Decisión nº PJ0192010000019 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 25 de Enero de 2010

Fecha de Resolución25 de Enero de 2010
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar
PonenteManuel Alfredo Cortes
ProcedimientoCumplimiento De Contrato, Daños Y Perjuicios

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

ASUNTO: FP02-V-2009-001859

ANTECEDENTES

El día 13/11/2009 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), escrito contentivo de la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por la ciudadana MORELA MOYEGAS VIAMONTE, representada por los abogados M.O.R., J.H.M., F.O.S., F.O.E., J.P.O.E. y M.M. contra la ciudadana R.P.D.P., representada por los abogados C.L.S., J.S.M., O.T.C., V.H.T. y E.D.P., todos debidamente identificados en autos.

Alega la parte actora en su escrito:

Que en fecha 23 de noviembre de 2006 suscribió con la ciudadana R.P.d.P. un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su legítima propiedad que comprende los locales 3 y 4 situados en la planta baja del edificio Valentina, ubicado en la avenida J.S.d.C.B., Municipio Heres del Estado Bolívar, tal como se evidencia del documento otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, de fecha 23/11/2006, anotado bajo el Nº 76, tomo 121 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho.

Aduce que en el mencionado contrato de arrendamiento se evidencia con claridad meridiana y sin lugar a dudas, los términos y condiciones que rigen la relación arrendaticia que media entre las partes que lo han suscrito y todo lo referente al lapso de su vigencia y a la forma de renovación tanto en los términos en él establecidos como de los preceptos de la ley que rigen para la materia arrendaticia.

Dice que la duración del contrato es por el lapso de dos (02) años, contados a partir del día 15 de noviembre de 2006 y vencería de pleno derecho el día 15 de noviembre de 2008.

Arguye que la forma de fijar el canon de arrendamiento es de común y mutuo acuerdo por las partes, atendiendo al índice inflacionario del país.

Narra que en caso de que alguna de las partes no deseara renovarlo o darlo por terminado, debía notificarlo a la otra con una anticipación de treinta (30) días a la fecha de su vencimiento y que las partes que lo suscribieron conocían ampliamente su contenido sometiéndose a él.

Sigue diciendo que en fecha 14 de octubre de 2008 fue dirigida una comunicación por la Constructora e Inmobiliaria El Samar, S.A., suscrita por su administradora ciudadana M.M., en representación de la ciudadana R.P.d.P. en la que le participaban el lapso de prórroga legal, violentando las disposiciones contraídas en el contrato de arrendamiento; por otra parte, pretendió incrementar el canon de arrendamiento en un doscientos cincuenta por ciento (250%), es decir, de un mil bolívares (Bs. 1.000) a tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500) considerado por ella como un moderado aumento porcentual, lo que indubitablemente constituye un exceso y una arbitrariedad que, contraviene lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

Igualmente alega que en fecha 16 de noviembre de 2008, ante la negativa por parte de la arrendadora en recibirle el pago del canon de arrendamiento, el cual vencía el 15 de diciembre de 2008, procedió a efectuar su consignación por ante el Juzgado Segundo de Municipio Heres de este Circuito Judicial.

Que el día 06 de marzo de 2009 la ciudadana R.P.d.P., asistida por la ciudadana A.A., interpuso en su contra una demanda irreflexiva, intimidatorio y temeraria por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago y subsidiariamente el cobro de cánones adeudados, por la cantidad de dieciocho mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 18.250) por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de este Circuito Judicial, la cual fue declarada sin lugar, por cuanto quedó ampliamente demostrado lo infundada y temeraria por la falsedad de los hechos aducidos.

Narra que ante la negativa de aceptarle el canon de arrendamiento correspondiente al 15 de diciembre de 2008, para hacerla incurrir en incumplimiento de sus obligaciones principales como arrendataria, se vio obligada a contratar los servicios de un abogado, para proceder a consignar la cantidad respectiva por ante el Juzgado Segundo de Municipio de este Circuito Judicial.

Sigue diciendo que el procedimiento consignatario le produjo y sigue generando gastos de honorarios profesionales a razón de quinientos bolívares (Bs. 500) por cada consignación y gestión de pago, lo que asciende a la fecha al monto de cinco mil bolívares (Bs. 5.000).

Aduce que para poder cumplir con el pago de los honorarios profesionales de abogados, de gestión de documentos por ante las Notarías Públicas y por ante los mismos Tribunales de Justicia, se vio en la necesidad de vender su vehículo, para honrar los compromisos asumidos y por asumir; ya que la conducta perjuiciosa e intimidatorio de la arrendadora no le dejaba otra salida, más que tomar precaución ante su hostigamiento y que por haber vendido su vehículo tuvo que contratar los servicios de un trasporte privado, para poder trasladarse diariamente a los diferentes sitios a los que debe asistir para cumplir con sus responsabilidades y que eso le genera diariamente un gasto de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150) lo que durante el lapso de ocho (8) meses, ha generado una erogación por el monto de treinta y seis mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 36.750).

Que en razón de la notificación judicial que fuera practicada el día 09 de octubre de 2009 en la persona del ciudadano M.B., encargado del Fondo de Comercial La Bodega de Renato, C.A., que funciona en los locales objeto del contrato de arrendamiento, solicitó los servicios profesionales de la ciudadana M.O.R., a los fines de que le diera asesoramiento respecto al acto de notificación en cuestión, lo que le generó el pago de honorarios profesionales por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000).

Que demanda por acción de cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios a la ciudadana R.P.d.P., para que convenga en que debe darle cumplimiento al contrato de arrendamiento, o en su defecto sea condenada por el Tribunal para que de fiel cumplimiento al contrato de arrendamiento que media entre ella y su persona y en consecuencia de ello quede obligada: Primero: A que en el contrato de arrendamiento se renovó en idénticas condiciones, conforme a lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil Venezolano, toda vez que en ningún momento fue notificada de su voluntad de no renovarlo, por lo que no expiró el contrato ni se dio inicio a lapso de prorroga legal alguno. Segundo: A que el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento, suscrito entre ambas partes en fecha 23 de noviembre de 2006, en virtud de haberse renovado, es por el lapso de dos (02) años, contados a partir del 15 de noviembre de 2008 y expira el 15 de noviembre de 2010, fecha a partir de la cual nace su derecho de prorroga legal, en cumplimiento a lo pautado por las partes de común y mutuo acuerdo en el referido contrato de arrendamiento y de los preceptos de ley que rigen la materia. Tercero: A dar cumplimiento a las obligaciones que tiene por la ley como arrendadora y cesar en el hostigamiento y perturbación, manteniéndose en el goce pacifico del inmueble arrendado durante el tiempo de duración del contrato. Cuarto: A cancelar la cantidad de ochenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 88.750), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, generados a su persona como consecuencia de su incumplimiento, conducta perturbadora, perjuiciosa y de hostigamiento judicial y los que se sigan ocasionando.

El día 17 de noviembre de 2009 se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, para que diera contestación a la demanda.

El día 03 de diciembre de 2009 la ciudadana Morela Moyegas, asistida por la abogada M.O.R., presentó escrito reformando la demanda.

El día 09 de diciembre de 2009 la ciudadana R.P.d.P. en su carácter de parte demandada, asistida por el abogado J.S.M., presentó escrito dando contestación a la demanda en los siguientes términos:

Admite como cierto que por documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, de fecha 23 de noviembre de 2006, anotado bajo el Nº 76, tomo 121, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría en ese año que celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble (local comercial) de su propiedad, que comprende los locales 3 y 4 en la planta baja del edificio Valentina, ubicado en la Avenida J.S. de esta ciudad, específicamente donde funciona actualmente la Licorería La Bodega de Renato, C.A. con la ciudadana Morela Moyegas Viamonte.

Admite como cierto que intentó demanda de resolución de contrato de arrendamiento, estando aún vigente la relación contractual; y también es cierto que dicha demanda fue declarada sin lugar, por demostrar la arrendataria su solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos.

Alega como cierto que en fecha 09 de octubre de 2009 se le notificó judicialmente, a través del Juzgado Tercero de Municipio de este Circuito y Circunscripción Judicial a la arrendataria la culminación de la relación arrendaticia con su prorroga legal para el día 15 de noviembre de 2009.

Alega como cierto que en los locales arrendados funciona la Licorería La Bodega de Renato, C.A.

Alega como cierto que la duración del contrato fue por el lapso de dos (02) años fijos, contados a partir del día 15 de noviembre de 2006 y que venció de pleno derecho el día 15 de noviembre de 2008.

Que no es cierto y lo rechaza que la comunicación que le fuera dirigida a la accionante en fecha 14 de octubre de 2008 por la Constructora El Samar, S.A., pretendió de alguna manera violentar las disposiciones por ella contraída, al intentar de manera unilateral y sin ningún tipo de convicción, por una parte hacer ver que el contrato estaba en periodo de prorroga legal.

Que no es cierto y lo rechaza que en el citado proceso de resolución de contrato que intentó en contra de la hoy demandante, pretendió el cobro de dieciocho mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 18.250) por concepto de cánones de arrendamiento, como lo quiera hacer ver la actora ante esta instancia.

Que no es cierto y se rechaza el hecho alegado por la actora de que la supuesta y negada falta de notificación a la cual hace mención la cláusula segunda del referido contrato demuestra la renovación del contrato de arrendamiento en los términos originalmente suscritos, conforme a los postulados de la ley.

No es cierto que las actuaciones realizadas por su persona, constituyan conductas arbitrarias y de constante flagrancia y también es menos cierto que el ejercicio de tales acciones la haga estar incursa en incumplimiento de sus obligaciones.

Niega que haya tratado de imponer su voluntad en la relación arrendaticia que existió con la hoy demandante, para obligarla a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, cuando lo cierto, es que su voluntad ha sido la de dar por terminada dicha relación arrendaticia.

Rechaza, niega y contradice la procedencia de cualquiera indemnización peticionada por la actora en su demanda y en su reforma.

Rechaza y niega que en algún momento haya dejado de dar cumplimiento a las obligaciones que a decir de la actora no fueron cumplidas.

Rechaza que ella tenga la obligación de renovar el contrato de arrendamiento que expiró por vencimiento de término contractual y de su prorroga legal.

Niega y Rechaza que la demanda de resolución de contrato haya sido temeraria e infundada, toda vez que como se señaló, la misma fue intentada por considerar que la arrendataria para ese momento se encontraba en estado de insolvencia, desconociéndose que había procedido a consignar dichas mensualidades, en virtud de la ausencia y omisión de notificación de ese procedimiento de consignación inquilinaria.

Niega y rechaza que haya tenido en algún momento conducta transgresora y lesiva contra la actora que dé lugar a la reclamación de daños y perjuicios por tal motivo.

Niega y rechaza que tenga que cancelar la suma de ochenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 88.750), por concepto de daños y perjuicios.

Niega y rechaza que tenga que cancelar a la demandante la suma de Bs. 5.000 por procedimiento consignatario, la suma de Bs. 36.750 por servicio de transporte privado; la cantidad de Bs. 2.000 por concepto de servicios profesionales a la Dra. M.O.R.; la cantidad de Bs. 45.000 por contrato servicios Escritorio Jurídico Orsetti y Asociados.

Niega y rechaza que tenga que dar cumplimiento al contrato de arrendamiento que expiró, tanto convencionalmente como en su prórroga.

Niega y rechaza que dicho contrato se haya renovado.

Niega y rechaza que ese contrato en virtud de la renovación tenga vigencia hasta el año 2010.

Niega y rechaza que tenga obligación alguna de mantener a la actora en el goce pacífico del inmueble arrendado.

Niega y rechaza que tenga que cancelar suma alguna de dinero por concepto de daños y perjuicios.

Niega y rechaza que la relación arrendaticia se haya transformado a tiempo indeterminado y que tenga que reconocerle a la actora ese hecho.

Niega que la única acción que puede intentar en contra de la permanencia ilegítima de la demandante en los inmuebles de su legítima propiedad, sea la acción de desalojo.

Impugna la cuantía de la estimación de la demanda, por ilegal, infundada y exagerada.

Impugna el legajo de recibos de pago expedido por el profesional del derecho J.M..

Impugna el documento de venta del vehículo propiedad de la actora.

Impugna los recibos de pago por concepto de transporte expedido por el ciudadano L.P..

Impugna recibo de pago expedido por la abogado asistente de la parte actora Dra. M.O.R., por la suma de Bs. 2.000, por concepto de asesoramiento.

Impugna el documento (contrato de servicios profesionales) suscrito entre la parte actora y su abogada Dra. M.O.R., en virtud de que el mismo no puede ser oponible a su persona.

Asimismo reconviene a la parte actora por cumplimiento de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, para que convenga o de lo contrario sea condenada por el Tribunal a dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y le sean resarcidos los daños y perjuicios por el retardo malicioso e ilegítimo en la entrega del inmueble arrendado y por vía de consecuencia, se le obligue: Primero: A que cumpla con su obligación de hacerle entrega de los locales comerciales según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar de fecha 23 de noviembre de 2006, anotado bajo el Nº 76, tomo 121 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en ese año, específicamente los locales 3 y 4, situado en la planta baja del edificio Valentina, ubicado en la Avenida J.S. de esta ciudad, donde funciona La Bodega de Renato, C.A. Segundo: En cancelarle a título de indemnización de daños y perjuicios, la suma de ciento sesenta y seis mil bolívares (Bs. 166.000), por su retardo de hacerle entrega del inmueble arrendado, por impedirle disponer del bien, o sea, arrendarlo, venderlo a un mejor postor o de ocuparlo de manera directa y personal, lesionándole así de la probabilidad y posibilidad real y efectiva de realizar una actividad mercantil productiva para su persona y su familia, causándole así serios perjuicios en mi esfera económica patrimonial. Tercero: En cancelar las costas y costos procesales derivados del proceso.

Admitida la reconvención, el abogado J.M. en su carácter de coapoderado judicial de la parte actora reconvenida en fecha 15 de diciembre de 2009, presentó escrito dando contestación a la reconvención en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice por ser falso de falsedad absoluta, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención de cumplimiento de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios.

Niega, rechaza y contradice por ser falso de falsedad absoluta, lo aducido por la demandada reconviniente y su abogado asistente en el último aparte de la página 15, folio 70 del presente expediente.

Niega, rechaza y contradice por ser falso de falsedad absoluta, lo aducido por la demandada reconviniente y su abogado asistente en el primer aparte de la página 16, folio setenta y uno (71) del presente expediente, cuando afirma: “a los fines de evitar la transformación del contrato a tiempo indeterminado, a través del Juzgado Tercero de Municipio Heres del Primer Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 09 de octubre del año 2009, se le notificó judicialmente a la arrendataria la culminación de la relación arrendaticia con su prorroga legal el día 15 de noviembre de 2009”.

Niega, rechaza y contradice por ser falso de falsedad absoluta, lo aducido por la demandada reconviniente y su abogado asistente en el tercer aparte de la página 16, folio 71 del presente expediente cuando afirma: “Aduce igualmente la actora reconvenida que el citado contrato se renovó por un periodo más de dos años, y que luego de ello, es que tenía derecho a la prorroga legal”.

Niega, rechaza y contradice por ser falso de falsedad absoluta, lo aducido por la demandada reconviniente y su abogado asistente, en el cuarto aparte y siguientes de la página 16, folio 71 del presente expediente de su correspondiente escrito de contestación a la reconvención, cuando afirma: Primero: Que se ha intentado la demanda principal de acción en cumplimiento de contrato de arrendamiento y de daños y perjuicio con el único propósito de no hacerle entrega del inmueble en fecha 16 de noviembre de 2009. Segundo: Que el retardo injustificado en dicha entrega, y el haber creado y utilizado este proceso para los fines por ella indicados constituye fraude procesal y le cercena sus derechos constitucionales de disponer del bien. Tercero: Que tal privación le impide disponer del bien, de arrendarlo a un mejor postor, darlo en venta, ocuparlo de manera personal y directa, lesionándole así la posibilidad real y efectiva de realizar una actividad mercantil productiva para su persona, causándole serios daños en su esfera económica patrimonial.

Niega, rechaza y contradice por ser falso de falsedad absoluta, lo aducido por la demandada reconviniente y su abogado asistente en lo que han denominado “2.2 del derecho. Conclusiones petitum”, de la primera página 17, folio 72 del presente expediente de su correspondiente escrito de contestación a la reconvención, cuando citan las disposiciones contenidas en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para pretender aplicarlas a una relación arrendaticia vigente, a tiempo indeterminado.

Niega, rechaza y contradice que su representada le haya ocasionado daños y perjuicios.

Impugna la suma de ciento sesenta y seis mil bolívares (Bs. 166.000), por concepto de daños y perjuicios, por exagerada, infundada y temeraria.

Niega, rechaza y contradice que su representada este obligada a entregarle a la demandada reconviniente, los locales comerciales arrendados signados 3 y 4.

Niega, rechaza y contradice que su representada este obligada a cancelar a la demandada reconviniente a titulo de indemnización de daños y perjuicios la suma de ciento sesenta y seis mil bolívares (Bs. 166.000), según su decir por retardo en la entrega del inmueble arrendado.

Niega, rechaza y contradice que su representada este obligada a cancelar costas y costos procesales derivados de la reconvención propuesta por la demandada reconviniente.

Impugna la estimación de la reconvención en la suma de ciento sesenta y seis mil bolívares (Bs. 166.000) por temeraria, infundada y exagerada.

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2009-001859 el Tribunal procede a decidir con fundamentos en las consideraciones siguientes:

La demandante alega haber pactado el arrendamiento de dos locales comerciales ubicados en la planta baja del edificio Valentina, en la avenida J.S., con la ciudadana R.d.P. el 23 de noviembre del año 2006. El lapso del arrendamiento se estipuló en dos años y se fijó un canon de arrendamiento variable estipulándose que durante los últimos seis meses de vigencia del contrato el monto de las mensualidades se establecería de común acuerdo.

Aduce que el 14/10/2008 fue notificada del nuevo canon de arrendamiento que regiría durante la prórroga legal. Afirma que su arrendadora la demandó por resolución de contrato y cobro de unos supuestos cánones insolutos, pero que la demanda en cuestión fue declarada sin lugar por el Juzgado 2º Civil en el expediente Nº FP02-V-2009-340. Que el 9 de octubre de 2009 el Juzgado 3º del Municipio Heres procedió a notificar al ciudadano M.B. encargado del fondo de comercio LA BODEGA DE R.C.., de la terminación del arrendamiento y su prórroga legal con la consecuente obligación de desocuparlo el día 15 de noviembre de ese año.

La demandante expresa que esa notificación es irregular porque en virtud del carácter personalísimo del arrendamiento la notificación debió hacerse a ella.

La actora sostiene que el contrato de arrendamiento se renovó por igual periodo de dos años debido a que no se le notificó con treinta días de anticipación a su vencimiento la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato. Considera que la notificación judicial posterior al 15 de noviembre de 2008 es extemporánea por tardía.

Afirma que la conducta de la arrendadora se traduce en una inobservancia de su obligación legal de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo del contrato. Su pretensión es que la demandada convenga, o a ello sea condenada, en que el contrato se renovó y esta vigente hasta el 15 de noviembre de 2010; que la mantenga en el goce pacífico del inmueble y que pague por concepto de daños la suma de ochenta y ocho mil setecientos cincuenta Bolívares.

El 3 de diciembre de 2009 reformó la demanda para incluir en el petitorio que el Tribunal declare que el lapso para que alguna de las partes manifestara su voluntad de no renovar el contrato transcurrió entre el 14 de octubre y el 14 de noviembre de 2008. Que la arrendadora no manifestó expresamente su voluntad de no querer renovar el contrato. Que el contrato se transformó en un arrendamiento a tiempo indeterminado y, finalmente, que la única manera de ponerle fin es solicitando el desalojo por alguna de las causales establecidas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El 9 de diciembre de 2009 la demandada por intermedio de sus apoderados judiciales dio contestación a la demanda admitiendo los siguientes hechos:

  1. El contrato de arrendamiento a tiempo determinado autenticado el 23 de noviembre de 2006.

  2. Que demandó la resolución del contrato la cual fue declarada sin lugar.

  3. Que notificó judicialmente por órgano del Juzgado 3º de Municipio a la demandante de la terminación del arrendamiento y su prórroga legal.

    La demandada alega que al vencimiento del término sin que mediara comunicación entre las partes la arrendataria hizo uso de su derecho a la prórroga legal que extendió el contrato hasta el 15 de noviembre de 2009 conforme al artículo 38, letra b, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Aduce que cumplió con lo previsto en la cláusula segunda del contrato al notificar judicialmente a la arrendataria el 9 de octubre de 2009 de la terminación de la relación arrendaticia el 15 de noviembre de ese mismo año.

    Afirma que la pretensión de la actora se sostiene sobre un error jurídico puesto que no es cierto que al vencimiento del lapso convencionalmente pactado la arrendataria pueda permanecer en el inmueble por un lapso igual al previsto en el contrato ya que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) establece de manera clara y determinante que al vencimiento del término contractual opera de pleno derecho la prórroga legal obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino. Aduce que la notificación de la cláusula segunda es inoperante porque los artículos 38 y 39 LAI son de orden público en fuerza de lo cual vencido el término del contrato el arrendamiento se extiende por el periodo previsto en el artículo 38 y al vencimiento de esta prórroga sin necesidad de notificación alguna el arrendador tiene derecho a pedir el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble.

    La demandada rechaza igualmente el argumento contenido en la reforma del libelo según el cual el arrendamiento se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.

    Rechaza los alegados daños y perjuicios que reclama su contraparte so pretexto de que debió pagar honorarios de los abogados que la defendieron en el juicio por resolución de contrato y asistieron en el procedimiento de consignación de alquileres. También rechaza, por constituir un cobro adelantado de costas, las cantidades que la accionante dice haber pagado a la abogada M.O. para que intente este juicio.

    De acuerdo con la síntesis precedente el tema litigioso se contrae a establecer si era procedente la notificación prevista en el cláusula segunda del contrato para evitar la renovación del arrendamiento; si a falta de esa notificación la efectuada por órgano de un Tribunal de Municipio debe reputarse tardía y el contrato se transformó en un arrendamiento sin determinación de tiempo; si las partes pueden pactar prórrogas convencionales del arrendamiento a despecho de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de LAI y si son procedentes los daños reclamados en el libelo.

    Para decidir el Tribunal observa:

    IMPUGNACIÓN DEL VALOR DE LA PRETENSIÓN

    En primer lugar se resolverá la impugnación de la estimación de la demanda que hiciera la demandada en su contestación.

    El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece que cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

    La jurisprudencia patria de manera pacífica ha venido sosteniendo que el demandado que ejerce su derecho a impugnar la estimación por insuficiente o exagerada está obligado a expresar el valor que a su entender constituye la verdadera estimación de la demanda, lo cual constituye un hecho que debe probar. Sin esta alegación su impugnación debe ser rechazada.

    En el sentido expuesto en el párrafo anterior se pronunció la Sala de Casación Civil, sentencia Nº 12 del 17/2/2000, ratificada entre otras por la misma Sala en la sentencia Nº RC-00645 del 16/11/2009.

    En esta causa se discute la continuación de un arrendamiento, es decir, si el contrato subsiste como lo alega el demandante o si ha finalizado por expiración del término convencional y su prórroga legal como lo sostiene la demandada. Esta hipótesis la prevé el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil si bien no resulta aplicable al caso de autos porque la demandante no litiga sobre pensiones del arrendamiento, es decir, no reclama el pago de pensión alguno lo que es lógico ya que ella es la inquilina.

    La pretensión de indemnización de daños no tiene una regla legal expresa en la ley procesal por cuya v.e. encuadra en las previsiones del artículo 38 –el valor de la cosa demandada no consta- y el actor es libre de estimarla sin restricciones. Por supuesto, si el accionado considera que esa estimación es injusta por insuficiente o exagerada debe formular su impugnación y señalar la estimación que considere correcta sin lo cual la impugnación es improcedente. Atendiendo al criterio jurisprudencial expuesto en párrafos precedentes la demandada no alegó la cuantía que a su entender es la correcta y visto que la pretensión de indemnización de daños se rige estrictamente por lo dispuesto en el artículo 38 que confiere al demandante la libertad de estimar el valor de su demanda cuando el valor de la cosa demandada no conste; la impugnación, por tanto, no debe prosperar.

    La pretensión mero declarativa de continuación del arrendamiento, sea como un contrato renovado por igual término como fue planteado en la demanda, sea transformado en un contrato a tiempo indeterminado como se pretende en la reforma, no se rige en lo que a la estimación respecta por las previsiones del artículo 36 CPC. En efecto, la Sala de Casación Civil en un fallo del 13/4/2001, sentencia Nº 77, ratificada en la sentencia 125 del 17/2/2006 y la Nº 392 del 16/7/2009, estableció el siguiente criterio:

    La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999;b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda…

    La hipótesis destacada en negrillas es la que se aplica en esta causa; el demandante ha incoado una demanda por cumplimiento de contrato en la que pide se establezca que un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por efecto de la falta de notificación del arrendador en el plazo estipulado en una cláusula del contrato se renovó y continúa vigente como un arrendamiento a tiempo indeterminado. No se demanda el pago de pensiones insolutas ni accesorios por cuya razón el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo.

    En conclusión se desestima la impugnación efectuada por la parte demandada. Así se decide.

    EXAMEN DEL MÉRITO

    La demandante afirma que su arrendador estaba obligado a notificarlo de su voluntad de no continuar con el arrendamiento dentro del plazo estipulado en la cláusula 2ª del contrato y que al faltar a esa formalidad el contrato se renovó convertido en un arrendamiento a tiempo indeterminado. Por su parte, la demandada dice que esa notificación es innecesaria ya que las partes no pueden establecer lo contrario a lo previsto en una norma de orden público como lo es el artículo 38 de la LAI que determina que llegado el vencimiento del término estipulado el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario; señala que al vencimiento de la prórroga el arrendador por virtud del artículo 39 tiene derecho a pedir al arrendatario que cumpla su obligación de entregar el inmueble.

    Las partes son libres de estipular cuantas convenciones consideren idóneas para regular su situación jurídica siempre que con ellas no violen otras normas que atañan al orden público o las buenas costumbres. En este sentido, el Juzgador considera que las partes pueden perfectamente establecer el tiempo durante el cual estará vigente un arrendamiento de un inmueble y la posibilidad de que ese tiempo se prorrogue cuando se cumplan las formalidades convenidas en el contrato. Con la prórroga no nace un nuevo contrato el cual sigue siendo el mismo, pero modificado en unos de sus elementos accidentales: el plazo de vigencia.

    La Ley no prohíbe a las contratantes establecer mecanismos de renovación o prorrogas automáticas del arrendamiento o condicionadas a la ocurrencia de ciertos eventos. El Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios debe interpretarse en el sentido que mejor favorezca la situación del arrendatario y sería un verdadero contrasentido, perjudicial a los intereses de los inquilinos, que admitiendo la Ley la posibilidad de que se celebren arrendamientos sin fecha de terminación, sin embargo, según la interpretación de la demandada, se niegue la posibilidad de convenir prorrogas convencionales que extiendan el lapso original del contrato que benefician a los arrendatarios. ¿Cómo puede explicarse una restricción de semejante naturaleza?

    La verdad es que las partes pueden modificar las cláusulas del arrendamiento en la forma que mejor les plazca sea que llamen a tales modificaciones cuando se refieren al plazo de vigencia prórrogas o renovaciones. La única limitación a tal facultad la señala el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prescribe la nulidad de toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos establecidos para beneficiar o proteger a los arrendatarios. Por interpretación en contrario, todo derecho previsto en esa Ley puede ser modificado siempre que no desmejore la condición del arrendatario.

    En este orden de ideas las partes pueden acordar que la prórroga legal establecida en el artículo 38 se modifique acordando mayores plazos que los que prevé la norma, por ejemplo, estableciendo que a la finalización de un arrendamiento que haya tenido una duración de un año o menos el contrato se prorrogue por ocho meses. También pueden las partes modificar el régimen del artículo 38 estableciendo que al término del arrendamiento no corra la prórroga legal, sino que bajo ciertas condiciones el contrato se prorrogue convencionalmente por un tiempo determinado.

    La cláusula segunda del contrato autenticado en la Notaría Pública 1ª de Ciudad Bolívar el 23/11/2006 (folios 23 al 27) es del siguiente tenor:

    La duración del contrato de arrendamiento será de dos (2) años, contados a partir del día 15 de noviembre de 2006, y vencerá de pleno derecho el día 15 de noviembre de 2008, conviniéndose desde ahora que cualquiera de las partes deberá notificar a la otra, por escrito con una anticipación de treinta (30) días, su deseo de renovarlo o darlo por terminado. Esta notificación deberá hacerse con el simple acuse de recibo dirigido a la respectiva dirección del local o de habitación de cualesquiera de la partes por medio de carta o telegrama con aviso de recibo.

    Dos consideraciones se hacen evidentes después de leer la cláusula 2ª. La primera es que la obligación de comunicar la volunta de renovar o terminar el arrendamiento es común a ambos contratantes. Tanto el arrendador como el arrendatario estaban obligados a notificar a la otra dentro del plazo previsto en la norma su intención de continuar o terminar la relación arrendaticia. Por consiguiente, no está en lo cierto la demandante cuando argumenta que la notificación era un acto que debía cumplir su arrendadora.

    La segunda consideración es que en la cláusula en cuestión no se previó la consecuencia de que uno o ambos contratantes inobservaran esa obligación de anticipar a la otra su voluntad de renovar o terminar el contrato. Este detalle lleva al Juzgador a disentir del otro argumento de la demandada, cual es que a falta de notificación el contrato debe entenderse renovado ya que igualmente podría afirmarse que como el contrato no lo establece la consecuencia es que el arrendamiento finalice en la fecha estipulada y comience a correr la prórroga legal.

    En lo que respecta a la obligación de notificar es posible identificar varias hipótesis: a) que ambas partes cumplan su obligación de notificar a la otra; b) que sólo una de las partes cumpla esa obligación; c) que ninguna ejecute su obligación de notificar a su contraria.

    En la hipótesis señalada en la letra “a” hay que distinguir: si ambos contratantes (arrendador y arrendatario) manifiestan su intención de terminar el arrendamiento éste se extingue. Si ambos contratantes manifiestan su voluntad de terminar el contrato, por supuesto, expirará naturalmente y habrá que esperar que transcurra el lapso de prórroga legal que corresponda.

    Ahora bien, si el arrendatario expresa su deseo de no querer continuar con el arrendamiento y el arrendador le comunica que desea prorrogar el contrato la solución es obvia: el contrato termina y se inicia el decurso de la prorroga legal. Lo contrario, que se extendiera la duración del contrato por voluntad unilateral del arrendador, configuraría una violación de los principios generales del derecho de contratos, artículo 1141 Código Civil que exige como un requisito de existencia de todo contrato el consentimiento de las partes, y una violación del derecho a la libertad personal del inquilino que se vería constreñido a poseer un inmueble contra su voluntad.

    En el caso contrario, el más frecuente, se da cuando el arrendatario quiere continuar con el arrendamiento y el propietario manifiesta su negativa. En esta hipótesis la solución debe ser la misma del párrafo precedente. El contrato termina y se inicia el cómputo de la prórroga legal. El artículo 1141 del Código Civil establece que el consentimiento de las partes, es decir, de ambas, es un requisito de existencia del contrato. En materias que atañen al orden público la Ley puede imponerle a uno de los contratantes condiciones de contratación obligatorias en protección de la parte que se supone es el débil jurídico (trabajador, arrendatario, etc.,) o en salvaguarda del interés colectivo (como en los decretos ejecutivos que establecen condiciones de contratación obligatorias para ciertos entes públicos).

    La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece, por ejemplo, una prórroga legal obligatoria para el arrendador cuando el contrato es a tiempo determinado. Con ello beneficia al débil jurídico, el arrendatario. Hasta allí llega lo beneficioso. La Ley no establece la obligatoriedad de tolerar prórrogas distintas a la legal ni puede hacerlo el intérprete. Las prórrogas convencionales requieren del consentimiento libre de vicios de ambos contratantes de manera que sin ese consentimiento recíproco manifestado de modo expresa y sin ambigüedades no pueden darse paso a prórrogas convencionales que deban adicionarse al plazo de duración originalmente pactado.

    En la hipótesis enmarcada en la letra “c” si ninguna de las partes cumple con su obligación habrá que atenerse a la letra del contrato. Sucede que en ocasiones las partes acuerdan que en caso de que una de las partes no comunique a la otra su voluntad de terminar el contrato éste se prorrogue automáticamente por lo general por un plazo similar al término de duración originalmente convenido. Ya se vio que en la cláusula 2ª (ni en alguna otra de las que conforman el contrato) no se estableció que la omisión de dar el aviso allí previsto produciría una prórroga convencional distinta a la legal. En el presente caso, las partes no establecieron el efecto que produciría la inejecución de la recíproca obligación de dar el aviso previsto en la cláusula 2ª. En esta situación, el contrato debe extinguirse al vencimiento del plazo estipulado. Varias consideraciones llevan al Juzgador a establecer una conclusión como la anotada.

  4. ) La obligación de dar aviso es recíproca y ante el incumplimiento de ambas partes no puede el Juzgador optar por una solución que va a premiar al arrendatario que fue igualmente negligente en la ejecución de la obligación de dar aviso con la debida anticipación de su voluntad de continuar o no con el arrendamiento.

  5. ) La cláusula 2ª exige que el consentimiento, para renovar o para terminar el contrato, sea expreso ya que las partes establecieron que debía darse por carta o telegrama con aviso de recibo. A falta de tal aviso expreso, como lo quisieron las partes, no existe una voluntad negocial declarada, es decir, no existe el consentimiento libre de vicios requerido por los artículos 1141 y 1142 del Código Civil. En el caso que no ocupa las partes obviaron darse los avisos a que estaban obligados relativos a su voluntad de renovar el arrendamiento, por tanto, no puede interpretarse que el silencio equivale a una tácita reconducción del contrato porque tal interpretación iría contra lo expresado por las partes.

  6. ) Los contratantes también obviaron dar el aviso a que estaban obligados relativo a la terminación de la relación arrendaticia; a falta de una declaración dada mediante aviso o telegrama con acuse de recibo sobre la terminación del contrato existe una voluntad negocial dada anticipadamente, que puede tomarse como una declaración supletoria, relativa al plazo de duración del contrato. Esa declaración clara, precisa, dada sin ambigüedades, está contenida en los renglones iniciales de la cláusula 2ª cuando los sujetos de la relación arrendaticia expresan que: la duración del contrato de arrendamiento será de dos años, contados a partir del día 15 de noviembre de 2006 y vencerá de pleno derecho el día 15 de noviembre de 2008.

    Así pues, no constando en autos que la arrendataria demandante hubiera dado el aviso de querer continuar con la relación arrendaticia o que la demandada haya manifestado su voluntad de terminarlo la única consecuencia que se deriva de tal omisión es que el arrendamiento venció de pleno derecho el 15 de noviembre de 2008 y ante una declaración tan clara no cabe una interpretación diferente fundada en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

    En definitiva la pretensión de la demandante no debe prosperar en derecho y así se decide.

    El Juzgador analizará las pruebas aportadas por la parte actora.

    El contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública 1ª de Ciudad Bolívar no será objeto de análisis, más allá de la interpretación de la cláusula 2ª, debido a que su existencia y contenido no es un hecho controvertido.

    En lo que respecta a la comunicación de fecha 14/10/2008 la demandada admite haber efectuado esa comunicación, si bien con una significación distinta a la que le otorga la promovente. Para ésta ese documento fue suscrito por una mandataria de la señora R.P.d.P. y su finalidad fue hacer constar de manera unilateral el inicio de la prórroga legal y aumentar el canon de arrendamiento en un 250% en relación con la mensualidad establecida en el contrato. Para la demandada ese aviso pretendió establecer, pero no imponer, el canon de arrendamiento que consideró justo en virtud del fenómeno inflacionario.

    Como se ve, la actora admite haber recibido una comunicación de fecha 14/10/2008 en la que una mandataria de la arrendadora le avisa que el arrendamiento entraría en el lapso de la prórroga legal y que el canon sería ajustado a la cantidad de tres mil quinientos Bolívares mensuales. La demandada no impugnó ese documento, sino que admitió su existencia.

    Debido a que el aviso del 14/10/2008 provino de una mandataria de la arrendadora (lo que no fue desmentido por ella) es obvio que su autenticidad no está en discusión ya que por virtud de lo establecido en el artículo 1169 del Código Civil los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en nombre de éste. En otras palabras, no se requiere que la mandataria ratificara por vía testimonial ese documento como lo ordena el artículo 431 del CPC. El párrafo inicial de ese documento es del siguiente tenor:

    Por medio de la presente y en representación de la señora R.P.d.P. le notificó lo siguiente: En el lapso de su prórroga legal, es decir, a partir del día 15 de noviembre del año 2008 hasta el 15 de noviembre del año 2009, el canon de arrendamiento del inmueble por usted ocupado será ajustado a la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 3.500,00) mensuales

    .

    Para este sentenciador el aviso del 14/10/2008 promovido por la demandante revela, sin lugar a dudas, que la demandada si cumplió con la obligación de notificar como lo estipula la cláusula 2ª del contrato, con una anticipación de 30 días a la terminación del plazo de duración del arrendamiento, su deseo de dar por terminada la relación. En efecto, si la arrendadora por medio de un aviso escrito que la demandante admite conocer expresó que a partir del 15 de noviembre de 2008 comenzaría a computarse el lapso de la prórroga legal es incuestionable que con ese señalamiento tácitamente estaba advirtiendo a su contraparte su deseo de no renovar el arrendamiento, poniéndole fin y dando paso a la llamada prórroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En relación con el expediente de consignaciones arrendaticias FP02-V-2008-7349 se trata de una prueba impertinente que no guarda conexión con el tema litigioso. El objeto de la pretensión es que la arrendadora cumpla su obligación de asegurar la posesión pacífica del inmueble en virtud de una supuesta renovación del contrato por haber omitido el aviso de no querer continuar con el arrendamiento. La procedencia de una pretensión de esa naturaleza, la cual ya ha sido desestimada, no depende de la demostración de la solvencia del inquilino. En el mismo sentido, el objeto de la mutua petición es que la arrendataria cumpla con su obligación de entregar el inmueble por haber expirado el arrendamiento y su prórroga legal siendo absolutamente irrelevante la solvencia de la arrendataria.

    El expediente FP02-V-2009-340 contentivo de la demanda por resolución del contrato de arrendamiento incoada por la ciudadano R.P.d.P. por falta de pago de las pensiones del arrendamiento es igualmente impertinente porque no guarda conexión con el tema litigioso.

    En cuanto a la notificación que hiciera la demandada a la actora por medio de un Tribunal de Municipio este Jurisdicente no valora dicha instrumental ya que se trata de un hecho admitido por la demandada en su contestación.

    En cuanto a los recibos de pago expedidos por el abogado J.M. causados por su patrocinio en el procedimiento de consignaciones arrendaticias el Juzgador considera que tales pagos no pueden ser repetidos por la inquilina por vía de una pretensión de indemnización de daños. Esos pagos son el resultado de un contrato de servicios que vincula al abogado con su cliente y es entre ellos que surten efectos los derechos y obligaciones nacidos al amparo de ese contrato. Los terceros son inmunes por virtud de lo establecido en el artículo 1166 CC. Salvo que se trate de un procedimiento contencioso en el cual recaiga una condena en costas no puede una parte reclamar a la otra lo que haya debido pagar por asesoría de abogados. Por esta razón se desestiman los recibos de pago suscritos por los abogados J.M., el contrato de compraventa autenticado en la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar, los recibos de pago emitidos por un ciudadano de nombre L.P., el recibo de pago emitido por la abogada M.O.R. y el contrato de servicios profesionales de abogados. En definitiva, todos estos instrumentos lo que persiguen es justificar la pretensión subsidiaria de indemnización de daños por los supuestos honorarios de abogados que debió pagar la demandante.

    El documento constitutivo y estatutos sociales de la sociedad mercantil EL BODEGÓN DE RENATO promovido para demostrar que la arrendadora fue fundadora del referido fondo de comercio no se valora por impertinente habida cuenta que el hecho que se pretende probar no tiene conexión con el tema litigioso. En esta causa se discute la continuación o terminación del arrendamiento. Ninguna influencia en la suerte del proceso tiene el que la demandada haya fundado la sociedad de comercio EL BODEGÓN DE RENATO.

    La supuesta confesión invocada en el punto 13º del escrito de pruebas efectuada por la actora en su escrito de contestación es desestimada por el Juzgador ya que las alegaciones que hacen las partes en sus escritos de demanda y contestación no constituyen confesiones por estar desprovistas del llamado animus confitendi (la intención de confesar) por cuanto ellas en realidad contribuyen a delimitar el tema litigioso estableciendo qué hechos deben probarse y qué hechos quedarán exentos de prueba.

    La verdad es que la demandada en el folio 60 expresa que vencido el término convencional de duración de la relación arrendaticia, SIN QUE MEDIE COMUNICACIÓN ALGUNA ENTRE LAS PARTES, la arrendataria, sin embargo hizo uso de su derecho de prórroga legal… con lo que pareciera afirmar que en efecto antes del 15 de noviembre de 2008 no hubo comunicación entre las partes. Sin embargo, la demandante aduce lo contrario ya que en el libelo –folio 4, 1ª pieza- puede leerse la siguiente argumentación:

    En fecha 14 de octubre de 2008, me fue dirigida una comunicación por la Constructora e Inmobiliaria El S.S.., suscrita por su administradora ciudadana M.M., en representación de la ciudadana R.P.d.P., en la cual textualmente se me participa lo siguiente:

    (…)

    Con los señalados argumentos, sin duda alguna, la arrendadora pretendió violentar las disposiciones por ella contraídas expresamente en el contrato que rige la relación arrendaticia, al intentar de manera unilateral y sin ningún tipo de convicción, por una parte hacer ver, que el contrato estaba en periodo de prórroga legal, sin constar que yo haya sido notificada de su voluntad de no desear renovar el contrato efectivamente y en tiempo oportuno, conforme a lo previsto en la cláusula 2ª….

    Existe pues una clara discrepancia en los argumentos de las partes en lo que concierne a si hubo o no comunicación alguna antes del vencimiento del arrendamiento; la parte actora parece afirmar que sí la hubo; la parte demandada pareciera decir lo contrario. Es obvio, pues, que antes que una confesión, lo que hizo la accionada fue contradecir un hecho afirmado por su contraria. Sin embargo, más adelante en la contestación admite la autoría del aviso del 14/10/2008, pero dándole una significación contraria a la expuesta por la actora. El juzgador por este motivo analizó el documento en cuestión, aportado por la demandante, para concluir que la accionada el 14 de octubre de 2008, es decir, 30 días antes del vencimiento del arrendamiento hizo saber a su inquilina que a partir del 15 de noviembre de 2008 se iniciaría el cómputo de la prórroga legal con lo que estaba advirtiendo que no deseaba prorrogar convencionalmente la relación arrendaticia. Así se establece.

    En lo que respecta a la confesión invocada en el capítulo 14º del escrito de pruebas valen las mismas consideraciones. Los alegatos vertidos en la demanda y la contestación contribuyen a delimitar el tema litigioso, estableciendo qué hechos deben probarse y cuáles no deben ser objeto de pruebas, pero en modo alguno pueden considerarse confesiones ya que ellas están desprovistas de la voluntad de reconocer como cierto un hecho desfavorable a la parte que hace la alegación y que resulta favorable a la parte contraria.

    En cualquier caso, la intención de la demanda de aprovecharse de un punto comercial que con sacrificio ha erigido la arrendataria jamás obraría contra la demandada ya que terminado el arrendamiento y su prórroga legal la arrendataria, sin importar los motivos que muevan a la arrendadora a pedir la entrega del inmueble, está obligada por virtud de la Ley a entregar el inmueble sin que pueda oponer consideraciones subjetivas, como la mala fe de su contraria, para negarse a ejecutar esa obligación.

    Las testimoniales de J.M., L.P. y Marsiela Orsetti, son desestimadas, ya que los instrumentos que debían ratificar fueron desestimados por irrelevantes en párrafos anteriores.

    En lo que respecta a las pruebas de la demandada se observa:

    En el capítulo primero promovió el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública 1ª de Ciudad Bolívar. Este documento no forma parte del tema litigioso por lo que el Juzgador se abstiene de analizarlo.

    Los alegatos contenidos en ese capítulo primero no son a.p.s.e. extemporaneidad.

    En relación con la pretensión de indemnización de daños y perjuicios el Tribunal observa:

    La demandante enuncia unos perjuicios que consisten en la pérdida patrimonial que ha significado asumir el pago de honorarios de los abogados que la han asistido en el procedimiento de consignación de alquileres, por haberle prestado asesoramiento en la notificación judicial que le hiera la ciudadana R.P.d.P. y, finalmente, por la representación que de ella han hecho con motivo de la presentación de la demanda por cumplimiento de contrato que origina este proceso.

    En relación con el pago de la cantidad de cuarenta y cinco mil Bolívares por concepto de honorarios profesionales de la abogada M.O.R. el Juzgador concuerda con los alegatos de la defensa. Esa cantidad sólo puede ser recuperada por la actora si resulta triunfadora en este proceso ya que lo pagado en concepto de honorarios de abogados encuadra en al definición de costas procesales que comprenden: a) los honorarios que la parte ha pagado a los abogados que la representaron o asistieron; b) los demás gastos necesarios en que ha debido incurrir para defender en su juicio sus derechos o intereses.

    Las costas se imponen a la parte vencida totalmente en un proceso o en una incidencia como lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil con una limitación establecida en el artículo 286 eiusdem que establece que parte vencida no puede ser obligada a pagar costas por honorarios del apoderado de la parte contraria que excedan en un 30% del valor de lo litigado.

    En conclusión, es improcedente la pretensión de la demandada de que se condene a su contraria a pagar los honorarios de la abogada que la ha representado en juicio ya que para ello deberá esperar que se produzca una condena en costas luego de lo cual la Ley de Abogados –artículo 22- establece el procedimiento especial que debe seguirse. Así se decide.

    En lo que respecta al pago de los abogados que la asistieron en el procedimiento de consignación de alquileres y como asesores después de la notificación judicial que le hiciera la demandante el Tribunal observa que el procedimiento de consignación de alquileres no es de naturaleza contenciosa, en él no hay lugar a costas; por tanto, los honorarios que haya debido pagar la inquilina a unos abogados tienen su origen en un contrato civil de servicios respecto del cual la demandada es un tercero contra la cual no puede ejercerse una acción de repetición para recuperar los honorarios pagados.

    EXAMEN DE LA RECONVENCIÓN

    Seguidamente el Juzgador pasará a resolver la mutua petición planteada en el escrito de contestación a la demanda.

    La pretensión de la reconviniente básicamente consiste en afirmar que el contrato de arrendamiento venció el 15 de noviembre de 2008 y a partir de esa fecha transcurrió la prórroga legal de un año prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual venció el 15 de noviembre de 2009 por cuya virtud por mandato del artículo 39 de la LAI esta autorizado para exigir a la arrendataria la entrega del inmueble por lo que pide a la autoridad judicial que ordene la entrega del inmueble y condene a la demandante reconvenida a pagar ciento sesenta y seis mil Bolívares a título de indemnización de daños por su retardo en ejecutar su obligación de entregar el local comercial arrendado.

    En la contestación a la reconvención los apoderados de la demandante insisten en que en el contrato se estableció un lapso de duración de dos años hasta el 15 de noviembre de 2008, pero que debía darse un aviso con 30 días de anticipación de la voluntad de las partes de dar por terminado o renovar el contrato; aducen que la demandada reconviniente no dio el aviso a que estaba obligada operó la tácita reconducción por virtud de lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil; que la notificación judicial que hiciera el 9 de octubre de 2009 para evitar la transformación del arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado fue hecha a un empelado de la sociedad mercantil EL BODEGÓN DE RENATO, el señor M.B., encargado del negocio, siendo por tal motivo ineficaz la notificación. Afirma que la notificación fue igualmente extemporánea porque se realizó el 9/10/2009 y no dentro de los treintas días anteriores al vencimiento del contrato, esto es, el 15 de noviembre de 2008.

    El Tribunal para decidir observa:

  7. Ya quedó establecido que la obligación de dar el aviso a que se refiere la cláusula 2ª del contrato correspondía a ambas partes y no sólo a la demandada.

  8. Se estableció que en esa cláusula no se estipuló que la falta de notificación acarrearía la renovación automática del arrendamiento.

  9. El tribunal dictaminó que la arrendataria no demostró que había dado el aviso a su contraparte de su voluntad de continuar con el arrendamiento.

  10. El Jurisdicente estableció que si en verdad ambos contratantes hubieren omitido el aviso previsto en la cláusula 2ª del contrato la consecuencia lógica es que tampoco habría acuerdo sobre la renovación del contrato faltando un elemento esencial que es el consentimiento libre de vicios de los contratantes previsto en los artículos 1141 y 1142 del Código Civil para que pudiera interpretarse que las partes convinieron en la extensión del plazo de duración del arrendamiento. El mutuo acuerdo expresado en la forma prevista en los artículos 1141 y 1142 es exigible no sólo para formar el arrendamiento, sino para modificarlo conforme al artículo 1133 CC que define el contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.

  11. Se estableció que el aviso del 14/10/2008 invocado por la actora no tiene otra significación posible que la clara e inequívoca intención de la arrendadora manifestada a través de una mandataria (cualidad invocada por la propia demandante) de no querer renovar el arrendamiento, motivo por el cual comunicó a su inquilina que entre el 15 de noviembre de 2008 hasta el 15 de noviembre de 2009 correría el lapso de prórroga legal establecido en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

  12. En cuanto a la tácita reconducción del arrendamiento en la forma prevista en los artículos 1600 y 1614 CC es obvia su improcedencia. En primer lugar porque el aviso del 14 de octubre de 2008 es un acto jurídico apto para establecer con certeza que el arrendamiento terminaría el 15/11/2008 y si en adelante la arrendataria continuó en posesión del inmueble fue porque de pleno derecho operó la prórroga legal como lo pauta el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La tácita reconducción prevista en los artículos 1600 y 1614 CC no rige en materia de arrendamientos inmobiliarios ya que esta disposición normativa expresamente prevé que a la terminación del plazo de duración del contrato opera de pleno derecho la prórroga legal, es decir, no existe la posibilidad de que finalizado el término convencional opere la tácita reconducción ni es menester que el arrendador se oponga a la permanencia del inquilino en el inmueble. Éste debe permanecer por todo el tiempo de la prórroga legal finalizada la cual está obligado a entregar el inmueble sin que pueda invocar como lo hace la actora que por haber permanecido en el inmueble después de expirado el plazo estipulado en el contrato el vinculo jurídico se transformó en una convención sin determinación de tiempo.

  13. También se dictaminó que a falta del aviso que recíprocamente debían darse las partes (aviso que sí se dio conforme queda evidenciado en el ordinal 5º de este capítulo del fallo) la consecuencia inmediata es que no habiendo consentimiento libre de vicios para modificar el plazo de vigencia fijado al principio de esa cláusula operara la voluntad declarada de las partes de que el contrato finalizará de pleno derecho el 15 de noviembre de 2008.

  14. En lo que respecta a la notificación judicial que se hiciera el 9 de octubre de 2009 el Tribunal considera que el régimen de las notificaciones no precisa que estas se hagan en al persona del notificado, basta que ellas se efectúen en su domicilio. La naturaleza personalísima del arrendamiento no impide que las notificaciones se realicen en persona distinta de los contratantes siempre que se encuentren en el lugar designado por aquellos. Es por esta razón que en la cláusula 2ª del contrato las partes acordaron que la notificación allí prevista podía en la dirección del local o de habitación de cualquiera de las partes por medio de carta o telegrama con acuse de recibo. No se dice allí que la carta o el telegrama debían entregarse a la parte misma.

  15. conforme a lo establecido en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga legal venció el 15 de noviembre de 2009 debido a que el arrendamiento tuvo una duración de dos años. Así se decide.

    Las precedentes consideraciones desvirtúan los alegatos de la defensa y enfatizan la procedencia de la pretensión deducida en la reconvención motivo por el cual en la parte dispositiva será declarada con lugar.

    En lo que respecta a la pretensión de indemnización de daños por la demora de la arrendataria en entregar el local arrendado la demanda reclama el pago de ciento sesenta y seis mil Bolívares ya que la demora le impidió disponer del bien.

    El Juzgador considera que esa pretensión es francamente improcedente. El artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que las partes pueden establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo. En el contrato –cláusula 7ª- la arrendataria entregó a la arrendadora la suma de mil ochocientos Bolívares (un millón ochocientos antes de la reconversión monetaria) para garantizar las obligaciones que asumía. Conforme al artículo 1276 del Código Civil la arrendadora no puede pretender una suma mayor (BsF 166.000,00) a título de indemnización de daños y perjuicios.

    Por las razones expuestas se desestima la pretensión subsidiaria de indemnización de daños.

    DECISIÓN

    En merito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por MORELA MOYEGAS VIAMONTE contra R.P.D.P. y PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana R.P.D.P.. En consecuencia, se condena a la demandante MORELA MOYEGAS VIAMONTE a entregar los locales 3 y 4 situados en la planta baja del edificio Valentina, ubicado en la avenida J.S.d.C.B., siendo la ubicación actual de los locales comerciales de acuerdo con el documento de condominio inscrito en el Registro Inmobiliario el 18 de diciembre de 2008, la segunda terraza del mencionado edificio Valentina, conformada por tres locales comerciales, recayendo la entrega sobre el local Nº 1 con un área de construcción general de ciento cincuenta y un metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados y sus linderos: Norte: calle Yuruari y parcela R12; Sur: avenida J.S.; Este: Local Nº 2; Oeste: local Nº 1.

    En conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la demandante al pago de las costas de la demanda.

    Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del tribunal.

    Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los veinticinco (25) días del mes de enero del año dos mil diez. Años: 199° de la Independencia y 50° de la Federación.-

    El Juez,

    Abg. M.A.C..-

    La Secretaria,

    Abg. S.C..-

    En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las doce y treinta y cinco de la tarde (12:35 p.m.).-

    La Secretaria,

    Abg. S.C..-

    MAC/SCH/editsira.-

    Resolución N° PJ0192010000019.-

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