Decisión nº PJ0192009000455 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 11 de Agosto de 2009

Fecha de Resolución11 de Agosto de 2009
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar
PonenteManuel Alfredo Cortes
ProcedimientoResolución De Contrato E Indemniz Daños Y Perjuic.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.- JURISDICCION CIVIL.-

ASUNTO: FP02-V-2008-000377

ANTECEDENTES

El 12 de marzo de 2008, fue recibida por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) y distribuido para este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circuito y Circunscripción Judicial, demanda de Resolución de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios Derivado del Incumplimiento de Contrato incoado por P.C., y Sociedad Comercial “E’ Calabrese, C.A.”, representado por los abogados Lilina Nuñez de Oviedo, P.O. y T.B.R. contra A.M.M. e Inmobiliaria América 2006, C.A., representado por los abogados L.J.C. y L.J.J.I., todos plenamente identificados en autos.

Alega la parte actora en el libelo de la demanda:

Que su socio y él en fecha 15 de diciembre de 2006, sostuvieron reunión de negocios con el ciudadano A.M.M., con el objeto de escuchar la oferta de arrendamiento de los locales comerciales que constituiría Inversiones Centro Comerical Ciudad de las Américas, C.A., ubicado en el Paseo Orinoco cruce con Calle Urica, Ciudad Bolívar.

Afirma que en dicha reunión, el referido ciudadano le manifestó que eran los primeros en escuchar las ofertas que estaban presentando al público interesado, que el Centro Comercial se encontraba en construcción y que estaría conformado por dos etapas diferenciadas: una etapa colonial sometida a la regulación del Municipoio, por razones históricas y una etapa comercial, ubicada en la parte posterior de la fachada principal.

Aduce que procedió a mostrarle los locales que conforman la parte colonial y logra atraer su interés como comerciantes por los locales identificados con los números 16 y 17 que comprenden toda la fachada norte del Centro Comercial.

Interesados y convencidos que tratában con personas serias, se dispusieron a concretar los términos de lo que denominaron el contrato sobre derecho de preferencia en arrendamiento.

Que el ciudadano en referencia, luego de haber captado su interés los pone en contacto inmediato con la ciudadana Assunta N. Miraglia M., quien es familiar del propietario y Presidenta de Inmobiliaria América 2006, C.A., encargada de la tramitación de los locales comerciales del Centro Comercial América.

Señala que en fecha 16 de diciembre de 2006, la ciudadana Assunta N. Miraglia M., actuando en nombre y representación del propietario, suscribe junto con ellos, dos (2) contratos de naturaleza civil contentivos del derecho de preferencia en arrendamiento, canon y condiciones de arrendamiento, que les había hecho el ciudadano A.M..

Dice igualmente que actuando de buena fe en fecha 20 de diciembre de 2006, bajo la promesa de la ciudadana Assunta Miraglia de autenticar el referido convenio para la fecha de cobro del segundo de los títulos valores que les exigieron, procedieron a cancelar a Inmobiliaria América mediante dos cheques emitidos desde la cuenta de personal de su socio N° 0102-0451-8000-0001-7103 del Banco de Venezuela, el primero N° 38002972 por un monto de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000) de fecha 20-12-2006 y el segundo N° 11002978 por un monto de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000) de fecha 05 de febrero del año 2007.

Que el propietario adicionalmente y extra contrato, les requirió la cancelación de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000) que serían utilizados para cubrir gastos administrativos y de legalización de los contratos, para así sumar el total de las cantidades entregadas.

Expone que esperaban que Inmobiliaria América 2006, C.A., o en su defecto el propietario del Centro Comercial América, procedieran a autenticar el referido contrato, emitieran la autorización para iniciar las remodelaciones y les otorgaran copia de la permisología sanitaria para el funcionamiento del mismo, igualmente les entregaran ejemplares de los cuerpos normativos que regularían su relación arrendaticia.

Que por cuanto el tiempo iba pasando y no vislumbraban por causa del propietario, fecha de inicio y mucho menos de consolidación, para su trabajo del hecho de que cada día, su estadía en esta ciudad costaba dinero en alojamiento, comida y transporte, procedieron a reunirse con el ciudadano R.D.M., quien es socio del centro Comercial América, y le manifestaron su precocupación, a lo que les respondió que no se apresuraran, que al terminarse la construcción de los locales, procederían a autenticar el contrato de arrendamiento respectivo.

El día 22 de abril de 2007 y en virtud que la Gerencia del Centro Comercial América no había dado cumplimiento a lo ofrecido en el contrato celebrado, del hecho cierto de que presuntamente ordenaron quitar la valla publicitaria de E’ Calabrese, procedió a reunirse nuevamente con el ciudadano R.D.M. a los fines de solicitarle explicación sobre el incumplimiento en el que estaban incurriendo con ellos por cuanto aún no había transcurrido la fecha tope señalada por ellos, es decir, 01 de junio del año 2007 y le respondió que no tenía nada que hablar con él, que no lo dejaría ingresar a los locales y que se entendiera con los abogados de Centro Comercial América.

Que de inspección realizada en el referido Centro Comercial, pudieron constatar que para la fecha 24-04-07 los locales 16 y 17 y por ende la totalidad del Centro Comercial no se encontraba en condiciones de habitabilidad, igualmente se evidencia que hasta la fecha carecían de las respectivas llaves para ingresar tanto a los locales 16 y 17 como el área de la terraza.

Que demanda a Inversiones Centro Ciudad de las Américas, C.A., en las personas de sus propietarios y solidariamente a Inmobiliaria América 2006 C.A., por resolución de contrato civil y solicita: Primero: se declare con lugar en la definitiva la demanda con todos los pronunciamientos de ley. Segundo: se condene a los demandados a cancelar la suma de ciento nueve millones seiscientos treinta y dos mil ochocientos cincuenta y ún bolívares con sesenta céntimos (Bs. 109.132.851,60) por concepto de los daños materiales y morales causados con motivo del incumplimiento. Tercero: se condene en costas a la parte demandada. Cuarto: se ordene la correspondiente indexación o corrección monetaria de las cantidades que resulten a favor del demandante en la definitiva.

El día 1° de abril de 2008 fue admitida la demanda, se emplazó a la demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, para que contestara la demanda.

El día 04 de noviembre de 2008 el alguacil consignó recibo de citación firmado por la ciudadana C.Y., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada.

Llegado el momento para contestar la demanda y estando dentro del lapso legal en fecha 17 de diciembre de 2008 la ciudadana K.F.Y.B. en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, presentó escrito dando contestación a la misma de la siguiente manera:

Niega y rechaza que el 15 de diciembre de 2006 el ciudadano P.J.C., sostuvo una supuesta reunión de negocios con el ciudadano A.M.M. sobre una presunta oferta de arrendamiento de locales en el Centro Comercial Ciudad de las Américas, que estaba en construcción, pero que contradictoriamente alega falsamente que le habríua mostrado los locales que conformaban la parte colonial de dicho centro.

Niega y rechaza que el ciudadano A.M.M. pusiera en contacto a los demandantes con la ciudadan Assunta Miraglia, Presidenta de la Inmobiliaria América 2006, C.A., encargada de la tramitación legal de los locales comerciales del mencionado Centro Comercial.

Niega y rechaza que Assunta Miraglia en fecha 16 de diciembre de 2006 actuando en nombre y representación del propietario, suscribiera dos contratos de naturaleza civil con los demandantes sobre un supuesto derecho de preferencia de arrendamiento, canon y condiciones de arrendamiento que presuntamente les habría hecho el ciudadano A.M..

Niega y rechaza que la ciudadana Assunta Miraglia prometiera autenticarle ningún convenio a los demandantes P.C. y E’ Calabrese, C.A., y que dichos demandantes le entregaran cheques; negando y rechazando también que adicionalmente y extra contrato, el propietario, a quien no identifican, le requirió a los demandantes la suma de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000), para gastos administrativos y de legalización del documento.

Niega y rechaza que los demandantes P.C. y E’Calabrese, C.A., se hubiesen quedado esperando que la Inmobiliaria América 2006, C.A., o el propietario del Centro Comericla América le autenticaran el contrato que le emitieran autorización para remodelar y les entregarán copia de la permisología sanitaria y de la documentación normativa que regularía la supuesta relación arrendaticia.

Niega y rechaza los supuestos proyectos de remodelaciones supuestamente contratado por los demandantes al ciudadano R.M.D., que niega y rechaza también que el 28 de febrero de 2007 los demandantes hubiesen entregado al propietario sendos proyectos denominados “E’ Calabrese” atribuido al Ingeniero M.D. y que desde entonces recibieran el trato de inquilinos de los locales 16 y 17.

Niega y rechaza que el ciudadano R.D.M. se hubiese reunido con el demandante P.C. para manifestarle que al terminar la construcción de los locales se autenticaría el contrato de arrendamiento y que después, el 22 de abril de 2007, dicho ciudadano se hubiese reunido con el codemandante P.C..

Niega y rechaza el valor probatorio de la Inspección Ocular realiozada por el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este Circunscripción Judicial, que según los demandantes P.C. y E’ Calabrese, C.A., los locales 16 y 17 del Centro Comercial no estaban en condiciones de habitabilidad, que ellos carecían de las respectivas llaves para ingresar a esos locales y que el ciudadano R.D.M. les engó el acceso a la terraza porque no tenía las llaves.

Niega y rechaza un supuesto daño emergente referente a presuntos pagos por hospedaje y manutención del codemandante P.C..

Niega y rechaza el daño moral consistente en una supuesta e inverosímil afección física causada al ciudadano P.C. por el supuesto dolo atribuido al propietario del Centro Comercial Ciudad de las Américas, C.A., al incumplir lo pactadp en el contrato, captando su dinero y después negarse al cumplimiento de lo pautado.

Niega y rechaza que el demandante P.C. haya sufrido por las razones señaldas en su libelo, tales como: trastornos depresivo mayor con elementos de ansiedad y que también haya sufrido insomnio y subidas de tensión arterial; que ahora no éte en condiciones de mantener a su familia.

Niega y rechaza la solidaridad alegada por los damandantes, basada en una supuesta relación de dependencia entre todos los socios del Centro Comercial Ciudad de las Américas, C.A., y la Inmobiliaria América 2006.

Niega y rechaza el alegato contradictorio e inverosímil del codemandante P.C. que, ahora, depende de la caridad de amigos y familiares que le prestan apoyo económico y que se ha quedado sin un centavo.

Niega y rechaza el insólito monto de cincuenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 54.000.000) del supuesto daño moral reclamado por el codemandante P.C..

Niega y rechaza que la oferta de contrato de arrendamiento ocurrió el 16 de diciembre de 2006 y se habría concretado el 02 de enero de 2007 cuando la inmobiliaria 2006, C.A., supuestamente tuvo conocimiento de la aceptación de los demandantes.

Niega y rechaza que se hayan hecho efectivos los cheques emitidos por socios de E’ Calabrese, C.A., por nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000) del 20 de diciembre de 2006 y otro por cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000) del 05 de febrero de 2007.

Niega y rechaza que con la supuesta entrega dineraria que le exigió a los demandantes a la Inmobiliaria América 2006 y que habría depositado, se cumplió el requisito de aceptación del contrato; y que se haya notificado al oferente, negando y rechazando que debería sobre la obtención de la permisología para el funcionamiento del local.

Niega y rechaza que no se le haya dado orden para adaptar y decorar los locales comerciales; a suministrarles las normas de funcionamiento del Centro Comercial; a suscribir y autenticar el documento de la supuesta oferta.

Niega y rechaza que los propietarios del Centro Comercial haya incumplido ninguna obligación contractual, negando y rechazando lo siguiente; que no se le informara cuando el Centro Comercial las Américas obtuvo la permisología sanitaria; que no se les suministraran la correspondiente orden de inicio para adaptar y decorar los locales comerciales y que dejaran pasar el tiempo para informarle que estaban acelerando las obras en desarrollo y que estaban redactando el documento de arrendamiento definitivo; en suministrarle los cuerpos normativos y reglamentos señalados en el pre-contrato.

Niega y rechaza la base jurídica alegada por los demandantes en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1168 del Código Civil.

Niega y rechaza el valor estimado caprichoso, infundado, irreal e ilegalmente por los demandantes en la suma de ciento nueve millones seiscientos treinta y dos mil ochocientos cincuenta y ún bolívares con sesenta céntimos (Bs. 109.132.851,60) obtenido de los temerarios conceptos y montos demandados y rechazados.

Niega y rechaza la pretensión o demanda de resolución contractual civil interpuesta por P.C. y E’Calabrese, C.A. contra las personas de los propietarios de Inversiones Centro Ciudad de las Américas, C.A., a cuyos propietarios no identifica, y solidariamente a la inmobiliaria América 2006, C.A., negando y rechazando que se condenen al pago de la suma de ciento nueve millones seiscientos treinta y dos mil ochocientos cincuenta y ún bolívares con sesenta céntimos (Bs. 109.132.851,60), niega y rechaza las costas y la indexación o corrección monetaria de las sumas demandadas.

Niega y rechaza la demanda, tanto en los hechos como en el derecho en que se pretende fundamentar.

Rechaza, niega e impugna todos los documentos privados acompañados con el libelo de demanda, en especial los supuestos proyectos de remodelaciones, especialmente el denominado “E’Calabrese, la inspección ocular extrajudicial, los supuestos recibos de pagos de hospedaje y comidas atribuidos a las empresas M.A. y Tasca, Marisquería Restaurant La Ballena, C.A., los de Estudio Fotográfico Fotolux, C.A. el de M.S., y los supuestos certificados o constancias médicas.

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2008-000377 el Tribunal pasa a decidir la presente causa, lo cual hace previas las consideraciones siguientes:

PUNTO PREVIO

DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

En su libelo la parte actora estimó el valor de la demanda en la cantidad de ciento nueve mil seiscientos treinta y tres Bolívares (Bs.F) que es la sumatoria de lo reclamado por concepto de daño material directo (Bs.F 13.500,00), daño material emergente (Bs.F 28.633,00) y daño moral (Bs. 54.000,00).

La defensora judicial en el punto 1.19 de su escrito de contestación impugnó esa estimación por considerarla caprichosa, infundada, irreal e ilegal.

La defensora judicial se limitó a impugnar pura y simplemente la cuantía de la demanda lo que no es posible en el procedimiento civil ordinario (sentencia Nº 024 de la Sala de Casación Civil del 15/3/2000) por cuya razón se desestima el rechazo al valor de la demanda quedando firme la estimación que hiciera la parte actora. Así se decide.

I

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La parte actora afirma en su libelo que celebró con la sociedad de comercio Inmobiliaria América 2006 CA., encargada de la tramitación legal de los locales comerciales del Centro Comercial América según instrumento poder autenticado en la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar el 11/7/2002, bajo el Nº 86, tomo 86, dos contratos de preferencia en arrendamiento el día 16/12/2006.

Que en ejecución de las obligaciones nacidas de los mencionados contratos de preferencia procedieron a pagar (el actor y su socio P.J.C.) a Inmobiliaria América la suma de nueve mil Bolívares y cuatro mil quinientos Bolívares mediante dos cheques girados contra la cuenta personal de su socio P.J.C. en el Banco Venezuela distinguida con el código 0102-0451-8000-0001-7103. Señala que, adicionalmente, pagaron tres mil quinientos Bolívares por gastos administrativos y legalización del contrato.

Continúa alegando que procedió a contratar a un ingeniero civil para que elaborará el proyecto de remodelaciones de los locales 16 y 17 para el funcionamiento de un fondo de comercio destinado al ramo de panadería, pizzería y café denominado DOLCE & SALATO, pero como los locales no contaban con capacidad para la instalación de los hornos de panadería elaboraron otro proyecto denominado E´CALABRESE dirigido a la producción de variedades de pastelería y desayuno.

Argumenta que los representantes del Centro Comercial América procedieron a retirar la valla publicitaria de E´CALABRESE y desde entonces han incumplido sus obligaciones negándose a recibirlos e impidiendo su acceso a los locales 16 y 17.

En la contestación la defensora judicial rechazó punto por punto las alegaciones de la parte actora. Afirmó que los convenios para ofertar futuras contrataciones de arrendamientos de locales comerciales redactados por la abogada Asunta Miraglia se refieren únicamente a los ciudadanos P.C. y P.C., quienes incumplieron su obligación de autenticar los convenios en cuestión.

Afirmó que los mencionados ciudadanos no pagaron en su totalidad lo correspondiente a la cláusula especial de garantía, que pretendieron asociar a otras personas o empresas en relaciones que fueron pactadas intuito personae, que cambiaron el objeto de las actividades que pensaban desarrollar, que no tenían recursos económicos para emprender los negocios señalados en los respectivos convenios y no cumplieron con los requisitos exigidos por las autoridades competentes.

Adujo la defensora judicial que la codemandante E´CALABRESE CA., no existía en la fecha en que fueron redactados los convenios cuya resolución se demanda.

Afirmó que el arrendamiento de los locales comerciales no se efectuó por causas imputables a los ciudadanos P.C.G. y P.C..

Finalmente, planteó la falta de cualidad e interés pasivo de la codemandada INVERSIONES CENTRO CIUDAD DE LAS AMÉRICAS CA., y la falta de cualidad e interés activo de la codemandante, la sociedad mercantil E´CALABRESE CA.

De acuerdo con la síntesis de los alegatos expuestos en la demanda y en la contestación el Jurisdicente advierte que no existe controversia en lo que respecta a que en efecto las partes entablaron unas negociaciones con miras a pactar unos contratos de preferencia para el arrendamientos de 2 locales comerciales en el C. C. América. Este es un hecho que fue admitido en la contestación (puntos 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8).

La discrepancia radica en que mientras para el demandante los contratos se perfeccionaron y su contraparte incumplió sus obligaciones por lo que pide la resolución, para la demandada tales contratos no se perfeccionaron porque su adversario incumplió su obligación de autenticarlos.

En virtud del principio iura novit curia –el derecho lo conoce el Juez- es el Juzgador quien debe determinar la exacta naturaleza de la relación obligatoria que une a las partes; ello así, porque los hechos y actos jurídicos tienen el nombre que la Ley les otorga y no el que las partes quieran darles; es por esta razón que un contrato de arrendamiento no deja de ser tal porque las partes de común acuerdo decidan denominarlo contrato de comodato.

En el sentido antes expuesto, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil en sentencias del 28/2/1996 y del 14/4/1999, ratificada, entre otras, en la sentencia Nº 229 del 31/5/2002. En estas decisiones la Sala ha establecido:

...Los jueces de mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes, para lo cual deben atenerse al propósito y a la intensión de los otorgantes. Igualmente los jueces tiene potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes le hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concurran en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que la Corte pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia...

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En sintonía con la doctrina parcialmente copiada el sentenciador considera que en el presente asunto está comprobado que las partes pretendieron pactar unos convenios que calificaron de preferencia de arrendamiento de dos locales comerciales, reservándose en capítulos posteriores de esta decisión la determinación de la naturaleza jurídica de tales pactos o convenios.

El tema litigioso en este proceso se circunscribe a determinar: i) si la codemandante E´CALABRESE CA., tiene cualidad activa; ii) si la codemandada Inversiones Centro Ciudad de las Américas CA., tiene cualidad pasiva; iii) la exacta naturaleza de la relación jurídica que vincula a las partes, es decir, si se trata de una relación contractual o si, por el contrario, las partes no pasaron de meras negociaciones frustradas; iv) si la codemandada Inmobiliaria América 2006 C.A., debe responder por la ejecución de los convenios de preferencia para alquileres de locales comerciales en el Centro Comercial América; v) si hubo incumplimiento imputable a la parte demandada que haga procedente la resolución y el pago de los daños y perjuicios reclamados; vi) si los daños reclamados en el libelo son resarcibles.

II

DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DE LA CODEMANDANTE E´CALABRESE

La cualidad, en su aspecto activo, se define como la correspondencia lógica que debe existir entre la persona del demandante con aquella a quien la ley concede el derecho de acción. En el sublitis, se observa que en los folios 32 al 37 cursan unos ejemplares de unos supuestos contratos de preferencia para el alquiler de locales comerciales los cuales no pueden reputarse instrumentos privados porque carecen de la firma de los obligados como lo prevé el artículo 1368 del Código Civil (CC en lo sucesivo), por consiguiente, carecen de eficacia como medio de prueba.

Sin embargo, ya quedó establecido que la parte demandada admitió que mantuvo negociaciones con el demandante y otro socio con miras a un futuro arrendamiento de unos locales comerciales, sólo que el actor no autenticó los convenios o pactos de preferencia en cuestión. Ahora bien, lo que alegó la parte actora es que el codemandante P.C. y su socio P.J.C. suscribieron las promesas de arrendamiento y que esos contratos de preferencia fueron pactados intuito personae y así lo admitió la parte accionada. En ninguna parte del libelo se hace mención de que la codemandante E´CALABRESE CA., haya participado en la formación de los contratos en cuestión o que el negocio jurídico hubiere sido celebrado en su provecho como lo permite el artículo 1.164 CC.

La promesa de arrendamiento de unos locales comerciales (en caso de que tal pacto o promesa se haya perfeccionado y hecho eficaz) es un contrato bilateral cuya resolución o cumplimiento puede ser demandada por una de las partes en caso de inejecución de la otra conforme a la letra del artículo 1.167 CC. Es decir, la Ley confiere el derecho de acción a la parte que ha permanecido fiel al contrato de lo que se sigue que sólo tendrá cualidad activa para pretender la resolución o la ejecución del contrato quien se afirme parte del negocio jurídico. Si un tercero tiene interés material en el resultado del litigio tendrá legitimación para intervenir como tercero conforme al artículo 370-3 del Código de Procedimiento Civil (CPC), pero carecerá de legitimación en la causa para incoar la demanda.

Corolario de lo antes expuesto es que la sociedad de comercio E´CALABRESE no tiene cualidad activa para intentar la resolución de las promesas de arrendamiento y pedir la indemnización de perjuicios. Y así se decide.

III

DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA DE INVERSIONES CENTRO CIUDAD DE LAS AMÉRICAS CA.

La cualidad, en su aspecto pasivo, es la correspondencia lógica que debe existir entre la persona que es llamada en calidad de demandada y aquella a quien la ley faculta para contradecir la pretensión del actor. En el caso de autos, la codemandada Inversiones Centro Ciudad de las Américas CA., admitió la existencia de las promesas de arrendamiento o contratos de preferencia para el alquiler de locales comerciales, las cuales no fueron autenticadas, a su decir, por falta del demandante; en su descargo, se excepciona alegando que contrató a la sociedad de comercio Inmobiliaria América 2006 para que se encargará de todo lo referente a la administración de los futuros arrendamientos de los locales que conforman el Centro Comercial América.

Junto a la demanda la parte actora produjo un contrato autenticado, el cual no fue tachado por la parte accionada, en el cual se lee que A.M., actuando como presidente de Inversiones Centro Ciudad de las Américas CA., confirió un poder especial de arrendamiento, administración y representación de los locales comerciales que conforman el Centro Comercial América ubicado en el Paseo Orinoco y la calle Úrica de Ciudad Bolívar a la sociedad de comercio Inmobiliaria América 2006 CA., facultándola para celebrar, modificar, rescindir o resolver, toda clase de operaciones arrendaticias, incluyendo opciones, reservas y contratos sobre los mencionados locales.

Ese documento lo que reproduce es un típico mandato con representación que se rige por el artículo 1169 CC según el cual: los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado producen directamente sus efectos en provecho y en contra de éste último.

De suerte que, Inmobiliaria América 2006 CA., actúa como mandataria con facultades para representar a Inversiones Centro Ciudad de las Américas CA., a quien por efecto del artículo 1169 CC debe reputarse como parte del negocio jurídico sustancial y deudora de las obligaciones nacidas de los supuestos contratos de preferencia o promesas de arrendamiento cuya resolución es demandada y, por consiguiente, la última de las sociedades mencionadas sí tiene cualidad pasiva para sostener este juicio. Así se decide.

III

DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA DE LA CODEMANDADA INMOBILIARIA AMÉRICA 2006 CA.

El pronunciamiento precedente conduce por vía de consecuencia a declarar que la sociedad de comercio codemandada Inmobiliaria América 2006 CA., no tiene cualidad pasiva para sostener la presente causa habida cuenta que ella procedió como una simple representante de Inversiones Centro Ciudad de las Américas CA., dictamen que puede hacer el Juzgador de oficio en consideración a que la cualidad atañe al orden público procesal y así se decide.

IV

DE LA CALIFICACIÓN DEL NEGOCIO JURÍDICO

En capítulos previos se dictaminó que los ejemplares de los supuestos contratos de preferencia no son documentos por carecer de la firma de los obligados. No obstante, ya quedó establecido que por haberlo admitido la parte demandada es un hecho no controvertido, exonerado de pruebas, que las partes sí entablaron negociaciones con miras a celebrar tales acuerdos, los cuales, como se verá más adelante, debían ser autenticados, y cuyo objeto era otorgar una especie de derecho de preferencia para el arrendamiento de unos locales comerciales en el Centro Comercial América.

El que no exista un documento que recoja las estipulaciones de las partes relacionadas con un determinado negocio jurídico no obstaculiza la validez de la convención, salvo que la Ley lo exija como una solemnidad esencial para la existencia del acto –verbigracia, el contrato de hipoteca- o como un requisito de eficacia erga omnes –en el caso de los actos traslativos de la propiedad de inmuebles artículo 1921 CC-. A pesar de que la instrumentación del acto o negocio jurídico fuera de los casos indicados se erige en una facultad de las partes, las cuales pueden probar el contrato con cualquier género de pruebas respetando, por supuesto, las limitaciones establecidas en la Ley, siempre es posible que las partes estipulen que una determinada convención no se considere perfeccionada sino hasta que se elabore un documento que recoja las obligaciones asumidas por cada uno de los intervinientes. Esta es una manifestación del principio de autonomía de la voluntad según el cual los particulares son libres de reglamentar sin intervención de la ley el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen sin tener que sujetarse a las disposiciones del Código Civil, pudiendo incluso modificar la estructura orgánica de los contratos allí regulados, con la sola limitación que les impone el respeto al orden público y las buenas costumbres.

Ese principio de la autonomía de la voluntad está implícito en el artículo 1159 del Código Civil y sus límites los prevé el artículo 6 eiusdem. La referencia a este principio viene al caso porque habiendo quedado establecido que los instrumentos producidos junto al libelo para comprobar el supuesto pacto de preferencia o promesa de arrendamiento no pueden ser apreciados por carecer de la firma de los obligados el Jurisdicente debe aceptar que las estipulaciones reseñadas en los folios 3 al 5 del libelo, no desmentidas en la contestación, fueron acordadas verbalmente en el curso de las conversaciones preliminares sostenidas por los litigantes. Siguiendo esta premisa ha de concluirse que las partes acordaron que el pacto de preferencia entraría en vigencia a partir de la fecha de su autenticación hasta la fecha en que se otorgara en una Notaría Pública el contrato de arrendamiento. Esto es lo que se desprende de la supuesta cláusula quinta del contrato, tal cual lo expuso el demandante en su libelo.

En línea con el razonamiento precedente, el Juzgador considera que en la común intención de las partes el supuesto pacto de preferencia fue sometido a una modalidad que consistió en considerar como esencial la instrumentación del referido pacto, evento que no acaeció y prueba de ello es que los ejemplares producidos por el demandante no llegaron, siquiera, a ser suscritos por los obligados. La conclusión a la que se arriba es que los convenios de preferencia cuya resolución se pretende no llegaron a perfeccionarse estancándose las partes en lo que la doctrina más autorizada califica de conversaciones preliminares, simples tratos o negociaciones previas dirigidas a la posible formación de un contrato (sobre el particular puede consultarse a J.M.O., Derecho de las Obligaciones en el Nuevo Milenio, publicado por la Academia de Ciencias Políticas y Sociales y la Asociación Venezolana de Derecho Privado, Nº 23).

Antes de continuar con el análisis de la pretensión el Juzgador quiere acotar que no ha pasado por el alto el alegato del demandante relativo a que comenzó los trabajos de adecuación de los locales comerciales 16 y 17 para instalar en ellos un fondo de comercio y que intempestivamente el ciudadano R.D., socio del Centro Comercial Américas le comunicó el 22/4/2007 que le impediría el acceso a dichos locales 16 y 17. De haber comprobado este alegato la conclusión a la que arribó el Tribunal en los párrafos anteriores habría sido distinta por cuanto en tal caso cabría afirmar que las conversaciones encaminadas a la formación de un pacto de preferencia para el arrendamiento de dos locales del CC América se desviaron para convertirse en un verdadero arrendamiento habida cuenta que, en este supuesto, ya habría un consenso sobre el canon del arrendamiento (Bs.F 2.400,00 mensuales) que debería pagar el accionante, el cual ya estaría gozando de los inmuebles.

Para descartar la hipótesis del arrendamiento el Juzgador analizó el material probatorio, como se verá más adelante, concluyendo que el demandante no comprobó haber estado en posesión de los locales 16 y 17.

En el capítulo III del libelo (del derecho) la parte actora aduce que se perfeccionó el contrato de arrendamiento conforme a las reglas que prevé el artículo 1137 CC debido a que hubo una oferta de arrendamiento que emanó de la empresa Inmobiliaria América 2006 CA., la cual fue aceptada con la emisión de dos cheques girados contra una cuenta del Banco de Venezuela por nueve mil y cuatro mil quinientos Bs.F, que fueron hechos efectivos por la beneficiaria de los cheques y codemandada.

Este argumento no puede ser aceptado fundamentalmente por las siguientes razones: a) según lo narrado en el libelo y la transcripción del proyecto de contrato, la demandada Inmobiliaria América 2006 CA, actuando en representación de Inversiones Centro Ciudad de las Américas CA., se obligó a otorgar un derecho de preferencia a los señores P.C. y P.J.C.G. para el arrendamiento de unos locales comerciales; un derecho de preferencia que es un antecedente, un contrato preliminar al arrendamiento, por cuya virtud si hubo oferta y aceptación, como lo afirma el actor, lo que se habría perfeccionado fue ese contrato de preferencia más no el arrendamiento.

Ese pacto de preferencia, sin embargo, no llegó a perfeccionarse porque las partes soberanamente sometieron la vigencia del contrato a que sus estipulaciones se plasmaran en un escrito que debía ser autenticado lo que no ocurrió porque los “contratos” producidos junto a la demanda (folios 32 al 37) carecen de la firma de los obligados y, por esta razón, no pueden considerarse documentos.

Puesto en este estado el asunto, el sentenciador considera que los litigantes no pasaron de la etapa de las negociaciones tendentes a la posible formación de un contrato en virtud de lo cual: a) la pretensión de resolución no es procedente debido a que el artículo 1167 del Código Civil se aplica a los contratos bilaterales, pero no a los simples tratos preliminares, donde, en puridad de conceptos, no existe todavía un negocio jurídico; b) por esta misma razón, la inexistencia de un contrato que pueda ser resuelto, no procede la aplicación de las disposiciones del Código Civil que reglamentan la responsabilidad contractual.

Comoquiera que la ruptura de las negociaciones sin que se aduzca un motivo legítimo puede producir un menoscabo patrimonial a la parte inocente se debe acudir a la noción de la responsabilidad precontractual o, lo que es igual, a las previsiones sobre responsabilidad civil por hecho ilícito que son las que permitirán el resarcimiento de la víctima por la injustificada interrupción de las conversaciones o tratos preliminares.

Para que exista responsabilidad extracontractual es menester que concurran los siguientes elementos:

  1. un hecho dañoso;

  2. una conducta culposa imputable al agente del daño;

  3. el nexo causal que vincule al hecho dañoso con la conducta u omisión.

El siguiente capítulo estará dedicado a esclarecer si a la demandada le puede ser reprochada la ruptura ilegítima de las negaciones encaminadas a la formación del contrato de preferencia arrendaticia, lo cual supone, además, la valoración del material probatorio traído a los autos.

V

VALORACIÓN DEL MATERIAL PROBATORIO

La parte actora ratificó en el periodo de promoción las instrumentales producidas con el libelo. Son ellas:

- Acta constitutiva estatutos de la sociedad de comercio Inmobiliaria América 2006 CA. Este es un medio de prueba impertinente por cuanto la existencia, personalidad jurídica y representación de la sociedad de comercio en cuestión no es un hecho controvertido.

- Copia fotostática de un mandato especial de arrendamiento, administración y representación otorgado por Inversiones Centro Ciudad de las Américas CA., a América 2006 CA. La existencia de este mandato es un hecho no controvertido ya que en la contestación se admitió como fundamento para sustentar la falta de cualidad pasiva de la empresa nombrada en primer término. Esta instrumental es, pues, un medio de prueba impertinente.

- Convenios de reserva u otorgamiento de preferencia arrendaticia (folios 32 al 37) ya fueron valorados en capítulos precedentes de esta decisión estableciéndose que por carecer de la firma de los obligados no se reputan documentos conforme al mandato del artículo 1368 del Código Civil.

- Misiva emanada del Banco de Venezuela al señor P.C. por la gerente de servicios del Banco de Venezuela en la que se alude al depósito de unos cheques girados contra una cuenta corriente a nombre del destinatario. Este documento no pude admitirse en juicio, por ilegal, ya que encuadra en la prohibición prevista en el artículo 1372, párrafo 2º, que a la letra dice: “Las cartas misivas, dirigidas y recibidas entre terceros, no pueden, en ningún caso, emplearse como medios de prueba en juicio por personas para las cuales los terceros no eran causantes o mandatarios”. En autos no consta que el señor P.C. o el Banco de Venezuela sean causantes o mandatarios del promovente.

- Propuesta preliminar del proyecto DOLCE & SALATO y proyecto del CENTRO GASTRONÓMICO E´CALABRESE CA., marcados F y G. Estos son documentos emanados de terceros que debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial conforme al artículo 431 CPC. El Juzgador observa que el testigo R.D., pretendido autor de esos proyectos, fue promovido, pero en el auto de admisión se negó la admisión de su declaración sin que la parte promovente apelara de ese auto que quedó firme.

- Acta constitutiva estatutos de la empresa E´CALABRESE. Esta documental demuestra que el demandante y P.J.C.G. constituyeron una sociedad de comercio cuyo domicilio sería el CC América, locales 16 y 17, inscribiéndola en el Registro de Comercio el 5/2/2007.

- Misiva remitida por el señor R.D., en nombre de Inmobiliaria América 2006 CA., a P.C. y/o P.C. el 15/3/2007, en la cual le inquieren si desean continuar disfrutando de un aviso publicitario en la columna Nº 3 de la planta baja del centro comercial. La defensora judicial rechazó y negó todos los documentos privados acompañados al libelo, situación que obligaba al demandante a promover la prueba de cotejo. Esta negación se planteó tempestivamente, en la contestación a la demanda (art. 444 CPC). En virtud de que la prueba de cotejo, o en su defecto la prueba testimonial, no se evacuó tal cual lo contempla el artículo 445 CPC la instrumental en comentario no tiene eficacia probatoria. Así se establece.

- Acta constitutiva estatutos de la empresa Inversiones Centro Ciudad de las Américas CA. A juicio del sentenciador la personalidad jurídica de esta empresa, su representación legal, son hechos no controvertidos porque fueron admitidos en la contestación.

- Inspección judicial extra litem efectuada el 30/4/2007 en el CC América. En esta inspección se dejó constancia que no se apreció en las instalaciones del centro comercial alguna valla publicitaria de E´CALABRESE, que tuvo acceso a los locales 16 y 17, que observó la presencia de materiales e implementos de albañilería, obreros, andamios. Esta prueba es valorada como un indicio de que en la fecha de la inspección el CC América no se encontraba en condiciones de habitabilidad.

- Factura de M.A. por concepto de hospedaje (folio 107). Es un documento emanado de un tercero que debió ser ratificado por la vía testimonial conforme al artículo 431 del CPC, ratificación que no se produjo ya que el Tribunal negó la prueba de informes promovida con el mismo fin.

Sobre este particular modo utilizado por el promovente para procurar la ratificación del documento factura emitido por M.A. el Juzgador quiere llamar la atención. La factura no aparece que haya sido suscrita por algún obligado como lo exige el artículo 1368 CC lo que habría sido motivo suficiente para desecharlo como instrumento privado. Pero, además, ese escrito resulta que emana de una persona natural y no de una persona jurídica ya que en él no se aprecia alguna de las menciones que conforme al artículo 202 del Código de Comercio delatarían que el emisor es una sociedad de comercio. Asumiendo entonces que la factura proviene de una persona natural el mecanismo para obtener su ratificación era el testimonio de M.A. como lo previene el artículo 431 del CPC. Así se establece.

- Factura del fondo de comercio Tasca, Marisquería y Restaurante La Ballena CA. Es un documento emanado de un tercero, una persona jurídica, cuya autenticidad pretendió demostrarse a través de unos informes que no llegaron a evacuarse. Por tanto, carece de valor probatorio la documental en cuestión.

El Juzgador quiere puntualizar que la no evacuación de la prueba de informes no constituye un menoscabo del derecho a la defensa del accionante, en particular de su derecho a probar, por cuanto con los informes lo que se pretendía era ratificar un documento privado emanado de un tercero por vía distinta a la prevista en el artículo 431 del CPC, erigiéndose así los informes en ilegales. De suerte que, la evacuación del informe en cuestión no es determinante del dispositivo, circunstancia que hace inoperante la reposición al estado de que se evacue la probanza omitida porque su manifiesta inutilidad haría de ese remedio –la reposición- un atentado a las previsiones del artículo 26 constitucional (El Estado garantizará una justicia…sin dilaciones indebidas…o reposiciones inútiles).

Un ejemplo concluyente de instrumentos privados emanados de terceros que son personas jurídicas, puede encontrarse en un reciente fallo de la Sala de Casación Civil del 16/1/2009, sentencia Nº RC-0007.

- Factura Nº 240745 (letra M) emitida por el Registro Mercantil 2º de Ciudad Bolívar. Con este instrumento el actor pretende demostrar la disminución patrimonial que significó la obtención de copias certificadas de los estatutos de Inversiones Centro Ciudad de las Américas a los fines de interponer esta acción. Con relación a esta documental, carente de firmas, el Juzgador considera que ella puede encuadrarse en la figura de las tarjas previstas en el artículo 1383 del Código Civil.

El análisis de esta factura lo considera el Juzgador inoficioso porque el daño que con ella se busca comprobar no puede indemnizarse mediante el ejerció de una pretensión autónoma como lo ha querido el demandante ya que las erogaciones necesarias realizadas por el actor, o el demandado, para defender su derecho en juicio son una especie de daño que se denominan costas del proceso a cuyo resarcimiento sólo tiene derecho la parte que resulte vencedora en la litis siendo el obligado a pagarlas la parte totalmente vencida como lo ordena el artículo 274 del CPC. Las costas fundamentalmente esta conformada por dos rubros: a) lo pagado por concepto de honorarios de abogados; b) los gastos útiles y necesarios en que haya incurrido la parte victoriosa para defender su derecho en juicio.

Las costas son una condena accesoria porque su imposición dependerá del grado de éxito que se tenga en el pleito judicial. La parte a la cual se concede todo lo pedido será titular del derecho a recuperar las costas del juicio. Esta característica explica el por qué no es permisible una acción autónoma para recuperar los gastos en que haya incurrido el demandante o el demandado para estar en el juicio puesto que tratándose de una condena accesoria que depende de que haya un vencimiento total habrá que esperar a que se dicte el fallo definitivo que determine en detrimento de una de las partes un vencimiento de esa naturaleza. En el caso de autos, para no alargar innecesariamente este fallo, no puede haber una condena en costas porque de las dos pretensiones acumuladas por el actor en su libelo (resolución del contrato e indemnización de daños) la primera ya fue desestimada al establecerse que el pacto de preferencia arrendaticia no llegó a perfeccionarse. Así se decide.

- Factura Nº 24076 del Registro Mercantil 2º de Ciudad Bolívar promovida para demostrar el gasto en que incurrió por la obtención de copias certificadas de los estatutos de la codemandada Inmobiliaria América 2006 CA., y planilla de liquidación Nº 170862 de la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar. A estos medios de prueba resultan perfectamente aplicables las consideraciones vertidas en el párrafo anterior las cuales se dan por reproducidas.

- Factura emitida por el estudio fotográfico FOTOLUX CA., ratificada la veracidad de este medio mediante una prueba de informes. El daño que se pretende comprobar (punto 2.6 de la demanda) es un pago por revelado fotográfico a los fines de fijar las condiciones físicas del CC América para el momento de practicarse la inspección judicial extra litem. Salta a la vista que estamos en presencia de un gasto realizado por el actor para la evacuación de un prueba preconstituida que, por esta razón, encuadra en el concepto de costas procesales y que no puede ser objeto de una pretensión indemnizatoria autónoma. Así se establece.

- Una constancia emanada del Complejo Hospitalario Universitario Ruiz y Páez, adscrito al Instituto de S.P.d.E.B.. En este documento, que encuadra en la categoría de documentos administrativos, se da fe que el demandante acudió el 8/6/2007, siéndole diagnosticado un trastorno depresivo mayor con elementos de ansiedad. A este medio probatorio el Juzgador le confiere pleno valor probatorio inconformidad con el artículo 1353 CC por no haber sido desvirtuado por prueba en contrario.

- Igual consideración merecen los récipes médicos que cursan en los folios 117 al 120 de la 1ª pieza.

La parte demandada Inversiones Centro Ciudad de las Américas promovió las siguientes:

- Informes a BANESCO a fin de inquirir sobre los siguientes aspectos: a) si el cheque 41002971 emitido el 7/12/2006 por P.C.G. por Bs.F 4500,00 contra la cuenta corriente Nº 0102-0451-8000-0001-7103 a favor de la ciudadana Assunta Miraglia fue depositado en la cuenta corriente Nº 0134-0396-13-3963045750, siendo devuelto inconforme el 12/12/2006; b) Si el cheque 11002978 emitido por P.C. el 5/2/2007 contra la cuenta corriente 0102-0451-8000-001-7103 del Banco de Venezuela a favor de Assunta Miraglia fue depositado el 6/2/2007 en su cuenta personal Nº 0134-0396-13-3963045750.

En el folio 138, 2ª pieza, está incorporada la respuesta que diera la entidad requerida en la cual informa que el cheque Nº 41002971 fue devuelto debido a que se giró sobre fondos no disponibles.

- Documento marcado B.1 de fecha 28/2/2007. Este documento es un copia fotostática de un documento privado que carece de valor probatorio.

- Documento marcado B.2 de fecha 28/3/2007. Este documento producido en original alude a la descripción de un proyecto denominado “Centro Gastronómico E´Calabrese, CA”. Con este documento la parte accionada aspira demostrar el incumplimiento de su contrario a las obligaciones nacidas del pacto de preferencia al parecer debido a la mención que se hace allí de la inclusión de un nuevo socio A.P.B..

A juicio del sentenciador, no es posible hablar de incumplimiento sin que antes se comprobara el perfeccionamiento del tantas veces mentado convenio o pacto de preferencia arrendaticia a través de la autenticación del escrito que recogía las estipulaciones del contrato. En la demanda el señor P.C. denuncia el incumplimiento de la representante legal de Inmobiliaria América 2006 CA., a su obligación de autenticar las contratos de preferencia arrendaticia. A esta aseveración respondió la defensora judicial contestando que los contratos no se realizaron por el incumplimiento de los ciudadanos P.C. y P.C.G.. Como se ve, el que los convenios de preferencia arrendaticia no se autenticaron es un hecho respecto del cual están de acuerdo las partes.

Corresponde al órgano jurisdiccional establecer a cuál de los contendientes tocaba autenticar los contratos de preferencia arrendaticia.

En el Código Civil ni en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se regula la figura del contrato de preferencia arrendaticia en virtud de lo cual se puede afirmar que es un contrato innominado al cual resulta aplicable lo previsto en el artículo 4º del Código Civil según el cual “Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas…”.

No existiendo una regulación legal de los contratos de preferencia arrendaticia o promesas de arrendamiento, en los casos en que las partes hayan pactado como modalidad esencial a la vigencia del contrato la autenticación de un documento es aplicable la previsión del artículo 1491 del Código Civil para la venta que estipula que los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador.

Por consiguiente, al demandante P.C., o a su socio P.C.G., le correspondía cubrir los costos de la redacción del contrato y sus accesorios, como la autenticación de las firmas de los contratantes. En el capítulo II de su escrito de promoción de pruebas, la defensora judicial admite que el ciudadano P.C.G. pagó la suma de Bs.F 4.500,00 a la señora Assunta Miraglia mediante un cheque Nº 11002978 depositado el 6/2/2007 en su cuenta personal Nº 0134-0396-13-3963045750. En ese mismo capítulo se establece que dicho pago se destinó a satisfacer los honorarios profesionales de la ciudadana Assunta Miraglia. Esta ciudadana resulta ser la presidenta de Inmobiliaria América 2006 CA. Así que para este Juzgador está claro que el demandante P.C. sí cumplió con su obligación de sufragar los gastos de escritura del contrato de preferencia arrendaticia.

Huelga acotar que a pesar de que el pago lo hiciera un tercero, P.J.C.G., la demandada admite que éste y el señor P.C. entablaron una negociación previa cono miras a arrendar unos locales comerciales -16 y 17- del Centro Comercial América. En efecto, en los informes presentados ante este órgano jurisdiccional el apoderado judicial de Inversiones Centro Ciudad de las Américas reconoce estas negociaciones exponiendo en sus conclusiones lo siguiente:

“Segunda: Las empresas accionadas INMOBILIARIA AMÉRICA 2006 CA., e INVERSIONES CENTRO CIUDAD DE LAS AMÉRICAS C.A. contestaron la referida demanda (…) alegando y probando que: Que la Inmobiliaria América 2006, CA., es una persona jurídica diferente de INVERSIONES CENTRO CIUDAD DE LAS AMÉRICAS C.A, según se probó con sus respetivos documentos estatutarios; que los ciudadanos P.C. y P.C., a título personal, el 07 de diciembre de 2006, conversaron con la ciudadana Asunta Miraglia, abogada en ejercicio y representante legal de la Inmobiliaria América 2006 CA., sobre la posibilidad de celebrar contratos de ofertas de arrendamiento los (sic) locales comerciales 16 y 17 del CENTRO AMÉRICA, CA., que se encontraba en construcción y en esa fecha, voluntariamente, trataron de cancelarle a la mencionada ciudadana la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (…) por sus honorarios profesionales por la redacción de dos (2) convenios de preferencia de una futura contratación arrendaticia de los mencionados locales cuyos originales fueron entregados a los interesados, y así expresamente ellos lo reconocen, para que cumplieran las condiciones de los convenios y lo autenticaran en una Notaría Pública. El referido cheque resultó devuelto por el Banco de Venezuela (…) lo que evidencia el primer grave incumplimiento de los mencionados interesados Calabrese y Córcega. Que los ciudadanos P.C. y P.C., no autenticaron los documentos los convenios (sic) redactados por la abogada Asunta Miraglia porque no cumplieron las siguientes obligaciones: no pagar total y oportunamente las sumas de dinero correspondientes a la cláusula sexta especial de garantía…

La demandada admite que sí se entablaron negociaciones con miras a celebrar un pacto de preferencia para el arrendamiento de unos locales comerciales. Está demostrado que esas negociaciones se interrumpieron sin que llegara a perfeccionarse tal pacto de preferencia o promesa de arrendamiento porque la condición esencial a la que las partes supeditaron la eficacia del contrato no llegó a cumplirse, cual era su autenticación. También está comprobado que la parte actora cumplió con la obligación de sufragar los gastos de escrituración del futuro contrato.

El Jurisdicente advierte que la parte actora promovió los proyectos de contratos cuya resolución pretende. Significa que ella tenía a disposición los originales y, por ende, a ella correspondía su presentación en una Notaría Pública para su autenticación. El que el demandante tenga en su poder los proyectos no tiene otra explicación plausible. En conclusión, para este Juzgador la ruptura de las negociaciones orientadas al perfeccionamiento de unos contratos de preferencia para el arrendamiento de unos locales comerciales se debió la falta del accionante por cuya razón su pretensión de indemnización no puede prosperar puesto que falta uno de los presupuestos de la responsabilidad por hecho ilícito como lo es la culpa del accionado. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones anteriores, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios materiales y morales incoada por el ciudadano P.C. contra Inversiones Centro Ciudad de las Américas C.A.

Por haber resultado desestimadas todas sus pretensiones se condena en costas al demandante.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los once (11) días del mes de agosto de dos mil nueve. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

El Juez,

Abg. M.A.C..-

La Secretaria,

Abg. S.C..-

En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las nueve y quince de la mañana (09:15 a.m.).-

La Secretaria,

Ab. S.C..-

MAC/editsira.-

Resolución N° PJ0192009000455.

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