Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 8 de Octubre de 2008

Fecha de Resolución 8 de Octubre de 2008
EmisorTribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario
PonenteJiam Salmen de Contreras
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

  1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

    PARTE ACTORA: ciudadano J.R.R.M.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.223.188.

    APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado I.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 52.806.

    PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 3 de diciembre de 2004, bajo el Nro. 5, Tomo 42-A.

    APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogadas TISBETTIS P.M. y G.V.C., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros.36.184 y 38.899, respectivamente.

  2. REVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

    Se inició por ante este Tribunal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO BILATERAL DE COMPRA-VENTA incoada por el abogado I.C. en su condición de apoderado judicial del ciudadano J.R.R.M.Z. en contra de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, ya identificados.

    Fue recibida para su distribución en fecha 7.8.2006 (f.10) por este Juzgado correspondiéndole conocer al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial.

    Por auto de fecha 18.9.2006 (f.64 al 65) se admitió la presente demanda cuanto ha lugar en derecho y que la misma será tramitada por el procedimiento ordinario.

    En fecha 18.9.2006 (f.66) se dictó auto mediante el cual se ordeno la citación de la parte demandada PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, en la persona de su presidente el ciudadano O.A. a los fines de que compareciera por ante ese tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes contados a partir de la citación respectiva.

    En fecha 36.10.2006 (f.67) se dictó auto mediante el cual consideraba que no se encontraban fehacientemente probado que existiera el riego manifiesto de que quedara ilusoria la ejecución del fallo y por lo tanto se requeriría la ampliación de la prueba respecto a lo señalado.

    En fecha 28.9.2006 (f.68) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó los fotostatos del libelo de la demanda y del auto de admisión para que se procediera con la práctica de la citación y solicitó se acordara la medida solicitada. Asimismo manifestó que había proveído al ciudadano Alguacil de los emolumentos necesarios para que se practicara la citación.

    En fecha 4.10.2006 (f.69) compareció por ante ese Tribunal el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó las copias del libelo de la demanda y auto de admisión para que previa su certificación se procediera con la citación de la empresa demandada e informó que se le había proveído al ciudadano alguacil de los emolumentos necesarios para que practicara la misma.

    En fecha 15.10.2006 (f.70 al 71) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia solicitó jurando la urgencia del caso se habilitara el tiempo necesario para que se acordara las medidas solicitadas.

    El día 5.10.2006 (f.72) el ciudadano P.G. en su condición de Alguacil del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado por diligencia manifestó que se le había proporcionado los medios exigidos en la ley con el objeto de realizar las diligencias pertinentes a la citación de la parte demandada.

    En fecha 7.11.2006 (f.73) se dejó constancia de haberse dado cumplimiento a lo ordenado en el auto de emplazamiento de fecha 18.9.2006 y se aperturó el cuaderno de medidas.

    En fecha 23.11.2006 (f.74 al 90) el alguacil de dicho Tribunal por diligencia consignó compulsa de citación por no haber podido localizar al ciudadano O.A. en su carácter de presidente de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A.

    En fecha 4.12.2006 (f.91) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó en virtud de que no se había logrado la citación personal de la demandada se practicara por cartel.

    Por auto de fecha 12.12.2006 (f.92) se ordenó la citación por cartel de la parte demandada de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dejándose constancia de haberse librado en esa misma fecha (f.93).

    En fecha 18.12.2006 (f.94) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia manifestó que retiraba el cartel de citación a los fines de su publicación y posterior consignación.

    En fecha 11.1.2007 (f.95) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó el cartel de citación debidamente publicado en los diarios S.d.M. y La Hora. Siendo agregado a los autos en esa misma fecha (f. vto. 95 al 98).

    En fecha 15.1.2007 (f.99 al 100) compareció por ante ese Tribunal el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó copia del cartel de citación a los fines de su fijación en la oficina o morada de la demandada.

    Por auto de fecha 17.2.2007 (f.101) se ordenó comisionar al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado a los fines de que fijara el cartel de citación en el domicilio o morada de la parte demandada PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A. Dejándose constancia de haberse librado oficio y comisión en esa misma fecha (f.102 al 103).

    El día 7.2.2007 (f.104 al 112) se agregó a los autos la comisión emanada del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado donde consta que el 29.1.2007 fijó el correspondiente cartel de citación dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

    En fecha 12.3.2007 (f.113) compareció el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia solicitó se sirviera designar defensor ad litem en la presente causa. Siendo acordado por auto de fecha 16.3.2007 (f.114) recayendo tal nombramiento en la persona del abogado I.G.M. y se libró boleta de notificación en esa misma fecha (f.115).

    El día 23.5.2007 (f.116) la Dra. V.V.G. en su condición de Jueza del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado se inhibió de continuar conociendo de la presente causa conforme al numeral 19° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.

    Posteriormente vencido el lapso de allanamiento en fecha 31.5.2007 (f.117) se ordenó remitir las copias certificadas al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de este Estado y el expediente en original a este Tribunal para que continuara conociendo del mismo, de igualmente se ordenó testar la duplicidad detectada en el expediente y corregir la foliatura a partir del folio 65, dejándose constancia de haberse librado los oficios respectivos. (f.118 al 119).

    En fecha 12.6.2007 (f. Vto. 119) se le dio por recibido al presente expediente asignándole la numeración particular de este despacho.

    Por auto de fecha 14.6.2007 (f.120) quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa y se ordenó proseguir su curso legal.

    En fecha 4.7.2007 (f.121) el abogado I.G.M. por diligencia se dio por notificado de la designación que como defensor judicial de la parte demandada había recaído en su persona.

    El día 11.7.2007 (f.122) el abogado I.G.M. en su carácter de defensor judicial por diligencia manifestó su aceptación al cargo jurando cumplir bien y fielmente con las obligaciones del mismo.

    En fecha 17.7.2007 (f.123 al 130) compareció el ciudadano O.A. en su carácter de presidente de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, debidamente asistida de abogada confirió poder apud acta a las abogadas TISBETTIS P.M. y G.V.C..

    En fecha 9.8.2007 (f. Vto. 131 al 142) se agregó a los autos las resultas de la inhibición propuesta por al Dra. V.V.G. en su condición de Jueza del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado donde se evidencia que el Tribunal de Alzada resolvió con lugar la misma y se dispuso que la referida Juez no debía seguir conociendo de la presente causa.

    En fecha 18.9.2007 (f.143 al 158) la abogada TISBETTIS P.M. en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación.

    El día 1.10.2007 (f.162) compareció el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas constante de catorce (14) folios útiles y Veintisiete (27) folios anexos.

    El día 1.10.2007 (f.163) se dejó constancia por secretaria de haberse guardado y reservado para ser agregado en su oportunidad las pruebas promovidas por la parte actora por medio de su apoderado judicial.

    En fecha 16.10.2007 (f.164) se dejó constancia por secretaria de haberse reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal las pruebas promovidas por la parte demandada por medio de sus apoderadas judiciales.

    El día 17.10.2007 (f.165 al 206) se agregó a los autos las pruebas promovidas por la parte actora a los fines de que surtiera sus efectos legales.

    Por auto de fecha 23.10.2007 (f.212 al 215) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, se fijó el décimo quinto día de despacho siguiente a as 3:20p.m a los fines de evacuarse la prueba de inspección judicial solicitada; se ordenó oficiar a la Oficina de de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado a los fines de evacuarse la prueba de informes promovida en el capítulo IV. Dejándose constancia de haberse librado oficio en esa misma fecha.

    Por auto de fecha 23.10.2007 (f.216) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada por medio de sus apoderadas judiciales, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva y se fijó el décimo quinto día de despacho a las 3:20p.m par ala evacuación de la prueba de inspección judicial.

    Por auto de fecha 31.10.2007 (f.218) se ordenó testar con una línea de color azul la duplicidad detectada en la foliatura del presente expediente y se ordenó asimismo se procediera a cerrar la primera pieza por encontrarse en estado voluminoso debiéndose aperturar una nueva que se denominaría segunda pieza. Se dejó constancia de haberse dado cumplimiento a lo ordenado.

    SEGUNDA PIEZA.-

    Por auto de fecha 31.10.2007 (f.1) se aperturó la segunda pieza por cuanto la anterior había cerrado con un total de 218 folios útiles.

    Por auto de fecha 15.11.2007 (f.2) se difirió por encontrarse este Tribunal con exceso de trabajo la oportunidad para practicar la inspección judicial solicitada tanto por la actora como por la demandada para el décimo día de despacho siguiente a ese día a las 3:20pm.

    En fecha 5.12.2007 (f.3) se dictó auto por medio del cual se difirió la oportunidad de practicar la inspección judicial solicitada por las partes para el cuarto día de despacho siguiente a ese día a las 3:20pm.

    El día 12.12.2007 (f.4) el Dr. L.J.F.M. en su condición de Juez Temporal de este despacho se abocó al conocimiento de la presente causa.

    En fecha 17.12.2007 (f.5 al 7) tuvo lugar la evacuación de la prueba de inspección promovida por la parte actora y la demandada.

    En fecha 18.12.2007 (f.8 al 22) la ciudadana V.B. en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó las fotografías que fueron tomadas en la oportunidad de practicar la inspección judicial y el CD que contiene las mencionadas fotos.

    El día 18.12.2007 (f.23 al 24) la ciudadana Y.O.G. en su carácter de alguacil de este Tribunal y por diligencia consignó debidamente firmada y sellada copia del oficio Nro. 17.783-07 dirigido al Registrador Municipio de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado.

    Por auto de fecha 19.12.2007 (f.25 al 28) se ordenó ratificar el contenido el oficio Nro. 17.783-0 de fecha 23.10.2007 dirigido al Registrador Inmobiliario de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado advirtiéndosele a las partes que una vez cumplida y verificada dicha formalidad se procederá por auto expreso a fijar oportunidad para presentar informes. En esa misma fecha se libró oficio.

    En fecha 17.1.2008 (f.29 al 31) compareció la ciudadana Y.O. en su carácter de alguacil de este Tribunal y por diligencia consignó copia debidamente sellada y firmada por el Registrador Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado.

    El día 24.1.2008 (f.32 al 33) se agregó a los autos el oficio emanado del Registrador Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado mediante la cual remite copia del oficio en contestación a la información requerida.

    Por auto de fecha 29.1.2008 (f.34) se les aclaró a las partes que a partir del 24.1.08 exclusive comenzaba a transcurrir la oportunidad para presentar informes.

    Por auto de fecha 7.2.2008 (f.35) quien suscribe en su condición de Juez Titular se abocó al conocimiento de la presente causa.

    En fecha 3.3.2008 (f.36 al 49) compareció el abogado I.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito contentivo de los informes.

    Por auto de fecha 26.3.2008 (f.50) se les aclaró a las partes que a partir de esa fecha exclusive la presente causa entrada en etapa de sentencia.

    Por auto de fecha 13.5.2008 (f.51) se difirió por exceso de trabajo la oportunidad de dictar la sentencia correspondiente.

    CUADERNO DE MEDIDAS.-

    Por auto de fecha 7.11.2006 (f.1) se aperturó el cuaderno de medida a los fines de proveer sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada y a tal efecto se le instó a a parte actora a que indicara otros bienes que pertenecieran a la parte demandada y que fueran estrictamente necesarios para garantizar las resultas del juicio y para ofrecer y constituir caución o garantía suficiente para el decreto de la referida medida.

    En fecha 14.11.2006 (f.2) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia solicitó se sirviera decretar medida de embargo sobre bienes propiedad de la parte demandada y se comisionara al Tribunal Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado a los fines de su formal practica.

    Por auto de fecha 29.11.2006 (f.3 al 7) se decretó la medida de embargo preventivo sobre bienes del demandada de los que indicara la parte actora para cubrir la obligación reclamada en el presente juicio limitándose a la cantidad de TRESCIENTOS DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.312.000.000,00) que correspondía a la suma demandada más las costas procesales en un 30% de las costas y a para su formal práctica se comisionó al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado. Se dejó constancia por secretaria de haberse librado comisión y oficio en esa misma fecha.

    En fecha 8.5.2007 (f.8 al 13) se agregó a los autos las copias certificadas de las actuaciones relacionadas con la materialización de la medida de secuestro practicada por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.

    El día 1.8.2007 (f.14) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó la apertura de una cuenta donde se depositara las cantidades embargadas de la demandada.

    Por auto de fecha 8.8.2007 (f.5) se ordenó se oficiara al Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado a los fines de que se sirviera remitir el cheque nro. 04001802 de fecha 11.4.2007 girado por el Banco Confederado (Banco Comercial) por la suma de CINCUENTA Y UN MILLONES CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs.51.055.700,02), dejándose constancia de haberse librado oficio en esa misma fecha. (f.16).

    El día 30.10.2007 (f.17 al 41) se agregó a los autos la comisión conferida al Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado de donde se infiere la materialización de la medida de secuestro preventiva decretada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial.

    En fecha 5.12.2007 (f.40 al 41) se agregó a los autos el cheque Nro. 04001802 girado por el Banco Confederado (Banco Comercial) por la suma de CINCUENTA Y UN MILLONES CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs.51.055.700,02) solicitado mediante oficio Nro. 17471-07 en fecha 8.8.2007 por este Tribunal.

    Por auto de fecha 12.12.2007 (f.42 al 43) se ordenó remitir el cheque a la entidad bancaria de donde emanó a los fines de que emitiera un nuevo cheque en virtud de que haber caducado a los fines de procederse con la apertura de la cuenta de ahorro correspondiente. Dejándose constancia de haberse librado oficio.

    En fecha 20.12.2007 (f.44 al 45) compareció la ciudadana Y.O. en su carácter de alguacil de este Tribunal y por diligencia consignó copia del oficio Nro. 18.035-07 de fecha 12.12.2007 debidamente firmada y sellada en señal de haber sido recibido por su destinatario. Ratificado con carácter de urgencia por auto de fecha 7.2.2007 (f.46) y librándose un nuevo oficio ese mismo día. (f.47).

    En fecha 13.2.2008 (f.48 al 49) la ciudadana alguacil de este Tribunal por diligencia consignó copia del referido oficio a los fines de dejar constancia de haber sido entregado a su destinatario.

    En fecha 6.3.2008 (f.50) se dispuso que el Banco de Fomento Regional Los Andres (BANFOANDES) Banco Universal para que procediera con la apertura de la cuenta de ahorro con el monto del cheque Nro. 04002397 de fecha 5.3.2008, y se dejó constancia de haberse librado el correspondiente en esa misma fecha (f.51 al 53). Siendo entregado por el alguacil de este despacho tal como consta de diligencia estampada en fecha 12.3.2008 (f.54 al 57).

    En fecha 10.4.2008 (f.58) se dictó auto mediante el cual se ordenó agregar copia de la libreta de ahorro Nro.0007-0076-21-001004385 emanado del Banco de Fomento Regional Los Andres (Banfoandes) la cual se había ordenado a aperturar mediante oficio Nro. 18.326-08 en fecha 6.3.2008.

    Por auto de fecha 22.5.2008 (f.60 al 61) se ordenó agregar a los autos copia de la librada de ahorro aperturada en el presente juicio a los fines de llevar un control exhaustivo de la suma de dinero que se encuentra depositada en la misma. Siendo actualizada en fecha 26.6.2008 (f.62 al 63).

    Siendo la oportunidad la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:

  3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

    PRUEBAS APORTADAS.-

    Parte Actora:

    De las documentales traídas conjuntamente con el escrito libelar

    1. - Copia certificada (f. 15 al 18) de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 3.3.2005, anotado bajo el Nro. 1, Tomo 15, de donde se infiere que la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, representada por su presidente el ciudadano O.A. (LA PROPIETARIA) y el ciudadano J.R.R.M.Z. (EL COMPRADOR) convinieron en celebrar el contrato denominado “promesa bilateral de compraventa” mediante la cual el comprador se obliga comprar a la propietaria un inmueble constituido por una parcela de terreno y una vivienda bi-familiar de dos (2) plantas situada en la manzana 1, signada con el N°. 4, que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, con un área de construcción aproximada de Ciento Treinta metros cuadrados (130mts2) edificado en una parcela de terreno aproximadamente de Doscientos metros cuadrados (200mts2), con los siguientes linderos: Norte: en veinte metros (20’mts) con la parcela N°. 3, Sur: en veinte metros (20mts) con parcela N°. 5, Este: en diez metros (10mts) con calle N°. 1, y Oeste: en diez metros (10mts) con parcela N°. 06 y parcela N°.7, integrado por dos (2) plantas que constan de Tres (3) dormitorios, tres baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento, patio de uso exclusivo; que se perfeccionaría la venta del inmueble en un plazo de doce (12) meses contados a partir de febrero de 2005; que el comprador acepta que el precio de la venta es la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos de la siguiente forma: a) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en calidad de reserva; b) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en seis cuotas fijas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,00) a partir del 15 de marzo de 2005; c) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en fecha 15 de septiembre de 2005; d) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en cinco cuotas fijas mensuales y consecutivas de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) a partir del 15 de octubre de 2005 y e) la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) a la entrega de la vivienda; que para el caso de que la entrega no se hiciere en el lapso previsto se realizaría aproximadamente para el mes de febrero de 2006, fecha en la cual del propietario debía tener el correspondiente documento de parcelamiento y/o condominio debidamente protocolizado, y si no se entregare a la fecha tendría un plazo de cuarenta y cinco (45) días más a partir de la fecha tope sin necesidad de formalidad alguna, ni notificación entre partes; que en caso de que el comprador incumpliera los términos establecidos en el contrato por falta de pago daría derecho al comprador dar por resarcido de pleno derecho del contrato reteniendo como indemnización por daños y perjuicios un 25% de la suma entregada y si por causa no imputable, a fuerza mayor o caso fortuito el propietario no pudiera cumplir con la entrega del inmueble se obligaría a devolver a el comprador la totalidad del dinero recibido más un 25% adicional a dicho monto. El anterior documento aportado en copia certificada al no haber sido objeto de impugnación dentro de la oportunidad contemplada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le atribuye valor probatorio con base en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar la existencia del contrato suscrito entre las partes y que es objeto de esta demanda, y el contenido de las cláusulas que lo integran. Y así se decide.

    2. - Original (f.19 al 21) de documento privado suscrito entre la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, (LA EMPRESA VENDEDORA) y el ciudadano J.R.R.M.Z. (EL COMPROMITENTE) convinieron en celebrar el compromiso de compra venta donde la empresa vendedora se comprometía a vender a el compromitente un inmueble constituido por una vivienda bi-familiar conformada en dos plantas y la parcela de terreno donde se encuentra construida, signada con el Nro. 04 del Conjunto Residencial “G.V.” ubicado en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado que sus medidas, linderos y demás especificaciones constarían suficientemente en documento de opción de compra que se autenticaría en un plazo no mayor de sesenta (60) días contados a partir de la firma del presente acuerdo y la fecha de entrega sería de un año aproximadamente a partir de esa fecha salvo el caso de surgir causas de extrema gravedad totalmente ajenas a la voluntad de la empresa vendedora, cuyo costo total fue la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos en dos fases: la primera fase: la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) cancelados así: a) CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00) en ese acto y para completar la inicial de la reserva daría la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00) para el momento de la firma en Notaria, el remanente o saldo o sea la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en seis cuotas fijas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.500.000,00) a partir del 15 de marzo de 2005; la segunda fase: OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000,00) en convenio previamente establecido entre la empresa vendedora y el compromitente; que si por cualquier causa el compromitente se negare a efectuar la negociación acordada quedarían retenido del monto entregado la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.6.000.000,00) por concepto de los daños y perjuicios causados a la empresa vendedora por su incumplimiento si fuere lo contrario sería ésta quien infringiera debía entregar a el compromitente en un plazo no mayor de quince días calendarios y consecutivos de las cantidades de dinero canceladas hasta la fecha del incumplimiento, los pagas serían mediante depósitos bancarios a nombre de Proyectos y Construcciones Albric, C.A, Banesco cuenta corriente Nro. 0138-0018-11-0181064404, y Banco Plaza cuenta corriente Nro. 01380018940180006436. El anterior documento se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

    3. - Originales (f.22 al 25) de cuatro (4) recibos emitidos por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, de donde se extrae que la referida empresa hace constar que había recibido del señor J.R.M.Z., el primero por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00) por concepto de complemento de la inicial de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs.25.000.000,00) de la villa Nro. 04; y los tres (3) últimos por la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.500.000, 00) cada uno por concepto de cancelación de las cuotas Nros. 1/6, 2/6 y 3/6 respectivamente, los cuales se encuentran firmados en su parte final por PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, O.A.. El anterior documento se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

    4. - Originales (f.26 al 34) de (9) recibos signados con el Nro. 0378, 0116, 0161, 0251, 0248, 0313, 0361, 0398 y 0439 por medio de los cuales la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, manifestó recibir del ciudadano J.R.M. en los tres primeros, las sumas de (Bs.2.500.000,00) respectivamente, una (1) de (Bs.25.000.000,00) y las cinco (5) últimas de (Bs.3.000.000,00) cada una por concepto de pago de las cuotas Nros. 1/5, 2/5, 3/5, 4/5 y 5/5 de Convenio suscrito de opción de compra de vivienda del Conjunto Residencial G.V., signada con el Nro.4, los días 18 de junio, 27 de julio, 18 de agosto, 30 de septiembre, 20 de octubre, 18 de noviembre, 30 de diciembre de 2005, 26 de enero y 10 de marzo de 2006 respectivamente, los cuales se encuentra debidamente firmado ilegible en el renglón que se lee “Recibí Conforme”. El anterior documento se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

    5. - Inspección judicial extralitem (f.35 al 62) evacuada por el Juzgado de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de este Estado en fecha 26.7.2006 en el Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, donde se dejó constancia que la parcela N°. 4 objeto de la inspección se encontraba una bienhechuría sin frizar, en la segunda planta se encontraba las columnas sin vaciar y parte del techo de la primera planta estaba sin placa que soporte la parte alta; que en la parcela N°. 4, objeto de la inspección se encontraba en estado de abandono, sin ningún tipo de trabajadores laborando en la misma; que con la ayuda del experto ingeniero designado se encontraba una bienhechurias aproximadamente un área de construcción de 59.4 metros cuadrados y una parcela de 200 metros cuadrados aproximadamente cuyos linderos son siguientes linderos: Norte: en 20 metros con parcela N°. 3, Sur: en 20 metros con la parcela N°. 5; Este: en 10 metros con la calle N°. 1; Oeste: con 10 metros con la parcela N°.6 y parcela N°. 7; que donde se encontraba constituido el tribunal no se encontraba debidamente parcelado, con los servicios de vialidad, acueductos, electricidad, arquitectura y estructuras, óptimas para un parcelamiento; que se había nombrado como experto a la Ingeniero C.L.C. quien solicitó cinco días para consignar el respectivo informe. Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.-300, dictada en fecha 22 de mayo de 2008, en el expediente judicial N° 06-826 juicio seguido por G.l.B.d.V. contra C.A. La Electricidad de Caracas, en la cual estableció al respecto lo siguiente:

      “De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció:

      ...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.

      Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

      Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

      Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...

      . (Negrillas de la decisión citada).

      La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia.

      En el presente caso, como lo alega el recurrente, la prueba de inspección judicial extra litem, fue promovida para demostrar la identidad del bien objeto de reivindicación, lo cual no se corresponde con el supuesto antes mencionado, y esto, aunado al hecho de que solo mediante la prueba de experticia es procedente la demostración de la identidad del bien objeto de reivindicación, hace improcedente la presente denuncia por la supuesta infracción de los artículos 898 y 938 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.398 del Código Civil, por falta de aplicación. Así se decide…” (Subrayado y resaltado propio de este Tribunal.

      Establecido lo anterior, queda claro que ha sido reiterado el criterio de nuestro máximo tribunal, respecto a los casos en que la Inspección judicial extralitem pudiera ser valorada en juicio, por lo cual, el solicitante deberá manifestar los motivos, la urgencia o el perjuicio que le pueda ocasionar la no evacuación de la misma en ese momento, y no durante el proceso, lo cual no se cumplió en la prueba bajo examen, debido a que del escrito que la encabeza se evidencia que el solicitante no hizo referencia alguna en torno a la necesidad de su evacuación en la oportunidad en que la misma se realizó, es decir, en fecha 26 de julio de 2008, por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de este Estado, de lo que se evidencia que se efectuó antes de haberse iniciado el juicio, y que de acuerdo al contenido del escrito o la solicitud que la encabeza, en la misma no se justifican los motivos que privaron para que la parte hoy accionante en lugar de promoverla en este proceso - que para esa fecha ya se había iniciado - durante la secuela probatoria, haya preferido evacuarla fuera del juicio, como una solicitud de jurisdicción graciosa, y por intermedio de otro Juzgado, por lo cual este Tribunal haciendo eco del fallo parcialmente copiado debe forzosamente desecharla, y negarle valor probatorio. Y así se decide.

      Se deja constancia que en la oportunidad de promover pruebas bajo la figura procesal del traslado de la prueba aportó en copia certificada y promovió el mérito favorable que emana de la prueba de inspección judicial y de informes que fueron promovidas y evacuadas en una causa similar a la que hoy se resuelve, en el expediente 9348-06 ( nomenclatura de este Juzgado) donde se tramita la acción de cumplimiento de contrato del juicio instaurada por F.D.C. en contra de la empresa accionada, las cuales a continuación se detallan:

      1. Copia certificada trasladada (f.180 al 203) evacuada por este Tribunal en fecha 2.8.2007 en el expediente 4398-06 en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado notificándose de la misma al ciudadano O.R.A.B. en su carácter de presidente de la empresa demandada PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, donde se dejó constancia que luego de haber hecho un recorrido por las áreas que conforman el mencionado Conjunto, y con asesoramiento de prácticos designados que se encuentran construidos sin friso los muros perimetrales a lo largo y ancho de todo el conjunto, las fachadas de las viviendas situadas en el lado oeste se observaron en construcción, y las situadas en el lado este se encontraban parcialmente terminadas, algunas de ellas pintadas, y la fachada principal de acceso a la urbanización está parcialmente terminada, no se observaron áreas verdes, deportivas, recreativas, urbanismo, cerco electrónico, portón, churuata, piscina, ni cancha deportiva, que con respecto a la fuente decorativa se observó que al momento de la practica estaba en construcción, en cuanto al parcelamiento se observó que las áreas inspeccionadas estaban divididas en parcelas que para el momento de la práctica no se encontraban identificadas; en cuanto a los servicios de vialidad se observaron que eran vías de tierra; en cuanto a acueductos en la zona este se observaron las cajas troncocónicas en las aceras construidas con llegada de tuberías; con respecto a la zona oeste no se evidenciaba la existencia de tanquillas ni cajas troncocónicas. Al anterior documento promovido en copia simple, contentivo o relacionado con actuaciones realizadas durante el desarrollo del otro proceso, no se le debe da valor probatorio pleno, sino que la misma deberá ser apreciada en conjunto, es decir tomando en consideración el mérito probatorio que arrojen el resto de las probanzas que han sido evacuadas dentro de este juicio, en vista de que la misma si bien fue evacuada – en este caso por este Juzgado – durante la etapa probatoria, consta que se cumplió en un proceso distinto(vid. Sentencia de la Sala Político Administrativa en sentencia emitida en fecha 30 de mayo de 2002 Exp. N°.0886). Así pues, que para la valoración de esta prueba, teniendo en cuenta que conforme al mérito que emana de las pruebas evacuadas en este proceso surgen elementos que permiten dictaminar que en efecto, entre las partes intervinientes en esta litis se suscribió el contrato de promesa bilateral de compraventa, que la parte accionante efectuó pagos fraccionados imputables al precio de venta del bien, y que el bien objeto de la negociación constituido por una vivienda de dos plantas de tres dormitorios, tres baños, sala, comedor, recibo, cocina lavandero, porche, área de estacionamiento patio de uso exclusivo, se encuentra ubicado en el mismo lugar donde este tribunal evacuó la prueba trasladada, se le imparte valor probatorio a la misma para demostrar que la parcela Nro. 4 existe una vivienda sin frisar, en la segunda planta se encontraban columnas sin vaciar y porche del techo de la primera planta, está sin placas que soporte la parte alta, que se encontraba en estado de abandono, que no había ningún trabajador laborando en la misma. Y así se decide.

      2. Copia certificada trasladada del expediente 4398-06 (f.203 al 206) requerida a la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. del estado Nueva Esparta mediante la cual se informó que en efecto, se protocolizó un documento de parcelamiento denominado “Conjunto Residencial G.V.” sobre un inmueble propiedad de PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN ALBRIC, C.A, ubicado en el sector Las Huertas, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado el 18 de abril de 2007, el cual quedó inscrito bajo el Nro.37, folios 179 al 191, Protocolo Primero, Tomo Tercero de ese año; que no existía hasta ese momento ninguna venta efectuada del inmueble en cuestión a ciudadano alguno, y que no fue consignado permiso de habitabilidad con el referido documento de parcelamiento. Al anterior documento promovido en copia simple, contentivo o relacionado con actuaciones realizadas durante el desarrollo del otro proceso, no se le debe da valor probatorio pleno, sino que la misma deberá ser apreciada en conjunto, es decir tomando en consideración el mérito probatorio que arrojen el resto de las probanzas que han sido evacuadas dentro de este juicio, en vista de que la misma si bien fue evacuada – en este caso por este Juzgado – durante la etapa probatoria, consta que se cumplió en un proceso distinto(vid. Sentencia de la Sala Político Administrativa en sentencia emitida en fecha 30 de mayo de 2002 Exp. N°.0886). Así pues, que para la valoración de esta prueba, teniendo en cuenta que conforme al merito que emana de las pruebas evacuadas en este proceso surgen elementos que permiten dictaminar que en efecto, entre las partes intervinientes en esta litis se suscribió el contrato de de promesa bilateral de compraventa, que la parte accionante efectuó pagos fraccionados imputables al precio de venta del bien, y que el bien objeto de la negociación constituido por una vivienda de dos plantas de tres dormitorios, tres baños, sala, comedor, recibo, cocina lavandero, porche, área de estacionamiento patio de uso exclusivo, se encuentra ubicado en el mismo lugar donde este tribunal evacuó la prueba trasladada, se le imparte valor probatorio a la misma para demostrar que se protocolizó el documento de parcelamiento denominado “Conjunto Residencial G.V.; que no existía hasta ese momento ninguna venta efectuada del inmueble en cuestión a ciudadano alguno, y que no fue consignado permiso de habitabilidad con el referido documento de parcelamiento. Y así se decide.

      3. Inspección Judicial (f.5 al 7) evacuada el 17.12.2007 por este Tribunal en el Conjunto Residencial G.V., ubicado en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, donde se dejó constancia que se había notificado al ciudadano NEYS J.M. quien manifestó ser caporal de la obra; dejándose constancia que luego de hacer un recorrido por las áreas que conformaban el mencionado conjunto y con asesoramiento de del práctico designado, que el Conjunto Residencial G.V. no se encontraba debidamente parcelado a la vista, porque no se encontraba ninguno de los punto topográficos que demarcaran el lindero de dichas parcelas, en cuanto al servicio de vialidad el mismo no existía, lo que existían eran pasos de servidumbre, en cuanto a los acueductos y electricidad tampoco existía por que a la vista de la inspección no se apreciaban postes, ni tendido eléctrico tanto aéreo como subterráneo, de igual forma en el acueducto no disponía de las tomas de agua. En cuanto a la arquitectura y estructura del complejo se notaba el estado de abandono de dichas estructuras, las mismas no estaban compuestas ya que carecían de techo, pisos, puertas, ventanas, frisos, instalaciones sanitarias, que se dejó constancia de la existencia de un muro perimetral pero sin friso, con relación a las áreas verdes recreativas y deportivas las mismas no existían, el urbanismo como tal estaba inconcluso, la cerca eléctrica no existía, el portón no existía y la fuente decorativa en la entrada no estaba terminada. La anterior prueba de inspección se valora conforme al artículo 1428 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

      4. Prueba de informe (f.32 al 33) requerida al Registrador Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado, de donde se infiere que se había protocolizado por ante esa oficina un documento de parcelamiento denominado “Conjunto Residencial G.V.” sobre un inmueble propiedad de PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, ubicado en el sector Las Huertas, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado el día 18 de abril de 2007, el cual quedó inscrito bajo el Nro.37, folios 179 al 191, Protocolo Primero, Tomo Tercero del citado año; que no existía ninguna hasta ese momento ninguna venta efectuada del inmueble en cuestión a ciudadano alguno ni menos había sido consignado permiso de habitabilidad con el referido documento de parcelamiento. La anterior prueba de informe al cumplir con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se valora para demostrar que ciertamente se protocolizó el documento de parcelamiento del Conjunto Residencial G.V., sobre un bien inmueble propiedad de la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A y que para la fecha no existía ninguna venta efectuada del inmueble en cuestión ni menos que se haya consignado el permiso de habitabilidad con el referido documento de parcelamiento. Y así se decide.

      Parte Demandada:

      Se deja constancia que en la etapa probatoria se promovió el mérito que emerge de los autos específicamente:

    6. - Copia fotostática (f.146 al 158) de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Carona del estado Nueva Esparta, en fecha 19 de marzo de 2007, anotado bajo el Nro. 57, Tomo 34, de donde se infiere que el ciudadano O.A.B. en su condición de presidente de la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, a los fines de dar cumplimiento de la Ley de Venta de Parcelas, otorgó el documento de parcelamiento del “Conjunto Residencial G.V.” el cual constituía los requisitos exigidos por la Ley y las normas por los cuales habría de regirse la comunidad de propietarios, sus descripción, ubicación, linderos del inmueble, números de parcelas, uso al que están destinadas, gravamen y la autorización. El anterior documento al no haber sido impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le atribuye valor probatorio con base en el artículo 1360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

    7. - Promovió el mérito favorable del oficio Nro. 0000233 emanado de la Dirección Estadal del Ministerio de Ambiente en fecha 7 de marzo de 2006 que ordenaba la paralización preventiva de todas las actividades de construcción que se adelantaban en el Conjunto Residencial G.V.. Con respecto a la valoración de esta prueba se observa que dentro del material probatorio aportado por las partes, no cursa documento con similares características a las enunciadas, o de donde dimane que la Dirección Estadal del Ministerio de Ambiente en fecha 7 de marzo de 2006 ordenó la paralización preventiva de todas las actividades de construcción que se adelantaban en el Conjunto Residencial G.V., lo cual obliga a desechar el mérito que se pretende invocar. Y así se decide.

    8. - Planos correspondientes al Conjunto Residencial G.V. (f. 210 al 211) levantado por PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, de donde se infiere la ubicación que se le asigna a cada una de las villas que conforman el conjunto y un croquis que describe la distribución de cada una de las referidas unidades habitacionales, al cual se le niega valor probatorio por cuanto el mismo además de que consiste en un documento privado, emana de la misma parte que lo promueve. Y así se decide.

    9. - Inspección Judicial (f.5 al 7) promovida por también por la parte demandada en fecha 23.10.2007 mediante la cual, el Tribunal dejó constancia de los siguientes hechos, a saber: que luego de hacer un recorrido por las áreas que conformaban el mencionado conjunto y con asesoramiento de del práctico designado, que el Conjunto Residencial G.V. no se encontraba debidamente parcelado a la vista, porque no se encontraba ninguno de los punto topográficos que demarcaran el lindero de dichas parcelas, en cuanto al servicio de vialidad el mismo no existía, lo que existían eran pasos de servidumbre, en cuanto a los acueductos y electricidad tampoco existía por que a la vista de la inspección no se apreciaban postes, ni tendido eléctrico tanto aéreo como subterráneo, de igual forma en el acueducto no disponía de las tomas de agua. En cuanto a la arquitectura y estructura del complejo se notaba el estado de abandono de dichas estructuras, las mismas no estaban compuestas ya que carecían de techo, pisos, puertas, ventanas, frisos, instalaciones sanitarias, que se dejó constancia de la existencia de un muro perimetral pero sin friso, con relación a las áreas verdes recreativas y deportivas las mismas no existían, el urbanismo como tal estaba inconcluso, la cerca eléctrica no existía, el portón no existía y la fuente decorativa en la entrada no estaba terminada. Se deja constancia de que la anterior probanza fue igualmente promovida por la parte actora en la etapa correspondiente y por lo tanto al haber sido objeto de valoración en las pruebas de la parte actora resulta innecesario nuevamente emitir pronunciamiento sobre valoración. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-

      Como fundamento de la presente demanda el abogado I.C. en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.R.R.M.Z. expresó lo siguiente:

      - que según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, con jurisdicción en el estado Nueva Esparta, en fecha 3 de marzo de 2005, anotado bajo el Nro.1, Tomo 15, su representado se obligó a comprar un inmueble propiedad de PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, constituido por una parcela de terreno y una vivienda bi-familiar de dos (2) plantas, situada en la manzana N°. 1, signada con el N°. 04 que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado.

      - que el inmueble ofertado tendría un área de construcción aproximadamente de Ciento Treinta metros cuadrados (130mts2) y se encontraría edificado en una parcela de terreno de aproximadamente Doscientos metros Cuadrados (200mts2) siendo sus linderos y medidas: Norte: en veinte metros (20mts) con la parcela N°. 03; Sur: en veinte metros (20mts) con la parcela N°. 5; Este: en diez metros (10mts) con calle N°. 1; y Oeste: en diez metros (10mts) con parcelas N°. 6 y parcela N°.7, constante de dos plantas que conforman tres (3) baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento y patio de uso exclusivo.

      - que el porcentaje de los usos permitidos del mismo, áreas comunes y los tratamientos de las área no construidas, serían determinados en el documento de condominio y parcelamiento.

      - que ambas partes se obligaron a perfeccionar la venta del inmueble objeto del contrato en un plazo de doce (12) meses, constados a partir de febrero de 2005, entendiéndose que si el inmueble no pudiera entregarse par ala fecha prevista, debería cumplirse con el plazo de prorroga establecido en la cláusula séptima del contrato.

      - que en la cláusula quinta se estableció que su representado aceptaba que el precio de la venta era la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos de las siguiente forma: a) la cantidad de VEITNICINO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.0000,00) en calidad de reserva; b) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en seis cuotas fijas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.500.000,00) a partir del 15 de marzo de 2005; c) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en fecha 15 de septiembre de 2005; d) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.00) en cinco (5) cuotas fijas mensuales y consecutivas de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) a partir del 15 de octubre de 2005; y e) la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) a la entrega de la vivienda.

      - que en el caso de retardo en el pago por causa imputable a su representado los montos de dinero adeudado devengarían un interés calculado a la tasa de uno por ciento (1%) mensual más una comisión adicional del dos por ciento (2%) mensual sobre el saldo deudor por tramitación y gestión de cobranza judicial o extrajudicial a que hubiere lugar por la falta de pago de más de una de las cuotas vencidas.

      - que en la cláusula sexta se pactó que su representado incumpliere los términos establecidos en el contrato por falta de pago de las sumas establecidas en la cláusula UT supra, dari derecho a PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, a dar por resarcido de pleno derecho el referido contrato reteniendo por concepto de indemnización por daños y /o perjuicios en u n 25% de la suma de dinero entregada por su mandante y el resto del 75% de la suma de dinero sería reintegrado por PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, a partir de la fecha de rescisión de esa opción, pudiendo PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, contratar la venta de inmueble mayor a caso fortuito PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, no pudiere cumplir con la entrega del inmueble en la fecha indicada en el contrato, se obligaba a devolverle a su representado la totalidad de dinero recibido más un (25%) adicional a dicho monto, tomando en consideración la suma entregada como indemnización por los daños y perjuicios causados, entrega esta que se haría en un plazo no mayor de cuarenta (40) días continuos contados a partir de la notificación que se le haga a su representado por escrito, sin que haya lugar a ningún reclamo judicial o extrajudicial.

      - que se convino expresamente que la entrega del inmueble objeto del contrato se realizaría aproximadamente para el mes de febrero de 2006, fecha en la cual debería PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, tener el correspondiente documento de parcelamiento y/o condominio debidamente protocolizado, entendiéndose que si el inmueble no pudiere entregarse par ala fecha prevista gozará de un plazo automático de cuarenta y cinco (45) días más a partir de dicha fecha tope, sin necesidad de formalidad alguna, ni notificación entre partes;

      - que su representado ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones contractuales, dentro de las cuales se comprometió, se resumen en su totalidad en el pago del precio de acuerdo a las condiciones supra establecidas, y en beneficio de PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, pagos éstos realizados de la siguiente manera: 1) la cantidad de Cinco Millones de bolívares (Bs.5.000.000,00) que fueron cancelados en contrato privado de reserva el 17 de febrero de 2005 el cual se denominó compromiso de compra venta y cancelado en cheque Nro. 880000006, del banco Banpro; 2) la cantidad de Veinte Millones de bolívares (Bs.20.000.000,00) que fueron cancelados mediante depósito bancario N°. 97156562 en el Banco Banesco en fecha 24.2.2005; 3) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) que fueron cancelados mediante depósito bancario N°. 89823469 en el Banco Banesco en fecha 15.3.2005; 4) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) que fueron cancelados según se evidencia de recibo emitido por la demandada PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, CA; 5) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) cancelados según recibo emitido por la demandada de fecha 19.5.2005; 6) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) que fueron cancelados según se evidencia del recibo emitido por la demandada en fecha 18.6.2005 identificado con el Nro. 0378; 7) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) cancelados según recibo emitido por la demandada el 27.7.20055, identificado con el Nro. 0116; 8) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido por la demandada el 18.8.2005 identificado con el Nro.0161; 9) la cantidad de Veinticinco Millones de bolívares (Bs.25.000.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido por al demandada el 30.9.2005 identificado con el Nro. 0251; 10) la cantidad de Tres millones de bolívares (Bs.3.000.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido el 20.10.2005 identificado con el Nro. 0248; 11) la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs.3.000.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido por la demandada el 18.11.2005, identificado con el Nro.0313; 12) la cantidad de Tres Millones de bolívares (Bs.3.000.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido por la demandada el 30.12.2005 identificado 0361; 13) la cantidad de Tres Millones de bolívares (Bs.3.000.000,00) según recibo de fecha 26.1.2006 emitido por la parte demandada identificado con el N°. 0398; 14) la cantidad de Tres Millones de bolívares (Bs.3.000.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido por la demandada el 10.3.2006, identificado con el Nro.0439; es decir que había cumplido con todas y cada una de sus obligaciones contractuales y en las fechas previstas habiéndose entregado a la cantidad OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000,00) quedando únicamente pendiente pro pagar la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) los cuales deberían de ser pagados a la demandada PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, a la entrega de la vivienda en cuestión lo cual debió ocurrir y no ocurrió a más tardar el día 15.4.2006.

      - que la empresa demandada ha incumplido en venderle a su representado la parcela de terreno y una vivienda bi-familiar de dos plantas en ella construida, situada en la manzana N!° 1, signada con el N°. 04 que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado.

      - que no ha cumplido en entregarle a su representado el inmueble promedio que tendría el área de construcción aproximada antes identificada según la cláusula segunda.

      - que incumplió en perfeccionar la venta del inmueble objeto del contrato en un plazo de doce (12) meses contados a partir de febrero de 2005 según la cláusula tercera.

      - que había incumplido la demandada en no tener protocolo hasta la fecha de introducción de la presente demanda, ni el documento de condominio, ni el documento de parcelamiento, no haberle hecho entrega de los cuarenta y cinco (45) días contados a partir de la fecha tope del mes de febrero de 2006.

      - que a parte del hecho prometido y convenido contractualmente por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, plenamente identificarle y venderle a su representado la vivienda supra especificados en las cláusulas tercera y séptima del contrato se estableció como única cláusula penal en perjuicio de la vendedora la única indemnización por concepto de daños y perjuicios en beneficio de su representado para el supuesto de no cumplir con la entrega del inmueble en la fecha indicada en dicho contrato.

      Por su parte, la abogada TISBETTIS P.M. en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó:

      - que negaba, rechazaba y contradecía a excepción de lo que expresamente sea admitido en esa litis-contestación tanto en los hechos por ser inciertos como en las infundadas normas de derecho invocada por el actor en su libelo de demanda.

      - que era cierto que su representada suscribió en fecha 3.3.2005 ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta bajo el Nro. 1, Tomo 15, un contrato de opción de compra venta con el ciudadano J.R.R.M.Z. por un inmueble a construirse constituido por una parcela de terreno y la vivienda de dos (2) plantas en ésta construida, situada en la manzana N. 1, signada con el N°. 4, que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado.

      - que no era cierto que no se encontrara construida ninguna vivienda en el Conjuro Residencial G.V. de dos plantas, que no hubiera vialidad, electricidad ni cloacas óptimos para un parcelamiento y que estuviera en abandono y ruinas porque a todas luces era perfectamente comprobable el avance de la obra de construcción de todas las viviendas que conformaban el Conjunto Residencial G.V. incluyendo la del demandante.

      - que alegaba el demandante que su representada había incumplido con el otorgamiento del documento de parcelamiento, lo cual era incierto porque dicho documento fue debidamente registrado en fecha 18 de abril de 2007 al protocolizarse ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de este Estado bajo el Nro.37, folios 179 al 195, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestre de 2007.

      - que el incumplimiento oportuno de su representada en la entrega del inmueble a el comprador se producía por dos causas no imputables a su voluntad, las cuales son: 1) caso fortuito ya que constituía una hecho notorio que el sector “construcción” en la I.d.M. desde mediados del año 2005 venía sufriendo una gran escasez de materiales de construcción la cual se ha venido prolongando en el tiempo, circunstancia ésta que ha impedido a su representada cumplir con los términos de entrega del contrato; 2) fuerza mayor: toda vez que la Dirección Estadal del Ministerio de Ambiente en fecha 7.3.2006 a través de oficio Nro.0000233 ordenó la paralización preventiva de todas las actividades de construcción que se adelantaba en el referido Conjunto Residencial, lo que conllevó a que su representada paralizara la continuación de la obra de construcción durante el tiempo que durara el procedimiento administrativo.

      - que excepcionó a su representada en cuanto al cumplimiento oportuno de la entrega del inmueble comprometido en venta, toda vez que de la cronología de los recibos de pago opuestos por el demandante, se desprende el conocimiento y la aceptación por parte de J.R.R.M.Z. en la demora en la entrega del inmueble derivado de las circunstancias expuestas en el particular cuarto de esta litis-contestación, viendo que el último recibo (5/5) fue pagado por éste en fecha 10.3.2006, es decir, cuando ya había vencido el plazo de entrega del inmueble y verificada como fueron en dicha oportunidad el estado de avance de las obras donde obviamente se produciría un retardo en la entrega, por lo que consciente el demandante de la voluntad de su representada de culminar con las obras de construcción procedió a cumplir con su obligación de pago durante todo el tiempo pautado durante todo el transcurrir de un año.

      - que impugnaba la cuantía de la demanda estimada en DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.240.000.000,00) por exagerada ya que la demanda entablada por el demandante lo es de cumplimiento en la entrega del inmueble vendido bajo las condiciones y modalidades establecidas en el contrato accionado, es decir, que dados los términos del petitum de la demanda, no existe reclamación de daños y perjuicios ni subsidiariamente se demanda resolución de contrato que pudiera dar lugar a la indemnización prevista en la cláusula sexta, pero sin embargo para el caso que nos ocupaba la demanda debía ser estimada considerando el monto del contrato, es decir, el monto de la demanda debía circunscribirse al monto entregado hasta la fecha que representaba la cantidad de Ochenta Millones de bolívares (Bs.80.000.000,00) de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil toda vez que frente a una acción de cumplimiento de la obligación contractual y por tanto era procedente la presente impugnación.

      PUNTO PREVIO.-

      IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.-

      Según jurisprudencia constante y pacifica, en los casos de rechazo a la estimación de una demanda pueden plantearse varias situaciones: (Sentencia de fecha 01.10.2002 de la Sala Politito-Administrativa).

      El invocado artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:

      ‘Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

      El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

      Cuando por virtud de la determinación que haga el juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del juez ante quien se propuso la demanda originalmente.’

      Estimada como ha sido la demanda en la cantidad ya señalada y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil, para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado lo siguiente:

      ‘En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

      En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

      Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

      No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

      Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

      .

      En este caso, se desprende que la demanda fue estimada en DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.240.000.000,00) que la accionada en su oportunidad procedió a impugnarla por exagerada al considerar que la demanda entablada por el demandante lo era de cumplimiento en la entrega del inmueble vendido bajo las condiciones y modalidades establecidas en el contrato accionado, es decir, que dados los términos del petitum de la demanda no existía reclamación de daños y perjuicios ni subsidiariamente se demandaba resolución de contrato que pudiera dar lugar a la indemnización prevista en la cláusula Sexta, pero sin embargo para el caso que nos ocupaba, la demanda debía ser estimada considerando los términos del contrato, es decir, el monto de la demanda debía circunscribir al monto entregado hasta la fecha, que representaba la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000,00), de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

      En ese sentido, es importante señalar que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece respecto de la estimación de la cosa demandada que “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

      El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”

      De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que, el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.

      Establecido lo anterior de donde emanan que la parte accionada rechazó la estimación efectuada por la parte actora en la oportunidad de dar contestación a la demanda, bajándose en aspectos contemplados en la cláusula sexta del contrato, sin embargo, durante la etapa probatoria no cumplió con la carga de comprobar sus dichos, esto es que la estimación que a su juicio correspondía aplicarse a este caso conforme a las pretensiones del actor que se hallan plasmadas en el libelo, debieron ceñirse única y exclusivamente a las estipulaciones contempladas en la precitada cláusula, y que por consiguiente, el monto máximo que debió regir dicha estimación, abarcaría el monto entregado y el 25% de fijado en la cláusula sexta como indemnización de los daños y perjuicios. Sin embargo, tales señalamientos no son suficientes para enervar la estimación efectuada, por cuanto en función de las exigencias contempladas en el escrito libelar se solicita que no solo se le entregue la vivienda en las condiciones en que fue convenida, sino que además se le haga entrega de la cantidad restante de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000, 00). Todo lo cual indefectiblemente genera que en aplicación del fallo transcrito, ante los hechos prescritos, ante el incumplimiento por parte del impugnante de la carga que le correspondió tendente a comprobar que la estimación realizada efectivamente debe tenerse como exagerada y que por ende, el monto que ofreció en su escrito, es el que debe aplicarse a este caso en concreto, debe tenerse como definitiva la estimación planteada por el actor en el libelo. Y ASI SE DECIDE.

      Todo lo cual indefectiblemente genera que siendo infundada la impugnación ejecutada debe tenerse como definitiva la estimación planteada por el actor en el libelo. Y así se decide.

      Una vez resuelto el punto previo, relacionado con la impugnación de la cuantía de la demanda, está sentenciadora entre a decidir el fondo del asunto controvertido en los siguientes términos:

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

      El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non Adiempleti Contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

      Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

      Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

      El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág.5).

      Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, y de haberse establecido que el contrato de marras, debe ser asimilado en función de sus características y condiciones a un contrato de venta, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta y a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato titulado “Contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta” el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta en fecha 3 de marzo de 2005, anotado bajo el Nro. 1, Tomo 15, que une a los sujetos procesales de este juicio; que la parte actora debía entregarle al promitente la suma de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) que fue el precio fijado en las condiciones entre ellos convenida, según la siguiente forma de pago: la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos de la siguiente forma: a) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en calidad de reserva; b) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en seis (6) cuotas fijas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.500.000,00) en fecha 15 de marzo de 2005; c) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en fecha 15 de septiembre de 2005; d) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en cinco (5) cuotas fijas mensuales y consecutivas de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) a partir del 15 de octubre de 2005 y e) la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) a la entrega de la vivienda prometida por PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A.

      Es decir, de acuerdo a lo antecedentemente resaltado resulta claro que la relación contractual cuyo cumplimiento se reclama esta contenida en documento autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar en fecha 3 de marzo de 2005, anotado bajo el Nro. 1, Tomo 15, que riela a los folios 15 al 18 que las partes actuantes suscribieron un contrato de de promesa bilateral de compraventa, mediante el cual pactaron -entre otros aspectos - que: el comprador se obligaba comprar a la propietaria un inmueble constituido por una parcela de terreno y una vivienda bi-familiar de dos (2) plantas situada en la manzana 1, signada con el N°. 4, que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, la cual tendría un área de construcción aproximada de Ciento Treinta metros cuadrados (130mts2) edificado en una parcela de terreno aproximada de Doscientos metros cuadrados (200mts2) siendo sus linderos Norte: en veinte metros (20’mts) con la parcela N°. 3, Sur: en veinte metros (20mts) con parcela N°. 5, Este: en diez metros (10mts) con calle N°. 1, y Oeste: en diez metros (10mts) con parcela N°. 06 y parcela N°.7, integrado por dos (2) plantas que constan de Tres (3) dormitorios, tres baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento, patio de uso exclusivo, que se perfeccionaría la venta del inmueble en un plazo de doce (12) meses contados a partir de febrero de 2005; que el comprador acepta que el precio de la venta es la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos de la siguiente forma: a) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en calidad de reserva; b) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en seis cuotas fijas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,00) a partir del 15 de marzo de 2005; c) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en fecha 15 de septiembre de 2005; d) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en cinco cuotas fijas mensuales y consecutivas de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) a partir del 15 de octubre de 2005 y e) la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) a la entrega de la vivienda; que en caso de retardo en el pago por el comprador los montos de dinero adeudado devengarían un interés calculado a la rasa del uno por ciento (1%) mensual más una comisión adicional del dos por ciento (2%) mensuales sobre el saldo deudor por tramitación y gestión de cobranza judicial.

      Del mismo modo, quedó evidenciado según el texto del contrato y asimismo las documentos cursantes a los folios 22 al 34 que la parte actora cumplió con la obligación que contractualmente asumió, y que se halla plasmada o descrita en la cláusula Quinta del precitado contrato, dado que surge tanto del precitado contrato de promesa bilateral de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 3.3.2005, anotado bajo el Nro. 1, Tomo 15, que éste conforme lo indicó en el libelo, consta que efectuó los pagos en la forma y los términos pactados, y que su contraparte, a pesar de esa circunstancia, como se deriva del mérito que dimana de la prueba de inspección judicial evacuada por este mismo jugado en fecha 17.12.2007 durante la etapa de pruebas, y con el control de las partes, quedó establecido que éste incumplió con su carga contractual, la cual se halla plasmada en las cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Séptima, la cual se circunscribió a la construcción y entrega de la vivienda bi-familiar de dos planta, situada en la manzana 1, signada con el N°. 4, que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, con un área de construcción aproximada de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130M2) que sería edificada sobre una parcela de terreno de aproximadamente DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200m2), constante de dos (2) plantas, con Tres (3) dormitorios, tres baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento, patio de uso exclusivo, dentro del plazo de Doce (12) meses contado a partir del mes de febrero de 2005 o de su prorroga de cuarenta y cinco (45) días, y consecuencialmente la venta mediante documento sometido a la formalidad de registro público.

      Sobre este aspecto cabe hacer un paréntesis a fin de señalar que de acuerdo al mérito que arrojó la prueba de inspección judicial evacuada por este Tribunal en fecha 17.12.2007 el inmueble objeto de la misma para ese momento presentó las siguientes características:

      .. que en cuanto a los particulares primero, segundo y tercero el tribunal se abstuvo de evacuarlo por cuanto en el momento de evacuarse la inspección no se observaron parcelas ni manzanas identificadas con número ni letra alguna que pudiera individualizar el inmueble objeto de la inspección; que luego de hacer un recorrido por las áreas que conformaban el mencionado conjunto y con asesoramiento de del práctico designado, que el Conjunto Residencial G.V. no se encontraba debidamente parcelado a la vista, porque no se encontraba ninguno de los punto topográficos que demarcaran el lindero de dichas parcelas, en cuanto al servicio de vialidad el mismo no existía, lo que existían eran pasos de servidumbre, en cuanto a los acueductos y electricidad tampoco existía por que a la vista de la inspección no se apreciaban postes, ni tendido eléctrico tanto aéreo como subterráneo, de igual forma en el acueducto no disponía de las tomas de agua. En cuanto a la arquitectura y estructura del complejo se notaba el estado de abandono de dichas estructuras, las mismas no estaban compuestas ya que carecían de techo, pisos, puertas, ventanas, frisos, instalaciones sanitarias, que se dejó constancia de la existencia de un muro perimetral pero sin friso, con relación a las áreas verdes recreativas y deportivas las mismas no existían, el urbanismo como tal estaba inconcluso, la cerca eléctrica no existía, el portón no existía y la fuente decorativa en la entrada no estaba terminada...

      Es evidente, conforme emana de la prueba señalada que la parte accionada incumplió el contrato, toda vez que de acuerdo a lo observado por el tribunal durante la evacuación de la aludida prueba la arquitectura y estructura del complejo se notaba en estado de abandono, carecían de techo, pisos, puertas, ventanas, frisos, instalaciones sanitarias, el urbanismo estaba inconcluso con lo cual se comprueba que en efecto, la parte accionada incumplió con el contrato, específicamente con la carga contractual de culminar la construcción, entregar la vivienda identificada con el Nro. 4, así como también la concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta. Esta circunstancia, si bien fue aceptada por la parte accionada al momento de contestar la demanda, consta que procuró justificar su incumplimiento en dos aspectos, el primero que tiene que ver con la escasez de materiales de construcción que presuntamente desde mediados del 2005 se presentó en la I.d.M., lo cual a juicio de este Juzgado no justifica el incumplimiento en el que incurrió la parte accionada, toda vez que según las pruebas aportadas en los autos no existen referencias o pruebas que de manera clara, directa confirmen ese hecho, es decir, que manifiesten que durante el lapso de vigencia fijo o de su prórroga, la empresa demandada concretamente sufrió los efectos de la alegada crisis o escasez de materiales de construcción, o bien, que ésta durante ese periodo consecuencia de esa escasez dejó de contar con los materiales o insumos necesarios para llevar a cabo la obra y menos aún, de aquellos necesarios para culminarla. Tampoco existen evidencias que demuestren que la obra fue paralizada, -como se alega- dado que si bien enunció en la etapa de pruebas que promovía el mérito favorable del Oficio Nro. 0000233 emanado de la Dirección Estadal del Ministerio de Ambiente en fecha 7.3.2006, no se consignó al expediente.- Adicionalmente se observa que en lo que atañe a este punto si se toma en cuenta la fecha del oficio antes referido a simple vista se debe desestimar en virtud de que para la fecha en que fue emitido, ya había vencido suficientemente la oportunidad o el tiempo pactado para cumplir con la entrega de la vivienda vencida y su prorroga de 45 días continuos.

      De manera tal, que dichos eventos en ningún caso pueden configurar una causal válida que justifique la conducta infractora experimentada por la parte demandada, ni encuadra en los términos en que fue planteada, en alguna de las causales eximentes de la responsabilidad civil. Con lo antecedentemente mencionado, resulta evidente que la parte demandada quebrantó las obligaciones contractuales que asumió en el contrato de marras, especialmente con las descritas en las cláusulas Primera, Tercera y Séptima, de las cuales se aprecia que se obligó a cumplir con la venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y una vivienda bi-familiar de dos (2) plantas, situada en la manzana 1, signada con el Nro. 04, dentro del plazo de doce (12) meses contados a partir de febrero de 2005; de perfeccionar la venta del inmueble objeto del contrato mediante el otorgamiento del documento definitivo ante la oficina de registro público correspondiente y de cumplir asimismo, con su efectiva entrega en la fecha pactada o bien, dentro del lapso de la prorroga de cuarenta y cinco días a partir de la fecha de entrega establecida en la cláusula séptima, es decir, desde el mes de febrero del año 2006. Tampoco logró comprobar que su actuación estuviera ajustada a algunas de las causales tendientes a justificar su conducta y eximirlo de la responsabilidad civil, de acuerdo a lo contemplado en los artículos 1271 y 1272 del Código Civil, ya que si bien alegó hechos relacionados con la escasez de materiales de construcción en la i.d.M. desde mediados del año 2005, y la orden según su dicho emitida por la Dirección Estadal del Ministerio del Ambiente en fecha 7.3.2006, dicha circunstancia – se reitera – tal y como se expresó deben ser desestimadas por esta sentenciadora, por cuanto no existen elementos que en forma determinante compruebe que dicha empresa haya sufrido los efectos de la alegada crisis del sector de la construcción, ni menos aún que dentro del lapso de vigencia del contrato o de su prorroga se le haya ordenado la paralización de la obra o que a raíz de alguna causa justificada se vio en la necesidad de incumplir con la obligación.

      Lo señalado revela - sin que exista lugar a dudas - que la parte accionada actuó de espaldas al contrato de marras, dado que incumple flagrantemente con las obligaciones que asumió en el mismo plasmados, específicamente en las identificadas como cláusula Primera, Segunda, Tercera, y Séptima de las cuales como se dijo se comprometió a efectuar la construcción de la vivienda identificada con el Nro. 4, dentro del plazo de doce (12) meses o de su prorroga; a protocolizar o formalizar la venta mediante el otorgamiento del documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, en fecha 3.3.2005, anotado bajo el Nro.1, Tomo 1, y a materializar la entrega formal del mismo, a pesar de que por mandato de los artículos 1133 y 1159 del Código Civil, los cuales en términos generales establecen que las obligaciones contraídas por las partes tienen fuerza de ley y que por ende, las misma deben ser acatadas en forma cabal por los sujetos que intervienen en la relación contractual, so riesgo de que su incumplimiento genere las responsabilidades civiles a que haya lugar. Igualmente inobservó las precitadas disposiciones por cuanto no alegó ni comprobó que su conducta contumaz obedeció al acaecimiento de hechos que puedan – se insiste- ser enmarcados como una causal suficiente para que permitan relevarlo de responsabilidad, que su incumplimiento le acarree. Cabe destacar que la parte accionada, en su escrito de contestación adujo que su obligación derivada del incumplimiento contractual que se verificó en este asunto, se debe concentrar en el pago de la indemnización prevista en la cláusula sexta del contrato, la cual contempla, que cuando el incumplimiento experimentado obedece a causas no imputables, a fuerza mayor o caso fortuito la propietaria se obligaba a devolver a el comprador la totalidad del dinero recibido más un 25% adicional a dicho monto en un plazo no mayor de cuarenta días continuos a partir de la notificación que se le hiciera al comprador, lo cual a juicio de quien resuelve es inaplicable y por ende, improcedente, toda vez que en este caso no se reclama la resolución del contrato y el pago de daños y perjuicio, sino mas bien el cumplimiento del mismo, que involucra la entrega del bien que fue objeto de la negociación, en los términos en que fue pactado, esto es, totalmente terminado, listo y habitable, y con la protocolización del documento definitivo de venta.

      De ahí, que la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente y por consiguiente, la parte accionada debe ser condenada a cumplir con el contrato en los términos en que fue suscrito, lo cual involucra la entrega de la vivienda y la parcela sobre ella construida, situada en la manzana N°. 1, signada con el N°. 4, que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, o bien, otra de similares características, con un área de construcción aproximada de ciento treinta metros cuadrados (130mts2), que se encuentre edificada sobre una parcela de terreno de aproximadamente doscientos metros cuadrados (200mts2) cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: en veinte metros (20mts) con la parcela N°.3; SUR: en veinte metros (20mts) con parcela N°.5; ESTE: en diez metros (10mts) con calle N°. 1 y OESTE: en diez metros (10mts) con parcelas N°. 6 y parcela Nro.7, con las siguientes características Dos (2) plantas que conformen tres (3) dormitorios, tres (3) baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento y patio de uso exclusivo, totalmente listo y habitable; al registro o protocolización en la Oficina del Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi de este Estado del documento definitivo de venta, para lo cual deberá previamente protocolizar el documento de condominio y permiso de habitabilidad respectivo.

      En este caso, para determinar el tiempo que se le debe conceder a la parte accionada para cumplir con dichas obligaciones de hacer que se le imponen por intermedio de este fallo, se ordena efectuar experticia, siguiendo las pautas del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que de conformidad con el artículo 457 y siguientes del Código de Procedimiento Civil una vez que el mismo adquiera la firmeza de ley, se precise o calcule el tiempo prudencial que deberá otorgársele a la parte accionada para que cumpla cabalmente con la condena que a través de este fallo se le impone. También se le impone a la parte accionante, que una vez culminada las construcción de la vivienda en los términos establecidos en este fallo, que se protocolice el correspondiente documento de condominio o el de parcelamiento dentro del lapso que se le fije conforme a la experticia correspondiente, y que de esas circunstancias exista constancia en los autos, dentro del quinto día de despacho siguiente deberá consignar en cheque de gerencia a nombre de la parte accionada, por la suma de cuarenta mil bolívares fuertes, por ser éste el monto que conforme a la cláusula cuarta del contrato debió cancelar en la oportunidad en que se verificara la protocolización del documento definitivo de venta.

      También se dispone que en caso de contumacia por parte de la parte accionada – ejecutada deberá procederse a elaborar una experticia complementaria del fallo, a fin de que los expertos que sean designados cumpliendo las pautas establecidas en los artículos 523 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, además de establecer el lapso o el tiempo razonable para que sean cumplidas las ordenes o condenas establecidas en este fallo, tal y como fue ordenado en el punto anterior, determinen el costo de las obras inconclusas o que aun no se han ejecutado en la vivienda objeto de la negociación o de alguna otra con características similares, conforme a la descripción que contiene la cláusula segunda del contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar el 3.3.2005, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 15, cuya área de construcción abarca ciento treinta metros cuadrados (130mts2), y consta de dos (2) plantas, tres (3) dormitorios, tres (3) baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento y patio de uso exclusivo, totalmente listo y habitable, lo que quiere decir que deberá contar además, con la instalación de los servicios de agua y luz eléctrica, tuberías, pisos revestidos con cerámica, pintura tanto interior como exterior, puertas, ventanas, instalaciones sanitarias, y en fin, de todos aquellos que sean necesarios o que deben ser sufragados para obtener la conclusión de la vivienda en la forma que se pactó, a fin de que una vez hecha las estimaciones, es decir, se establezca el costo de los trabajos que aún falta por ejecutar a fin de que previa deducción de las sumas de dinero canceladas por la parte accionante como parte del precio de venta que alcanza a la cantidad de Cuarenta Mil bolívares fuertes (Bs. F.40.000,00) que se corresponde con la suma que aún adeuda la parte accionante como parte del precio de venta del bien vendido, cuyo pago debió verificarse al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, si la demandada hubiera cumplido cabalmente con sus cargas contractuales, se establezca el monto liquido de la obligación que deberá cancelar la parte accionada a favor de la actora que originariamente nació como de hacer, con miras a que ésta pase a ser una obligación de dar, y sea posible su ejecución siguiendo los lineamientos establecidos en el artículo 527 en concatenación con los artículos 523 y siguientes todos del Código de Procedimiento Civil. Y sí se decide.

      En cuanto a los emolumentos que serán pagados a los expertos se dispone que se aplique los parámetros establecidos en los artículos 460 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y a la disposición que establece la Ley de Arancel Judicial, la misma será por cuenta de ambas partes por no haber en este juicio vencimiento total.

      Por otra parte, con respecto al planteamiento formulado por la parte demandante, mediante el cual se pretende que a través del fallo se constriña a la parte accionada a efectuar la construcciones de todo el Conjunto, de sus áreas comunes, que abarcan desde muros perimetrales, fachadas, áreas verdes, áreas recreativas y deportivas, urbanismo, servicios, cerca eléctrica, portón, churuata, piscina, cancha deportiva y fuente decorativa en la entrada de la urbanización, se estima que atendiendo a la normativa aplicable a los contratos invocados en este fallo, que dentro del conjunto de cláusula que conforman el mismo no existe alguna que contenga esa obligación, por cuanto – se insiste – el objeto del contrato se circunscriben a la construcción y venta de la vivienda Nro. 4 o bien, en su defecto de otra con idénticas características, cuyos datos se encuentran suficientemente identificados en este fallo.

      Cabe advertir, que en vista de que la parte accionante no contempló la posibilidad de solicitar la ejecución de las obras pendientes por ejecutar, en caso de que su contraparte no acate la orden que en ese sentido se le imparte, no resulta permisible que la parte accionante en la etapa de ejecución proceda a solicitar formalmente, con el propósito de ejecutar a costa del deudor, las obras pendientes, sino que la única opción que existe a fin de garantizar la ejecutabilidad del fallo, es que sea determinada la liquidez de la deuda, y se proceda consecuencialmente conforme a lo apuntado en el artículo 527 del mismo código.

  4. DISPOSITIVA.-

    En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el abogado I.C. en su carácter de apoderado del ciudadano J.R.M.Z., en contra de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, todos identificados.

SEGUNDO

Se acuerda que la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, debe ser condenada a cumplir con el contrato en los términos en que fue suscrito, lo cual involucra la entrega de la vivienda y la parcela sobre ella construida, situada en la manzana N°. 1, signada con el N°. 4, que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, o bien, otra de similares características, con un área de construcción aproximada de ciento treinta metros cuadrados (130mts2), que se encuentre edificada sobre una parcela de terreno de aproximadamente doscientos metros cuadrados (200mts2) cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: en veinte metros (20mts) con la parcela N°.3; SUR: en veinte metros (20mts) con parcela N°.5; ESTE: en diez metros (10mts) con calle N°. 1 y OESTE: en diez metros (10mts) con parcelas N°. 6 y parcela Nro.7, con las siguientes características Dos (2) plantas que conformen tres (3) dormitorios, tres (3) baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento y patio de uso exclusivo, totalmente listo y habitable. b).- registro o protocolización en la Oficina del Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi de este Estado del documento definitivo de venta, para lo cual deberá previamente protocolizar el documento de condominio y permiso de habitabilidad respectivo.

TERCERO

Se dispone que en caso de contumacia por parte de la parte accionada – ejecutada deberá procederse a elaborar una experticia complementaria del fallo, a fin de que los expertos que sean designados cumpliendo las pautas establecidas en los artículos 523 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, además de establecer el lapso o el tiempo razonable para que sean cumplidas las ordenes o condenas establecidas en este fallo, tal y como fue ordenado en el punto anterior, determinen el costo de las obras inconclusas o que aun no se han ejecutado en la vivienda objeto de la negociación o de alguna otra con características similares, conforme a la descripción que contiene la cláusula segunda del contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar el 3.3.2005, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 15, cuya área de construcción abarca ciento treinta metros cuadrados (130mts2), y consta de dos (2) plantas, tres (3) dormitorios, tres (3) baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento y patio de uso exclusivo, totalmente listo y habitable, lo que quiere decir que deberá contar además, con la instalación de los servicios de agua y luz eléctrica, tuberías, pisos revestidos con cerámica, pintura tanto interior como exterior, puertas, ventanas, instalaciones sanitarias, y en fin, de todos aquellos que sean necesarios o que deben ser sufragados para obtener la conclusión de la vivienda en la forma que se pactó, a fin de que una vez hecha las estimaciones, es decir, se establezca el costo de los trabajos que aún falta por ejecutar a fin de que previa deducción de las sumas de dinero canceladas por la parte accionante como parte del precio de venta que alcanza a la cantidad de Cuarenta Mil bolívares fuertes (Bs. F.40.000,00) que se corresponde con la suma aún adeuda la parte accionante como parte del precio de venta del bien vendido, cuyo pago debió verificarse al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, si la demandada hubiera cumplido cabalmente con sus cargas contractuales, se establezca el monto liquido de la obligación que deberá cancelar la parte accionada a favor de la actora que originariamente nació como de hacer, con miras a que ésta pase a ser una obligación de dar, y sea posible su ejecución siguiendo los lineamientos establecidos en el artículo 527 en concatenación con los artículos 523 y siguientes todos del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil no hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión por haber sido dictad fuera del lapso de ley.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en la Asunción a los Ocho (8) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). 198° y 149°.

LA JUEZA,

Dra. JIAM S.D.C.

LA SECRETARIA,

Abg. C.F.

JSDC/CF/Cg.-

Exp. Nº.9777-07.-

Sentencia definitiva.-

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley.

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..-

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