y tuvo conocimiento de que se presentó ante el Registro Inmobiliario un documento en donde cedía el apartamento, lo cual reconoce su existencia, sin que el mismo haya sido impugnado por vía incidental o principal y que le da legitimación a la causa al ciudadano F.J.E.S.. El hecho alegado por la demandante reconvenida en el sentido de que en fecha 25 de abril de 2005, le hizo entrega de la cantidad de mil billetes de cincuenta mil bolívares en efectivo; que esta afirmación desvirtúa el hecho de que presuntamente la demandante reconvenida, pagó el precio del inmueble, ya que constituye una máxima de experiencia común la circunstancia de que ninguna persona sea natural o jurídica cancela en efectivo cuantiosas cantidades de dinero por la compra de un bien. La pretensión y naturaleza jurídica de la sentencia deducida del libelo de demanda, que no persigue reclamación dineraria alguna.-

Promovió las documentales que corre a los folios 10 al 24, protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 11 de abril de 2006, con el fin de destinar al régimen de propiedad horizontal un conjunto de viviendas o apartamentos, denominados Residencias Terrazas de Latinia I, ubicada en Calle Principal de Urbanización Latinia, Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, que el objeto de esta prueba es demostrar tal como consta en el artículo 7 del referido documento de condominio, que el dato registral donde se asentó la propiedad del conjunto Residencias Terrazas de Latinia I, no corresponde al dato de registro establecido en el contrato de opción de compra venta, objeto de este juicio. Documento que corre inserto a los folios 71 y 72, registrado por ante la Oficina de Registro Público del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, en fecha 28 de septiembre de 2005, bajo el N°. 47, folios 357 al 361, Protocolo Primero Tomo Décimo séptimo; mediante el cual el promovente anuló el documento que había registrado en esa misma oficina en fecha 8 de abril de 2005, bajo el N°. 19, folios del 143 al 147, Protocolo Primero, Tomo Segundo, dato este que es el que aparece en el documento de opción de compra venta de fecha 25 de abril de 2005. Que el objeto de esta prueba es demostrar el error de derecho del documento de opción de compra venta, que fue registrada posteriormente a la anulación y asentada ilegalmente en el Libro de Registro del Conjunto Residencias Terrazas de Latinia I, estando en presencia de un fraude registral. Documento que corre inserto a los folios 47 y 48, notariado por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, inserto bajo el N°. 59, Tomo 123, de los libros de autenticaciones; contentivo de contrato notariado de dación en pago, en el cual el demandado cedió todos los derechos de propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble, apartamento T2-1, Terraza 2, en virtud de negocios celebrados con el ciudadano F.J.E.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.012.184, para la construcción del conjunto Residencias Terrazas de Latinia I y parte del conjunto Terrazas de Latinia II, con el cual extinguió toda deuda u obligación, adquirida por el demandante con el referido ciudadano. Que el objeto de la prueba es demostrar que sobre dicho inmueble el demandado promovente, le cedió todo cuanto derecho le pertenecía al referido nuevo propietario, con lo cual pretende demostrar el interés jurídico actual del mismo. Documento que corre inserto a los folios 50 al 52, contentivo de poder de administración, representación y disposición sobre todos los bienes del demandado promovente, otorgado por el mismo a la demandante reconvenida, en fecha 09 de marzo del 2005, ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, bajo el N°. 36, Tomo 20, de los libros de Autenticaciones y protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 11 de abril de 2005, bajo el N°. 6, folio 33 y 38, Protocolo Primero de los libros de registros. Que el objeto de esta prueba es demostrar la confianza depositada en la demandante reconvenida. Documentos de administración y disposición, es decir de negocios jurídicos realizados con el poder en nombre del demandado promovente, por parte de la demandada reconvenida, los cuales especificó en el escrito de pruebas y se dan aquí por reproducidos (folio 114) , el propósito de esta prueba es demostrar que el poder otorgado por el demandado a la demandante reconvenida y utilizado por la misma, la facultaba para hacer todo acto o negocio jurídico sobre sus bienes.- Documento que corre inserto a los autos a los folios 53 al 55, contentivo de revocatoria de poder otorgado por el demandado a la demandante reconvenida, que el objeto de esta prueba es que se verifique que, una vez que el mismo revocó el poder a la demandante reconvenida, ésta procedió a registrar el documento de opción a compra venta en copia certificada porque el original no lo tenía. Documento que corre inserto a los folios del 6 al 9, contentivo de opción de compra venta sobre el inmueble en cuestión, autenticado en la Notaría Pública de Barcelona, en fecha 25 de abril de 2005, bajo el N°. 74, Tomo 52, y registrado en la Oficina Inmobiliaria del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, en fecha 06 de octubre de 2006, bajo el N°. 35, Tomo Primero, folios del 280 al 286, que el objeto de esta prueba es, que el documento de opción de compra venta y de la confesión hecha por la demandante reconvenida, que ella presuntamente pagó con mil billetes de cincuenta mil bolívares; es demostrar que, muy a pesar a que la máxima de experiencia común que los jueces deben aplicar concluye que ninguna persona paga en dinero en efectivo elevadísimas sumas de dinero en un determinado negocio jurídico, la cual debe ser aplicado en el presente caso para descartar el presunto pago, y que según la confesión de la demandante reconvenida, esa cantidad de dinero era sus ahorros de toda su vida. Que en el caso de contratos de compra venta u opción, la falta de identificación de la forma de pago y de la procedencia de dichos fondos, al no ser pagadas mediante instrumentos bancarios, pudiera dar a la presunción de delito de legitimación de capitales. Que el segundo objeto de la prueba, es que en el texto del documento de compra venta no se estableció la posesión del inmueble y el tercer objeto de esta prueba es poner en conocimiento al Tribunal, que el original del documento no estaba en poder de la demandante reconvenida y que por lo tanto ésta pidió una copia certificada en la Notaría, para después proceder al fraude registral. Documento que anexó marcado “A”, con el escrito de pruebas, emitido por CADIVI, que el objeto de esta prueba es demostrar la mentira y falsedad del hecho manifestado por la demandante reconvenida de que el demandado promovente, obtuvo dólares ilegales, que aunque este hecho no guarda relación con este procedimiento, lo rechazó y lo puso a la vista del Tribunal, para comprobar la falsedad de este hecho. Promovió las posiciones juradas en la persona de la demandante reconvenida M.G.M., y de conformidad con el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, manifestó su disposición de absolverlas recíprocamente, y solicitó la citación de la demandante-reconvenida. Asimismo, solicitó se sustanciara y admitiera los medios probatorios aportados en el proceso, y fuera declara sin lugar la demanda y con lugar la reconvención planteada.

Consta de autos diligencia presentada en fecha 16 de mayo de 2007, por la abogada Ignalia Moya, en representación de la parte actora, mediante la cual se opone a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente, según las razones esgrimidas en dicha diligencia, relacionada con el punto VI.4, referente al poder de administración, representación y disposición; VI.5, referente a la revocatoria del poder; VI.6, referente al documento emitido por CADIVI. Impugnó la prueba promovida en el punto VI.6, referente a la copia simple del documento emitido por CADIVI, de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad de Ley, en fecha 23 de mayo de 2007, el Tribunal, admitió las pruebas aportadas por ambas partes, a excepción la contenida en el particular V.6, del escrito promovido por la parte demandada reconviniente, a la cual negó su admisión por impertinente; ya que la misma no es un hecho controvertido que guarde relación con el presente juicio. En relación con la oposición hecha por la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, a las pruebas contenidas en los particulares VI.4 y VI.6, del escrito de pruebas presentado por la parte demandada reconviniente, el Tribunal, se reservó el pronunciamiento, en virtud de que se admitieron para ser apreciadas en la definitiva.-

A los fines de evacuar las promovidas por la parte actora reconvenida, se ordenó oficiar al Registrador Público de la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo de estado Anzoátegui; a la Oficina de Telégrafo de Ipostel y al Gerente General de Eleoriente. Asimismo, se comisionó a los Juzgados de los Municipios F.d.P. y Píritu de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, para evacuar a la testigo N.C.V., al Juzgado del Municipio Sotillo de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, para evacuar a los testigos Carlenys Morales, P.Q. y M.Á.V.; al Juzgado del Municipio S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, para evacuar a la testigo B.C., todos anteriormente identificados.

A los fines de evacuar las promovidas por la parte demandada reconviniente, se fijaron las oportunidades de Ley para absolver las posiciones juradas por las partes, de conformidad con el artículo 406 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Consta de autos oficios Nos. 598-07, 599-07, 600-07, remitidos al Registrador Público de la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, a la Oficina de Telégrafo de Ipostel y al Gerente General de Eleoriente, librados en fecha 23 de mayo de 2007, requiriéndoles informes ordenados. Asimismo, consta de autos oficios Nos. 601-07, 602-07, 603-07, librados en esa misma fecha, a los Juzgados de los Municipios F.d.P. y Píritu; J.A.S.; y S.B., todos de esta Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, remitiéndoles despachos, a fines de evacuar los testigos promovidos. Consta de autos Boleta de citación librada a la ciudadana M.G.M., a fines de su comparecencia ante el Tribunal para absolver posiciones juradas.

En fecha 25 de junio de 2007, diligenció el alguacil del Tribunal, dejando constancia de la entrega de los oficios 598-07, 600-07, 602-07,603-07 y de haber remitido el oficio N°. 601-07, mediante la empresa de envíos MRW.

Consta de autos las resultas de oficios, emanado de la empresa Eleoriente, mediante oficio s/n, de fecha 27 de junio de 2007 y recibido en fecha 27 de junio del mismo año, acusando recibo de oficio, N°. 600-07, del Registro Inmobiliario del Municipio J.A.S., Puerto La Cruz, oficio N°. 6650-230, de fecha 29 de junio de 2007, acusando recibo de oficio N°. 598-07.- Consta asimismo, resultas de comisión emanadas del Juzgado de Municipio de los Municipios F.d.P. y Píritu de esta Circunscripción Judicial, remitidas con oficio N°. 2038-280. Corre a los autos oficio N°.OPT/PLC 256, de fecha 25 de junio de 2007, de la Oficina Postal Telegráfica, contentivo de copias de telegramas consignados en esa oficina. Corre a los autos, resultas de comisión, emanadas del Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de esta Circunscripción Judicial, y del Juzgado Segundo del Municipio S.B.d. esta Circunscripción Judicial, remitidas con oficio N°. 66-2008.

En fecha 24 de marzo de 2008, el Tribunal, vencido como se encontró el lapso de evacuación de pruebas, fijó la oportunidad para que las partes presentaran los Informes correspondientes, de conformidad con el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil y, vencido dicho término, sólo hizo uso de ese derecho la parte demandante, mediante escrito presentado en fecha 14 de abril de 2008.

En fecha 16 de abril de 2008, el Tribunal dijo vistos, y entro la cusa en estado de sentencia.-

Consta de autos diligencias presentadas, en diferentes oportunidades, por ambas partes, solicitando se dictara sentencia en la presente causa.

En fecha 03 de julio de 2009, compareció la abogada Adamay Payares Romero, en su carácter de Jueza Provisoria del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y se avocó al conocimiento de la causa, y ordenó la notificación de las partes del avocamiento para la reanudación del proceso. En fecha 28 de agosto del 2009, diligenció el abogado H.E.S., y se dio por notificado del avocamiento, y señaló la dirección a fin de notificar a la ciudadana M.d.J.G.M., asimismo, consignó copia simple del documento de cesión de propiedad del inmueble T2-2, del conjunto Terrazas Latinia I, Urbanización Latinia, Puerto La Cruz. En fecha 14 de octubre de 2009, se dictó auto ordenando la notificación por carteles de la ciudadana M.d.J.G.M., por cuanto el alguacil del Tribunal, se le hizo imposible practicar su notificación personal y en fecha 29 de octubre de 2009, diligenció la Secretaria del Tribunal supra mencionado, y dejó constancia de haber cumplido con la formalidad establecida en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante acta levantada en fecha 05 de marzo de 2010, la abogada Adamay Payares Romero, en su carácter de Juez Provisorio designada en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, se inhibió de seguir conociendo de la presente causa, al estar incursa en la causal N°. 15, del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, obrando dicha inhibición en contra de las partes intervinientes en la presente causa; y distribuida la presente causa, recayó para su conocimiento a éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, el cual le dio entrada y curso legal correspondiente mediante auto dictado en fecha 26 de marzo de 2010.

Consta de autos diligencia presentada en fecha 13 de julio de 2010, por el abogado H.E.S., en su carácter de autos, mediante la cual solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

Este Tribunal, a fines de sentenciar, previamente observa:

Alegó la demandante que suscribió con el ciudadano H.J.E.S., un supuesto y mal llamado contrato de opción a compra, por un inmueble constituido por un apartamento de propiedad horizontal distinguido con el Nº T2-1, situado en la Urbanización Latinia, de la ciudad de Puerto La Cruz, con linderos Norte: en 8,65 metros, con calle que conduce a la ciudad de Puerto La Cruz; Sur: en 11,15 metros, con muro de concreto armado que contiene la terraza Nº 03 del conjunto; Este: en 14,39 metros, con pasillo y escalera de circulación y apartamento T2-2, y Oeste: en 14,38 metros, con patio o terraza de A.P. y terrenos de Á.d.M.; debidamente autenticado en fecha 25 de abril de 2005, por ante la Notaría Pública de Barcelona, Municipio Bolívar del estado Anzoátegui, anotado bajo el N°. 74, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, en fecha 06 de octubre de 2006, bajo el Nº 35, folios 280 al 286, Protocolo Primero, cuarto Trimestre del mismo año; que el precio objeto del apartamento se estableció en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,ºº) hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000.ºº), preció que a su decir, canceló en su totalidad al vendedor, por lo que alegó que no hay tal promesa de compra sino que efectivamente es una venta, que el vendedor se obligó a transferir la propiedad, poniéndola en posesión en dicho inmueble; que transcurrieron más de 19 meses de la celebración del contrato y de la entrega del inmueble, y no le ha hecho la tradición legal del mismo, que el vendedor le ha perturbado en la posesión pacífica del inmueble, causándole a su decir, daños emocionales y psicológicos. Fundamentó su pretensión en los articulo 1159, 1160, 1212, 1269, 1167, 1474, 1488, 1141, 1133, 1137 del Código Civil, por lo que demandó a H.J.E., para que cumpliera con el contrato suscrito y le hiciera el traspaso del inmueble; acompañó como fundamento de su pretensión el contrato señalado up-supra, y el documento de Condominio del Conjunto Residencial Terrazas Latinia I.-

En fecha 05 de diciembre del 2007, fue admitida la demanda por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, compareciendo el ciudadano H.E.S., en fecha 09 de febrero del 2007, y se dio por citado en el presente proceso.- La parte demandada, dio contestación a la demanda oponiendo en primer lugar como defensa perentoria, la ilegitimidad o falta de cualidad pasiva y litisconsorcio necesario, haciendo previamente un análisis doctrinario sobre la legitimidad ad-causam, y citando jurisprudencia sobre la misma; posteriormente, negó rechazó tener legitimación pasiva para sostener el presente proceso como demandado, por existir un litisconsorcio necesario, alegando que sobre el inmueble objeto de esta pretensión celebro un contrato de dación en pago con el ciudadano F.E.S., en fecha 06 de noviembre del 2006, y que con dicho contrato cedió todos los derechos de propiedad, dominio y posesión que tenía sobre el referido inmueble, y como prueba de lo alegado por él, consignó el documento de dación en pago suscrito con el ciudadano F.E.; asimismo, procedió a contestar la pretensión, y alegó que la misma no cumple con los extremos materiales y jurídicos requeridos para su procedencia, por ser irreales y contradictorios. Negó y rechazó tener la legitimación pasiva que pretende la demandante, por cuanto existe ilegitimidad o falta de cualidad pasiva para sostener el presente juicio, ante la forzosa necesidad de constituirse un litis consorcio necesario para conformar la relación jurídica procesal y el verdadero contradictorio, que en fecha 11 de abril de 2006, presentó y protocolizó por ante el Registro Público del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, un documento con el fin de destinar al régimen de propiedad horizontal un conjunto de viviendas o apartamentos denominados Residencias Terrazas de Latinia I, ubicada en la Calle Principal de la Urbanización Latinia, Puerto La Cruz, estado Anzoátegui; que en dicha destinación quedó sometido el inmueble, apartamento, ahora propiedad horizontal, distinguido con el N° T2-1, situado en el referido conjunto y su correspondiente puesto de estacionamiento, N° T2-1, ubicado en la Urbanización Latinia de la ciudad de Puerto la Cruz, estado Anzoátegui, con un área de ciento doce metros cuadrados con once centímetros de construcción (112,11 mts), cuyas medidas, características y linderos se dan por reproducidos (folio vto. 44), que en fecha 06 de noviembre de 2006, el demandado celebró un contrato de dación de pago, en el cual cedió todos los derechos de propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble, apartamento T2-1, Terraza 2, en virtud de negocios celebrados con el ciudadano F.J.E.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.012.184, para la construcción del Conjunto Terrazas de Latinia, con el cual extinguió la deuda y/o obligación adquirida por él con el referido ciudadano y nuevo propietario, que se evidencia de documento notariado por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, bajo el N° 59, Tomo 123, de los Libros de Autenticaciones, que acompañó marcado “A”, que se demuestra determinantemente el interés jurídico actual del nuevo propietario del referido inmueble, quien debe conformar la relación jurídica procesal, que el documento presunta opción a compra, firmado por la accionante, adolece de un vicio que lo afecta de nulidad. Que dada la confianza depositada en la accionante, ya que la misma es su madrina, persona en la cual colocó toda su confianza, esta actuó innumerables veces como su mandataria, realizó en su nombre todas clase de negocios jurídicos, que la facultó para hacer todo acto o negocio jurídico sobre sus bienes; que conforme a ello y la confianza dada, suscribió con ella documento de opción a compra sobre el inmueble en cuestión, que a pesar de haberse declarado el pago total del precio del inmueble, tal declaración material no fue, ni es cierta, que en dicho documento se determina que el propietario para ese entonces presuntamente, recibió la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.00,°°), hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,°°), lo cual no es cierto, que ese documento no determina el instrumento mercantil utilizado para el pago, que en el supuesto negado de que el Tribunal, considerara que su persona es el único legitimado pasivo para conformar el contradictorio, a todo evento rechazó y negó que la accionante le haya pagado el precio de la venta, lo que implica un incumplimiento de su parte, teniendo lugar la excepción non adimpleti contractus, que existe otra excepción de cumplimiento que imposibilitaría la ejecución forzosa del contrato de opción de compra, que quedó establecido en la cláusula cuarta del mismo, que el terreno donde se encuentra construido el Conjunto Terrazas de Latinia, fue unificado por documento registrado por ante el Registro Público del Distrito Sotillo en fecha 8 de abril de 2005, bajo el N°.19, folios del 143 al 147, Protocolo Primero, Tomo Segundo, y anulado posteriormente mediante documento registrado en el Registro Público del Distrito Sotillo en fecha 08 de septiembre de 2005, bajo el N°: 47, folios del 357 al 361, Protocolo Primero, Tomo Décimo séptimo, restableciendo la situación jurídica del terreno a dos parcelas, lo cual no enmarcaría en la situación de hecho real y que afecta la validez del mismo lo que constituye un error de derecho, que en el artículo 7 del documento registrado de Condominio Residencias Terrazas de Latinia I, no es el mismo dato de registro que aparece en el documento de opción de compra; que pese a ello el documento de opción fue registrado en fecha 06 de octubre de 2006, por ante el Registro Inmobiliario de Registro Público del Distrito Sotillo, sin tomar en consideración que el documento que quedaba unificado, establecido en el documento, había sido anulado por otro documento registrado, violando el principio de legalidad, que denuncia el vicio del asiento registral dado por dicha oficina, en fecha 06 de octubre de 2006, N°. 35, folios del 280 al 286 Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre del año 2006. Que por los motivos expresados y de conformidad con lo estipulado en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la demandante, ciudadana M.d.J.G.M., para que conviniera o en su defecto fuera declarado en que el pago del precio de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,°°) hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,°°) estipulados en el documento de opción suscrito en fecha 25 de abril de 2005, no fueron cancelados en ningún momento por la demandante; que es nulo el contrato de opción a compra por estar viciado de nulidad, un error de hecho establecido en la cláusula tercera y un error de derecho en la cláusula primera, último aparte del referido instrumento. Estimó la reconvención en la suma de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000, °°), hoy ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000, °°), solicitó se declarara sin lugar la demanda intentada por la ciudadana M.d.J.G.M. y con lugar la reconvención con condenatoria en costas. Señaló su domicilio procesal de conformidad con la Ley.

El Tribunal, que conocía de la causa para ese entonces, admitió la reconvención, dando la parte demandante-reconvenida, contestación a la reconvención en fecha 17 de abril del 2007, en los siguientes términos: negó, rechazó y contradijo que su representada no haya cumplido con la obligación de cancelar la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,°°) hoy cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,°°), como precio del inmueble objeto de litigio, ya que la misma sí pago la totalidad del inmueble, tal como se evidencia de la cláusula tercera del contrato de venta celebrado en fecha 25 de abril de 2005, el cual fue redactado, visado y presentado por el demandado reconviniente y firmado por las contratantes, por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, estado Anzoátegui, que el referido instrumento público hace plena fe entre las partes como respecto a terceros, según lo establece el artículo 1359 del Código Civil. Que el contrato de venta mal llamado opción a compra, esté viciado de nulidad y que el mismo contenga un error de hecho, ya que es un documento redactado, visado, y presentado por ante la Notaría Pública y firmado por el demandado, siendo éste un profesional del Derecho y conocedor de las consecuencias jurídicas y suscripción de actos de disposición, esté alegando algo improcedente e irreal; que lo hubiese corregido en su oportunidad y no poner en posesión inmediata del inmueble objeto de litigio a su representada, que esperó un año y once meses, que lo demandara su representada por cumplimiento de contrato, para alegar el supuesto falso error de hecho y pretender no cumplir con su obligación contractual, que el demandado reconviniente sabe que su representada en fecha 25 de abril de 2005, le entregó la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs.50.000.000,°°), hoy cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,°°), en dinero en efectivo, los cuales tenía guardado en la caja de seguridad de su casa, que si fuese cierto que su representada no le pagó, cabe preguntarse ¿De dónde provino el dinero con el que culminó el condominio Terrazas de Latinia I, empezó Latinia II y con qué obtuvo los dólares, que dicho sea de paso, no los adquirió a través de Cadivi y se fue en enero de 2006, para Miami y otros países?, que no existe más ventas de inmueble propiedad del demandado para los meses de junio a octubre, a excepción del apartamento de su mamá, que el reporte de sus cuentas no arrojan mayores ingresos, que éste no es abogado de grandes casos conocidos en el ejercicio profesional como para deducir que tiene suficientes ingresos como para entregar un inmueble sin recibir dinero alguno y de paso pagar los gastos de notaría y esperar que su representada lo demandara para alegar tal nulidad. La existencia de un error de derecho que produzca la nulidad del contrato en comento, por cuanto el mismo se notario cuando aún existía el documento de condominio, razón por la cual no se hizo el traspaso inmediatamente, que luego de registrase el documento de condominio, se registró el contrato, colocándole la correspondiente nota marginal, quedando legalmente registrado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público en fecha 06 de octubre de 2006, inserto bajo el N°. 35, folios del 280 al 286, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre. Finalmente solicitó, fuera admitido el escrito de contestación a la reconvención; y que fuera desestimada en la definitiva, la reconvención, por cuanto la misma no tiene fundamentos de hecho y de derecho, exigido por el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; que es de observar que el Capítulo VI de la reconvención, el fundamento de derecho que alega el reconviniente es el artículo 365 ejusdem, lo cual solo lo faculta para interponer la reconvención, mas no para fundamentar jurídicamente los hechos alegados. Solicitó se declarada sin lugar la reconvención y como consecuencia de ello, se condenara al pago de costas y costos del procedimiento al demandado reconviniente.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, tal y como quedo explanado en la narrativa del presente fallo, admitiendo el Juzgado Cuarto de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, todas y cada una de las mencionadas pruebas.-

Pasa este Tribunal a realizar un análisis del acervo probatorio traído por las partes y al respecto observa:

Con el libelo de la demanda la parte accionante, consignó el instrumento fundamental de su pretensión el cual ella denominó como documento de venta del inmueble, que reclama como de su propiedad, este documento suscrito entre el demandado H.J.E.S. y la demandante M.d.J.G.M., lo denominaron contrato de opción de compra venta, mediante el cual el demandado se obligaba dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la demandante un inmueble constituido por un apartamento de propiedad horizontal distinguido con el Nº T2-1, situado en Urbanización Latinia de la ciudad de Puerto La Cruz, con linderos Norte: en 8,65 metros, con calle que conduce a la ciudad de Puerto La Cruz; Sur: en 11,15 metros, con muro de concreto armado que contiene la terraza Nº 03 del conjunto; Este: en 14,39 metros, con pasillo y escalera de circulación y apartamento T2-2, y Oeste: en 14,38 metros, con patio o terraza de A.P. y terrenos de Á.d.M., por la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs.50.000.000,ºº) hoy cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,ºº), los cuales, él declaró haberlos recibido como pago total del precio del apartamento, no estableciendo un plazo, como ellos mismos lo indican para la protocolización de la venta definitiva, documento suscrito por ante la Notaría Pública de Barcelona, del Municipio Bolívar del estado Anzoátegui, el 25 de abril del 2005, protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio J.A.S.d.e.A., en fecha 06 de octubre del 2006, a este documento el Tribunal, por tratarse de un instrumento público, el cual no fue ni impugnado, ni tachado de falso le otorga todo su valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, considerando el Tribunal, que quedo demostrado plenamente la relación contractual expresada en dicho instrumento entre los ciudadanos H.J.E.S. y M.G.M.. Así e decide.-

En cuanto a la copia simple del documento público del Condominio y el Reglamento interno del Conjunto Residencial Terrazas Latinia, los cuales tampoco fueron tachados, ni impugnados, ni desconocidos, este Tribunal, también le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el la artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con dichos instrumentos que el ciudadano H.E.S., es el propietario de dicho conjunto residencial y de la parcela de terreno en ella construida.-

En cuanto a los recibos de constancias y entrega de los telegramas marcados A, B, C y D, observa este Tribunal, que si bien los mismos fueron dirigidos y entregados a la parte demandada H.E.S., no es menos cierto que del contenido de los mismos no se desprende ningún hecho relacionado con el presente proceso, en consecuencia este Tribunal no le otorga valor probatorio, por impertinentes.-

En cuanto a la factura de Eleoriente y la comunicación emanada de la Alcaldía del Municipio J.A.S.d.E.A., que rielan a los folios 108 y 109, el Tribunal no les otorga valor probatorio por cuanto no guardan relación con el objeto decidendum del proceso, y así se decide.-

En cuanto al recibo Nº 00072676, emitido por la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito sotillo del Estado Anzoátegui, este Tribunal, lo desecha por impertinente, ya que el mismo no guarda relación con los hechos controvertidos en este proceso, así se decide.-

En cuanto a las testimoniales promovidas, el Tribunal, las desechas por impertinentes, de conformidad con el artículo 1387 del Código Civil, por cuanto los testigos declaran sobre hechos que ya están establecidos en un documento público, es decir, no constituye la prueba idónea para probar la existencia o no de una convención y así también se decide.-

En cuanto al acervo probatorio traído a los autos por la parte demandada-reconvenida, observa este Tribunal, que en relación a las documentales promovidas en el Capítulo IV, particulares IV.1 y IV.2, relacionadas a instrumentos debidamente registrados, relacionado el primero con la destinación al régimen de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Terrazas de Latinia I, y el segundo con el registro del documento que anuló, a su decir, el documento registrado el 08 de abril del 2005, bajo el Nº 19, folio 143 al folio 147, Protocolo Primero, Tomo Segundo, este Tribunal los desecha por impertinentes, por cuanto de ellos no se desprende ninguna relación con el tema decidendum del presente proceso.- Así se decide.-

En cuanto al documento de dación en pago, realizada por H.E.S., al ciudadano F.J.E.S., el mismo demuestra que el demandado, dio en pago el mismo inmueble que hacía más de un año, había dado en opción de compra venta a la demandante, ya que la opción fue firmada el 25 de abril del 2005, y la dación en pago fue firmada el 06 de noviembre del 2006, considerando este Tribunal que tal instrumento debe ser desechado por impertinente, ya que el mismo no guarda relación con la opción de compra venta objeto de este proceso.-

En cuanto a las documentales relacionadas con los poderes de administración, representación y disposición concedido por el demandado H.E.S., a la demandante M.G.M., así como la revocatoria de dichos poderes, este Tribunal no les otorga valor probatorio alguno por impertinentes, ya que los hechos contenidos en dichos instrumentos, no guardan relación con los hechos controvertidos en este proceso, y así se decide.-

En cuanto a la documental emitida por CADIVI, este Tribunal no le otorga valor probatorio por impertinente, ya que los hechos contenidos en dicho instrumentos, no guarda relación con los hechos controvertidos en este proceso, y así se decide.-

En cuanto a las posiciones juradas promovidas por la parte demandada, en virtud de no haber sido evacuadas, este Tribunal, no tiene nada que valorar.- Así también se decide.-

Siendo así la cosas considera este Juzgador, que el tema decidendum en esta causa, versa sobre la validez o no de la opción de compra venta firmada entre H.E.S. y M.d.J.G.M., y si se trata en realidad de una opción de compra venta o una verdadera venta, tal y como lo afirmó la demandante, y si en realidad existió o no el pago, tal y como lo expuso el demando como defensa.-

En principio pasa este Tribunal, a pronunciarse sobre la falta de cualidad alegada por el demandado, a tal efecto observa este Juzgador, que en el documento fundamental de la pretensión, existe una relación contractual entre H.E.S. y M.G.M., relación contractual que basa sobre la futura venta del inmueble constituido por un apartamento de propiedad horizontal, distinguido con el Nº T2-1, situado en la Urbanización Latinia de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, con la particularidad que en dicha opción las partes, es decir, el futuro comprador pagaba el precio total, al futuro vendedor por el inmueble que se prometió vender, que posteriormente él lo haya dado, el mismo inmueble en dación en pago al ciudadano F.E.S., más de un año de firmado el contrato antes descrito, no quiere decir esto, que éste ciudadano, es decir, el tercero, pase a formar parte de la relación contractual que ya existía entre M.G.M. y H.E.S., siendo así, el ciudadano H.E.S., por estar obligado según el contrato suscrito en fecha 25 de abril del 2005, con M.G.M., si tiene la cualidad o interés para sostener este juicio como demandado, pues se le demandó para que cumpliera con la obligación contraída por él, en el referido contrato en realizar la tradición legal de dicho inmueble. En cuanto al supuesto alegado por el demandado, relativo al litis consorcio pasivo, el Tribunal, como antes lo explanó, lo que se demanda es el cumplimiento del contrato suscrito entre los ciudadanos M.G.M. y H.E.S., del cual se desprende que el ciudadano F.E.S., no guardan ninguna relación con el descrito contrato, pues aun cuando el demandado le haya dado en dación en pago el mismo inmueble, esto no significa que también tenía que ser demandado en este proceso por el cumplimiento del contrato primario, es decir, la opción, ya que tano la demandante como dichas personas, es decir, F.E.S., tienen otras acciones distintas para realizar sus reclamaciones sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, por lo que se considera que en este caso no existe el litis consorcio pasivo alegado por el demandado y así se decide.-

En cuanto al pago, observa quien aquí decide, que del análisis del contrato por medio del cual la ciudadana optaba por el inmueble constituido por un apartamento de propiedad horizontal, distinguido con el Nº T2-1, situado en la Urbanización Latinia de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, ella declaró haber cancelado la suma de cincuenta millones de bolívares (Bs.50.000.000,ºº) hoy cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,ºº), y el demandado vendedor ciudadano H.E.S., declaró en dicho documento público, al cual este Tribunal, le otorgó todo el valor probatorio, haber recibido dicha cantidad, suma esta que por la manifestación de voluntad de las partes que suscribieron dicho contrato, era el precio total del descrito inmueble, y que posterior se realizaría la protocolización de la venta definitiva, y si bien es cierto que en dicho instrumento, las partes no indicaban como se cancelaba tal cantidad, si en efectivo, si en cheque u otra forma de pago, no es menos cierto, que éstas declararon ante un funcionario público que se pagaba y que el futuro vendedor recibía dicho pago; el demandado alegó que no había recibido el pago, en su contestación de demanda, y que ese pago que supuestamente el no recibió, viciaba el contrato pues era un elemento fundamental para la validez del mismo, considerando ese Tribunal, por lo antes expuesto, que el demandado al oponer como defensa la falta de pago o la inexistencia del pago declarado en el instrumento, se le revirtió a él la carga probatoria conforme a la regla del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues al ser expresado en el documento público que él había recibido tal pago, y el haberlo opuesto como defensa, que no era cierto que recibió el pago, le tocaba demostrar en el proceso que en verdad no había recibido tal pago, y de la revisión del expediente se observa, que no existe ninguna prueba aportada por el demandado que demuestre que en realidad dicho ciudadano no recibió el pago que él declaró en el documento público de haber recibido, pues como antes se dijo, el documento público en el cual el hizo su declaración, no fue durante la secuela del proceso impugnado, ni desconocido ni tachado de falso, y al cual este Tribunal, le otorgó todo el valor probatorio, teniéndolo como valido, y en consecuencia todo lo en él manifestado se tiene igualmente como cierto, y al no demostrar o enervar el demandado tal declaración de certeza, su defensa debe ser declarada improcedente y consecuencialmente la pretensión de la demandante debe ser declarada parcialmente con lugar, pues el documento que ella identificó como una venta fue denominado por los contratantes como una opción de compra venta, aun cuando se haya pagado la totalidad de la venta, y la reconvención improcedente, por cuanto el demandado no demostró los hechos alegados en la misma y así se decide.-

Decisión

Por todas las razones antes expuestas, este Tribunal Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión por Cumplimiento de Contrato, incoada por la ciudadana M.G.M., en contra del ciudadano H.E.S.; y SIN LUGAR, la reconvención propuesta por el ciudadano H.E.S., contra la ciudadana M.G.M.; en consecuencia:

Primero

Se ordena a la parte demandada H.E.S., hacer la tradición legal a la demandante M.G.M., del inmueble constituido por un apartamento de propiedad horizontal, distinguido con el Nº T2-1, situado en la Urbanización Latinia de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, es decir, otorgar por ante la Oficina de Registro Público la venta definitiva del inmueble antes mencionado; y en caso de no cumplir voluntariamente con la presente decisión, se ordena tener la presente sentencia como documento de propiedad a favor de la ciudadana M.G.M., sobre el inmueble constituido por un apartamento de propiedad horizontal, distinguido con el Nº T2-1, situado en la Urbanización Latinia de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-

Segundo

Se condena en costas a la parte demandada ciudadano H.E.S., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.-

Tercero

Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 ejusdem.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los cuatro (4) días del mes de abril del año dos mil once. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

El Juez Provisorio,

Abg. J.G.D.L.S.,

Abg. M.M.R..

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia siendo las 2:05 p.m.- Conste,

La Secretaria,

Abg. M.M.R..

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