Decisión nº 9244 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 17 de Diciembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

200º y 151°

PARTE ACTORA

PARTE DEMANDADA: M.M., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 6.474.568.

APODERADA JUDICIAL: M.D.M., abogada en el libre ejercicio de la profesión, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 35.664.

PARTE DEMANDADA: O.D.V.A.C., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 5.573.084.

APODERADO JUDICIAL:

ROOMER A. ROJAS LA SALVIA, profesional del derecho y debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.438.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

DECISIÓN: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 9685

I

SINTESIS DE LA LITIS

Se inicia la presente causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA mediante demanda intentada por el ciudadano M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 6.474.568, debidamente representado por la profesional del derecho M.D.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 35.664, contra la ciudadana O.D.V.A., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V.-5.573.844.

Alega la parte actora lo siguiente: 1) Que en fecha 27 de abril de 2006, firmó contrato de promesa bilateral de compra-venta con la vendedora señora O.D.V.A.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.573.844, tal como consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, inserto bajo el N° 19, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría Pública, donde le dio en promesa de venta un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y el número (A-142) ubicado en el piso catorce (14), torre A, que forma parte del Edificio Zulia, situado en la esquina formada por el cruce de la Calle Real de Pariata en la Calle La Esperanza, Maiquetía, Estado Vargas, constituido por una superficie aproximada de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS (82,00 mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Pared medianera con el apartamento N° 141, pasillo de entrada y torre de ascensores; ESTE: Pared medianera con el apartamento N° A-143 y torre de ascensores; OESTE: Con fachada oeste del edificio; 2) Que en la Cláusula Segunda se estableció que el precio total pactado para la futura venta es la cantidad de NOVENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 91.000.000,00), hoy NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 91.000,00), cantidad ésta que se comprometió a cancelar a la promitente vendedora al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva; 3) Que en la Cláusula Tercera se estableció como lapso para llevarse a efecto la negociación definitiva de compra-venta ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma del mencionado documento. 4) Que en la cláusula cuarta se estableció que la promitente vendedora declara recibir del promitente comprador la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00), hoy, CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 5.000,00), en calidad de arras, para garantizar el cumplimiento del contrato en cuestión, monto éste que de llevarse a efecto la negociación de compra-venta en los términos y condiciones establecidas, se descontará del precio total pactado para la venta determinada en la cláusula tercera; 5) Que igualmente en la misma cláusula se comprometió y, como en efecto lo hizo, en realizar un segundo pago dentro de los quince (15) días siguientes, contados a partir de la firma del documento antes mencionado, de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), hoy, TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 30.000,00), igualmente en calidad de arras y que de igual forma sería descontado del precio total pactado para la futura venta; 6) Que en la Cláusula Séptima, como garantía del cumplimiento de las obligaciones, se estableció una cláusula penal la cual acuerda que en caso que La Promitente Vendedora desista o por alguna causa que le sea imputable, no se pudiera realizar la negociación de Compra-Venta definitiva, ésta se obliga a reembolsar la cantidad recibida en arras, más el equivalente a CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy, CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,00), igualmente, en el caso que él, en calidad de Promitente Comprador, desista o por alguna causa que le fuese imputable, no pudiera realizar la negociación de Compra-Venta definitiva, La Promitente Vendedora retendría para sí, la cantidad recibida en arras como opción de compra, todos por concepto de daños y perjuicios; 7) Que de tal modo La Promitente vendedora esta ejecutando la cláusula penal, la cual establece que retendría para sí la cantidad dada en arras la cual consta de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy, CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 5.000,00), más TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), hoy TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 30.000,00); 8) Que motivado a que no pudo cumplir en el lapso establecido en la cláusula tercera para la negociación definitiva de Compra-Venta, debido a que el Banco Fondo Común, ubicado en la Av. Soublette, donde estaba tramitando la solicitud de Crédito Hipotecario, bajo la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, el cual constaba de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES(Bs. 56.000.000,00), hoy CINCUENTA Y SEIS MIL DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 56.000,00), cantidad ésta que restaba de la cantidad ya recibida para la venta del inmueble. 9) Que en fecha 11 de agosto de 2006, el Banco le notificó que el Documento de Condominio del inmueble objeto de la venta estaba mal compaginado y los datos de registro, de tal modo que debía presentar el documento requerido o no le darían el crédito solicitado. 10) Que al constatar que lo requerido por el Banco era cierto, procedió a notificar a la vendedora, ciudadana O.D.V.A.C., sobre la irregularidad y después de unos días le suministró otro documento de condominio con los mismos errores, por lo que el Banco no le otorgó el crédito. 11) Que la ciudadana vendedora señora O.D.V.A.C., no ha atendido a la solicitud de subsanar el error que presentan los datos del Documento de Condominio en el titulo de propiedad. 12) Que de conformidad con lo estipulado en el contrato de promesa de compra-venta en su cláusula séptima, y los artículos 1.503 y 1.508 ordinales 1° y 4°, 1.159,1.160 y 1.167 del Código Civil, se ve precisado a demandar formalmente a la vendedora, señora O.D.V.A.C., arriba identificada, en su carácter de vendedora para que convenga o en su defecto sea condenada a ello por este Tribunal en la certeza de los hechos narrados en este Libelo y en que me pague sin plazo alguno la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), hoy TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 35.000,00), más los CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,00), estipulados en la cláusula séptima del Contrato de Promesa de Compra-Venta por restitución del precio de venta del inmueble o que una vez subsanado el error encontrado en el documento de condominio, me conceda el plazo establecido en el mencionado contrato para que el Banco le otorgue el crédito solicitado, ya que el mismo solo espera de dicho documento para que le entreguen el crédito. 13) Que estima la demanda en CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), hoy CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 45.000,00); 14) Que solicita se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el descrito inmueble.

En fecha 13 de octubre de 2006, el Tribunal, admite la presente causa. Asimismo, se emplaza a la parte demandada.

Verificada la citación y resueltas las incidencias previas, en fecha 18 de abril de 2007, diligenció el apoderado judicial de la parte demandada consignando escrito de contestación a la demanda, en el cual alegó lo siguiente: 1) Que es falso que su representada no haya atendido a la solicitud de subsanar el error que presuntamente presentaba el documento de condominio objeto del negocio jurídico; 2) Que nunca se estipuló en el referido compromiso contractual la entrega del documento de condominio, dicha relación jurídica se llevó a cabo a través de un contrato y es en el, en que debe regularse todos los posibles supuestos tanto para uno como para otro, especificándose sus posibles obligaciones contractuales, cosa que en ningún momento se estipuló entre las obligaciones de su representada; 3) Que sin embargo, vista la situación y reinando la buena fe de las partes, realizó todas las gestiones pertinentes, haciéndole llegar en reiteradas oportunidades dicho documento; 4) Que si persistían los posibles errores o error del cual presuntamente adolecía el mismo no era ya imputable a su representada sino a la Junta de condominio o cualesquiera otras personas que se dedicaron a redactar el respectivo documento de condominio que guarda relación con el inmueble distinguido con la letra y número A-142, ubicado en el piso 14, Torre “A” que forma parte del edificio Zulia; 5) Que como factor determinante cabe destacar que dentro de los documentos indispensables y promovidos por la parte actora en su escrito libelar pretende apoyar su excusa de su incumplimiento contractual, en una comunicación emitida por una entidad bancaria de la localidad, donde entre otras cosas, no especifica los posibles vicios de los cuales adolece el documento de condominio; 6) Que se observa que la fecha de emisión y recepción del documento en cuestión, fue muy próxima a la culminación del plazo estipulado y contenido en el contrato de Promesa Bilateral de compra-venta de fecha (27) de abril de 2006, significándole que en reiteradas oportunidades le hizo de su conocimiento que de resultar algunas inconveniencias con el referido negocio jurídico se lo hiciera saber con tiempo, a lo que respondió que no había ningún problema y que lo del préstamo del banco lo dominaba, con la sorpresa que a los pocos días de su vencimiento, pretendiera que su representada subsanara un posible error del cual adolecía el documento, situación esta a la que en todo momento se le dio la debida atención; 7) Que agotando su representada todas las gestiones para que en lo posible esta negociación llegara a un feliz término, aún cuando dicho motivo no era imputable a la ciudadana O.D.V.A.C., la promitente vendedora ejecutó en todo su derecho, la cláusula penal contenida en el referido compromiso contractual, derivado de la fuerza obligatoria del contrato y por carecer la parte promitente comprador de una causa válida, toda esta situación resulta perfectamente endosable a la parte promitente comprador M.M.; 8) Que es totalmente falso y rechaza que la causa que haya dado lugar a que su representada ejecutara la cláusula penal adolece de sustento legal, y por lo tanto, sea imputable a la ciudadana O.D.V.A.C. que el compromiso contractual definitivo no se haya realizado. 8) Que es cierto que contrajo un contrato de promesa bilateral de compra-venta con el referido ciudadano, en fecha 27 de abril de 2006, en los términos allí pautados. 9) Que no es cierto que su representada O.D.V.A.C., haya dado origen a una causa imputable a su persona que impediría la realización de la negociación de compra venta definitiva y que a su vez conlleve a reembolsar la cantidad recibida en arras, ya que por el contrario, la misma estriba de su persona, tal cumplimiento ejecutando conforme a las previsiones del contrato la cláusula penal y totalmente ajustado a derecho.

En fecha 12 de Julio de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada solicita el avocamiento del juez en la presente causa. En la misma fecha el Juez Titular de este Despacho, C.E.O.F., se avoca al conocimiento de la presente causa.

En fecha 12 de julio de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de Promoción de Pruebas.

En fecha 13 de julio de 2007, el Tribunal, vencido como se encuentra el lapso de Promoción de Pruebas, publica las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 25 de julio de 2007, el Tribunal, admite las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 01 de agosto de 2007, la representación judicial de parte actora, mediante diligencia solicitó la reposición de la causa.

En fecha 26 de marzo de 2008, se dictó sentencia negando la reposición de la causa solicitada por la abogada M.D.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.

En fecha 30 de octubre de 2008, el Tribunal, acuerda la notificación de las partes para la continuación de la presente causa.

En fecha 05 de mayo de 2010, se dictó auto fijando oportunidad para acto conciliatorio entre las partes.

En el día de hoy, diecisiete (17) de diciembre de 2010, este Juzgado previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:

II

M O T I V A C I Ó N

PUNTO PREVIO

SOBRE LAS PRETENSIONES DEL ACTOR

Previo a cualquier consideración sobre el mérito de la controversia debe aclarar este sentenciador, la naturaleza y calificación de la acción ejercida, en virtud de los términos confusos del petitorio contenido en el escrito libelar.

En efecto, pretende el actor en su libelo de demanda, lo siguiente:

Es por ello que me veo precisado a demandar, como en efecto lo hago hoy formalmente a la Vendedora Sra. O.d.V.Á.C. …… para que convenga o en su defecto sea condenada a ello por este Tribunal en la certeza de los hechos narrados en este Libelo y en que pague sin plazo alguno la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,oo), mas (sic) los CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo) estipulados en la cláusula séptima del Contrato de Promesa de Compra-Venta por restitución del precio de venta del Inmueble o que una vez subsanado el error encontrado en el documento de condominio, me conceda el plazo establecido en el mencionado contrato para que el Banco me otorgue el crédito solicitado, ya que el mismo solo espera de dicho documento para que me entreguen el crédito.

En este sentido se evidencia de la simple lectura de lo solicitado por la parte actora que pareciera pretender en forma simultánea la Resolución y el cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-Venta.

Sin embargo, sobre la acumulación de pretensiones razona este sentenciador, que nuestra legislación es flexible al permitir la acumulación de pretensiones en una misma causa, siempre y cuando estás sean conexas por algún motivo o contengan elementos de dependencia o afinidad de pruebas o bien, sean conexas por el título, es decir, ajustado a lo establecido en los artículos 33 y 34 del Código de Procedimiento Civil que señalan los casos de acumulación objetiva y subjetiva respectivamente, en concordancia con lo señalado en el artículo 77 ejusdem. Ahora bien, es requisito sine qua non para la acumulación de pretensiones, la unidad del procedimiento y que las pretensiones sean subsidiarias, pues aunque las pretensiones conservan su individualidad y pueden correr suertes distintas, no se origina sino una sola relación procesal y no existen por tanto juicios paralelos.

En este orden ideas y para prevenir la violación de los Principios de Legalidad y Formalidad Procesal el legislador incluyó en el artículo 78 ejusdem la excepción de la norma procesal relativa a la acumulación de pretensiones que señala lo siguiente:

(…) No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí(…)

.

Por consiguiente, se puede concluir entonces, que existen tres casos bajo los cuales la Ley prohíbe la acumulación de pretensiones:

1. Cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí.

2. Cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, y

3. Cuando tengan procedimientos legales incompatibles entre sí.

La comprobación de cualquiera de estos supuestos conllevaría a la declaratoria de la existencia de lo que la doctrina denomina una inepta acumulación de pretensiones. En consecuencia no son acumulables por ineptas, las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí, ni aquellas que se excluyan mutuamente. La unidad del procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento distinto, incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por lo tanto no es posible.

En el caso bajo estudio, se observa que el actor pretende de forma subsidiaria a la resolución del contrato con la consecuente restitución del precio, lo siguiente: “…o que una vez subsanado el error encontrado en el documento de condominio, me conceda el plazo establecido en el mencionado contrato para que el Banco me otorgue el crédito solicitado, ya que el mismo solo espera de dicho documento para que me entreguen el crédito.” Ahora bien, con tal petición la parte actora no pretende darle vigencia o cumplimiento al contrato, pues, la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compra venta en el caso de marras, implica el otorgamiento definitivo del documento de venta y esta no es la petición formulada por el actor, quien se limita a pedir que el órgano jurisdiccional en caso de dictaminar a su favor el incumplimiento del vendedor, restablezca la vigencia de los plazos previstos en el contrato para la obtención del crédito, situación obviamente no prevista en el instrumento cuya cláusula SEPTIMA, establece: “Como garantía del cumplimiento de sus obligaciones y Cláusula Penal, se acuerda lo siguiente: En el caso que LA PROMITENTE VENDEDORA desista o por alguna causa que le sea imputable, no se pudiera realizar la negociación de Compra-Venta definitiva, ésta se obliga a reembolsar la cantidad recibida en arras, mas el equivalente a CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00); igualmente, en el caso que EL PROMITENTE COMPRADOR desista o por alguna causa que le sea imputable, no se pudiera realizar la negociación de compra-venta definitiva, LA PROMITENTE VENDEDORA retendrá para sí, la cantidad recibida en arras como opción de compra, todo por concepto de daños y perjuicios. En todo caso quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales procedentes sobre resolución o cumplimiento de contrato, contenidas en el Código Civil.”

Visto los términos de la cláusula antes transcrita, la petición de restablecimiento del plazo para el otorgamiento del crédito no configura una pretensión de cumplimiento ni una obligación exigible judicialmente a la vendedora, por tanto, entiende este sentenciador que la acción incoada es por resolución de contrato de opción de compra-venta, y en consecuencia se impone para este sentenciador dictaminar sobre el incumplimiento alegado y la pretendida resolución.- Así se establece.

SOBRE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO

Llegado el momento para decidir el mérito de la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

1. - La existencia de un contrato bilateral; y,

2. - El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

   Para determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos el contrato de opción de compra-venta, de fecha 27 de abril de 2006, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, quedando anotado bajo el Nº 32, Protocolo 1º, Tomo 2º; contentivo de opción de compra venta suscrita por la ciudadana O.D.V.A.C. (Vendedora) y M.M. (Comprador), sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y el número (A-142) ubicado en el piso catorce (14), torre A, que forma parte del Edificio Zulia, situado en la esquina formada por el cruce de la Calle Real de Pariata en la Calle La Esperanza, Maiquetía, Estado Vargas, constituido por una superficie aproximada de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS (82,00 mts2), y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Pared medianera con el apartamento N° 141, pasillo de entrada y torre de ascensores; ESTE: Pared medianera con el apartamento N° A-143 y torre de ascensores; OESTE: Con fachada oeste del edificio. Así mismo, se observa que la parte demandada admitió la existencia de dicho contrato, razón por la cual, no constituye un hecho controvertido en la presente causa, la relación contractual afirmada por las partes y que consta en el documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas. Así se establece.

   Sobre la naturaleza del contrato de opción de compraventa traído a las actas del presente expediente, es oportuno observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, el cual establece:

   “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato, entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”

   De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral que lleva el contrato de opción de compra-venta, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas entre el vendedor y el opcionado comprador. En tal sentido, este sentenciador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa, así calificado por las partes. Así se decide.-

   Respecto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que según afirmaciones de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe a que en fecha 11 de agosto de 2006, fue notificado por la entidad financiera Banco Fondo Común, que el documento de condominio del inmueble objeto de la venta, estaba mal compaginado y los datos de registro no guardaban relación con el documento de propiedad, de tal modo que debía presentar el documento requerido o no le darían el crédito solicitado, y una vez notificada la vendedora, le hizo entrega de otro documento el cual contenía los mismo errores, lo que impidió que el banco finiquitara la negociación para la adquisición del inmueble.

   Sobre el incumplimiento alegado, expone la representación judicial de la demandada lo siguiente:

   …nunca se estipulo (sic) en el referido compromiso contractual la entrega del documento de condominio, dicha relación jurídica se llevó a cabo a través de un contrato y es en ella, en que debe regularse todo los posibles supuestos ….; sin embargo, vista la situación y reinando la buena fe de las partes, realice (sic) todas las gestiones pertinentes, haciéndole llegar en reiteradas oportunidades dicho documento…, y que si persistía los posibles errores o error en que presuntamente adolecía el mismo no era ya imputable a mí representada sino a la Junta de Condominio o cualesquiera otras personas que se dedicaron a redactar el respectivo documento de condominio que guarda relación con el inmueble distinguido con la letra y numero A-142, ubicado en el piso 14, torre “A” que forma parte del edificio Zulia; …., que entre los documentos indispensables y promovidos por la parte actora en su escrito libelar y pretende apoyar su excusa de su incumplimiento contractual, en una comunicación emitida por una entidad bancaria de la localidad, donde entre otras cosas, no especifica los posibles vicios en que adolece el documento de condominio, es decir (sic) en que consisten los posibles supuestos que no cumple para dicha institución y por otro lado, se observa que la fecha de emisión y recepción del documento en cuestión, fue muy próximo a la culminación del plazo estipulado y contenido en el contrato de Promesa bilateral de compra-venta de fecha (27) de Abril de (2.006)…”

   En efecto, no cuestiona la representación judicial de la demandada la eficacia o validez de la instrumental (solicitud de recaudos emanada de la entidad financiera Banco Fondo Común que riela al folio catorce (14), anexa conjuntamente con el libelo de la demanda), y se limita a destacar sus omisiones o insuficiencias y la proximidad de su emisión al vencimiento del plazo previsto en el contrato cuya resolución se demanda, razón por la cual se tiene como cierto y no controvertida la información emanada del Banco Fondo Común.- Así se establece.

   Entonces, se aprecia del instrumento fundante de la presente acción que las partes fijaron un plazo para el otorgamiento del documento definitivo, el cual vencía en fecha 27 de agosto de 2006, y es evidente que el documento definitivo de venta no fue suscrito en el plazo establecido.

   Veamos los hechos que configuran tal incumplimiento para dictaminar sobre la responsabilidad del mismo en cabeza del comprador o de la vendedora, y para ello, toca analizar las pruebas cursantes en autos, respecto al otorgamiento frustrado del documento definitivo de venta, en tal sentido tenemos:

   1.- Riela a los autos, folio 14 del expediente, solicitud de recaudos emanada de la entidad financiera Banco Fondo Común, de fecha 10/08/06, del siguiente tenor:

   RECAUDOS FALTANTES PARA SOL, DE CREDITO.

   FECHA: 10/08/06

   NOMBRES Y APELLIDOS:

   MOGOLLON R.M. CI: 6.474.568

   AG. AV. SOUBLETTE.

   DIRECCIÓN

   -El documento de condominio esta mal compaginado y los datos de registro no guardan relación con los citados en el documento de propiedad.

   -Abrir cuenta en Banco Fondo Común con el 3% del monto del crédito solicitado, es decir con Bs. 1.680.000,00.

   -Anexar cedula de identidad del vendedor mas legible.

   -Llenar y firmar el formato f.0300 Declaración jurada de no poseer Vivienda Principal.

   -Falta recibo de pago del Seniat del mes de julio.

   -Falta recibo de pago del Iutirla del mes de julio.

   -Faltan Mov. Bancarios del mes de Junio y Julio de la cta nómina del Iutirla.

   -Anexar mov. Bancarios de los últimos seis meses de la cta de ahorro del B.O.D.

   -La Opción a Compra vence el día 28/08/06, debe anexar prorroga de 90 días como mínimo.

   -La Certificación de Gravamen esta vencida…

   Dicha solicitud esta relacionada al expediente del crédito de política habitacional solicitado por el ciudadano MOGOLLON R.M., titular de la cédula de identidad Nº V- 6.474.568, y de dicha instrumental antes apreciada se pueden extraer los siguientes datos: 1º) Que al 10 de agosto de 2006 falta una cantidad considerable de recaudos para proceder al tramite del crédito destinado a la adquisición de la vivienda, entre los cuales se destaca: a) La errónea indicación de los datos de protocolización del documento de condominio en el titulo de propiedad, y, b) Prorroga de noventa (90) días de la opción de compra venta en virtud de que el plazo vence el 28/08/2006.

   La precitada instrumental no arroja información sobre la fecha en que el actor presentó la solicitud del crédito para la adquisición del inmueble, ni sobre la aprobación del crédito. Igualmente se concluye que a la fecha 10/08/2006, aun no se había redactado el instrumento definitivo de compra-venta no otorgado, cuya redacción correspondía a la entidad financiera. Tampoco hay constancia que se haya realizado el avalúo sobre el inmueble objeto de la operación (opción de compra venta de fecha 27/04/2006).

   De todos estos elementos se puede concluir que a la fecha del requerimiento (10/08/2006), habían transcurrido aproximadamente 102 días desde la suscripción del contrato de opción de compra-venta, razón por la cual, resultaba imposible para el comprador cumplir con el referido plazo, pues la factibilidad o posibilidad de honrar su obligación dependía tanto del vendedor como de la entidad financiera, pues, el vendedor, no obstante las limitaciones contractuales (cláusula quinta de la opción de compra venta), y en conocimiento como estaba de los trámites de financiamiento efectuados por el comprador, esta obligado a suministrar al comprador todos los documentos relativos a la propiedad del inmueble, incluso, por tratarse de propiedad horizontal, el respectivo documento de condominio y el titulo de propiedad.

   Asimismo, fue requerido por el banco una prorroga de la opción de compra venta por noventa (90) días, ello en virtud de la proximidad del vencimiento del plazo. Este requerimiento también pasa por el consentimiento o voluntad del vendedor, evento que en el caso de marras no ocurrió, pues, no hay constancia en autos de que se haya suscrito la precitada prorroga.

   Ahora bien, siendo que no hay datos en la instrumental promovida por el actor y reconocida por la demandada, emanada de la entidad financiera Banco Fondo Común, sobre la fecha de la presentación de la solicitud de crédito, ni datos sobre la gestión efectuada por el comprador durante la vigencia del plazo, no puede este sentenciador establecer su responsabilidad por el sólo hecho de haber transcurrido 102 días desde el 27 de abril de 2006 (suscripción de la opción) hasta el 10 de agosto de 2006 (Requerimientos del banco), pues, pudo ocurrir que pese a las gestiones, el banco no respondió en forma oportuna, lo que en modo alguno sería imputable a la conducta del comprador y tampoco al vendedor.

   Por su parte, la representación judicial del vendedor se limitó a promover las siguientes instrumentales: 1) Documento contentivo de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado en fecha 11 de Septiembre de 2006, bajo el Nº 79, Tomo 46, de los Libros de Autenticaciones, suscrito entre la ciudadana O.D.V.A.C. y E.G.A.P., sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y el número (A-142), ubicado en el piso catorce (14), torre A, que forma parte del edificio denominado “Zulia”, situado en la esquina formada por el cruce de la Calle Real de Pariata en la Calle La Esperanza, Maiquetía, Estado Vargas. 2) Documento de condominio correspondiente a la Residencia “Zulia” donde se evidencia los datos respectivos de cada uno de los apartamentos. Estas instrumentales de carácter público y exentas de impugnación en el presente proceso, acreditan: 1) La operación (Opción de compra venta) celebrada por la demandada en fecha 11 de septiembre de 2006, con el ciudadano E.G.A.P., por la suma de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.105.000.000,00), hoy por efecto de la reconversión monetaria la suma de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.105.000,00) sobre el mismo inmueble objeto de la opción de compra venta cuya resolución se pretende, y que fuera suscrita con el ciudadano M.M., cuyo vencimiento se había verificado unos días antes (28/08/2006). 2) El documento de condominio del edificio denominado “Zulia”, situado en la esquina formada por el cruce de la Calle Real de Pariata en la Calle La Esperanza, Maiquetía, Estado Vargas, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Vargas en fecha 20 de Abril de 1977, bajo el Nº 1, Tomo 24, evidenciando que efectivamente tales datos de protocolización no coinciden con los datos mencionados en el titulo que acreditaba la propiedad de la vendedora (O.D.V.A.) sobre el identificado inmueble, y que riela en los folios 12 y 13 del expediente, donde se identifica al documento de condominio de la siguiente forma: “…Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal, quedando anotado bajo el Nº 4, Folio 26 y vuelto del Protocolo Primero, Tomo 10 adicional en fecha 30 de Junio de 1977…”.- Así se establece.

   Igualmente, promueve la representación judicial de la demandada, carta presuntamente emanada de la administración de Residencias Zulia, debidamente suscrita por la ciudadana OENIA ACOSTA.- Esta instrumental carece de valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pues emana de un tercero ajeno a la controversia, quien fue promovido pero no consta en autos las resultas de la evacuación de la precitada testimonial, ni diligencia alguna tendiente a impulsarla, razón por la cual, debe ser desestimada en su mérito probatorio.- Así se decide.

   Finalmente, riela a los folios 21 y 22 del expediente documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 4 de octubre de 2006, bajo el Nº 27, Protocolo Primero (1), Tomo Segundo (2), Trimestre Cuarto (4). La precitada instrumental de carácter publico exenta de impugnación en el curso del presente juicio acredita la venta efectuada entre la ciudadana O.D.V.A.C. Y E.G.A.P., en virtud del cual, la primera vende al segundo un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y el Nº (A-142), ubicado en el piso catorce (14), torre A, que forma parte del edificio denominado “Zulia”, situado en la esquina formada por el cruce de la Calle Real de Pariata en la Calle La Esperanza, Maiquetía, Estado Vargas. Así se establece.

   Tenemos entonces:

1. - Que los ciudadanos O.D.V.A.C. y M.M.R., celebraron contrato de opción de compra venta en fecha 27 de abril de 2006, por un plazo de ciento veinte días, cuyo vencimiento se verificó en fecha 28 de agosto de 2006.

2. - Que la entidad financiera participó al comprador la falta de algunos recaudos para el otorgamiento del crédito en fecha 11 de agosto de 2006.

3. - Que entre los requerimientos efectuados por la entidad financiera, se encuentran: a) La corrección de los datos de protocolización del documento de condominio, mencionados en el titulo de propiedad de la vendedora y, b) Prorroga de noventa (90) días de la opción de compra venta en virtud de que el plazo vence el 28/08/2006.

   Finalmente, siendo que la representación judicial de la demandada afirma que hizo todas las gestiones tendientes a resolver la situación presentada con los requerimientos del banco, los errores alegados por la entidad financiera no le eran imputables sino a la Junta de condominio o cualesquiera otras personas que se dedicaron a redactar el respectivo documento; se pudiera concluir entonces que la causa que impidió la realización de la negociación tampoco le era imputable al comprador, pues, del titulo de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal, C.L.M., en fecha 12 de Noviembre de 1.990, bajo el Nº 32, Protocolo Primero, Tomo 2º, exento de impugnación, de carácter público, y que presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, se evidencia la adquisición del inmueble objeto de la opción de compra venta cuya nulidad se pretende, por parte de la ciudadana O.D.V.A.C., y en su contenido consta el error mencionado por la entidad financiera al indicar erróneamente los datos de protocolización del documento de condominio del edificio “Zulia”, en tal sentido el error no era en el documento de condominio sino en el titulo de propiedad de la vendedora, y entonces la subsanación implicaba efectuar una aclaratoria en el título de propiedad, y ello le correspondía con carácter de exclusividad a la vendedora. Así se establece.

   Se concluye entonces que los esfuerzos realizados por la vendedora, no estaban dirigidos o destinados a subsanar el error señalado por la entidad financiera, pues, el vicio se encontraba no en el documento de condominio sino en los datos de protocolización del referido instrumento indicados en el titulo de propiedad de la vendedora, y sobre el particular nada dice la parte demandada, así como tampoco hay constancia en autos de que se haya otorgado la prorroga de noventa (90)días solicitada por la entidad financiera tal como consta en la nota de requerimientos antes apreciada; por el contrario, la vendedora en fecha 11 de Septiembre de 2006, suscribe opción de compra venta y en fecha 4 de octubre de 2006, la venta definitiva sobre el mismo inmueble, con el ciudadano E.G.A.P., por la suma de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.105.000.000,00), hoy, por efecto de la reconversión monetaria la suma de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F.105.000,00), monto superior al de la opción de compra suscrita con el demandante en el asunto de marras, que alcanzaba la suma de NOVENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.91.000.000,00), hoy, por efecto de la reconversión monetaria la suma de NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. F. 91.000,00), razón por la cual concluye este sentenciador, que si bien es cierto la notificación efectuada por la entidad financiera fue próxima a la fecha de vencimiento del contrato, esta mora no puede calificar la actuación del comprador como negligente, pues, como es conocido por la generalidad de las personas, estos trámites financieros resultan complejos y a veces impiden involuntariamente el cumplimiento de los plazos, por lo tanto, visto que ha quedado establecido en los autos, que la subsanación del error le correspondía a la vendedora y que tampoco se firmó la prorroga solicitada, sino que días después del vencimiento se enajenó el inmueble por un precio superior, y tales hechos no le son imputables a la parte actora, razón por la cual, siendo que el incumplimiento de la parte demandada no ha sido debidamente justificado en el presente juicio, y visto que la falta de suscripción del documento definitivo ocurrió por causas imputables a su responsabilidad, resulta procedente la restitución solicitada y aplicable la sanción prevista en la Cláusula Séptima del contrato de Opción de Compra-Venta firmado por ambas partes. Así se establece.

   Ahora bien, la sanción a dicho incumplimiento está expresamente previsto en el contrato en los siguientes términos:

   SEPTIMA:…omisis….En el caso que LA PROMITENTE VENDEDORA desista o por alguna causa que le sea imputable, no se pudiera realizar la negociación de Compra-Venta definitiva, ésta se obliga a reembolsar la cantidad recibida en arras, mas el equivalente a CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00); igualmente, en el caso que EL PROMITENTE COMPRADOR desista o por alguna causa que le sea imputable, no se pudiera realizar la negociación de Compra-Venta definitiva, LA PROMITENTE VENDEDORA retendrá para sí, la cantidad recibida en arras como opción de compra, todo por concepto de daños y perjuicios. En todo caso quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales procedentes sobre resolución o cumplimiento de contrato, contenidas en el Código Civil…

   En consecuencia, acreditado como ha quedado en autos el incumplimiento de la parte demandada (VENDEDORA) en la ejecución o cumplimiento del contrato, y visto que lo peticionado por la parte actora (COMPRADORA) en su libelo comprende la resolución del contrato, pues, se reclama la sanción antes descrita en la cláusula contractual, debe entonces forzosamente la demandada devolver a la parte actora la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), a la fecha actual y por efecto de la reconversión monetaria, la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 35.000,00), por lo que, la presente demanda forzosamente debe prosperar en derecho y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del fallo.- Así se establece.

   -III-

   DISPOSITIVA

   Por todo lo antes expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO

CON LUGAR LA DEMANDA, que por Resolución De Contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA ha incoado el ciudadano M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.474.568, contra la ciudadana O.D.V.A.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.573.844, y como corolario se RESUELVE el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes en fecha 27 de abril de 2006, por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, quedando inserto bajo el Nº 19, Tomo 21 de los libros de autenticaciones.- Así se establece.

SEGUNDA

Se condena a la parte demandada (vendedora) a devolver a la parte actora (comprador) la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 35.000,00), como restitución de la suma recibida a consecuencia de la resolución del contrato aquí declarada, y como sanción del incumplimiento, a tenor de lo previsto en la cláusula séptima del contrato.- Así se establece.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada.- Así se establece.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía a los diecisiete (17) días del mes de diciembre de 2010. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

EL JUEZ

Abg. CARLOS E. ORTIZ F.

LA SECRETARIA

Abg. MERLY VILLARROEL

NOTA: En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, se registró y publicó la anterior sentencia, siendo la 12:00m.-

LA SECRETARIA

Abg. MERLY VILLARROEL

CEOF/MV/

Exp.9685