Decisión nº PJ0072013000124 de Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Abril de 2013

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 3 de abril de 2013

202º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2011-000101

PARTE ACTORA RECONVENIDA: N.R.R.C. y M.E.A.L., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-5.962.450 y V-6.890.462, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: J.M., N.M., L.G. y M.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 18.286, 20.076, 62.184 y 18.754, respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: C.I.A.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.526.254.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: P.M., Z.R., M.L. y J.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 58.458, 50.575, 78.007 y 84.801, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA

I

Se inicia el presente juicio mediante libelo presentado en fecha 27 de noviembre de 2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda que por motivo de resolución de contrato de opción de compraventa se incoa contra la ciudadana C.I.A.M.. Dicha pretensión correspondió ser conocida por este Juzgado luego de haberse efectuado el sorteo de ley.

Por auto de dictado el 31 de enero de 2011, este Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada conforme a lo estipulado en la normativa dirigida al juicio ordinario.

Agotados los trámites atinentes a la citación, en fecha 22 de noviembre de 2011 compareció la abogada Z.R. y se dio por citada en representación de la demandada.

En fecha 20 de diciembre de 2011, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y así mismo contrademandó a su antagonista.

En fecha 07 de febrero de 2012, el Tribunal admitió la reconvención y fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente para la contestación de la misma previa notificación de las partes.

En fecha 09 de marzo de 2012, la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención. Posteriormente, en la oportunidad procesal respectiva ambas partes promovieron pruebas.

Admitidas las pruebas y transcurridos correctamente los lapsos de sustanciación del expediente, en fecha 23 de noviembre de 2012, la parte demandada presentó escrito de informes.

Vencido el lapso para dictar sentencia, el Tribunal, en fecha 18 de febrero de 2013, difirió la oportunidad de publicación de la misma conforme a la normativa adjetiva respectiva.

II

La parte actora aduce que en fecha 20 de noviembre de 2009, celebró con la ciudadana C.I.A.M. un contrato de opción de compraventa por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 11, Tomo 141, de los Libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría; que el objeto de dicho contrato es una casa quinta y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguida con el Nro. 304-B, la cual tiene una superficie de doscientos cuatro metros cuadrados con cuarenta y dos centímetros cuadrados (204,42m2), y que se encuentra ubicado en la Avenida La Haya, Manzana “Y”, de la Urbanización La California, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy día (Municipio Sucre del Estado Miranda), propiedad de la demandada reconviniente según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 01 de abril de 2008, bajo el Nro. 06, Protocolo Primero, Tomo 1, y contrato de intermediación en la venta, suscrito con la sociedad mercantil Inmobiliaria Vip Alt, C.A. de fecha 13 de noviembre de 2009; que se estableció como precio de venta del referido inmueble la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00), el cual se pagaría según las modalidades de pago contenidas en el referido contrato; que el referido contrato tendría una duración de noventa (90) días consecutivos, los cuales transcurrirían desde el 20 de noviembre de 2009, exclusive, más una prórroga de treinta (30) días consecutivos; que la demandada reconviniente se comprometió a entregar cada uno de los recaudos necesarios y exigidos por la oficina de registro para la presentación del documento de venta definitivo; que mediante un documento adicional y anexo al contrato de opción de compraventa, celebrado el 15 de diciembre de 2009, se pactó con la demandada reconviniente la fragmentación de la cuota de pago correspondiente para dicha fecha, mediante dos pagos: i) el primero por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) el día 15 de diciembre de 2009; y, ii) el segundo por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) dentro de los quince (15) días siguientes a dicha fecha; que los pagos en cuestión nunca se realizaron por cuanto perdieron contacto con la demandada reconviniente; que por medio de la sociedad mercantil Inmobiliaria Vip Alt, C.A., corredora inmobiliaria e intermediaria en la venta del inmueble, le solicitaron a la demandada reconviniente que le hiciera entrega de los documentos necesarios y exigidos por la oficina de registro para la presentación del documento de venta definitivo; que en fechas 05 de febrero y 18 de marzo de 2010, le notificaron a la sociedad mercantil Inmobiliaria Vip Alt, C.A., corredora inmobiliaria e intermediaria en la venta del inmueble, que contaban con los recursos económicos para pagar la diferencia del precio convenido; que no recibieron respuesta de la parte demandada reconviniente, ni de la sociedad mercantil Inmobiliaria Vip Alt, C.A.

Continúa la representación judicial de la actora acotando que en virtud del incumplimiento anteriormente descrito, en el literal “D” de la Cláusula Segunda del contrato de opción de compraventa se convino que si por causa imputable a la demandada reconviniente no se realizara la venta del inmueble ésta debía devolver el dinero recibido en calidad de arras, más una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios; y que en tal virtud acude ante este Órgano Judicial para demandar la resolución del contrato de opción de compraventa incluyendo en el petitorio libelar devolver la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), suma está que comprende las arras entregadas por la parte demandada, más la cuota pagada el 15 de diciembre de 2009; la condenatoria por daños y perjuicios, y por consiguiente, el pago de la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de la Cláusula Penal; y por último la corrección monetaria de la cantidad entregada a la demandada reconviniente, a saber, seiscientos cinco mil bolívares (Bs. 605.000,00), desde la admisión de la presente demanda, hasta que el fallo que se dicte en la presente causa quede definitivamente firme así como las costas del proceso.

Fijados los hechos que se demandan este Tribunal pasa a observar las defensas y alegatos de la parte demandada reconviniente quien en la oportunidad procesal pertinente convino en que celebró con los demandantes reconvenidos el contrato de opción de compraventa; convino en que los demandantes reconvenidos le hicieron entrega de la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00) como arras y que la misma sería imputada al precio pactado; que los demandantes reconvenidos se obligaron en pagarle la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) el 15 de diciembre de 2009, pero que llegada dicha fecha, éstos le manifestaron su imposibilidad de hacer el mencionado pago, por lo que en un acto de buena fe acordó con los mismos fraccionar dicho pago, recibiendo en ese acto la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) y difiriendo dentro de los quince días siguientes el pago de la suma restante, a saber, DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00); negó, rechazó y contradijo la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho; alegó que los demandantes reconvenidos incumplieron con el pago de la cuota de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), convenida en el contrato privado de fecha 15 de diciembre de 2009; que el 29 de enero de 2010, los demandantes reconvenidos la denunciaron ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el acceso de los Bienes y Servicios, por encontrarse en desacuerdo con la Cláusula Penal, ente que dio inició a un procedimiento administrativo en su contra y decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa; que posteriormente los demandantes reconvenidos interpusieron ante el Ministerio Público una denuncia en su contra por los delitos de estafa y usura, lo cual motivó que fuese dictada en su contra una orden de aprehensión que fue materializada frente de su propia casa, hecho este que le ocasionó daños a su integridad, su honor y su persona frente a vecinos, familiares, amigos y su hija menor; que los demandantes al verse sorprendidos en su propio incumplimiento y mora, han venido utilizando fraudulentamente distintos entes y órganos administrativos y judiciales lo cual le ha causado daños patrimoniales y morales; que es falso que los demandantes reconvenidos no hayan podido ubicarla, ya que éstos conocían de su domicilio y que con base a todo lo narrado la demanda intentada debe ser declarada sin lugar.

Igualmente reconvino la demandada argumentando que el contrato de opción de compraventa quedó resuelto de pleno derecho el 30 de diciembre de 2009, por cuanto la parte actora no cumplió con su obligación de pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), convenida en el contrato privado y anexo del contrato cuya resolución se demanda; que las denuncias interpuestas por los demandantes reconvenidos ante los distintos entes y órganos administrativos y judiciales le causaron daños patrimoniales y morales; que se declare con lugar su pretensión de resolución de contrato contenida en la reconvención y que se condene a los demandantes por daños patrimoniales y morales, los cuales estima en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), más la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) por indemnización de daños patrimoniales.

En la oportunidad de dar contestación a la reconvención planteada, los abogados de la parte actora negaron, rechazaron y contradijeron la misma tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado; negaron, rechazaron y contradijeron que el contrato de opción de compraventa haya quedado resuelto de pleno derecho el 30 de diciembre de 2009, por causa derivada a un supuesto incumplimiento de su parte; alegaron que para el 15 de diciembre de 2009, habían pagado a la demandada reconviniente la cantidad de seiscientos cinco mil bolívares (Bs. 605.000,00), que representa el cuarenta y cinco por ciento (45%) del total del precio pactado, lo cual es más del monto acostumbrado en las operaciones de venta de inmuebles en Venezuela, hecho éste que demuestra el interés que tenían por adquirir el referido inmueble; que en la Cláusula Quinta del contrato celebrado el 15 de enero de 2009, ambas partes reconocieron que el país atravesaba por una crisis financiera de las instituciones bancarias y que las consecuencias derivadas de las mismas se considerarían como eximentes de responsabilidad de incumplimiento en la ejecución de las obligaciones de las partes; negaron, rechazaron y contradijeron que hayan actuado temerariamente al interponer en contra de la demandada reconviniente diversas denuncias ante entes y órganos administrativos y judiciales; que cumplieron con las obligaciones de pago asumidas en el contrato de opción de compraventa y su anexo; negaron, rechazaron y contradijeron que deban pagarle a la demandada reconviniente la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) por concepto de indemnización de morales, más la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) por indemnización de daños patrimoniales; solicitaron que la reconvención fuese declara sin lugar y la demandada reconviniente condena en costas.

III

Trabada la litis en los términos que han quedado expuestos corresponde a este Juzgado pasar a realizar la valoración de las documentales contenidas en autos, así como al resto de las pruebas promovidas por las partes.

De las pruebas promovidas por la representación judicial de la actora se evidencia: A) Copia certificada del contrato de fecha 20 de noviembre de 2009, celebrado entre las partes, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 11, Tomo 141, de los Libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, marcado “B” y que riela a los folios que van desde el trece (13) al dieciséis (16). Al respecto, el Tribunal observa que dicha probanza es un instrumento autenticado que constituye el documento fundamental de la demanda y que fue debidamente reconocido por las partes, por consiguiente se le otorga pleno y absoluto valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil; B) Contrato de reserva de fecha 13 de noviembre de 2009, celebrado por las partes y la sociedad mercantil Inmobiliaria Vip Alt, C.A., que riela marcado “C” (F. 17-18), al respecto, el Tribunal observa que dicha probanza es un documento privado que emana de las partes, el cual no fue impugnado ni desconocido en la secuela del juicio, por consiguiente se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; C) Contrato de fecha 15 de diciembre de 2009, contentivo del anexo del contrato de opción de compraventa, celebrado por las partes marcado “D”, al respecto el Tribunal observa que dicha probanza es un documento privado que emana de las partes que no fue ni impugnado ni desconocido y, por consiguiente, debe otorgársele pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; D) Notificaciones que realizara los demandantes reconvenidos a la sociedad mercantil Inmobiliaria Vip Alt, C.A., y a la demandada reconviniente en fecha 17 de marzo, 16 de marzo y 05 de febrero de 2010, marcadas con las letras “E” y “F”, y las cuales rielan a los folios que van desde el veintiuno (21) al veintitrés (23), al respecto el Tribunal observa que dichos documentos emanan de la parte actora y están recibidos por la intermediaria en el contrato de opción de compra venta según consta de sello húmedo y firma ilegible estampado en los mismos, no siendo desconocidos en la secuela del proceso, por consiguiente queda evidenciada la recepción de las mismas; E) Copia del telegrama de fecha 18 de marzo de 2010, enviado por los demandantes reconvenidos a la demandada reconviniente, marcado “G” y que riela al folio veinticuatro (24), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al no haber sido atacado a través de ningún medio procesal; F) Acuse de recibo de telegrama de fecha 18 de marzo de 2010, debidamente firmado como recibido por la ciudadana C.I.A.M. el 15 de abril de 2010, expedido por el Instituto Postal Telegráfico de Sabana Grande, marcado “A”, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al no haber sido atacado a través de ningún medio procesal; G) Copia certificada del cartel de citación de la demandada reconviniente, relativa a la denuncia signada con el Nro. 001419-2010-0101, que interpusiera en su contra los demandantes reconvincentes ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, el cual fue publicado el diario Últimas Noticias el 15 de noviembre de 2010, en virtud de la imposibilidad de practicar la citación personal de la misma, marcado “B”, instrumento este que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio al no haber sido atacado a través de ningún medio procesal en la fase cognoscitiva del proceso; H) Copia simple del certificado de vivienda principal signado con el Nro. 202010800-70-09-00097561, expedido en fecha 08 de octubre de 2009, por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria, correspondiente al inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, marcado “C” documento éste que aunque no fue impugnado ni desconocido considera este juzgador que el mismo no aporta nada hacia el merito de la presente controversia y debe ser desechado en aplicación del principio iura novit curia; I) Constancias expedidas por la sociedad mercantil Empresa Editorial Primavera, en fecha 02 y 09 de febrero de 2010, suscritas por el ciudadano B.D.A., subgerente de la misma, marcados “D” y “E”, al respecto, el Tribunal observa que dicha probanza constituye un documento privado que emana de un tercero que no es parte del presente proceso, la cual no fue ratificada mediante la prueba testimonial, por consiguiente, se desecha de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; J) Copia fotostática de la comunicación dirigida por los demandantes reconvenidos a la sociedad mercantil Inmobiliaria Vip Alt o Century 21, en fechas 17 de marzo de 2010 y a la demandada reconviniente en fecha 16 de marzo de 2010, mediante las cuales solicita la documentación necesaria y exigida por la Oficina de Registro para la presentación del documento de venta, marcadas “G” y “H”, al respecto este sentenciador observa que dichas probanzas son reproducciones fotostáticas de documentos privados los cuales no son considerados como medios de prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente se desechan del proceso; K) Original de solvencia Nro. REQ68851DC de fecha 19 de diciembre de 2009, con vencimiento el día 31 de diciembre de 2009 marcado “F”, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dichas copias toda vez que las mismas no fueron desconocidas ni atacadas a través de ningún medio procesal en la secuela del juicio; L) Planilla única bancaria numerada 23800035094, de fecha 16 de marzo de 2010; solicitud de trámite de operación de venta, donde se indican los recaudos a consignar para tal operación; expedidas por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda; así como el proyecto del documento de venta del inmueble, marcados “I”, “J” y “K”, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoriedad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad; M) En ochenta y nueve (89) folios útiles, copia certificada del expediente administrativo contentivo de la denuncia interpuesta por los demandantes reconvenidos en contra de la demandada reconviniente, ante Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, marcada “L”, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoriedad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad; N) En veintiocho (28) folios útiles, copia certificada de la resolución dictada en fecha 18 de mayo de 2011, por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, donde se ordena a la demandada reconviniente que se proceda de inmediato a la protocolización del documento de venta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoriedad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad; Ñ) En cuanto a las testimóniales de los ciudadanos B.D.A., a los fines de que ratificara el contenido del documento marcado “D”; y, la testimonial del ciudadano C.J.Z.P., titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.158.366, al respecto el Tribunal observa que dichas probanzas no fueron evacuadas, por consiguiente, se imposibilita realizar una labor valorativa al respecto.

De las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente se observa: A) Copia certificada de diversas actuaciones relativas a la denuncia que interpusieran los demandantes reconvenidos en contra de la demandada reconviniente, ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los bienes y servicios, las cuales cursan en el expediente administrativo signado con el Nro. DEN-1419-2010-0101, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tal como se valoró anteriormente se le otorga pleno y absoluto valor probatorio a las copias que contentivas del referido expediente administrativo; B) Copia certificada del expediente signado con el Nro.14C-15.913-11, nomenclatura del Tribunal Décimo Cuatro de Control de Primera Instancia Penal del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la denuncia que por estafa interpusieran los demandantes reconvenidos en contra de la demandada reconviniente, al respecto el Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento judicial el cual no fue atacado por la contraparte, por consiguiente lo considera fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil; C) Con respecto a la prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Editorial Primavera, C.A., ubicada en Final Avenida San Martín cruce con la Avenia La Paz, Edificio Bloque De Armas, Sector La Paz, Caracas, el Tribunal observa que al no constar en autos las resultas de dicha probanza la misma no tiene elementos probatorios que aportar al contradictorio.

IV

Establecido lo anterior se hace menester precisar que la acción de resolución de contrato de opción de compraventa que se demanda se fundamenta en un supuesto incumplimiento de la obligación de la demandada reconviniente referente a la no entrega de los documentos necesarios para la protocolización y correspondiente inscripción ante el Registro Inmobiliario del contrato de venta. En este sentido observa el Tribunal que la norma rectora en materia contractual está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En ese orden ideas, la doctrina ha establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:

…Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación...

(Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515). (Resaltado Tribunal)

En los contratos de opción de compra de un inmueble, es de doctrina que el promitente vendedor se compromete por un tiempo determinado a vender el inmueble a la otra parte; es decir que el optante no está obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo comprar o no, mientras que el promitente vendedor si está obligado a mantener su promesa de venta por el tiempo pactado, obligándose a no vender a otro; y si el optante decide no comprar pagará al oferente la clausula penal y pierde las arras entregadas al dueño del inmueble.

Con relación a estas relaciones contractuales de opción de compraventa, nuestro M.T.d.J. en Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Dr. F.A., Exp. 2000-000894, Sentencia N° 0217, ha dejado establecido que:

…aún cuando se dice que es contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido y el comprador de entregar el precio pactado… el contrato que originó el juicio es de compraventa y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador del entregar el precio pactado; es decir se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento...

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Por su parte el maestro J.L.A.G. en su obra CONTRATOS Y GARANTÍAS explica que:

…el contrato preliminar es un contrato que solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de la partes o ambas. No deben confundirse contrato preliminar y oferta, porque aquel requiere el consentimiento de dos partes, mientras ésta solo necesita el asentamiento de una persona, en otras palabras, el contrato preliminar es un negocio jurídico bilateral y la oferta es un negocio jurídico unilateral en cuanto al número de partes. Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa unilateral de venta, promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta. La promesa bilateral de venta, es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Según la otra tesis, el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como “prometo vender” o “prometo comprar” son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones “vendo” o “compro”. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca; en Venezuela, aun cuando no existe la citada disposición la cuestión puede plantearse en términos semejantes, en virtud de la norma según la cual no es obstáculo para la formación del contrato el hecho de que el oferente revoque su oferta durante el plazo en que esta obligado a mantenerla (C.C.art. 1137 ap.4º). De allí pues que en el caso de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato….(p.153)… Respecto a la interpretación de los contratos el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, dispone: Artículo 10. En la interpretación de contratos o actos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia los tribunales se tendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.- El Código Civil, en sus artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 señala:

Artículo 1159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, o por las causales autorizadas por la Ley.-Artículo 1160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.- Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.- Artículo 1264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención...

De lo asentado anteriormente se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil para que resulte procedente la acción de cumplimiento y/o de resolución de contrato, a saber: 1) La existencia de un contrato bilateral; 2) El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal; y 3) Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.

De allí que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente que la parte demandada admitió la existencia del mismo, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido, y por ende cumplido el primer requisito doctrinariamente establecido; en cuanto a los dos requisitos restantes, es decir, el incumplimiento de la demandada reconviniente en cuanto a la no entrega de los documentos necesarios para la protocolización o inscripción del contrato de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el Tribunal observa que la misma fue planteada en los siguientes términos:

“…Ahora bien, ciudadano Juez, próxima la fecha para el otorgamiento del documento de venta, para el día 16/03/2010, mis representados requerían de LA PROMINENTE VENDEDORA, la entrega de los respectivos documentos descritos en la CLAUSULA TERCERA, tales como fotocopia de la cédula de identidad de la vendedora, planilla de impuesto de venta (forma 33) que es un impuesto de la vendedora, requerido por la Oficina de Registro para introducir del documento de venta, certificado de solvencia de agua del inmueble, aseo urbano domiciliario y la solvencia municipal actualizada, no obstante LA PROMINENTE VENDEDORA hizo caso omiso a tal requerimiento de mis representados, por lo que debieron acudir a notificarle a través de la Inmobiliaria Vip Alt C.A., intermediaria de la operación de venta, de los documentos que se requería. Consigno la referida carta de notificación, a través de la Inmobiliaria, para los recaudos exigidos por la oficina de Registro, para la introducción del documento en dos (2) folios útiles marcada “E”. Asimismo, consigno marcada “F”, carta de fecha 05 de febrero de 2010, donde mis representados se dirigen a la Inmobiliaria Vip Alt C.A., donde manifiestan que contaban con el dinero para proceder con la compra del inmueble y para que se les informe del status (sic) de la operación de venta...”

En este sentido, el Tribunal considera menester la Cláusula Tercera del contrato de opción de compraventa, la cual es del tenor siguiente:

…TERCERA: La protocolización del documento definitivo de compra=venta tendrá lugar dentro de noventa (90) días continuos, siguientes a la firma del presente documento, Más una prorroga de treinta (30) días continuos, LA PROMINENTE VENDEDORA se compromete a entregar a LOS PROMINENTES COMPRADORES, en este acto copia del documento de propiedad del inmueble, copia del Rif, copia de la cédula de identidad, así como la solvencia Municipal (Derecho de Frente) y la Ficha Catastral del Inmueble...

Por otro lado, observa este sentenciador que la parte demandada reconviniente se excepcionó alegando que la parte actora reconvenida, no dio cumplimiento al pago correspondiente para el 30 de diciembre de 2009.

Así las cosas, el Tribunal observa que del material probatorio aportado en autos por la parte actora reconvenida, se evidencia que la demandada reconviniente se obligó en hacer entrega a los demandantes de los documentos a los que hace referencia la Cláusula Tercera, de lo cual en autos no hay evidencia de haber cumplido. Así mismo, la actora probó haber dado cumplimiento a las obligaciones de dicho contrato, cuando le hizo entrega a la demandada de las arras correspondientes.

De lo anterior, el Tribunal observa que la parte actora la parte reconvenida demostró que cumplió con su obligación de entregar las arras correspondientes, estimadas en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), cantidad esta que sería imputada al precio de venta, hecho éste además reconocido por la demandada en su escrito de reconvención. Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

(Negritas del Tribunal)

De allí que se haga palpable el cumplimiento de las obligaciones por parte de la actora reconvenida, así como el incumplimiento de la demandada reconviniente, lo que forzosamente debe llevar a este sentenciador a declarar procedente en derecho la pretensión argüida por la actora y ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien en cuanto, a la segunda de las pretensiones de la parte actora reconvenida, referente a que se condene a la parte demandada reconviniente a pagar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de Cláusula Penal, y se le ordene devolver la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), en virtud de lo siguiente: i) CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de arras; y, ii) DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) por anticipo del precio pactado, este Tribunal considera menester transcribir el literal “D” de la Cláusula Segunda del contrato de opción de compraventa, documento fundamental de la presente demanda, la cual es del tenor siguiente:

…D.- Queda expresamente convenido que si por causa imputable a LA PROMINENTE VENDEDORA, no se llevare a efecto la presente negociación, deberán reintegrar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), entregados en calidad de arras al momento de la firma del presente documento más una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios ocasionados, sin que LOS PROMINENTES COMPRADORES tengan que realizar ningún tipo notificación o actuación judicial, ni demostrar los daños causados, sin ninguna otra penalidad o compensación, dentro de un plazo máximo de diez (10) días contados a partir del vencimiento de la fecha en la que se debió protocolizar el documento definitivo de compra-venta. Igualmente, si la negociación no se realizare por causa imputable a LOA PROMINENTES COMPRADORES, LA PROMINENTE VENDEDORA hará suya la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), sin que tenga que realizar ningún tipo de notificación o actuación judicial, ni demostrar los daños causados, sin ninguna otra penalidad o compensación, dentro de un plazo máximo de diez (10) días contados a partir del vencimiento de la fecha en la que se debía protocolizar del documento definitivo de compra-venta, todo ello a manera de CLÁUSULA PENAL y por los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse entre las partes por el incumplimiento de las obligaciones asumidas en este contrato, queda entendido que de ocurrir cualquiera de estas situaciones, este contrato quedará rescindido de pleno derecho sin tener alguna de las partes, absolutamente nada más que reclamarse se excluyen los hechos ocurridos por caso fortuito o fuerza mayor...

En este sentido, el Tribunal tiene a bien citar el criterio doctrinal establecido por los autores E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Tomo II, el cual es del tenor siguiente:

…Las Reglas contenidas en el Código Civil sobre la responsabilidad contractual no son de orden público, por lo cual en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes pueden limitar el monto de los daños y perjuicios, exonerar al deudor del cumplimiento de las cláusulas accesorias, incrementar la responsabilidad del deudor, fijar el monto de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento, establecer cláusulas de caducidad o acortar los plazos de prescripción, establecer penalidades por incumplimiento de las obligaciones. Sin embargo debe señalarse que esa libertad está restringida por razones, a veces de orden público, y otros que se derivan de la propia naturaleza del contrato. Estás cláusulas contenidas generalmente en los contratos prerredactados y en forma usualmente impresa constituyen verdaderas “condiciones Generales de contratación”, que otras veces se encuentran en avisos, afiches o establecimiento de quien imponen dichas condiciones generales, en documentos protocolizados en el Registro público, comprobantes entregados al momento de recibir una cosa en deposito o para su reparación, impresos que frecuentemente son entregados con posterioridad a la otra parte, nada impide que dichas cláusulas formen parte de un contrato paritario, discutido previamente por las partes, en cuyo caso no hay duda del consentimiento de las partes, pero ello no excluye que puedan ser inválidas (…) La cláusula penal es una obligación o estipulación accesoria, mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. La prestación puede consistir en el pago de una suma de dinero, o en una prestación de dar (entrega en propiedad de una cosa) o de hacer.

El artículo 1257 del Código Civil dispone: ‘Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer una cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento’. El artículo 1258 añade: ‘La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo’…

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Con vista a lo anterior, el Tribunal observa que las partes pueden, en forma perfecta, establecer contractualmente por medio de una cláusula penal la compensación de los daños y perjuicios causados por inejecución de la obligación principal de uno de los contratantes, y como quiera que ha quedado demostrado que la parte demandada reconviniente no cumplió son su obligación de entregar los recaudos y/o documentos necesarios para la protocolización del contrato de compraventa definitivo, debe necesariamente este juzgador declarar procedente la restitución de la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), en virtud de lo siguiente: i) CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de arras; y, ii) DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) por anticipo del precio pactado; y así mismo condenar a la demandada a pagar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de daños y perjuicios contemplados en la Cláusula Penal del contrato de opción de compraventa de fecha 20 de noviembre de 2009 y ASI SE ESTABLECE.

V

Corresponde ahora determinar la procedencia de la reconvención propuesta la cual pretende lo siguiente: 1) que se resuelva el contrato de opción de compraventa de fecha 20 de noviembre de 2009, 2) retener la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), suma ésta que se le fuera entregada como arras y parte del pago del precio de la compraventa, en virtud de la penalidad establecida contractualmente; 3) la cantidad de TRES MILLONES BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), por concepto de daño moral; y vi) la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) por concepto de daño patrimonial.

Ahora bien, se argumenta en la reconvención intentada que el demandante reconvenido incumplió con su obligación de pagar la cuota de doscientos cincuenta mil bolívares correspondiente para el 30 de diciembre de 2009, que fuese pactada mediante contrato privado y anexo al contrato de opción de compraventa, la cual tenía como objeto reprogramar y fraccionar un segundo pago de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), que fue pactado previamente en el contrato objeto de la presente causa, razón por la cual solicitó la resolución del contrato.

En primer término, se debe precisar el hecho de que la parte actora pagó en calidad de arras la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00) las cuales serían imputables al precio de la venta. Aunado a lo anterior es palpable de las actas del expediente que ambas partes afirmaron que la actora entregó la suma de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00) compuestas por CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00) por concepto de arras e imputables al precio de la venta; y, DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) como anticipo del precio pactado, el cual pago el 15 de diciembre de 2009. Así mismo alegó la imposibilidad de localizar a la demandada, razón por la cual procuró notificarle mediante diversos medios que poseía el dinero para pagarle el resto del precio fijado, y a su vez requerirle nuevamente los recaudos necesarios para la inscripción del documento de venta en la Oficina de Registro correspondiente; igualmente, señaló que contactó, como se ha venido diciendo a lo largo de este fallo a la sociedad mercantil Inmobiliaria Vip Alt C.A., intermediaria en la venta del inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretende, quien le manifestó que había perdido contacto con la demandada y prominente vendedora, razón por la cual no le fue posible cumplir con el pago correspondiente para el 30 de diciembre de 2009. Por último, cabe destacar que los demandantes acudieron a diversos órganos tanto administrativos y judiciales, para defender sus intereses relacionados con el contrato de opción de compraventa, siendo uno de ellos el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, el cual hizo constar la declaración de un funcionario adscrito a dicho órgano en fechas 12 de febrero y 01 de marzo del año 2010, y que se reproduce en el presente fallo: “…el funcionario encargado de efectuar la notificación a la codenunciada C.I.A.M., dejó asentado en su informe que la misma no se encontraba en el domicilio señalado, por cuanto se había mudado…”

Visto lo anterior, este juzgador observa que la parte actora reconvenida probó haber cumplido con su obligación de pagar las arras convenidas en el contrato de opción de compraventa, lo cual constituía su obligación. Por otro lado, la parte demandada reconviniente no probó haber cumplido con su obligación de hacer entrega de los recaudos necesarios para la inscripción ante la Oficina de Registro del documento de venta, para proceder a la protocolización de la venta, todo ello de conformidad con lo dispuesto e el artículo 1.354 del Código Civil y en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, este sentenciador debe declarar sin lugar la pretensión de resolución el contrato de opción de compraventa de fecha 20 de noviembre de 2009, contenida en la reconvención de la demanda, por consiguiente, se niega la pretensión de la demandada reconviniente de retener la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00) en virtud de la Cláusula Penal y ASI SE ESTABLECE.

Con respecto a la tercera y cuarta de las pretensiones de la demandada reconviniente, a saber, el pago de la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), por concepto de daño moral, y la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) por concepto de daño patrimonial. Este juzgador observa que los daños patrimoniales corresponden a los daños y perjuicios que pudiesen ser causados en virtud del incumplimiento de la parte actora reconvenida, los cuales fueron debidamente contemplados en la Cláusula Penal transcrita en el capítulo anterior, y previamente negada en el párrafo anterior. En consecuencia, se niega el pago de la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) reclamada por concepto de daño patrimonial.

Ahora bien, con respecto al pago de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), por concepto de daño moral, es entendido y pacíficamente sostenido doctrinaria y jurisprudencialmente que en materia contractual para que sea procedente la indemnización por daño moral, el mismo debe haberse ocasionado a través de la comisión de un hecho ilícito, y que el mero incumplimiento por una de las partes contratantes de sus obligaciones no puede refutarse como tal. Así mismo, es necesario recordar que la carga de la prueba del daño recae sobre el denunciante del mismo, en este caso de la parte demandada reconviniente.

De la fundamentación imprimida a este respecto por parte de la demandada reconviniente se observa el señalamiento de que sufrió un daño moral en virtud de las diversas acciones que intentó la actora reconvenida ante órganos administrativos y judiciales, llegando al punto de sufrir un arresto policial en frente de familiares, amigos y vecinos.

El daño moral ha sido definido en la Enciclopedia Jurídica Opus como “…la lesión que sufre una persona en sus sentimientos, afectos, creencias, fe, honor o reputación, o bien en la propia consideración de sí misma.”

En el presente caso, la demandada reconviniente alegó que el daño moral causado a su persona, lo produjo el abuso, por parte de los demandantes reconvenidos, del derecho a la acción, en virtud de las denuncias interpuesta ante diversos órganos administrativos y judiciales. En este sentido considera el Tribunal que no quedó demostrado en autos la mala fe del demandante al ejercer su derecho a la acción, consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y que por medio del uso de tal derecho la demandada reconviniente haya sufrido el daño moral que reclama, por lo tanto debe presumirse la buena fe como lo establece el artículo 789 del Código Civil, lo que impide atribuir a tal conducta el supuesto de hecho establecido en el segundo párrafo del artículo 1.185 del Código Civil.

VI

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda originaria de resolución de contrato de opción de compraventa, y, en consecuencia, RESUELTO el contrato de fecha 20 de noviembre de 2009, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 11, Tomo 141, de los Libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría; SEGUNDO: Se condena a la parte demandada reconviniente al pago de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00); igualmente se condena a la parte demandada reconviniente al pago de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de daños y perjuicios contemplados en la Cláusula Penal del contrato de opción de compraventa de fecha 20 de noviembre de 2009; TERCERO: Se ordena la corrección monetaria de la cantidad entregada a la demandada reconviniente, a saber, SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), desde la admisión de la presente demanda hasta que el fallo que se dicte en la presente causa quede definitivamente firme, para lo cual se ordena la realización de la misma a través de una experticia complementaria conforme a lo estipulado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; CUARTO: SIN LUGAR la reconvención intentada por la demandada; QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE de conformidad con lo estipulado en los artículos 233 y 251 ejusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 3 de abril de 2013. 202º y 154º.

EL JUEZ,

R.S.Z.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 2:11 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-V-2011-000101