Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 17 de Septiembre de 2004

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

ASUNTO : BP02-R-2004-000626

PARTE DEMANDANTE: MARLUC, SOCIEDAD ANONIMA inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 08 de junio de 1.989, bajo el N° 12 del Tomo A-21.-

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados A.N.N., V.G.A. y F.G.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 16.634, 14.435 y 43.652, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: ELECTROAUTO REGULO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Anzoátegui, en fecha 24 de Agosto de 1.982, bajo el N° 23, Tomo B-6.-

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados E.M. y N.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 3.351 y 36.461, respectivamente.-

ACCIÓN: DESALOJO (APELACIÓN)

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

- I -

Recibido el presente expediente de la Unidad de Recepción de Documentos No Penal, en razón de la Distribución efectuada a tal efecto, procediendo este Tribunal por medio de auto de fecha 01 de junio del 2004, a darle entrada y curso legal a la presente causa contentiva de Desalojo de Inmueble incoada por la Sociedad Mercantil MARLUC, SOCIEDAD ANONIMA en contra de Sociedad Mercantil ELECTROAUTO REGULO, S.R.L., y fijándose la oportunidad legal para dictar sentencia.-

Señaló la parte actora a través de sus apoderados judiciales, en su escrito de demanda que su representado según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 30 de septiembre de 1.992, bajo el N° 49, Folios 292 al 296, Tomo 18 del Protocolo Primero, anexado marcado “B”, que adquirió un inmueble constituido por una parcela de terreno que tiene una superficie de Un Mil Ciento Treinta y Un Metros Cuadrados con Ochenta y un Decímetros Cuadrados (1.131,81 Mts2), situado en la Carretera Lago (Hoy Avenida Constitución) entre Carretera Blanco (hoy Calle Bolívar) y Calle El Silencio de la ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.- Que parte de la citada parcela en una extensión aproximada de Ciento Setenta Metros Cuadrados (170 Mts2), con derecho al uso de otra área para el paso de vehículos pesados para descargar, el anterior propietario, en el mes de septiembre de 1.983 la dio en arrendamiento a la empresa ELECTROAUTO REGULO, S.R.L.- Que habiendose su representado subrogado al Contrato de Arrendamiento, en virtud de ser el nuevo propietario del inmueble, de lo cual tenía perfecto conocimiento la arrendataria, por tratarse de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, en fecha 26 de agosto del 2004, procedió a notificar a la arrendataria en forma autentica, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1615 del Código de Procedimiento Civil, que el canon de arrendamiento que debía comenzar a pagar a partir de los noventa (90) días siguientes a su notificación sería de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00), actuación anexada marcada “C”.- Que según contrato de arrendamiento celebrado por la causante de su representada, anexado marcado “D”, la arrendataria ELECTROAUTO REGULO, S.R.L., desde septiembre de 1.983 (hace más de diecisiete [17] años ), ha venido pagando y consignando en los Tribunales, como canon de arrendamiento mensual, la cantidad de CUATRO MIL VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.4.025,00), y antes de septiembre de 1.983, (hace más de 20 años) pagaba la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.3.500,00) mensuales.- Que aplicando a cualesquiera de las dos cantidades el índice inflacionario y reajuste de su valor para diciembre del 2003, con toda seguridad el reajuste monetario estaría por encima de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,00); que la suma que ahora fue fijada está por debajo de la inicialmente convenida; que dicha observación la hacen a título de comentario, lo cual evidencia que la actuación de la parte que representan es razonable y apartada de toda arbitrariedad y abuso.- Que la arrendataria hizo caso omiso a la notificación que se le hiciera con relación a la fijación del nuevo canon de arrendamiento; incumplimiento éste que aparece evidenciado de la copia certificada de Expediente contentivo de consignaciones arrendaticias, anexada marcada “E”, configurando ello un incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, que para al arrendataria es una de sus dos obligaciones principales conforme lo dispone el artículo 1.592 del Código Civil; y que para la fecha en que se presenta la demanda, la arrendataria no ha pagado las mensualidades del mes de diciembre del año 2003 y enero del año 2004, o sea, dejó de pagar dos mensualidades consecutivas, por lo que resulta procedente que hoy le demanden por Desalojo con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Que como consecuencia del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento que debieron ser hechos el 27/12/2003 y 27/01/2004, a razón de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.800.000,00) cada uno, cuyo monto asciende a la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.3.600.000,00), que es la suma en que estimaron la presente demanda.- Que acudieron para demandar como en efecto demandaron conforme al literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la Sociedad Mercantil ELECTROAUTO REGULO, S.R.L., en virtud de haber incurrido en la falta de pago de los cánones de arrendamientos señalados, para que convenga en desocupar o desalojar sin plazo alguno el inmueble propiedad de su representada el cual ha venido ocupando en calidad de arrendataria y lo entregue en las mismas buenas condiciones que lo recibió .- Pidió la citación de la pare demandada en la persona del ciudadano R.J.M.D., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° 4.691.207, en su carácter de representante de la empresa demandada.- Solicitó medida de Secuestro conforme al ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil; señaló su domicilio procesal conforme al artículo 174 ejusdem y finalmente solicitó la admisión de la demanda y que la misma fuera declarada con lugar en la definitiva.-

Por auto de fecha 10 de febrero del 2004, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada.- En fecha 18 de marzo del 2004, compareció el ciudadano R.J.M.D., con su carácter de autos y otorgó poder Apud Acta a los abogados E.M. Y N.C..- En fecha 23 de marzo del 2004, comparecieron los abogados E.M. Y N.C., con sus carácter de autos y presentaron escrito de Contestación de Demanda, conforme lo establece el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.- En fecha 25 de marzo del 2004, compareció la parte demandada y presentó escrito de Promoción de Pruebas, siendo admitidas por auto de fecha 26/03/2004; en esa misma fecha, 26 de marzo del 2004, compareció el abogado A.N.N. y consignó escrito de Promoción de Pruebas siendo admitidas las mismas en esa oportunidad.-

En fecha 05 de mayo del 2004, el Juzgado Primero del Municipio J.A.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia declarando SIN LUGAR la presente demanda.- En fecha 20 de mayo del 2004, verificadas como fueron las notificaciones de las partes, los apoderados actores apelaron de la citada sentencia, procediendo el A-quo a remitir las actuaciones al Tribunal de Alzada correspondiente.-

- II -

Este Tribunal a los fines de decidir el Recurso ejercido en contra de la sentencia dictada por el A-quo en fecha 05 de mayo del 2004, previamente observa:

No existe entre las partes discusión alguna acerca de la existencia del Contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado el cual riela a los autos a los folios 18 y 19, en el cual de acuerdo a la Cláusula Cuarta desde el 1º de octubre de 1.986 y hasta el 30 de septiembre de 1.988, cuando vencía el término del mismo, la arrendataria había quedado obligada a pagar la cantidad de CUATRO MIL VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.4.025,00) que es el mismo monto que continuó pagando al convertirse a tiempo indeterminado el citado contrato de arrendamiento.-

Tampoco existe discusión entre las partes acerca de lo que es objeto del contrato y que aparece identificado tanto en el escrito de demanda como en el contrato de arrendamiento que cursa a los autos.-

Ahora bien, la parte actora en su escrito de demanda señala que el 26 de agosto del 2003, participó a la arrendataria que a partir de los noventa (90) días siguientes a su notificación, debía comenzar a pagar como canon de arrendamiento la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVAES (Bs.1.800.000,00), señalando además, que de aplicar a las cantidades que por canon de arrendamiento aparecen en el documento que contiene el contrato, o sea, primero por los tres años iniciales la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.3.500.00) y luego en los dos últimos años, es decir, desde 1986 a 1.988, la suma de CUATRO MIL VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.4.025,00) el índice inflacionario para reajustar su valor, para el mes de diciembre del 2003, daría una cantidad mayor a los DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00).- Asimismo, como fundamento de su acción de Desalojo, la parte actora alegó que la arrendataria hizo caso omiso a la notificación del nuevo canon fijado, por lo que no pagó los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de diciembre 2003 y enero 2004, respectivamente, es decir, que había dejado de pagar dos mensualidades consecutivas, incurriendo en el supuesto previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con base a la cual procedió a incoar la presente acción.-

Por otra parte, la accionada ELECTROAUTO REGULO, S.R.L., en la oportunidad procesal correspondiente, procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda, alegando para ello que conforme constaba del documento de arrendamiento, el objeto del mismo era un terreno urbano construido, no excluido del ambito de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en razón de ello estaba sujeto a la intervención del ente regulador para la fijación del canon oficial, y que la fijación por parte del arrendador constituía una usurpación de facultades; que él no ha convenido en pagar la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVAES (Bs.1.800.000,00), por concepto de canon mensual de arrendamiento, ya que hasta tanto no haya una regulación oficial o que las partes acuerden entre ellas el canon a pagar, seguirá consignando por tal concepto la cantidad de CUATRO MIL VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.4.025,00) mensuales, pues el canon que fijo la arrendataria no ha sido una pensión arrendaticia convenida ni aceptada bilateralmente.-

Planteada así la litis, corresponde a este Tribunal de Alzada pronunciarse con respecto a ello, lo cual hace bajo las siguientes consideraciones:

Establece el artículo 113 del Código Civil:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico

(Negrilla nuestra)

Observa quien sentencia, que la norma antes citada refleja como elemento esencial en la formación de los contratos, la libre voluntad de las partes, cuando hace referencia inicial en el dispositivo legal, de ser el contrato una convención, lo que supone un acuerdo de voluntades.-

Asimismo observa este Tribunal que el artículo 93 del Decreto con rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:

Por el presente Decreto-Ley quedan derogadas:

Ley de Regulación de Alquileres del 1º de Agosto de 1.960….

Decreto Legislativo sobre Desalojo de viviendas del 27 de Septiembre de 1.947.-

Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas…

Con este dispositivo de la normativa especial que entró en vigencia el 1º de enero del año 2000, quedó sin efecto la obligación a cargo del arrendador, de ser él que antes de arrendar el inmueble o dentro de los treinta (30) días siguientes a su ocupación, solicitara la Regulación o fijación por parte del Órgano administrativo del canon de arrendamiento.- Esta disposición aparecía amparada con la facultad de ser el arrendatario, que luego de haber convenido sin fijación previa por parte del Órgano Administrativo del canon de arrendamiento, solicitar él la regulación y que en caso de ser inferior del monto convenido, otros dispositivos de la Legislación que era aplicable, le garantizaba el derecho a que le fuese reintegrada la suma que había pagado de más.-

A tal efecto, observa este Tribunal en el caso bajo estudio, que aun siendo susceptible conforme a la Legislación derogada para la fecha en que fue celebrado el contrato de Arrendamiento objeto del presente juicio, de regulación por el Órgano Administrativo, no consta en el expediente que la misma se haya solicitado, ni por solicitud de la arrendataria ni por solicitud de la arrendadora, lo que hace concluir que ambas partes tenían la convicción de que para el término que habían establecido el canon de arrendamiento convenido, estaba ajustado a lo que al efecto establecía la normativa vigente para la época.-

Ahora bien, señala el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

En los contratos de arrendamiento….que versen sobre inmuebles exentos de regulación, y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del cañón de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo”.- (negrilla nuestra).-

En tal sentido, independientemente de que se trate o no de un inmueble en el caso de autos, exento de regulación, de acuerdo a las exposiciones de las partes, éstas no han llegado a un acuerdo sobre el monto del canon de arrendamiento, que de acuerdo al contrato hasta el 30 de septiembre de 1.988, había sido convenido en la cantidad de CUATRO MIL VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.4.025,00) y desde esa fecha hasta la oportunidad en que la arrendadora le participó mediante notificación judicial, que el canon de arrendamiento que debía pagar desde el 27 de diciembre del 2003, era la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BLIVARES (Bs.1.800.000,00) el canon señalado en el contrato no había sufrido variación.-

Es menester señalar, en relación al monto que sea fijado como canon de arrendamiento, la estipulación contenida en el Artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que los inmuebles sometidos a regulación conforme a dicha Ley, quedaría sujeto a repetición todo lo que se cobre en exceso; lo cual concatenado con lo dispuesto en el artículo 32 ejusdem, que dispone “Los cánones de arrendamiento de los inmuebles… serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes: a) cuando hubiesen transcurridos dos (2) años después de cada fijación del canon máximo….Parágrafo Segundo: Los Organismos Administrativos de Inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento correspondiente..”

En tal sentido, en atención a las disposiciones legales aplicables al caso de marras, se colige por una parte, que resulta procedente en derecho el reajuste monetario del canon de arrendamiento que no ha sufrido variación alguna desde que se verificó el cumplimiento del término convenido, es decir, desde el 30 de septiembre de 1.988, por lo que ese reajuste según lo señalado por la parte actora en su escrito de demanda, el cual le fue debidamente notificado al arrendador en fecha 26 de agosto del 2003, al cual se le hizo saber, que a partir de los noventa (90) días siguientes a esa fecha, el canon de arrendamiento que le correspondía cancelar era de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.800.000,00) mensuales, debió ser pagado por la arrendataria, quedándole a salvo su derecho de ejercer por ante el Órgano Administrativo correspondiente la Regulación de alquiler promovida por ella misma y así obtener por parte de la arrendadora el reintegro correspondiente.-

Por otra parte considera este Tribunal, que ante una situación como la de autos en donde existe un contrato de arrendamiento, bien puede el propietario arrendador, sin estar regulado el canon, señalar al arrendatario cual es la cantidad que fija como canon de arrendamiento, y es en todo caso el arrendatario quien de estar interesado en ello, el que debe acudir ante el Órgano Administrativo para solicitar sea regulado el monto a pagar como canon de arrendamiento, y mientras el organismo regulador no se pronuncie al respecto, está obligado el arrendatario a pagar la cantidad fijada por el arrendador so pena de incumplir con su obligación principal, quedando a salvo el derecho a que el arrendador le reintegre lo pagado en exceso de fijar el órgano administrativo una cantidad menor, pero en el caso de autos, no obstante que la parte accionada posee el inmueble objeto de arrendamiento desde 30 de septiembre de 1.983, no consta que sobre el inmueble en referencia el ente administrativo haya hecho pronunciamiento sobre alguna regulación de alquiler, razón por las cuales este Tribunal desestima los alegatos expresados por la parte accionada y así se decide.-

De acuerdo a todo lo antes expresado, se evidencia de las actas procesales que conforman el presente asunto, que la Sociedad Mercantil ELECTROAUTO REGULO, S.R.L., no pagó las pensiones de arrendamiento que a razón de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.800.000,00), debió haber pagado los días 27 de diciembre del 2003 y 27 de enero del 2004, incumpliendo así, con su obligación principal a tenor de lo dispuesto en el artículo1.592 del Código Civil, subsumiéndose dicha conducta en la causal contenida en el ordinal “a” del artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, con lo cual es forzoso para quien sentencia declarar procedente la presente acción, como así será declarado en el dispositivo de este fallo.- Así se decide.-

- III -

DECISIÓN

Por las razones de hecho y de derecho antes señaladas este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, actuando como Tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por los apoderados judiciales de la parte demandante en contra del fallo dictado por el Juzgado Primero del Municipio J.A.S.d.E.A., en fecha 05 de mayo del 2004, y en consecuencia se REVOCA, en todas y cada una de sus partes la citada decisión.-

En tal sentido, y en atención a la revocatoria declarada por este Tribunal de alzada, se declara CON LUGAR la presente demanda de Desalojo incoada por la sociedad mercantil MARLUC, SOCIEDAD ANONIMA inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 08 de junio de 1.989, bajo el N° 12 del Tomo A-21, en contra de la sociedad mercantil ELECTROAUTO REGULO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Anzoátegui, en fecha 24 de Agosto de 1.982, bajo el N° 23, Tomo B-6; en consecuencia se ordena a la parte demandada hacer entrega en forma inmediata a la parte demandante el inmueble constituido por una parcela de terreno que tiene una superficie de Un Mil Ciento Treinta y Un Metros Cuadrados con Ochenta y un Decímetros Cuadrados (1.131,81 Mts2), situado en la Carretera Lago (Hoy Avenida Constitución) entre Carretera Blanco (hoy Calle Bolívar) y Calle El Silencio de la ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Inmueble que es o fue de Bloquera La Cruz; SUR: Casa que es o fue de C.B.; ESTE: Avenida constitución; y OESTE: Calle Uracoa; libre de bienes y personas, y en el mismo estado de conservación en que lo recibió.-

Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Asimismo se ordena notificar a las partes de la presente decisión, para lo cual se ordena remitir al Juzgado A-quo el presente expediente, todo de conformidad con lo dispuesto en el articulo 36 y 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así también se decide-

Déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo de este Tribunal.- Así se decide.-

Regístrese y publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.- En Barcelona, a los diecisiete (17) del mes de septiembre del año dos mil cuatro.- años: 194º de la Independencia y 145º de la Federación.-

LA JUEZ PROVISORIO,

Dra. I.T.d.M. LA SECRETARIA,

Abg. M.M.R..-

En esta misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia sindo las 8:55 a.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,

LA SECRETARIA,

Abg. M.M.R..-