Decisión nº 05-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 30 de Marzo de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, Treinta (30) de Marzo de dos mil quince (2015).

204° y 156°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano M.A.D.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. V- 9.238.831, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira y hábil.

APODERADO PARTE DEMANDANTE:

ABG. G.A.N.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.434.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano R.A.M.E., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.664.723, del mismo domicilio y hábil.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA:

ABG. ROSSANY G.M.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 178.024.

MOTIVO: Resolución Contrato de Arrendamiento.

Expediente: 19.056-2013.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente proceso mediante escrito libelar presentado por el ciudadano M.A.D.B., asistido por el Abg. G.N.P., contra el ciudadano R.A.M.E., por Resolución de Contrato de Arrendamiento, y el cual expresó:

Que dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en la 5ta Avenida, al lado del Banco Provincial, N° 15-25, entre calles 14 y 15, propiedad que consta en documento que anexa.

Que se han generado retardos en los pagos y en la forma no estipulada en el contrato suscrito; así como aumentos conforme a la cláusula Quinta del mismo, cuyo documento de arrendamiento también anexa, y el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Primera de fecha 13-05-2009, inserto bajo el N° 42, tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Y que en fecha 03-03-2010 se firmó por vía privada el condicionado del canon de arrendamiento por la cantidad de Tres Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 3.750,oo) más IVA el cual podría incrementarse a partir del 01-05-2011.

Que se ha generado en la relación arrendaticia una conducta totalmente distinta a lo acordado al monto del canon de arrendamiento y en el modo de ejecutar el cumplimiento de la obligación., toda vez que desde el mes de diciembre de 2012 se viene depositando por partes. Que están en presencia de un contrato de tiempo indeterminado. Y que siendo así las cosas se encuentra perjudicado no estas circunstancias.

Refirió el fundamento legal en que basa su pretensión, y por lo expuesto es que procedió a demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por retardo en el cumplimiento de las obligaciones y además se ordene la restitución del inmueble en manos de su propietario, y se condene en costas y al pago de honorarios profesionales calculados en un 30%.

De las actuaciones llevadas en este proceso se observan las siguientes:

La demanda fue admitida en fecha 17 de junio de 2013, por no ser contraria al orden público, ni a las buenas costumbres ni a ninguna disposición legal, emplazándose a la parte demandada para la contestación de la demanda. (F.19)

Por diligencia de fecha 28-06-2013 la parte accionante otorgó poder Apud Acta al Abg. G.A.N.P.. (F. 20)

En fecha 01-08-2013 el Alguacil del Tribunal dejó constancia de la práctica de la citación de manera personal de la parte demandada, habiéndose cumplido de manera previa con las obligaciones para tales efectos. (Vto. F. 23)

Por diligencia de fecha 02-10-2013 el ciudadano R.A.M., parte demandada en la presente causa, le otorgó poder Apud Acta a la abogada Rossany G.M.. (F. 24)

Mediante escrito de la misma fecha, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda. (F. 25 al 29)

Por escrito de fecha 29-10-2013 la parte demandada a través de su apoderada judicial procedió a promover pruebas. (F. 30 al 39)

De igual manera por escrito de fecha 30-10-2013 la parte accionante promovió sus pruebas a través de su apoderado judicial. (F: 40 al 44)

Dichos escritos de pruebas fueron admitidas por este Tribunal mediante autos de fecha 07-11-2013. (F. 46 y vto.)

En fecha 29-01-2014 la parte actora presentó sus informes. (F. 47 al 56)

PARTE MOTIVA

Ateniéndose el Juzgador a lo alegado y probado en autos, esto es, ajustado al principio procesal que obliga a decidir conforme a la situación fáctica y el acervo probatorio, debe tomar en consideración que cuando las partes acuden a los órganos de justicia, es porque tienen interés procesal, de que su pretensión sea resuelta; por ello, el juez como garante del fiel cumplimiento del ordenamiento jurídico debe resolver sobre el destino de los derechos que le puedan corresponder a cada una de las partes, pues de lo contrario, si decidiera sin resolver un factor determinante, incurriría en la trasgresión del ordenamiento jurídico, porque siendo conocedor del derecho debe hacer uso de las instrumentos jurídicos necesarios, para la tutela judicial y efectiva de lo que se le ha planteado.

De allí, que atendiendo al interés que tienen las partes al requerir del órgano jurisdiccional el reconocimiento o satisfacción de un derecho y al derecho de una tutela judicial y efectiva como lo contempla el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta juzgadora, está en la obligación de brindar seguridad jurídica, en función de los principios constitucionales y legales, como buen administrador de justicia.

El artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente:

… En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Del mismo se infiere que su contenido constituye una regla que dirige a todo Juez en el ejercicio de su ministerio, por lo que no puede faltarse a la verdad ni desnaturalizarse el sentido de ninguna disposición sustantiva o dejarse de observar en estrictu sensu solemnidades que sean fundamentos especiales para la defensa de las partes y la validez de los juicios.

Partiendo de esta regla procesal fueron analizadas las actas que conforman el presente expediente, por lo cual este Juzgador pasa a decidir y para tal fin, OBSERVA:

En Primer lugar se observa que la pretensión de la parte actora es la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano R.A.M. por incumplimiento de la cláusula quinta del mismo, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de fecha 13-05-2009, inserto bajo el N° 42, tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

En segundo lugar se observa que en fecha 17-06-2013 este Tribunal mediante auto, procedió a admitir la demanda por cuanto no era contraria al orden público, a las buenas costumbres ni a la ley, y lo cual hizo siguiendo para ello el procedimiento ordinario.

Ahora bien, partiendo de estos puntos debe este Administrador de Justicia, indicar que por aplicación del contenido del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, los Jueces de la República son garantes de la estabilidad de los procesos, para lo cual deberán evitar y/o corregir cualquier falta o vicio que esté afectando o anule algún acto procesal, razón por la que antes de entrar a conocer el fondo de la controversia, quien sentencia juzga necesario plasmar algunas consideraciones como PUNTO PREVIO, por cuanto como ya se indicó, es de su obligación atenerse a las normas del derecho, tal y como se encuentra establecido en la norma referida en el encabezamiento de esta motiva.

Así pues, debe indicarse que el primer acto procesal que se sucede al interponer una demanda, es el acto mediante el cual se admite dicha petición, y cuya admisión se encuentra reglada según lo previsto en el artículo 341 eiusdem. Con relación a este tema, es criterio de nuestro M.T. que dentro del conjunto de garantías que conforman la compleja noción del debido proceso entendido en su sentido formal, se encuentra el derecho de toda persona a ser juzgada de acuerdo con el procedimiento judicial establecido con anterioridad en la ley, ello en virtud del principio de legalidad de las formas procesales que rige en ordenamientos jurídicos como el nuestro, donde está excluido el principio de libertad de las formas procesales. Tal garantía, atiende al mismo tiempo al principio de seguridad jurídica que debe regir las relaciones jurídicas existentes entre los particulares y entre éstos y el Estado, específicamente, en cuanto a la determinación previa de las vías judiciales que deberán seguirse en aquellos casos en los que surjan conflictos con motivo de dichas relaciones, que deban ser dirimidos en definitiva por los órganos jurisdiccionales competentes.

El reconocimiento de tal garantía como constitutiva del debido proceso formal, implica la imposibilidad de, por ejemplo, si se intenta una demanda de resolución por incumplimiento de un contrato de venta garantizado con reserva de dominio, seguir un procedimiento distinto al establecido en la Ley de Venta con Reserva de Dominio, o que si se demanda la reparación de daños ocurridos con motivo de un accidente de tránsito, se sustancie un procedimiento distinto al previsto en el Decreto Ley de Tránsito y Transporte Terrestre, o si se demanda el cumplimiento de una obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, cumplidos los requisitos exigidos para ello, no se siga el procedimiento establecido en el Capítulo IV del Título II, Libro Cuarto, del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a ello, señala ese M.T. que, existe tal imposibilidad no sólo porque las disposiciones legales que establecen el procedimiento a seguir son integrantes del orden público, de manera que no pueden, bajo ninguna circunstancia, ser inobservadas o modificadas por los particulares ni por el juez de la causa, sino también porque tal proceder puede causar perjuicios o gravámenes a cualquiera de las partes, de difícil o imposible reparación por la definitiva. Igual infracción se comete si por ejemplo, se aplica un procedimiento no contemplado legalmente para dirimir la controversia o asunto sometido a su consideración.

Con vista a lo expuesto, se observa en el presente caso que al admitirse la demanda se hizo siguiendo el procedimiento ordinario, sin tomarse en consideración la pretensión de los actores, cual no es otra que la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por incumplimiento del mismo, especialmente en lo que concierne a su cláusula Quinta, lo que obviamente indica que nos encontramos frente a una acción que deriva de una relación arrendaticia y cuya materia se encuentra especialmente regulada. El fundamento de lo anterior se encuentra en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concretamente en el contenido del artículo 33 el cual señala como sigue:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Subrayado propio.

Dicha norma es suficientemente clara y al subsumirla al caso concreto tal y como ya fue analizado ut supra, este juzgador concluye que la presente demanda debió admitirse por la vía del procedimiento breve, toda vez que se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento razón por la que en estricto, tal situación se encuentra regida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es evidente entonces, que hubo una subversión del procedimiento a seguir, que pudiera generar la nulidad de lo actuado. No obstante ello, es necesario referir lo que al respecto también ha señalado el mismo Tribunal Supremo de Justicia, al señalar la inutilidad de las reposiciones en ciertos casos. Tal es el fallo dictado por la Sala de Casación Civil en su sentencia N° 0669 de fecha 20-07-2004, y en la cual se indicó como sigue:

…Ahora bien, sin entrar a considerar lo referente a si la causa debió tramitarse por el procedimiento breve o el ordinario, se considera oportuno en primer lugar resaltar lo establecido por esta Sala en el sentido que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando una causa que deba sustanciarse por los trámites del juicio breve lo sea por el procedimiento ordinario. Así lo ha señalado la Sala pacífica y reiteradamente, entre otras decisiones, en sentencia N° 301, de fecha 10 de agosto de 2000, Exp. 99-340, en el caso de Inversiones y Construcciones U.S.A., C.A., contra Corporación 2150, C.A., con ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe ésta, en la cual estableció:

...Aunado a lo precedente, esta Sala, en decisión del Magistrado ponente, de fecha 6 de abril de 2000, exp. 99-018, reiteró:

...la Sala extremando sus deberes y en atención a los principios de economía y celeridad procesal, se permite reiterar doctrina aplicada en un caso similar, según sentencia de fecha 25 mayo de 1995, que dice:

El artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se fundamenta la sentencia de reposición según se evidencia del párrafo de la misma, arriba inserto, se expresa así:

‘No podrán decretarse ni la nulidad de un acto aislado de procedimiento, ni la de los actos consecutivos a un acto írrito, sino a instancia de parte, salvo que se trate de quebrantamiento de leyes de orden público lo que no podrá subsanarse ni aún con el consentimiento expreso de la (sic) partes; o cuando a la parte contra quien obre la falta no se la hubiere citado válidamente para el juicio o para su continuación, o no hubiere concurrido al proceso, después de haber sido citada de modo que ella pudiere pedir la nulidad ‘ (subrayados de la Sala). (...)

(...) Cuando en el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil se habla de ‘leyes de orden público’ se hace uso de la figura retórica denominada sinécdoque, pus (sic) se toma ese todo que se define con la idea abstracta de ‘orden público’ para caracterizar una simple norma. Si se entiende la expresión ‘orden público’ como conjunto orgánico de principios y valores ordenadores de íntegro sistemas de normas de derecho positivo, tal como debe entendérselo, no existiría en verdad ningún obstáculo en armonizar la concreta norma (o ley) del ordenamiento procesal destinada a aplicar en la específica situación del principio de la economía procesal, como lo es la que ordena sustancial por el procedimiento breve de los juicios derivados de una venta con reserva de dominio, con esa otra situación en que ese mismo principio de la economía procesal exige no repetir, con la consiguiente pérdida de tiempo y de dinero, actos procesales que resultan absolutamente inútiles para realizar en su plenitud el derecho constitucional al debido proceso que garantiza el artículo 68 de la Constitución. En materia de orden público procesal es ello lo que resume el principio rector en materia de reposición contenido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que dice:

‘Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las fallas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado’ (cursivas de la Sala).

Alcanzar un acto (o una serie de actos encadenados entre sí hasta configurar un proceso) su finalidad, no es satisfacer la utilidad que algunas de las partes esperaba obtener del mismo, sino obtener la certeza bajo una perspectiva objetiva de que de (sic) ha alcanzado y realizado la finalidad a que estaba destinado por el ordenamiento jurídico. En consecuencia, cuando la recurrida repone este proceso en su integridad, por no habérselo seguido conforme al procedimiento del juicio breve, sino conforme al procedimiento ordinario, no obstante no haber instado ninguna de las partes tal reposición, y hacer valer así el ‘orden publico procesal’, la recurrida entiende actuar en cumplimiento del deber de garantizar el derecho de defensa que le impone el artículo 15 eiusdem. Ahora bien, esta Sala coincide con la recurrente en que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando un procedimiento que (...) ha debido, iniciarse, sustanciarse y decidirse por los trámites del juicio breve, haya sido en efecto iniciado, sustanciado y decidido por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil consentido por la permanente presencia y actuación de ambas partes, ya que ningún perjuicio se causa a las partes por haberse tramitado con respecto de las formas legales sustanciales que garantizan el derecho de defensa en el procedimiento ordinario lo que hubiera debido tramitarse como procedimiento breve, pues la reducción de términos y oportunidades para hacer valer recursos procesales que establece este último procedimiento en aras de una mayor celeridad no agrega nada al debido proceso que en ambos procedimientos ha cuidado garantizar el ordenamiento legal, por lo que ninguna utilidad no sólo para las partes, sino tampoco para realizar tal finalidad de garantizar mediante formas sustanciales de procedimiento el derecho de defensa conforme al artículo 68 de la Constitución se cumple con la reposición ordenada. En sentencia de fecha 12 de diciembre de 1956 Gaceta Forense, Nº 14, segunda etapa, pág. 185 dijo esta misma Sala:

‘Las faltas cometidas en la sustanciación de los procesos no dan lugar a la reposición sino cuando son de tal naturaleza que causen nulidad de lo actuado, o vayan contra el orden o interés publico, o lesione derechos de los litigantes y siempre que no puedan subsanarse de otra manera. En varia ocasiones esta Corte ha declarado que la reposición debe perseguir una finalidad útil, que no proceden las reposiciones teóricas, innecesarias’.

No existiendo, pues ninguna finalidad útil en la reposición de esta causa, considera esta Sala no existir en el caso de autos el quebrantamiento del orden público, necesario según el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil para que puede (sic) ordenarse la reposición de oficio y sin instancia alguna de parte de un íntegro proceso cumplido, en que se han respetado las formas sustanciales que garantizan el debido proceso. Por tal motivo considera también esta Sala que al apoyarse la recurrida para decretar la reposición ordenada infringió el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil al invocar una inexistente razón de orden público procesal y consiguientemente el artículo 15 eiusdem, por permitirse una extralimitación con menoscabo de las condiciones adquiridas por las partes en el proceso...

. (Subrayado y negrillas de la Sala).

En aplicación de la jurisprudencia supra transcrita al sub iudice, la Sala concluye en que el sentenciador con competencia funcional jerárquica vertical al proferir el fallo recurrido no incurrió en el vicio de reposición preterida aducido por el formalizante, toda vez que aún en el caso que la causa ciertamente debiera tramitarse por el procedimiento breve, al haberse llevado a cabo por el procedimiento ordinario, mediante la presencia y consentimiento de las partes, en modo alguno violó la garantía del derecho a la defensa de ellas, por el contrario, lo garantizó con holgura. Por otra parte, ordenar la reposición de la causa para que sea tramitada nuevamente pero por el procedimiento breve, de ser el correspondiente, carecería de sentido y finalidad útil, violaría la celeridad procesal y atentaría contra los demás postulados previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…

Ahora bien, con vista al anterior criterio, al cual se adhiere este Juzgador, y al aplicarlo al presente caso, se concluye que, si bien es cierto, que lo ocurrido en esta causa con relación al trámite procedimental dado, es un hecho que se constituyó en un quebrantamiento de una forma sustancial del acto que ameritaría la reposición de la causa, no es menos cierto que, una reposición en el caso que se a.n.t.u.f. útil, toda vez que con ello por una parte, no se lesionó en modo alguno la defensa de las partes; y por la otra, reponerla, ello sí atentaría contra la celeridad procesal y demás postulados previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tal y como lo señala ese M.Ó.J.; así mismo, se observa que la parte accionante ni la demandada, en ningún momento hicieron valer tal circunstancia; todo lo contrario, todo el íter procesal se siguió con ocasión a la permanente actuación de ambas partes. Aunado a ello, se observa que el fin al cual estaba destinado se cumplió, visto que el presente proceso se tramitó hasta la etapa en la que se encuentra, que es la de sentencia, razón por la que procederá a sentenciar la presente causa. Y así se decide.

Establecido lo anterior se pasa de seguidas a resolver el fondo de lo planteado:

De la Pretensión:

Pretende la parte actora que sea resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13-05-2013 por incumplimiento del mismo, es decir, por no honrar la parte demandada, los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento y por hacerlo en un modo distinto al convenido, lo cual fundamentó en las normas contenidas en los artículos 1.159 y 1.271.

De la contestación:

Por su parte, el demandado de autos a través de su apoderada judicial, encontrándose dentro de la oportunidad legal, procedió a dar contestación al fondo de la demanda incoada en su contra, iniciando sus alegatos: rechazando y negando la demanda, refiriendo específicamente que es falso que se ha retardado en el pago del canon de arrendamiento, ya que a su decir, ha sido fiel cumplidor de su obligación arrendaticia, ejecutándola mesualmente desde el momento en que la contrajo hasta la presente fecha, realizando un pago mensual por la cantidad de Cuatro Mil Seiscientos Sesenta Bolívares (Bs. 4.660,oo), cantidad a la que dice, se ha tenido que someter por la amenaza por parte del arrendador de desalojarlo del inmueble, si no acepta el aumento que a su criterio es conforme al índice inflacionario del país. Que así mismo ha realizado dicho pago conforme a las cláusulas Quinta y Sexta del contrato, sin dejar de pagar ni un solo mes de arrendamiento.

De igual manera niega y rechaza que haya actuado de un modo distinto a lo acordado, toda vez que a su decir, ha ejercido una conducta totalmente apegada a lo estipulado en el contrato como a lo acordado de manera verbal entre ambos; por tanto, no se ha desvirtuado el contrato de arrendamiento, tal y como lo indicó el actor, sino que el mismo se ha mantenido en la forma pactada, modificándose sólo los montos correspondientes al canon de arrendamiento debido a los aumentos progresivos que se han realizado.

Solicitó de igual modo que la demanda sea declarada inadmisible, en virtud de que tal y como lo señaló el actor en el libelo, han mantenido una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, y conforme a ello y a lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, frente a un contrato de carácter indeterminado no puede pedirse su resolución, tal y conforme es el criterio de nuestro M.T., para lo cual citó el fallo dictado según sentencia N° 1391 de fecha 28-06-2005. Que aunado a ello refiere el criterio doctrinal del DR. H.H., quien sostiene que cuando se trata de contratos a tiempo determinado, existen la acción de resolución y de cumplimiento; pero cuando es a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución, sino la acción de cumplimiento o desalojo judicial; que en función de ello, se debe declarar la presente acción inadmisible.

Que rechaza la entrega del inmueble dado en arrendamiento, por no existir, de conformidad al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, causal para la admisión de la presente demanda, por tanto, se desconoce todo incumplimiento a que hizo referencia la parte demandante.

Para decidir se Observa:

En los anteriores términos quedó planteada la presente controversia por lo que el material probatorio debe circunscribirse a la demostración de lo alegado por el actor y a lo afirmado por la empresa mercantil como excepciones, ello en cuanto al fondo de la controversia. Sin embargo, con vista a que fue alegada la inadmisibilidad de la presente acción, pasa este Juzgador a pronunciarse previamente sobre tal alegación, a los efectos de verificar si en efecto esta demanda resulta inadmisible. Así, alegó la parte demandada que en virtud de lo manifestado por el propio actor con relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento, el cual alegó es por tiempo indeterminado, la acción de resolución no puede intentarse sino el desalojo, tal y conforme es el criterio de nuestro M.T., para lo cual citó el fallo dictado según sentencia N° 1391 de fecha 28-06-2005, y el criterio doctrinario referidos.

En materia de arrendamiento, los contratos han estado y estarán sometidos a restricciones y limitantes en su celebración, porque el arrendamiento es producto de la necesidad. Por una parte, la del arrendador para darlo en goce a cambio de un precio, y por otra, la del arrendatario, que lo requiere, especialmente el que se destina a vivienda, que toca directamente el interés social in genere y el familiar de modo específico. Ante esta situación, es innegable que existe un interés social por proteger, por lo que tal exigencia debe entenderse como generadora de una relación obligatoria con cargas y ventajas para ambas partes. En consecuencia, estamos ante un Derecho Arrendaticio caracterizado por la presencia de derechos y deberes recíprocos, y así parece demostrarlo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual, pueden lesionar los beneficios que promueve el Estado Social, obstruyéndolo, de manera que pudiera concebir discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia o desigualdades lesivas, que hagan nugatorio el principio del interés social o general.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable al caso concreto, señala:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) (…)

Doctrinariamente se ha definido el desalojo, específicamente por el tratadista G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, P. 171 como sigue:

El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.

Vista la definición anterior y el artículo parcialmente transcrito, debe señalarse que una de las consideraciones o puntos importantes de la relación arrendaticia es el referido al tiempo de su duración, por lo que debe conocerse suficiente y claramente si las partes fijaron un tiempo o plazo para el mismo.

Deriva del artículo in comento que la acción por desalojo procede sólo cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, bien sea éste verbal o bien escrito. Siendo así debe indicarse que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante escrito, después de vencido el plazo, se le haya dejado en posesión y mediante la percepción del pago del canon.

En el caso que se examina, la parte actora en su escrito libelar manifestó que en fecha 13-05-2009 celebró un contrato de arrendamiento autenticado con el demandado de autos, cuyo canon fue inicialmente por el monto de Tres Mil bolívares (Bs. 3.000,oo), y que posteriormente se estableció en la cantidad de Tres Mil Setecientos Cincuenta bolívares (Bs. 3.750,oo), más IVA, y el cual podría incrementarse a partir del 01-05-2011, monto pagadero mensualmente por mensualidades vencidas, estableciéndose con relación a su duración, un lapso de doce (12) meses fijos e improrrogables, contado desde el 13-05-2009 hasta el 13-05-2010, estableciéndose ello en la cláusula Tercera del contrato suscrito. DE igual forma y en la misma cláusula, se señaló que si el Arrendatario hubiere dado cumplimiento a todas las cláusulas del contrato, a partir del 14-05-2010, se iniciaría el lapso de prórroga legal por seis (06) meses, la cual vencería el 14-11-2010, fecha para la cual el Arrendatario debería entregar totalmente desocupado el inmueble arrendado; y que no se requeriría notificación o participación alguna para tales efectos.

En tal sentido, el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil señala como sigue:

… En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

De tal artículo trascrito parcialmente, se deduce que la interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos. Y al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que las partes le dan, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la Ley, atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, y por tal virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde al Juez.

Partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en sentencia N° 0015 de fecha 28-02-1996, expresó lo siguiente:

…la Sala ha establecido en forma pacífica su doctrina respecto a este punto y ha dicho: “Los jueces del mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes,… Igualmente los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales deben asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes les hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concursan en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación,…”.

Visto ello es de meridiana claridad que si bien es cierto que las partes en la referida cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, establecieron que el lapso de arrendamiento era por doce (12) meses fijos e improrrogables, no es menos cierto que tal contrato autenticado fue prorrogado por vía privada por dos (02) años más, a partir del 03-03-2010; es decir, que la relación de arrendamiento culminaría el 03-03-2012. Así las cosas, y visto que las partes al prorrogar por vía privada el contrato de arrendamiento suscrito por vía auténtica, y al darlo por reproducido, el mismo estableció en principio que el lapso del contrato sería por tiempo determinado, visto que se señaló un lapso fijo con su correspondiente prórroga legal, señalándose que no habría necesidad de notificación de dicha prórroga; pero visto que en el documento privado de prórroga del contrato no se señaló nada al respecto, es por lo que este Juzgador procede a interpretar la intención real de las partes al contratar. En tal sentido se tiene, que en efecto y como ya se indicó, las partes establecieron en el contrato de arrendamiento ab initio, un término fijo con su correspondiente prórroga legal, pero antes del vencimiento estipulado, firmaron el contrato privado donde se daba una prórroga convencional de la relación de arrendamiento por dos años más; luego de ello, no consta que se hayan realizado más prórrogas convencionales, ni consta notificación alguna de manifestación de voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, razón por la que es lógico pensar que si la relación arrendaticia continuó luego del 03-03-2012 hasta la fecha, dicha relación pasó a ser de carácter indeterminado, de lo cual no hay duda alguna de que esa fue la intención de las partes, y así se declara.

Precisado todo lo anterior, específicamente lo relacionado a la naturaleza de la relación arrendaticia en lo que a la temporalidad se refiere, es de igual forma importante indicar, un contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución conforme a lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, por motivo de incumplimiento, así como cualquier contrato bilateral, pero la diferencia estriba en el tipo de relación en orden al tiempo de duración, toda vez que en la relación arrendaticia para ponerle término a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o indeterminado, siempre y cuando en este último caso el motivo por el que se pida la resolución no se encuentre enmarcado dentro de las causales taxativamente establecidas en el artículo 34 ut supra referido; de lo contrario, la demanda a instaurar sólo podría ser la de desalojo.

Así las cosas, se observa en el presente caso, que el actor demandó la resolución del contrato de arrendamiento por retardo en el pago de los cánones de arrendamiento y por pagarse de una manera no estipulada en dicho contrato; de modo que no se trata de ninguna de las causales taxativas contenidas en el ya aludido artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable, toda vez que una cosa es el retardo en el pago y otra es la falta de pago de dos mensualidades, la cual es la causal prevista para que opere sólo el desalojo cuando se trata de contratos a tiempo determinado. En consecuencia, por no enmarcarse el motivo por el que aquí se pide la resolución del contrato de arrendamiento, en ninguno de las causales que establece el artículo 34 ya referido, ello no impide la interposición de la acción de resolución, aún y cuando estemos en presencia de un contrato sin determinación de tiempo; razón por la que la alegada inadmisibilidad de la acción no tiene asidero jurídico, y por tal virtud, es forzoso declarar que NO ha lugar a tal defensa de inadmisibilidad por el fundamento por la que fue opuesta, y así se decide.

No obstante lo anterior, y con vista al poder de impulso del Juez en el presente caso se hace conveniente referir algunas consideraciones con relación a la institución de la inepta acumulación, a los efectos de determinar si en el presente caso se configuró la misma.

Disponen los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Art. 77: El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.

Art. 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón por la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

Dichas normas contienen la institución de la Acumulación inicial de pretensiones, y los casos en que se origina su inepta acumulación. Tal instituto pretende la economía procesal, la cual según el maestro Ricardo Henríquez La Roche: “se logra al ser sustanciadas en un mismo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente. La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas.”

De modo que el artículo 77 referido prevé la posibilidad de que en una sola demanda se acumulen varias pretensiones, pero tomándose en cuenta las limitaciones establecidas en el también aludido artículo 78, es decir, que las mismas no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; o que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; o que sus procedimientos no sean incompatibles; y por último que aún siendo incompatibles las pretensiones, se proponga una como subsidiaria de la otra, siempre que el procedimiento sea compatible.

En sintonía con estas normas, se encuentra lo previsto en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al señalar en su artículo 33, como sigue:

Art. 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósitos en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil independientemente de su cuantía. Subrayado propio.

Deriva de tal norma, que cualquier proceso judicial que se entable en demandas que tengan que ver con todo lo allí indicado, deberá ser tramitado por el procedimiento del juicio breve pautado en nuestra N.A.C., cualquiera sea el monto de la demanda.

Dicho esto, observa este Juzgador que el actor en su escrito libelar respecto a su petitorio indicó textualmente para demandar lo siguiente:

PRIMERO: Se declare resuelto este contrato de arrendamiento, por retardo en el cumplimiento de las obligaciones.

SEGUNDO: Se ordene la restitución del inmueble en manos de su propietario, bien de forma voluntaria por parte del demandado de autos, o de forma coactiva por conducto de un Juzgado de Ejecución de medidas de esta Jurisdicción a objeto de la presente demanda no se haga nugatoria del derecho que se reclama.

TERCERO: Se condene al pago de las costas procesales, el pago de los honorarios profesionales los cuales estimo en un treinta por ciento del valor de la demanda, los cuales protesto.

Se infiere de tal petitorio que en efecto, existe además de la pretensión de resolución del contrato autenticado en fecha 13-05-2009, y de la restitución del inmueble objeto de la relación de arrendamiento, se pretende por esta vía que se ordene el pago de honorarios procesales calculados en un 30% del valor de la demanda.

Siendo ello así, se evidencia del planteamiento hecho en el escrito libelar, que se produjo una indebida acumulación inicial de pretensiones, toda vez que se acumularon pretensiones con procedimientos incompatibles; esto es, se pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 13-05-2009, y además que por este procedimiento se ordene el pago del 30% del valor de la demanda por concepto de honorarios profesionales, pretensiones que no son acumulables visto que la acción resolutoria en materia de arrendamiento tiene un procedimiento que se tramita por el juicio breve, mientras que el cobro de honorarios profesionales judiciales, se tramitará conforme a la naturaleza de las actividades realizadas por el abogado bien sean judiciales o extrajudiciales; acción que no está más decir, no deriva de la relación de arrendamiento que permitiera el trámite del mismo procedimiento; aunado al hecho que no está clara la petición del actor al pedir de igual manera la restitución del inmueble como si de un despojo se tratara; de tal manera que en el caso in comento no ha debido permitirse la acumulación de pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, y así se declara.

Expresado lo anterior, y ante la evidente inepta acumulación de pretensiones por incompatibilidad de sus procedimientos, tal circunstancia se encuentra prohibida por la ley, y por constituir materia de orden público, el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, tal y como es el criterio reiterado que ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia; en consecuencia, este sentenciador debe forzosamente declarar la inadmisibilidad de la presente demanda, por inepta acumulación de pretensiones, tal y como de manera clara y precisa se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y derecho supra trascritas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO

INADMISIBLE la demanda interpuesta por el ciudadano M.A.D.B., asistido por el Abg. G.A.N.P., en contra del ciudadano R.A.M., por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y refrendada en el despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la Ciudad de San Cristóbal, a los Treinta (30) días del mes de Marzo de dos mil quince. (2015). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación. El Juez, (Fdo.) P.A.S.R.. La Secretaria. (Fdo.) M.A.M..