Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Enero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 20 de Enero de 2010

199º y 150º

ASUNTO: AH1B-R-2007-000005

PARTE ACTORA: V.M.V., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.989.805.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.A.P. y A.M.R., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 48.313 y 71.511, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: GIDEON L.G., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 12.056.891.

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.M.P., Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 115.453.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACION). SENTENCIA DEFINITIVA.

I

Corresponde a este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conocer y tramitar la apelación interpuesta en fecha 13 de Noviembre de 2007, por la Abg. M.G., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 09 de Noviembre del mismo año.-

Oída la apelación en ambos efectos, mediante auto de fecha 19 de noviembre de 2007, se ordenó la remisión de las actas que conforman el presente expediente para el Tribunal Distribuidor Superior Jerárquico a los fines de la tramitación respectiva, correspondiendo el conocimiento de la causa a esta Instancia, quien lo recibió y en fecha 29 de enero de 2008, se fijó oportunidad para sentenciar.

Avocado como se encuentra el suscrito al conocimiento de la causa y encontrándose las partes a derecho, de seguidas pasa este sentenciador a emitir el fallo correspondiente en los siguientes términos:

Se inició el presente juicio en virtud del libelo de demanda interpuesto por el abogado J.A.P., en su condición de apoderado judicial del ciudadano V.M.V., en la que demandó al ciudadano Gideon L.G. la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito sobre los locales comerciales distinguidos con las letras A y B y con el Número 5, los cuales se encuentran unidos en un solo local, ubicados en la Planta Baja del Edificio Denominado V.M., situado en la Avenida A.E.B., entre las Esquinas de Gradillas y San Jacinto, Parroquia Catedral del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.

En dicho libelo la parte actora alegó, entre otras cosas, que: es propietario de un inmueble distinguidos con las letras A y B y con el Número 5, con sus respectivas mezzaninas, los cuales se encuentran unidos en un solo local, ubicados en la Planta Baja del Edificio Denominado V.M., Avenida A.E.B., entre las Esquinas de Gradillas y San Jacinto, Parroquia Catedral del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas. Que el 16 de Febrero de 2006, dio en arrendamiento el inmueble antes descrito al ciudadano Gideon L.G.. Que el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de un año, no prorrogable, y que el canon de arrendamiento se fijó en la suma de SEISCIENTOS NUEVE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 609.879,27) mensuales, a ser pagados los primeros cinco días de cada mes. Que no decidió renovar el citado contrato de arrendamiento, por lo que notificó con antelación y a través del Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, al ciudadano Gideon L.G., en su condición de arrendatario, su voluntad de no renovarlo y que a partir del 16 de Febrero de 2007, comenzaría a correr la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que sin razón aparente el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los períodos 16.02.07 al 15.03.07; 16.03.07 al 15.04.07; y 16.02.07 al 15.05.07; con lo cual suma una deuda de UN MILLON OCHOCIENTOS VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIAVRES CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 1.829.637,81), encuadrando dentro del supuesto previsto en el numeral 3, de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, referente a la falta de pago de una de las mensualidades, para exigir por parte del arrendador el desalojo del inmueble en un plazo no mayor de cuarenta y ocho horas, de lo contrario se comenzaría a computar la penalidad prevista en la mencionada cláusula. Que han resultado infructuosos los intentos por lograr un pago oportuno de las mensualidades adeudadas, por lo que al considerar incumplido por falta de pago el contrato de arrendamiento, exige de inmediato la desocupación y entrega del inmueble en las mismas condiciones de uso, aseo, mantenimiento y conservación en que lo recibió. Que en razón del atraso en el pago de las mensualidades respectivas, tal como lo prevé el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no opera el beneficio de la prórroga para el arrendador, por no estar al día con el pago de los cánones de arrendamiento. Hace una serie de alegatos y termina demandando ante el Tribunal de la causa al ciudadano Gideon L.G.: PRIMERO: La Resolución del contrato de arrendamiento suscrito por falta de pago y en consecuencia haga entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas en el mismo estado en que lo recibió. SEGUNDO: El pago de la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo) diarios, por concepto de indemnización pactada por Daños y Perjuicios, por cada dia de retraso en la entrega del inmueble arrendado, calculados desde la fecha de introducción de la demanda hasta la definitiva culminación del juicio. TERCERO: El pago de las costas y costos del presente juicio, así como los honorarios de abogados, calculados sobre la base del treinta por ciento (30%) del valor de la demanda. En el Quinto punto solicitó la corrección monetaria de las cantidades demandadas. Solicitó sea decretada Medida de Secuestro sobre el bien dado en arrendamiento y estimó la demanda en la suma de SEISCIENTOS NUEVE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 609.879,27).-

La anterior demanda fue admitida mediante auto de fecha 3 de mayo de 2007, por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por los trámites del procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Mediante auto de fecha 21 de Mayo de 2007 el Tribunal de la causa ordenó la apertura del Cuaderno de Medidas a los fines de pronunciarse sobre la protección cautelar solicitada en el escrito libelar; la cual fue negada mediante decisión de fecha 23 del mismo mes y año.

En fecha 04 de Junio de 2007, el Abg. J.A.P. sustituyó poder en la Abogada en ejercicio ADRI MAZZA ROIG.

Cumplidos los trámites procesales para la citación de la parte demandada y no habiendo comparecido éste ni por sí ni por intermedio de apoderado alguno, el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, le designó al abogado R.S. como Defensor Judicial, a quien se le ordenó notificar.

Mediante diligencia de fecha 18 de Octubre de 2007, compareció la abogada M.G.S., actuando en representación de la parte demandada, consignó instrumento poder que acredita su representación y se dio por citada, en nombre de su mandante.

Siendo la oportunidad procesal establecida para dar contestación al fondo de la demanda, compareció al proceso la apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito en el cual dio contestación a la misma negándola en todas sus partes. Arguyó que la relación arrendaticia comenzó desde el 15 de Agosto de 2000, fecha en la cual se suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INVERSIONES VIZZANO, C.A., de la cual su representado es apoderado general y posteriormente el contrato se celebró con su mandante. Hizo mención de los contratos suscritos sobre el inmueble identificado en autos, con anterioridad al demandado en resolución. Que por cuanto no hubo acuerdo entre los contratantes, el arrendador decidió conceder una prórroga distinta a la que por ley corresponde a su mandante. Que ante la negativa del arrendador de recibir el pago, su mandante procedió a consignar los cánones por ante el Juzgado de Municipio, con lo cual, según su decir, se desvirtúa el alegato de falta de pago invocado por la parte accionante. Impugnó la estimación de la cuantía por insuficiente, a tenor de lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimándola a tal efecto en la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIAVRES CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 1.829.637,81), equivalentes, según la reconversión monetaria, a la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. F 1.829,64), suma ésta que resulta de la sumatoria de los tres cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Concluyó su escrito solicitando al Tribunal declare Sin Lugar la demanda interpuesta y condene en costas a la parte demandante.

Abierto a pruebas el proceso, mediante escrito presentado en fecha 05 de Noviembre de 2007, la representación judicial de la parte demandada promovió las que consideró pertinentes, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto dictado en esa misma fecha.-

En fecha 09 de Noviembre de 2007, el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial dictó sentencia mediante la cual declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA incoada, en consecuencia declaró Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Negó lo peticionado por la actora en el particular segundo del petitorio libelar. No hubo condenatoria en costas.

Contra dicha decisión ejerció recurso de apelación la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 13 de Noviembre de 2007, el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 19 del mismo mes y año, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, correspondiendo, según el sorteo de Ley, el conocimiento de la misma a este Tribunal, quien lo recibió y mediante auto del 29 de Enero de 2008 le dio el trámite legal pertinente, fijando así oportunidad para consignar Informes.

Mediante diligencia de fecha 07 de Febrero de 2008, el ciudadano Gideon L.G., revocó el poder que le fuera concedido a las profesionales del derecho M.G.S. y D.S.T., y otorgó poder Apud Acta al Abogado J.M.P..

En fecha 13 de Febrero de 2008, este Juzgado dictó auto mediante el cual revocó por Contrario Imperio el auto de fecha 29 de Enero de 2008, y en su lugar fijó oportunidad para dictar el respectivo fallo de Alzada.

Mediante diligencia presentada en fecha 10 de Marzo de 2008, el Abg. J.M.P. renunció al poder Apud Acta otorgado en autos, razón por la cual este Tribunal, en aras de garantizar el derecho a la defensa de la parte demandada, ordenó su notificación mediante auto de fecha 12 de Marzo de 2008.

Mediante diligencia de fecha 18 de Junio de 2008, el apoderado judicial de la parte actora solicitó el avocamiento del juez al conocimiento de la causa, lo cual le fue acordado mediante auto de fecha 25 de Junio de 2009, ordenándose la notificación de las partes.

Mediante auto de fecha 10 de Diciembre de 2009, este Tribunal, previa solicitud de la parte actora, procedió a librar Boleta de Notificación al ciudadano GIDEON L.G., a fin de que esté en conocimiento de la renuncia de su apoderado judicial, todo ello a fin de garantizar el derecho a la defensa y al debido proceso.

En fecha 16 de Diciembre de 2009, compareció el demandado de autos, asistido de abogado y presentó escrito de alegatos.-

Estando las partes a derecho, de seguidas este sentenciador hace las siguientes consideraciones a los fines de fallar en la presente causa:

PUNTO PREVIO

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA

La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda incoada impugnó la cuantía arguyendo que la misma se fijó sobre la base de una pensión de arrendamiento, que equivale a la cantidad de seiscientos nueve mil ochocientos setenta y nueve bolívares con veintisiete céntimos (Bs. 609.879,27) en lugar de sumar las pensiones que se demandaron como insolutas, esto es, tres (3) cánones de arrendamiento que ascienden en su totalidad a la suma de un millón ochocientos veintinueve mil seiscientos treinta y siete bolívares con ochenta y un céntimos (Bs. 1.829.637,80), cantidad ésta que según su decir, debe ser la cuantía estimada para el presente juicio.

En efecto, quien sentencia observa que en el Capítulo “De la Estimación” del escrito libelar la representación judicial de la parte actora se limitó a estimar la demanda en la cantidad de Seiscientos Nueve Mil Ochocientos Setenta y Nueve Bolívares con Veintisiete céntimos (Bs. 609.879,27), fundamentándose en el contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.-

En este sentido, quien decide observa que siendo que lo que se pretende en juicio es un pronunciamiento sobre la Resolución o no de una relación locativa, es prudente traer a colación el contenido del artículo 36 de la Ley Adjetiva Civil, que trata el valor de las demandas sobre arrendamientos, cuyo tenor es el siguiente:

ART. 36.-En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año. (Sic.)

El caso bajo análisis, como bien lo estableció el A Quo en el fallo apelado, se trata pues de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, razón por la cual el valor de la demanda ha de ser determinado por las pensiones sobre las cuales se está litigando como insolutas. Por lo que, de una simple operación aritmética de las mensualidades pactadas, es decir, la cantidad de Seiscientos Nueve Mil Ochocientos Setenta y Nueve Bolívares con Veintisiete céntimos (Bs. 609.879,27), multiplicadas por los meses demandados como insolutos, a razón de tres meses, arroja como resultado la suma de suma de un millón ochocientos veintinueve mil seiscientos treinta y siete bolívares con ochenta y un céntimos (Bs. 1.829.637,81). Por lo que la impugnación efectuada por la representación judicial de la parte demandada se encuentra ajustada a derecho a así debe ser declarado.-

II

Ahora bien, resuelto como ha sido el punto previo en el presente fallo, de seguidas pasa este sentenciador a establecer el thema decidendum a fin de resolver la controversia aquí planteada y para ello observa que la pretensión de la parte actora está basada en la Resolución del Contrato Locativo suscrito sobre los locales comerciales distinguidos con las letras A y B y con el Número 5, respectivamente, los cuales se encuentran unidos como un solo local, ubicados en la Planta Baja del Edificio Denominado V.M., situado en la Avenida A.E.B., entre las Esquinas de Gradillas y San Jacinto, Parroquia Catedral del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, alegando al respecto la falta de pago por parte del arrendatario de los cánones de arrendamientos correspondientes al período comprendido desde el 16 de febrero de 2007 al 15 de marzo de 2007, del 16 de marzo de 2007 al 14 de abril de 2007 y del 16 de abril de 2007 al 15 de mayo de 2007 y en tal sentido expuso su representante legal lo siguiente: Que su mandante es propietario de los inmuebles anteriormente identificados. Que en fecha 16 de febrero de 2006, dio en arrendamiento al ciudadano Gideon L.G., el citado inmueble, según contrato de arrendamiento anexado marcado C, con un plazo de duración de un año no prorrogable, entre el día 16 de febrero de 2006 al 15 de febrero de 2007. Que el canon de arrendamiento fue la suma de seiscientos nueve mil ochocientos setenta y nueve bolívares con veintisiete céntimos (Bs. 609.879,27) que debían ser pagados dentro de los primeros cinco (5) días del mes por mensualidades adelantadas. Que su representado decidió no renovar el mencionado contrato, para lo cual notificó con antelación al ciudadano Gideón L.G., su voluntad de no renovar el contrato y que a partir del día 16 de febrero comenzaría a correr la prórroga legal. Afirmó que la relación arrendaticia comenzó el 18 de julio de 2000, por lo cual la prorroga legal que le corresponde es de dos (2) años que empezó a regir a partir del día 16 de febrero de 2007. Que a la fecha de interposición del libelo, su mandante no había recibido pago alguno por concepto de arrendamiento. Que lo usual era que a la firma de cada contrato nuevo el arrendatario realizaba el pago del mes e incluso en algunos casos pagaba el año adelantado, ya que el monto regulado era muy bajo. Que sin que mediase razón o explicación el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos que van del 16 de febrero de 2007 al 15 de marzo de 2007, del 16 de marzo de 2007 al 14 de abril de 2007 y del 16 de abril de 2007 al 15 de mayo de 2007. Que para el momento de incoar la presente demanda la deuda alcanzaba la cantidad de un millón ochocientos veintinueve mil seiscientos treinta y siete bolívares con ochenta y un céntimos (Bs. 1.829.637,81) por concepto de tres (3) pensiones de arrendamiento, que a todas luces encuadra dentro del supuesto previsto en el numeral 3 de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, para exigir por parte del arrendador el desalojo del inmueble en un plazo no mayor de cuarenta y ocho horas y de lo contrario comienza a contarse la penalidad impuesta en la misma cláusula. Que todo esfuerzo amistoso y extrajudicial para lograr los pagos puntuales ha resultado infructuoso, razón por la cual se vio en la necesidad de acudir a la vía judicial para exigir la desocupación y consecuente entrega de las llaves del inmueble. Que como no han recibido pago alguno y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consideran que se considera extinguido el beneficio de prórroga legal y en consecuencia se le exige la desocupación y consecuente entrega de las llaves del inmueble. Por lo antes expresado demandó al ciudadano Gideon L.G.; la Resolución del Contrato de Arrendamiento por Falta de Pago, y en consecuencia la entrega del inmueble arrendado, el pago de la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000) pactados por daños y perjuicios por cada día de retardo en la entrega del inmueble y las costas y costos del presente juicio así como los honorarios profesionales.

Por su parte, la demandada de autos negó, rechazó y contradijo genéricamente la demanda interpuesta en su contra y esgrimió en su defensa que la relación arrendaticia comenzó el 15 de agosto de 2000, cuando se celebró un contrato de arrendamiento con la firma INVERSIONES VIZZANO C.A, pero que posteriormente las partes convinieron en suscribir un nuevo contrato de arrendamiento pero a nombre de Gideon Levy. Que la relación arrendaticia existente desde el año 2000 se refleja en los contratos celebrados el 18 de junio de 2000, 2 de octubre de 2002, 10 de marzo de 2003; 21 de agosto de 2003, 16 de marzo de 2004, 9 de febrero de 2005 y 16 de febrero de 2006, respectivamente. Que la relación arrendaticia comenzó con un contrato con duración de 2 años, luego cada seis (6) meses y finalmente con una duración de 1 año, porque el ciudadano V.M. exigía el pago de un punto comercial cada vez que renovaba el contrato, hasta que no pudo pagar más. Que ante la no aceptación de su representado el arrendador decidió proponer una prorroga legal distinta a la que por ley le corresponde que al no ser aceptada por el arrendatario, trató de ponerlo en mora, para demandarlo y obtener el desalojo de forma inmediata. Que procedió a notificarle al arrendador su derecho de hacer uso de la prórroga legal de dos (2) años. Y que ante la negativa del arrendador de recibir el pago, consignó los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, por lo que negó, rechazó y contradijo lo pretendido por la actora de autos, respecto a su insolvencia en el pago. También alegó que el canon de arrendamiento correspondiente al periodo comprendido desde el 16 de febrero de 2007 hasta el 15 de marzo de 2007, fue consignado en fecha 26 de marzo de 2007, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento. Que el canon correspondiente al período comprendido desde el 16 de marzo de 2007 al 15 de abril de 2007 fue consignado el 18 de abril de 2007. Que el canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido desde el 16 de abril de 2007 al 15 de mayo de 2007 fue consignado el 23 de mayo de 2007. Que este mes se pagó en principio por adelantado, pero luego se consignó dentro de su lapso legal. Que durante la relación locativa el ciudadano V.M. ha cobrado los alquileres a su libre arbitrio y es así como algunos meses se cobraron por períodos vencidos, otros por adelantado y hasta se llegó cobrar un año por adelantado, hecho que fue reconocido por el actor en su libelo. Que resulta de suma importancia el hecho de que el arrendador celebró un contrato de arrendamiento con el demandado el 16 de febrero de 2006 y cobró ese mismo día los cánones de arrendamiento de un año por adelantado, advirtiendo que esta conducta está sancionada en el ordenamiento Jurídico, específicamente en el delito de usura previsto en el artículo 114 de la Constitución y la Ley de Protección al Consumidor y al usuario. Que desde que se celebró el primer contrato ha pagado sumas elevadísimas para que le renueven el contrato, las cuales paga sin recibir ningún tipo de recibo que le permita demostrar ese pago y además le fue exigido constantemente cambiar de arrendatario cada vez que se celebraba un contrato con el fin de hacerlo perder el beneficio de la prórroga legal. Así mismo asentó que en el inmueble objeto del presente juicio funciona una Zapatería, que el local fue recibido sin la estructura necesaria para su funcionamiento y su mandante invirtió una cuantiosa suma para acondicionarlo para zapatería y brindar empleo a diez (10) personas. Que en definitiva estamos ante un contrato a tiempo determinado con una prórroga legal vigente, frente a un arrendador que cobra los alquileres de la forma que se le antoja. Enfatizó el hecho de que su representado se encuentra solvente en el pago de sus alquileres y así solicitó al Tribunal así lo declare. Negó haber dejado de pagar el canon. Concluyó solicitando al Tribunal la declaratoria sin lugar de la demanda intentada.

De los planteamientos de las partes en el presente juicio, tanto en el libelo como en la contestación, constata el Tribunal que no forma parte de lo que ha sido controvertido, en primer lugar que la relación locativa se inició en el año 2000 y que posteriormente a dicha fecha se fueron celebrando nuevos contratos entre las partes hasta el día 16 de febrero de 2006 y que a partir de su vencimiento comenzó a regir la prórroga legal. Asimismo observa el Tribunal que tampoco fue controvertido las modalidades de pago en el decurso de la relación.

Ahora bien, de seguidas pasa este sentenciador a examinar las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de sus contrapuestas posiciones en la litis, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

Hechas las consideraciones precedentes, procede esta alzada a analizar y emitir juicio sobre la valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso:

En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda, aportó la actora el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de febrero de 2006, cuya celebración no forma parte de lo que ha sido controvertido, y siendo el instrumento fundamental de la presente demanda y del cual deriva la obligación que la parte actora pretende ejecutar, este sentenciador imparte todo el valor probatorio que del mismo se desprende. Así se decide.

Por su parte, la demandada aportó a los autos en la oportunidad procesal para promover las siguientes pruebas: •

• Promovió el mérito del instrumento fundamental de la demanda, cuya valoración ha sido efectuada en el texto del presente fallo.

• También promovió recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses, de agosto, septiembre, octubre noviembre, diciembre del año 2000, enero a diciembre de 2001; enero a julio de 2002, febrero de 2003, marzo de 2003 a abril de 2003, periodos comprendidos desde el 16 de abril de 2003 al 16 de mayo de 2003; desde el 16 de mayo de 2003 al 15 06 de 2003, desde el 16/06/2003 al 16/07/2003, desde el 16/07/2003 al 16/08/2003, 15/02/2005 al 15/03/2005; desde el 15/03/2005 al 15/04/2005, desde el 15/05/2005 al 15/06/2005, desde el 15/06/2005, desde el 15/06/2005 al 15/07/2005, del 15 de julio al 15 de agosto, 15 de agosto al 15 de septiembre, del 15/9 al 15/10; del 15/10 al 15/11/2005, del 15/11/20005 al 15/12/2005, del 15/12/2005 al 15/01/2006, del 15/01/2006 al 15/02/2006, del 15/02/200616/02/2006 al 15/02/2007, probanzas estas que resultan a todas luces impertinentes respecto al mérito de lo que ha sido controvertido, por cuanto no son éstas las mensualidades reclamadas como insolutas. Así se decide.

• Igualmente promovió copias certificadas de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que d.f.d. las declaraciones en dicho instrumento contenidas, de las cuales se desprende la consignación por parte del arrendatario de los meses que le han sido imputados como insolutos en las fechas allí señaladas que serán a.e.e.t.d. presente fallo. Así se decide.

Según el precepto legal contenido en el artículo 1.579 del Código Civil de Venezuela el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El contrato bajo análisis, como bien lo estableció el A Quo en el fallo apelado, genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Por lo que, compartiendo el criterio establecido, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, corresponde al demandado probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.

En este orden de ideas, establece el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Sic.)

Por otra parte, el artículo 1.159 del Código Civil, preceptúa la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración del contrato, en otras palabras, el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes; lo cual se traduce en que si la voluntad de ambas partes, en el contrato de arrendamiento cuya resolución pretende la actora en el presente juicio, fue vincularse por un contrato locativo a tiempo determinado y que el pago de los cánones de arrendamiento debía efectuarse por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal y como se desprende de la segunda cláusula del mismo, por lo que, a juicio de este sentenciador, está ajustado a derecho la declaratoria de improcedencia decidida por el A Quo, de lo argüido por la representación judicial de la parte demandada, en cuanto a que los pagos de cánones anteriores a la fecha de celebración del presente contrato fueron efectuados, de forma diferente a como fue pactado en el contrato.

Así se colige que en el presente caso, al llegar la fecha de vencimiento del contrato, sin necesidad de desahucio, por haberlo pactado así las partes en la cláusula tercera del contrato, empezó a regir el plazo de prórroga legal, que de acuerdo con la norma y la duración de la relación arrendaticia es de dos (2) años contados a partir del vencimiento. Así se establece.

Ahora bien, en cuanto a las consignaciones de los cánones de arrendamiento, considera quien decide, que al aplicar el texto del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace necesario analizar los requisitos que se deben cumplir por parte del arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago del canon de arrendamiento, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo, en el Tribunal de consignaciones respectivo; cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, los cuales son: •

• La consignación debe hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento de la mensualidad pactada.

• Que exista mora del acreedor en recibir el pago, es decir, que se trate de una pensión exigible.

• Si el inmueble ha sido regulado la consignación debe ser en base a la regulación.

En el caso de marras, siendo que la obligación asumida según consta del contrato de arrendamiento es la de pagar por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, de producirse una negativa por parte del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento, se encuentra en el amparo legal, de acudir a consignarlo ante el Tribunal competente para ello, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, a fin de no caer en estado de insolvencia. Así pues, revisadas como han sido las consignaciones efectuadas por la parte demandada por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, logra claramente evidencia quien decide que la consignación del canon correspondiente al período comprendido entre el 16 de febrero de 2007 al 15 de marzo de 2007, fue efectuada en fecha 26 de marzo de 2007, es decir, en forma extemporánea por estar vencida, al no ser efectuada dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del respectivo mes, toda vez que de acuerdo con lo pactado; el pago debía ser efectuado por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, es decir, que el plazo de quince (15) días para consignar el pago del canon correspondiente a este período, empezó el día 20 de febrero de 2007, fecha en la cual vencieron los cinco (5) días pactados contractualmente, venciendo dicho lapso en fecha 7 de marzo de 2007. Así se decide.-

Por otra parte, la consignación correspondiente al período de 16 de marzo de 2007 al 15 de abril de 2007, que fue efectuada en fecha 18 de abril de 2007, es decir, en forma extemporánea por estar vencida, en razón de no haberse efectuado dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad pactada, por las mismas razones anteriormente expresadas. Así se decide. –

Y en cuanto a la consignación correspondiente al periodo del 16 de abril de 2007 al 15 de mayo de 2007, que fue efectuada el día 14 de mayo de 2007, es decir en forma extemporánea por estar vencida, por las razones que han sido explicadas en el texto del presente fallo. Así se decide.-

En el presente caso, siendo que ha quedado suficientemente demostrada la existencia de la relación locativa, no alcanzó la parte demandada desvirtuar las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no probar que estaba solvente en el pago de los cánones correspondientes al periodo que va desde el 16 de febrero de 2007 al 15 de marzo de 2007, del 16 de marzo de 2007 al 14 de abril de 2007 y del 16 de abril de 2007 al 15 de mayo de 2007, pues al ser consignadas en forma extemporánea ante el Juzgado competente, las mismas no producen efectos liberatorios a su favor, razón por la cual, a juicio de este sentenciador, resulta ajustada a derecho la decisión tomada por el A Quo en el fallo apelado de declarar con lugar la presente demanda. En consecuencia, el recurso de apelación interpuesto contra dicha decisión no puede prosperar en derecho. Así se establece.-

III

En base a las razones y consideraciones que anteceden, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 13 de Noviembre de 2007, por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia proferida el por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial el 09 de Noviembre de 2007. En consecuencia:

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano V.M.V. contra GIDEON L.G., ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.

TERCERO

Se declara Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por los mencionados ciudadanos sobre el inmueble constituido por los locales comerciales distinguidos con las letras A y B y con el Número 5, respectivamente, los cuales se encuentran unidos como un solo local, ubicados en la Planta Baja del Edificio Denominado V.M., situado en la Avenida A.E.B., entre las Esquinas de Gradillas y San Jacinto, Parroquia Catedral del Municipio Bolivariano Libertador Del Distrito Capital.

CUARTO

En cuanto al petitorio de la actora contenido en el segundo particular del escrito libelar, se niega el mismo, por cuanto lo pactado por las partes en el contrato cuya Resolución se declara, fue el pago de una indemnización, en caso de producirse una negativa de entregar del inmueble a la terminación del mismo, lo cual no ocurre en el caso de marras.

QUINTO

De conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, por haber sido publicada fuera del lapso de Ley.-

SEXTO

Se condena en costas del recurso a la parte demandada a tenor de lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

SEPTIMO

Queda confirmado el fallo apelado, en los términos aquí establecidos.-

Publíquese, Regístrese Y Notifíquese.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hoy adscrito al Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinte (20) días del mes de Enero del año Dos Mil Diez (2.010).- Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

ABG. A.E. VARGAS RODRIGUEZ

LA SECRETARIA

ABG. SHIRLEY M. CARRIZALES

En esta misma fecha, siendo las 12:06 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

ABG. SHIRLEY M. CARRIZALES

Asunto: AH1B-R-2007-000005

CAM/IBG/