Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Junio de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

204º Y 155º

ASUNTO: AP11-V-2013-000249

SENTENCIA DEFINITIVA

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadano N.A.G.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-14.791.783.

APODERADOS DEL ACTOR RECONVENIDO: Ciudadanos M.O., G.P. y L.E.L., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 139.749, 93.610 y 103.572, respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana Y.J.V.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-13.457.924.

APODERADO DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadano S.A.U., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número V-20.120.

MOTIVOS: CUMPLIMIENTO Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA (ACCIÓN PRINCIPAL Y RECONVENCIÓN).

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Presentado el ESCRITO DE DEMANDA ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el sorteo de Ley, correspondió su conocimiento al Juzgado Primero de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, admitiéndola en fecha 20 de Marzo de 2013 y ordenando el emplazamiento de la parte accionada para que compareciere dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin que diere contestación a la demanda.

Habiéndose efectuado todos los tramites para lograr la citación en cuestión, en fecha 08 de Julio de 2013, la ciudadana Y.J.V.S., en su condición de parte demandada otorgó poder Apud-Acta al abogado S.A.U., quien por diligencia de fecha 11 de Junio de ese mismo año, conforme al Ordinal 15º del Artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, recusó a la Juez encargada del referido Juzgado, siendo efectuado por ésta última el descargo de la recusación en fecha 17 de Julio de 2013 y ordenando la remisión del asunto a la Unidad de Recepción y Distribución de Expediente de este Circuito Judicial. En fecha 29 de Junio de 2013, a todo evento, el apoderado judicial de la parte accionada consignó ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA y propuso RECONVENCIÓN.

Previa distribución de Ley, correspondió el conocimiento del presente asunto a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, abocándose quien suscribe a su conocimiento en fecha 06 de Agosto de 2013.

En diligencia de fecha 08 de Agosto de 2013, la representación actora solicitó se declare INADMISIBLE la RECONVENCIÓN propuesta, ya que la misma no reúne los requisitos del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y en relación a ello el Tribunal por resolución de fecha 26 de Septiembre de 2013, señaló que la mutua petición formulada cumple con los parámetros establecidos en el referido Artículo y en virtud de ello por auto separado de la misma fecha, ADMITIÓ LA ACCIÓN RECONVENCIONAL, fijando el QUINTO (5º) DÍA de despacho siguiente a fin que la parte acciónate reconvenida diere formal contestación a ella.

Notificadas las partes y cumplidos los trámites del Artículo 233 eiusdem, en fecha 25 de Noviembre de 2013, la representación demandante presentó ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN formulada. Llegada la oportunidad procesal respectiva, en fechas 29 de Noviembre y 12 de Diciembre de 2013, ambas representaciones judiciales consignaron ESCRITOS DE PRUEBAS, los cuales fueron agregados a los autos en su oportunidad legal y estando dentro del lapso procesal respectivo, el apoderado de la parte demandada reconviniente, conforme a lo establecido en el Artículo 397 del Código Adjetivo, se opuso a la admisión de las pruebas del accionante reconvenido. El Tribunal en fecha 10 de Enero de 2014, resolvió la oposición formulada y admitió las pruebas promovidas por ambas partes, según consta en auto separado de la misma fecha. En fechas 15 y 30 de Enero de 2014, según lo ordenado en el auto de admisión de las pruebas, se evacuó la prueba testimonial promovida.

En fecha 06 de Febrero de 2014, el abogado S.A.U., se dio por intimado de la exhibición de documentos, siendo evacuada dicha prueba según consta de Acta levantada en fecha 11 de Febrero de 2014.

Transcurrido el lapso para la evacuación de las pruebas, el Tribunal fijó el DÉCIMO QUINTO (15º) DÍA de despacho siguiente para la presentación de informes, los cuales fueron consignados por ambas representaciones en fecha 26 de Marzo de 2014.

En fecha 09 de Junio de 2014, se difirió el pronunciamiento de la sentencia para ser dictada dentro del lapso de TREINTA (30) DÍAS continuos siguientes a partir de tal providencia, exclusive. En el entendido que si la causa no es decida dentro de dicha oportunidad, se procederá a su notificación a fin de salvaguardar el derecho a la defensa y el debido proceso.

Con vista a la narrativa procesal anterior pasa este Órgano Jurisdiccional a administrar la justicia propuesta a fin de resolver el mérito de la litis, en ocasión de dirigir el proceso hasta su formal culminación, todo ello previa las siguientes consideraciones:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo siguiente:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que han quedado planteadas ambas controversias, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO DE LA ACCIÓN PRINCIPAL

En el ESCRITO LIBELAR la representación judicial de la parte actora alegó que su mandante suscribió CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA con la demandada en fecha 09 de Noviembre de 2013, en la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 10, Tomo 162 de los libros respectivos, por un inmueble de su propiedad constituido por un Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 151, situado en el Piso 15 del Edificio Torre “D” del Conjunto Parque Residencial Los Caobos, Etapa 2, ubicada con frente a la Avenida Este 2, entre las Calles Sur 17 y 19 Sur, en Jurisdicción de la Parroquia La C.d.M.L.d.D.C., el cual tiene una superficie de Sesenta y Siete Metro Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (67,40 mts.2) y se encuentra alinderado así: NORTE: En parte con el Apartamento Nº 152 y pasillo de circulación; SUR: En parte con el Apartamento Nº 158, ducto de ventilación, foso de ascensores y pasillo de circulación; ESTE: En parte con el Apartamento Nº 158, foso de ascensores y pasillo de circulación y OESTE: Con fachada oeste de la torre.

Indicó que el precio pactado para la operación de compra venta fue de Novecientos Mil Bolívares (Bs.F 900.000,00) de los cuales su representado pagó la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.F 400.000,00) y el saldo pendiente por pagar, a saber, la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00) sería pagado en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta, para lo cual se otorgó un plazo de NOVENTA (90) DÍAS continuos, más TREINTA (30) DÍAS adicionales de prórroga.

Señaló que la vendedora no cumplió con su obligación de vender el inmueble, inobservando con su actitud las obligaciones contractuales previamente establecidas entre las partes, lapso dentro del cual la vendedora se comprometía a gestionar y realizar todas la diligencias necesarias para la liberación de la hipoteca de primer grado que sobre el inmueble recae.

Adujó que en varias oportunidades intentó acordar la firma del documento definitivo en la Oficina de Registro Inmobiliario, siendo infructuosos los intentos por cuanto continua vigente la Hipoteca que pesa sobre el inmueble, a pesar que su mandante tiene a la fecha a la orden de la vendedora el monto que corresponde al saldo deudor para la compra del inmueble.

Denunció la mala fe de la compradora por no haber entregado la documentación necesaria con el fin de realizar todos y cada uno de los trámites correspondientes para la adquisición del inmueble y alegó a su favor el cumplimiento de la obligación asumida para comprar el inmueble, ya que realizó en tiempo oportuno los pagos a los que estaba obligado, sumado a que maneja el disponible del monto del saldo deudor.

Fundamentó la pretensión conforme lo establecido en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los Artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.354 del Código Civil y armonía con el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Con base a lo expuesto solicitó: PRIMERO: El CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA identificado Ut Supra; SEGUNDO: El OTORGAMIENTO DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA, ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva y TERCERO: El PAGO DE LA COSTAS Y COSTOS, lo que comprende al pago de los HONORARIOS PROFESIONALES.

Finalmente estimó la demanda en la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs.F 900.000,00) o su equivalente en Ocho Mil Cuatrocientos Once (U.T. 8411) Unidades Tributarias, calculadas en Ciento Siete Bolívares (Bs.F 107,00) cada una de ellas y que se declare media de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la pretensión.

DE LAS DEFENSAS DE FONDO OPUESTAS

En el ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA el apoderado judicial de la parte accionada rechazó y contradijo en casi todas y cada una de las partes en que está fundamentada la pretensión, puesto que no concuerdan los hechos y el derecho invocado.

Convino en que suscribió con el demandante una OPCIÓN DE COMPRA VENTA, la cual se autenticó en la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, con fecha 09 de Noviembre de 2012, no así en el año 2013, como lo indica la parte acciónate y aceptó que el precio fijado para la operación de compra venta fue por Novecientos Mil Bolívares (Bs.F 900.000,00), de los cuales pagó el comprador la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.F 400.000,00) y la diferencia, es decir, la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00) sería pagada en el momento que el BANCO le entregara dicha cantidad y se hayan firmado los documentos requeridos para la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Afirmó que de mutuo o común acuerdo la OPCIÓN DE COMPRA VENTA tendría una duración de NOVENTA (90) DÍAS continuos, más una prórroga de TREINTA (30) DÍAS adicionales como máximo, contada a partir de la firma de ese contrato, a saber, desde el 09 de Noviembre de 2012 y que ambas partes acordaron que a los efectos de perfeccionamiento de la única prórroga de TREINTA (30) DÍAS adicionales como máximo, la parte interesada debería solicitarla por escrito a la otra, con por lo menos DIEZ (10) DÍAS de anticipación al vencimiento del plazo inicial, es decir, los NOVENTA (90) DÍAS continuos, en el entendido que en caso de no producirse tal solicitud, no se producirá en consecuencia prórroga alguna. Sin embargo rechazó en forma categórica que su mandante haya incumplido con las obligaciones contraídas en dicho contrato y menos aun que se haya comprometido de manera inmediata a gestionar la firma del DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA, ni las diligencias pertinentes para la Liberación de la Hipoteca constituida sobre el Inmueble de marras.

Del mismo modo negó que su mandante haya sido llamada dentro del término de la firma, ni que el demandante haya solicitado la prórroga de los TREINTA (30) DÍAS.

Indicó en relación a la cantidad entregada en concepto de garantía de la OFERTA DE COMPRA VENTA, es decir, la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.F 400.000,00), que conforme lo dispuesto en el Artículo 1.263 del Código de Procedimiento Civil, la cantidad entregada en concepto de arras, se considerará como garantía de los posibles daños y perjuicios.

Concluyó solicitando la DECLARATORIA SIN LUGAR DE LA ACCIÓN PRINCIPAL y la correspondiente condenatoria en costas a su contraparte.

DE LA RECONVENCIÓN Y SU CONTESTACIÓN

Del mismo modo la representación de la parte accionada en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA formuló RECONVENCIÓN contra el ciudadano N.A.G.P., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO derivado del incumplimiento del mismo. Fundamentó la acción en el Titulo III del Código Civil, en lo que se refiere a las obligaciones, parágrafo tercero, de los efectos de los contratos, Artículo 1.159 y siguientes, por cuanto el contrato firmado entre las partes posee la forma y el tiempo para ejecutar el mismo.

Indicó que el incumplimiento se encuentra normado en la Cláusula Sexta del Contrato en virtud que las partes acordaron que en caso de que no se llegue a efectuar la compra del inmueble objeto de este documento por causas imputables a EL COMPRADOR, éste deberá acepar que La PROPIETARIA, descuente de la cantidad dada en arras y como parte de pago, la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.F 400.000,00), quedando esta en poder de LA PROPIETARIA como indemnización por Daños y Perjuicios sin tener que probarlos.

Por su parte la representación actora reconvenida en su ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN negó, rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido con el contrato de marras, por cuanto llegada la fecha señalada en la Cláusula Tercera del contrato, la vendedora no cumplió con su obligación de vender el inmueble, al no liberar la Hipoteca que pesa sobre el mismo, ni hacer entrega de los requisitos necesarios para la protocolización, aunado a que su mandante siempre ha tenido el disponible que corresponde al saldo pendiente por pagar.

Del mismo modo rechazó el alegato referente a que su mandante deba ser sancionado al cumplimiento de la Cláusula Sexta del contrato bajo estudio, pues el comprador no ha incumplido con sus obligaciones, por lo que la demandada reconviniente no debe quedarse con la cantidad entregada en concepto de garantía, es decir, la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.F 400.000,00), ya que dicha cantidad no corresponde a ninguna indemnización por Daños y Perjuicios, sino que la misma corresponde al pago de la inicial del precio definitivo de compra venta, ello en virtud que es la vendedora la que incumplió con las estipulaciones del contrato de compra venta, al no liberar la Hipoteca, ni entregar los requisitos necesarios para la protocolización del documento de compra venta, es decir, no entregó el inmueble libre de gravamen, ni solvente tal como fue acordado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Ut Supra señalado.

Finalmente alegó a favor de su mandante la Resolución emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, publicada en Gaceta Oficial de fecha 21 de Mayo de 2013, Nº 40.115, donde quedó determinado que si bien con la firma de un contrato de opción de compra venta de unidad de habitación se hace necesario convenir cláusula entre propietarios y compradores, es obligación del Estado normar lo relativo a las cláusulas de penalidad y ajustar el valor de la unidad, en caso de que no se concrete el crédito dentro del plazo establecido en el documento, en un diez por ciento (10%), sobre el valor del inmueble.

Planteadas como han sido ambas controversias, es menester pasar a analizar el material probatorio anexado a las actas procesales y al respecto se observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

 Consta a los folios 7 al 9 del expediente PODER otorgado en la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de Marzo de 2013, bajo el Número 06, Tomo 05 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; y en vista que el mismo no fue cuestionado por la parte demandada, es valorado plenamente por el Tribunal de conformidad con los Artículos 150, 151, 154, 429, y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los profesionales del derecho en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Consta a los folios 10 al 15 del expediente, ORIGINAL DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA autenticado en fecha 09 de Noviembre de 2012, en la Notaría Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 10, Tomo 162 de los Libros respectivos, suscrito entre la ciudadana Y.J.V.S., en su condición de vendedora y el ciudadano N.A.G.P., en su carácter de comprador, al cual se adminiculan el CERTIFICADO DE GRAVAMEN que pesa sobre el bien inmueble de marras, emanado de la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 29 de Noviembre de 2012, que consta al folio 16 del expediente; la PRUEBA DE EXHIBICIÓN promovida en oportunidad por la parte accionada y evacuada según consta en Acta de fecha 11 de Febrero de 2014, que consta al folio 192 del expediente, en la que el apoderado judicial de la parte accionada reconviniente exhibió COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO PROPIEDAD del inmueble de marras, en el que consta la Hipoteca de Primer Grado según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador, bajo el N° 2009551, Asiento Registral N° 1, de fecha 19 de Mayo del año 2009, que constan a los folios 193 al 204 del expediente; la COPIA SIMPLE DE LA CÉDULA CATASTRAL vencida y actualizada, distinguida con el Nº 01-01-03-U01-033-009-00D-015-051 que constan a los folios 205, 208 y 209 del expediente; ORIGINAL Y COPIA DEL REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL del inmueble en referencia identificada con el Nº 202011900-70-12-00296209, que consta a los folios 206 y 207 del expediente; la COPIA SIMPLE DEL CERTIFICADO DE SOLVENCIA de la Alcaldía de Caracas, signado con el N° 122605, que consta a los folios 210 y 215 del expediente, el ORIGINAL DE LA SOLVENCIA DE HIDROCAPITAL signada con el N° 54114319, que consta al folio 211 del expediente; la COPIA SIMPLE DEL REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL y CÉDULA DE IDENTIDAD de la demandada reconviniente, que constan al folio 212 del expediente; la SOLVENCIA DE CONDOMINIO emanada de la Empresa CONDOMINIOS ACTUALES, G.R., C.A., que consta al folio 213 del expediente y la COPIA SIMPLE DE LA PLANILLA ÚNICA DE AUTOLIQUIDACIÓN Y PAGO DE TRIBUTOS MUNICIPALES signada con el N° 6018532, que consta al folio 214 del expediente; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 436, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil y se aprecia de los mismos que las partes suscribieron contratos de opción de compra venta sobre el inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 151, situado en el Piso 15 del Edificio Torre “D” del Conjunto Parque Residencial Los Caobos, Etapa 2, ubicada con frente a la Avenida Este 2, entre las Calles Sur 17 y 19 Sur, en Jurisdicción de la Parroquia La Candelaria, del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de Sesenta y Siete Metros Cuadrados, con Cuarenta Decímetros Cuadrados (67,40 mts2) y se encuentra alinderado así: NORTE: En parte con el Apartamento Nº 152, y pasillo de circulación; SUR: En parte con el Apartamento Nº 158, ducto de ventilación, foso de ascensores y pasillo de circulación: ESTE: En parte con el Apartamento Nº 158, foso de ascensores y pasillo de circulación; Oeste: Con fachada oeste de la torre; el cual se encontraba solvente de impuestos municipales para el mes de Noviembre de 2012 y de Hidrocapital para el mes de Enero de 2014, presentando hasta la actualidad un Gravamen Hipotecario Convencional de Primer Grado a favor del BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A., Banco Universal, desde el 19 de Mayo de 2009, y así se decide.

 Consta a los folios 17 al 20 del expediente, ESTADOS DE CUENTA del ciudadano N.G.P., inherentes al BANCO BANESCO, C.A. BANCO UNIVERSAL, al BANCO DE VENEZUELA C.A., BANCO UNIVERSAL y al BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, los cuales reflejan el movimiento de las cuentas hasta el 28 de Febrero de 2013 y 05 de Marzo de 2013, respectivamente. A dicha instrumental se le adminicula la COPIA SIMPLE DE TRES (03) CHEQUES de las referidas cuentas, librados a favor de la ciudadana Y.J.V.S., signados con los Números 15.252.590, 34002205, 10768259, respectivamente, por la suma de Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares, (Bs.F 245.000,00) el que corresponde a BANESCO, por la suma de Setenta y Un Mil Bolívares (Bs.F 71.000,00) el del BANCO DE VENEZUELA y por la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.F 155.000,00) el del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno por su antagonista se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.363, 1.804, 1.805 y 1.808 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 124 del Código de Comercio y se aprecia que el acciónate reconvenido manejó para el 28 de Febrero de 2013, ante el BANCO BANESCO un saldo de Doscientos Cuarenta y Dos Mil Trescientos Sesenta y Siete Bolívares (Bs.F 242.367,47); pare el 28 de Febrero de 2013, ante el BANCO DE VENEZUELA la suma de Setenta y Tres Mil Setecientos Veinticinco Bolívares con setenta y Cinco Céntimos (Bs.F 73.725,65) y ante el BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA al 05 de Marzo de 2013, un saldo a favor de Ciento Setenta Mil Ochocientos Bolívares con treinta céntimos (Bs.F. 170.800,30), y así se decide.

 Consta a los folios 87 al 89 del expediente, copia simple de GACETA OFICIAL de fecha 21 de Febrero de 2013, distinguida con el Nº 40.115; y en vista que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora como un documento publico comunicacional conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que se publicó Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, donde se regula, entre otras determinaciones, lo relativo a los contratos de opción de compra venta o cualquier otro que tenga por finalidad la adquisición de una vivienda principal, al considerar cláusulas exclusivas o excluyentes aquellas que prevean la retención, perdida o disposición de más del 10% del monto otorgado por el documento de venta y prohíbe a los opcionantes la colocación de estipulaciones que prevean la terminación unilateral o la inhibición de protocolizar la venta del inmueble, y así se decide.

 Durante la etapa probatoria de Ley la representación judicial de la parte actora reprodujo el MÉRITO FAVORABLE que se desprende de los autos; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por Sentencia de fecha 10 de Julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, en el Expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de O.R.P.T., páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual resulta IMPROCEDENTE valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.

 En la oportunidad probatoria respectiva, la representación accionante promovió conforme lo establecido en el Artículos 362 del Código de Procedimiento Civil, la PRUEBA DE CONFESIÓN, al considerar que la parte accionada admitió en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA que no liberó la Hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la presente causa; y siendo que mediante providencia definitivamente de fecha 10 de Enero de 2014, se declaró inadmisible tal medio de prueba por no contener “animus confitendi”, ya que contra la misma no se ejerció recurso alguno, no hay prueba de confesión que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.

 Del mismo modo promovió la prueba testimonial de los ciudadanos P.J.Z., E.J.A.R. e I.M.C.J., quienes previas formalidades de Ley comparecieron a rendir declaración, manifestando el segundo de los nombrados en fecha 15 de Enero de 2014, entre otras determinaciones, que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano N.G., que le consta que el acciónate firmó una opción de compra para adquirir un inmueble propiedad de la ciudadana Y.V.; que tiene conocimiento que la vendedora incumplió con las obligaciones adquiridas en el contrato de opción de compra venta; que el acciónate tiene aprobado un crédito por el BANCO DE VENEZUELA, para la adquisición del mencionado inmueble; que sabe que éste posee los recursos suficientes para la adquisición del inmueble y que N.G. le informó en numerosas oportunidades que le solicitó a la vendedora para que le diera cumplimiento a las obligaciones adquiridas en el contrato de opción de compra venta. Por su parte la ciudadana I.M.C.J., quien rindió su testimonio bajo juramento en la misma fecha, sin que haya sido tachada por la parte demandada, declarando que conoce de vista, trato y comunicación al demandante, porque es compañero de trabajo de su novio; que tiene conocimiento que firmó una opción de compra para adquirir un inmueble; que sabe que la vendedora Y.V., incumplió con las obligaciones adquiridas, porque ésta no había asistido al Registro y que varias veces la llamó de su teléfono y en una ocasión le solicitó un número de cuenta para depositarle una ayuda económica que había solicitado por Miraflores y los cheques por la venta de su vehículo y alguno bienes y la señora le dejó el número de cuenta por mensaje de texto; que sabe que N.G., tiene aprobado un crédito por el BANCO DE VENEZUELA, porque lo acompañó al BANCO a buscar un documento y luego lo llevó al Registro, siendo rechazado porque hacían falta algunos requisitos; que posee los recursos suficientes para la adquisición del inmueble propiedad incluso antes de que le saliera el crédito, porque el había vendido su vehículo y su apartamento; que sabe que la vendedora se negó a firmar porque los inmuebles habían subido mucho y si él quería comprar tenía quedar una diferencia de dinero. Finalmente expuso P.J.Z., que conoce de vista, trato y comunicación al demandante, porque es compañero de trabajo; que le consta que firmó una opción de compra para adquirir un inmueble propiedad de la ciudadana Y.V., porque ambos estaban gestionando un crédito en el BANCO DE VENEZUELA; que sabe que la vendedora incumplió con las obligaciones adquiridas, porque tuvo que sacar personalmente los documentos; que le consta que posee los recursos suficientes para la adquisición del inmueble porque vendió un TOYOTA MACHITO, para completar el dinero que le faltaba y que la vendedora le manifestó que no aceptaría cheque alguno porque el Apartamento estaba más caro; que en numerosas oportunidades le solicitó a la ciudadana Y.V., que debía dar cumplimiento a las obligaciones adquiridas en el contrato de opción de compra venta y que sabia de ello porque la llamó varias veces desde su teléfono. Ahora bien, de las declaraciones se evidencia que los testigos conocen a la parte actora y los hechos sobre los cuales declararon; igualmente explican los deponentes, lo relativo al opción de compra venta suscrita entre los ciudadanos Ut Supra mencionados. También se observa que a lo largo de sus respuestas los testigos no incurren en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que puedan invalidar sus testimonios, a los cuales se les otorga pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en los Artículos 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, por merecerle confianza a éste Juzgador, ya que existe una concordancia entre el conocimiento de los testigos y la razón de sus dichos con relación a la acción bajo estudio, lo cual hace que sus testimonios sean convincentes ya que ayudan a esclarecer el conflicto planteado, el cual específicamente está dirigido al incumplimiento o no del contrato de de opción de compra venta de marras, por cuanto las circunstancias de la acción referidas al lugar, tiempo y modo de los hechos controvertidos, son concurrentes con los interrogatorios propuestos, dado que los hechos de autos coinciden con los hechos narrados por los declarantes, y así se decide.

 Del mismo modo conforme lo dispuesto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la PRUEBA DE INFORME a fin que el Tribunal solicite al REGISTRO PÚBLICO DEL QUINTO CIRCUITO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, que indique si sobre el inmueble objeto de la presente causa pesa Hipoteca de Primer Grado; y en vista que dicha prueba fue declarada inadmisible por no ser un hecho controvertido en este asunto mediante providencia de fecha 10 de Enero de 2014, contra lo cual no fue ejercido recurso alguno, por consiguiente no hay PRUEBA DE INFORMES que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.

 Promovió de acuerdo a lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, PRUEBA DE INFORME a fin que el Tribunal solicite a la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO que indique si el demandante tiene algún crédito inmobiliario aprobado por el BANCO DE VENEZUELA, la cual fue debidamente admitida y ordenada su evacuación; y en vista que a los folios 220 al 221 y 225 del expediente, constan Oficios signados con los Números SIB-DSB-CJ-PA-06211 y GRC-2014-38848, de fechas 07 y 17 de Marzo de 2014, emanados de la referida Superintendencia y del Banco de Venezuela, respectivamente, sin que hayan sido cuestionados en modo alguno, se valoran según lo establecido en los Artículos 12, 433 507, 509 y 510 eiusdem, en concordancia con lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil y se aprecia de su contenido que el citado Banco informó, por mandato expreso de la Superintendencia, que el demandante gestionó un crédito inmobiliario y que el mismo fue desistido por dicho ciudadano, y así se decide.

 Consta a los folios 121 al 124 del expediente, COPIA SIMPLE DE SENTENCIA dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Misma Circunscripción Judicial, en fecha 21 de Noviembre de 2012, donde HOMOLOGÓ EL DESISTIMIENTO ejercido por la representación de la Sociedad Mercantil CONDOMINIOS ACTUALES G.R., C.A., en el juicio que por Cobro de Bolívares (Vía Ejecutiva) intentó contra la ciudadana Y.J.V.S.. La anterior prueba se bien no fue cuestionada en modo alguno, se desecha ya que tal juicio versa sobre un hecho aislado al presente asunto, y así se decide.

 Consta al folio 126 del expediente, ORIGINAL DEL PRORROGA LEGAL, suscrita en forma privada entre las partes, según nota manuscrita de fecha 15 de Enero de 2013; y en vista que dicha documental no fue tachada de falsa en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 444, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y se aprecia de su contenido que en acatamiento a los lineamientos indicados por la Institución Financiera las partes de autos acordaron de común acuerdo modificar la Cláusula Tercera y establecer que la opción de compra-venta tuviere una duración de noventa (90) días continuos, contados a partir del 09 de Noviembre de 2012, MÁS UNA PRORROGA DE SESENTA (60) DÍAS ADICIONALES COMO MÁXIMO, contados a partir de la firma del documento antes señalado, quedando intactas el resto de las demás Cláusulas, y así se decide.

 Consta a los folios 127 al 153 del expediente, PLANILLAS DE RECAUDOS del Servició Autónomo de Registros y Notarías correspondiente al Quinto Circuito, adjuntas a EJEMPLARES DE DOCUMENTOS DEFINITIVOS DE COMPRA VENTA, revisados por la CONSULTORÍA JURÍDICA DEL BANCO DE VENEZUELA, de fechas 14 y 26 de Febrero y 16 de Mayo de 2013; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que el ciudadano N.G. consignó en tres (3) oportunidades ante la referida Oficina de Registro, documento definitivo de compra venta, siendo devuelto, en las dos (2) primeras oportunidades, según leyendas manuscritas, por presentar documentación y solvencias incompletas y en la tercera oportunidad, por aparecer asentada nota de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, anotada en el Cuaderno de Comprobantes de Medidas Judiciales bajo el Nº 82, folios 113 al 114 del segundo trimestre de 2013, y así se decide.

 Consta a los folios 228 al 230 del expediente, ESCRITO DE INFORMES presentado por la representación accionante reconvenida; y de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con los alegatos y las defensas que se opusieron en la relación procesal, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

 Durante la etapa probatoria correspondiente la representación judicial de la parte demandada de acuerdo a lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió PRUEBA DE INFORME a fin que el Tribunal solicite a la OFICINA SUBALTERNA DEL REGISTRO CORRESPONDIENTE, que indique si durante el lapso comprendido entre el 09 de Noviembre de 2012 y el 09 de Marzo de 2013, se introdujo documento de venta definitiva para su protocolización, bien por el demandante o por alguna INSTITUCIÓN BANCARIA, la cual fue debidamente admitida y ordenada su evacuación; y siendo que al folio 191 del expediente, consta Oficio emanado del Registrador Público Suplente del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 30 de Enero de 2014, signado con el Nº 42, sin que haya sido cuestionado en modo alguno, es por lo que se valora conforme los Artículos 12, 429, 433, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y se aprecia de su contenido que según reunión efectuada en el Libro de Presentaciones no aparece que haya sido presentado documento alguno por el ciudadano N.A.G.P. durante el referido lapso, y así se decide.

 Constan a los folios 232 al 233 y 235 al 236 del expediente, ESCRITOS DE INFORMES presentados por la representación accionada reconviniente; y de su revisión se puede observar que abordan aspectos relacionados con las defensas y los alegatos que se opusieron en la ambas controversias procesales, y así se decide.

DEL FONDO DEL HECHO CONTROVERTIDO PRINCIPAL

Analizado el acervo probatorio de autos, se hace necesario determinar que la pretensión de la parte demandante se circunscribe específicamente a lograr el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa que tiene por objeto el bien inmueble de marras identificado Ut Supra, fundamentando la misma en la omisión en que incurrió su contraparte al no haber honrado las obligaciones por ella contraídas en el contrato en mención, ya que no otorgó el correspondiente documento definitivo de compraventa, ni ha liberado la hipoteca que sobre el bien en cuestión, ni ha entregado la documentación correspondiente. Por otra parte, la demandada en la oportunidad de contestar la acción alegó que con la suscripción del contrato no se acordó que de manera inmediata se gestionara la Liberación de la Hipoteca, ni la firma del documento definitivo a la que se hacen referencia en este asunto.

De los alegatos expuestos por la representación actora en el ESCRITO LIBELAR y la defensa hecha por la representación de la parte demandada en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN, considera éste Juzgador que la relación jurídica controvertida o thema decidendum en el asunto principal quedó circunscrita a determinar el presunto incumplimiento en que hubiere incurrido la parte demandada y como consecuencia de ello declararla procedente o no conforme la demostración de sus respectivas afirmaciones y negaciones de hecho.

Ahora bien, en razón que de la lectura del expediente se observa que se trata de un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA oportuno también es señalar que es un contrato sui generis donde tradicionalmente dos (2) o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de la negociación, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, como consecuencia de los derechos y obligaciones recíprocas que se adquieren para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compra-venta.

En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos COLÍN y CAPITANT, en su obra “CURSO ELEMENTAL DE DERECHO CIVIL, Tomo 4, 3ª Edición, señalan que:

...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: . En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…

La doctrina ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el autor M.R. en su obra “EL CONTRATO DE OPCIÓN” Segunda Edición Editorial, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más.

Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman tan pronto se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo tanto en los contratos de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, se perfecciona inmediatamente la venta pura y simple por existir en ese momento el consentimiento reciproco de las partes en cuanto al objeto y al precio, donde una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.

Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento, entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el Artículo 1.264 del Código Civil.

De igual forma, en las cláusulas de estos tipos de contratos se incluye la penalización que se impone en forma expresa para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “CLÁUSULA PENAL” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

En sintonía con lo anterior, se entiende que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el Artículo 1.167 eiusdem, cuyo tenor es el siguiente:

…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…

De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos (2) elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato pretendida, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe el Tribunal determinar el segundo de los elementos, a fin de verificar la procedencia o improcedencia de la acción principal de cumplimiento ejercida.

En el documento obligacional en referencia ambas partes aunque inicialmente convienen en celebrar un CONTRATO DE COMPRA-VENTA, donde la parte demandante de autos se denominó EL COMPRADOR y la accionada se denominó LA PROPIETARIA, de las Cláusulas Contractuales establecen que celebran una OPCIÓN DE COMPRA VENTA, con lo que se ratifica que lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral u opción de compra venta tal como ambas representaciones lo afirman. En este sentido, de su contenido se desprende que las partes acordaron el precio de la venta por la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs.F 900.000,00) del cual la demandada, según su propia afirmación aceptó que recibió en concepto de precio de venta la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.F 400.000,00) en el momento de la suscripción de tal Opción, quedando un saldo pendiente por pagar de Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 500.000,00), a través de un Crédito Hipotecario, con la respectiva Cláusula Penal por incumplimiento.

Ahora bien, resaltados los aspectos más importantes del contrato se observa en cuanto al alegado incumplimiento del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA que la parte atora conforme el Artículo 506 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con el Artículo 1.354 del Código Civil, logró demostrar haber cumplido con su prestación puesto que entregó las aras en la oportunidad de la autenticación de la opción, presentó los proyectos de contrato definitivo de compra-venta que fueron devueltos por falta de recaudos que debía entregarle la parte demandada y solicitó el crédito hipotecario que le fue otorgado dentro de la oportunidad acordado para la protocolización del referido documento definitivo, comprometiéndose igualmente al pago de la diferencia del precio pactado. Del mismo modo quedó evidenciado que la parte demandada no ha honrado el deber de otorgar el documento definitivo en mención, lo cual forma parte de las obligaciones asumidas, pues de la propia manifestación de su representación judicial en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA y del resultado del análisis probatorio que aportó a los autos se pudo constar de manera muy objetiva que ésta última se comprometió en la CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO a entregar el inmueble solvente y LIBRE DE TODO GRAVAMEN para el momento de la firma, resultando inconsistente la defensa de que no se haya comprometido a gestionar de manera inmediata la firma del documento definitivo, ni la liberación de la hipoteca que sobre el mismo pesa, ni suministró los recaudos y solvencias necesarios para ello, ya que según PLANILLAS DE RECAUDOS emanadas del Servició Autónomo de Registros y Notarías correspondiente al Quinto Circuito, que consta a los folios 127 al 153 del expediente, quedo demostrado que el accionante presentó dentro del lapso convencionalmente pactado EJEMPLARES DE DOCUMENTOS DEFINITIVOS DE COMPRA VENTA, revisados por la CONSULTORÍA JURÍDICA DEL BANCO DE VENEZUELA, de fechas 14 y 26 de Febrero de 2013, que fueron devueltos según leyendas manuscritas, por presentar documentación y solvencias incompletas, tomando en consideración que el lapso de los NOVENTA (90) DÍAS de duración para la verificación del contrato definitivo venció en fecha 09 de Febrero de 2013 y el tiempo de duración la prórroga pactada conforme convenio entre partes Ut Retro analizado, de fecha 15 de Enero de 2013, que consta al folio 126 del expediente, inició automáticamente en fecha 10 de Febrero de 2013 y culminó en fecha 09 de Abril de 2013, puesto que ambos contratantes modificaron la Cláusula Tercera a tenor de lo previsto en los Artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, disponiendo una prórroga de sesenta (60) días adicionales como máximo, contados a partir de la firma del documento señalado en la Cláusula Primera de tal convenio, puesto que no establecieron en forma expresa la necesidad de solicitarla por escrito y con diez (10) días previos, por consiguiente se juzga que las alegaciones contenidas en el escrito libelar están plenamente ajustadas a derecho, y así decide.

La anterior determinación se hace en atención al criterio establecido por Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, mediante Sentencia de fecha 20 de Julio de 2009, dictada en la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta por el ciudadano A.E.U.S. contra el ciudadano M.G.M.G., ASUNTO KP02-R-2009-000125, por hacerlo suyo éste Juzgador en franco acatamiento al deber que tiene el Juez de coadyuvar a la uniformidad en la interpretación en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la Jurisprudencia, pautada en el Artículo 321 del Código Adjetivo Civil, cuyo tenor es el siguiente:

…En este sentido, de la cláusula segunda, se desprende que las partes acordaron el precio de la venta es por la cantidad de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,00) actualmente Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) cuya forma de pago se distribuyo de la manera siguiente: el comprador entrega en ese acto la cantidad de Veintitrés Millones de Bolívares (Bs. 23.000.000,000) para la fecha, imputable al precio de la venta, y un saldo deudor de Sesenta y Siete Millones de Bolívares (Bs. 67.000.000,00), los cuales serían cancelados en el acto de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara.

En la cláusula cuarta se previó la denominada cláusula penal, que sería por la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00) en el caso de incumplimiento imputable tanto al comprador como al vendedor. En este orden de ideas, resaltados los aspectos más importantes del contrato, se observa que en cuanto al incumplimiento del contrato de opción de compraventa por parte de la demandada reconviniente, se evidencia de las actuaciones que conforman el presente expediente que el ciudadano M.G.M.G. no ha cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo lo cual forma parte de su obligación asumida en la cláusula tercera del referido contrato, el cual no fue tachado de falsedad por lo que constituye plena prueba de lo allí contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil; de igual forma consta en autos copia certificada del asunto Nº KP02-S-2007-007816, contentivo del procedimiento de oferta real de pago instaurado por el demandante por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del T.d.E.L., con lo cual se compruebe la diligencia del ciudadano A.E.U.S. para demostrar el cumplimiento de su obligación. En consecuencia, la demandada reconviniente debió cumplir con su obligación conforme a lo dispuesto en el artículo 1264 del Código Civil, máxime que no demostró que efectivamente cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo por medio del cual se realizara la tradición de bien. En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra venta una vez que se verificó el pago en la forma pactada, la obligación principal del vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble vendido, conforme a los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, y dada la naturaleza del contrato bajo estudio el demandado reconviniente debe cumplir con las obligaciones asumidas, en este caso con el respectivo otorgamiento del contrato definitivo traslativo de la propiedad al comprador. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, y durante el iter procesal desarrollado por el aquo la demandada reconviniente no trajo a los autos medios de prueba permisibles en apoyo a sus argumentos para así exigir la resolución del contrato por el supuesto incumplimiento del accionante, ya que de acuerdo al material probatorio sólo suministró prueba documental de donde se evidencia los términos bajo los cuales ambas partes contraen sus respectivas obligaciones; mientras que el demandante reconvenido como ya se resaltara, demostró durante el debate probatorio el cumplimiento de su obligación al haber efectuado el pago en los términos del contrato, lo cual concuerda con sus dichos, es por ello que la presente demanda por cumplimiento de contra debe ser declarada con lugar, y no así la reconvención o mutua pretensión incoada por la parte demandada, la cual se declara sin lugar, confirmándose bajo las anteriores consideraciones la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de Febrero del 2009, y así se decide…

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No obstante lo anterior, se observa en cuanto a la entrega del inmueble vendido solicitado en el ESCRITO LIBELAR, que conforme la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668 del 06 de Mayo de 2011, el cual tiene por objeto la protección de los arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles, así como las y los adquirientes contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble, es netamente necesario que se agote el procedimiento administrativo previo a la ejecución de la sentencia que pauta dicho dispositivo legal, por consiguiente lo ajustado a derecho es DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA PRINCIPAL DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPA VENTA, y así se decide.

Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar la procedencia o no de la reconvención o mutua petición planteada por la demandada reconviniente, en la forma siguiente:

DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN

En el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente al actor para que conviniese en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO opuesto o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal, al sostener que éste incumplió con su obligación de perfeccionar la negociación de compra-venta, puesto que el lapso de los NOVENTA (90) DÍAS pactado en la Cláusula Tercera, venció a su entender el 07 de Febrero de 2013, en razón que no solicitó por escrito la única prórroga de TREINTA (30) DÍAS adicionales, diez (10) días antes de finalizar el referido lapso de los NOVENTA (90) DÍAS y que al no verificarse la compra-venta por causas imputables AL COMPRADOR, éste deberá acepar que La PROPIETARIA descuente de la cantidad dada en arras y como parte de pago, la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.F 400.000,00), quedando esta en su poder como indemnización por Daños y Perjuicios sin tener que probarlos.

Por su parte la representación actora reconvenida en su ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN negó, rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido con el contrato de marras, por cuanto llegada la fecha señalada en la cláusula tercera del contrato, la vendedora no cumplió con su obligación de vender el inmueble, al no liberar la Hipoteca que pesa sobre el mismo, ni hacer entrega de los requisitos necesarios para la protocolización, aunado a que su mandante siempre ha tenido el disponible que corresponde al saldo pendiente por pagar.

Con vista a lo anterior resulta forzoso para quien suscribe concluir en que si bien la representación judicial de la parte demandada reconviniente sustenta su acción resolutoria bajo el supuesto de incumplimiento de su contraparte al no concretar la negociación dentro del lapso de los noventa (90) días, que vencieron a su entender el 07 de Febrero de 2013, ya que no solicitó la prórroga de TREINTA (30) DÍAS adicionales, con por lo menos diez (10) días antes que venciera su lapso de duración, cierto es también conforme fue establecido en el juicio principal que el incumplimiento en este asunto es imputable a ella al no liberar la hipoteca que afecta al inmueble de marras y al no aportar la documentación y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo al que se obligo, aunado a que de autos también quedó determinado que mediante convenio entre partes Ut Retro analizado, de fecha 15 de Enero de 2013, que consta al folio 126 del expediente, quedó modificada la Cláusula Tercera a tenor de lo previsto en los Artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, los cuales establecen que el vínculo jurídico establecido en el contrato puede ser modificado por convención entre los contratantes ya que los contrato son Ley entre ellos, al pautar que la opción de compra-venta tendría una duración de NOVENTA (90) DÍAS continuos, contados a partir del 09 de Noviembre de 2012, más una prórroga de SESENTA (60) DÍAS adicionales como máximo, contados a partir de la firma del documento señalado en la Cláusula Primera, quedando iguales el restante de las Cláusulas descritas en el contrato original, por consiguiente es obvio que aquélla toleró en forma fehaciente en que tal prórroga se verificara en los términos expuestos y sin establecer en forma expresa la necesidad de solicitarla con diez (10) días previos, por lo tanto mal pudiese establecer que el actor reconvenido haya incumplido con una condición que no quedó expresamente plasmada en la modificación contractual, resultando en consecuencia insostenible la argumentación reconvencional opuesta a tal respecto y dado que aquél dio cumplimiento oportuno a las obligaciones asumidas ello trae como consecuencia UNA DECLARATORIA SIN LUGAR DE LA MUTUA PETICIÓN, aunado a que la misma no cumplió con los parámetros que establece el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, puesto que no reúne los requisitos que debe tener toda demanda, y así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional.

En relación a la Resolución emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, publicada en Gaceta Oficial de fecha 21 de Mayo de 2013, Nº 40.115, invocada por la representación accionante reconvenida, donde quedó determinado que es obligación del Estado normar lo relativo a las cláusulas de penalidad y ajustar el valor de la unidad, en caso de que no se concrete el crédito dentro del plazo establecido en el documento, en un diez por ciento (10%), sobre el valor del inmueble, el Tribunal FORZOSAMENTE LO DECLARA IMPROCEDENTE debido a que tal supuesto no se ajusta a este asunto ya que el crédito hipotecario por él solicitado fue aprobado dentro del término establecido para ello y desistido por su propia cuenta según las pruebas de autos, y así se decide.

Ahora bien, desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana Sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257 Constitucional, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR LA PRETENSIÓN PRINCIPAL y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN INTERPUESTAS, con todos los pronunciamientos de Ley, ya que la primera encuadra en el dispositivo contenido en los Artículos 1.161, 1.265, 1.267, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil y la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que cumplan voluntariamente en liberar la hipoteca que pesa sobre el bien de marras y entregar los recaudos necesarios para hacer el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que reciba el remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta Sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente lo deja establecido éste Operador de Justicia.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por el ciudadano N.A.G.P. contra la ciudadana Y.J.V.S., ambos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión; ya que quedó plenamente demostrado que el incumplimiento ocurrido en este asunto es imputable la demandada, ya que no liberó la garantía hipotecaria que pesa sobre el bien de marras, ni entregó en tiempo oportuno los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo, conforme las determinaciones establecidas Ut Supra.

SEGUNDO

SE CONDENA a la parte demandada a que CUMPLA VOLUNTARIAMENTE con la liberación de la hipoteca convencional de primer grado que pesa sobre el Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 151, situado en el Piso 15 del Edificio Torre “D” del Conjunto Parque Residencial Los Caobos, Etapa 2, ubicado con frente a la Avenida Este 2, entre las Calles Sur 17 y 19 Sur, en Jurisdicción de la Parroquia La C.d.M.L.d.D.C., el cual tiene una superficie de Sesenta y Siete Metros Cuadrados, con Cuarenta Decímetros Cuadrados (67,40 mts2) y se encuentra alinderado así: NORTE: En parte con el Apartamento Nº 152 y pasillo de circulación; SUR: En parte con el Apartamento Nº 158, ducto de ventilación, foso de ascensores y pasillo de circulación; Este: En parte con el Apartamento Nº 158, foso de ascensores y pasillo de circulación y Oeste: Con fachada oeste de la Torre, según documento Registrado ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador, bajo el N° 2009551, Asiento Registral N° 1, de fecha 19 de Mayo del año 2009, así como la entrega de los recaudos exigidos por la referida Oficina de Registro debidamente actualizados, previo el pago del remanente del precio pactado para la época de la negociación, para el otorgamiento del documento de definitivo de compra venta. En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la Oficina Registral en comento, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor del demandante y previo el cumplimiento de las formalidades registrales para ello, cuya entrega material está sujeta al agotamiento previo del procedimiento que pauta a tal respecto la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.668 del 06 de Mayo de 2011, el cual tiene por objeto la protección de los arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles, así como las y los adquirientes contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble.

TERCERO

SIN LUGAR LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR VÍA DE RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN propuesta por la representación judicial de la ciudadana Y.J.V.S. contra el ciudadano N.A.G.P.; por cuanto no quedó demostrado el fundamento de su pretensión por falta de elementos probatorios, ya que éste último dio cumplimiento oportuno a sus obligaciones contractuales.

CUARTO

IMPROCEDENTE LA APLICACIÓN DE LA RESOLUCIÓN emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, publicada en Gaceta Oficial de fecha 21 de Mayo de 2013, Nº 40.115, invocada por la representación accionante reconvenida debido a que el supuesto de ajustar el valor de la unidad, en caso de que no se concrete el crédito dentro del plazo establecido en el documento, en un diez por ciento (10%), sobre el valor del inmueble, no se ajusta a este asunto ya que el crédito hipotecario por él solicitado fue aprobado dentro del término establecido para ello y desistido por su propia cuenta.

QUINTO

SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada; por haber resultado completamente vencida en ambas contiendas procesales.

Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Once (11) días del mes de Junio de Dos Mil Catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

ABG. J.C.V.R.

ABG. DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo las 12:11 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/DAYLITH/PL-B.CA

ASUNTO AP11-V-2013-000249