Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 30 de Marzo de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA GUANARE

EXPEDIENTE 15.680.

DEMANDANTE F.E.O.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.130.633.

ABOGADO ASISTENTE E.L.V.A., Abogado en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 133.683.

DEMANDADO CATULO W.S.D.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.053.382.

APODERADO JUDICIAL POELIS RODRIGUEZ, Abogado en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 74.317.

MOTIVO DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE.

SENTENCIA DEFINITIVA.

MATERIA CIVIL.

CONOCIENDO EN ALZADA del Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

Juez Titular, Abg. M.E.B.B..

El día 16 de Marzo del 2.009, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Con sede en la ciudad de Guanare, admitió demanda de desalojo en virtud de la apelación efectuada apela de la sentencia dictada por el Tribunal A quo, el día 03/03/2.009.

La parte actora en el escrito libelar esgrime que desde hace aproximadamente ocho (08) años celebró con el ciudadano Catulo W.S.d.T., un contrato verbal de arrendamiento por tiempo indeterminado que tiene por objeto un local comercial ubicado en la calle 19 entre carreras 7 y 8 del Barrio Cementerio de esta ciudad de Guanare del Estado Portuguesa.

Por otro lado esgrime, que hoy en día tiene la necesidad de ocupar dicho local comercial, el cual es el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, porque va a ejercer actividades de licito comercio, por lo que necesita que el arrendador le haga formal entrega del mismo. A tales efectos, propone demanda de desalojo contra el ciudadano Catulo W.S.d.T., de conformidad con el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, además de los artículos 33 y 39 de la precitada ley y en concordancia con el libro cuarto titulo XII del Código de Procedimiento Civil.

Estima la presente demanda en la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) o UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 1.000,00).

Admitida la demanda por el Tribunal A quo, ordena la citación del demandado, quien no pudo ser citado personalmente, por lo que a solicitud de parte se ordenó la citación por carteles, dichos carteles fueron consignados el día 10/11/2.008, vencido el lapso de comparecencia del demandado la parte actora solicita la designación de un defensor ad litem, en conse, el Tribunal A quo designa a la abogada en ejercicio L.Y.R.d.V., a quien se le libró boleta de notificación, fue notificada y no compareció a la aceptación del cargo. Posteriormente comparece por ente ese despacho judicial la parte actora, y solicita nuevamente defensor ad litem, el Tribunal le designa nuevamente a la abogado Z.H., quien fue notificada, aceptó el cargo, por consiguiente fue citada.

El día 03/02/2.009, comparece por ante el despacho del Tribunal A quo el ciudadano Catulo W.S.d.T., debidamente asistido de la abogado Poelis Rodríguez, quien niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, por cuanto la misma no está ajustada a la verdad de los hechos. Niega que el ciudadano F.O.E. tenga la necesidad de ocupar dicho inmueble, por cuanto es propietario de varios locales comerciales y casas particulares.

Niega, rechaza y contradice que sea cierto que el demandante, le tenga arrendado personalmente desde hace ocho (08) años el local comercial, por cuanto el mismo le fue arrendado por el difunto C.O., posteriormente paso a ser la arrendadora la ciudadana M.d.O., con quien tuvo contrato escritos, y después de que hacen la respectiva partición, es que pasa a manos del demandante ciudadano F.O.E., quien en todo momento se negó a suscribir los contratos por escrito. Por lo que solicita al Tribunal declare sin lugar la demanda incoada en su contra.

La parte demandada otorga Poder Apud Acta a la abogado Poelis Rodríguez, quien posteriormente en el lapso de promoción y evacuación de pruebas hace uso de su derecho y promueve las testimoniales de los ciudadanos C.R.M.S., E.F.I.A., W.R.R.C., Yeksy J.R.P.. Igualmente promovió los contratos de arrendamientos suscritos por el ciudadano Catulo W.S.d.T. con los ciudadanos C.O. y M.d.O., a tales efectos, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada.

Posteriormente la parte actora, impugna y desconoce, en toda forma los instrumentos privados y promovidos por la parte demandante, los cuales corren inserto a los folios 39 al 47.

La parte actora también hizo uso del derecho de promoción y evacuación de pruebas y consigna una serie de documentales que serán analizadas en la parte motiva de esta sentencia.

El Tribunal en fecha 03/03/2.009, dictó sentencia definitiva de desalojo de inmueble declarándola con lugar.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:

A los fines de dictar una sentencia precisa, razonada y congruente del conflicto intersubjetivo surgido entre las partes integrantes de esta relación jurídica procesal, y al examinar la pretensión interpuesta por el accionante, donde aduce la existencia de un contrato de arrendamiento con el accionado Catulo W.S.d.T., la cual la fundamenta en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, solicita el desalojo del inmueble en la necesidad que tiene él de ocupar el mismo.

La parte demandada al momento de ejercer el derecho a la defensa mediante la contestación de la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la pretensión ejercida por el actor, señalando que el demandante Frankiln E.O.E. no era cierto que este tenga la necesidad de ocupar el inmueble, ya que él es propietario de varios locales comerciales y casas, que fueron heredadas de su difunto padre C.O..

De esta manera quedaron planteados los hechos controvertidos en este proceso judicial.

Establece el artículo 34 literal “b” lo siguiente:

…“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”…

El autor G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, al comentar esta norma sustantiva nos dice que específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, ésta puede ser indirecta y conducente no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede ser prueba como la ratificación de testigo de los documentos privados producidos por un tercero.

En este sentido, al quedar planteado la presente controversia que el actor afirma la necesidad de ocupar el inmueble y el demandado se contrapone y rechaza este alegato, manifestando que éste tiene otros locales y otras viviendas que fueron heredadas de su difunto padre.

En el lapso probatorio la parte demandada promovió nueve (09) contratos de arrendamientos de los años 2.001, 2.002, 2.003, 2.004 y 2.005, los cuatro (04) primeros aparece como arrendatario el ciudadano C.O., y el lapso de duración de esos contratos eran por seis (06) meses, los cinco (05) últimos aparece como arrendador la ciudadana M.d.O., todos por seis (06) meses de duración, que el Tribunal aprecia y valora para demostrar la relación arrendaticia que ha mantenido el ciudadano Catulo W.S.d.T., con los anteriores propietarios que no es un hecho controvertido porque ambas partes están contestes en afirmar la existencia de ese contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

La parte demandada en el lapso de promoción de pruebas promovió y evacuó las testimoniales de los ciudadanos C.R.M., E.F.I. y la ciudadana Yeksy J.R., los demás testigos no comparecieron a declarar.

El día 17/02/2.009 declaró por ante el Tribunal de la causa el ciudadano C.R.M.S., deponiendo que conoce al ciudadano Catulo W.S. y a F.E.O., que el primero está alquilado en un local comercial ubicado en la calle 19 entre carreras 7 y 8 del Barrio El Cementerio, que le consta que el ciudadano F.E.O. es propietario de otros locales que tiene al lado y unos apartamentos que tiene en la parte de arriba del local y una oficina, al ser repreguntado por el apoderado de la parte actora, porqué le constaba que el ciudadano F.O.E. tenía otros locales y apartamentos declara, porque éste los heredo después de la muerte de su padre. Igualmente al ser repreguntado si tenía conocimiento que el ciudadano F.O.E. tenía tres hermanas y la madre, y si tenía conocimiento de la partición del inmueble en referencia, contestó, que no le constaba.

La testigo E.F.I., declaró por ante el Tribunal de la causa el día 17/02/2.009, deponiendo que conoce al ciudadano Catulo W.S. y a F.E.O.E., que el primero está arrendado en un local comercial ubicado en la calle 19 entre carreras 7 y 8 del Barrio Cementerio, que le consta que el ciudadano F.O.E. es propietario de los locales de movistar, donde anteriormente estaba la peluquería, también de un apartamento en la parte de arriba y que también funciona una oficina, al ser repreguntado por el apoderado de la parte actora, en cuanto al porque le constaba que el demandante era propietario de locales comerciales, apartamento y oficina, contestó, que esos eran primeros de su papá y fue una herencia que le quedó al ciudadano Franklin, y al ser repreguntado si el ciudadano Catulo Sbrana de Togni tenia otros locales arrendados contestó que no tenía.

El Tribunal no aprecia la declaración del testigo C.R.M., por no exponer en forma clara y precisa cuales son los apartamentos, locales y oficinas, ya que por un lado manifiesta que esos locales los heredó el demandante de su padre y por otro lado señala, que esos apartamentos, locales y oficinas están allí en la calle 19 y también declara que el ciudadano Catulo Sbrana de Togni, no tiene arrendado otro local comercial, cuando de la prueba de informe emanada de la Dirección de Hacienda Municipal (folio 108) se desprende que éste ciudadano es socio propietario de la Sociedad Mercantil denominada Inversiones El Buda y tiene ocho (08) sucursales ubicadas en diferentes partes de este Municipio Guanare, lo cual demuestra que este testigo no está diciendo la verdad, en cuanto a los hechos que estaba declarando, ya que el referido ciudadano si tiene otros locales arrendados.

La testigo E.F.I.A. tampoco este Tribunal la aprecia y valora, porque en la repregunta quinta, referida si el ciudadano Catulo Sbrana de Togni tiene otros locales arrendados, contestó que no tenía otros locales arrendados y de la prueba de informe emanada de la Directora de Hacienda Municipal de la Alcaldía Bolivariana de Guanare, se desprende clara y fehacientemente que el ciudadano Catulo W.S.d.T., tiene aperturada varias sucursales de la Compañía Anónima Inversiones El Buda, en distintas partes de este Municipio, por lo que este testigo no está diciendo la verdad al momento de rendir su testimonio.

La testigo Yeksy Y.R. declaró el 17/02/2.009, por ante el Tribunal de la causa manifestando que conoce al ciudadano Catulo W.d.S. y al ciudadano F.O.E., el primero está alquilado y el segundo es propietario de unos apartamentos que están arriba del local. El Tribunal no aprecia la declaración de este testigo por ser deficiente, ya que no amplía los motivos de hecho, en cuanto a la propiedad de los otros apartamentos y locales que él dice que son propiedad del demandante, los cuales son indispensables para que el juez pueda apreciar y valorar esta declaración, por estos motivos se desecha esta prueba testimonial.

La parte actora en el lapso de promoción de pruebas promovió un titulo supletorio sobre unas bienhechurias construidas en la carrera 8 esquina de la calle 19 de esta ciudad de Guanare, la cual está conformada por ocho (08) locales comerciales con dos apartamentos, documento este que el Tribunal no aprecia, ni valora, porque el mismo no se encuentra protocolizado y registrado, además no individualiza o particulariza los linderos y demás características de cada local comercial, por estos motivos no se aprecia este titulo supletorio.

Acompañó un legajo de expediente marcado “B” emanado del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, donde el ciudadano Catulo Sbrana de Togni, consigna los alquileres a favor del ciudadano F.E.O.E., desde los meses mayo consecutivamente a diciembre del 2.008 y enero 2.009, por la cantidad de QUINIENTOS VEINTIUN MIL BOLIVARES, que el Tribunal aprecia para demostrar que el ciudadano Catulo Sbrana de Togni, tiene relación arrendaticia con el ciudadano F.O.E. y éste le reconoce la propiedad del local del inmueble, así quedó también establecido al momento que contestó la demanda, ya que adujo que el ciudadano F.O.E., era propietario de ese local comercial y que éste tiene otros locales y casas, que fueron heredadas de su difunto padre C.O. y que es después de la partición que éste pasó a ser arrendador y se negó a suscribir los contratos por escrito, tales afirmaciones efectuadas por el demandado le reconocen al demandante la propiedad de ese local comercial, es decir, es un hecho convenido, la propiedad, más no es controvertido.

El actor promovió marcado “C” un contrato de arrendamiento suscrito con el T.M.Q., quien aparece como propietario arrendador y el ciudadano F.O.E., quien aparece como arrendatario de un local comercial ubicado en el Barrio El Cementerio, carrera 11 entre calles 19 y 20, local Nº 19-46 de esta ciudad de Guanare, el canon de arrendamiento es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) o TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 300,00), el tiempo de duración era de un año, contado a partir del 01/10/2.007, y presentó marcado con la letra “D” una misiva donde el arrendador propietario le comunicaba al arrendatario su voluntad de no prorrogar ese contrato de arrendamiento notificación que tiene fecha 30/11/2.008.

En el lapso de promoción de pruebas el ciudadano T.M.Q., fue promovido en calidad de testigo, para que reconociera el contenido y la firma de los instrumentos marcados “C” y “D”, prueba que fue admitida por el Tribunal de la causa y el día 18/02/2.009, oportunidad fijada para el reconocimiento de esos documentos privados éste fue citado y compareció ante el Tribunal reconociendo dichos instrumentos, así consta el folio 109 del expediente.

De la ratificación mediante la prueba testimonial de las testimoniales que acompañó la parte actora marcado “C” y “D” (folio 96 y 97) se desprende que el ciudadano F.O.E., mantuvo relación arrendaticia con el ciudadano T.M.Q. de un local comercial ubicado en el Barrio El Cementerio, carrera 11 entre calles 19 y 20, Nº 19-46 de esta ciudad de Guanare, el cual tenía un lapso de duración de un año, desde el 01/10/2.007 al 01/10/2.008, más seis meses de prorroga legal, según el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debía entregar ese local en abril del 2.009.

Contrato este que era a tiempo determinado, es decir, a un término fijo, no prorrogable, según la cláusula tercera de ese contrato, que el Tribunal aprecia para demostrar la relación arrendaticia que tiene el demandante con el ciudadano T.M.Q., y al tener esta relación indudablemente se demuestra la necesidad que tiene el accionante de ocupar el local comercial que le tiene arrendado al ciudadano Catulo W.S.d.T.. Así se decide.

El artículo 34 parágrafo primero de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece lo siguiente:

…“Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.”…

Del contenido de esta norma se desprende que cuando el Tribunal declare con lugar la pretensión de desalojo fundamentada en el artículo 34 literal “b”, el arrendador demandado, en este caso, Catulo W.S.d.T. tiene un lapso de seis meses para la entrega material del local comercial, el cual será computado por días continuos, a partir de que el Tribunal de la causa le haga la notificación de la sentencia definitivamente firme. Así se decide.

No obstante, es importante apuntar en este fallo que el local comercial objeto de controversia debe ser ocupado por el accionante, ya que podríamos estar frente de no hacerse esa ocupación de un fraude a la ley, en el sentido, de que se utilice a lo órganos de administración de justicia, para desalojar al arrendatario que pudiera resultar incomodo al arrendador, por los anteriores razonamientos, en virtud que la parte accionante demostró en este proceso judicial los fundamentos de hecho de la pretensión ejercida, es decir, la necesidad de ocupar el local comercial arrendado al demandado, en virtud que él tiene arrendado otro local y necesita éste para ocuparlo, debe declararse procedente la pretensión postulada, en cambio, el demandado no logró desvirtuar el supuesto de hecho de la pretensión ejercida por el accionante que está fundamentada en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley DECLARA: 1) CON LUGAR la pretensión de desalojo interpuesta por el ciudadano F.E.O.E. contra el ciudadano Catulo W.S.d.T., fundamentada en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en consecuencia, éste deberá entregar el local comercial que tiene arrendado y que está ubicado en la calle 19 entre carreras 7 y 8 del Barrio El Cementerio de esta ciudad de Guanare el cual fue arrendado para instalar el objeto social de Inversiones El Buda. 2) De conformidad con el Artículo 34 parágrafo primero eiusdem, se le concede al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses, para la entrega del local comercial, el cual se computará por días continuo a partir de que conste en los autos la notificación y que el presente fallo quede definitivamente firme. 3) SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el día 03/03/2.009.

Se condena en costas a la parte apelante Catulo W.S.d.T., por haber resultado totalmente vencido en esta alzada, todo de conformidad con el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los Treinta días del mes de Marzo del año Dos Mil Nueve (30/03/2009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M.

La Secretaria,

Abg. J.U..

En la misma fecha se dictó y publicó a las 03:20 p.m.

Conste,