Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 12 de Noviembre de 2009

LA VENDEDORA construye en terreno de su propiedad un desarrollo habitacional denominado RESIDENCIAS LA ARENOSA, para ser vendido por el sistema de propiedad horizontal. Dicho inmueble está ubicado en la Potrera, final de la carrera uno, Nro. 5-55 de Barrio Sucre … Dicho terreno le pertenece a mi representada por haberlo adquirido según consta en documento inscrito en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Táchira, bajo la matricula LRIT-05-1-02 del 19/01/2006.

LA VENDEDORA se compromete a reservar para ser vendido a EL OPTANTE el apartamento distinguido con el Nro. 3-B del Edificio Nro. 3 cuyos linderos y medidas se harán constar en el respectivo documento de condominio.

El precio de venta del apartamento objeto de este contrato es de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.75.000.000,00) , pero queda expresamente convenido que LA VENDEDORA se reserva el derecho de incrementar el referido precio de venta del apartamento por razones que a su juicio lo ameriten, como por ejemplo el incremento en el precio de los materiales de construcción, de la obra de mano u otras causas similares. En caso de ocurrir tal incremento del precio, EL OPTANTE quedará en libertad de desistir del negocio sin pagar ninguna penalidad o de llevarlo a término al nuevo precio.

Con el objeto de asegurar la adquisición del inmueble señalado en la Cláusula Tercera, EL OPTANTE entrega por concepto de reserva la cantidad de VENTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.25.000.000,00)

Forma de Pago: Por concepto de cuota inicial, pagados en este acto, VENTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00). El saldo del precio de venta lo pagará EL OPTANTE al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta en el registro inmobiliario. Esta opción tendrá vigencia de un año a partir de su firma

Que a principios del mes de Febrero de 2007, la empresa lo conminó a suscribir una nueva opción de compra venta sobre el mismo inmueble, pero por el precio de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs.100.000,00), exigiendo una cuota de reserva de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES, (Bs.30.000.000,00), la cual se negó a firmar.

Que con fundamento a la cláusula cuarta del contrato de fecha 26/11/2006, la vendedora injustificada y unilateralmente incrementó el precio de venta del referido inmueble en un 33,33% sobre el precio contractualmente convenido.

Que en fecha 26/02/2007, interpuso denuncia por actuación comercial irregular ante la oficina local del Instituto Para la Defensa y Educación del Consumidor y del usuario (INDECU), al tiempo de manifestar no desistir de la voluntad de comprar el inmueble y exigir el cumplimiento el contrato sucrito en fecha 26/11/2006, y estableciendo aceptar en un 5% o 10% el incremento del precio.

Que la vendedora no expresó alguna razón que justificara en incremento en el precio de venta del inmueble, mucho menos mencionó algún pretenso aumento de precio de materiales de construcción, obra de mano u otras causas similares durante el periodo comprendido entre 26/11/2006 hasta el 01/02/2007.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1133, 1159, 1202, 1474 1161 y 1167 del Código Civil y solicita que la demandada sea condenada a:

Dar cumplimiento al Contrato de Opción de Compra Venta que con tal carácter suscribió por vía privada el 26/11/2006, concretamente a honrar y mantener el precio pactado de venta, establecido en las cláusulas Cuarta y Décima Sexta en la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.75.000.000,00) de los cuales ya recibió la suma de VENTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.25.000.000,00).

La nulidad de la obligación bajo condición potestativa establecida en la parte in fine de la cláusula Cuarta del contrato de opción de fecha 26/11/2006, y mediante la cual se reservó el derecho a incrementar unilateralmente el precio de venta del apartamento Nro 3-B por las razones que a su juicio lo ameriten, en cuyo caso quedaría en libertad de desistir del negocio o de llevarlo a cabo por el nuevo precio, nulidad establecida en el artículo 1202 del Código Civil.

Que en el plazo perentorio que fije prudencialmente el Tribunal, convenga en otorgarle ante el Registro Inmobiliario competente el respetivo documento protocolizado de venta el inmueble, oportunidad en la cual cancelará el saldo del precio, o que en su defecto la sentencia definitiva que se dicte sirva de título de propiedad, previa consignación a su orden del saldo del precio de venta, o sea la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00).

El pago de las costas procesales

Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el referido inmueble.

Adjuntó al libelo de la demanda:

1. Copia simple de la planilla de depósito bancario de la entidad B.B., a nombre de Desarrollo La Arenosa, de fecha 11/01/2006, por un monto de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), marcado con la letra “A”.

2. Recibo de fecha 13/01/2006, por VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,00), suscrito por el demandante ciudadano J.M.C.. Marcado con la letra “B”.

3. Contrato de opción a compra, de fecha 2/11/2006, suscrito por Desarrollos La Arenosa C.A., y J.M., marcado con la letra “C”.

4. Contrato de opción a compra, sin fecha y sin suscribir por las partes que en él se mencionan, marcado “D”.

5. Copia certificada del expediente Nro. 260, correspondiente a la denuncia formulada por el demandante contra el Desarrollo Habitacional La Arenosa ante el INDECU, marcada “E”.

6. Copia simple de la copia certificada del documento de venta del Desarrollo Habitacional Residencias La Arenosa, bajo el régimen de propiedad horizontal, documento éste Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de Estado Táchira, de fecha 20/03/2007, inserto bajo la matrícula 2007-LRI-T24-33, marcado “F”.

Por auto de fecha 25/06/2007, se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, el cual constó en fecha 16/01/2008, presentando en fecha 12/02/2008, el apoderado judicial de la parte demandada escrito de Contestación de la demanda en los siguientes términos:

Que el demandante no precisa en su petitorio que es lo que pretende con la demanda, por cuanto en primer lugar el actor demanda el cumplimento del contrato concretamente para mantener el precio, luego demanda la nulidad d la cláusula cuarta y luego concluye diciendo que como consecuencia de lo anterior, es decir para luego d que quede el precio fijado y nula la cláusula cuarta del contrato, se haga el otorgamiento de la escritura de un contrato de venta que no se ha realizado, toda vez que el contrato demandado es de opción, y para que se determine el precio, que por cuanto el demandante no precisa en el petitorio de la misma que es lo que pretende con ella, la demanda de be ser declarada sin lugar, aunque no se hay hecho valer la excepción respectiva por defecto de forma.

Que el contrato cuyo cumplimiento demanda el actor, fue celebrado por las partes el 11/01/2006, cuando el demandante consigna en la cuenta de su representada los Cinco Millones de Bolívares y lo que hacen las mismas partes el día 26/11/2006 al suscribir el contrato, es documentar el mismo pues ya estaba celebrado desde el 26/01/2006, por eso el contrato es de reserva para en el futuro adquirir en compra el apartamento, es decir luego de construido dicho apartamento, que por eso es un error del actor pretender hacer ver que ese contrato de reserva envuelve un contrato de compra venta, pues para el momento en que es celebrado, su representada aún no readueña del terreno donde en el futuro se construiría el apartamento.

Que entre el depósito efectuado el 11/01/2006 y el 11/02/2007 fecha en que se le conminó, según su dicho a firmar un nuevo contrato de opción de compra, no transcurrieron dos (2) meses, sino once (11) meses, por cuanto el contrato se celebró el 11/01/2006, con el deposito efectuado.

Que al haber denunciado ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y el Usuario (INDECU), a su representada, y manifestar ante dicho órgano que acepta un aumento entre un 5% y un 10% máximo, le impide demandar la nulidad de la cláusula de aumento y e mantenimiento de la suma fijada originalmente para el apartamento a construirse en el futuro, de aquí que la demanda debe ser declarada sin lugar y ser condenado al pago de la costas, por cuanto ha debido demandarse para que el Tribunal por sentencia fijara el precio, con el aumento que señala como racional y justificado.

Que no es procedente demandar la nulidad alegando a su favor el contenido del artículo 1202 del Código Civil, por cuanto, en el presente caso ocurre todo lo contrario a lo contemplado en la norma, pues quien se obligó fue el demandante, y no como lo pretende hacer ver, que la obligación fue contraída bajo la condición de una sola de las partes., que esta ha sido la doctrina de la Sala Civil del Tribunal Supremo, por lo que atendiendo a la circunstancia de que el aumento del precio acordado por su representada fue once meses después del deposito hecho por el demandante en el Banco Bolívar y dado el hecho de que el demandante mismo acepta un aumento entre el 5% y el 10%, mal puede invocar a su favor el contenido del articulo 1202 del Código Civil.

Que el actor pretende, sin existir ningún contrato de venta que la sentencia definitiva le sirva de título de propiedad, previa consignación del saldo del precio, lo cual no es procedente a tenor del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, norma ésta que es categórica al señalar que si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido sólo si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en autos, lo que indica que antes de presentar la demanda, el actor debió haber cumplido con el pago de l totalidad el precio, por lo tanto, al no haber cumplido su prestación, la demanda debe ser declarada sin lugar.

III

DE LA PROMOCION DE PRUEBAS

Pruebas presentadas por la parte demandante:

De las documentales consignadas con el libelo, cuyo valor probatorio promovió la parte actora en su escrito de fecha 13/03/2008.

1. Recibo s/n de fecha 13 de enero de 2006, anexado con la letra “B”, en cuyo texto consta que dicha empresa recibió de mi representado la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) por concepto de reserva del apartamento Nro. 3-B del Edificio Nro 03 del Conjunto Habitacional “Residencias La Arenosa” situado al final de la carrera 1 de Barrio Sucre, San Cristóbal, Estado Táchira, especificando, además, que el precio de venta al público del apartamento es la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00) y que el monto del recibo corresponde a la cancelación de la cuota inicial convenida.

2. Contrato privado, en original, de opción a compra de fecha 26 de noviembre de 2006, el cual acompañado a la demanda marcado “C”.

Agrega además la parte actora que:

Con el objeto de demostrar la existencia del contrato de opción de compra celebrado en fecha 26 de noviembre de 2006, entre la demandada, Desarrollos La Arenosa C.A., como vendedora y su poderdante como comprador, promueve el valor probatorio del documento anexado con la letra “C” al libelo de la demanda

Con el objeto de demostrar que el demandado pretendía que su representado firmara una nueva opción, sobre el mismo inmueble, por la suma de CIEN MILLONES DE BOLIVARES ( Bs.100.000.000,00) exigiéndole una cuota de reserva de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), promueve el valor probatorio del documento anexado al libelo marcado con la letra “D”.

Con el objeto de demostrar los hechos narrados en el libelo en cuanto al unilateral y exagerado incremento en el precio de venta del apartamento, así como la actitud caprichosa de no dar cumplimiento al contrato suscrito, promueve el valor probatorio de la copia certificada del Expediente Administrativo Nro. 260 acompañado al libelo marcado con la letra “E”.

Con el objeto de demostrar, por una parte la voluntad de su poderdante de no acepta devolución alguna de dinero y de exigir e cumplimiento del contrato, y por otra parte que la empresa admitió que al demandante sólo le faltaba presentarse a protocolizar la compra del apartamento, promueve el valor probatorio de la copia certificada del Expediente Administrativo Nro. 260 del INDECU, el cual agrega marcado “1”, donde consta que en fecha 12/06/2007, su representado manifestó no aceptar la devolución del dinero y solicitó el cumplimiento del contrato; e igualmente en fecha 15/06/2007 el ciudadano R.E.G.G., apoderado de Desarrollos La Arenosa C.A, presenta un escrito con las siguientes menciones: “ Por cuanto el Sr. J.A.M.C., C.I. V-9.218.682 para el día de hoy no se ha presentado a protocolizar la compa del apartamento 3-B, Edificio N° 3 del Conjunto Residencial La Arenosa, ubicado en la carrera 1, Nro. 5-55 de Barrio Sucre, tal y como se acordó en el documento de opción de compra entre la partes y firmado el día 11/09/2006, ratificado ante el INDECU, el 13/03/2007, hace 90 días donde acudimos a una citación.

Con el objeto de demostrar que la vendedora Desarrollos La Arenosa C.A., estableció la condición potestativa mediante la cual se reservó el derecho de incrementar por su sola cuenta y por sus propias razones el precio pactado de venta del apartamento 3-B, Edificio N° 3, condición que es NULA por mandato del artículo 1202 del Código Civil, promueve el valor probatorio de la cláusula Cuarta in fine del contrato de opción de compra acompañado a la demanda como anexo “C”.

Y promueve además, la máxima experiencia que enseña que, a menos que las condiciones económicas del país o la inflación en el sector de la construcción hubieren sufrido un incremento radical y repentino notoriamente comprobado, es imposible e injustificado que en el lapso de apenas dos meses, el precio de mercado del inmueble experimente un exagerado aumento del 33,33%.

Posiciones juradas del ciudadano D.E.I.E., manifestando su reciprocidad en absolverlas.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

UNICO: El mérito favorable de los autos, promovidos en escritos de fechas 14/03/2008 y 17/03/2008.

Seguidamente, esta Juzgadora fija como límite de la relación sustancial controvertida el siguiente:

HECHOS NO CONTROVERTIDOS:

1. - La existencia de un Contrato de Naturaleza privada de fecha 28 de noviembre de 2006 sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nro. 3/B del Edificio Nro. 03 del Desarrollo Habitacional Residencias La Arenosa, cuyo documento de condominio quedó inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 20/03/2007, bajo matrícula 2007-LRI-T24-33, propiedad de la demandada Desarrollos La Arenosa C.A., según documento protocolizado ante el ya citado Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 19/01/2006 bajo matrícula 2006-LRI-T05-02.

2. - La consignación de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), en la Cuenta Corriente de la empresa vendedora, Desarrollos La Arenosa C.A., con el objeto de reservar la compra de un apartamento en el Conjunto Habitacional denominado Residencias LA Arenosa en fecha 11/01/2006.

3. - Que el demandado si le pidió al demandante un nuevo contrato de opción de compra, el cual se encuentra agregado a los folios 22 y 23 del presente expediente.

   En consecuencia y por aplicación del artículo 398 (parte in fine) del Código de Procedimiento Civil, el material no enta a valorar el material probatorio sobre el cual versan los hechos en que aparecen claramente convenidas las partes

   HECHOS CONTROVERTIDOS:

1. - La naturaleza jurídica de la contratación efectuada en Enero de 2006.

2. - La fecha en la cual se inició la contratación: para el demandado, el contrato se celebró desde la fecha en que se efectuó el deposito en la cuenta corriente de la vendedora, para el demandante desde la fecha en que se suscribió el contrato por vía privada.

3. - El precio: para el demandado debe mantenérsele el precio ofertado de Bs. 75.000.000 y para el demandado Bs. 100.000.000,00

   V

   DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   En razón de los hechos convenidos por la parte demandada al contestar la demanda, por aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera que ha quedado demostrado, convenido y establecido:

   - Que con el objeto reservar la compra del apartamento objeto de la pretensión, en fecha 11 de enero de 2006, la parte demandante consignó en el Banco Bolívar en la cuenta corriente de la empresa vendedora denominada DESARROLLOS LA ARENOSA C.A., o DESARROLLOS LA ARENOSA S.A., la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (hoy en día CINCO MIL BOLÍVARES Bs.5.000), según comprobante de depósito Nº 01500115140200000114.

   - Que dos días después, la Empresa demandada –el 13 de enero de 2006-, le entregó un recibo S/N haciendo constar que recibió del demandante la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES que al cambio de la denominación monetaria actual corresponden a VEINTE MIL BOLÍVARES –Bs.20.000), por concepto de reserva del apartamento Nº 3-B, del Edificio Nº 03, del Conjunto Habitacional •Residencias La Arenosa”, situado al final de la carrera 1 de Barrio Sucre, en San Cristóbal, Estado Táchira, mediante cheque Nº 00070401 del Banco Provincial, especificando además, que el precio de venta al público del apartamento es de SETENTA Y CINCO MILLONES que al cambio de la denominación monetaria actual corresponden a SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.75.000), y que el monto del recibo corresponde a la cancelación de la cuota inicial convenida.

   - Que posteriormente –diez meses después-, en fecha 26 de noviembre de 2006-, bajo la denominación de “EL OPTANTE” suscribió con la Empresa mencionada un contrato de Opción a Compra, del cual destacan las siguientes Cláusulas:

LA VENDEDORA construye en terreno de su propiedad un desarrollo habitacional denominado RESIDENCIAS LA ARENOSA, para ser vendido por el sistema de propiedad horizontal. Dicho inmueble está ubicado en (…).

LA VENDEDORA se compromete a reservar para ser vendido a EL OPTANTE el apartamento distinguido con el Nº 3-B del Edificio Nº 3, cuyos linderos y medidas se harán constar en el respectivo documento de condominio.

El precio de venta del apartamento objeto de este contrato es de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000,oo) pero queda expresamente convenido que LA VENDEDORA se reserva el derecho de incrementar el referido precio de venta del apartamento por razones que a su juicio lo ameriten, como por ejemplo, el incremento de precio en los materiales de construcción, de la obra de mano u otras causas similares. En caso de ocurrir tal incremento del precio, EL OPTANTE quedará en libertad de desistir del negocio sin pagar ninguna penalidad, o de llevarlo a término al nuevo precio.

Con el objeto de asegurar la adquisición del inmueble señalado en la Cláusula Tercera, EL OPTANTE entrega por concepto de reserva la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000).

DÉCIMA SEXTA FORMA DE PAGO: Por concepto de cuota inicial, pagados en este acto, VEINTICINCO MILLONES (Bs.25.000.000). El saldo del precio de venta lo pagará EL OPTANTE al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta en el registro inmobiliario. Esta opción tendrá una vigencia de un año, contado a partir de la fecha de su firma.

- Que la Empresa demandada le señaló tres meses después al demandante, (Febrero de 2007) que firmara un nuevo contrato por CIEN MILLONES DE BOLÍVARES , pidiéndole además al demandante TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES de cuota inicial.

En consecuencia, y por aplicación del artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado no entrará a valorar las pruebas que se refieran a aquellos hechos en que aparezcan claramente convenidas las partes. Y ASÍ SE DECIDE.

IV

APRECIACION Y VALORACIÓN PROBATORIA

De los documentos anexos al libelo de la demanda, y que así mismo fue promovido su valor probatorio durante la etapa de promoción de pruebas por la parte actora.

1. - Copia simple de la planilla de depósito bancario de la entidad B.B., a nombre de Desarrollo La Arenosa, de fecha 11/01/2006, por un monto de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), marcado con la letra “A”, inserto al folio 17, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no fue impugnada por la parte demandada.

2. - Recibo de fecha 13/01/2006, por VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,00), suscrito por el demandante ciudadano J.M.C.. Marcado con la letra “B”, al cual no se le otorga valor probatorio alguno, por cuanto el mismo no está suscrito por la parte a quien se opone. Y así se establece.

3. - Contrato de opción a compra, de fecha 2/11/2006, suscrito por Desarrollos La Arenosa C.A., y J.M., marcado con la letra “C”. el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

4. - Contrato de opción a compra, sin fecha y sin suscribir por las partes que en él se mencionan, marcado “D”, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil

5. - Copia certificada del expediente Nro. 260, correspondiente a la denuncia formulada por el demandante contra el Desarrollo Habitacional La Arenosa ante el INDECU, marcada “E”, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

6. - Copia simple de la copia certificada del documento de condominio del Desarrollo Habitacional Residencias La Arenosa, bajo el régimen de propiedad horizontal, documento éste Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de Estado Táchira, de fecha 20/03/2007, inserto bajo la matrícula 2007-LRI-T24-33, marcado “F”, documento éste el cual aún cuando tiene valor procesal, se desecha como prueba en el juicio por ser impertinente. Y ASI SE DECLARA.

De las pruebas presentada por la parte demandante en la etapa probatoria:

Con el objeto de demostrar, por una parte la voluntad de su poderdante de no acepta devolución alguna de dinero y de exigir e cumplimiento del contrato, y por otra parte que la empresa admitió que al demandante sólo le faltaba presentarse a protocolizar la compra del apartamento, promueve el valor probatorio de la copia certificada del Expediente Administrativo Nro. 260 del INDECU, el cual agrega marcado “1”, donde consta que en fecha 12/06/2007, su representado manifestó no aceptar la devolución del dinero y solicitó el cumplimiento del contrato; e igualmente en fecha 15/06/2007 el ciudadano R.E.G.G., apoderado de Desarrollos La Arenosa C.A, presenta un escrito con las siguientes menciones: “ Por cuanto el Sr. J.A.M.C., C.I. V-9.218.682 para el día de hoy no se ha presentado a protocolizar la compa del apartamento 3-B, Edificio N° 3 del Conjunto Residencial La Arenosa, ubicado en la carrera 1, Nro. 5-55 de Barrio Sucre, tal y como se acordó en el documento de opción de compra entre la partes y firmado el día 11/09/2006, ratificado ante el INDECU, el 13/03/2007, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Con el objeto de demostrar que la vendedora Desarrollos La Arenosa C.A., estableció la condición potestativa mediante la cual se reservó el derecho de incrementar por su sola cuenta y por sus propias razones el precio pactado de venta del apartamento 3-B, Edificio N° 3, condición que es NULA por mandato del artículo 1202 del Código Civil, promuevo el valor probatorio de la cláusula Cuarta in fine del contrato de opción de compra acompañado a la demanda como anexo “C”.

La máxima experiencia que enseña que, a menos que las condiciones económicas del país o la inflación en el sector de la construcción hubieren sufrido un incremento radical y repentino notoriamente comprobado, es imposible e injustificado que en el lapso de apenas dos meses, el precio de mercado del inmueble experimente un exagerado aumento del 33,33%.

Posiciones juradas del ciudadano D.E.I.E., manifestando su reciprocidad en absolverlas, prueba ésta que no puede ser valorada por esta juzgadora, por cuanto no fue impulsada su evacuación, tal y como consta de la diligencia suscrita por el Alguacil de este despacho, inserta al folio 127. Y así se establece.

Pruebas presentadas por la parte demandada:

UNICO: El mérito favorable de los autos. Al respecto, debe señalar ésta sentenciadora que el mismo no constituye medio de prueba alguno, sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo momento el sistema probatorio venezolano, y que el Juez está en todo el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, ésta Juzgadora considera que es improcedente valorar tales alegaciones. Así se declara.

Corresponde entonces a este Juzgado decidir desde cuándo comienza a contarse la realización del contrato. Si la parte demandada debe o no cumplir con el contrato suscrito en fecha 28 de noviembre de 2006, por las partes, tal como lo pide en su petitorio la demandante; si debía o no exigirle un nuevo precio y una nueva cuota al demandante, en el tiempo de 3 meses; si fue exagerado el pedimento; De igual forma decidir sobre la naturaleza del contrato privado, reconocido por las partes. Y así se decide.

El artículo 1.354 del Código Civil, establece:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación".

El Código de Procedimiento Civil, dispone en su artículo 509 lo siguiente:

Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.

Sala de Casación Civil, Sentencia Nro. 389 del 30/11/2000

"...el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos..."."

La Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil uno, EXP. No. 00-132. AA20-C-2000-000223.

… omisis…

Es por este motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohibe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción de fuera del proceso.

Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, reiterando el contenido del artículo 1.357 del Código Civil, dispuso en su artículo 506 lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Esta disposición se complementa con la consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece:

Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

Las normas citadas ponen de relieve que el Juez tiene una doble limitación; a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron y, a su vez, las partes tienen una doble carga: alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho.

Con relación al Juez si se escapa de sus límites, estará emitiendo un fallo nulo a tenor de lo determinado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y por lo que respecta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones, se verán en la imposibilidad de probar de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes no alega válidamente sus pretensiones y como consecuencia de éllo no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. (…).

La parte demandada, señala que debe declararse sin lugar la demanda porque –a su decir-, no precisa el actor cuál es su Petitorio. Siendo que al revisar claramente el libelo de demanda, el actor claramente señala el mismo a los folios 11 y 12 del expediente. Además, este presunto “defecto de forma” de la demanda, lo ha debido plantear el demandado, como la Cuestión Previa prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en todo caso, bajo el numeral 6, en concordancia con el artículo 340 ordinal 4, y no lo hizo. Y por tanto debe desecharse en primer lugar este alegato. Y así se decide.

Preliminarmente, es necesario determinar la naturaleza del contrato suscrito por las partes corriente a los folios 19, 20 y 21 del expediente. Y al respecto es importante reiterar que existen Cláusulas pactadas por las partes que lo definen:

Su encabezamiento señala: “Entre la Empresa DESARROLLOS LA ARENOSA C.A., “ (…) a la cual en lo sucesivo en este documento para simplificar, se denominará “LA VENDEDORA” representada en este acto por D.E.I.E., (…) por una parte y por la otra J.M. (…) a quien en lo sucesivo en este documento, para simplificar, se denominará “EL OPTANTE”, se ha convenido en celebrar el presente contrato el cual se regirá por las cláusulas que a continuación se expresan:

…omissis…

LA VENDEDORA se compromete a reservar para ser vendido a EL OPTANTE el apartamento distinguido con el Nº 3-B del Edificio Nº 3, cuyos linderos y medidas se harán constar en el respectivo documento de condominio.

El precio de venta del apartamento objeto de este contrato es de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.75.000.000,oo) pero queda expresamente convenido que LA VENDEDORA se reserva el derecho de incrementar el referido precio de venta del apartamento por razones que a su juicio lo ameriten, como por ejemplo, el incremento de precio en los materiales de construcción, de la obra de mano u otras causas similares. En caso de ocurrir tal incremento del precio, EL OPTANTE quedará en libertad de desistir del negocio sin pagar ninguna penalidad, o de llevarlo a término al nuevo precio.

Con el objeto de asegurar la adquisición del inmueble señalado en la Cláusula Tercera, EL OPTANTE entrega por concepto de reserva la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000).

SI por causa imputable a EL OPTANTE no se efectuare la venta aquí pactada LA VENDEDORA queda autorizada para retener y pagarse en calidad de indemnización por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Bolívares equivalente al cinco por ciento (5%) del monto abonado por “EL OPTANTE” para la fecha de desistimiento, cantidad que se establece como Cláusula Penal, sin que nada pueda reclamar “EL OPTANTE” a “LA VENDEDORA” por éste u otro concepto, devolviendo “LA VENDEDORA” a “EL OPTANTE”, el saldo de lo por él entregado deducido el cinco por ciento (5%) acordado, en un plazo de 3 meses o cuando se realicé la negociación con un nuevo comprador que aporte la suma que habrá de ser reintegrada a “EL OPTANTE”.

(…) OCTAVA: La formalización de la operación de compra-venta del apartamento señalado en la Cláusula Tercera (…). NOVENA: la obligación de vender por parte de LA VENDEDORA estará vigente hasta por el término de treinta (30) días hábiles (…).

Para esta Juzgadora no cabe duda, como bien lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, que contemplado desde el punto de vista funcional, sirve para realizar una finalidad de la vida económica, siendo su utilidad, como fuente de obligaciones, que radica precisamente en ello, vale decir, en la variedad de intereses económicos que éstos pueden tutelar, garantizando así su realización, donde las partes tienen la voluntad de darse su propia ley, poder éste que surge del Principio de la Autonomía de la Voluntad, que conforme al artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes.

El artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, señala:

… En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe.

Para esa interpretación el artículo en mención señala que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe: las de la ley, porque el contrato tiene su primer arraigo en las normas que ella establece para su celebración; las de la verdad, en razón de que los jueces tienen por eminente oficio la inquisición de ella, y únicamente sobre la verdad deben reposar los fundamentos de sus decisiones, y, en fin, las de la buena fe, en el sentido de que las partes se han confiado implícitamente a ella en la regulación de los derechos que se han conferido y de las obligaciones que se han impuesto al contratar.

Las partes se presentan ante el juez en desacuerdo respecto de la índole y del alcance de los derechos y de las obligaciones que a una de ellas, o ambas, corresponde en el contrato; cada quien alega un propósito y una intención opuestos o discordantes, o lo que es lo mismo, difieren en la manera de interpretar la convención. Al Juez le toca entonces dirimir la controversia, determinando esa intención y ese propósito. La alegación que la parte actora haga en pro de su respectiva interpretación, puede considerarse como la premisa mayor de un silogismo, y asume, para la parte que la ofrece, el carácter de una proposición incontestable. Esta premisa debe engendrar otra que demuestre que la pretensión que se sostiene en el juicio surge o se deduce lógicamente de la primera. De las dos proposiciones hechas, a su vez por cada parte, al Juez le corresponde deducir la verdadera conclusión interpretativa, y es esta la que debe ser conforme con la ley con la verdad y con la buena fe.

De la circunstancia de que el artículo que apuntamos ordene al Juez atenerse a la intención y al propósito de las partes en el contrato o acto, se deduce que lo inviste de la facultad soberana de escudriñar y fijar esa intención y ese propósito, cuando no aparezcan claramente manifestados; y en tal virtud, la conclusión interpretativa que de el Juez de los términos y cláusulas de aquél, escapa a la censura de la casación. Pero este poder de interpretación esta limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos es ilegal, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad.

Por otra parte, la facultad de juez no llega hasta poder desnaturalizar los contratos o actos so pretexto de interpretarlo. El juez no puede moverse para fijar el sentido de las cláusulas de una convención, sino dentro del círculo propio al carácter jurídico ilegal de ella: él interpreta el contrato que se somete a discusión pero no lo cambia de distinta naturaleza. Sintetizando: interpreta, pero no desnaturaliza.

Nuestro Tribunal Supremo ha dicho: “En materia de convenciones, compete a los jueces del fondo de la causa interpretar el verdadero sentido de las cláusulas de un contrato, de tal modo, que la violación de él por este respecto, no tiene el carácter de violación de la Ley, y, por consiguiente, no puede invocarse como un medio de casación”; pero “la facultad que tiene los Tribunales ordinarios para investigar la intención de las partes contratantes, no les permite extender hasta cambiar la naturaleza de los contratos expresamente definidos caracterizados por la Ley”.

Aplicando tal Doctrina al caso de autos, se observa que las partes establecieron claramente que el contrato era de OPCIÓN A COMPRA, versa sobre un inmueble, colocaron un precio, pero fijaron una cantidad anticipada como cuota. LA VENDEDORA se obligó a vender EL OPTANTE a comprar sobre el inmueble descrito en autos. De hecho en la Cláusula Sexta se acordó la clásica retención de una cantidad de dinero, en caso de arrepentimiento del Comprador, en la Octava se estableció cuando se formalizaba la venta y en la Novena se fijó la vigencia de la Opción a Compra. Lo cual no trae a mayores dudas por parte de esta Juzgadora –y así también lo aceptó la parte demandada-, de que el contrato objeto de la pretensión es un Contrato de Opción a Compra. Y así se establece.

En razón de lo cual debe desecharse este alegato de la parte actora de que el contrato en referencia, era un Contrato de Venta. Y así se decide.

Decidido lo anterior, corresponde entonces a este Juzgado decidir desde cuándo comienza a contarse la realización del contrato.

La parte demandante alega que el contrato debe contarse a partir de su suscripción, esto es, desde el 28 de noviembre de 2006. Ello lo afirma cuando señala en el libelo: “A principios del mes de febrero de 2007, o sea, apenas transcurridos unos dos (02) meses desde la firma del contrato de opción a compra venta (…). En la más estricta lógica racional, es imposible aceptar que desde el día 26-11-2006, fecha en la cual suscribí el contrato de opción (…). (Folio 4).

(…) Exigí el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta que firme en fecha 26-11-2006 (…) (Folio 5).

(…) Del mismo modo, la más elemental lectura del contrato privado de opción que en fecha 26 de noviembre de 2006 celebré con la vendedora DESARROLLOS LA ARENOSA C.A., (…) (Folio 09).

Por su parte la demandada afirma que el contrato se considera celebrado el 11 de enero de 2006 porque esta es la misma fecha en que el demandante consigna en la cuenta de mi representada los cinco millones de bolívares, y lo que hacen las mismas partes el día 26 de noviembre de 2006, al suscribir el contrato, es documentar el mismo, pues él ya estaba celebrado desde el día 11 de enero de 2006, es decir, antes de que mi representada adquiriera el terreno para la construcción del conjunto que fue el 19 de enero de 2006, por eso el contrato es de reserva para en el futuro adquirir en compra el apartamento, es decir, luego de construido dicho apartamento, (,..) pues para el momento en que es celebrado, mi representada aún no era propietaria del terreno donde en el futuro se construiría el apartamento.

Al respecto es importante observar, que la demandada afirma que las partes al suscribir el contrato, lo “documentan”. Ello es falso, pues en el m.d.D. es muy claro que los contratos se celebran por escrito o verbalmente, pero es que ha quedado establecido que a partir del 28 de Noviembre de 2006, por escrito hay un acuerdo en virtud del cual el propietario del terreno DESARROLLOS LA ARENOSA C.A., sobre el cual se construyó el conjunto Residencias La Arenosa, que es el oferente, se obligó por 30 días con el Ciudadano J.M.C.E.O. a otorgarle un contrato determinado de venta. Y así se establece.

Ello: 1.- Por cuanto quedó reconocido legalmente el contrato privado suscrito entre las partes el 28 de noviembre de 2006. 2.- Por cuanto en el documento de Condominio, cuya copia simple ya fue valorada, fechado en su protocolización el 20 de marzo de 2007, la Ciudadana M.L.M.M., en su condición de Director Administrativo de la COMPAÑÍA ANÓNIMA DESARROLLOS LA ARENOSA C.A, declara que: “Los edificios del Conjunto Residencial LA Arenos” están construidos en un lote de terreno con una superficie de 1.700 M2, calle 1, Sector LA Potrera, Barrio Sucre en la Jurisdicción de la Parroquia P.M.M., Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira (…).” Y que “ la mencionada parcela fue adquirida por (su ) representada según documento protocolizado en el registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal, y Torbes del Estado Táchira, en fecha 19 de enero del 2006, bajo la matricula 2.006-LRI-T05-02 y los edificios le pertenecen por haberlos construido (su) representada a sus únicas expensas. “.

Esto es, está manifestando la demandada en un documento público, que -en contrario sensu-, es a partir del 19 de enero de 2006, que tiene la propiedad del terreno y posteriormente la de los Edificios donde se haya el Apartamento 3-B (Edificio 3) y no antes; esto es, para el 11 de enero de 2006, no tenía la propiedad del inmueble y en consecuencia, mal podría hablarse de que a partir de esta fecha es que nace el contrato de Opción a Compra. Y así se establece.

Esta Juzgadora no puede pasar por alto el contenido del artículo 1363 del Código Civil, que dispone: El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. Entonces a partir de la fecha -28 de noviembre de 2006- en que se suscribió el Contrato –hoy con fuerza probatoria de instrumento público-, es que se entiende celebrado el mismo como de Opcion a Compra pues la demandada es propietaria del mismo a partir del 19 de enero de 2006. Y así se establece.

Los acuerdos anteriores a éste sí puede calificarse de Contrato de reserva, o actos preparatorios, por acuerdo de las partes y con base en el principio de Autonomía de la Voluntad de las partes. Y asi se establece.

Teniendo esta premisa, por último ha de decidir este Tribunal; si debía o no exigirle la parte demandada un nuevo precio y una nueva cuota al demandante, en el tiempo de 2 meses aproximadamente; si fue exagerado el pedimento. Si la parte demandada debe o no cumplir con el contrato suscrito en fecha 28 de noviembre de 2006, por las partes, tal como lo pide en su petitorio la demandante.

Si tenemos que el contrato fue celebrado desde el 28 de Noviembre de 2006, para el momento en que la parte demandada le pide a la demandante que le firme un nuevo contrato por CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.100.000.000) o CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.100.000), esto es, para principios del mes de Febrero de 2007, efectivamente habrían transcurrido más de DOS MESES.

No fue desvirtuado el hecho de que sí la parte demandada le solicitó el aumento de precio y de cuota al Ciudadano P.M.C.. Ello se comprueba con el Expediente Administrativo aperturado ante el INDECU (para la época), Nº 260, fecha de apertura: 26.02.2007, donde según acta de fecha 13 de marzo de 2007, el Ciudadano G.G.R.E., titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.075.823, representante de la Empresa DESARROLLOS LA ARENOSA C.A, según poder especial de disposición autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, el 15 de Diciembre de 2006, bajo el Nº 58, del Tomo 235, manifestó: “El precio se mantiene en Bs.100.000.000 cien millones de bolívares. Si no desea el precio se le devuelve la inicial más los intereses Bancarios establecidos por el BCV. (…). Aunado a que tampoco fue un hecho controvertido por la demandada al Contestar la Demanda. Y así se establece.

Ciertamente el hecho de tal aumento en el precio, por unilateralidad de la Empresa Constructora, en apenas un poco más de dos meses lo fue en un 33,33%.

La parte demandada en el íter procesal, -tal como le correspondía según la carga de la prueba-, no desvirtuó el injustificado aumento en tal cantidad, no mencionó algún aumento de precio de los materiales de construcción, de mano de obra, o de circunstancias no imputables a ella, ocurridas en el período entre el 26 -11-2006 y Febrero de 2007. Y así queda establecido.

Esta Juzgadora al leer la página oficial de un órgano divulgativo del Gobierno Nacional, se encuentra con la noticia de que la “Inflación acumulada enero-junio fue de 5,5%, la más baja desde 1986”. Y su texto señala:

Julio 4, 2006 - 01:19 (VTV)

La información se desprende del informe del Banco Central de Venezuela (BCV) donde se señala que la variación de junio fue superior a la de mayo en 0,3 puntos porcentuales, la cual se ubicó en 1,6%. Con este resultado, el IPC acumulado en el primer semestre de 2006 fue de 5,5%, lo que la convierte en la más baja desde hace 20 años, cuando fue de 5,15%.

Caracas, 04 de julio de 2006 (BCV) / La variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) acumulada entre enero y junio de 2006 fue de 5,5%, lo que la convierte en la más baja desde hace 20 años, cuando fue de 5,15%. Esto ocurre después de que durante el sexto mes del presente año la variación alcanzó 1,9%.

El crecimiento de la variación intermensual del IPC en el mes de junio estuvo determinado por el alza de precios observada en el grupo Alimentos y bebidas no alcohólicas, al cual correspondió, por segundo mes consecutivo, la mayor tasa (4,7% en mayo y 5,5% en junio).

Este comportamiento se debe, principalmente, a una menor oferta estacional de algunos productos de origen agrícola.

Dicho resultado también contribuyó a que los bienes y servicios no controlados se ubicaran en una tasa de 2,7%, similar a la del mes previo (2,8%).

Los productos controlados, por su parte, registraron un repunte en su tasa de variación, al pasar de 0,4% en mayo a 1,0% en junio, debido, en especial, a los incrementos no autorizados de precios que se dieron en carnes de res, huevos y queso blanco.

Además de Alimentos y bebidas no alcohólicas, otros cuatro grupos registraron una variación mayor a la del mes anterior: Alquiler de viviendas (de 0,4% a 1,0%), Salud (de 0,3% a 0,9%), Bienes y servicios diversos (de 0,4% a 1,0%) y Restaurantes y hoteles (de 1,0% a 1,4%).

En sentido contrario, cinco agrupaciones mostraron tasas menores a la del mes previo: Vestido y calzado (de 1,0% a 0,4%), Transporte (de 0,7% a 0,0%), Esparcimiento y cultura (de 0,7% a -0,1%), Equipamiento del hogar (de 2,2% a 0,4%) y Servicios de la vivienda (de –0,2% a –1,5%). (Fuente: Temas Venezuela)

(http://www.vtv.gov.ve/noticias-econ%C3%B3micas/9628)

Al respecto estima conveniente esta sentenciadora citar jurisprudencia, de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, del 30 de Septiembre de 1.992, (Expediente N° 92-224), que por lo demás ha sido reiterada en numerosos fallos y es por hoy criterio pacíficamente aceptada.

En dicha sentencia se dijo: “Partiendo de las consideraciones expuestas precedentemente, puede darse el caso de que, el punto de partida de una máxima de experiencia sea un hecho notorio, como lo sería por ejemplo, la depreciación de la moneda. En este caso, éste sería el hecho notorio y la máxima de experiencia vendría dada por el aumento del costo de la vida, como consecuencia de la desvalorización monetaria”.

Para un autor patrio: “La inflación es una categoría que pertenece a la ciencia económica y que produce una especie de alteración de las relaciones existentes entre el valor de cambio de la moneda de un país y el precio de los bienes y servicios”. La inflación constituye un hecho notorio, por cuanto su repercusión es de tal magnitud que su existencia tiene que ser reflejada a través de los distintos medios de comunicación social, con lo cual es conocida por un número indeterminado de personas, nota característica de aquél, el cual es definido como: “aquellos que entran naturalmente en la cultura o en la información normal de los individuos, con relación a un lugar o un círculo social y a un momento determinado; en el momento en que ocurre la decisión”. (COUTURE, citado por L.A.G.).

Siendo la inflación un hecho notorio, el que produce sobre valor adquisitivo de la moneda, es perfectamente inferible a través de los conocimientos de hecho del Juez. Al emplear las máximas de experiencia, puede el Juez deducir que el aumento en el valor de la cosa adeudada o debida es una consecuencia de la contingencia inflacionaria, resultando indispensable para repararlo o reponerlo, emplear una cantidad mayor de dinero que aquélla que fue estimada al momento de producirse la lesión o al tiempo del vencimiento del derecho de crédito.

No pueden subirse los precios a quienes buscan una vivienda en pro de una mejor calidad de vida, no pueden las constructoras crear situaciones ilegales en contra de los conciudadanos para darse un beneficio injustificado; creándose entonces una situación que atenta contra el Estado de Justicia.

La misión del jurista y del juez no puede ser sino enfrentar la situación como factum dado para apalear los efectos de la depreciación monetaria y pretender el logro de una justicia conmutativa. Tal ha sido el desarrollo de la Jurisprudencia Nacional, cuando en Sentencia de fecha 28 de Octubre de 1.988, emanada de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo con ponencia del Maestro Dr. R.D.C., se establecieron los siguientes parámetros:

1. Se considera que la depreciación de la moneda nacional (Bolívar) constituye un hecho notorio a partir del 18 de Febrero de 1.983 (Conocido como el viernes negro), donde se produjo un aumento del diferencial cambiario en relación a la moneda norteamericana (Dólar).

3. El fenómeno de desvalorización monetaria produce un efecto inflacionario.

3. Como consecuencia de lo anterior, la indemnización que no tome en consideración el fenómeno inflacionario, debe ser calificada como injusta.

4. El indemnizado debe recibir una suma de dinero equivalente a la pérdida que ha sufrido, pero de un modo que la reparación no lo desfavorezca.

5. El pago que se le haga del bien que ha salido de su patrimonio, cuando ha trascurrido el tiempo, no es equivalente al valor que tenía cuando sucedió el evento.

6. Siendo necesario tomar en cuenta la depreciación monetaria a los fines de una justa indemnización.

En este sentido, aún cuando se reconocen los efectos perjudiciales de la inflación también reconoció la Jurisprudencia Nacional que el indemnizado debe recibir una suma de dinero equivalente a la pérdida que ha sufrido, pero de un modo que la reparación no lo desfavorezca, en todo caso. Y así queda establecido.

Entonces, si no debía solicitar tal aumento la Empresa Constructora porque era injustificable, tenemos entonces que de acuerdo al índice de inflación para el mes de Febrero de 2007, SÍ fue exagerado el pedimento. Y así queda establecido.

En razón de todo lo anterior, la parte demandada SÍ debe cumplir con el contrato suscrito en fecha 28 de noviembre de 2006, por las partes, en lo relativo a mantenerle el precio, y en consecuencia de ello, el saldo restante a pagar es de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.45.000.000) o CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES. Y así se decide.

DE LA IMPROCEDENCIA DE LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO:

No puede solicitar el demandante con ocasión del presente juicio, la nulidad de una Cláusula del Contrato, cuando pide que éste se cumpla, tal y como fue pactado. Ello es incompatible tanto con la naturaleza de la Sentencia que se va a producir, como con el pedimento principal que hace el actor. Pedir la Nulidad y solicitar al mismo tiempo que se cumpla en el contrato donde está contenida, hace a todas luces tal pedimento improcedente a tenor de lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

Y más aún cuando en la misma Acta levantada ante INDECU –según expediente administrativo aportado por la misma parte actora-, éste señaló que sí aceptaba el aumento del precio; ello implica que sí acepta la Cláusula.

En consecuencia de ello, sí es procedente el alegato con relación a ello, opuesto por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. Y asi se decide.

DE LA IMPROCEDENCIA DEL ARTÍCULO 1.202 DEL CÓDIGO CIVIL:

Señala la parte actora: (Folio 08): “Más aún, tratándose de un contrato bilateral, la vendedora no podía establecer válidamente la condición potestativa mediante la cual se reservó el derecho de incrementar por su sola cuenta el precio pactado de venta del tantas veces mencionado apartamento Nº 3-B, y mucho menos ´…por razones que a su juicio lo ameriten´; tampoco podía válidamente imponerme la obligación de aceptar el nuevo precio de venta unilateralmente establecido por ella misma, toda vez que tal obligación bajo condición potestativa es NULA POR mandato expreso del artículo 1.202 del Código Civil. “

Más adelante, reitera: “Los hechos anteriormente narrados demuestran que la empresa vendedora me atrajo y aseguró como potencial comprador del tantas veces citado apartamento Nº 3-B, mediante el atractivo precio de venta de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000) haciéndome firmar un contrato privado en cuya Cláusula Cuarta, después de establecer dicho precio de venta, premeditadamente se reservó de manera unilateral el derecho de incrementarlo por las razones que a su juicio, lo ameritaran. “ Y vuelve a señalar que ello está afectado de nulidad por mandato expreso del artículo 1202 del Código Civil.

La parte demandada afirma que el demandante interpreta erradamente esta normativa, pues aduce que la misma se refiere es al hecho de que la obligación dependa de la sola voluntad del que se ha obligado.

Pues bien, el artículo 1.202 del Código Civil, dispone:

La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado, es nula.

En el caso subiúdice, y atendiendo al contenido del contrato de Opción a Compra, suscrito el 28 de noviembre de 2006, conjuntamente con la naturaleza de este tipo de contratos sinalagmáticos, observa que la norma en referencia, trata es de las obligaciones que las partes contraigan bajo una condición que la haga depender de la sola voluntad de una sola: del que se ha obligado. En este caso, quien se obligó fue el demandante (a comprar). Razón por la cual – y a tenor de lo dispuesto en el artículo 78 del Codigo de Procedimiento Civil, en concordancia con el criterio fijado en el párrafo inmediatamente anterior-, se desecha el alegato así expuesto por la parte actora. Y así se decide.

DE LA IMPROCEDENCIA DE LA SOLICITUD DE QUE LA SENTENCIA SIRVA DE TÍTULO DE PROPIEDAD AL ACTOR:

Es importante al respecto, señalar que el actor en su petitorio requiere del Tribunal que en el plazo perentorio que prudencialmente fije el Tribunal convenga en otorgarme ante el Registro Inmobiliario competente el respectivo documento protocolizado de venta del apartamento Nº 3-B del Edificio Nº 03 de Residencias La Arenosa, oportunidad en la cual pagaré el saldo del precio; o que en su defecto, la sentencia definitiva que se dicte sirva de título de propiedad a mi nombre, previa consignación a su orden del saldo del precio de venta, o sea, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.50.000.000).

Observa el tribunal que tal como quedó demostrado en los autos, - y toda vez que en todo caso, ello no fue objeto de hechos controvertidos-, no existe todavía un Contrato de Venta sobre el apartamento objeto del contrato núcleo de la pretensión. Efectivamente –como lo aduce la parte demandada-, el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.

El contrato estableció:

la obligación de vender por parte de LA VENDEDORA estará vigente hasta por el término de treinta (30) días hábiles contados a partir de la notificación, que por cualquier medio haga a EL OPTANTE de que el PERMISO DE HABITABILIDAD ha sido concedido, momento desde el cual comenzará a correr el plazo de 30 días para la protocolización.

Ambas partes convienen en que las llaves del apartamento objeto de esta operación únicamente le serán entregadas en la oportunidad de protocolizar en la Oficina Subalterna de Registro, el documento de propiedad. (…).

FORMA DE PAGO. Por concepto de cuota inicial pagados en este acto, … el saldo del precio de venta lo pagará el optante al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta en el registro Inmobiliario.

Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o la constitución o la transferencia de otro derecho, la demanda no puede ser acogida si la parte que la ha propuesto no cumple su prestación o no hace el ofrecimiento de ello en los modos legales. (Parte del artículo 2.932 del Código Civil Italiano).

En el libelo de demanda el actor no planteó que la Empresa demandada, no le haya notificado de que el PERMISO DE HABITABILIDAD ha sido concedido, momento desde el cual comenzará a correr el plazo de 30 días para la protocolización. Tampoco se planteó si le fue en efecto concedido a la Empresa el Permiso de Habitabilidad. Si bien, no ha sido objeto de discusión en el presente juicio, la parte actora no ha cumplido su prestación (así consta en autos) tampoco fue planteado en el íter procesal, el que el demandante haya ya pagado el saldo del precio o que haya hecho una Oferta Real de Pago a la Empresa DESARROLLOS LA ARENOSA C.A., para que pudiera producirse los efectos del contrato no concluido; y entonces este TRIBUNAL con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe atenerse a lo alegado y probado en autos. Y así se decide.

Siendo ello así, debe respetar este Órgano Jurisdiccional el poder negocial de las partes según las estipulaciones contractuales aceptadas y rubricadas por ellas, de acuerdo a las Cláusulas antes transcritas.

Si bien –como nos dice el Maestro Henríquez LA Roche en su “Código de Procedimiento Civil” Comentado, página 531 del Tomo IV, que la norma señala, (artículo 531) que la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, siempre que sea posible que ese efecto se produzca y si no está excluido por el contrato mismo, no es menos cierto, que si así no fue alegado y probado en autos, este tribunal pueda proceder a tener como título definitivo en su totalidad, de la convención pactada. Y así se establece.

No obstante ello, considera este Tribunal que a los fines de garantizarle al actor la tutela judicial efectiva, y a objeto de no desgastarlo a él ni a los Tribunales del Estado Táchira en una diatriba constante, sí puede acordar el tribunal parcialmente este pedimento accesorio, sólo en lo atinente a que queda establecido, que en caso de que la Empresa Desarrollos LA Arenosa C.A., no cumpla con su obligación de dejar el precio total y definitivo del inmueble objeto de Opción a Compra según contrato suscrito con el Ciudadano P.M.C., identificado en autos, en la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES hoy SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.75.000.000), -descontando lo adelantado-, esta Sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, en el sólo sentido de mantener como parte del texto de dicho Contrato con efectos de documento público, fechado 26.11.2006, el contenido de la Cláusula CUARTA. A cuyo efecto, y una vez definitivamente firme la presente sentencia, podrá protocolizarla el actor por ante el registro Inmobiliario respectivo. Y ASÍ SE DECIDE.

El petitorio principal del actor, redunda en que la Empresa le cumpla el contrato en lo relativo a mantenerle el precio, entonces dada la naturaleza de la pretensión y por ende de la sentencia que se dictará, y por no versar sobre estos hechos la pretensión del demandado, este Tribunal en atención a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe declarar sin lugar tal pedimento. Y así se decide.

Así las cosas ha quedado demostrado que el incumplimiento estuvo de parte de la Empresa demandada, por lo que con base en lo analizado supra, la demanda debe declararse parcialmente con Lugar. Y así se declara.

VI

DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PARCIALMENTE CON LUGAR LA demanda interpuesta por el Ciudadano P.G.M.C. contra la Empresa Desarrollos La Arenosa.

En consecuencia:

Se ordena a la Empresa Desarrollos La Arenosa a que le mantenga al Ciudadano P.G.M.C., el precio del apartamento otorgado en Opción a Compra según Documento privado suscrito por las partes, en fecha 26 de Noviembre de 2006, esto es, en SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES, hoy SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.75.000,oo). El saldo del precio de venta que queda a la fecha lo pagará el optante al momento de protocolizarse el documento definitivo de la venta en el Registro Inmobiliario correspondiente.

No se condena en costas a la parte demandada por no haber resultado totalmente vencida durante el proceso.

Notifíquense las partes de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los once dias del mes de noviembre del año dos mil nueve. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL,

ABOG. YITTZA Y. CONTRERAS BARRUETA.

LA SECRETARIA

ABOG. JEINNYS M. CONTRERAS

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:30 p.m, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

LA SECRETARIA

ABOG. JEINNYS M. CONTRERAS

Wg.-