Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Septiembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL

MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año: 197º y 148º

PARTE ACTORA: M.A.O. y M.C.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.525.758 y 11.026.345, respectivamente.

APODERADO DE LA ACTORA: P.A.S.V., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 19.735.

PARTE DEMANDADA: S.S.D.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.303.768.

APODERADO DE LA DEMANDADA: M.C. abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 54.000.

MOTIVO: REINTEGRO

EXPEDIENTE: 06-8572

- I –

Narración de los Hechos

Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 03 de febrero de 2006, a través del cual el abogado P.A.S.V., actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.A.O. y M.C.G., intentó demanda por reintegro en contra de la ciudadana S.S.D.P..

En fecha 16 de febrero de 2006, este Tribunal admitió la demanda, emplazándose a la parte demandada al segundo (02) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 20 de febrero de 2006, la parte actora consigna escrito de reforma del libelo de la demanda, el cual es admitido en fecha 07 de marzo de 2006.

Agotadas las actuaciones tendientes a la citación de la parte demandada, este Tribunal, mediante auto de fecha 19 de julio de 2006, designa a la ciudadana M.C.F., como Defensora Judicial de la parte demandada, la cual acepta dicho cargo 26 de julio de 2006.

En fecha 13 de diciembre de 2006, la defensora ad litem consigna escrito de contestación de la demandada.

En fecha 15 de enero de 2007, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas.

En fecha 22 de enero de 2007, la parte demandada solicita la reposición de la presente causa.

En fecha 22 de enero de 2007, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas.

Efectuada la lectura individual del expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

- II –

Alegatos de las Partes

Como hechos constitutivos de la pretensión del actor, se afirma en el libelo de demanda:

1. Que los ciudadanos M.A.O. y M.C.G. celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana S.S.D.P., cuyo objeto fue un inmueble constituido por un partamento distinguido con el No. 10-4, situado en el piso No. 10 del edificio Residencias Sandra, ubicado en la avenida F.d.M., Urbanización Los Dos Caminos, Municipio L.M., hoy Municipio Sucre, del Estado Miranda.

2. Que el canon de arrendamiento en un principio fue por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 483.000,oo) mensuales.

3. Que el inmueble arrendado se encuentra regulado conforme a Resolución No. 3664, emanada de la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio de Infraestructura, de fecha 13 de noviembre de 1987, contenida en el expediente No. 66.348.F13, en la cual se le fijó a dicho inmueble un canon de arrendamiento máximo por la suma TRES MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs 3.382,35).

4. Que en virtud de lo anterior, la arrendadora debe reintegrarle al inquilino la cantidad de NUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA MIL DIECISIETE BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 9.530.017,70), por concepto de sobrealquileres.

   En la contestación de la demanda, la demandada esgrimió los siguientes alegatos y defensas:

1. Que se ha materializado la prescripción de la acción de reintegro de sobrealquileres, en virtud de lo dispuesto por el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2. Que dicho artículo prevé una prescripción de la acción judicial de dos años contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual.

3. Que si han trascurrido más de dos años a partir de la fecha en que quedó definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al inmueble de que se trate, el arrendatario ejercerá la acción de reintegro en función de una fijación de canon máximo actualizada.

4. Que la arrendataria pretende fundamentar la acción de reintegro en una resolución dictada en fecha 26 de marzo de 1985.

5. Que el acto administrativo contenido en la Resolución No. 0938 de fecha 26 de marzo de 1985 dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento ha decaído, por cuanto los supuestos de hechos que le dieron origen han sido modificados.

6. Que los ciudadanos M.A.O. y M.C.G. pretende que se le reintegre una cantidad de dinero no determinada ni precisada.

   - III –

   De la Solicitud de Reposición de la Causa

   La parte demandada |solicita la reposición de la presente causa al estado de contestación de la demanda, dejando sin efecto alguno todas las actuaciones efectuadas con posterioridad al acto de la contestación de la litis.

   La anterior solicitud es fundamentada, según lo alegado por la representación judicial de la ciudadana S.S.D.P., en virtud de que el defensor ad litem designado en esta causa, realizó el acto de contestación de la demanda de manera extemporánea, por haber sido efectuada anticipadamente, por cuanto la realizó el día 13 de diciembre de 2006, cuando debió ser efectuada el día 14 de diciembre de 2006, en atención a la fecha en que fue consignada la boleta de citación de la defensora, por parte del alguacil de este Tribunal. Sumado a lo anterior, la demandada alega que dicha extemporánea contestación de la demanda lesiona su esfera jurídica, ya que se le impidió el adecuado ejercicio de su derecho a la defensa, considerando lo preceptuado en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, el cual consagra el derecho de la parte demandada de plantear verbalmente las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1ro. al 8vo. del artículo 346 del eiusdem.

   Ahora bien, es pertinente observar que la demandada se limita a señalar, sin formula de juicio, que la contestación de la demandada, efectuada por la defensora ad litem designada por este Tribunal, fue realizada de forma extemporánea, y como consecuencia de ello ha sido lesionada su derecho a la defensa, por cuanto le fue imposible ejercer su derecho a formular verbalmente las cuestiones previas que considerara convenientes. Sin embargo, la parte demandada no indica que defensa previa pudiera haber esgrimido, ni indica específicamente las razones por las cuales la contestación de la demanda, realizada por la defensora ad litem impidió que la demandada haya podido formular las cuestiones previas que mas le hubieran convenido.

   Visto ello, este Tribunal procede a la lectura del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, el cual dice así:

   Artículo 206.- Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.

   En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.

   Examinado lo anterior, este Tribunal considera oportuno observar el criterio jurisprudencial emanado de nuestro M.T. de la República, en sentencia de fecha 11 de febrero de 1988, a continuación:

   A tales propósitos, es de vieja data la tesis de Casación conforme a la cual no es posible ordenar una > (Sentencia de fecha 10 de diciembre de 1943). Posteriormente, agregó otros conceptos sobre la materia. En efecto, en sentencia fechada el 14 de junio de 1984, declaró: >. En consecuencia, no hay reposición cuando el vicio procesal no afecta al orden público…

   (Resaltado de este Tribunal)

   En aplicación del criterio jurisprudencial citado anteriormente, la demandada debió indicar la utilidad de la reposición de la causa por ella solicitada, la cual sería determinada por aquellas defensas previas que considera que no pudo formular, como consecuencia directa de la contestación extemporánea de la defensora ad litem.

   Por cuanto la demandada no basó su solicitud de reposición de la causa en un fin necesario, o por lo menos útil, para el debido desarrollo de la presente causa, este Tribunal está en la obligación de desechar dicho pedimento, en virtud de lo contenido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide

   -IV-

   De las Pruebas y su Valoración

   Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana S.S.D.P. y los ciudadanos M.A.O. y M.C.G., correspondiente al período arrendaticio 2003-2004. Por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente negado, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

2. Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana S.S.D.P. y los ciudadanos M.A.O. y M.C.G., correspondiente al período arrendaticio 2004-2005. Por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente negado, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

3. Copia Certificada del expediente No. 3664, emanadas de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad, desvirtuable bajo prueba en contrario.

4. Depósitos bancarios, emanados del BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, C.A., Nros. 5106659, 1526141, 1526139, 4096216, 4096218, 5790525, 5790526, 5790527, 5790529, 5790530, 5790528, 1526140, 4096217, 9488985, 9531844, 9531846, 8246471, 8246479, 8246475, 94889984, 4096215, 9531845. Por cuanto no fue evacuada prueba de informes correspondiente a la ratificación de dicho instrumento probatorio, conforme a lo estipulado en el artículo 431 de Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le niega todo valor probatorio, en virtud de no haber sido evacuada conforme a las disposiciones legales.

5. Once depósitos al Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, emitidos por el Banco Industrial de Venezuela, por la cantidad de SIETE MIL NOVECIENTOS DOCE CON CINCO CENTIMOS (Bs. 7.912,05). Por cuanto dichos instrumentos no fueron ratificados por el tercero del cual emanan, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dichos instrumentos probatorios carecen de valor probatorio alguno. Así se declara.-

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Copias certificadas del recurso de nulidad interpuesto por ante el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en contra de la resolución No. 3664 de fecha 13 de noviembre de 1987, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.

   - V -

   Motivación Para Decidir

   Vistas las actuaciones descritas con anterioridad, este sentenciador procede a pronunciarse respecto del mérito de la controversia en el presente proceso de la siguiente manera:

   En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 58 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

   Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 59 ejusdem, el cual es del tenor siguiente:

   La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres…

   De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene arrendador que haya percibido un alquiler mayor al canon máximo establecido por el organismo competente, que en este caso le corresponde a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

   Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto de la procedencia o improcedencia de la presente acción de reintegro de sobrealquileres, este Tribunal pasa a observar los extremos concurrentes consagrados por la norma anteriormente transcrita, necesarios para la constitución del derecho al reintegro por parte del arrendador de un inmueble, de lo cobrado en exceso al canon mensual máximo fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, los cuales son:

   1. Que el inmueble arrendado se encuentre sometido a regulación conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   2. Que el organismo competente haya establecido el canon de arrendamiento mensual.

   3. Que el arrendador haya cobrado un canon de arrendamiento mayor al regulado por el organismo competente.

   Analizado lo anterior, este Tribunal pasa a verificar la existencia de los requisitos de procedencia de la acción de reintegro, tal y como lo prevé el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la presente causa.

   En primer lugar, debemos verificar si el inmueble objeto del referido contrato se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Para ello, este sentenciador observa el artículo 1 de mencionada Ley, el cual establece lo siguiente:

   Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

   De una lectura del contenido del contrato al que se refiere esta causa, específicamente de lo dispuesto por su cláusula séptima, se desprende que el inmueble objeto de dicho convenio estaba destinado para la vivienda familiar, coincidiendo con el supuesto de hecho previsto en el dispositivo legal anteriormente transcrito. En consecuencia, este Tribunal declara que el inmueble constituido por un partamento distinguido con el No. 10-4, situado en el piso No. 10 del edificio Residencias Sandra, ubicado en la avenida F.d.M., Urbanización Los Dos Caminos, Municipio L.M., hoy Municipio Sucre, del Estado Miranda, se encuentra regulada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, verificándose el cumplimiento del primero de los supuestos consagrados por el artículo 58 ejusdem.

   Zanjado el punto anterior, y en vista del análisis del material probatorio consignado en autos, realizado en el presente fallo, este sentenciador concluye que la parte actora ha probado satisfactoriamente el segundo requisito previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia de la acción de reintegro, referente a la regulación del canon máximo mensual, por parte del órgano competente.

   Habida cuenta de lo anteriormente resuelto, es momento de verificar la existencia del tercero y último de las condiciones concurrentes prevista por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el reintegro de sobrealquileres, consistente en que efectivamente el arrendador haya cobrado un canon de arrendamiento mayor al máximo establecido por el organismo competente. Ahora bien, el anterior análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador concluir, que la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar sus alegatos, específicamente, el cobro por parte del arrendador de los sobrealquileres, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Al respecto observa este sentenciador que si una de las partes se considera acreedor de un derecho, es preciso que el mismo demuestre la obligación del pretendido deudor, o de lo contrario, no puede obligarle al pago.

   Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, este sentenciador deja constancia que la parte actora no promovió sus respectivos medios probatorios, tendientes a demostrar la existencia de los extremos concurrentes, exigidos por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de convertirse en acreedor del derecho de reintegro de los alquileres cobrados en exceso del canon máximo establecido por el organismo competente para ello.

   Siendo que del análisis de las pruebas descritas en el presente fallo, la parte demandante no pudo demostrar de manera fehaciente el supuesto de hecho previsto en la norma anteriormente analizada, este sentenciador debe declarar necesariamente la improcedencia de la acción que por reintegro interpuso los ciudadanos M.A.O. y M.C.G., en virtud de que el mismo no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a la que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

   Por todo lo antes expuesto, mal podría este Tribunal declarar procedente la presente acción de reintegro. Así se decide.-

   -VI-

   Dispositiva

   Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la pretensión contenida en la acción de reintegro de sobrealquileres incoada por los ciudadanos M.A.O. y M.C.G. contra la ciudadana S.S.D.P..

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de septiembre de dos mil siete (2007).

EL JUEZ,

L.R.H.G.

LA SECRETARIA,

M.G.H.R.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:00 PM.

LA SECRETARIA,

Exp. N° 06-8572

LRHG/MGHR/ngp.