Decisión nº 02-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 24 de Enero de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

200° y 151°

PARTE DEMANDANTE:

ABG. T.A.M.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.102, actuando como Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil “MATRIX N° 2, S.R.L.”, registrada por ante el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 16, Tomo 23-A, de fecha 24/11/2003.

PARTE DEMANDADA:

SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., registrada originalmente como Compañía de Responsabilidad Limitada, por ante el Juzgado de Primera Instancia Civil y Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 77 de fecha 02/07/1973, transformada en Compañía Anónima según documento inserto por ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 43, Tomo 22-A, de fecha 30/06/1995, representada judicial y legalmente por el ciudadano Abg. R.C.M., titular de la Cédula de Identidad Nº V.-150.301 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 4439, de este domicilio y hábil.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE N° 16905-2007

NARRATIVA

Se inicia el presente proceso mediante escrito libelar presentado por el Abogado T.A.M.P., actuando como Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil MATRIX N° 2, S.R.L., contra la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, mediante el cual expresó:

Que en fecha 08/04/2003 se celebró contrato de arrendamiento entre su representada como Arrendataria, y la Inmobiliaria San Antonio C.A., celebrado dicho contrato por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, inserto bajo el N° 55, Tomo 37 de fecha 08/04/2003, el cual tiene por objeto el local comercial, ubicado en la calle 7, entre carreras 5 y 6, local N° 3 del Edificio Fontana, Parroquia San S.d.M.S.C.d.E.T.. Que la vigencia de ese contrato celebrado a tiempo determinado, fue a partir del 01/04/2003, el cual se prorrogó automáticamente por varios períodos iguales de tiempo, encontrándose hasta la presente fecha vigente el mismo.

Que en razón de que la Arrendadora ha aumentado tempestivamente en dos oportunidades el canon de arrendamiento contraviniendo lo establecido en la cláusula segunda del contrato, es por lo que se solicitaría a la Alcaldía la Regulación del Alquiler máximo del local comercial en referencia.

Que conforme a lo establecido en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 1.585 del Código Civil y la cláusula Tercera del Contrato, fundamentan el incumplimiento del contrato.

Que la Arrendadora por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial solicitó la Notificación Judicial de su representada numerada 290, en la cual se le señalaba que el contrato vencía el 1° de Abril de 2007; pero que se desprende de la fecha de la solicitud, que la misma fue realizada el 01/03/2007, pero practicada en fecha 15/03/2007, por lo que dicha notificación, conforme a lo dispuesto en el artículo 198 del Código de Procedimiento Civil empezó a surtir efectos a partir del día 17/03/2007. Que de acuerdo a lo establecido en la cláusula Tercera del contrato, la referida notificación judicial es absolutamente extemporánea, en virtud de que, si el contrato vencía el 31/03/2007 y la nueva prórroga empezaba a surtir efectos a partir del 01/04/2007, es por lo que habiendo sido notificada su representada el 17/-03/2007, la misma resulta extemporánea, por haberse realizó fuera del lapso convenido contractualmente, esto es, por lo menos con 30 días antes del vencimiento del término originalmente convenido o del vencimiento de cada una de sus prórrogas.

Y que en consecuencia, la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para los contratos a tiempo determinado, no empieza a surtir efectos en el presente caso, ya que la notificación se realizó extemporáneamente, y por tanto, no da por terminado el término de la prórroga que va desde el día 01/04/2007 hasta el 30/09/2007. Que por lo expuesto, se incumple el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y no se está manteniendo a la Arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada, causándosele severos daños y perjuicios por tal incumplimiento contractual.

Que en la solicitud de notificación, de igual forma solicita la Arrendadora, que la Arrendataria entregue el inmueble libre de personas y cosas y en las condiciones en que se obligó en el contrato. Pero que tal solicitud extemporánea no prospera, porque precisamente en fecha 01/04/2007 es que se inicia la nueva prórroga establecida contractualmente hasta el 30/09/2007, razón por la que no se puede violentar lo establecido en el contrato por ser normas de orden público, y tal entrega sin estar llenos los extremos procesales que exige el Legislador y el Contrato, genera los daños y perjuicios establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, siendo cuantiosísimos por tratarse de una empresa que requiere tiempo para cubrir sus necesidades económicas, sus costos y ganancias, las cuales se verían mermadas por el desalojo solicitado extemporáneamente.

Que, igualmente, en la solicitud extemporánea presentada, hace oferta de venta, en la que señala que la operación es estrictamente de contado. Pero que dicha oferta debe cumplir con una serie de presupuestos para su procedencia, tal y como se encuentran establecidos en los artículo 42, 44 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los cuales se establece la esencia del derecho de preferencia ofertiva, la forma de hacer la misma, mediante notificación autenticada, y que si la misma la realiza una persona jurídica o natural actuando como tercero, deberá hacer la oferta con autorización auténtica, razón por la que solicita que se tenga como no hecha la notificación de oferta de preferencia ofertiva, por violentar sus derechos y no cumplir con los presupuestos explanados.

Que también se evidencia el incumplimiento del contrato, con relación al canon de arrendamiento que actualmente se está cobrando, toda vez, que tal y como lo confiesa la propia parte arrendadora en la solicitud de notificación judicial, que el canon se encuentra fijado en la cantidad de 400,oo Bolívares., pero que no es así, porque en la actualidad se cancela la cantidad de 800,oo Bolívares, lo que se evidencia de todos los recibos que anexa, y en razón de lo cual se reserva la acción de solicitar el reintegro de dichos cánones de arrendamiento.

Por otra parte, que en virtud de la contratación del escritorio jurídico para incoar la presente acción, los honorarios profesionales que se generan constituyen parte del daño patrimonial que se le está ocasionando a su representada por su incumplimiento y su abuso de derecho.

Que por todo lo expuesto es que procede a demandar a la Inmobiliaria San Antonio C.A., por el incumplimiento de contrato, en consecuencia se le de cumplimiento al mismo, y que ésta convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal a que, cumpla con lo establecido en la cláusula Tercera del contrato celebrado en fecha 01/04/2003, se mantenga su vigencia, y por tanto que la extemporánea notificación de fecha 15/03/2007 se tenga como no presentada. Asimismo, a que con base a la extemporánea notificación, la prórroga legal y la entrega del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, queden sin efecto alguno. De igual forma, quede sin efecto la oferta de Preferencia Ofertiva; y que convenga o se condenada al pago de los daños y perjuicios causados, y estimados en la cantidad de 20.000,00 Bolívares, y para lo cual solicitó la Indexación.

De las demás actuaciones que conforman este expediente se observa que:

Por auto de fecha 28/06/2007, este Tribunal admitió la demanda por no ser contraria al orden público, ni a la ley y a las buenas costumbres, por el procedimiento breve. (F. 99)

En fecha 20/07/2007 se libró la compulsa a la parte demandada, y mediante diligencia de fecha 26/07/2007, la parte actora informó que había entregado los medios necesarios al alguacil del Tribunal para la práctica de la citación, con lo cual cumplió con las obligaciones que le imponía la ley para tales efectos. (F. 100)

Mediante auto de fecha 11/10/2007, este Tribunal ordenó la citación de la parte demandada mediante cartel, previa solicitud de la parte actora, toda vez que la citación personal del representante legal de la parte demandada no fue posible practicarla, ello de conformidad a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (F. 104)

Por auto de fecha 29/10/2007 se decretó medida preventiva, consistente en la Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble de la parte demandada, identificado plenamente en el escrito libelar. (F. 106)

Mediante diligencia de fecha 21/02/2008, el Abg. R.C.M., en su condición de Representante Legal y Presidente de la Inmobiliaria San Antonio, Compañía Anónima, procedió a darse por citado en la presente causa. (F. 109)

Por diligencia de fecha 25/02/2008, la parte accionada a través de su representante legal presentó escrito de contestación a la demanda, dentro del cual promovió la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (F. 128 al 147)

Mediante diligencia de fecha 26/02/2008, la representación de la parte demandada, presentó escrito de pruebas. (F. 148 al 158)

En fecha 04/03/2008, la parte actora promovió pruebas en la presente causa. (F. 160 al 165)

Mediante escrito de fecha 07/03/2008, la parte actora solicita se declare sin lugar la cuestión previa que le fuere opuesta. (F. 167-168)

Por diligencia de fecha 03/06/2010, la parte demandada solicita pronunciamiento en este proceso. (F. 170)

PARTE MOTIVA

De la Pretensión:

Pretende la parte actora que la empresa mercantil Inmobiliaria San Antonio C.A., cumpla con la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 08/04/2003, y por vía de consecuencia convenga en que se tenga como no presentada la notificación que a su decir, fue extemporánea, por haberse cumplido en fecha 15/03/2007, con efecto legal desde el 17/03/2007; que además, con base a la referida notificación, convenga en que quede sin efecto la prórroga legal que presuntamente empezó a surtir efectos a partir de día 01/04/2007, y en que la entrega del inmueble no es a partir del día 01/04/2007; de igual forma pretende que la preferencia ofertiva realizada quede sin efecto teniendo como base para ello, extemporaneidad de la notificación y no cumplir con las exigencias de ley; de la misma manera, exige el pago de los daños y perjuicios que presuntamente se le causó la parte demandada.

De la contestación:

Por su parte, la demandada de autos a través de su apoderado judicial, dentro de la oportunidad legal, procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra, oponiendo conjuntamente una de las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Su defensa quedó planteada en los siguientes términos:

Con relación a la cuestión previa opuesta, indicó que oponía la contenida en el ordinal 11° de dicha norma procesal, la cual está referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Al respecto manifestó con base al contenido del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, no puede ser admitida, pues la prórroga legal en la forma que fue planteada, estaría en curso, y conforme a la ley, no se admitirán las demandas de cumplimiento por vencimiento del término.

Respecto del fondo de lo planteado, expone de manera amplia, lo que la doctrina ha señalado respecto a la demanda y a la pretensión, resaltando que con ello intenta explicar lo atinente al petitorio de la parte actora, específicamente en los puntos Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto, pues a su decir, no existe ningún tipo de solicitud bien sea declarativa, constitutiva o de condena, por cuanto, para que su representada sea obligada entre otras cosas, a cancelar una suma de dinero por presuntos daños patrimoniales, si se diera una sentencia adversa, tiene que condenarse a ello, y en el libelo no existe ningún pedimento al respecto, sino que solicita que se convenga o a ello sea condenado por el Tribunal; y a su decir, tal pedimento es improcedente, visto que el convenimiento es un mecanismo de composición procesal que presume el allanamiento por parte del demandado en la demanda; y que a la parte demandada no se puede condenar a convenir, como pretende el actor, lo que le permite concluir que si la parte demandada no conviene, no habría forma de hacerla cumplir, razón por la que su petitorio es incondenable, es erróneo, improcedente e ilegal. Destaca que en el libelo no está determinada la pretensión de la demanda, tal y como lo exige el ordinal 5to del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, visto que el petítum fija los límites y alcance de la resolución que adoptará el juez en su fallo, ya que de otra forma no podría establecerse el thema decidendum, lo que origina una desigualdad procesal, toda vez que su representada no estaría en capacidad de conocer con exactitud en qué consiste la reclamación por la cual es llevada a juicio.

Por otra parte, manifestó que niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, éste último no expuesto, pues a su decir, la actora no indicó las normas jurídicas que sustentan la apagógica (sic) argumentación de hecho, expuesta bajo el envoltorio de la pretensión de su representada. Niega que su representada haya incumplido con lo establecido en la cláusula Tercera del contrato celebrado en fecha 01/04/2003, pues se aprecia de las actas, especialmente de la copia de la solicitud de notificación judicial N° 290, interpuesta por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que la misma fue consignada tempestivamente.

Que el hecho de que la parte actora haya sido notificada extemporáneamente por causas ajenas a la Arrendadora, en modo alguno constituye un incumplimiento de la cláusula Tercera del Contrato, siendo que la solicitud de dicha notificación, fue consignada en el Tribunal referido, en fecha 01/03/2007 y que si hubiera notificado en esa misma fecha, lógicamente que tal notificación hubiera sido totalmente tempestiva. Que debe observarse que con la aludida notificación, su representada en modo alguno ha dejado de mantener al Arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, como maliciosamente lo pretende hacer ver la actora. Que conforme a la referida cláusula, las partes manifestaron su voluntad de que cualquiera de las partes podía decidir dar por terminada la relación arrendaticia dentro del lapso del contrato o de cualquiera de sus prórrogas; y que independientemente de que la notificación haya sido temporánea o extemporánea, ambas partes, desde el inicio estuvieron de acuerdo en ese sentido.

Que niega y rechaza el punto Segundo del petitorio, referido a que la parte actora haya hecho efectiva la prórroga legal a partir del día 01/04/2007, apuntando que conforme al artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta demanda no debe ser admitida, toda vez que en los términos en que fue planteada, la prórroga legal estaría en curso; aunado al hecho que su representada hizo una notificación de inicio de prórroga legal sin contravenir los artículos 38 y 39 de la ley especial referida, visto que ésta opera de pleno derecho; y si la notificación fuere extemporánea, la prórroga legal no hubiere empezado a correr, y mal la parte accionante podría solicitar que la parte demandada convenga en que se deje sin efecto un prórroga legal que no ha nacido; y siendo lo contrario, esto es, que la notificación fuere temporánea, adujo que sólo vencida la prórroga legal, es cuando el arrendador pudiera exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, situación que no se ha producido, lo cual a su decir, desvirtúa el alegato de la accionante. Que también niega y rechaza el punto Tercero del petitorio, toda vez que con posterioridad a la notificación aludida, la arrendadora no ha materializado ninguna solicitud de entrega del inmueble arrendado, como pretende hacer creer erróneamente la demandante. Que niega y rechaza el punto Cuarto del petitorio, en el sentido que no puede la parte actora reclamar en una demanda por cumplimiento, la nulidad de una Oferta de Preferencia Ofertiva, lo cual no forma parte del contrato cuyo cumplimiento se reclama; ello porque a su decir, la preferencia ofertiva alude al derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa; que el supuesto de hecho contemplado en la Ley de Arrendamientos se refiere a que cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble es que nace en el inquilino el derecho ofertivo, y que en tal sentido, es totalmente falso que se haya ofrecido en venta a otra persona distinta de la arrendataria; que todo lo contrario, con la notificación se cumplió con el deber de ofrecérsele el inmueble en cuestión; que la arrendataria ha tenido la oportunidad de comprar, e incluso de proponer una contra oferta en relación a las condiciones y al precio. Señaló adicionalmente al respecto que se estaban acumulando pretensiones que se excluyen mutuamente, tales como la de cumplimiento y la de dejar sin efecto la Oferta de Preferencia Ofertiva, y que las mismas tiene además procedimientos legales incompatibles entre sí. Y visto que la acumulación de acciones es de eminente orden público, y al haberse planteado tales pretensiones, estaríamos en presencia de lo que la doctrina ha denominado “Inepta acumulación de acciones”.

Así mismo, que niega, rechaza y contradice el punto Quinto del petitorio, por cuanto en el libelo no se precisan claramente en qué consisten los daños patrimoniales que se reclaman, con lo cual se esta afectando el derecho a la defensa de su representada, pues de esta forma la imposibilita para alegar las defensas pertinentes, capaces de enervar la procedencia de los hechos constitutivos de la responsabilidad reclamada. Por otra parte, procedió a Impugnar la estimación de la demanda, por considerarla exagerada, toda vez que no se expresó si la cantidad solicitada para el pago de los daños patrimoniales es de bolívares o de bolívares fuertes.

Para decidir se Observa:

Habiendo quedado la controversia en los anteriores términos, el acervo probatorio debe circunscribirse a la demostración de lo alegado por el actor y a lo afirmado por la demandada como excepciones, ello en cuanto al fondo de la controversia. No obstante, por encontrarnos en un procedimiento breve regido por lo pautado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que en principio se pretende el cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente el cumplimiento de la cláusula Tercera del mismo, y visto que en el escrito de contestación fue opuesta una cuestión previa, es por lo que necesariamente debe referirse lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…

Deriva de tal norma que junto al escrito de contestación, el demandado debe proponer todas las cuestiones previas que tenga a bien considerar, las cuales serán resueltas como punto previo de la sentencia de fondo. En efecto, fue alegada por parte de la demandada de autos junto con su escrito de contestación, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Ahora bien, ha sido criterio sostenido por nuestro M.T. que el objeto de las cuestiones previas, es depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones, y además garantizar el verdadero ejercicio del derecho a la defensa establecido en nuestra Carta Fundamental en su artículo 49, numeral 1; por lo que este sentenciador procede a analizar las actas que conforman esta causa, a los efectos de determinar la procedencia o no de la cuestión previa opuesta, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. La cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, contempla dos figuraciones para que proceda la misma, que son a.- cuando la ley prohíbe admitir la acción, y b.- cuando sólo permite admitirla por determinadas causales.

En el primer caso, la doctrina ha señalado que existe carencia de acción y tal prohibición no necesita ser expresa, y así lo ha manifestado nuestra jurisprudencia, sino que basta que se infiera del texto de la ley, el hecho de que no sea posible ejercer la acción, y cuando tal prohibición es expresa no nace la obligación para el juez de administrar justicia, debiendo el proceso extinguirse. En el segundo caso, sí existe el derecho de acción pero limitado para su ejercicio.

En tal sentido refiere el Apoderado Judicial de la demandada como fundamento de esta alegación, el contenido del artículo 41 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, refiriendo que por virtud de tal artículo, la ley prohíbe la admisión de demandas, en el curso de la prórroga legal, y que en este caso, la prórroga legal en la forma en como fue planteada en el libelo, estaría en curso, por lo que operaría la prohibición contenida en la norma in comento.

Señala el artículo 41 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como sigue:

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

Se desprende de esta norma, que la prohibición allí establecida se relaciona con la contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que no puede admitirse la demanda que sea contraria a alguna disposición expresa de la ley. Dispone la norma que mientras se encuentre en curso la prórroga legal a que alude el artículo 38 de ese mismo Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, ello como previsión general. No obstante, contiene la excepción, cual es que si se admitirán las que traten el incumplimiento de obligaciones contractuales y legales.

Pero más allá de esto, así como el legislador previó dicha norma como protección al derecho de prórroga legal del arrendatario, sin embargo, contiene una acción que está prevista o faculta al arrendador propietario para ejercerla, cuando éste requiera que el arrendatario cumpla con devolverle el inmueble dado en arrendamiento al vencimiento del término prefijado, la cual estando en curso la prórroga legal, no podrá admitirse, pero sí, cuando la acción se intente por incumplimiento de otras obligaciones contractuales y/o legales. De modo, que la aplicación del aludido artículo 41 opera cuando se trate de demandas presentadas por el propietario y/o arrendador, porque es a éste a quien la ley faculta dentro de los supuestos allí contemplados; toda vez que sería ilógico que el propio arrendatario, estando en curso la prórroga legal, la cual está prevista a su favor, quisiera demandar el cumplimiento del contrato para la entrega del inmueble para obligarse a sí mismo a devolver el inmueble arrendado.

En tal sentido, si bien es cierto que el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contiene una prohibición de admitir una acción cuando estén dados los supuestos de dicho artículo, no es menos cierto, que en el presente caso, quien demandó el cumplimiento del contrato por razones diferentes, fue la empresa mercantil que funge como arrendataria, esto es, la sociedad mercantil MATRIX N° 2, S.R.L., y no la empresa mercantil Arrendadora, Inmobiliaria San Antonio C.A., a los efectos de que pudiera interponerse la cuestión previa correspondiente. En consecuencia, visto lo expuesto, no le era dado a la parte demandada, toda vez que ostenta la cualidad de Arrendadora, interponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con base a lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en todo caso quien puede oponerla es la parte que funge como arrendataria, en el caso de que la demanda la presente el propietario y/o arrendador, cuando estén dados los supuestos de este artículo 41. Así, es forzoso para este Tribunal, tener que declarar como en efecto lo hace, Sin Lugar la cuestión previa opuesta, referida a la Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, y así de manera clara y precisa se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.

Ahora bien, siguiendo con el procedimiento establecido para las sentencias en esta materia, y visto que, se declaró sin lugar la cuestión de previo pronunciamiento que fuere opuesta, pasa este Juzgador a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, y lo cual hace como sigue:

En primer lugar, debe hacerse un análisis sobre lo señalado por la empresa mercantil Inmobiliaria San Antonio, a través de su apoderado judicial, dentro de las defensas opuestas, referido a la presunta inepta acumulación de pretensiones existente en el libelo, lo cual se revisa en primer término, toda vez que de prosperar, deviene en la inadmisibilidad de la demanda.

Así, indicó la parte demandada, que en el libelo la empresa mercantil Matrix N° 2 S.R.L., pretende por una parte, el cumplimiento de contrato de arrendamiento, y por otra, que se deje sin efecto la “Oferta de preferencia ofertiva”. Que esta última no forma parte del cumplimiento de contrato, por tanto, considera que se excluyen mutuamente, además de tener procedimientos legales incompatibles entre sí; y visto que la acumulación de acciones es de orden público, y al haberse acumulado acciones incompatibles, se está en presencia de la llamada “inepta acumulación de acciones”.

Disponen los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Art. 77: El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.

Art. 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón por la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

Dichas normas contienen la institución de la Acumulación inicial de pretensiones y los casos en que se origina su inepta acumulación. Tal instituto pretende la economía procesal, la cual según el maestro Ricardo Henríquez La Roche: “se logra al ser sustanciadas en un mismo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente. La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas.”

De modo que el artículo 77 referido, prevé la posibilidad de que en una sola demanda se acumulen varias pretensiones, pero tomándose en cuenta las limitaciones establecidas en el también aludido artículo 78, es decir, que las mismas no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; o que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; o que sus procedimientos no sean incompatibles; y por último que aún siendo incompatibles las pretensiones, se proponga una como subsidiaria de la otra, siempre que el procedimiento sea compatible.

En sintonía con estas normas, se encuentra lo previsto en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al señalar en su artículo 33, como sigue:

Art. 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósitos en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil independientemente de su cuantía. (Subrayado propio).

Deriva de tal norma, que cualquier proceso judicial que se entable en demandas que tengan que ver con todo lo allí indicado, deberá ser tramitado por el procedimiento del juicio breve pautado en nuestra N.A.C., cualquiera sea el monto de la demanda.

Dicho esto, observa este Juzgador que el Apoderado Judicial actor en su escrito libelar respecto a su petitorio indicó textualmente lo siguiente:

PRIMERO: Que convenga, o en su defecto sea condenada por este Tribunal, en el cumplimiento de lo establecido en la Cláusula Tercera, que el Contrato celebrado en fecha 01 de Abril del año 2.003, se mantenga en su plena vigencia, y en consecuencia se tenga como no presentada, la extemporánea Notificación realizada en fecha 15 de marzo del año 2.007, la que empezó a surtir efectos a partir del día 17 de Marzo del año 2.007.

… CUARTO: Que convenga, o a ello sea condenado por este Tribunal, a dejar sin efecto, la Oferta de Preferencia Ofertiva, realizada en la Extemporánea Notificación, realizada en fecha 15 de marzo del año 2.007, la que empezó a surtir efecto a partir del día 17 de Marzo del año 2.007, ya que la misma no cumple con los presupuestos procesales exigidos por el Legislador, al transgredir lo establecido como normas de Orden Público en los artículos 42 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se observa que en efecto, existe además de la pretensión del cumplimiento de la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este proceso, la pretensión de anulabilidad de la Oferta de Venta preferente realizada por la empresa demandada, de fecha 15 de marzo de 2007, lo que indica que el referido apoderado actor acumuló de manera inicial dos pretensiones.

Ahora bien, si bien es cierto lo anterior, no es menos cierto que ambas pretensiones, conforme a lo establecido en el referido artículo 33 de la ley especial que regula la materia, deben llevarse por el procedimiento del juicio breve, lo cual desvirtúa lo alegado por la parte demandada respecto a la incompatibilidad de procedimientos que degeneraría en la inepta acumulación; es decir, los procedimientos de ambas pretensiones no son incompatibles como fue aseverado, razón por la que no existe en el presente caso Inepta Acumulación de Pretensiones, Y así se declara.

Por otra parte, alegó la empresa mercantil demandada que tanto la pretensión de cumplimiento de contrato como la de dejar sin efecto la oferta de preferencia ofertiva, se excluyen mutuamente. En tal sentido, nuestro M.T. ha señalado en sus fallos, siendo ejemplo de ellos, el dictado en fecha 03/08/2000 según sentencia N° 1812 por la Sala Político Administrativa, y en el cual indicó, que dos pretensiones se excluyen, cuando los efectos jurídicos de ambas se oponen entre si, es decir, se excluyen porque son contradictorias, siendo el ejemplo tradicional dado por la doctrina, cuando se demanda por vía principal el cumplimiento de contrato, pero al propio tiempo se solicita también por vía principal, la resolución del mismo. Observa el Juzgador, frente al alegato en análisis, que no se explicó de qué manera se excluyen ambas pretensiones, por lo que no le es dado al sentenciador suplir las defensas de las partes dentro del proceso, razón por la que con atención a ello y a lo ut supra expuesto, la defensa de inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación inicial de pretensiones, se declara sin lugar, y así de manera clara y precisa se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.

Expuesto lo anterior, y con vista a los términos en que quedó planteada la controversia, tal y como quedó establecido en la parte motiva del presente fallo, procede este sentenciador a la apreciación y valoración de las pruebas que de manera legal y en forma oportuna fueron aportadas por las partes, para lo cual se tomarán en cuenta los principios de unidad y comunidad de las pruebas, adminiculándolas entre si, independientemente de la parte que las haya aportado, tomando como norte lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

A.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. - Mérito favorable de los autos. Respecto al mérito favorable de los autos promovido como prueba, se observa que la misma no es un medio de prueba válido estipulado por la legislación vigente, en consecuencia no arroja valor alguno al promoverse.

2. - Pruebas documentales:

   2a.- Mérito del contrato de arrendamiento, cuya copia se encuentra anexa al escrito libelar marcada “B”. Esta prueba fue presentada en copia certificada, y la valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento público expedido por funcionario competente. Se desprende de tal instrumento que en fecha 08 de abril de 2003, las partes de este proceso suscribieron contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, inserto bajo en N° 55, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría; regido por trece (13) cláusulas que convinieron para tales efectos, cuya duración fue establecida por seis (6) meses fijos, pudiéndose prorrogar automáticamente por plazos fijos de igual duración, si por lo menos con 30 días antes de su vencimiento ninguna de las partes manifiesta su voluntad de darlo por terminado, establecido ello en la cláusula Tercera, siendo ésta la que se solicita se cumpla; de modo que, claramente está determinada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes. Y así se establece.

   2b.- Mérito de la Notificación N° 290, cuya copia certificada con N° de solicitud 326, constante de 36 folios útiles se anexó marcada “C”. La misma fue presentada en copia certificada, y la valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento público expedido por funcionario competente. Se desprende de tal instrumento que en fecha 01 de marzo de 2007 fue presentada solicitud de Notificación Judicial por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, y la cual fue realizada por el Presidente y Representante Legal de la empresa mercantil Inmobiliaria San Antonio C.A., y mediante la cual solicita textualmente lo siguiente: “PRIMERO: Que de acuerdo a la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento privado arriba descrito y anexado vence el primero (1°) de Abril de dos mil siete (01/04/2007). SEGUNDO: Que en consecuencia, la Prórroga Legal que le corresponde por Ley es de un (1) año contado a partir del primero (1°) de Abril de dos mil siete (01/04/2007). TERCERO: Que una vez concluido dicho lapso, es decir, el (01/04/2007), la ARRENDATARIA deberá entregar el inmueble libre de personas y cosas y en las condiciones en que se obligó en el contrato. CUARTO: Del mismo modo que sea notificada LA ARRENDATARIA, en la persona de su PRESIDENTA: M.H.D.G., ambas arriba ampliamente identificadas, de la venta que está haciendo mi representados(sic) del inmueble, por el precio mencionado, estableciendo de antemano que la operación es estrictamente de contado. Oferta que hago con la facultad y autorización expresa del propietario, tal y como se desprende de la autorización autenticada por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12/02/2007, bajo el N° 1, Tomo 77, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría el cual presenta a (sic) original para que sea confrontada con la copia debidamente certificada la secretaria marcada con el literal “C”.” Asimismo, se observa que a tal solicitud de notificación judicial se le dio entrada y el curso de ley correspondiente en fecha 06 de marzo de 2007, ordenándose la notificación solicitada conforme a sus términos, y de la cual se dejó constancia de su cumplimiento en fecha 16 de marzo de 2007, según diligencia suscrita por el Alguacil de ese Tribunal. Y así se establece.

   2c.- El mérito de los recibos cancelados por su representada MATRIX N° 2, S.R.L., a la arrendadora Inmobiliaria San Antonio C.A., los cuales se encuentran anexos al escrito libelar, y que poseen la numeración siguiente: 005891, marcada “E”; 006045 marcada “F”; 006202, marcada “G”; 006358, marcada “H”; 006519, marcada “I”; 006673, marcada “J”; 006825, marcada “ K”; 006966, marcada “ L”; 007096, marcada “M”; 007228, marcada “N”; 007359, marcada “O”; 007491, marcada “P”; 7622, marcada “Q”; 7749, marcada “R”; 7887, marcada “S”. Tales instrumentos fueron presentados unos en copia fotostática simple, y otros presentados en original. Se trata de instrumentos privados simples bajo la figura de factura, los cuales emanan de una de las partes del proceso. A los efectos de su valoración, debe indicarse previamente, que los documentos privados no reconocidos legalmente, para poder oponerse a la parte contraria en un juicio, deben presentarse en original; ello de acuerdo a lo establecido en la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y conforme al reiterado criterio de nuestro M.T., siendo ejemplo de ello, el establecido en fallo dictado en fecha 14/03/2006, según sentencia N° 0647 por la Sala Político Administrativa, y mediante el cual indicó: “… Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…”. De modo que, conforme a lo anterior, habiéndose presentado parte de estos documentos privados simples, en copia fotostática, este Juzgador no les otorga valor probatorio alguno, siendo específicamente los marcados “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, corrientes a los folios 67 al 76 de las presentes actuaciones. Ahora, respecto a los presentados en original, esto es, los marcados “O”, “P”, “Q”, “R” y “S”, cursantes a los folios 77 al 81, se procede a su análisis, debiéndose indicar que el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, señala que la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella debe reconocerlo o desconocerlo, pues si guarda silencio se tendrán como reconocido. Igualmente, el artículo 1.364 del Código Civil establece la posibilidad de la parte de impugnar el documento privado que se produce en su contra, y de no hacerlo, el documento se tendrá por reconocido. Por tanto, al no desconocer la demandada en la oportunidad legal los documentos privados simples que le fueron opuestos como emanados de ella, operó el efecto jurídico previsto en la ley, y se tienen como reconocidos, por lo que a tenor de esta norma en concordancia con lo establecido en el artículo 429 eiusdem, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, no obstante, por estar referido a hechos que no forman parte del thema decidendum, se desestima su valor probatorio, por ser impertinente, Y así se decide.

   2d.- Contrato privado de honorarios profesionales suscrito entre la empresa mercantil MATRIX 2 S.R.L. representa por el ciudadano S.Z., en su condición de Presidente y el abogado T.A.M.P., mediante el cual la primera contrata los servicios profesionales del segundo para que ejerza las acciones legales pertinentes contra la empresa mercantil, Inmobiliaria San Antonio C.A., representada por el ciudadano R.C.M., estableciendo como monto de dichos servicios la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo). A los fines de determinar el valor probatorio de este medio, es obligatorio señalar que en entre los principios que rigen la materia probatoria existe el Principio de Alteridad, conforme al cual, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: Cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración. En resumen, conforme al principio de alteridad, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la invoca y que en el caso que nos ocupa se violentó el mismo, pretendiendo la parte actora demostrar parte de los daños y perjuicios con un instrumento privado, que si bien es impugnada su cuantía por la parte demandada, este juzgador considera que a dicho instrumento no se debe atribuir ningún valor probatorio. Y así se decide.

   B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. - El mérito favorable de los autos. Igual valoración que se indicó en las pruebas de la parte actora, por cuanto la misma no es un medio de prueba válido estipulado por la legislación vigente, en consecuencia no arroja valor alguno al promoverse.

2. - El mérito que se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, inserto bajo el N° 55, Tomo 37 de fecha 08-04-2003, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Esta prueba ya fue ampliamente valorada ut supra, razón por la que el mérito probatorio que se desprende de la misma, le es aplicado en cuanto le favorezca en virtud del principio de la comunidad de la prueba. Y así se establece.

3. - La solicitud de Notificación Judicial N° 290 interpuesta por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Esta prueba ya fue valorada ut supra, razón por lo que el mérito probatorio de la misma le será aplicado en cuanto le favorezca conforme al principio de comunidad de la prueba. Y así se decide.

   Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas y revisadas todas las actuaciones que constan en autos, resulta obligatorio hacer un análisis de cada uno de las partes que conforman la pretensión en cuanto a su marco doctrinario, legal y jurisprudencial y los efectos que derivan del acervo probatorio, a los fines resolver lo pertinente en cada caso.

   DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

   La legislación sustantiva patria establece el marco normativo que regula todo lo atinente a los contratos y las obligaciones en materia civil. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en los artículos 1160 y 1264 del Código Sustantivo:

   Art.1160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

   Art. 1264.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

   Sobre las obligaciones nuestra doctrina ha dejado sentado lo siguiente:

   Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.

   Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aún en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia)……

   .

   (Maduro Luyando.- Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Tomo

   1. Caracas.2001. Pág. 83)

   En materia de arrendamiento inmobiliario los contratos han estado y estarán sometidos a restricciones y limitantes en su celebración, porque el arrendamiento es producto de la necesidad. Por una parte, la del arrendador para dar un inmueble en goce a cambio de un pago, y por otra, la del arrendatario, que lo requiere, bien para destinarlo a vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, lo cual esta protegido por normativa constitucional. Ante esta situación, es innegable que existe un interés protegido por el Estado, por lo que tal exigencia debe entenderse como generadora de una relación obligatoria con cargas y ventajas para ambas partes. En consecuencia, estamos ante un Derecho Arrendaticio caracterizado por la presencia de derechos y deberes recíprocos, y así se desprende de la Ley Especial que rige este tipo de relación jurídica. Así, ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual, pueden lesionar los beneficios que promueve el Estado Social, obstruyéndolo, de manera que pudiera concebir discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia o desigualdades lesivas, que hagan nugatorio el principio del interés social o general.

   Aunado a lo indicado, se debe destacar que en la praxis se entiende por contrato de arrendamiento a la relación jurídica bilateral, nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas, siendo la consensualidad el elemento que perfecciona la misma, la cual puede establecerse por escrito o de forma verbal, y cuya relación se distingue por ser onerosa y de tracto sucesivo, además es conmutativa, en el sentido de que las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación, es decir, el arrendador, cuyo arrendatario le pagará un precio determinado, por concepto de canon, y el arrendatario a quien debe aquél garantizar el goce de la cosa arrendada. De manera pues, que sin la presencia de obligaciones recíprocas establecidas no sólo entre las partes intervinientes sino también por disposición de la ley, la relación arrendaticia carecería de sentido.

   Asimismo, como ya fue señalado anteriormente, cuando una de las partes incumple su obligación, la otra puede elegir entre en pedir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, según sea su naturaleza, con los subsiguientes efectos jurídicos.

   DE LA NOTIFICACION DEL DESAHUCIO E INICIO DE LA PRORROGA LEGAL.-

   En el caso de marras, no siendo un hecho controvertido la existencia de un contrato de arrendamiento, por lo tanto, al tenerse el mismo como cierto y con pleno valor jurídico, encontramos que un primer aspecto de la pretensión es el presunto incumplimiento de la Cláusula Tercera del mismo, según la cual convienen que habiendo fijado como lapso del mismo, seis(6) meses con inicio del 01 de abril de 2003, su no renovación quedaba sujeta a la manifestación de dicha decisión por la parte interesada, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de cada una de sus prórrogas.

   La notificación, es un acto de jurisdicción voluntaria y la misma supone “… la puesta en conocimiento o el informe suficiente de una determinada cosa, hecho o situación, rodeada de las formalidades que para cada caso preceptúa la normativa legal…” (Diccionario Jurídico Espasa. Editorial Espasa Calpe, S.A. España 2006. pp 1040). Por otra parte, si dicho acto está previsto en un contrato de arrendamiento para regular algún aspecto de éste, con indicación del tiempo útil para que se lleve a efecto, su cumplimiento, aún cuando es potestativo para ambas partes, quien decida ejecutarlo, debe someterse a lo pautado contractualmente.

   De las actas corrientes a los autos y de las pruebas valoradas, se tiene que la solicitud de Notificación Judicial a la arrendataria fue presentada el 01 de marzo de 2007 por el apoderado de la parte arrendadora, hoy demandada, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial y signada con el No 290, el 06 de ese mismo mes y año se le dio entrada y el curso de ley correspondiente, ordenándose lo conducente para su cumplimiento, de conformidad con su contenido. Dicha notificación se cumple el 15 del marzo de ese mismo año y tiene efectos legales desde el día 17, según se desprende de diligencia suscrita por el Alguacil de ese Tribunal. El contenido de dicha notificación abarca tres aspectos: PRIMERO: La voluntad de la arrendadora, empresa mercantil Inmobiliaria San Antonio C.A. de no continuar con la relación jurídica con la arrendataria, empresa mercantil, MATRIX 2 SRL, lo que equivale al “desahucio” o intención inequívoca de “deshacer el contrato” existente.

   Con relación a las notificaciones del desahucio en nuestro ordenamiento jurídico, esto es, la Ley Especial que regula la materia, y las normas supletorias aplicables, contenidas en nuestra Legislación Sustantiva Civil, no está prevista alguna norma que de manera específica sea aplicable para llevarlas a cabo, tampoco algún criterio jurisprudencial vinculante o reiterado que oriente su eficaz cumplimiento. Al respecto, doctrinarios como G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, señala que existen a su entender, dos clases de “desahucio”, en orden al momento y oportunidad de su realización: “Desahucio anticipado o propio” y “desahucio posterior o impropio”. El anticipado o propio a su vez puede ser en atención al vencimiento del tiempo prefijado en el contrato, así como en relación con el vencimiento de la prórroga legal. El desahucio posterior o impropio se refiere únicamente al vencimiento del plazo máximo de la prórroga a que se contrae el artículo 38 de LAI.”

   Nuestro M.T. en sentencia N° 2294 de fecha 14-12-2006, dictada por la Sala Constitucional, con relación al desahucio, señaló lo siguiente:

   “Al respecto, La Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1137 in fine del Código Civil que dispone:

   La oferta, la aceptación o revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

   En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual…..” (Subrayado del Tribunal).

   Con relación al desahucio y el subsiguiente inicio de la prórroga legal, incluidos en el citado instrumento, el mismo es promovido por ambas partes con el propósito de desvirtuar o hacer valer sus efectos legales. Así, la parte actora, alega que la misma se practicó de manera extemporánea por el hecho de que, si bien es cierto que la presentación de la solicitud de notificación, ante un órgano jurisdiccional, lo hizo el apoderado-representante de la arrendadora, dentro del término establecido en la Cláusula Tercera del contrato, es decir el 01 de marzo de 2007, tampoco es menos cierto que la práctica de la misma, por el Alguacil, se hizo fuera de dicho término, es decir al día quince (15), por lo cual debe considerársele como no hecha y en consecuencia no podría surtir ningún efecto; razón por lo cual el contrato suscrito, se encontraría vigente dentro de algunas de las prórrogas convencionales pactadas. Por su parte, la demandada, empresa Inmobiliaria San Antonio C.A., sustentó su defensa de la validez de dicha notificación en el hecho de habiendo sido presentada oportunamente la misma se materializó quince (15) días después, por causas que no se le pueden imputar a quien tenía interés, por lo que no puede ser considerada extemporánea, sino que tiene plena validez legal.

   Ahora bien, de conformidad a la cláusula Tercera del contrato objeto de esta controversia, las partes acordaron que el contrato se prorrogaría automáticamente por períodos iguales, siempre que por lo menos treinta (30) días antes de su vencimiento o el vencimiento de alguna de sus prórrogas, cualquiera de ellas manifestare su decisión de darlo por terminado. En el presente caso, para el momento en que se realizó la notificación o desahucio, la relación de arrendamiento se encontraba en el goce de la séptima prórroga convencional, y es ello así en virtud de secuencia de su ocurrencia de manera automática, contadas a partir de la culminación del lapso de seis(6) meses fijos, originalmente establecido en el contrato, contados desde el 01/04/2003 hasta el 30/09/2003 y las prórrogas automáticas por lapsos iguales, ocurrieron así: La primera desde el 01/10/2003 hasta el 31/03/2004; la segunda desde el 01/04/2004 hasta el 30/09/2004; la tercera, desde el 01/10/2004 hasta el 31/03/2005; la cuarta desde el 01/04/2005 hasta el 30/09/2005; la quinta desde el 01/10/2005 hasta el 31/03/2006; la sexta desde el 01/04/2006 hasta el 30/09/206; y la séptima desde el 01/10/2006 hasta el 31/03/2007.

   Considera quien aquí decide que la existencia de un vacío legal sobre el aspecto tratado en la precitada notificación, no representa impedimento para que, acorde con la razón y esencia de la Ley Especial que rige la misma y la teoría general de los contratos aplicable y los preceptos constitucionales que definen el estado social de derecho y justicia imperante, establezca y aplique un criterio ponderado y acorde con las circunstancias existentes. Así pues, no se puede ignorar que estamos en presencia de una materia cuyo marco normativo determina el ORDEN PÚBLICO EN MATERIA INQUILINARIA, tal y como se desprende de la norma contenida en el artículo 7 de la Ley de Alquileres (Arrendamientos Inmobiliarios), cuyo texto reza:

   Artículo 7. “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implica renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”

   En tal virtud, dicho marco legal está dirigido a proteger un interés o beneficio í establecido en favor del débil de la relación arrendaticia, por lo que son de estricto cumplimiento, no pudiendo ser relajadas por las partes. De igual forma debe asumirse que los intereses o beneficios a que se refiere la citada norma, comprende todos aquellos que en forma directa o indirecta se derivan de dicha relación, y que en el presente caso se circunscribe a la reclamación que hace el arrendatario al arrendador, en virtud de un contrato con pleno valor jurídico.

   En materia de arrendamiento, los contratos han estado y estarán sometidos a restricciones y limitantes en su celebración, porque el arrendamiento es producto de la necesidad. Por una parte, la del arrendador para darlo en goce a cambio de un precio, y por otra, la del arrendatario, que lo requiere, especialmente el que se destina a vivienda, que toca directamente el interés social in genere y el familiar de modo específico. Ante esta situación, es innegable que existe un interés social por proteger, por lo que tal exigencia debe entenderse como generadora de una relación obligatoria con cargas y ventajas para ambas partes. En consecuencia, estamos ante un Derecho Arrendaticio caracterizado por la presencia de derechos y deberes recíprocos, y así parece demostrarlo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual, pueden lesionar los beneficios que promueve el Estado Social, obstruyéndolo, de manera que pudiera concebir discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia o desigualdades lesivas, que hagan nugatorio el principio del interés social o general.

   Aunado a ello, la doctrina no enseña que un contrato de arrendamiento es una relación jurídica bilateral, nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas, siendo la consensualidad el elemento que perfecciona la misma, la cual puede establecerse por escrito o de forma verbal; además es una relación conmutativa, por cuanto de allí se derivan ventajas para el arrendador y para el arrendatario, son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación, entre las cuales tiene relevancia que la arrendataria debe pagar puntualmente el canon de arrendamiento y la arrendadora garantizar el goce pacífico de la cosa arrendada; pues, sin la presencia de obligaciones recíprocas establecidas no sólo entre las partes intervinientes sino también por disposición de la ley, la relación arrendaticia carecería de sentido.

   Pero para entender la referencia conceptual citada, forzosamente se debe escudriñar lo atinente a diferentes conceptos y/o figuras, vinculados a las obligaciones y los contratos. En primer lugar, tenemos que tener claridad respecto a la definición de obligación y que según el reconocido doctrinario CALVO BACA, Emilio, en su obra, Comentarios al Código Civil Venezolano, Edición 2004, Pág. 677, significa: “La relación jurídica entre dos personas concretamente determinadas, en virtud de la cual una de ellas (deudor) debe una prestación determinada de dar, hacer o no hacer, a la otra (acreedor) en provecho de éste o de terceros, concediéndose a dicho acreedor la facultad de constreñir al deudor el cumplimiento de las prestación”. De dicha definición, se desprenden los elementos que integran a la obligación, como son: los sujetos, los cuales necesariamente deben ser dos (Acreedor y deudor); la prestación, la cual constituye su contenido o el objeto de la misma; y el vínculo jurídico, que es la relación jurídica existente entre los sujetos y la prestación garantizada por la ley. Aunado a ello, encontramos la figura del contrato, el cual de conformidad a lo dispuesto en nuestra N.S.C., específicamente en su artículo 1.133, es definido como: “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Como corolario se tiene que el contrato como importante fuente de las obligaciones dentro de nuestro Ordenamiento Jurídico, puede ser objeto de incumplimiento cuando cualquier de quienes se vinculan por la relación jurídica que de él se deriva, manifiesta algún tipo de conducta contraria a las obligaciones contraídas en el mismo, mas cuando por su naturaleza de bilateralidad de las mismas es la reciprocidad el principio fundamental que lo rige, tal y como lo preceptúa el artículo 1.167 del Código Civil.

   Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar ello”

   Así, subsumida la situación fáctica en los supuestos de hecho de las normas sustantivas que regulan la materia contractual, a los fines de determinar la procedencia de la acción por incumplimiento de contrato, resulta impretermitible constar tres de los presupuestos que la doctrina ha señalado como fundamentales:

1. - La existencia de un contrato

2. - Que el contrato sea bilateral y,

3. - Que haya incumplimiento de alguna obligación por alguna de las partes.

   En cuanto al primero de los presupuestos, se observa que parte actora ha traído a los autos, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre ella y la demandada, quien no lo impugnó, ni desconoció su existencia, pues todo lo contrario lo invocó como medio probatorio, por lo que, como ya se apuntó, el contrato de arrendamiento no forma parte de la controversia en cuanto a su existencia y contenido, y en consecuencia, tiene pleno valor legal. Sobre el segundo presupuesto el contrato traído a las actas del presente expediente contiene obligaciones reciprocas en cabeza de las partes, quienes asumen la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, con lo cual no queda duda que el mismo es de naturaleza bilateral. Y por último, en cuanto al presunto incumplimiento, la iniciativa de la parte demandada de dar por terminada la relación jurídica con la arrendataria para que ésta iniciara el uso de la prórroga legal que la Ley prevé, haciendo uso para tal fin de la notificación a través de un Tribunal de Municipio y que por no haberse materializado de conformidad con el lapso previsto en la Cláusula Tercera del citado contrato, surge la controversia sobre la validez o no de la misma, lo cual no constituye tener a la misma como hecha o no, o dejarla nula, pues como ya se indicó, la tantas veces nombrada notificación, contiene tres aspectos o puntos de interés.

   En el caso que analizamos, la arrendadora escogió la vía judicial para hacer la notificación, sin embargo, no puede obviarse que las partes convinieron en el contrato de arrendamiento para que en caso de la no prórroga automática del mismo debía alguna de las partes comunicar a la otra, con por lo menos 30 días de anticipación del vencimiento del término originalmente convenido o la prórroga que por el mismo tiempo estuviera vigente, su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, esto es, dar por finalizado el contrato y por vía de consecuencia, iniciar el uso de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (comprendidos en los puntos PRIMERO y SEGUNDO de dicho instrumento).

   Sobre la iniciativa de la arrendadora, a juicio de este juzgador, la conducta de ésta para cumplir con la notificación no fue la más oportuna y diligente, pues a menos que, por alguna circunstancia sobrevenida, haya tomado intempestivamente la decisión de terminar el vínculo jurídico con la arrendataria, dispuso para este fin de cinco (5) meses correspondientes a la séptima prórroga, cuyo curso corría y sólo inició el trámite de la solicitud el último día del lapso establecido. A lo anterior debe agregarse que, aún cuando el Juzgado de Municipio no hizo la admisión ajustado al lapso previsto en el Artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, no consta del escrito la manifestación de urgencia, ni de autos su insistencia, como muestra de su interés, para que se cumpliera su solicitud con la debida celeridad, lo cual se interpreta como una actitud conformista poco diligente y que, ante los alegatos, sin soporte alguno, de la parte demandada, es una responsabilidad que no puede ser endilgada al órgano jurisdiccional receptor de la solicitud. En consecuencia, habiendo tenido la arrendataria conocimiento del asunto que se le informaba en la notificación respecto de la terminación del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora, fuera del lapso establecido, se tiene como no hecha, en lo que corresponde al desahucio. Y así se decide.

   DE LA OFERTA DE VENTA

   Con relación a la Oferta de Venta Preferente contenida en la notificación judicial N° 290, y la cual se pretende se deje sin efecto, debe indicar este Tribunal, que la expresión “dejar si efecto” está referida a la anulabilidad del acto jurídico que se trate, en virtud de lo cual, quien lo solicita deberá alegar y probar, las causas por las que ese acto jurídico se considera nulo o debe declararse como tal. En el presente caso, y como ya se señaló, la parte accionante de este proceso, además de pedir el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito, solicitó se dejara sin efecto la Oferta de Venta preferente contenida en la notificación judicial, lo que constituye una pretensión adicional, pero no explicó ni probó las razones por las que tal notificación de Oferta de Venta Preferente resulta nula. Debe recordar este Administrador de Justicia, que a los Jueces de la República les está vedado suplir las faltas de las partes tanto en su argumentación como en sus probanzas, de modo que el sólo hecho de señalar que tal notificación era extemporánea, por considerarlo así la parte actora, no es razón suficiente para dejarla sin efecto, tomando en consideración que las notificaciones que hace el arrendador al arrendatario respecto a la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendamiento, cuando están dados los supuestos para ofertarlo de manera preferente, las mismas tienen un trámite específico regulado por la Ley especial, sin restricción o limitación de tiempo para tal ofrecimiento, toda vez que el mismo surge, cuando el propietario del inmueble de que se trate, decida vender el inmueble que le es propio. Por tanto, no habiéndose alegado ni menos probado, las razones por las cuales debería dejarse sin efecto la referida notificación, la cual fue cumplida, tal pretensión debe sucumbir y declararse sin lugar, como en efecto también se expresará en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.

   DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

   Finalmente, reclama la parte actora que, en su condición de arrendataria, al proceder la arrendadora ha hacer la notificación sobre la terminación del contrato de arrendamiento y la activación de la prórroga legal, la obligaron a contratar los servicios de abogado para defender sus derechos y que tal conducta pone en riesgo la actividad económica de la empresa que ocupa el inmueble objeto del referido contrato, todo de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 1.185 del Código Civil, el cual reza:

   El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.

   Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho

   Sobre el tema de daños es oportuno apuntar que la doctrina, de manera general, lo vincula a las acciones u omisiones culposas que configuran hechos ilícitos. Por otra parte, los daños y perjuicios, específicamente los contractuales, encuadran dentro de los daños y perjuicios en general, y su reparación se extenderá a los daños materiales causados (daño emergente y lucro cesante) con las limitaciones expresadas en los artículos 1274 y 1275 ejusdem, y los compensatorios y moratorios (por retardo culposo) que son causados por el incumplimiento permanente, total y parcial de la obligación incumplida por el deudor, con el pago de sumas de dinero. Estas dos clases de daños se encuentran consagradas en el artículo 1.271 que establece: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o retardo proviene de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”; el daño emergente que surge cuando se configura de inmediato en el patrimonio del acreedor tan pronto ocurre el incumplimiento, y se configura cuando existe una disminución del patrimonio; y el lucro cesante, que es el daño experimentado por el acreedor por la merma o disminución que sufre su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, y cuya privación se debió al incumplimiento. Estas dos últimas clases de daño se encuentran reguladas en el artículo 1273 que prevé: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”.

   Ahora bien, siendo que cualquier tipo de daño que se reclame tiene su origen en el incumplimiento culposo no tolerado, consentido ni permitido por el ordenamiento jurídico positivo, es impretermitible determinan la antijuricidad (violación de normas legales) del agente ejecutor de la conducta culposa, bien por actuaciones positivas (culpa in comiendo) o negativas (culpa in omitiendo), a los fines constatar la existencia de un hecho ilícito y que en el caso de marras era una carga en cabeza de la parte actora, quien de manera muy genérica, se limitó a enunciar los presuntos daños ocasionados y su valoración económica, promoviendo como prueba un contrato de prestación de servicios profesionales de abogado, cuyo valoración se desestimó y con lo cual se desecha la pretensión de la parte actora sobre el reclamo de daños y perjuicios. Y así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, resuelve lo siguiente:

PRIMERO

PUNTOS PREVIOS: a) Se Declara SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, b) Se declara improcedente el alegato de fondo de inepta acumulación de acciones.

SEGUNDO

SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el Abg. T.A.M.P., actuando como Apoderado Judicial de la Empresa Mercantil MATRIX N° 2 S.R.L., en contra de la Empresa Mercantil INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y por Anulabilidad de la Oferta de Venta Preferente.

TERCERO

Por la naturaleza de la sentencia no hay condena en costas, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los Veinticuatro (24) días del mes de Enero del año dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. EL JUEZ. (fdo) P.A.S.R.. LA SECRETARIA. (fdo) M.A.M.. (ESTA EL SELLO DEL TRIBUNAL).