Decisión nº 8667 de Juzgado Tercero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Agrario de Aragua, de 10 de Marzo de 2008
| Fecha de Resolución | 10 de Marzo de 2008 |
| Emisor | Juzgado Tercero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Agrario |
| Ponente | Ramón Adonay Camacaro Parra |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Venta |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Sede: Civil
Maracay, 10 de marzo de 2008
97° y 148°
PARTE DEMANDANTE: N.J.P.D.V. y H.J.V.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.971.368 y V-1.742.007. Apoderados Judiciales: Chomben Chong Gallardo, F.R.C.R. y Lilianoth Chong Ron, Inpreabogados números: 4.830, 63.789 y 62.365, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: BAKHOS BRAIZ y THERESE RAHME ROMIH BRAIZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-8.726.060 y V-8.731.804, respectivamente. Apoderada Judicial: Eedy Peña Inpreabogado N° 25.244.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA
EXPEDIENTE N°: 8667
DECISIÓN: DEFINITIVA
En fecha 12 de diciembre del 2000 fue presentada la demanda ante el Juzgado Distribuidor.
En fecha 24 de enero de 2002 la abogada LILIANOTH CHONG RON, Inpreabogado N° 62.365 consignó una serie de recaudos pertenecientes al presente expediente.
En fecha 29 de enero de 2002 se admitió en cuanto ha lugar en derecho la presente demanda.
En fecha 30 de enero de 2002 se libró oficio N° 41 al Juez de los Municipios Sucre y J.Á.L.d.E.A. comisionándole para que practicase la citación de los demandados.
En fecha 26 de marzo de 2002 ocurrieron las siguientes actuacione:
-
Se dio por recibida comisión N° 114 de fecha 25 de marzo de 2002, remitida por el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L.d.E.A..
-
Se declaró improcedente la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte actora en su libelo (folio 1 y 2 Cuaderno de Medidas).
En fecha 14 de mayo de 2002 la abogada LILIANOTH CHING RON realizó dos actuaciones:
-
Apeló del auto dictado por este Tribunal en fecha 26 de marzo de 2002 en el cual declaró improcedente la medida cautelar solicitada por la parte actora en su libelo (folio 3 Cuaderno de Medidas).
-
Solicitó se practicara la citación de la parte demandada por carteles.
En fecha 15 de mayo de 2002 se oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por la parte actora (folio 4 Cuaderno de Medidas).
En fecha 7 de junio de 2002 se ordenó citar por carteles a los demandados.
En fecha 18 de junio de 2002 la abogada LILIANOTH CHONG RON consignó los carteles de citación ordenados por el Tribunal.
En esa misma fecha se agregaron los carteles al presente expediente.
En fecha 3 de julio de 2002 la abogada EEDY PEÑA consignó poder que le fue conferido por la parte demandada.
En fecha 15 de julio de 2002 el apoderado judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de agosto de 2002 la representación judicial de la parte actora impugnó el poder otorgado por el ciudadano BAKHOS BRAIZ en su propio nombre y en representación de su cónyuge a los abogados EEDY PEÑA HERNÁNDEZ y F.E.G.C..
En fecha 25 de septiembre de 2002 ocurrieron las siguientes actuaciones:
-
La abogada E.P. se opuso a la impugnación del poder hecha por la parte demandada.
-
La abogada E.P. presentó en dos (2) folios útiles su escrito de promoción de pruebas.
-
Se admitieron en cuanto ha lugar en derecho el escrito de pruebas presentado por el abogado mencionado en el particular 2.
En fecha 08 de octubre de 2002 la representación judicial de la parte actora presentó un escrito de conclusiones sobre la incidencia de cuestiones previas.
En fecha 14 de octubre de 2002 la abogada E.P. diligenció solicitando se declarare con lugar la cuestión previa opuesta.
En fecha 21 de octubre de 2002 este Tribunal dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró con lugar la impugnación del poder que le fuera otorgado a los abogados E.P.H. y F.E.G.C., Inpreabogados N° 25.244 y 12.061, respectivamente; repuso la causa al estado de que la secretaria accidental de este Tribunal para ese entonces fijara en la morada de la parte demandada el cartel de citación y con relación a la cuestión previa del ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil consideró que no era oportuno pronunciarse al respecto.
En fecha 24 de octubre de 2002 el abogado F.R.C.R. apeló de la decisión dictada por el Tribunal.
En fecha 28 de octubre de 2002 el abogado R.C.R. señaló las copias certificadas para ser acompañadas al Superior.
En fecha 29 de octubre de 2002 se oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por el coapoderado judicial de la parte accionante, F.R.C.R..
En fecha 5 de noviembre de 2002 el referido profesional del derecho señaló una serie de folios a fin de que fueran acompañados en copia certificada al Superior que conociera de la apelación.
En fecha 15 de noviembre de 2002 la secretaria accidental de este Tribunal para esa oportunidad, ciudadana L.B.M. requirió a la parte interesada consignar los fotostatos de los folios señalados en la diligencia de fecha 5 de noviembre de 2002.
En fecha 19 de noviembre de 2002 se libró oficio N° 820 al Superior remitiéndole copias certificadas del Cuaderno de Medidas del presente juicio a fin de que conociera de la apelación interpuesta por la parte actora.
En fecha 16 de diciembre de 2003 se ordenó agregar a los autos las resultas de la apelación remitidas por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, de Tránsito, Trabajo, Menores y Estabilidad Laboral del Estado Aragua recibidas el 28 de noviembre de 2003.
En fecha 12 de marzo de 2003 la abogada E.P. consignó poder que le fue conferido a su persona y al abogado F.E.G. por los demandados en el presente juicio.
En fecha 26 de marzo de 2003 la co-apoderada judicial de la parte demandada, E.P. solicitó se expidieran copias certificadas.
En la misma fecha se acordó de conformidad lo solicitado.
En fecha 02 de abril de 2003 la co-apoderada judicial de la parte actora opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de abril de 2003 la representación judicial de la parte actora se opuso a la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
En fecha 15 de mayo de 2003 la abogada E.P. presentó un escrito de conclusiones sobre la cuestión previa opuesta.
En la misma fecha la representación judicial de la parte actora presentó su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 26 de mayo de 2003 la abogada E.P. solicitó se declarara extemporáneo el escrito de promoción de pruebas consignado por la parte actora y en consecuencia carente de valor probatorio.
En fecha 02 de junio de 2003 el abogado F.R.C.R., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, se opuso a la solicitud formulada por la parte demandada en fecha 26 de mayo de 2003.
En fecha 02 de junio de 2003 la representación judicial de la parte accionante presentó su escrito de conclusiones.
En fecha 05 de junio de 2003 el abogado F.C.R. solicitó se decidiera la incidencia de cuestiones previas.
En fecha 08 de agosto de 2003 se ordenó practicar el cómputo de los días de despacho transcurridos entre el 12 de marzo de 2003, exclusive hasta el 15 de mayo de 2003, inclusive.
En esa misma fecha se cumplió lo ordenado.
En fecha 25 de agosto de 2003 se dejó sin efecto el cómputo antes referido y se ordenó expedir nuevo cómputo.
En fecha 26 de noviembre de 2003 se recibió oficio N° 0430-1170 remitido por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito, Protección, del Niño y del Adolescente del Estado Aragua, con motivo de la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 04 de noviembre de 2003.
En fecha 16 de febrero de 2004 se ordenó la apertura del lapso probatorio en acatamiento de la sentencia dictada por el Superior.
En fecha 10 de marzo de 2004 el abogado F.C.R., solicitó se librara boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 15 de marzo de 2004 se ordenó comisionar al Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L.d.E.A., a los fines de que practicase la notificación de la parte demandada.
En fecha 5 de abril de 2004 la abogada E.P. presentó escrito en el cual alegó la caducidad de la acción.
En la misma fecha presentó su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14 de abril de 2004 el abogado F.R.C.R. consignó su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 15 de abril de 2004 se ordenó agregar a los autos los escritos de pruebas presentados por las partes.
En fecha 21 de abril de 2004 la representación judicial de la parte demandada presentó su escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 27 de abril de 2004 la representación judicial de la parte actora expuso que la oposición formulada por la parte demandada era improcedente.
En fecha 27 de abril de 2004 este Tribunal admitió en cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas tanto por la abogada E.P. como las promovidas por el abogado F.R.C.R..
En fecha 03 de mayo de 2004 el abogado F.C. apeló del auto de admisión de pruebas de la parte demandada.
En fecha 07 de mayo de 2004 se oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por el co-apoderado judicial de la parte actora F.C..
En fecha 14 de mayo de 2004 la abogada E.P. consignó los fotostatos requeridos para la evacuación de la prueba de informes promovida en su escrito de pruebas.
En fecha 1° de junio de 2004 la representación judicial de la parte actora señaló los folios para que fueran acompañados en copia certificada al Superior a fin de que conociera de la apelación.
En fecha 04 de junio de 2004 ocurrieron las siguientes actuaciones:
-
Se acordó expedir las copias certificadas solicitadas por la parte actora.
-
Se libró oficio N° 629 al Director de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Sucre de Cagua, Estado Aragua.
En fecha 09 de junio de 2004 se libró oficio N° 643/2004 al Juez Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo, Menores y Estabilidad Laboral del Estado Aragua a fin de que conociera de la apelación incoada por el abogado F.C..
En fecha 28 de junio de 2004 el representante judicial de la parte actora, F.C., solicitó se practicara el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 27 de abril de 2004 (exclusive) hasta el 28 de junio de 2004.
En fecha 02 de julio de 2004 se ordenó practicar el cómputo solicitado por el abogado F.C..
En la misma fecha el abogado HECTO CASTELLANO en su carácter de secretario de este Tribunal para ese momento, certificó que habían transcurrido 37 días de despacho entre el 27 de abril de 2004 exclusive y el 28 de junio de 2004 inclusive.
En fecha 07 de julio de 2004 el abogado F.C. solicitó al Tribunal se pronunciara sobre la falta de impulso procesal de la prueba de informes promovida por la parte demandada.
En fecha 14 de julio de 2004 el Tribunal expuso que una vez constara en autos las resultas de las pruebas de informes promovida por la parte demandada fijaría el lapso para que las partes presentaran informes.
En fecha 19 de octubre de 2004 ocurrieron las siguientes actuaciones:
-
Se ordenó agregar a los autos las resultas de la apelación interpuesta por el abogado F.C..
-
Se ordenó abrir una nueva pieza en el presente expediente.
En fecha 03 de noviembre de 2004 el abogado F.C. solicitó se fijara oportunidad para el lapso de informes.
En fecha 11 de noviembre de 2004 se fijó el décimo quinto día de despacho siguiente a que constare en autos la última notificación de las partes para que presentaran sus informes.
En fecha 16 de noviembre de 2004 el abogado F.C. se dio por notificado y solicitó se librare la boleta de notificación de la parte demandada.
En fecha 20 de enero de 2004 la representante judicial de la parte demandada se dio por notificada del auto dictado por este Tribunal en fecha 11 de noviembre de 2004.
En fecha 17 de febrero de 2004 el abogado F.C. presentó su escrito de informes.
En fecha 24 de febrero de 2004 la abogada E.P. presentó su escrito de informes.
-
DE LA DEMANDA INTERPUESTA.
1.1. La parte accionante fundamentó su demanda en los hechos siguientes:
Que los ciudadanos BAKHOS BRAIZ y THERESE RAHME ROMIH de BRAIZ adquirieron un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 2, primer piso del Edificio EL METRO, número catastral 104-55-09, Calle Comercio, cruce con Calle Las Flores, Municipio Sucre del Estado Aragua, según consta de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua en fecha 14 de mayo de 1999, bajo el N° 36, folios 191 al 195, protocolo primero, tomo 6.
Que el precio de la venta del inmueble fue veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000), los cuales pagó la ciudadana N.J.P. en la oportunidad en que se entregó el documento de venta.
Que el terreno donde está construido el inmueble pertenece a los vendedores según se evidencia de documento registrado por ante la oficina subalterna de Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 29 de diciembre de 1997, bajo el N° 48, folios 252 al 255, protocolo primero, tomo 19; y de documento de aclaratoria registrado por ante la misma oficina de Registro en fecha 5 de mayo de 1999, bajo el N° 42, folios 213 al 236, tomo 4, protocolo primero.
Que desde la fecha de adquisición del inmueble hasta la presente fecha los compradores hoy demandantes no han podido habitarlo, dados los desperfectos que presenta la construcción.
Que los demandantes “en barias (Sic) ocasiones le han manifestado a sus (Sic) vendedores todas estas irregularidades que presenta el apartamento”
Que los demandados se han negado a reparar los imperfectos del inmueble.
Que la situación planteada obligó a los accionantes a solicitar ayuda ante la Alcaldía del Municipio Sucre de Cagua, Estado Aragua, el cuerpo de bomberos del Estado Aragua y el Centro de Ingenieros del Estado Aragua, cada uno de los cuales presentó un informe de la situación del inmueble.
Que los accionantes se vieron en la necesidad de seguir viviendo alquilidados en la Urbanización Corinsa, calle Arauca, N° 126-36-14, Cagua, Estado Aragua.
Que los accionantes desde el 1° de noviembre de 1998 hasta el mes de febrero de 2001 pagaron la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000) mensuales por concepto de arrendamiento del inmueble mencionado en el párrafo precedente; desde febrero de 2001hasta el mes de octubre de 2001 pagaron la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000) mensuales; y a partir del 1° de noviembre de 2001 han pagado la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000) mensuales a los arrendadores, R.M.B. y EVALDO CAMPOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-5.138.273 y V-2.743.146, respectivamente.
Que desde la fecha en que los demandantes adquirieron el inmueble hasta la fecha en que fue incoada la demanda, habían pagado la cantidad de tres millones noventa y cinco mil bolívares (Bs. 3.095.000) discriminados de la siguiente forma: La suma de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000) correspondientes a la “última quincena” de mayo de 1999; la suma de seiscientos treinta mil bolívares (Bs. 630.000) correspondientes a las mensualidades desde el mes de junio de 1999 hasta el mes de diciembre de 1999, ambos inclusive, a razón de noventa mil bolívares (Bs. 90.000) mensuales; la cantidad de un millón ochenta mil bolívares (Bs. 1.080.000) correspondientes al año 2000, a razón de noventa mil bolívares (BS. 90.000) mensuales; los meses de enero y febrero de 2001 a razón de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000) mensuales; la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 880.000) correspondiente a los meses de marzo a octubre de 2001 a razón de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000) mensuales; la suma de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000) correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2001 a razón de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000) mensuales.
Que los demandados vendieron un apartamento inhabitable, pues los demandantes no han podido “ocuparlo y usarlo por la cantidad de defectos de que adolece”.
Que por esa razón los demandantes han tenido que seguir viviendo alquilados, “erogando mensualmente sumas de dinero para cancelar (Sic) los cánones de arrendamiento de la vivienda donde viven arrendados (…) lo que se traduce en lo que la Ley Sustantiva, la Jurisprudencia y la Doctrina denominan DAÑO EMERGENTE”.
1.2. Base jurídica invocada por la parte actora.
La accionante fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.271, 1.273 y 1.527 del Código Civil.
1.3. Petitorio
Como consecuencia, la accionante demandó a los ciudadanos BAKHOS BRAIZ y THERESE RAHME ROMIH DE BRAIZ con el objeto de que convengan o sean condenados por este Tribunal a: 1) Dar por resuelto el contrato de compra venta suscrito entre los accionantes y los demandados por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua en fecha 14 de mayo de 1999, bajo el N° 36, folios 191 al 195, protocolo Primero, tomo 6. 2) Recibir el apartamento objeto de la venta y devolverle a los accionantes el precio de la venta; es decir, veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000). 3) Pagar la cantidad de seis millones setecientos diez mil bolívares (Bs. 6.710.000) por concepto de los intereses generados por la cantidad pagada como precio de la venta desde el 14 de mayo de 1999 –fecha en que se protocolizó la venta cuya resolución se demanda- hasta noviembre de 2001. 4) Pagar los intereses que se sigan venciendo sobre la mencionada suma de dinero hasta su real y efectiva devolución. 5) Pagar tres millones noventa y cinco mil bolívares (Bs. 3.095.000) por concepto de daño emergente. 6) Pagar “las erogaciones mensuales que nuestros representados tengan que continuar haciendo por concepto de pagos de cánones de arrendamiento, hasta la culminación definitiva del presente juicio”.
Así mismo, solicitó la corrección monetaria para compensar los efectos de la inflación y la devaluación de la moneda, se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los locales comerciales no vendidos que forman parte del edificio “EL METRO” propiedad de los demandados.
Finalmente, solicitó se citara a los demandados en la sede de la Inmobiliaria EL METRO, ubicada en la calle Comercio con Calle Bermúdez, Cagua, Estado Aragua y se les concediera un día como término de distancia; estimó la demanda en treinta y un millones ochocientos cinco mil bolívares (Bs. 31.805.000).
-
DE LA OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS.
Mediante escrito presentado en fecha 2 de abril de 2003 por la abogada E.P. en su carácter de apoderada judicial de los demandados, ciudadanos BAKHOS BRAIZ y THERESE ROMIH DE BRAIZ opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en los siguientes términos:
“(...) promuevo la siguiente Cuestión Previa: (Sic) La contenida en el Ordinal 10., (Sic) de la precitada norma, o sea “La caducidad de la acción establecida en la ley”; en efecto Ciudadano Juez, se evidencia de la relación de los hechos plasmada en el libelo (…) y de la pretensión en el contenida, que la acción intentada por los ciudadanos N.J.P.D.V. Y H.V.H., no es otra que la ACCIÓN REDHIBITORIA contemplada en los Artículos 1.518 al 1.525 del Código Civil Venezolano y siendo así es indudable que la acción deducida contra mis representados, no existe, pues el derecho que dicen tener contra ellos y que fundamenta la presente demanda, el cual en todo caso niego, quedo (Sic) extinguido con el curso fatal establecido por el Artículo 1.525 del Código Civil Venezolano (…) y en el presente caso se observa que para la fecha de introducción y admisión de la demanda, ya se había vencido con exceso el plazo concedido por la Ley, para que los actores en el término legal ejercieran la acción a que tenían derecho (...), tal como lo expresan los actores en su escrito de demanda adquirieron el inmueble en fecha 14 de Mayo de 1999, y en esa misma fecha se hace la tradición legal del inmueble, tal como consta del documento de compra venta por ellos consignado en original”.
-
DE LA CONTESTACIÓN A LAS CUESTIONES PREVIAS.
En escrito presentado en fecha 29 de abril de 2003 los abogados CHOMBEN CHONG GALLARDO y F.R.C.R., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, se opusieron a la cuestión previa opuesta por la parte demandada en los siguientes términos:
Que la parte demandada aplicó erróneamente la acción redhibitoria al presente caso.
Que para que comience a operar el lapso de caducidad que establece el artículo 1.525 del Código Civil es necesario que se haya realizado la “tradición efectiva del inmueble”.
Que en caso de bienes inmuebles la tradición efectiva no se encuentra supeditada solamente a la entrega del título de propiedad por ante la Oficina de Registro Subalterno, sino que exige “la posesión del inmueble en cuestión por parte del adquiriente (comprador).
Que los compradores nunca han podido “habitar el inmueble y mucho menos tomar posesión del mismo debido a los inconvenientes (Sic) ya narrados en el libelo”,
Que dada la “inhabitabilidad” del inmueble, los demandantes se vieron obligados a arrendar un inmueble.
Que de allí se desprende que la “acción redhibitoria no es la planteada en el presente caso”.
Que al momento de realizarse la compra venta, el inmueble estaba por estrenarse, lo cual puede corroborarse “al analizar y observar los recaudos anexados con el presente libelo”.
Que la parte demandada “pretende (…) calificar a motus propio la demanda intentada; obviando que la calificación de la acción le corresponde hacerla únicamente al Juez de la causa al momento de dictar la Sentencia Definitiva”.
Que la parte demandada ha intentado “sorprender en forma maliciosa la buena fe del Tribunal”.
Finalmente, solicitó se declarara sin lugar la cuestión previa de caducidad de la acción opuesta por la parte demandada y se declarara sin lugar la cuestión previa.
-
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.
El co-apoderado judicial de la parte actora, abogado F.R.C.R. en escrito presentado en fecha 14 de abril de 2004, promovió las siguientes pruebas:
Reprodujo e hizo valer el mérito favorable de los autos, en especial la “falta de contestación al fondo de la demanda por parte de los demandados”. Así mismo, hizo valer “tanto los hechos como el derecho que fueron alegados en el escrito de la demanda; ya que los mismos no fueron contradichos o negados por la parte demandada”.
Igualmente, hizo valer los documentos acompañados al libelo marcados “C”, “D” y “E”; es decir, el informe emanado de la Directora de Planeamiento Urbanístico de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Aragua; la inspección ocular practicada en el apartamento objeto de la venta en fecha 7 de septiembre del 2000 por la Sección Técnica de Seguridad y Prevención del Cuerpo de Bomberos del Estado Aragua; y el informe de la inspección ocular practicada en el inmueble en fecha 4 de octubre del 2000 por la Comisión de Desarrollo U.d.C.d.I.d.E.A..
Por su parte, la abogada E.P., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó su escrito de promoción de pruebas en fecha 05 de abril de 2004, en el cual:
Invocó el mérito favorable de los autos, es especial su alegato de caducidad de la acción y que la presente demanda contiene una acción redhibitoria que conlleva la resolución del contrato de compra venta.
Promovió contrato de fecha 04 de marzo del 2000 celebrado entre la Sociedad Mercantil inmobiliaria EL METRO CAGUA C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 62, tomo 307-B, en fecha 31 de mayo de 1989.
Solicitó se requiriera informe a la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Aragua y a la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Aragua.
II
DE LA NATURALEZA DE LA ACCIÓN INTENTADA
Planteados los términos de la presente controversia y examinadas las pruebas promovidas y evacuadas en la presente causa, pasa este Tribunal a decidir con fundamento en los siguientes razonamientos:
1
La parte actora en su libelo fundamentó su pretensión en una acción de resolución de contrato de venta, alegando lo siguiente:
(…) nuestros mandantes adquirieron el apartamento y hasta la presente fecha no han podido habitarlo y por ende, ocuparlo para su uso habitacional. Ello motivado a la cantidad de desperfectos que presenta en su construcción, tales como: filtraciones en las paredes del pasillo principal; construcción defectuosa en la habitación principal, filtraciones de agua y grietas en el techo; grietas en el área de la cocina y baño auxiliar del apartamento; filtraciones de agua de lluvia por el acceso principal, lo que produce inundación del apartamento cada vez que llueve (…). Ahora bien, los hechos narrados (…) puede concluirse, sin lugar a dudas, que nuestros representados cumplieron con sus obligaciones contractuales conforme a la Ley, no así los vendedores BAKHOS BRAIZ y THERESE RAHME ROMIH de BRAIZ, quienes le vendieron un apartamento no apto para ser habitado y en estado más bien ruinoso
.
2
En el contrato de venta, protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 14 de mayo de 1999, bajo el N° 36, folios 191 al 195, protocolo primero, tomo 6 (folios 9 al 11) se lee entre otras cosas lo siguiente:
Con el otorgamiento de la presente escritura le hago a la compradora la tradición legal del inmueble vendido (…) Y Yo, N.J.P.D. identificada anteriormente en esta escritura Declaro: Que acepto la presente venta en los términos expuestos e igualmente declaro que conozco el Documento de Condominio que rige para el Edificio EL METRO, el cual me obligo a cumplir
.
3
La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos deriva de la existencia de un “vicio redhibitorio” lo que a su vez supone: 1. Que la naturaleza del vicio afecte cualitativa y cuantitativamente la cosa; que la afecte para el uso al cual está destinada, o sea que la haga impropia o menos propia para el uso declarado en el contrato, o en defecto de declaración, para su uso normal. 2. Que la gravedad del vicio sea de tal magnitud como para que el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o, hubiera ofrecido un precio inferior. 3. Que el vicio sea oculto, ya que el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo. 4. Que el vicio exista para el momento de la venta y, 5. Que el vicio sea ignorado por el comprador, ello aplica en los casos en que el comprador ignora la existencia del defecto así como también en los casos en que ignora que el defecto afecta el uso de la cosa.
En estos casos el comprador “puede optar entre ejercer la acción redhibitoria, mediante la cual devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la acción estimatoria o “quanti minoris” mediante la cual retiene la cosa haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos” (Emilio Calvo Baca (2002). “Código Civil Venezolano Comentado y Concordado”. Ediciones Libra, Caracas, p.p. 927-929).
Ahora bien, de la doctrina transcrita así como del particular 1 observa este Juzgador que la pretensión principal de la parte accionante es la resolución de la venta celebrada en fecha 14 de mayo de 1999, en virtud de “la cantidad de desperfectos que presenta [el inmueble] en su construcción” y que lo hacen “un apartamento inhabitable”; además porque los accionantes compraron el inmueble creyendo que “el mismo era a estrenar”; lo cual no es más que la intención de los compradores hoy demandantes de devolver la cosa vendida y obtener la restitución del precio pagado por la venta por la existencia de vicios ocultos de tal magnitud que de haberlos conocido no hubieran comprado el inmueble. Dicha situación de hecho encuadra dentro de los supuestos de la acción redhibitoria que proviene de los vicios de la cosa.
De allí que este Juzgador estime pertinente diferenciar la acción redhibitoria de la acción resolutoria, a fin de dejar sentado sin lugar a dudas la naturaleza de la presente acción. En efecto, existen dos diferencias principales entre una y otra acción, que a saber son las siguientes: 1. La brevedad del tiempo para proponer la acción redhibitoria y; 2. Porque esta última no presupone el incumplimiento de ninguna obligación por parte de la persona contra quien se ejerce o dirige la acción.
En efecto, la parte accionante erró al calificar su pretensión como una acción de resolución de contrato, pues en el presente caso no fue alegada ni se evidencia del estudio de las actuaciones que conforman el expediente que los demandados hayan incumplido las obligaciones contraídas con ocasión a la venta; lo cual es fundamento de la acción de la resolución de contrato invocada por la representación judicial de la parte accionante. Siendo esto así, y por cuanto corresponde al Juez realizar el estudio previo del contrato y a.l.h.q.l. son presentados por las partes a fin de determinar cual es el derecho aplicable al caso concreto, estima quien decide que el caso de marras se trata de una acción redhibitoria proveniente de los vicios del inmueble, la cual se haya consagrada en el artículo 1.525 del Código Civil. Así se declara.
III
DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN
Establecida la naturaleza de la acción sometida a consideración de este Juzgador en el párrafo precedente, es pertinente tener en cuenta lo siguiente:
Para que prospere la acción redhibitoria es necesario de conformidad con el artículo 1.525 del Código Civil que concurran las siguientes circunstancias: 1) Que la acción provenga como consecuencia de los vicios de la cosa. 2) Que la acción se intente en el término de un año, a contar desde el día de la tradición, cuando se trate de inmuebles.
Ello hace menester determinar el momento en que se realizó la tradición del inmueble a fin de fijar la oportunidad en que comenzó a correr el lapso de caducidad de la acción redhibitoria; máxime cuando la representación de la parte accionante aduce que no se verificó la tradición efectiva del inmueble. Pues bien, de la simple lectura del contrato de venta que riela a los folios 9, 10 y 11 del expediente, se evidencia que los vendedores hicieron la tradición del inmueble a la ciudadana N.J.P.D. con el otorgamiento del documento de venta; lo cual confirmó la compradora al aceptar los términos expuestos en el referido contrato y firmar conforme. En ese sentido, y siendo que la tradición en nuestro derecho se verifica “poniendo la cosa vendida en posesión del comprador” (artículo 1.487 C.C) y entregando “los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida” (Artículo 1.495, aparte único del Código Civil), este Juzgador considera que en el caso de marras los vendedores hicieron la tradición del inmueble en fecha 14 de mayo de 1999. Así se declara.
De la declaración anterior se desprende que desde el día 14 de mayo de 1999 –fecha en que fue protocolizada la venta en la cual la solicitante fundamentó su pretensión- transcurrieron 2 años, 5 meses y 12 días continuos, lo cual conlleva a este Tribunal a declarar la caducidad de la acción intentada por ser una institución en donde está interesado el orden público, todo de conformidad con el artículo 1.525 del Código Civil. Así se declara.
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos expuestos este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, forzosamente declara SIN LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos Chomben Chong Gallardo y F.R.C.R. en representación de los ciudadanos N.J.P.D.V. y H.J.V.H., todos plenamente identificados en autos, en razón de haber operado la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y déjese copia del presente fallo.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, con sede en la Ciudad de Maracay, a los diez (10) días del mes de marzo de 2008. Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ
Abg. RAMÓN CAMACARO PARRA
EL SECRETARIO
Abg. ANTONIO HERNÁNDEZ
Exp. N° 8667
RCP/AH/m.p.
En esta misma fecha se publicó y se registró la anterior decisión siendo las 11:00 a.m.
EL SECRETARIO
Abg. ANTONIO HERNÁNDEZ
