Decisión de Juzgado Primero De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 19 de Mayo de 2010

Se inician las presentes actuaciones, en fecha 10 de agosto de 2006, por demanda de RESOLUCION DE CONTRATO, efectuada por el abogado O.D., Inpreabogado Nº 85.162, actuando como apoderado judicial de la parte actora el ciudadano A.M.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.201.100, en contra del ciudadano H.R.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-4.569.497. (Folios 01 al 06).

Por auto de fecha 11 de agosto de 2006, el tribunal le dio entrada a la demanda haciendo las anotaciones respectivas y controlándose estadísticamente. (Folio 07).

Mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2006, el tribunal admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento a la parte demandada. (Folio 08).

A través de diligencia de fecha 28 de septiembre de 2006, el apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa acordada en el auto de admisión, y los anexos señalados en el libelo de la demanda y solicitó la citación de la parte de la demanda. (Folios 09 al 21).

Mediante diligencia de 14 de noviembre de 2006, el alguacil de este Juzgado dejó constancia de la práctica de la citación y consignó recibo de la citación debidamente firmada por la por la parte demandada. (Folios 24 y 25).

Por escrito de fecha 10 de enero de 2007, la parte demandada, asistida de abogado, dio formal contestación a la demanda. (Folios 26 y 27).

Mediante escrito de fecha 18 de enero de 2007, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción y evacuación de las pruebas. (Folio 28)

A través de diligencia de fecha 31 de enero de 2007, la parte demandada, confiere Poder Apud Acta precitado abogado J.G.R.. (Folio 29).

En fecha 6 de febrero de 2007, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en un folio útil, y ratificó el contenido del Poder Apud Acta. (Folio 30).

Mediante auto de fecha 16 de febrero de 2007, el Tribunal admitió las pruebas presentadas por las partes en este proceso. (Folio 36).

En acto de fecha 4 de mayo de 2007, la parte demandada absolvió las posiciones juradas formuladas por la parte demandante. (Folios 57 al 62).

En acto de fecha 7 de mayo de 2007, la parte demandante absolvió las posiciones juradas formuladas por la parte demandada. (Folios 62 y 63).

Mediante escrito de fecha 18 de mayo de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó informes en el presente proceso. (Folio 64).

Por escrito de fecha 25 de mayo de 2007, el apoderado judicial de la parte actora, presentó informes en la presente causa. (Folios 65 al 67).

A través de diligencia de fecha 19 de septiembre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora, solicita la sentencia de la presente causa. (Folio 68).

Mediante autos de fecha 12 de agosto de 2008, el Juez se abocó a la presente causa y ordenó la notificación a la parte demandada. (Folios 82 y 83).

Por diligencia de fecha 24 septiembre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado del abocamiento y solicitó se dictara la sentencia de la presente causa. (Folios 84 y 85).

En auto de fecha 7 de noviembre de 2008, el tribunal fija oportunidad para dictar sentencia en la presente causa. (Folio 88).

Mediante auto de fecha 07 de abril de 2010, la Juez Provisoria D.L.C., se aboca al conocimiento de la presente causa.

Por auto de fecha 22 de abril de 2010, el tribunal fija la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio.

Ahora bien, realizado el recuento de los actos determinantes del proceso, se hace necesario hacer un resumen de los alegatos contenidos en el libelo de demanda y la contestación, y a tal fin se observa:

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Manifiesta la parte actora que por documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Aragua, en fecha 20 de diciembre del 2005, anotada bajo el Nº 45, Tomo 299 en los Libros respectivos, celebró contrato de opción de compra-venta con el ciudadano H.R.N., supra identificado, y en virtud de la CLÁUSULA PRIMERA se otorgó la opción de compra, para adquirir un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Caña de Azucar, bloque 5, Edificio 01, distinguido con el N° 00-03 UD-15, Sector 11, Municipio M.B.I. delE.A., con un área de setenta y un metros cuadrados (71,00 M²), en la planta baja del Edificio y con los siguientes linderos: Norte: Con pasillo o área de circulación del Edificio; Sur: Con fachada sur del edificio; Este: Con pared que da al apartamento N° 00-02, y; Oeste: Con pared que da al apartamento N° 00-04; Piso: Con terreno donde se levanta el edificio y Techo: Con piso del apartamento N° 01-03, tal como consta de documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico de los Municipios Girardot y M.B.I. delE.A. en fecha 26 de abril de 2005, anotado bajo el N° 44, folios 329 al 338, Protocolo Primero, Tomo 3.

Que en dicho contrato de opción de compra-venta se pactó como precio de la futura venta la cantidad de Cuarenta y Siete Millones de Bolívares, hoy CUARENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (BSF. 47.000,00), de los cuales entregó al demandado la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, hoy DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BSF. 10.000,00), por concepto de arras.

Que el monto entregado en arras, seria imputado al precio de la venta, quedando un saldo restante de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES, hoy TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES

(BSF. 37.000,00), monto que seria pagado al demandado en un lapso de CIENTO CINCUENTA (150) días contados a partir del otorgamiento del documento de opción de compra-venta, es decir, desde la fecha 20 de diciembre de 2005, tal como consta del documento de opción consignado marcado “B”, condicionando dicho lapso al cumplimiento de las siguientes condiciones: a) Contados a partir de la firma del presente documento, lapso este que pudiera ser modificado por acuerdo entre las partes. b) O cuando se otorgara el crédito indicado.

Que se estableció una cláusula penal en caso de no formalizarse la venta por causas imputables al Opcionante éste devolvería al Opcionado, la cantidad dada como garantía, además de un TREINTA POR CIENTO (30%) por concepto de daños y perjuicios.

Que si la causa era imputable al Opcionado este perdería la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, hoy DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BSF. 10.000,00), de la cantidad dada en garantía como indemnización por daños y perjuicios causados.

Que se estableció una cláusula de saneamiento comprometiendo al Opcionante a entregar el inmueble debidamente registrado, libre de todo gravamen, desocupado y solvente.

Que el día 31 de Mayo del 2006, el banco le aprobó el crédito por el saldo deudor al demandante, acompañando documento emitido por la banca.

Que comparando la fecha tope para la operación, es decir, los CIENTO CINCUENTA (150) días, el término de la aprobación del crédito que fue el día 31 de mayo de 2006, existe una diferencia de 12 días más.

Que de acuerdo a las condiciones del contrato de opción de compra-venta, no se especificó si el acuerdo era escrito o verbal y que el demandante le expresó al Opcionante en varias oportunidades y en presencia de testigos en el inmueble del Opcionante, que el lapso de la opción era muy breve y el actor le exigía la solvencia del inmueble tal como lo estableció la cláusula quinta del contrato de marras.

Que en fecha 12 de mayo de 2006, el Opcionante le hizo entrega de la solvencia municipal y que acompaña a la presente demanda.

Que el atraso de 4 meses y 29 días para la entrega de la solvencia municipal, fue la causa de la no aprobación del crédito solicitado.

Que desde el día 31 de mayo de 2006, fecha de aprobación del crédito el demandado H.R.N. se ha negado a cumplir con el contrato.

Que por todas las razones antes expuestas, acude formalmente a demandar al ciudadano H.R.N. a los fines que convenga o en su defecto sea condenado al pago de las siguientes cantidades: PRIMERO: A devolver la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, hoy DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BSF. 10.000,00) por concepto de arras, recibidos por el opcionante para el momento del otorgamiento de la opción de compra-venta. SEGUNDO: A pagar la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES, hoy TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (BSF. 3.000,00) por concepto de TREINTA (30%) por daños y perjuicios. TERCERO: A pagar la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares, hoy CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BSF. 4.500,00) por concepto de costas y honorarios profesionales.

Fundamentó la presente acción en los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil venezolano.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada debidamente asistido de abogado, manifestó textualmente lo siguiente: “…Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la temeraria demanda incoada en mi contra…” y señaló de seguidas:

Que consta del documento autenticado de opción de compra-venta, que la fecha cierta del mismo o cuando comienza a contarse el lapso de duración es a partir del 20 de diciembre de 2005.

Que consta de la cláusula tercera que la duración del mismo es de CIENTO CINCUENTA (150) días, los cuales se deben contar desde el día siguiente al de verificación del acto.

Que según el artículo 12 del Código Civil la duración de la opción terminaba el día 19 de mayo del 2006.

Que durante dicho lapso el demandante en ningún momento acordó la modificación del mismo.

Que tampoco dicho lapso fue modificado por el hecho de haberse obtenido el crédito.

Que a la fecha de haber obtenido el crédito, ya había expirado la duración de la opción.

Que el demandante incumplió con el contrato celebrado ya que no consiguió la cantidad restante debida dentro de la vigencia del mismo.

Que según la cláusula cuarta del contrato, no se verificó la compra-venta definitiva, dentro del lapso de duración de la opción.

Que no desconozco el documento de compra venta, que consta en autos, ya que el mismo no fue producto de ningún acuerdo.

Que la presente acción sea declarada sin lugar ya que dicha opción fue producto de un acuerdo entre las partes.

Planteada así la litis, corresponde analizar las pruebas aportadas por las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. - Contrato de opción de compra venta, autenticado en fecha 20 de diciembre de 2005, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua bajo el No. 45, tomo 290, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Este tribunal lo tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido de dicha documental se desprende la celebración del contrato preparatorio de compra venta entre las partes del presente juicio.

2. - Carta de fecha 8 de agosto de 2006, suscrita por la Gerente de la Agencia Parque Aragua del Banco Provivienda, Banco Universal, dirigida a la parte demandante, mediante la cual le notifica de la aprobación del crédito. Este Tribunal no la valora y desecha, por cuanto la misma constituye una documental privada emanada de tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar en contenido y firma, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara y decide.-

3. - Instrumento de Compra-venta, firmado por la abogada M.R., Inpreabogado No. 68.392, sin fecha, ni firmas de las partes. Este Tribunal no lo valora y por vía de consecuencia lo desecha, por cuanto el mismo constituye una documental privada emanada de tercero, quien además no fue promovido como testigo para ratificar en contenido y firma, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara y decide.-

4. - Copia simple de certificado de Solvencia de fecha 30 de junio de 2006, emanado de la Alcaldía del Municipio M.B.I. delE.A., sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, que corre a los folios 22 y 29 del presente expediente. Este tribunal lo tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido de dicha documental se demuestra la fecha de expedición de dicha solvencia.

5. - En cuanto al CAPITULO I y II, del escrito de pruebas, la parte demandante invocó el merito favorable de los autos y ratificó tanto los hechos como el derecho alegados. Cuando la parte demandante invoca el mérito favorable de las actas, no constituye medio probatorio de los que expresamente se encuentran desarrollados están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil, por lo que se considera pertinente traer a colación la sentencia dictada por la Sala Social del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de julio de 2003, cito un pequeño extracto:

   …la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales afirmaciones…

   Por las razones antes expuestas, y en ocasión a lo estipulado en la citada jurisprudencia, acogiendo el criterio de nuestro M.T., esta Juzgadora lo considera improcedente dado que el merito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano. Y así se declara y decide.-

6. - Promovió y evacuó la testifical de la ciudadana ROSSIEL FUENTES SULBARAN, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 16.129.072, este Tribunal en virtud de que las declaraciones efectuadas por la ciudadana antes mencionada (Folios 39 y 40), examinadas y estimadas cuidadosamente sus motivaciones y circunstancias relacionadas con la confianza que pudieran tener, conforme al Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los jueces para la apreciación de la prueba de testigos, en consecuencia las valora como demostrativa de los hechos por ella mencionados y que se analizarán al resolver sobre la procedencia de las pretensiones, al efecto el tribunal pasa a transcribir parte de la declaración de la único testigo presentada por ROSSIEL FUENTES SULBARAN, en los términos siguientes:

   “En horas de despacho del día de hoy 28 de febrero de 2007, siendo las 10:00 a.m. oportunidad fijada por este Tribunal para que tenga lugar el acto de evacuación testifical de la ciudadana: ROSSIEL FUENTES SULBARAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 16.129.072 y de este domicilio, se deja constancia que compareció el ciudadano A.M.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº

   V- 6.201.100, en su carácter de parte actora, asistido por el Abogado O.D., Inpreabogado N° 85.162, igualmente compareció el abogado J.G.R.S., Inpreabogado Nº 20.107, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Acto seguida el Apoderado Judicial de la parte actora, presentó a la referida ciudadana, a quien se le impuso el motivo de su comparecencia y manifestó no tener impedimento alguno en declarar y juramentado en forma legal dijo ser y llamarse como queda escrito ROSSIEL FUENTES SULBARAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 16.129.072, con domicilio en la Urbanización Caña de Azúcar, Sector 3, Vereda 39, Casa Nº 02, Maracay, Estado Aragua. Acto seguido, el apoderado judicial de la parte actora, antes identificado pasa a ejercer su derecho a preguntar así: PRIMERO: Diga la testigo si conoce de vista al ciudadano A.M.Z.?, Contestó: “Si, solo de vista”. SEGUNDO: Diga la testigo en que oficio se desempeña y si estudia?, Contestó: “Estudió en el IUCAF, y también tengo una cooperativa de decoración, allí trabajo actualmente”. TERCERO: Diga la testigo en cuantas oportunidades acompaño al ciudadano A.M., al inmueble, que en compra tiene pactado con el ciudadano H.R.N.?, Contestó: “Creo que fueron dos veces, la primera fui sola, y la segunda fue con otro miembro de la cooperativa, el señor A.M., nos contrato para ser un trabajo de decoración en el apartamento”, CUARTO: Diga la testigo si en las dos oportunidades que hizo acto de presencia al apartamento supra identificado y en compañía del ciudadano A.M., escucho exigirle al ciudadano H.R.N., la solvencia Municipal del inmueble en compra?, Contestó: “ Si, si escuche, el dijo que estaba en proceso o algo así, que ya se la iban a entregar, no se si se la entregaron”. Acto seguido el apoderado de la parte demandada pasa a ejercer su derecho a repreguntar a la testigo así: PRIMERO: Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano que menciona A.M.?, Contestó: “Solo de vista”. SEGUNDO: Diga la testigo en que tiempo fueron esas visitas?, Contestó: “Primero, no fui a visitar a nadie, porque no lo conozco, solo fui por contrato de señor A.M., fue en marzo del año pasado, los días nos lo recuerdo, pero si se que fue en marzo”; TERCERO: Diga la testigo si en las dos oportunidades que acompaño a su contratante , tuvo acceso al inmueble que iba a decorar?, Contestó: “Si en la primera oportunidad que fui si, en la segunda, solo esperamos en la puerta”, CUARTO: Diga la testigo si su contratante le informo en calidad de que visitaban el referido inmueble?, Contestó: “Al momento, de que el señor A.M., contrato mi servicios el me informo que estaba adquiriendo un apartamento, el cual quería remodelar”, QUINTO: Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano H.R.N.?, Contestó: “No; pero lo he visto dos veces”, SEXTO: Diga la testigo si el inmueble para el cual fue contratada para decorar, estaba vació o ocupado?, Contestó: “ Ocupado, con muebles, con personas no se porque solo vi, en ese monumento al señor H.R.N.”, SÉPTIMA: Diga la testigo si su contratante le informo las condiciones en que estaba adquiriendo dicho inmueble?, Contestó: “No; solo que lo estaba adquiriendo”. Acto seguido se deja constancia no fe presentada la testigo ciudadana A.A.S., a la hora indicada, por la parte promovente…” (Subrayado del Tribunal)

   Al respecto, este Sentenciador al examinar la declaración de la única testigo presentada aprecia que la misma aportó los elementos de circunstancias de tiempo, modo y lugar en que se sucedieron los hechos y afirmo:

   Que en dos oportunidades se trasladó al apartamento objeto de la opción de compra-venta. Que se encontraban ambas partes en dicho lugar. Que el opcionado demandante, ciudadano A.M., ya identificado, le exigió la solvencia municipal al opcionante demandado, H.N., antes identificado, en el mes de marzo del año 2006. En consecuencia, se valora la declaración singular y hace plena prueba, admniculada a las restantes pruebas cursantes en autos, de sus dichos de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.-

7. - Inspección Judicial evacuada por este Tribunal, en fecha 23 de abril de 2007, cuya acta cursa a los folios 47 y 78, y su contenido, este Tribunal adminiculada con las demás pruebas que en este capítulo se analizan, la valora conforme a las disposiciones del Artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 507, 509 y 510, y los Artículos 1428 y 1430 del Código Civil, como demostrativa de que en la misma se dejo constancia de lo siguiente:

   …En horas de despacho del día de hoy 23 de abril de 2007, siendo las 3:00 p.m previo traslado se constituye al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en la siguiente dirección: Calle L.R.P., N° 30-A, Sector las Mayas, El Limón Municipio M.B.I., en la sede de la Alcaldía del Municipio autor referido, el Tribunal deja constancia que se encuentra en compañía del abogado O.D., inpre N° 85.162, apoderado Judicial de la parte actora y parte promovente, así se encuentra presente J.R., inpre N° 20.107, abogado de la parte accionada, una vez en referido inmueble el Tribunal se constituye en la oficina donde funciona el departamento de hacienda de la mencionada alcaldía y se notifica de la misión a la ciudadana C.Y.O.D.E., titular de la cedula de identidad N° 7.237.900, quien manifiesta laborar en dicha oficina como liquidada de la dirección de hacienda de la alcaldía del Municipio M.B.I. delE.A., lugar indicado por la parte promoverte, para efectuar la inspección, (…), el Tribunal requiere información a la notificada acerca de la existencia en sus archivos de un expediente administrativo que guarde relación con un inmueble ubicado en la urbanización caña de azúcar de sector 11, Bloque 5, apto 00-03 (…) y el ciudadano H.R.N. y la notificada pone a la vista del Tribunal una carpeta contentiva de documentos relacionados con el asunto requerido (…) cuya identificación catastral es 0508-0211010500-03. (…) se observan varios certificados de solvencia correspondientes al pago de los impuestos (…), que dentro del periodo de tiempo pertinente a los hechos controvertidos se observan los certificados de solvencia siguientes: (…) 1-. El N° 07354, expedido el 22/11/05, valido hasta el 31/12/05; con respecto al inmueble mencionado anteriormente siendo el contribuyente H.N. (…) 2-. El N° 08039, expedido el 24/01/06 valido hasta el 31/03/06 con respecto al inmueble mencionado siendo el contribuyente H.N. (…) 3-. El N° 09468 expedido el 12/05/06 valido hasta el 30/06/06, con respecto al inmueble mencionado siendo el contribuyente H.N. (…) 4-. El N° 103414 expedido el 28/07/06 valido hasta el 30/09/06 con respecto al inmueble mencionado siendo el contribuyendo H.N. (…) documentales estas que se acuerdan reproducir para que formen parte integrante de esta actuación conforme a la disposición del articulo 502 del código de procedimiento civil, …

   De lo anterior, se desprende que le fue expedido por la Alcaldía del Municipio M.B.I. delE.A., al ciudadano H.R.N., ya identificado, los certificados de solvencias correspondientes a los Números: “A) 07354, expedido el 22/11/05, válido hasta el 31/12/05. B) N° 08039, expedido el 24/01/06 válido hasta el 31/03/06 C) El N° 09468 expedido el 12/05/06 válido hasta el 30/06/06, D) El N° 103414 expedido el 28/07/06 válido hasta el 30/09/06; lo cual demuestra que se expidieron varias solvencias municipales dentro del periodo de vigencia de la opción de compra-venta y fuera de su vigencia, pero no demuestra la entrega de dichos documentos a la parte actora. Y así se declara y decide.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   En el escrito de pruebas la parte demandada aportó las siguientes pruebas al proceso:

1. - Mérito que se desprende de autos, especialmente el hecho del reconocimiento en el libelo de la duración de la opción en fecha 19 de mayo del 2006 y que para dicha fecha el demandante no había cumplido con su obligación de pagar el saldo restante. Con relación a ello, el tribunal da por reproducido lo que sobre el particular se resolvió precedentemente, aunado a ello vale acotar que ciertamente este no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace la promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano. Y así se declara y decide.-

2. - En relación al numeral 3 del escrito de pruebas, promueve copia simple de documento privado emanado de la Gerencia Hipotecaria de la entidad financiera BANPRO, cursante al folio 35, este Tribunal no la valora y desecha, por cuanto la mismas constituye una documental privada emanada de tercero, quien además no fue promovido como testigo para ratificar en contenido y firma, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara y decide.-

3. - Respecto a los numerales 2 y 4 del escrito presentado por la parte demandada mediante el cual reproduce el contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, así como el contenido de la totalidad del contrato de marras, y que cursa a los folios 10 al 14 de las presentes actuaciones, este Tribunal deja expresamente establecido que precedentemente ya valoró el contrato de opción de compra venta, conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1357 del Código de Civil. Y así se declara y decide.

4. - En cuanto a la prueba de POSICIONES JURADAS promovida por la parte demandada, las deposiciones tanto de la parte demandante, como demandada, rielan a los folios 57 al 61 de las presentes actuaciones, al efecto se pasa a transcribir parte de la deposición de la parte demandante, el ciudadano A.M.Z., ya identificado, así:

   “…PRIMERA: Diga el absolvente como es cierto que para la fecha del día 20 de mayo de 2006 no se había celebrado la opción de compra-venta por él celebrada con el ciudadano H.R.N. debidamente autenticada por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay Estado Aragua, anotada bajo el Nº 45, Tomo 299?. CONTESTO: “Si. Para esa fecha no se celebro debido a que el señor H.N., propietario del establecimiento no me entrego la solvencia Municipal que era requerida por el ente financiero al cual se estaba tramitando el crédito correspondiente”. SEGUNDA: Diga el absolvente como es cierto que para el día 20 de mayo del 2006 ni siquiera le había hecho llegar al ciudadano H.R.N. una copia de la venta que se iba a realizar entre ellos?. CONTESTO: “No es cierto. Porque él obtuvo la copia el mismo día que se realizó la opción a compra”. TERCERA: Diga el absolvente como es cierto que para el día 20 de mayo del 2006 no contaba con el dinero monto del saldo que había pactado entregar en la opción antes mencionada?. CONTESTO: “Lo que podría responder a eso es que, cómo él señor H.N. manifiesta que yo no poseía el dinero para esa fecha si él en ningún momento me hizo una pregunta al respecto, sino que sencillamente íbamos a esperar el otorgamiento del crédito por la entidad financiera el cual se estaba tramitando”. CUARTA: Diga el absolvente como es cierto que él dependía de un crédito por él solicitado para poder cumplir con la opción que había convenido?. CONTESTO: “La opción se realizó al tiempo establecido motivado al tiempo de la tramitación del crédito pero se postergo a causa de la solvencia Municipal que el señor H.N. no entrego a tiempo, en todo caso si dicho ciudadano hubiese manifestado de que no quería cumplir la cláusula en la opción de compra libre de gravámenes lo tenía que haber manifestado por escrito. Más aún cuando en el acondicionamiento de dicho contrato de opción a compra manifiesta que se realizaría la compra-venta cuando el crédito indicado fuese aprobado”. QUINTA: Diga el absolvente como es cierto que él tenía conocimiento que si no cumplía con la opción acordada perdería la cantidad dada en arras en la misma, o sea, los Diez Millones de Bolívares?. CONTESTO: “ Es cierta, siempre y cuando hubiese sido por causa mía, lo cual no fue así debido a que el señor H.N. no me entregó la solvencia municipal a tiempo para el otorgamiento del crédito señalado y la entidad financiera otorgó el crédito para la adquisición del inmueble, como era indicado en el señalamiento del contrato donde señala o cuando se otorgara el crédito”. SEXTA: Diga el absolvente como es cierto que el acuerdo al que él se refiere que podría dar derecho a una prorroga de la opción convenida no consta por escrito en ninguna parte?. CONTESTO: “ Si consta en el mismo documento en el cual establece como opción o cuando se otorgase el crédito el cual no limita en ese párrafo en ningún momento a un lapso de tiempo, además en la siguiente cláusula no define si el acuerdo de extensión de tiempo debía ser por escrito o en forma verbal en la cual el señor H.N. cuando le manifesté que a causa del retrazo en la entrega de la solvencia municipal por su parte atrasaría en la entrega del crédito correspondiente por la entidad financiera a lo cual él señaló verbalmente que este atraso de 4 meses y 29 días por su propia culpa no habría inconveniente en firmar la compra-venta aunque hubieran transcurrido más de los 150 día establecidos en el convenido de opción a compra y más aún a la fecha del 30 de mayo de 2006 cuando la entidad financiera aprueba el crédito en ningún momento manifestó que desistía de voluntad de firmar la compra-venta”. SEPTIMA: Diga el absolvente como es cierto que el crédito con que él contaba para poder cumplir con la opción convenida le fue aprobado después de los 150 días que establecía la vigencia de la opción?. CONTESTO: “Es cierto, motivado a que la solvencia municipal no fue dada a tiempo para el otorgamiento del crédito”. OCTAVA: Diga el absolvente como es cierto que el documento que él tenía la obligación de presentar en el Registro correspondiente para el cumplimiento de su parte de la opción convenida le fue emitido por el Banco a quien solicitó dicho crédito el 5 de junio de 2006 del cual tuvo conocimiento posteriormente?. CONTESTO: “No entiendo que documento es el que me esta señalando”. NOVENA: Diga el absolvente como es cierto que el documento que pongo a su vista que consta en el folio 35 de la presente causa fue expedido a su nombre en fecha 05 de junio de 2006?. ( el Tribunal deja constancia que el absolvente tuvo a su vista el folio 35 de la única pieza del expediente) CONTESTO:” Es cierto y además puedo señalar que no pudo ser presentado ante el Registro debido a que el ciudadano propietario del Establecimiento H.N. debía presentar ante este el certificado de gravamen y otros documentos originales ante ese Despacho para poder fijar fecha y poder realizarse la opción de compra –venta del inmueble”. (…).Acto seguido continúa preguntando la parte demandada así: DECIMA PRIMERA: Diga el absolvente como es cierto que la cantidad del crédito por él solicitada no cumple con el monto del saldo adeudado en la opción convenida y no cumplida por él en el lapso en la misma establecida?. CONTESTO: “No es cierto, debido a que el banco aprobó un monto total de Treinta y Siete Millones de Bolívares que es la suma del aporte del subsidio tramitado por ellos más el monto en bolívares otorgado por el banco”. DECIMA SEGUNDA: Diga el absolvente como es cierto que en fecha 08 de Agosto de 2006 fue emitido un oficio del banco de quien él solicito el crédito a su nombre y el cual lo pongo a su vista, en el cual se le notifica que el monto del mismo asciende a la cantidad de Treinta y Cuatro Millones Trescientos Mil Bolívares, dicho documento cursa al folio 15 de la presente causa?. (el Tribunal deja constancia que el absolvente tuvo a su vista el folio 15 de la única pieza del expediente) y CONTESTO: “ Cierto en dicho oficio se puede observar que la diferencia del monto total a financiar por la banca es de Dos Millones Setecientos Mil Bolívares el cual no representa ni siquiera el diez por ciento del monto total el cual lo iba a entregar en efectivo o cheque de gerencia al momento de realizarse la compra-venta ante el Registro del inmueble con fondo de mis propios recursos. DECIMA TERCERA: Diga el absolvente como es cierto que esta falseando la verdad en el presente acto cuando contestó la posición décima primera?. CONTESTO: “ No es cierto que este falseando la respuesta debido a que la diferencia del monto total de los Treinta y Siete Millones era muy pequeña para ser tomada en cuenta como relevante para no firmar la compra-venta”. (…) Por lo que continúa preguntando el apoderado de la parte demandada así: DECIMA CUARTA REFORMULADA: Diga el absolvente como es cierto que si el monto restante de la opción de compra-venta no cumplida es el mismo monto del crédito por él solicitada?. CONTESTO: Lo que pasa es que allí ahí dos respuesta una afirmativa y una negativa, ahí dice que la opción de compra por mí no cumplida el que no cumplió en proveer la solvencia municipal a tiempo y en negarse a firmar y a proveer los documentos originales ante el Registro y la segunda parte en donde manifiesta si el monto solicitado a la entidad financiera era igual al que aparece en la opción de compra-venta es cierta habiéndose aprobado con una diferencia de Dos Millones Setecientos Mil Bolívares antes señalado”. DECIMA SEXTA: Diga el absolvente como es cierto que ante ningún Organismo Público competente, él introdujo el documento definitivo de compra-venta de la opción para el cumplimiento de la misma?. CONTESTO: “Como ya se dijo anteriormente el documento de compra-venta no pudo ser introducido debido a que el señor H.N. propietario de dicho inmueble no presento ante el Registro los documentos por ellos solicitados como requisito para introducir el documento de compra-venta”. Cesaron…”

   Siendo la oportunidad fijada por el tribunal para la absolución de las posiciones juradas por parte del demandado, H.R.N., en las mismas depuso que:

   “…PRIMERA: Diga el absolvente como es cierto que el día 20-12 del año 2005, contrató en opción a compra un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización C. deA., Bloque 5, Edificio 01, Distinguido con el número 0003, UD-15, Sector 11, del Municipio M.B.I., con el ciudadano A.M.Z.?. CONTESTO: “Si”. SEGUNDA: Diga el absolvente como es que es cierto que el término de la opción de compra venta del inmueble antes identificado fue de 150 días?. CONTESTO: “150 días continuos a partir de la firma el cual término del 20 de mayo del 2006”. TERCERA: Diga el absolvente como es que es cierto que el contrato de opción a compra celebrado en esa fecha fue condicionado en los siguientes términos a) Contados a partir de la firma del presente documento lapso este que pudiera ser modificado por acuerdo entre las partes, b) o cuando se otorgue el crédito indicado?. CONTESTO: “Fue acordado en días continuos, más en ningún momento a la aprobación del crédito”. CUARTA: Diga el absolvente como es que es cierto que dentro del lapso de los 150 días continuos a partir de la firma de la presente opción las partes por mutuo a cuerdo podrían modificar el término por escrito o verbalmente?. CONTESTO: “No”. QUINTA: Diga el absolvente como es que es cierto que a partir de la fecha del 20-12 del 2005 término este que dio inició a la opción de compra-venta y en el mismo acto del otorgamiento le hizo entrega al comprador, de la solvencia municipal hasta el día viernes 20 de mayo de 2006?. CONTESTO: “En el acto de la negociación le entregue la solvencia de la fecha del 20 y para el 24-01 del 2006 le entregue la solvencia con el número 08039 que fue la que él me exigió para la supuesta aprobación del crédito”. SEXTA: Diga el absolvente como es que es cierto que el ciudadano A.M., en varias oportunidades y en presencia de testigos le solicitó la solvencia municipal del referido inmueble?. CONTESTO: “No, negativo”. SEPTIMA: Diga el absolvente como es que es cierto que su presencia en el presente acto se debe a la figura de convenir con el ciudadano A.M., en devolverle el monto recibido la pena correspondiente, la indexación de la moneda y los honorarios profesionales y su cláusula penal?. CONTESTO: “Yo no estoy aquí para convenir, si no para aclarar los hechos de la negociación que se hizo en realidad”. Cesaron. (…)

   En cuanto a las posiciones juradas, adminiculándolas con las restantes pruebas precedentemente analizadas, las valora de acuerdo al sistema de la sana crítica, dejando establecido respecto a las mismas lo siguiente:

   Que el opcionante no cumplió la obligación de entregar la solvencia municipal al momento de la celebración del contrato de opción de compra venta, sino que lo hizo en forma tardía, lo cual trajo como consecuencia que el opcionado no pudiera tramitar el crédito ante la entidad financiera correspondiente, para dar cumplimiento con la obligación de comprar dentro del lapso de CIENTO CINCUENTA (150) días establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta.

   Igualmente, observa esta Juzgadora, con relación a la nota de autenticación del documento de opción de compra venta suscrito entre las partes, que el Notario Público Tercero de Maracay, dejo constancia de los documentos que tuvo a su vista al momento de la celebración del negocio jurídico, dentro de los cuales no consta que haya tenido a la vista la solvencia municipal del inmueble objeto del contrato preparatorio de compra venta, lo cual viene a ratificar una vez más, el incumplimiento por parte del opcionante del contrato suscrito entre las partes. Y así se establece.

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Una vez realizado el examen de las pruebas, esta Juzgadora observa que con la presente acción, se persigue la Resolución del contrato de Opción de Compra que celebrara el ciudadano A.M.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.201.100 y el ciudadano H.R.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-4.569.497.

   Igualmente, se desprende de las actuaciones cursantes en autos que el ciudadano A.M.Z., al celebrar el contrato de opción de compra en fecha 20 de diciembre del año 2005, sobre un apartamento ubicado en la Urbanización Caña de Azúcar, bloque 5, Edificio 01, distinguido con el N° 00-03 UD-15, Sector 11, Municipio M.B.I. delE.A., con un área de Sesenta y Un Metros Cuadrados (71,00 M²), en la planta baja del Edificio y con los siguientes linderos: Norte: Con pasillo o área de circulación del Edificio; Sur: Con fachada sur del edificio; Este: Con pared que da al apartamento N° 00-02, y; Oeste: Con pared que da al apartamento N° 00-04; Piso: Con terreno donde se levanta el edificio y Techo: Con piso del apartamento N° 01-03, tal como consta de documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico de los Municipios Girardot y M.B.I. delE.A. en fecha 26 de abril de 2005, anotado bajo el N° 44, folios 329 al 338, Protocolo Primero, Tomo 3. El precio convenido para la futura venta fue por la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 47.000,00), pagando el optante comprador en la oportunidad de la celebración del contrato la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 10.000,00) tal como se desprende de la respectiva cláusula segunda. Igualmente, el opcionado disponía de un término de 150 días para cancelar la totalidad del resto debido sobre el precio pactado del inmueble, que conforme a la cláusula tercera del contrato en estudio serían “…contados a partir de la firma del presente documento, lapso este que pudiera ser modificado por acuerdo entre las partes o cuando se obtenga el crédito indicado”. Establecieron ambas partes en la cláusula cuarta que:

   Queda entendido y así lo aceptan las partes que en caso de que no se formalice la venta por causas imputables a el OPCIONANTE éste devolverá a el OPCIONADO la cantidad dada como garantía, además de un (…) 30% por concepto de daños y perjuicios. Igualmente queda establecido que si la causa es imputable al OPCIONADO éste perderá la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (…) de la cantidad dada en garantía como justa indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento

   Ahora bien, cada una de las partes del presente juicio, tenía la carga de probar sus respectivas alegaciones de hecho de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el demandante al alegar que el demandado, no cumplió con la obligación de entregar la solvencia inmobiliaria del inmueble, trasladó la carga de la prueba de tal hecho al demandado, quien no logró probar haberla entregado, tal como se evidencia de la valoración de las pruebas efectuadas por el tribunal, las cuales favorecen al demandante opcionado, quedando plenamente demostrado en el presente juicio que el opcionante demandante incumplió el contrato bilateral de opción de compra-venta, al no entregar al momento de su celebración la solvencia municipal, quedando de esta manera desechadas las defensas opuestas por la parte demanda. Y así se decide expresamente.

   Con relación al contrato bilateral, el autor J.M.O., en su obra Doctrina General del Contrato ha sostenido:

   “…El contrato bilateral también llamado sinalagmatico cada parte esta obligada a una prestación. Pero no basta con esto para caracterizar un contrato bilateral, sino que es necesario que estas prestaciones estén en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparezca como presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Esto es lo que el Código expresa con el adverbio “recíprocamente.

   De ello se sigue que en el contrato bilateral cada parte es necesariamente deudora y acreedora al mismo tiempo. Igualmente esta reciprocidad implica que para poder calificar un contrato como “bilateral” se requiere que las dos obligaciones contrapuestas surjan en el mismo momento, esto es que coexistan y no basta que se siga una después de otra en el tiempo por causa de un hecho posterior, como ocurriría con los llamados “contratos sinalgmaticos imperfectos”. Por último, consecuencia de esta estructura que tiene el contrato bilateral las obligaciones contrapuestas de cada parte, es que las prestaciones deben con frecuencia ejecutarse simultáneamente (“dando y dando”) de modo que una parte puede rehusarse a cumplir si la otra parte no está dispuesta a cumplir…”

   Aunado a lo anteriormente expresado, tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil dispone:

   Los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   Además, el artículo 1.160 del Código Civil establece que:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

   .

   Por su parte el artículo 1.167 ejusdem, prevé:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   Como quiera que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y como consecuencia de ello deben cumplirse tal como fueron contraídos; y, de las pruebas analizadas se desprende que el incumplimiento deviene de la parte demandada, al no haber cumplido la obligación de entregar la solvencia inmobiliaria, al momento de la celebración del contrato de promesa bilateral de compra venta, resulta forzoso declarar con lugar la demanda de resolución de contrato incoada por el abogado O.D., Inpreabogado No. 85.162, con el carácter de apoderado del ciudadano A.M.Z., ya identificado, debiendo la parte demandada ciudadano H.R.N., ya identificado, entregar a la parte actora la suma recibida en calidad de arras, es decir cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 10.000,00) y además pagar a la parte demandada la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000,00) por concepto de cláusula penal establecida en el contrato de marras, más las cantidades que arroje la experticia complementaria del fallo que se ordenará en el dispositivo del fallo. Y así se decide expresamente.

   DECISIÓN:

   Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, que interpusiera el abogado O.J. DURAN S, Inpreabogado No. 85.162, con el carácter de apoderado del ciudadano A.M.Z., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-6.201.100, en contra del ciudadano H.R.N., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-4.569.497, y en consecuencia: