Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 21 de Abril de 2014

Fecha de Resolución21 de Abril de 2014
EmisorJuzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito
PonenteOscar Rivero
ProcedimientoRectracto Legal Arrendatario

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiuno de abril de dos mil catorce

204º y 155º

ASUNTO: KP02-V-2012-0003887

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: INDUSTRIAS MUSICALES P.C., C.A., inscrita el 10/10/2001, en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, Bajo el Nº 28, Tomo 48-A e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el Nº J-30857598-4, representada por los ciudadanos I.J.C.M. y M.D.L.A.C.G., venezolanos, mayores de edad, comerciantes, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nros. 4.072.655 y 14.398.911., respectivamente en su condición Presidente y Vicepresidente de esa Sociedad Mercantil.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: V.B.d.C., J.A.G.M. y V.I.C.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.534, 45.863, 90.222, en ese orden.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: F.A.N.E., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad N° V- 9.543.467 y la Firma Mercantil “COMERCIAL ALZURU S.R.L.” de este domicilio, legalmente constituida e inscrita bajo el N° 178, folios 334 Vto. del libro de Registro de Comercio que llevara el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del Estado en fecha 18 de Julio de 1968 y posteriormente modificado según consta en documento debidamente Registrado por ante el Registro Mercantil del Estado Lara bajo el N° 48, Tomo 1A en fecha 25 de Abril de 1977 e inscrita en el Registro de Información fiscal (R.I.F.) bajo el N° J-07504176-3, representada por el ciudadano R.F.A.H., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad N° V- 241.654, en su carácter de Gerente, carácter que consta en la Cláusula DECIMA CUARTA del Acta Constitutiva Estatutaria y plenamente facultado según la Cláusula NOVENA de la misma Acta Constitutiva Estatutaria.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: E.S.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 64.079.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por vía principal y RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por vía reconvencional.

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de retracto legal arrendaticio, interpuesta por la representación judicial de la parte actora, ya identificada, en el que expone como fundamento de su pretensión que su representada, Industrias Musicales P.C., C.A. es un espacio industrial-artesanal fundado en el año 1957 por P.C., donde inicialmente funcionaba su vivienda, una barbería, un alquiler de sacos y sombreros y que allí mismo se impartían clases de cuatro, en las cuales P.C. comenzó a ganar fama como instructor musical y bautizó el local con el nombre de “Aquí… Don Pablo”. Que en el año 1981 fallece P.C. y su hijo, el ciudadano I.J.C.M. se encargó del espacio mencionado, constituyéndose en su dirección actual ubicada en la carrera 21 entre calles 29 y 30, Locales Comerciales Nros. 29-32 y 29-42, con sus anexos, que juntos conformaban un solo edificio. Que el 10 de octubre de 2001 fue cambiado de la empresa por Industrias Musicales P.C., C.A. que en fecha 08 de agosto de 2003 fue publicada en Gaceta Oficial del Estado Lara, bajo el Nº 2.087, la Ley del Patrimonio Cultural del Estado Lara y que en la página 120 del Catálogo del Patrimonio Cultural Venezolano 2004-2005 del Municipio Iribarren, se encuentra incluida la empresa familiar Industrias Familiares P.C., C.A. Indicó la exposición de motivos de la mencionada Ley, solicitando decreto de medida cautelar.

Continuó exponiendo que en fecha 01 de octubre de 2001, su representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por el término de SEIS (06) meses con el ciudadano R.F.A.H., por un inmueble constituido por DOS (02) locales comerciales y sus anexos, que juntos conforman UN (01) solo edificio y con un área aproximada de CUATROCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTÍMETROS (480,60 Mts2), ubicados en la carrera 21 entre calles 29 y 30, identificados con los Nros. 29-32 y 29-42 de la nomenclatura municipal de esta Ciudad, indicando que se convirtió posteriormente en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que en fecha 26 de noviembre de 2012, se presentó en el inmueble arrendado por su representada, el ciudadano F.N., a fin de participar a I.C., que es el nuevo dueño de los mencionados locales comerciales desde el 15/11/12 y que le indicó que ya se había vencido el plazo para aceptar o rechazar la notificación del derecho de preferencia ofertiva, que presuntamente y con el Traslado de la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 15 de octubre de 2012, le había notificado el ciudadano R.A., en su carácter de gerente de la de vendedora oferente, Comercial Alzuru, S.R.L.

Asimismo, indicó que la mencionada notificación es irrita, no es válida y está mal efectuada por cuanto la funcionaria que se constituyó en representación de la Notaría Pública manifestó que estaba presente el ciudadano I.C. pero que no dejó constancia que tuvo a la vista la Cédula de Identidad del mismo; indicando asimismo que la preidentificada funcionaria, no ofreció a su representada, la Sociedad Mercantil Industrias Musicales P.C., C.A., la venta por parte de la propietaria oferente del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (1.500.000,oo Bs.), mediante cheque de gerencia a nombre de la mencionada propietaria oferente, Comercial Alzuru, C.A., exponiendo que dicho ofrecimiento lo dirigió expresamente al ciudadano I.J.C.M.. Que la venta se protocolizó en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 15 de noviembre de 2012, mediante documento inscrito bajo el N° 2012.1394, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.5252, correspondiente al libro del Folio Real del año 2012, por la cantidad mencionada y que los recibió R.F.A.H. en nombre de su representada Comercial Alzuru, S.R.L., mediante 04 cheques de gerencia de la Cuenta Corriente N° 0108-0087-10-0900000019 del Banco Provincial, identificados con los Nros. 00165449, 00165452, 00165464 y 00165476 por la cantidad de de CUATRIOCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000,oo Bs.) los primeros tres cheques y TRECIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,oo Bs.) el último cheque, y que le transfirió ilegítimamente la propiedad y posesión del inmueble arrendado al ciudadano F.A.N.E.. Indicó que en fecha 16 de noviembre del año 2012, el ciudadano I.J.C.M. presentó solicitud de consignación de cánones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, expediente KP02-S-2012-11951. Fundamentó su pretensión en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 6, 10, 24, 29, 31 y 35 de la Ley de Protección y Defensa del Patrimonio Cultural; 8.2.3.5, 20, 21, 49, 50 y 92 de la Ley de Patrimonio Cultural del Estado Lara. Solicitó decreto de Medidas Cautelares. Llamó como terceros al C.A.d.C. y a la Gobernación del Estado Lara, de conformidad con lo establecido en el artículo 370.4 del Código de Procedimiento Civil. Expuso que demanda a F.A.N.E., a la Firma Mercantil Comercial Alzuru S.R.L. y al ciudadano R.F.A.H. para que convengan o sean condenados a: 1) en la subrogación legal de la Sociedad Mercantil Industrias Musicales P.C., C.A. como compradora y en las mismas condiciones contempladas en el instrumento traslativo de propiedad, sobre los locales identificados con los Nros. 29-32 y 29-42 que constituyen el edificio vendido al ciudadano F.A.N.E., mediante la venta efectuada por la empresa Comercial Alzuru, S.R.L.; 2) que el precio de venta que su representada debe pagar al codemandado F.A.N.E. es el mismo que este pagó a Comercial Alzuru, S.R.L.; y 3) al pago de costos y costas procesales. Estimó su pretensión en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (1.500.000,oo Bs.).

En fecha 17 de diciembre de 2012, se admitió la demanda.

En fecha 18 de enero de 2013, este Tribunal decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada.

En fecha 09 de abril de 2013, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, rechazándola genérica y pormenorizadamente, indicando que de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el presente caso la Arrendataria, quien es la Parte Demandante, no puede aspirar y por lo tanto no tiene Derecho que le proceda el Retracto Legal por ella demandada, porque se desprende del Contrato de Arrendamiento en cuestión, así como el documento de venta del Edificio en su globalidad del cual forman parte los locales comerciales arrendados, debidamente protocolizados, que la venta opero fue por la totalidad del inmueble o sea la globalidad del Edificio; por cuanto la parte demandante se encontraba insolvente y morosa con dos mensualidades correspondientes a los cánones de Arrendamientos de los meses de Octubre y Noviembre del año 2012, para el momento y período en que operó la venta del Edificio en su totalidad; y porque la parte Demandante en el presente juicio no tenía Derecho a la preferencia ofertiva y por lo tanto a intentar el presente Retracto Legal Arrendaticio por los hechos anteriormente alegados. Seguidamente propuso reconvención indicando que de conformidad a la Cláusula cuarta de dicho Contrato de Arrendamiento, el canon de arrendamiento es la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (400,oo Bs.), que la arrendataria se compromete a pagar por adelantado, incrementándose dicho canon de Arrendamiento de manera progresiva de mutuo convenio, siendo el último pactado en la cantidad de Novecientos Bolívares (900,oo Bs.) mensuales, los cuales la arrendataria pagó correctamente y de manera consecutiva y puntual directamente al Arrendador, hasta el mes de Septiembre del año 2012.

Que posteriormente la propietaria de dichos inmuebles, la Firma Mercantil “COMERCIAL ALZURU S.R.L.”, representada por el ciudadano R.F.A.H., en su carácter de Gerente decide vender el Edificio en su totalidad, o sea, en su globalidad, del cual forman parte los locales comerciales objeto del Arrendamiento, aunque no estaba obligada legalmente a ofertárselo con preferencia a la Arrendataria, en primer lugar por ese mismo hecho o sea la venta global del edificio y en segundo lugar porque la misma, se encontraba para ese momento insolvente y morosa en el pago del canon de arrendamiento, con todo y eso de manera voluntaria en fecha diez (10) de Octubre del año 2012, a través de documento Autenticado se le ofrece en venta, así como se desprende de instrumento que se consignó en original conjuntamente al presente escrito marcado con la letra “D”, luego de la cual transcurrido el lapso de ley o sea los quince días continuos no dio respuesta, por lo cual se tiene como una negativa, procediendo entonces a ofertar el Edificio en su globalidad a terceros que pudiesen estar interesados, siendo así como en fecha 15 de Noviembre del año 2012, se lo vende al ciudadano F.A.N.E., así como se evidencia – según su decir- de documento de venta, Protocolizado por ante el Registro Público Del Segundo Circuito Del Municipio Iribarren Del Estado Lara, bajo el N° 2012.1394, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.5252 y correspondiente al Folio Real del año 2012, mismo que esa representación judicial consignó conjuntamente con ese escrito marcado con la letra “B”.

Que la Arrendataria luego de su último pago del Canon de Arrendamiento hecho directamente al anterior Arrendador, correspondiente al mes de Septiembre del año 2012 por la cantidad de Novecientos Bolívares Exactos (900,oo Bs.), el cual realizó de manera adelantada, en fecha 10 de Septiembre del año 2012, tal como lo establece el Contrato de Arrendamiento privado escrito en su Cláusula cuarta y se desprende de el último recibo de cancelación emitido por el anterior Arrendador, los cuales se consignaron al presente escrito marcados con las letras “A” y “E” respectivamente, realizó la consignación arrendaticia del mes de Octubre del año 2012, por ante el Juzgado Segundo Del Municipio Iribarren Del Estado Lara, asunto N° KP02-S-2012-011951, en fecha 16 de Noviembre del año 2012, posterior a la venta del Edificio en su globalidad del cual forman partes los Locales comerciales objeto del arrendamiento, así como se desprende de la copia del expediente de consignación de alquileres, el cual se consignó conjuntamente con el presente escrito, marcado con la letra “F”, observando que para dicha fecha se encontraba insolvente con dos mensualidades correspondientes a los meses de Octubre y Noviembre del año 2012, siendo por lo tanto dicho mes y los meses posteriores consignados de manera extemporánea, ya que así como se a.a.d. Contrato de Arrendamiento en cuestión en su Cláusula Cuarta se desprende claramente que los pagos de los cánones de Arrendamientos son por mensualidades adelantadas, y de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1.614 del Código Civil Venezolano, aunque dicho Contrato de Arrendamiento se indetermino por haberle operado la Tácita Reconducción, que no menos es cierto que se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, por lo cual de conformidad al Articulo 51 del Decreto Con Rango y Fuerza De Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de acuerdo con el cual, en el presente caso la Arrendataria por haber convenido dentro del Contrato de Arrendamiento escrito, que los pagos lo realizaría por adelantado, entonces se entiende que le tocaba pagar el canon correspondiente a cada mes el primer día de dicho mes, por lo tanto a los fines de consignar dentro del lapso legal tenia que hacerlo dentro de los primeros quince días continuos al primer día de cada mes.

De acuerdo con la interpretación hecha por la representación judicial de la demandada reconviniente, la locataria tenía hasta los días dieciséis de cada mes, teniendo así que el mes de Octubre del año 2012, lo debió consignar máximo hasta el dieciséis de Octubre del año 2012 y que lo consignó en fecha (16) de Noviembre del año 2012, cuando ya se encontraba incluso vencido el mes de Noviembre del año 2012; consignando a su vez igualmente de manera extemporánea el mes de Noviembre del año 2012, en fecha doce (12) de Diciembre del año 2012, debiendo hacerlo máximo hasta el dieciséis (16) de Noviembre del año 2012; ocurriendo lo mismo con las consignaciones de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Diciembre del año 2012 y Enero del año 2013, los cuales debió hacerlos máximo hasta el dieciséis (16) de Diciembre del año 2012 y dieciséis (16) de Enero del año 2013 respectivamente, pero los consigno en fecha quince (15) de Enero del año 2013 y catorce de Febrero del año 2013 respectivamente; el mes de febrero del año 2013, el cual tenia hasta el dieciséis de Febrero del año 2013, lo realizo en fecha catorce (14) de Marzo del año 2013 el cual al igual que el mes de Marzo y siguientes del año 2013 que de conformidad a la cesión de Derechos y Deberes del Contrato de Arrendamiento y la fecha de notificación realizada por ante el Juzgado Segundo de Municipio Iribarren, la cual fue realizada en fecha cinco (5) de Febrero del año 2013, así como se desprende de originales que se anexaron conjuntamente con el presente escrito, marcados con las letras “H” e “I” respectivamente, debía hacerlo máximo hasta el Dieciséis de Marzo del año 2013 y a nombre del nuevo Propietario-Arrendador, ciudadano F.A.N.E., ya identificado.

Por lo cual al haber realizado las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2012, así como de los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2013, de manera extemporánea así como observamos y se desprende claramente del expediente de consignación de alquileres, además que la última mensualidad consignada o sea la correspondiente al mes de Febrero, por las circunstancias ya alegadas y explicadas suficientemente con anterioridad, además de extemporánea, es ilegal y por lo tanto no cumple con la finalidad y causa por la cual fue hecha, o sea no solventa de ninguna manera a la Arrendataria, debiéndose tener por lo tanto como no realizada, ya que las efectuó a nombre y a favor de una persona que ya no tiene la cualidad de Arrendador, como lo es el ciudadano R.F.A.H., si no a nombre del nuevo Propietario-Arrendador, ciudadano F.A.N.E., tal como fue debidamente notificada de la cesión de Derechos y Deberes del Contrato de Arrendamiento en cuestión, es que Reconvine el Desalojo por falta de pago de los inmuebles objeto de la presente demanda, suficientemente identificados, y que sean reintegrados a su Poderdante libre tanto de personas y cosas, por encontrarnos ante un Contrato de Arrendamiento por tiempo indeterminado, por las causas ya explicadas anteriormente, todo con fundamento al Artículo 34 Literal a) del Decreto Con Rango y Fuerza De Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 10 de abril de 2013, este Tribunal admitió la Reconvención propuesta.

En fecha 12 de abril de 2013, la apoderada actora reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención. Opuso la falta de cualidad del demandado reconviniente, ciudadano F.A.N.E. para reconvenir a su representada por desalojo, indicando que en virtud de que al momento de efectuarse la notificación de la cesión de derechos y obligaciones a través del Juzgado Segundo del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el asunto KP02-S-2012-13076, que como arrendador tiene el ciudadano R.F.A.H., tanto en el escrito de solicitud del folio 93 de la segunda pieza, como en el acta de traslado, se pretende notificar a una persona distinta al Presidente de Industrias Musicales P.C., C.A., es decir, al ciudadano I.J.C.M. con Cédula de Identidad 9.185.212; exponiendo que el verdadero presidente es de cédula de identidad 4.070.655 y que el Tribunal una vez constituido en el local el 05 de febrero de 2013 a fin de materializar la notificación, le hizo entrega al mencionado ciudadano de una copia simple de la solicitud en cuestión, de un documento original de cesión de derechos y copia de un contrato de arrendamiento y que se negó a firmar. Impugnó la cuantía por exagerada, exponiendo que este Tribunal no es competente para conocer la reconvención por la cuantía, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil. En su contestación al fondo, la negó, rechazó y contradijo pormenorizadamente. Expuso que se allanan en el sentido de que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado por tácita reconducción de conformidad con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Que la mora del deudor y del acreedor conforme al segundo aparte del artículo 1.269 del Código Civil estipula que si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por requerimiento u otro equivalente y que la cláusula cuarta es ambigua e imprecisa ya que no especifica un plazo, ni fecha, ni los días en que se pagará cada canon por adelantado y que ello se evidencia en la fecha de los recibos Nros. 0170, 0171, 0172, 0173 y 0174 que fueron presentados por R.A. para el cobro en el lugar fijado los días 05 de mayo de 2012 el canon del mes de mayo de 2013, 13 de junio de de 2012, el canon del mes de junio de 2012; 07 de julio de 2012 el canon del mes de julio de 2012; 06 de agosto de 2012 el canon del mes de agosto de 2012; y 10 de septiembre de 2012 el canon del mes de septiembre de 2012. Asimismo expuso que el arrendador no cumplía con su obligación de hacer que era señalar el lugar para el pago ni la de dar el correspondiente recibo para cobrar el canon de arrendamiento a Industrias Musicales P.C., C.A., fundamentando lo expuesto en los artículos 1.269, 1.202, 1.197 y 1.198 del Código Civil y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; negando finalmente que su representada incumplió con lo establecido en el artículo 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 17 de abril de 2013, la representación judicial de la parte demandante reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en esa fecha. En esa misma fecha la representación judicial de la parte demandada reconviniente, promovió pruebas.

En 18 de abril de 2013, se admitieron a sustanciación las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente.

En fecha 09 de mayo de 2013, se ordenó agregar a los autos oficio recibido del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 21 de mayo de 2013, la apoderada demandante reconvenida presentó escrito impugnando y promoviendo pruebas.

En fecha 22 de mayo de 2013, se escuchó la declaración testifical de las ciudadanas Waddah Akabati, N.S.. En esa misma fecha el apoderado demandado reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 23 de mayo de 2013, se escuchó la declaración testifical del ciudadano P.B.. En esa misma se admitieron las pruebas promovidas por la demandante reconvenida, la parte demandada reconviniente presentó pruebas y la apoderada actora reconvenida presentó escrito.

En fecha 24 de mayo de 2013, se escuchó la declaración testimonial de los ciudadanos P.C. y R.F.. En esa misma fecha se admitieron las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 30 de mayo de 2013, se escuchó la declaración testimonial de la ciudadana Olimpia de la Chiquinquirá Meléndez.

En fecha 18 de abril de 2013, la apoderada actora reconvenida presentó pruebas, siendo admitidas en fecha 30 de mayo de 2013.

En fecha 03 de junio de 2013, se practicó judicial promovida. En esa fecha, la parte demandada reconviniente promovió pruebas.

En fecha 04 de junio de 2013, se escuchó la declaración testifical de los ciudadanos H.P., J.S. y M.P.. En esa fecha la parte demandada reconvinente presentó pruebas siendo admitidas en fecha 05 de junio de 2013 y en esa misma tuvo lugar acto de exhibición de documento por parte de la actora reconvenida.

En fecha 13 de junio de 2013, se agregaron resultas provenientes del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 26 de junio se agregó a los autos oficios provenientes de la Surperintendencia de las Instituciones del Sector Bancario y de la Fiscalía Segunda del Estado Lara.

En fecha 02 de julio de 2013, el apoderado demandante reconvenido presentó diligencia, la cual se tuvo por vista mediante auto de fecha 04 de Julio de 2013.

En fecha 05 de noviembre de 2013, se agregó oficio recibido de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario.

En fecha 10 de marzo de 2014, se agregó a los autos oficio recibido del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A.

Siendo la oportunidad procesal para dictar Sentencia definitiva, este Tribunal observa:

  1. DE LA PRETENSIÓN DE RETRACTO LEGAL

    Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr ejercer su derecho de retracto legal sobre el inmueble que ocupa en calidad de locataria, plenamente autos, de lo que este juzgador considera oportuno realizar las siguientes consideraciones:

    El Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

    La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

    Los Artículos 43 al 46 ejusdem, establecen de manera expresa

    Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

    Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

    Parágrafo Unico: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

    Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

    El Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

    El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

    Teniendo como referente ese marco normativo, la representación judicial de la parte actora promovió junto al escrito libelar Copia Certificada del Registro Mercantil de Industrias Musicales P.C. C.A.; Copia Simple de Registro de Información Fiscal de la mencionada empresa; copia fotostática del contrato de arrendamiento; copia fotostática de notificación autenticada ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en la que el ciudadano F.N. llevó al presidente de Industrias Musicales P.C., C.A. participándole que el derecho de preferencia ofertiva se había vencido; copia certificada de documento de compra venta protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara; copia certificada de 04 cheques de gerencia identificados ut supra; original del comprobante de recepción de la solicitud de consignaciones de cánones de arrendamiento sustanciado por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara; copia simple de la Ley del Patrimonio Cultural del Estado Lara; documentos que se valoran en razón de no haber sido desconocidos ni impugnados por la parte contraria.

    Trajo como medios de prueba la declaración testifical de los ciudadanos Waddah Akabati quien en primer término al ser preguntada es enfática al responder que la parte actora es arrendataria, pero al ser repreguntada al particular Nº 2: “Diga el testigo si sabe y le consta que existe un contrato de arrendamiento escrito donde se establece que Industria P.C. es arrendataria únicamente de dos locales comerciales ubicados en la planta baja de dicho edificio identificado con los Nros 29-32 y 29-42?”, Contestó: “como le dije confianza no tengo con el señor, yo tengo el contrato en mi edificio a el no le he preguntado si tiene contrato o no, pero para mi es un solo edificio yo no he visto a mas nadie ahí”; lo que evidencia una contradicción en su dicho, pues originalmente el testigo había reconocido el carácter de arrendatario de la demandante, y por tal razón debe ser desechado.

    La declaración testifical de la ciudadana N.S. quien al ser interrogada sobre como le constan los hechos, expuso “que siempre se oyen comentarios”, resultado notorio que las respuestas ofrecidas son absolutamente referenciales; y la del ciudadano P.B., quien al contestar que “tiene entendido” que el alquiler se extiende sobre toda el área del edificio, resulta ser de igual modo un testigo cuya afirmación es referencial y debe ser desechada, al igual que las primeramente analizadas. Así se establece.

    La actora reconvenida promovió asimismo la testifical de los ciudadanos H.A.P., J.S. y M.P., el primero de los cuales, al responder las preguntas que le fueron hechas por la promovente, en sus respuestas ofreció alocuciones tales como “supuestamente” era el señor R.A. quien cobraba la pensión locativa, al igual que afirmó “por allá se habló de que él le había vendido a un árabe” al tiempo que afianzó sus repuestas indicando “eso es lo que se ha corrido en el área”. En tanto que el segundo no supo ofrecer detalles sobre cuanto le era preguntado, aseverando en las repuestas ofrecidas a las preguntas octava y novena (f. 247) que el conocimiento que rendía sobre el tema que le era requerido era referencial, y en lo tocante el últimamente nombrado indica expresamente que no le constan la mayoría de los hechos referidos en las preguntas realizadas, estableciendo como cimiento de su respuesta lo que le había sido comunicado por al ciudadano I.C..

    En ese sentido, las manifestaciones referenciales también se hicieron en las declaraciones tanto de la ciudadana R.F., quien expone que “la señora Ursula es su vecina y que en oportunidades comentó los problemas del edificio”, así como en la de la ciudadana O.M., a quien le fue inquirido el particular relacionado con la colocación de candados y cadenas en el local, y reveló conocer tal acontecimiento “por todo lo que en el colegio de contadores se comenta”. De tal suerte que las afirmaciones hechas en ese sentido, de naturaleza absolutamente referencial, insuflado por comentarios o escuchas de otras conversaciones no resultan aptos para ser apreciados por este juzgador.

    No obstante, de tales declaraciones deben rescatarse la de de la propia ciudadana O.M., así como la del ciudadano P.C., quienes señalan la conformación del inmueble, y además refieren que en la parte superior de este existían otras oficinas o locales, que al ser adminiculados con la Inspección Judicial promovida por la actora y evacuada en el inmueble de autos, el Tribunal dejó constancia que tuvo acceso al mismo por la porción que está identificada con el Nº 29-32, observando que tiene un área destinada para exhibición para instrumentos musicales y un área para atención al publico. Que se pudo apreciar una caja luminosa de publicidad con la leyenda “Industria P.C. C.A.”, Nº L-000006753, con Nº de Rif.: J-30857598-04. Que en la parte posterior existen dos espacios contiguos destinados a escuelas de música en el cual existen pizarras y una cantidad de sillas con instrumentos musicales. Luego tuvo acceso al inmueble distinguido con el Nº 29-42, observando un galpón con herramientas, utensilios de trabajos y maquinarias destinados para el corte de madera. Que hacia el fondo del inmueble se observó un área en donde se encuentran depositados unos instrumentos musicales de cuerdas, seguidamente, por medio de unas escaleras se accedió a la parte alta de esa porción del inmueble, en donde pudo observarse una nevera ejecutiva, un juego de tazas de café, un horno microondas y algunos utensilios de cocina. El Tribunal tuvo acceso al área que se encuentra ubicada en la parte superior del inmueble Nº 29-38, en la que luego de subir unas escaleras que conducen al piso superior observando allí la existencia de camas, un mueble de madera con televisor en funcionamiento para el momento en que el Tribunal se hallaba allí constituído, y de todo ello puede ponerse de manifiesto que esa edificación, si bien posee diferentes números identificatorios (29-42 y 29-38), se exterioriza como un solo cuerpo, y de igual manera constituye un único inmueble, pese a que tiene distintos accesos con lo que también adquiere relevancia la inspección extra litem evacuada por la representación judicial de la demandada cursante a los folios 41 a 45 de la 2ª pieza de este asunto, y tal hecho adquiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 472 del Código de Procedimiento Civil, de donde se pone de manifiesto que tales locales comerciales se hallan bajo uno de mayor extensión, lo cual queda también ratificado por la propia actuación del presidente de la sociedad de comercio “Industrias Musicales P.C. C.A.”, quien al verificar las consignaciones arrendaticias – que serán valoradas posterior y oportunamente- lo hace por efecto de la ocupación en calidad de arrendataria de su representada de los locales identificados con los números 21-32 y 21-42.

    Al respecto cabe observar lo establecido en sentencia de la Sala de Casación Civil del Supremo Tribunal Nº RC-100 de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº 2003-290, en el juicio de M.A.F. contra Inversiones Senabeid C.A. y C.C.C.M.D.B., que dispuso lo siguiente:

    “… el artículo 1.546 del Código Civil expresa que:

    ...El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo...

    .

    Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.

    (omissis)

    De esta manera, encuentra la Sala que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria (artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente al momento de instaurar la demanda). Sin embargo, el retracto legal arrendaticio no rige si el propietario pretende enajenar el inmueble individualmente, y en el caso que se estudia, tanto la recurrida como el formalizante reconocen que la propietaria pretende la venta global del inmueble del cual forma parte integrante el bien arrendado (artículo 1.546 del Código Civil), con lo cual se cae por su propio peso el derecho preferente que alega el actor en el libelo de la demanda.

    Dicho con otras palabras, aun cuando el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dispone que el accionado tiene derecho de preferencia a adquirir el inmueble que arrendó para el ejercicio del comercio o industria, de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil dicho arrendatario no tendrá derecho a solicitar su retracto legal si el propietario o dueño realizó la venta global o total del mismo, tal como ocurrió en el presente caso.

    La Sala considera que la recurrida no cometió las infracciones denunciadas por el formalizante, por cuanto el actor demandó el retracto legal de un bien conformado por un local comercial que forma parte de un todo, el cual, como ya se estableció no goza de tal posibilidad legal y excluye su derecho de preferencia en cuanto a su adquisición.

    En consecuencia, la Sala considera que la sentencia recurrida está ajustada a derecho, razón por la cual desestima la denuncia de infracción de los artículos 12 y 509 eiusdem; 1.400, 1.401 y 1.359 del Código Civil y 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Así se establece”. (Destacados del fallo citado)

    Del criterio jurisprudencial antes transcrito que este Tribunal acoge, se pone de manifiesto, sin ningún género de dudas que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, y que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido, pues ello está ajustado a cuanto prevé el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcrito al inicio de este extenso.

    De tal manera, la situación invocada como fundamento de la pretensión actoral, no se encuentra tutelada por el ordenamiento jurídico, habida cuenta que la porción ocupada por el demandante forma parte de una de mayor extensión que resultó enajenada en su globalidad, y así también fue reconocido por ella al folio 1 vto de su libelo de demanda al advertir que Ambos inmuebles “juntos conforman un solo edificio” en virtud de lo cual, mal puede ejercer derecho de retracto alguno. Así se establece.

    Asimismo, de la prueba de informe proveniente de la Fiscalía Segunda del estado Lara, informando a este Despacho que la denuncia fue formulada por el ciudadano F.N. contra el ciudadano I.C., por uno de los delitos de la propiedad (Invasión) en relación al local comercial Nº 29-38, Copia del Oficio dirigido al Comandante del Destacamento N° 47 de la Guardia Nacional; ellas deben desecharse, lo mismo que las actuaciones concernientes a la investigación seguida por la Fiscalía Segunda del Ministerio Público MP-163663-2013, por cuanto las eventuales responsabilidades penales que pudieran derivarse de ellas, en nada inciden en la apreciación fáctica fijada a través de esta motiva.

    Finalmente, y como una afirmación tangencial al ya señalado inexistente derecho de preferencia ofertiva, la actora reconvenida desdeñó la celebración del negocio traslativo de propiedad celebrado entre los hoy demandados.

    Por ello promovió prueba de informes dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, por cuya intercesión el Banco Bicentenario, Banco universal C.A., informó que Comercial Alzuru S.R.L., mantiene una cuenta corriente Jurídica finalizada 3304, anexando impresión de pantalla, consulta de forma IBS, estado de cuenta del año 2012 y consultas de cuentas corrientes, de la que se pone de manifiesto que en fecha 15/11/2.012 fueron depositados en esa cuenta la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), cuyo número de referencia 037941298 coincide con el de la planilla de depósito que cursa inserta al folio 90 de la segunda pieza, de lo que se pone de manifiesto que la sociedad de comercio “Comercial Alzuru SRL”, recibió en su cuenta por medio de depósito de 4 cheques tal cantidad.

    Ello se compadece con la mención hecha en tal sentido en el instrumento protocolizado Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 15 de noviembre de 2012, mediante documento inscrito bajo el N° 2012.1394, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.5252, correspondiente al libro del Folio Real del año 2012, relativo a la forma en cómo la vendedora recibió el pago del precio del bien vendido.

    En ese sentido, debe ponerse de manifiesto el valor probatorio que la legislación sustantiva concede al documento público:

    Artículo 1.360: El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.

    Artículo 1.361: Igual fuerza probatoria que la determinada en el artículo anterior producen el instrumento público y el instrumento privado, entre las partes, aun de las cosas que no han sido expresadas sino de una manera enunciativa, con tal que la enunciación tenga una relación directa con el acto.(omissis) (destacado añadido)

    Por lo tanto, la mera afirmación de la actora concerniente a que el negocio jurídico celebrado entre las hoy demandadas podría haber sido simulado, queda excluída por efecto de las probanzas anteriores. Así también se establece.

    De acuerdo con cuanto se ha venido argumentando, y de acuerdo a las probanzas aportadas por las partes en el proceso, se pone de manifiesto que el inmueble que había sido arrendado está conformado por un local comercial que forma parte del inmueble objeto de litigio, es decir, es parte integrante de una globalidad, y en consecuencia de ello, a la parte actora no le nace el derecho a la preferencia ofertiva solicitada ni al retracto legal arrendaticio, por tratarse de una venta global de dicho inmueble, y por ello resulta plenamente aplicable el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que mal puede el actor acudir al proceso por carecer de legitimación para obrar por mandato expreso de la Ley a solicitar la nulidad de la venta efectuada. Así se decide.

  2. DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA

    1. DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA

      El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:

      En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación, podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el Juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º., 10º. y 11º. del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

      Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación

      En este orden de ideas, L.L. (Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal N° 18, 1940) sostiene:

      La cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la Ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto

      .

      La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Federal y de Casación en sentencia de fecha veintiuno de abril de 1947, estableció:

      Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)

      .

      Mas recientemente, J.A.F.G., en su estudio intitulado “Algo mas sobre el Concepto de Cualidad Procesal” (Caracas, Enero de 2005), ha contribuido a aclarar los conceptos que a tenor del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil se han confundido, y en ocasiones tenidos como sinónimos, en referencia a la “falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”, en las que se fundamenta el demandado para esgrimir esta defensa de fondo, y pasa a comentar el punto en estos términos:

      “Partiendo de la idea de que necesariamente la “cualidad” no es el derecho sino un medio procesal de acercar la sentencia lo más posible a la realidad jurídica.

      Para ello propongo este concepto:

      La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda

      . Y “El interés es la persecución de que los efectos jurídicos que puedan surgir de una sentencia impongan coercitivamente una norma o situación de certeza con respecto a su vigencia o efectos”

      La representación judicial de la parte demandante reconvenida opuso la falta de cualidad del demandado reconviniente, ciudadano F.A.N.E. para reconvenir a su representada por desalojo, indicando que en virtud de que al momento de efectuarse la notificación de la cesión de derechos y obligaciones a través del Juzgado Segundo del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el asunto KP02-S-2012-13076, que como arrendador tiene el ciudadano R.F.A.H., tanto en el escrito de solicitud del folio 93 de la segunda pieza, como en el acta de traslado, se pretende notificar a una persona distinta al Presidente de Industrias Musicales P.C., C.A., es decir, al ciudadano I.J.C.M. con Cédula de Identidad 9.185.212; exponiendo que el verdadero presidente es de cédula de identidad 4.070.655 y que el Tribunal una vez constituido en el local el 05 de febrero de 2013 a fin de materializar la notificación, le hizo entrega al mencionado ciudadano de una copia simple de la solicitud en cuestión, de un documento original de cesión de derechos y copia de un contrato de arrendamiento y que se negó a firmar.

      Basado en tales consideraciones observa quien juzga que la Representación Judicial de la parte demandada reconviniente trajo a los autos DOS (02) poderes Apud Acta, otorgados a su persona como profesional del derecho, por los ciudadanos F.A.N.E. y R.F.A.H., en su condición de codemandados en la presente causa, lo que aunado al hecho verificado en 05 de Febrero de 2013, cuando el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de acuerdo a lo que le fue requerido en el asunto KP02-S-2012-013076, se trasladó al lugar en donde tiene su asiento la sociedad de comercio “Industrias Musicales P.C. C.A”, oportunidad en que notificó a su representante legal – pese a que por error involuntario le atribuyó número de identificación distinto- de la cesión de derechos y Obligaciones que como arrendador tenia en dicho Contrato de Arrendamiento el ciudadano R.F.A.H., a favor del ciudadano F.A.N.E., por lo que, en tal virtud, concuerda este Tribunal que ello produjo como consecuencia que el nuevo propietario se subrogara en la persona tanto de la anterior propietaria como del anterior arrendador, en todos los derechos y deberes, que le eran inherentes.

      En ese sentido, dispone el artículo 1.550 del Código Civil:

      El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado.

      Luego, como quiera que la pretensión reconvencional de desalojo fue postulada en fecha 09/04/2.013, esto es, posterior a la notificación ya aludida, quedaba facultado el cesionario, en su condición de nuevo propietario tramitar todas las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el o los inmuebles objeto del Arrendamiento, conforme a las disposiciones contenidas en dicha ley especial, todo de conformidad al Artículo 20 del Decreto Con Rango y Fuerza De Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      En consecuencia, fijado como ha quedado ese hecho, tampoco puede prosperar la excepción de fondo opuesta. Así se decide.

    2. DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

      Asimismo procedió a impugnar la cuantía por exagerada, exponiendo que este Tribunal no es competente para conocer la reconvención por la cuantía, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

      Bajo ese respecto, debe ponerse de relieve el criterio que conforme a fallo de fecha 30 de marzo de 2005, proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, ella tuvo ocasión de reiterar:

      Sobre el particular, en sentencia Nº RC-0250, de fecha 2 de agosto de 2001, dictada en el juicio de Mercado Popular El Baratón, S.R.L. contra G.M.U., esta Sala dejó sentado el siguiente criterio:

      ...De conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 ordinal 5°, del Código de Procedimiento Civil, los jueces de instancia se encuentran en el deber de resolver las controversias a que por ley se encuentran llamados de acuerdo con todo lo que se haya alegado, emitiendo la correspondiente decisión expresa, positiva y precisa con respecto a las pretensiones y excepciones que hubieren sido invocadas por las partes. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia, bien por haber omitido la resolución de algún alegato o por haberse excedido desbordando los términos en que las partes delimitaron la controversia, denominándose incongruencia negativa a la primera y positiva a la segunda.

      Aparte de ese mandato general, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando se ha cuestionado la cuantía de la demanda, aplicable también a la cuantía de la reconvención, impone que el juez, en capítulo previo a su sentencia de fondo, resuelva el problema de la estimación que se hubiere suscitado y establezca definitivamente la cuantía del juicio...

      . (negritas y subrayado de este Tribunal)

      En función de la cuantía originalmente estimada por la actora, y rebatida por la demandada, ha de recurrirse en el caso bajo examen a las normas dispuestas en el Código de Procedimiento Civil que regulan el problema de la estimación de la cuantía:

      Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

      El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

      Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

      Artículo 39: A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas, salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas.

      La actora en su libelo de demanda estimó su pretensión en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (350.000,oo Bs.)

      Del criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 15 de noviembre de 2004, reiterado recientemente en el expediente 2005-000213 en fallo del 11 de agosto de 2005, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, se tiene, acerca de la discusión que se suscite sobre la cuantía, que:

      Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, pura y simplemente, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: J.M.R.E., A.E.F.G. y N.D.V.B.M. contra P.S.B., L.S.d.B. y J.P.B.S.), estableció:

      ...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

      Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

      .

      En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual deberá la Sala tener a los efectos de la admisibilidad del recurso de casación, la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar. (negritas y subrayado de este Tribunal)

      De lo que puede colegirse, que la demandada no ciñó su actividad a esta prescripción, pues se conformó con desdecir el establecimiento que de la cuantía hizo la actora, indicando que ella era “exagerada”, aduciendo sin explanar hechos que le permitieran redargüir el aserto en referencia, y por tanto, debe tenerse como cuantía de la pretensión de la actora, la suma originalmente por ella estimada, cumpliendo, de esa manera con la prescripción establecida en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

    3. DEL MERITO DE LA CAUSA:

      La parte demandada reconviniente postula por vía reconvencional el desalojo, alegando que en virtud de que la actora reconvenida al haber realizado las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2012, así como de los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2013, de manera extemporánea, además que la última mensualidad consignada, correspondiente al mes de Febrero, además de extemporánea, es ilegal y por lo tanto no cumple con la finalidad y causa por la cual fue hecha, o sea no solventa de ninguna manera a la Arrendataria, debiéndose tener por lo tanto como no realizada, ya que las efectuó a nombre y a favor de una persona que ya no tiene la cualidad de Arrendador, como lo es el ciudadano R.F.A.H., sino a nombre del nuevo propietario arrendador, ciudadano F.A.N.E., tal como fue debidamente notificada de la cesión de Derechos y Deberes del Contrato de Arrendamiento en cuestión, reconvine el Desalojo por falta de pago de los inmuebles objeto de la presente demanda, solicitando que sean reintegrados a su Poderdante libre tanto de personas y cosas, por encontrarse ante un Contrato de Arrendamiento por tiempo indeterminado, por la causa del artículo 34.a del Decreto Con Rango y Fuerza De Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresamente dispone:

      Así, la norma invocada como fundamento de la pretensión reconvencional, dispone:

      Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de los siguientes causales:

      1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

      Luego la representación judicial de la parte actora reconvenida, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, expuso que se allanan en el sentido de que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado por tácita reconducción de conformidad con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Que la mora del deudor y del acreedor conforme al segundo aparte del artículo 1.269 del Código Civil estipula que si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por requerimiento u otro equivalente y que la cláusula cuarta es ambigua e imprecisa ya que no especifica un plazo, ni fecha, ni los días en que se pagará cada canon por adelantado y que ello se evidencia en la fecha de los recibos Nros. 0170, 0171, 0172, 0173 y 0174 que fueron presentados por R.A. para el cobro en el lugar fijado los días 05 de mayo de 2012 el canon del mes de mayo de 2013, 13 de junio de de 2012, el canon del mes de junio de 2012; 07 de julio de 2012 el canon del mes de julio de 2012; 06 de agosto de 2012 el canon del mes de agosto de 2012; y 10 de septiembre de 2012 el canon del mes de septiembre de 2012. Asimismo expuso que el arrendador no cumplía con su obligación de hacer que era señalar el lugar para el pago ni la de dar el correspondiente recibo para cobrar el canon de arrendamiento a “Industrias Musicales P.C., C.A.”, fundamentando lo expuesto en los artículos 1.269, 1.202, 1.197 y 1.198 del Código Civil y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      De lo anterior siendo que la pretensión reconvencional está basada en el hecho aducido de que la parte demandante reconvenida incumplió su obligación de pago oportuno del canon de arrendamiento, quien juzga considera oportuno transcribir la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, que ambas partes reconocen les vincula, misma que señala:

      “El Canon de arrendamiento, es la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (400.000,oo Bs.) que “La Arrendataria” se compromete a pagar por adelantado en el lugar fijado por “El Arrendador” mediante la presentación del correspondiente recibo”

      Tal disposición contractual es, contrariamente a lo señalado por la representación judicial de la reconvenida, absolutamente diáfana al establecer que las pensiones locativas debían pagarse de manera adelantada.

      La adecuada interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue hecha a través de criterio vinculante expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de febrero del 2009, (caso INMOBILIARIA 200555 C.A, en contra de HELIMEDICAL C.A, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz), en donde se expone cuál es el lapso adecuado para la consignación de cánones de arrendamiento según lo establecido en las referida norma, a cuyo efecto dispuso:

      “En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces. (omissis) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.”

      De suerte que, al existir previsión contractual expresa acerca de la oportunidad de pago de la pensión arrendaticia, cual era el inicio de cada mes, de ponderarse para el sub iudice que el plazo de gracia a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vencía el día 16 del mes correspondiente.

      Al hilo con esas consideraciones debe indicarse que consta a las resultas de la Prueba de informes remitida a este despacho por parte del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que en el asunto KP02-S-2012-11951, en el cual el ciudadano I.C. en su carácter de Presidente de “Industrias Musicales P.C. C.A.”, consigna a favor de R.A. el monto de Novecientos bolívares por los locales comerciales Nº 29-32 y 29-42, y que los meses consignados fueron los siguientes: “Octubre de 2012 el 16 de Noviembre de 2012; Noviembre de 2012 el 12 de Diciembre de 2012; Diciembre de 2012 el 15 de Enero de 2013; Enero de 2013 el 14 de Febrero de 2013; Febrero de 2013 el 13 de Marzo 2013; Marzo 2013 el 11 de Abril de 2013 y Abril de 2013 el 10 de Mayo de 2013”; evidenciando quien esto decide, que la parte demandante reconvenida no se atrasó en el pago consecutivo de dos o más pensiones de de arrendamiento, que es precisamente el supuesto proscrito por la legislación especial que rige la materia, pues los cánones así consignados revelan en cada oportunidad, a lo sumo, un mes de retraso, de suerte que mal podría operar la consecuencia jurídica aspirada en el dispositivo ya señalado.

      De otra parte, la exhibición de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero a Septiembre de 2012, de los cuales el tribunal dejo constancia que tuvo a la vista y ordeno que fueran agregados y cursan a los folios 319 a 323 de la 2ª pieza de este asunto, en nada ayudan a dilucidar los hechos controvertidos, pues ellos se contraen a pensiones pagadas y cobradas por la arrendadora, distintas a las que constituyen el título de la pretensión reconvencional.

      Por lo que, siendo que la demandada reconviniente de autos no demostró de conformidad con las normas que regulan la carga de la prueba, esto es, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, el hecho de que la demandante reconvenida de autos haya incumplido la obligación pretendida, debió ser demostrada por el solicitante de la misma, quien al no haber suministrado suficientes elementos al Jurisdicente para que éste pudiere acordar el desalojo requerido, por lo que debe ser declarada desechada su pretensión. Así se establece.

      DECISIÓN

      Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

    4. SIN LUGAR la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por los ciudadanos I.J.C.M. Y M.D.L.A.C.G., actuando como Presidente y Vicepresidente de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS MUSICALES P.C., C.A., en contra del ciudadano F.A.N.E., y de la Firma Mercantil “COMERCIAL ALZURU S.R.L.”, ya identificadas; y

    5. SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO, intentada por los últimos de nombrados en contra de los primeros.

      Se condena en costas tanto a la parte demandante reconvenida, por haber sido desechada su pretensión, cuanto a la parte demandada reconviniente, por haber fracasado la reconvención por ella propuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

      Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.

      Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibidem. Publíquese y Regístrese.

      Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., en la ciudad de Barquisimeto, a los veintiún (21) días del mes de abril del año dos mil catorce (2014). Años 204º y 155º.

      EL JUEZ

      Abg. Oscar Eduardo Rivero López

      El Secretario,

      Abg. Anthony Gilberto Prieto Ortiz

      Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:15 p.m.

      El Secretario,

      OERL/mi

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