Decisión nº 08 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 12 de Diciembre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

VISTOS CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

Se inició el presente procedimiento en el cual se ventiló la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, proveniente del Tribunal Distribuidor en fecha 06 de Junio de 2.006, mediante demanda interpuesta incoada por el ciudadano J.E.O.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.075.443 y de este domicilio, representado Judicialmente por el abogado en ejercicio C.N.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 17.920, contra la Sociedad Mercantil VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A (VIVECA), inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha tres de Junio de 1.993, bajo el N° 30, Tomo A-08, representada legalmente por el ciudadano J.L.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.651.241 y de este domicilio, la cual estuvo representada judicialmente por la abogada en ejercicio E.B.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 24.028.

I

DEL PROCEDIMIENTO

Admitida la demanda conforme las reglas que rigen el procedimiento ordinario, mediante auto de fecha 19 de Junio de 2.006, este Tribunal ordenó la citación personal de cualquiera de los representantes legales de la parte demandada, asimismo, se ordenó abrir cuaderno de medidas, a los fines de proveer sobre la medida solicitada (folio 52).

En fecha 30 de Junio de 2.006, el Alguacil de este Despacho Judicial suscribió diligencia consignando recibo de citación firmado por el representante legal de la empresa accionada (folio 53).

En fecha 04 de Julio de 2.006, la parte actora a través de diligencia confirió poder apud-acta a los abogados en ejercicio C.N. y A.T., identificados en autos (folio 55).

En fecha 13 de Julio de 2.006 la parte demandada a través de su representante legal, mediante diligencia confirió poder apud-acta a la abogada en ejercicio E.B.R., identificada en autos (folio 57).

Estando dentro del lapso legal para dar contestación a la demanda, compareció la abogada en ejercicio E.B.R., en su condición de apoderada Judicial de la empresa demandada, identificada en autos y presentó escrito en fecha 03 de Agosto de 2.006 (folios 60 al 66).

Abierto el procedimiento a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, promoviendo las que aparecen en autos y de las cuales, posteriormente se hará referencia en el texto del presente fallo (folios 72 al 78).

En fecha 03 de Octubre de 2.006, este Despacho Judicial mediante auto agregó los escritos de pruebas presentados por las partes, y en fecha 13 de Octubre de 2.006 las referidas pruebas fueron admitidas (folios 81 y 82).

Por auto de fecha 13 de Diciembre de 2.006, la Juez Temporal de este Tribunal, abg. G.O.d.F. se avocó al conocimiento de la presente causa (folio 89).

Por auto de fecha 21 de Diciembre de 2.006, quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa y fijó la oportunidad procesal para que las partes solicitaran la Constitución del Tribunal con Asociados y asímismo, fijó el término en el cual debía llevarse a cabo la presentación de los Informes (folio 90).

En fecha 29 de Enero de 2.007, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de Informes (folios 92 al 98).

En fecha 30 de Enero de 2.007, este Órgano Jurisdiccional dijo VISTOS entrando el presente procedimiento en el lapso legal para dictar sentencia (folio 99).

En fecha 02 de Abril de 2.007, este Tribunal dictó auto difiriendo el pronunciamiento de mérito (folio 101).

A los efectos del establecimiento de los límites de la controversia de autos, resulta necesario traer a colación los alegatos de cada una de las partes, los cuales se resumen de la siguiente manera:

II

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Adujo el demandante en su escrito libelar, que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de ésta ciudad, en fecha 23 de Mayo de 2.002, anotado bajo el Nº 63, Tomo 36, de los Libros de Autenticaciones respectivos, que celebró un contrato de compra venta con la sociedad mercantil Viviendas Venezolanas C.A (VIVECA), de cuyo contrato señaló se evidencia, lo siguiente: A- Que la mencionada empresa le concedió el derecho exclusivo de opción de compra, sobre un inmueble integrado por una parcela de terreno identificada con el Nº 04, ubicada en la manzana F-11, en la Urbanización Ciudad Jardín Nueva Toledo y una vivienda unifamiliar constante de ochenta y dos metros cuadrados (82 M2) de construcción aproximadamente. B- Que el precio por el cual quedó obligado a comprar y consecuencialmente la aludida empresa a venderle, fue la cantidad de veintisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 27.500.000,oo), de cuya suma pagó en el mismo acto de otorgamiento del referido contrato, la cantidad de ocho millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 8.250.000,oo), quedando obligado a cancelar el saldo restante de diecinueve millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 19.250.000,oo), el día de la protocolización del documento definitivo de venta. C- Que la opción de compra venta regida por el mencionado contrato, quedó sometida a un lapso perentorio de ciento veinte (120) días consecutivos, a partir de la firma del citado documento -23-05-2.002- y que no obstante ese lapso perentorio, la empresa se obligo a entregarle totalmente construida la vivienda, en un plazo de ciento cincuenta (150) días continuos, contados a partir de esa misma fecha. D- Que no obstante los lapsos anteriormente referidos, el vencimiento definitivo de la opción de compra se dejó expresamente fijado en la cláusula sexta, esto es, el día fijado para la protocolización del documento de compra-venta y E- Que la empresa en cuestión, se obligó a notificarle con cinco (05) días calendarios de antelación, el lugar, la fecha y la hora para el otorgamiento del título de propiedad del inmueble.

Señaló igualmente, que desde la fecha de la celebración del contrato, hasta la fecha de la presentación de la demanda, han transcurrido más de cuatro (04) años, para que la vivienda estuviera concluida y para haber recibido de la empresa la notificación respecto del día, el lugar y la hora para el otorgamiento del título de propiedad del inmueble, encontrándose la accionada en mora respecto del cumplimiento de sus obligaciones, consistentes en la construcción de la vivienda; cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de venta y obtener la solvencia y demás recaudos necesarios a fin de presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Subalterna de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre.

Enfatizó, que la intención de ambas partes estuvo orientada a celebrar un contrato de compra venta, solicitando que así fuese calificado.

Asimismo expresó, que la empresa mencionada ut supra, no ha culminado la construcción de la vivienda, lo cual fue comprobado por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A., debidamente asesorado por la experta designada al efecto, Ing. M.B.d.F., siendo que para la fecha de la inspección -23-02-2006- la construcción de la vivienda se encontraba paralizada, faltando por ejecutar un treinta por ciento (30%) de la obra, lo cual tendría un valor aproximado de treinta y tres millones novecientos ochenta y dos mil cuatro bolívares con treinta y dos céntimos (Bs. 33.982.004,32), conforme a la estimación hecha por la mencionada Ingeniera.

Por último, arguyó, que la acción incoada tiene por objeto obtener un pronunciamiento judicial que ordene a la empresa Viviendas Venezolanas C.A, a que cumpla con la obligación de terminar a sus solas expensas, la construcción de la vivienda objeto del contrato; a que le otorgue el documento definitivo de venta del inmueble; y a que reciba al momento de otorgarse el documento definitivo de venta, como único pago por concepto del precio del terreno y la referida vivienda totalmente construida, la suma de diecinueve millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 19.250.000,oo), la cual representa el saldo del precio convenido.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la sociedad mercantil accionada, señaló que su representada había suscrito con el actor un contrato de opción de compra venta, sobre el inmueble identificado en el libelo de demanda. Reconociendo que su patrocinada conforme lo dispuesto en la cláusula quinta, se obligó a construir una vivienda con las especificaciones establecidas en la cláusula primera del contrato, en un lapso de ciento cincuenta (150) días, contados a partir de la fecha del presente documento.

Posteriormente esbozó, que a mediados del año 2001, la empresa inició la construcción de un conjunto de viviendas en la Urbanización Ciudad Jardín Nueva Toledo, siendo que con la ocurrencia del Paro Petrolero Nacional en Diciembre del año 2.002, se vieron afectados todos los sectores a nivel nacional, especialmente el de la construcción, seguido por un alza en los precios en todos los rubros, razón por la cual, en vista de ese acontecimiento, su representada procedió a conversar con todas y cada una de las personas con quienes había celebrado el contrato de opción de compra y les manifestó que no podía continuar con la construcción de las casas por el precio convenido. Señalando de ese modo, que dicho paro petrolero constituyó una causa extraña no imputable a la empresa, que la exime de responsabilidad.

Por otro lado, adujo la representación judicial de Viviendas Venezolanas C.A, que en vista de que no se llegó a un acuerdo con el demandante, la empresa optó por rescindir unilateralmente el contrato, conforme lo dispuesto en la cláusula cuarta del mismo, lo cual le fue notificado al actor mediante telegrama.

IV

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Encontrándose dentro de la oportunidad procesal para la promoción de medios probatorios, compareció el apoderado Judicial de la parte accionante y consignó escrito en los siguientes términos:

A.- Reprodujo el mérito de los autos, especialmente el derivado de:

A-1) Documento autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 23 de Mayo de 2.002, bajo el N° 63, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones respectivos, mediante el cual su representado celebró un Contrato de COMPRA-VENTA con la empresa VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A (VIVECA).

A-2) La Inspección Judicial realizada por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A., de la cual se evidencia que para el 23 de Febrero de 2.006, la construcción de la vivienda en referencia se encontraba paralizada con un porcentaje de construcción de setenta por ciento (70%) del total de la obra.

A-3) Del telegrama enviado en fecha 20 de Octubre de 2.005, por la empresa VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A, a su representado, y que fuera consignado por la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, del cual se evidencia el incumplimiento de la accionada, puesto que con el referido telegrama pretende “rescindir” un contrato que para entonces, tenía más de un (1) año vencido.

V

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

Por su parte la apoderada Judicial de la parte accionada, presentó escrito de promoción de medios probatorios en términos que a continuación se señalan:

A.- Reprodujo el mérito de los autos en cuanto favorecieran a su representada y muy especialmente invocó el Paro Petrolero, con el cual se demuestra que si existió un incumplimiento del contrato, el mismo se debió a una causa no imputable a su representada.

B.- Promovió las siguientes documentales:

B-1) Documento de OPCION DE COMPRA suscrito entre su representada y el ciudadano J.E.O.R., e invocó muy especialmente la Cláusula Cuarta contenida en dicho documento, quedando demostrado que efectivamente se suscribió un contrato y que el mismo quedó rescindido de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato, y como consecuencia de la rescisión unilateral del contrato por parte de su representada se consignó por ante este Despacho la cantidad de doce millones trescientos setenta y cinco mil bolívares (12.375.000,00) por concepto de inicial mas el 50% de dicho monto (cláusula penal), suma ésta consignada en el presente expediente.

B-2) Telegrama enviado al ciudadano J.E.O.R., donde su representada le notificó la rescisión del contrato de opción de compra, quedando plenamente comprobado que el contrato de opción de compra suscrito entre el demandante y el demandado fue totalmente rescindido unilateralmente por parte de su representada.

B-3) Acuse de recibo, emitido por el Instituto Postal Telegráfico, Oficina Cumaná, Estado Sucre, donde consta que el telegrama promovido con la letra “A” fue debidamente entregado en la dirección del ciudadano J.E.O.R., el cual demuestra que el demandante estaba notificado de la rescisión del contrato de opción de compra por lo que la presente demanda resulta ser temeraria por utilizar como fundamento de ésta el contrato mencionado (marcado B, folio 80).

C.- Promovió prueba de Informes, requiriendo que este Juzgado solicitara información al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) Oficina Cumaná, relativa a la veracidad del telegrama promovido con la letra “A” y del acuse de recibo promovido con la letra “B”.

VI

MOTIVOS PARA DECIDIR

Fijación de los hechos y límites de la controversia.

Del escrito libelar se desprende, que el ciudadano J.E.O.R., pretende el cumplimiento de dos (02) obligaciones de hacer plasmadas en el contrato que suscribió con el representante legal de la empresa Viviendas Venezolanas C.A, (VIVECA), consistentes en concluir la construcción de la vivienda descrita en el contrato, y se le otorgue el documento definitivo de venta del inmueble, pretendiendo igualmente, que se condene a la accionada a recibir al momento de otorgarse el documento definitivo de venta, la suma de diecinueve millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs 19.250.000,oo), que representa el saldo del precio que se comprometió a pagar al momento de que se le otorgase el respectivo documento de venta del inmueble, denunciado de ese modo la inejecución de las referidas obligaciones como causa de pedir de su pretensión. Por su parte la representación judicial de la empresa accionada, fundamentó la defensa de su representada, en dos hechos que precisó de la siguiente manera: A- La ocurrencia de una causa extraña no imputable a su patrocinada, como fue el acaecimiento del paro petrolero ocurrido en el mes de Diciembre del año 2.002 y, B- La rescisión unilateral del contrato, por parte de su representada conforme la cláusula cuarta del mismo.

Ahora bien, a los fines de la fijación de los límites de la controversia, considera necesario quien suscribe, traer a colasión un extracto de la doctrina, inherente a la inejecución de las obligaciones contractuales, determinante a los efectos de la carga probatoria en casos semejantes al de autos, el cual señala:

…Siendo el incumplimiento la no ejecución de la obligación, tratándose de un hecho negativo nuestro legislador exime de una manera general al acreedor de la necesidad de demostrar ese hecho, y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido. Tal es lo consagrado en el artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”(Cfr. MADURO LUYANDO, Eloy. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. 10ª Edición. Universidad. 1.999. p. 105).

Visto lo anterior, y como quiera que la representación judicial de la parte demandada reconoció de manera expresa en el escrito de contestación a la demanda, el hecho de la inejecución de las obligaciones por parte de su patrocinada, oponiendo como defensa de fondo, una eximente de responsabilidad contractual, como lo es la ocurrencia de una causa extraña no imputable a la misma, siendo ella el paro petrolero nacional; en consecuencia, conforme las posiciones asumidas por las partes en torno a los hechos argüidos en el caso particular bajo estudio, corresponde constatar a esta juzgadora a los fines del pronunciamiento de mérito, si se encuentran acreditados en las actas procesales, los siguientes hechos: A- La existencia de la obligación a ejecutar por parte de la sociedad mercantil demandada. B- De existir lo anterior, si la causa extraña no imputable opuesta por la parte accionada, efectivamente ocurrió para la fecha en que debió ejecutar el contrato y C- Si el contrato quedó resuelto conforme la cláusula cuarta del mismo; debiendo recaer la carga probatoria del primer hecho en la persona del actor y de los sucesivos en la parte demandada y así se decide.

De la existencia de la obligación a ejecutar por la demandada y de la naturaleza jurídica del contrato.

Consta en las actas procesales, original de documento auténtico contentivo del contrato celebrado por las partes, el cual quedó inserto bajo el Nº 63, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de ésta ciudad, en fecha 23 de Mayo de 2.002, presentado por el demandante a modo de acreditación de la existencia de la obligación contraída por la sociedad de comercio accionada, al cual esta juzgadora le atribuye suficiente valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, por constituir el documento en el cual las partes plasmaron el negocio jurídico que celebraron, no siendo el mismo objeto de tacha por la parte demandada a quien le fuera opuesto y así se decide.

Ahora bien, de acuerdo al contenido de las cláusulas quinta y sexta del contrato ut supra, aprecia esta jurisdicente que las partes acordaron, dos (02) obligaciones de hacer para ser ejecutadas por la sociedad mercantil demandada, consistente la primera en construir en su totalidad la vivienda objeto del contrato en un plazo de ciento cincuenta (150) días continuos, contados a partir de la firma del documento y la segunda, en el otorgamiento del título de propiedad del inmueble en cuestión, siendo la inejecución de dichas obligaciones lo que ha constituido la causa de pedir del accionante.

Así pues, para proceder a analizar el fondo del asunto, resulta conveniente para esta juzgadora, determinar la categoría jurídica del contrato cuyo cumplimiento ha sido solicitado, toda vez que, la parte actora lo ha calificado como un contrato de venta y la parte demandada como un contrato de opción de compra-venta, no obstante, en definitiva, corresponde a esta sentenciadora otorgarle al contrato la calificación correspondiente, por ser ésta una cuestión de derecho que emerge del principio iura novit curia.

La doctrina más calificada ha dicho respecto de lo que constituyen los precontratos, antecontratos o promesas de contratar, lo que a continuación se transcribe:

En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla una categoría contractual cuyo objeto es la celebración de un contrato. No se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro. En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: A. La promesa unilateral de contratar…B- La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato…Por ello, consideramos que la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente…

(Negritas añadidas).

Así, las cláusulas segunda y cuarta del referido contrato disponen:

SEGUNDA

“EL VENDEDOR” ofrece y “EL COMPRADOR” acepta el derecho exclusivo de OPCION DE COMPRA de la parcela de terreno antes descrita y de la vivienda sobre ella construida y/o en proceso de construcción… Ambas partes acuerdan que la presente opción de Compra-Venta será por un lapso perentorio de 120 días consecutivos, a partir de la firma de esta opción…CUARTA: “EL COMPRADOR” cancela en este acto la cantidad de OCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 8.250.000,oo), como cuota inicial, y el saldo restante, o sea la cantidad de DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (sic) (Bs. 19.250.000.oo) se obliga a cancelarlo el día fijado para la Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta…(Negritas añadidas).

En ese orden de ideas, esta sentenciadora haciendo uso de la facultad que le ha sido conferida para la interpretación de los contratos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que si bien las partes en las diferentes cláusulas que conforman el contrato bajo análisis, se denominaron “El vendedor” y “El comprador”, dejando a simple vista la celebración de un contrato de venta, ello en opinión de quien suscribe, no es así, toda vez que del contenido de las cláusulas anteriormente referidas, se desprende sin lugar a dudas, que las partes celebraron un precontrato, es decir, una promesa bilateral de contratar, lo que puede constatarse de la parte in fine de la cláusula cuarta, en la cual el promitente-comprador quedó obligado a cancelar el saldo restante de la negociación, el día fijado para la Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, circunstancia ésta, pues, que deja al descubierto la intención de las partes de comprometerse para la celebración de un futuro contrato de venta, siendo que el contrato contenido en el documento auténtico de fecha 23 de Mayo de 2.002, se corresponde con un contrato bilateral de promesa de venta y así se decide.

Luego, acreditada como fue la existencia de las obligaciones a ejecutar por la empresa accionada y la naturaleza del contrato que contempla dichas obligaciones, corresponde a esta juzgadora constatar los hechos controvertidos cuya acreditación correspondió a la parte demandada, esto es, si la causa extraña no imputable opuesta efectivamente ocurrió para la fecha en que debió ejecutar la demandada el contrato y si dicho contrato quedó resuelto conforme la cláusula cuarta del mismo.

De la improcedencia de la eximente de responsabilidad contractual opuesta por la empresa demandada como defensa de fondo.

Alegó la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, que su patrocinada “…inició un proyecto de Construcción de Ciento Cincuenta (150) viviendas unifamiliares, a mediados del año 2.001, en la Urbanización CIUDAD JARDIN NUEVA TOLEDO, parroquia V.V., de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre, cuando había construido aproximadamente unas treinta (30) viviendas, ocurrió en Diciembre de 2.002, en Venezuela un paro nacional llamado PARO PETROLERO donde se vieron afectados todos y cada uno de los sectores a nivel nacional, y muy especialmente el sector de la construcción…Este PARO PETROLERO trajo como consecuencia la paralización de las actividades comerciales y otras ramas de la industria nacional y del comercio seguida por una subida de precio en todos los rubros. En vista de este acontecimiento, mi representada procedió a conversar con todas y cada una de las personas con quienes había celebrado contrato DE OPCION DE COMPRA…y les manifestó que no podía continuar con la construcción de la casa por el precio convenido…”

La cláusula quinta del contrato de marras, recoge la primera de las obligaciones de hacer a ejecutar por la empresa demandada, consistente en la construcción de la vivienda, de la siguiente manera: “QUINTA: “EL VENDEDOR” se obliga a tener totalmente construida la vivienda objeto de ésta opción, en un plazo de 150 días continuos, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento”.

Ahora bien, anteriormente se indicó, que el documento que contiene el contrato de marras, quedó asentado bajo el bajo el Nº 63, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de ésta ciudad, en fecha 23 de Mayo de 2.002, constituyendo ésta la fecha que debe tenerse como punto de partida, para el cómputo de los días destinados para que la empresa Viviendas Venezolanas C.A (VIVECA), construyera la vivienda en cuestión, pues, no consta en el contrato otra fecha que la de su autenticación. Resulta así, que para el día 20 de Octubre del año 2.000, la sociedad mercantil demandada debió culminar la construcción de la vivienda para el demandante, por ser ésta la fecha de vencimiento del plazo para la construcción de la misma; no obstante lo anterior, la representación judicial señaló que el Paro Petrolero Nacional, el cual acertadamente ella misma indica que ocurrió en Diciembre de 2.002, fue la causa que impidió que su representada cumpliera con dicha obligación, cuyo acaecimiento de éste hecho no le es imputable a su patrocinada, lo que implica que la exime de responsabilidad. En torno a la anterior defensa alegada, considera esta jurisdicente, que la misma resulta evidentemente desacertada, en tanto y en cuanto, no puede atribuirse a la inejecución de una obligación, la ocurrencia de una causa o hecho que no ha sucedido aún, para el momento en que debió cumplirse con la obligación, en pocas palabras, mal podría la parte accionada alegar que el Paro Petrolero Nacional, que ella misma reconoce que ocurrió en el mes de Diciembre de 2.002, le impidió concluir la construcción de la casa objeto del contrato, si dicha obligación debió cumplirla unos meses antes, es decir, hasta el día 20 de Octubre de 2.002 . Luego, no habiendo cumplido la sociedad mercantil demandada, con la obligación antes referida, cuyo incumplimiento parcial se evidencia de inspección judicial extra litem que fuera acompañada al escrito libelar, efectuada en fecha 23 de Febrero de 2.006, por el Juzgado de los Municipio Sucre y C.S.A. de este Primer Circuito Judicial y del informe que la acompaña, lógico es, que al actor le asista el derecho de solicitar su cumplimiento y así se decide.

De la no rescisión del contrato en forma unilateral

Fundamentó igualmente la empresa demanda su defensa, para de ese modo justificar el incumplimiento de su parte a las obligaciones de hacer pactadas en el contrato señalado ut supra, en el hecho de que ésta había rescindido de manera unilateral el contrato de promesa de venta, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula cuarta del mismo, lo cual expresó en términos que a continuación se señalan:

Ciudadana Juez, en vista de que con el ciudadano J.E.O.R. (demandante) no se había llegado a ningún acuerdo, mi representada en fecha 20 de Octubre de 2.005, le NOTIFICO de la RESCINCION (sic) del contrato de Opción de Compra Venta, mediante el cual le manifestó que debía pasar por las oficinas retirando la cantidad de 12.375.000,oo por concepto de RESCINCION (sic) UNILATERAL del contrato, ajustado a lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato…(Negritas añadidas).

Así, la mencionada cláusula cuarta, dispone: “…”EL VENDEDOR” podrá dejar resuelto de pleno derecho, sin necesidad de procedimiento judicial o extrajudicial alguno, la extinción del presente contrato…Y si “LA VENDEDORA” rescindiere unilateralmente este contrato, deberá entregar a la compradora los montos cancelados más un cincuenta por ciento de dicho monto” .

El artículo 1.167 del Código Civil, reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”(Negritas añadidas).

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 29 de Marzo de 2.005, Exp. Nº AA20-C-2004-000624, señaló que la resolución de los contratos no opera de pleno derecho, lo que determinó de la manera siguiente:

…De la interpretación de la norma trascrita -art. 1.167- se evidencia que en los supuestos en los que se incumplan las obligaciones pactadas en un contrato, los suscritores tendrán la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la rescisión del mismo…Ahora bien, la vía para lograr que se restituya la situación jurídica infringida debe ejercerse ante el administrador de justicia, mediante la acción prevista en el ordenamiento procesal al efecto, como lo ha sido desde la época en que el Estado asumió la función jurisdiccional para evitar que las personas hicieran justicia por su propia mano…La resolución de un contrato viene a representar la sanción impuesta por el legislador a quienes habiendo asumido un compromiso contractual, incumplen con su correspondiente obligación; al ser así, la resolución no obra de pleno derecho, ella debe ser peticionada por la parte afectada por el incumplimiento; al accionarse judicialmente la rescisión del contrato se garantiza a los litigantes su derecho a ejercer sus defensas con las que tratarán de llevar al juez a la convicción, el demandante por una parte, de que efectivamente se incumplió el contrato y, el demandado por la otra, de que los motivos por los que se produjo el incumplimiento no le son imputables o que no hubo tal incumplimiento…

De modo que, siendo que no le es dado a cualquiera de las partes resolver unilateralmente el contrato, pues, como bien lo señala el marco jurisprudencial que precede, la única vía para restituir la situación jurídica infringida, es el ejercicio de la acción prevista en el ordenamiento jurídico ante el administrador de justicia, en el entendido de que nadie puede hacer justicia por sus propias manos, entonces, mal podría la representación legal y judicial de la demandada de autos, considerar que había resuelto el contrato que nos ocupa, ni mucho menos, pretender hacer tal revocatoria, tres (03) años después de vencido el plazo contenido en el mismo, toda vez, que la resolución de un contrato sólo es ejercitable contra aquellos contratos vigentes y por tal motivo se desecha como medio de prueba el telegrama, el acuse de recibo y las resultas de la prueba de informe promovida por la demandada, ya que éstas guardan relación con el hecho de la supuesta rescisión unilateral del contrato y así se decide.

En resumidas cuentas, para esta juzgadora, la rescisión del contrato alegada no es procedente como defensa de fondo, debido a las circunstancias que preceden y siendo ello así, no cabe la menor duda de que la sociedad de comercio demandada incumplió con las obligaciones de hacer contenidas en el contrato, al no haber acreditado en autos que los motivos por los que se produjo el incumplimiento no le son imputables o que no hubo tal incumplimiento y así se decide.

Siguiendo ese orden de ideas, y claro como está que las obligaciones de hacer consistieron en construir en su totalidad la vivienda objeto del contrato, la primera de ellas y la segunda, en el otorgamiento del título de propiedad del inmueble en cuestión, resulta imperioso para esta sentenciadora, realizar algunas consideraciones respecto de ésta última.

Ha dicho la doctrina, que el actor al acudir a la vía jurisdiccional, debe haber cumplido u ofrecido cumplir su obligación, lo que ha determinado de la siguiente manera:

3. El actor debe proceder de buena fe. (1364) En ese sentido se dice que el actor debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación. El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación, ni siquiera tiene que haber ofrecido la ejecución de su obligación; ya que tales circunstancias no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo (Negritas añadidas) (Eloy Maduro Luyando. Curso de obligaciones. Derecho Civil III. Publicaciones UCAB. Caracas 2.001. Tomo II, p.989).

Así las cosas, como quiera que el cumplimiento de la obligación del actor, constituye un hecho que le impide el ejercicio de la acción, entonces surge la necesidad para quien suscribe, de constatar si el demandante cumplió con la obligación de pagar el saldo restante del negocio jurídico que contiene el contrato de marras, esto es, la cantidad de diecinueve millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 19.250.000,oo), para pretender el otorgamiento del documento definitivo de venta sobre el inmueble, cuyo pago a juicio de esta juzgadora, ha debido cumplir el demandante antes de incoar la pretensión que nos ocupa, ya que de lo contrario, tendría éste Tribunal que imponerle el cumplimiento de una condición en este fallo, lo que no podría hacer, ya que afectaría el mismo de nulidad absoluta, tal como lo dispone el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Aunado a lo antes expuesto, cabe destacar, que otras de las razones que indican la necesidad de cumplimiento previo de la obligación por parte del accionante, es que de acordar este Tribunal que la empresa accionada otorgue el documento definitivo de propiedad del inmueble, sin que antes el actor haya pagado la diferencia del saldo pendiente, y llegado el caso de trabarse la ejecución forzosa respecto de la obligación de hacer bajo comentarios por parte de la accionada, implicaría que la sentencia sería inejecutable, en tanto y en cuanto, la misma no podría llegar a surtir los efectos del contrato no cumplido, tal como lo dispone el artículo 531 ejusdem, “la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”. De modo que, conforme el argumento que precede, necesariamente el actor debió pagar la suma de dinero antes dicha, antes de incoar su pretensión y así se establece.

Ahora bien, del escrito libelar se desprende, que tal cumplimiento de pago no lo ha ejecutado el demandante, pues, tanto cierto es lo ya aseverado, que forma parte de su pretensión el hecho de que este Tribunal ordene a la empresa accionada, a que reciba el referido pago, lo que deja al descubierto que ha incumplido con esa obligación y que por lo tanto no puede exigir a la accionada, el cumplimiento de la obligación de hacer consistente en que ésta le otorgue el documento de propiedad definitivo del inmueble objeto del contrato y así se decide.

De la improcedencia de la indemnización de daños y perjuicios.

De la lectura realizada al escrito libelar se observa, que el demandante hizo alusión a la indemnización de unos daños y perjuicios que señalan se le han causado con motivo de “los incrementos de costos que se derivan del alza sufrida en el precio de los materiales de construcción y en el valor de la mano de obra, lo cual incide en mi perjuicio toda vez que para ejecutar el treinta por ciento (30%) faltante de la obra, debo incurrir en un gasto aproximado de TREINTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 33.982.004,32), conforme a la estimación hecha por la mencionada Ingeniera M.B.F., cuya estimación debe tomarse como punto de referencia a la hora de determinar el monto que debe serme resarcido por la demandada”.

Ahora bien, no obstante que el actor arguyó que se le deben indemnizar los daños y perjuicios, producto de la inejecución de las obligaciones por parte de la demandada, sin embargo, tal indemnización no forma parte del petitum contenido en el escrito libelar, lo que conduce indudablemente a que sobre este aspecto no tenga que recaer pronunciamiento alguno por parte de este Tribunal y así se decide.

VII

CONCLUSIONES

Finalmente, habiendo quedado en evidencia que la sociedad mercantil Viviendas Venezolanas, C.A (VIVECA), no cumplió con la obligación de construir para el actor, la vivienda objeto del contrato a que se contrae el documento auténtico de fecha 23 de Mayo de 2.002, anotado bajo el Nº 63, Tomo 36 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de ésta ciudad, y siendo ésta la única obligación cuyo cumplimiento sólo puede exigir el demandante, al no haber cumplido éste a su vez con la obligación de pagar el saldo restante de la negociación, lógico es que este Tribunal sólo conmine a la demandada, al cumplimiento de la obligación antes referida, lo cual hará de manera expresa en la parte dispositiva de éste fallo y así se decide.

VIII

DECISION

En atención a los motivos de hecho y de derecho que preceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Bancario y Marítimo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano por el ciudadano J.E.O.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.075.443 y de este domicilio, representado Judicialmente por el abogado en ejercicio C.N.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 17.920, contra la Sociedad Mercantil VIVIENDAS VENEZOLANAS, C.A (VIVECA), plenamente identificada en autos, representada legalmente por el ciudadano J.L.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.651.241 y de este domicilio, la cual estuvo representada judicialmente por la abogada en ejercicio E.B.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 24.028. SEGUNDO: Se condena a la empresa demanda a cumplir con la obligación de hacer pactada en la cláusula quinta del contrato a que se contrae el documento auténtico de fecha 23 de Mayo de 2.002, anotado bajo el Nº 63, Tomo 36 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de ésta ciudad, consistente en construir totalmente la vivienda objeto de dicho contrato, con las especificaciones que se señalan en la cláusula primera a saber: una vivienda unifamiliar con un área de construcción de ochenta y dos metros cuadrados (82 M2) aproximadamente, constante de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, una (01) sala-comedor-cocina y un (01) lavandero exterior; con estructura de losa de concreto armado, estructura tradicional de columnas y vigas, paredes de bloque, las cuales deben frisarse tanto en su exterior como en su interior. El techo deberá estar fabricado con estructura metálica, conformado por pares metálicos que soportan una cubierta de madera, similar a machihembrado, cubierto a su vez por tejas criollas; los marcos de las puertas y ventanas deberán ser de hierro pintado tipo macuto con sus vidrios, puerta externa de madera y puertas interiores entamboradas, debe utilizarse para los puntos de tomas y para el punto de teléfono tubería PVC. Así se decide.

No existe condenatoria en costas, en virtud del carácter parcial de éste fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese la presente decisión de conformidad con lo previsto en el artículo 251 ejusdem.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Bancario y Marítimo del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los doce (12) días del mes de Diciembre de Dos Mil Siete (2.007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez Prov.,

Abg. G.M.M.

La Secretaria Acc.,

TM. M.E. AVIS DE LAUDICINA.

NOTA: La presente decisión se publicó en esta misma fecha siendo las 2:00 pm, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal.

La Secretaria Acc.,

T.M M.E. AVIS DE LAUDICINA

Exp. Nº 18.614

Sentencia: Definitiva

Materia: Civil

Motivo: Cumplimiento de Contrato

Partes: J.E.O.R.V.. Viviendas Venezolanas C.A (VIVECA)