Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 22 de Septiembre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

198º y 149º

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas N.L.C.C. Y YOLIMAR CRUCES CUEVAS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.463.778 y V-13.066.031 respectivamente, domiciliadas en la calle 11 N° 9-34 Centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.

ABOGADOS APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: JORGE CASTELLANOS GALVIS Y T.S.B.O., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15897 y 122.790 en su orden.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano: L.A.C.; venezolano, mayor de edad, domiciliado en la calle 21 N° D04-80 Sector Los Palones, de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

APELACIÓN DE SENTENCIA DEFINITIVA.

Suben las presentes actuaciones en virtud de apelación interpuesta por el ciudadano L.A.C., titular de la cédula de identidad N° V-1.537.369, asistido por la abogada NANCHY T.L.G.; inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24477; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado del Municipio Junin y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; en fecha 11 de marzo de 2008.

Apelada esta decisión en fecha 14 de marzo de 2008, el Tribunal a-quo la oyó en ambos efectos en fecha 19 de marzo de 2008, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento.

Siendo la oportunidad procesal para producir decisión en la presente causa, este Tribunal de Alzada acoge los principios reguladores de su conducta, contenidos tanto en el Código Procesal como en la Constitución Nacional de la República. Así mismo, hace suyos los artículos 12, 15 del Código de Procedimiento Civil y 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Explanados los principios anteriores esta Juzgadora, pasa a continuación a conocer de la apelación y lo hace en los siguientes términos:

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda intentada por las ciudadanas N.L.C.C. Y YOLIMAR CRUCES CUEVAS, quienes actúan con el carácter de demandante, en su condición de arrendadores, como propietarias del inmueble objeto del contrato en litis, según documento de propiedad inserto bajo el N° 2 Tomo 5° del protocolo Primero correspondiente al cuarto trimestre de fecha 29 de diciembre del dos mil, por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Junín y R.U.d.E.T., quienes demandan al ciudadano L.A.C., venezolano, casado, también domiciliado en Rubio, comerciante y titular de la cédula de identidad N° V-1.537.369, quien viene a este juicio con el carácter de demandado en su condición de arrendatario.

Alegan las demandantes que son propietarias de un inmueble ubicado en la calle 21 N° D04.-80, Sector Los Palones, Rubio, Municipio Junín, Estado Táchira.

Que ese inmueble son igualmente arrendadoras, como propietarias y a través de un contrato de arrendamiento por vía de autenticación inserto bajo el N° 14, Tomo 25 de fecha 14 de marzo de dos mil siete, por ante la oficina de Registro Inmobiliario, con funciones notariales de los Municipios Junín y R.U.d.E.T., de donde puede compulsarse si es el caso y L.A.C., es arrendatario.

Alega que el inquilino L.A.C. pagaba en forma más o menos regular el canon de arrendamiento, pero la última vez que pagó ese canon fue el correspondiente al 30 de septiembre de 2007, desde esa fecha no ha vuelto a pagar, encontrándose por lo tanto en mora de pagar tres meses (03) meses del canon de arrendamiento y como consecuencia en estado de insolvencia.

Que el contrato arrendaticio entre arrendador y arrendatario se encuentra en ejecución, no está de por medio discusión alguna sobre el plazo y o su vencimiento, y aunque está en curso la prórroga legal a que tendría derecho el arrendatario, no está en discusión esa prorroga legal porque el inquilino ha perdido ese derecho por mandato de la ley, sólo que, en virtud del incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales, por falta de pago de su obligación principal, la de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, ha nacido para el arrendador el derecho a demandar la resolución del contrato por incumplimiento.

Aduce que el canon de arrendamiento que debía pagar el arrendatario es de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES mensuales.

Alega que el contrato de arrendamiento es ley entre las partes, en su cláusula décima sexta, establece: “el incumplimiento de alguna de las cláusulas por parte del arrendatario especialmente la falta de pago oportuno de las mensualidades de los cánones de arrendamiento dará a la arrendadora derecho de ejercer inmediatamente la acción judicial; por cumplimiento de contrato como de plazo vencido o a su elección, la resolución del contrato por incumplimiento en ambos casos con los daños y perjuicios a que hubiere lugar. “

Alega la aplicación del Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la aplicación del 1167 del Código Civil.

Que la Jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene sentado en aplicación del Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “ De manera tal que la prohibición que trae el decreto ley es la de admitir solo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del termino, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido, excepto en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así que si durante la vigencia de la prorroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del termino del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1167 del Código Civil.) según sea el caso.

Aduce la aplicación del Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; alega que el arrendatario está incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, que el arrendador tiene derecho a demandar la resolución del contrato por incumplimiento.

Que en el presente caso el arrendatario está incurso en incumplimiento de su principal obligación que es la de pagar oportunamente el canón de arrendamiento, por lo tanto surge para el arrendador la acción de resolución del contrato por incumplimiento. Que el canon de arrendamiento hasta el 30 de octubre de 2007 es de Bs. 250.000,00.

Que por las razones de hecho y de derecho explanadas anteriormente demandan a L.A.C., en su condición de arrendatario, para la resolución del contrato de arrendamiento existente entre él y N.L.C.C. y por extensión con la copropietaria YOLIMAR CRUCES CUEVAS, por estar incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, específicamente por incumplimiento de su principal obligación, la de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento o que a ello sea condenado por el Tribunal.

Para que convenga en la entrega del inmueble libre de personas y de cosas, o que a ello sea condenado por el Tribunal.

Decretada la resolución del contrato de arrendamiento ese contrato queda sin existencia jurídica y por lo mismo el arrendatario no tiene derecho alguno para seguir ocupando el inmueble, razón por la cual debe condenársele igualmente a la desocupación a la desocupación inmediata, entregándolo libre de personas y de cosas.

Demandó los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del arrendatario, equivalentes a los cánones de arrendamiento dejados de pagar y que corresponden a los meses vencidos el 31 de octubre, 30 de noviembre, 31 de diciembre de 2007, para un total de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00); mas el equivalente a las mensualidades que sigan cumpliéndose mientras dure el proceso, también a titulo de indemnización de daños y perjuicios, estas mensualidades a razón de Bs. 250.000,00.

Demandó así mismo, el pago de los intereses de mora causados, pactados en la misma cláusula DECIMA PRIMERA, a razón del uno por ciento 1% mensual, así: para el mes vencido el 31 de octubre debe dos meses de mora, al uno por ciento (1%) por Bs. 5.000,00; para el mes vencido el 30 de noviembre un mes de mora, al 1% por Bs. 2.500,00 para un total de intereses de mora de Bs. 7.500,00; demandó así mismo el pago del dos por ciento (2%) por concepto de gastos de cobro extrajudicial , pactados en la misma cláusula DECIMA PRIMERA, toda vez que todos los meses se está requiriendo y reclamando a el arrendatario el pago de los cánones, sin que pueda obtenerse ese pago, esa acción debe repetirse constantemente lo cual acarrea gastos de ese tipo de cobranza del mes vencido el 31 de octubre se han producido esos gastos durante dos (2) meses a razón del dos por ciento (2%) por un valor de Bs. 10.000,00, para el mes vencido el 30 de noviembre de 2007, un mes por un valor de Bs. 5.000,00; para un total de gastos de Cobranza causados de Bs. 15.000,00; Para un gran total de SETECIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 772.000,00) suma en la cual estimó esta demanda. Todo con la consecuente condenatoria en costas.

Acompaña con el libelo: Copias certificadas del contrato de arrendamiento marcado “A”; Contrato de arrendamiento marcado “B”; copia del documento de propiedad de la casa; marcado “C”.

Solicitó medida preventiva a los fines de que no quede ilusoria la ejecución del fallo, sobre bienes propiedad del demandado hasta cubrir el doble de lo demandado más las costas que el Tribunal calcule prudencialmente.

En fecha 30 de enero de 2008 (fl. 10) el Tribunal a-quo admitió la demanda, ordenando la citación de la demandada para su comparecencia al segundo día de despacho siguiente después de citada, a fin de que diera contestación.

En fecha 14 de febrero del 2008, el alguacil del Tribunal informó que le hizo entrega de la respectiva compulsa al demandado. (folio 11)

En fecha 18 de febrero del 2008, la parte demandada, asistido por la abogada IRAIMA C. ALARCON, dio contestación a la demanda; opuso como punto previo la excepción procesal perentoria de falta de cualidad o de interés de las demandantes establecida en el único aparte del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto las mismas no presentaron documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ni siquiera mencionan en el instrumento liberal los datos de registro del mismo. Al contestar al fondo alegaron: Que convienen en los siguientes puntos señalados en el libelo de la demanda, los cuales no necesitan ser probados en juicio, por encontrarse contestes ambas partes; PRIMERO: Que convienen por ser cierto en que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana N.L.C.C., quien es venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.463.778, sobre una casa para habitación de que es copropietaria ubicada en la calle 21 D-480, sector Los Palones de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira; contrato que en copia certificada es agregado como anexo. SEGUNDO: Que conviene por ser cierto que pactaron la suma de Bs. 250,.000,00; mensuales como canon de arrendamiento, los cuales debían ser cancelados por el arrendatario, en la oficina del abogado T.S.B.O., tal como lo señala la cláusula décima Primera del Contrato de arrendamiento. TERCERO: Conviene igualmente en que se estipuló el termino de seis meses duración del contrato contado a partir del día 01 de marzo de 2007.

Que niega rechaza y contradice lo siguiente: PRIMERO: Niega, rechaza y contradice que adeude tres meses del canon de arrendamiento, correspondiente a los meses al 30 de octubre, 30 de noviembre al 30 de diciembre; SEGUNDO: Niega, rechaza y contradice por no ser cierto que la arrendadora haya efectuado múltiples diligencias amistosas para lograr el pago de las mismas, lo que si es cierto es que le manifestaron en reiteradas constantes oportunidades que le desocupara la casa inmediatamente.

Alega que es un adulto de setenta años, que hace aproximadamente siete años contrató verbalmente con la ciudadana A.C. de quien desconoce mas datos de identidad y quien es madre de las demandantes, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble que se señala en la demanda; vivienda que posee desde entonces en condición de arrendatario a esta ciudadana A.C., hace mas o menos un año, fue citado a la oficina del abogado T.S.B., quien manifestó que se iba a redactar un contrato de arrendamiento el cual debía firmar por ante la Oficina de Registro de esta ciudad, que el abogado le manifestó que debía pagar las mensualidades en su oficina y así lo hizo; dándole recibo de los mismos en el mes de septiembre de 2007 fue a pagar el mes que correspondía pero el abogado le manifestó que el contrato se había vencido y que por cuanto él tenía habitando el inmueble más de seis años le correspondía por ley seis meses de prorroga y que no debía pagar nada a cambio, pues por ley se había ganado ese derecho y así lo hizo.

Alega que es necesario que se lea cuidadosamente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, para que deduzca que fue sorprendido en su buena fe, que en el mismo se prevé, pagos de intereses de mora y de cobranza no se pactó depósito pues lo único que querían era tenderle una trama abusando del derecho.

Alega que el contrato de arrendamiento que mantenía el demandado por más de seis años sobre el inmueble objeto del contrato era un contrato a tiempo indeterminado que el abogado T.S.B., lo convirtió a tiempo determinado.

En fecha 03 de marzo de 2008, el ciudadano L.A.C., presentó escrito de pruebas.

En fecha 03 de marzo de 2008, el Tribunal a quo, dictó auto admitiendo las pruebas presentadas por la parte demandada.

En fecha 04 de marzo de 2008, el Tribunal a quo dicto auto en el que declararon los actos de testimoniales de los ciudadanos C.S., J.M.A., A.F.M.A., desiertos, por no haber asistidos.

En fecha 04 de marzo de 2008, los ciudadanos N.C.C. y YOLIMAR CRUCES CUEVAS, asistidos de abogados, presentaron escrito de promoción de pruebas.

En fecha 04 de marzo de 2008, el Juzgado a quo, dictó auto admitiendo las pruebas presentadas por la parte demandante.

En fecha 04 de marzo de 2008, presentaron escrito en la cual las ciudadanas N.L.C.C. y Yolimar Cruces Cuevas, confirieron poder a los abogados J.C.G. y T.S.B..

En fecha 10 de marzo de 2008, la parte demandada L.A.C. presentó escrito. (folios 29 y 30) .

En fecha 11 de marzo de 2008, el Juzgado del Municipio Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia en la que DECLARO CON LUGAR LA DEMADNA DE RESOLUCION DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO, interpuesta por las ciudadanas N.L.C.C. Y YOLIMAR CRUCES CUEVAS, contra el ciudadano L.A.C., suficientemente identificados en autos. SEGUNDO: Se ordenó al demandado ciudadano L.A.C., hacerle entrega del inmueble consistente en una casa ubicada en la calle 21 N° D04-80; Sector Los Palones, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira; a la demandante N.L.C.C. y YOLIMAR CRUCES CUEVAS. TERCERO: Se condena al demandado ciudadano L.A.C., al pago por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 750.,00); por concepto de tres cánones de arrendamiento adeudados correspondientes a los meses octubre, noviembre y diciembre 2007, a razón de Doscientos Cincuenta Bolívares fuertes (Bs.F. 250,00); cada uno. CUARTO: El ciudadano L.A.C., deber pagar a los ciudadanos N.L.C.C. Y YOLIMAR CRUCES CUEVAS, la suma de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 750,00); por concepto de indemnización por el uso del inmueble arrendado equivalente a tres cánones de arrendamiento vencidos e insolutos correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (B...f. 250,00); cada uno, más los que se sigan venciendo hasta la entrega total del inmueble. QUINTO: Condena al demandado ciudadano L.A.C. el pago de los intereses de mora pactados en la décima primera cláusula del contrato a razón del 1%; mensual, así mismo al pago del 25% por concepto de gastos de cobro extrajudicial de la misma cláusula. SEXTO: Se condenó en costas a la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha catorce de marzo de dos mil ocho el ciudadano L.A.C., titular de la cédula de identidad N° V-1.537.369, asistido por la abogada NANCHY T.L.G.; inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24477; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado del Municipio Junín y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; en fecha 11 de marzo de 2008. (fl. 34)

A los folios 35 y 36, corren actuaciones relacionadas con el envió del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

En fecha cuatro de abril de dos mil ocho, este Tribunal le dio entrada al presente expediente, inventarió y el curso de ley correspondiente (folio 37)

En fecha tres de junio de dos mil ocho, el abogado J.A.C.G., co-apoderado de las demandantes, presenta en esta Instancia escrito de conclusiones en el que alega entre otras circunstancias que: Se demanda la resolución del contrato por incumplimiento y las derivaciones de ese incumplimiento; Que el demandado acepta la existencia del contrato y sus efectos; se excepciona diciendo que no debe los cánones demandados, es decir, que los pagó; Sus otras alegaciones nada tienen que ver con el thema decidendum. Promueve pruebas pero no evacua ninguna, es decir, nada prueba de sus alegatos y nada desvirtúa de los alegatos de las demandantes. Que la demanda debe ser declarada con lugar; Que la sentencia del a quo debe ser confirmada; Que la apelación debe ser declarada sin lugar; Que se debe condenar en costas al demandado. Que Nunca probó haber pagado los cánones demandados para así desvirtuar la pretensión de sus representadas y eximirse de la acción incoada.

PARTE MOTIVA

La controversia se plantea en torno a la demanda que por Resolución de Contrato de arrendamiento interpuso las ciudadanas N.L.C.C. Y YOLIMAR CRUCES CUEVAS, en contra del ciudadano L.A.C., en su condición de arrendatario, por estar incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, específicamente por incumplimiento de su principal obligación, la de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento o que a ello sea condenado por el Tribunal; es decir, lo demanda para que convenga en la entrega del inmueble libre de personas y de cosas, o que a ello sea condenado por el Tribunal; en consecuencia en la resolución del contrato de arrendamiento; que ese contrato quede sin existencia jurídica y por lo mismo el arrendatario no tiene derecho alguno para seguir ocupando el inmueble, razón por la cual debe condenársele igualmente a la desocupación inmediata, entregándolo libre de personas y de cosas. Demanda los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de el arrendatario, equivalentes a los cánones de arrendamiento dejados de pagar y que corresponden a los meses vencidos el 31 de octubre, 30 de noviembre, 31 de diciembre de 2007, para un total de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00); mas el equivalente a las mensualidades que sigan cumpliéndose mientras dure el proceso, también a titulo de indemnización de daños y perjuicios, estas mensualidades a razón de Bs. 250.000,00. Demanda así mismo, el pago de los intereses de mora causados, pactados en la misma cláusula DECIMA PRIMERA, a razón del uno por ciento 1% mensual, así: para el mes vencido el 31 de octubre debe dos meses de mora, al uno por ciento (1%) por Bs. 5.000,00; para el mes vencido el 30 de noviembre un mes de mora, al 1% por Bs. 2.500,00 para un total de intereses de mora de Bs. 7.500,00; demandó así mismo el pago del dos por ciento (2%) por concepto de gastos de cobro extrajudicial , pactados en la misma cláusula DECIMA PRIMERA, toda vez que todos los meses se está requiriendo y reclamando a el arrendatario el pago de los cánones, sin que pueda obtenerse ese pago, esa acción debe repetirse constantemente lo cual acarrea gastos de ese tipo de cobranza del mes vencido el 31 de octubre se han producido esos gastos durante dos (2) meses a razón del dos por ciento (2%) por un valor de Bs. 10.000,00, para el mes vencido el 30 de noviembre de 2007, un mes por un valor de Bs. 5.000,00; para un total de gastos de Cobranza causados de Bs. 15.000,00; Para un gran total de SETECIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 772.000,00) suma en la cual estimó esta demanda. Todo con la consecuente condenatoria en costas.

La parte demandada en su contestación de demanda, opuso como excepción o defensa la falta de cualidad o de interés de las demandantes, por no haber presentado documento de propiedad, del inmueble de autos, y no mencionó en el libelo los datos registrales. Alega que la causa que se ventila es por incumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo; Niega, rechaza y contradice que adeude tres meses del canon de arrendamiento, correspondiente a los meses al 30 de octubre, 30 de noviembre al 30 de diciembre; Niega, rechaza y contradice por no ser cierto que la arrendadora haya efectuado múltiples diligencias amistosas para lograr el pago de las mismas, lo que si es cierto es que le manifestaron en reiteradas constantes oportunidades que le desocupara la casa inmediatamente.

PUNTO PREVIO

Opuesta como ha sido la falta de cualidad por el demandado, en su escrito de contestación a la demanda, este Tribunal entra a.c.p.p. la misma y en tal sentido hace las siguientes consideraciones:

Siguiendo a COTOURE tenemos que las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho “...no procuran la depuración de elementos formales de juicio, sino que, constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado...Se trata en resumen de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda....Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o la inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace necesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho”. (Fundamentos de Derecho Procesal Civil).

El Dr. A.R.R., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, señala:

La Legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualquiera sujetos sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posesión subjetiva de legitimo contradictorio, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación...

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Respecto a la cualidad HUMBERTO BELLO LOZANO, JUICIO ORDINARIO, SEGUNDA EDICIÓN, EDITORIAL ESTRADOS, TOMO I, CARACAS 1976, Pág. 150-52 citando a L.L.E.:

La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de Legitimación: en esta aceptación, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra en cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico; allí se encuentra planteado un problema de Legitimación, allí es donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico y la persona contra quien se ejercite, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico y la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. Sigue diciendo Loreto, que la doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión LEGITIMACIÓN A LA CAUSA (Legitimatio ad causam) para designar este sentido procesal de la noción de cualidad y distinguirla bien de la llamada LEGITIMACIÓN AL PROCESO (Legimatio ad processum)....Esto nos lleva a concluir que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa) y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva) criterio este que ha sido acogido por la Casación Venezolana...

Del análisis anterior realizado se evidencia que las ciudadanas N.L.C.C. y YOLIMAR CRUCES CUEVAS; demandaron a L.A.C.; por Resolución de Contrato; la parte demandada en su oportunidad legal correspondiente, opuso la falta de cualidad prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alega que el demandante no presentó documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ni siquiera menciona en el instrumento liberal los datos de registro del mismo.

Opuesta como fue la falta de cualidad del demandado, es necesario analizar las pruebas traídas al presente caso; y revisado como ha sido se evidencia a los folios 23 al 26, documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y R.U.d.E.T.; de fecha 19 de agosto de 2005; el cual fue aportado en original, y con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que los ciudadanos J.D.J. PEÑALOZA VEGA Y C.A.D.V.; dieron en venta al ciudadanas N.L.C.C. Y YOLIMAR CRUCES CUEVAS; un inmueble ubicado en la calle 21 N° D-480 Sector Los Palones en la ciudad de Rubio, Estado Táchira; así las cosas resulta claramente indudable que el inmueble objeto del presente juicio es propiedad de las ciudadanas N.L.C.C. y YOLIMAR CRUCES CUEVAS; por lo que considera quien aquí juzga que el demandante en la oportunidad procesal correspondiente a la presentación de las pruebas acredito y probó ser titular del derecho de propiedad del inmueble de autos; De manera que, al tener la titularidad de la propiedad las ciudadanas NEIRA LUZENTH CRUCES CUEVAS Y YOLIMAR CRUCES CUEVAS, consecuencialmente tienen cualidad para intentar la presente acción de Resolución de Contrato y Arrendamiento. Y así se decide.

Habiendo quedado demostrada la cualidad de las aquí demandantes para sostener la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento; quien juzga pasa analizar el fondo del asunto y al respecto tenemos:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

- A los folios 4 al 09 corre documento autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Junín y R.U.d.E.T., bajo el N° 14, tomo 25, de fecha 14 de marzo de 2007; el cual fue agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe, de que entre la ciudadana N.L.C.C., y el ciudadano L.A.C.; suscribieron contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la calle 21 N° D-480 Sector Los Palones en la ciudad de Rubio, Estado Táchira.

- A los folios 23 al 26, corre documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y R.U.d.E.T.; de fecha 19 de agosto de 2005; el cual fue aportado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que los ciudadanos J.D.J. PEÑALOZA VEGA Y C.A.D.V.; dieron en venta al ciudadanas N.L.C.C. Y YOLIMAR CRUCES CUEVAS; un inmueble ubicado en la calle 21 N° D-480 Sector Los Palones en la ciudad de Rubio, Estado Táchira.

LA PARTE DEMANDADA NO PRESENTÓ PRUEBA ALGUNA.

Ahora bien, el demandante en su libelo fundamenta la acción de resolución de contrato de arrendamiento, en los artículos 1167, del Código Civil y así como en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Como vemos el demandante alega normas referidas a la resolución del contrato como la establecida en el artículo 1167 del Código Civil, que establece: “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.-

Del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual no fue desconocido ni tachado por el demandado en su cláusula décima sexta señala que el incumplimiento de algunas de las cláusulas por parte del arrendatario especialmente la falta de pago oportuno de cualquiera de las mensualidades de los canones de arrendamiento dará por vencido el plazo estipulado para este contrato; y el arrendador tendrá derecho a ejercer inmediatamente la acción judicial por cumplimiento como plazo vencido, o a su elección demandar la resolución del contrato por incumplimiento en ambos casos con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, igualmente podrá demandar la resolución del contrato. En el presente caso, el demandado consignó un recibo de pago del canon de arrendamiento pero no demostró haber pagado todos los canones insolutos.

Ahora bien, quien juzga considera que la parte actora ha demostrado la obligación demandada al presentar el contrato de arrendamiento celebrado, documento que merece la plena fe probatoria que se le atribuye, quedando demostrado que la parte demandada L.A.C.; en su contestación convino, negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la actora; por lo que le correspondía la carga de la prueba de los hechos alegados.

A tal efecto se debe indicar que en nuestra legislación la carga de la prueba está contemplada en el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, la cual es recogida por el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil el cual establece:

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez como debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta de que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido la otrora Corte Suprema de Justicia señalo lo siguiente:

Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo. (Sentencia de fecha 26 de mayo de 1999 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Conjuez Ponente Dr. A.O.M.C., Toma de jurisprudencia venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, pág. 465) “

Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes que actividad deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de sus afirmaciones, para que éstas sean tenidas como ciertas en la sentencia y en base a ellas el Juez tome la decisión.

En el presente caso, le correspondía a la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento con prueba fehaciente para así desvirtuar con prueba en contrario lo alegado por la parte demandante en su libelo.

El demandado debió demostrar fehacientemente que cumplió con sus obligación de pagar canones de arrendamiento, para así enervar la pretensión del demandante, tenía entonces que demostrar que cumplió con su obligación de pagar los canones de arrendamiento reclamados por el actor en el libelo de demanda, no habiendo el demandado producido en su escrito de promoción ninguna prueba contundente que enerve la acción del actor, la presente demanda debe declararse con lugar respecto a este punto.

Seguidamente, quien juzga considera procedente analizar otros puntos del petitorio a tal efecto tenemos, que los demandantes solicitan en el numeral 4 lo siguiente: “ Demando así mismo , daños y perjuicios derivados del incumplimiento de el arrendatario , equivalentes a los cánones de arrendamiento dejados de pagar y que corresponden a los meses vencidos el 31 de Octubre , 30 de Noviembre, 31 de Diciembre de 2007; para un total de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.750.000,00); más el equivalente a las mensualidades que sigan cumpliéndose mientras dure el proceso, también a título de indemnización de daños y perjuicios, estas mensualidades a razón de Bs. 250.000,00”

En cuanto a este punto es evidente que el demandado no demostró haber pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, por lo que la parte demandada solicita se le paguen los mismos a título de Daños y Perjuicios, así como los que se sigan venciendo mientras dure el proceso, lo cual es procedente pues es conocido que quien alquila un inmueble lo hace con la finalidad de obtener como contraprestación un canon de arrendamiento, el cual al no ser pagado produjo en el propietario daños y perjuicios que deben ser indemnizados, por lo cual se declara procedente el pedimento consistente en que se paguen a titulo de daños y perjuicios la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00), desde el mes de Octubre de 2007 hasta que quede firme la presente decisión. Asi se decide.

En cuanto al particular 5 del petitorio consiste en que se pague el 1% mensual como interés de mora calculados para los meses vencidos el 31 de Octubre, 30 de Noviembre y 31 de Diciembre de 2007, para un total de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,00),o lo que es igual a SIETE CON CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.7.50,00), este Tribunal visto que los intereses de mora son contractuales y fueron pactados en el contrato de arrendamiento, considera procedente ordenar al demandado que pague la suma de (Bs.F 7.50,00) como intereses de mora, causados en los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007.

En cuanto a lo solicitado en los particulares 6, 7 y 8 del petitorio, se observa que la parte demandante, solicita el pago del dos por ciento (2%) por concepto de gastos de cobro extrajudicial los cuales están pactados en la cláusula décima primera del contrato, los cuales suman la cantidad de QUINCE BOLIVARES FUERTES (Bs. 15,00); quien juzga considera que estos gastos extrajudiciales son actuaciones especiales que deben ser ventiladas en un procedimiento especial, como lo es el cobro de honorarios, por lo que el presente pedimento debe ser declarado sin lugar y así se decide.

En cuanto a las costas, este Tribunal declara que no hay condenatoria en costas pues ninguna de las partes ha resultado totalmente vencida. Asi se decide.

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley: DECIDE:

PRIMERO

DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el ciudadano L.A.C.; titular de la cédula de identidad N° 1.537.369; asistido por la abogada N.T.L.G.; inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24477; en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de los Municipios Junin y R.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 11 de marzo de 2008.

SEGUNDO

DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA INTENTADA por las ciudadanas N.L.C.C. Y YOLIMAR CRUCES CUEVAS, en contra del ciudadano L.A.C., suficientemente identificados en autos; en consecuencia: RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes, por ante la Oficina del Registro Inmobiliario con funciones notariales de los Municipios Junín y R.U.d.E.T.; en fecha 14 de marzo de 2007; inserto bajo el N° 14 Tomo 25; por tal

razón condena a la parte demandada ciudadano L.A.C. a:

PRIMERO

hacer entrega del inmueble de autos a la parte demandada, completamente desocupado de personas y cosas.

SEGUNDO

pagar la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA

BOLIVARES (Bs.F.250,00) , mensuales contados a partir del mes de Octubre de 2007, hasta que quede firme la presente decisión, a titulo de daños y perjuicios.

TERCERO

Pagar la suma de SIETE CON CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 7.50,00) como intereses de mora, calculados al 1% mensual por los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007.

CUARTO

no hay condenatoria en costas por no haber resultado ninguna de las partes totalmente vencidas.

QUINTA

Queda así modificada la decisión apelada.

Publíquese, regístrese.

Bájese el expediente al Tribunal de la causa por cuanto no

hay más instancias que agotar.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los veintidós días del mes de Septiembre de dos mil ocho. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.

R.M.S.S..

JUEZ TITULAR

La Secretaria

IRALI YOCELYN URRIBARRI DIAZ.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley a las once de la mañana y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

Apelación No. 516-2008

Z.A.