Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 28 de Junio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: ciudadanos P.R. y A.M.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.527.437 y 11.055.530, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados L.L.V. y KAIRY ROJAS RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.686 y 123.352, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil UNOCASA2 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 18 de marzo de 1999, inserta bajo el N°. 3, Tomo A, domiciliada en la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, representada por el ciudadano C.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 82.187.767.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados R.C.W., M.A., A.C., M.G.R.S. y J.C.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 41.900, 121.472, 81.539, 80.998 y 139.676, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inició la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por los ciudadanos P.R. y A.M.S. en contra de la empresa UNOCASA2 C.A., ya identificados.

   Recibida por distribución en fecha 23.1.2008 emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado.

   En fecha 29.1.2008 (f. Vto.9) se le asignó la numeración particular de este despacho.

   Por auto de fecha 7.2.2008 (f.17 al 18) se admitió la demanda emplazando a la parte demandada UNOCASA2 C.A., en la persona de su presidente el ciudadano C.P.. Se dejó constancia de haberse aperturado cuaderno de medidas en esa misma fecha.

   En fecha 20.2.2008 (f.19) el apoderado judicial de la parte actora, abogado L.L.V. por diligencia manifestó haber puesto a disposición del alguacil los medios necesarios para la práctica de la citación de la empresa demandada.

   En fecha 26.2.2008 (f.23) se dejó constancia de haberse librado compulsa de citación con sus respectivas copias.

   En fecha 6.3.2008 (f.24 al 35) compareció la ciudadana alguacil de este despacho y por diligencia consignó la compulsa de citación de la empresa demandada en virtud de no haberse logrado ubicar al presidente de la misma en la dirección suministrada.

   En fecha 28.4.2008 (f.36) el apoderado judicial de la parte demandada por diligencia solicitó la citación de la empresa demandada por medio de cartel. Acordada por auto de fecha 14.4.2008 (f.37 al 38) y se libró el correspondiente cartel en esa mima fecha.

   En fecha 30.4.2008 (f.40) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia consignó la publicación del cartel en los diarios S.d.M. y La Hora, siendo agregado a los autos en esa misma fecha.

   En fecha 21.7.2008 (f.44) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia solicitó se procediera con la fijación del cartel de citación en el domicilio de la empresa demandada. Acordándose por auto de fecha 23.7.2008 comisionar al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, y se dejó constancia de haberse librado comisión y oficio en esa misma fecha. (f. 445 al 47).

   En fecha 8.10.2008 (f.50 a 61) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida por distribución al Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado donde consta la fijación del cartel.

   En fecha 13.10.2008 (f.62) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia solicitó se fije nuevamente el cartel de citación ya que la misma se había hecho en forma errada. Acordada por auto de fecha 16.10.2008 (f.63).

   En fecha 23.10.2008 (f.65 al 67) se dejó constancia de haberse librado comisión y oficio al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, a los fines de fijar el cartel de citación.

   En fecha 13.1.2009 (f. 70 al 80) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida por distribución al Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, donde consta la fijación del cartel.

   En fecha 20.1.2009 (f.81) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada.

   En fecha 28.1.2009 (f.82) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada.

   Por auto de fecha 29.1.2009 (f.83) el Dr. J.D.M. en su condición de Juez Temporal se abocó al conocimiento de la causa y ordenó practicar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 13.1.09 exclusive al 20.1.09 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 4 días de despacho.

   Por auto de fecha 29.1.2009 (f.84) se negó la solicitud de designación de defensor por cuanto aún no se habían vencido el lapso de los quince días para que la parte demandada se diera por citado.

   Por auto de fecha 3.2.2009 (f.85) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 13.1.09 exclusive al 28.109 inclusive, dejándose constancia por secretaría de haber transcurrido seis (6) días de despacho.

   Por auto de fecha 3.2.2009 (f.86) se negó la solicitud de designación de defensor por cuanto aún no se había vencido el lapso de los quince días para que la parte demandada se diera por citado.

   En fecha 2.3.2009 (f.87) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada.

   Por auto de fecha 5.3.2009 (f.88) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 13.1.09 exclusive al 13.2.2009 inclusive, dejándose constancia por secretaría de haber transcurrido quince (15) días de despacho.

   Por auto de fecha 5.3.2009 (f.89 al 90) se designó defensor judicial de la sociedad mercantil UNOCASA 2 C.A. al abogado AREF ABOU SAID.

   En fecha 10.3.2009 (f.92) se dejó constancia de haberse librado boleta de notificación al defensor judicial designado. (f.93 al 95).

   En fecha 12.3.2009 (f.96 al 99) la ciudadana Alguacil de este tribunal por diligencia consignó la boleta debidamente firmada por el abogado AREF ABOU SAID.

   En fecha 17.3.2009 (f.100) el abogado AREF ABOU SAID quien presentó el juramento de ley y manifestó cumplir con las obligaciones inherentes al cargo que como defensor judicial de la sociedad mercantil UNOCASA2 C.A había recaído en su persona.

   En fecha 24.3.2009 (f.101 al 103) el abogado R.C.W. compareció y sustituyó reservándose el ejercicio como apoderado judicial de la empresa UNOCASA2 C.A, en los abogados M.A., A.C. y M.G.R., dándose expresamente por citado en nombre de su representada.

   En fecha 22.4.2009 (f.105) la abogada M.G.R. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa del numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 27.4.2009 (f.106 al 107) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia consignó escrito de contradicción de la cuestión previa opuesta.

   Por auto de fecha 5.5.2009 (f.108) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 17.3.09 exclusive al 23.4.09 inclusive, desde el 23.4.09 exclusive al 30.4.09 inclusive.

   Por auto de fecha 5.5.2009 (f.109) se aperturó una articulación probatoria en la cual cada una de las partes pudieran aportar elementos de pruebas que hicieran determinar la veracidad sobre la pretensión de la cuestión previa o en su defecto sobre su improcedencia.

   En fecha 15.5.2009 (f.110) compareció la apoderada judicial de la parte demandada y presentó escrito de promoción de pruebas. Siendo admitidas por auto de fecha 18.5.2009 (f.111 al 114) dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

   Por auto de fecha 1.6.2009 (f.115) se difirió la oportunidad para resolver sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada por un lapso de treinta (30) días consecutivos a partir de ese día exclusive.

   En fecha 1.7.2009 (f.116 al 124) se dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa opuesta en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y se le advirtió a la parte demandada que debía dar contestación a la demanda una vez firme la decisión dentro de los cinco días de despacho siguientes.

   En fecha 9.7.2009 (f. 125 al 133) la abogada M.G.R.S. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de contestación a la demanda.

   En fecha 5.8.2009 (f.134) se dejó constancia por secretaria de haberse reservado y guardado las pruebas presentadas por la abogada M.G.R. para ser agregadas en su debida oportunidad.

   En fecha 6.8.2009 (f.135 al 136) el abogado L.L.V. en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron reservadas y guardadas por secretaria para ser agregadas en su debida oportunidad.

   En fecha 10.8.2009 (f.137 al 146) se agregaron a los autos las pruebas promovidas por la abogada M.G.R..

   En fecha 10.8.2009 (f.147 al 151) se agregó a los autos las pruebas promovidas por el abogado L.L..

   Por auto de fecha 14.8.2009 (f.152 al 155) se admitieron las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte demandada, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, se fijó el tercer y cuarto día de despacho siguiente para que los ciudadanos DAVIDE GRANDINI e I.R. rindieran declaración a las 11:00a.m; se ordenó oficiar al Banco Mercantil, para evacuarse la prueba de informe promovida. Se dejó constancia de haberse librado oficio en esa misma fecha.

   Por auto de fecha 14.8.2009 (f.156 al 158) se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva con excepción de la prueba de exhibición de documentos promovida en el capítulo II, particular B y se fijó el quinto día de despacho siguiente a las 11:00a.m para el nombramiento de expertos.

   En fecha 18.9.2009 (f.159) se declaró desierto el acto del testigo DAVIDE GRANDINI en virtud de no haber comparecido al mismo, solo se hizo presente el abogado L.L. en su carácter de apoderado actor.

   En fecha 21.9.2009 (f.160) se declaró desierto el acto de la testigo I.R.B. en virtud de no haber comparecido al mismo, solo se hizo presente el abogado L.L. en su carácter de apoderado actor.

   En fecha 22.9.2009 (f.163) se declaró desierto el acto de nombramiento de expertos en la presente causa por no haber comparecido persona alguna.

   En fecha 22.9.2009 (f.164) el abogado L.L.V. en su carácter acreditado en los autos por diligencia renunció a la prueba de experticia.

   En fecha 24.9.2009 (f.165) la abogada M.G.R. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se fijara nueva oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos y aceptó la renuncia respecto a la prueba de experticia promovida por la representación de la actora.

   Por auto de fecha 30.9.2009 (f.166) se fijó el quinto día de despacho siguiente a las 10:00a.m y 11:00a.m para que los ciudadanos DAVIDE GRANDINI e I.R. rindieran declaración.

   En fecha 7.10.2009 (f.167 al 168) fueron declarados desiertos los actos de los testigos DAVIDE GRANDINI e I.R.B. ante su falta de comparecencia a los mismos, solo se hizo presente el abogado L.L. en su carácter de apoderado actor.

   En fecha 19.10.2009 (f.169) la abogada M.G.R. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se fijara nueva oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos. Siendo acordado por auto de fecha 22.10.2009 (f.170) fijándose para el cuarto día de despacho siguiente a las 10:00a.m y 11:00a.m para que los ciudadanos DAVIDE GRANDINI e I.R. rindieran declaración.

   En fecha 29.10.2009 (f.171) se declaró desierto el acto del testigo DAVIDE GRANDINI ante su falta de comparecencia y se dejó constancia que el abogado L.L. se encontraba presente en representación de la parte actora.

   En fecha 29.10.2009 (f.172 al 174) se levantó acta mediante la cual consta que la ciudadana I.R.B. rindió su declaración.

   Por auto de fecha 4.11.2009 (f.175 al 177) se ordenó recabar la prueba de informes requerida al Banco Mercantil en virtud que el lapso de evacuación de pruebas se encuentra vencido. Se libró oficio en esa misma fecha.

   En fecha 2.12.2009 (f. 178 al 179) se agregó a los autos las resultas de la prueba de informe requerida al Banco Mercantil.

   Por auto de fecha 3.12.2009 (f.180) se les aclaró a las partes que a partir de ese día exclusive se iniciaba la oportunidad para presentar informes.

   Por auto de fecha 20.1.2010 (f.187) me aboqué al conocimiento de la presente causa y se les aclaró a las partes que a partir de ese día exclusive se iniciaba el lapso para dictar sentencia.

   Por auto de fecha 22.3.2010 (f.195) se dejó sin efecto el auto dictado el 2.3.2010 que procedió de manera errónea a fijar informes y se difirió por un lapso de treinta días continuos a partir del 20.3.10 exclusive la oportunidad para dictar sentencia.

   Por auto de fecha 25.3.2010 (f.198 al 199) se ordenó testar la duplicidad detectada en el expediente. Dándose cumplimiento a lo ordenado en esa misma fecha.

   Por auto de fecha 25.3.2010 (f.200) se ordenó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso haciendo difícil su manejo.

   SEGUNDA PIEZA.-

   Por auto de fecha (f.1) se aperturó la segunda pieza por cuanto la anterior había cerrado en estado voluminoso.

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 7.2.2008 (f.1) se ordenó la apertura del cuaderno de medidas a los fines de proveer sobre la medida solicitada y a tal efecto se le instó a la parte actora a que ampliara las pruebas en torno a la presunción del buen derecho y el riesgo manifiesto de que quedara ilusoria la ejecución del fallo.

   Estando la presente causa en etapa de sentencia el Tribunal la pronuncia bajo las siguientes consideraciones:

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   PRUEBAS APORTADAS.-

   PARTE ACTORA.-

   De las documentales aportadas conjuntamente con el libelo de demanda:

   1. - Original (f.13) de documento privado titulado “Propuesta” suscrito por los ciudadanos P.R.B. y A.M.S. fechado 02.03.2007 con emblema o membrete de UNOCASA 2 Inmobiliaria Europea, del cual se infiere que los referidos ciudadanos se comprometieron a adquirir una vivienda ubicada en M.N., Urbanización Igina Caraballo, Residencia San Miguel, Los Robles, cuyo precio de compra es TRESCIENTOS SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 370.000.000,00) de los cuales se entregarían: 1) (Bs. 37.000.000,00) a C.P. con recibo a parte a la aceptación de la propuesta de venta, estas sumas serían descontadas del precio del inmueble y entregadas a los propietarios, 2) (Bs. 74.000.000,00) al momento de la opción de compra fijado para el día 6.3.07 y 3) (Bs. 259.000.000,00) suma restante que sería cancelada al momento de protocolizarse la venta antes del día 6.4.07; que la firma de los documentos de opción de compra, sería antes del 6.3.07 entendiéndose bien que si en ese periodo el derecho preferencial que se le otorga al comprador no es ejercido se retendría 100% del monto abonado, que quedaría a UNOCASA2 C.A. y que en todo caso la empresa UNOCASA2 C.A. podría a su elección ejercer acciones legales por tal incumplimiento; que el inmueble sería transferido libre de cualquier gravamen, y que en caso de que los propietarios decidan no aceptar la propuesta le sería devuelto la totalidad del monto otorgado antes de la fecha indicada. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos P.R.B. y A.M.S. en fecha 02.03.2007 se comprometieron a adquirir la referida vivienda. Y así se decide.

   2. - Original (f.14) de comunicación emitida el 26.4.2007 por UNOCASA2 C.A con emblema o membrete de UNOCASA2 Inmobiliaria Europea, y dirigida a la señora V.C.C. en su condición de Propietaria, mediante la cual le comunica que el 2.3.2007 fue presentada propuesta de compra por P.R. y ANTONIELLA MARCHESANO por un inmueble ubicado en el sector M.N., Urbanización Igina Caraballo, San M.d.L.R., por el precio de trescientos setenta millones de bolívares (Bs. 370.000.000,00) de los cuales se entregó al momento de la reserva treinta y siete millones de bolívares (Bs. 37.000.000,00) y que UNOCASA2 no había retenido el 100% del monto abonado, ya que el comprador el mismo día en que elaboró la propuesta de compra canceló el cheque dejado en la Oficina de Unocasa 2 del Banco Mercantil cuenta N° 0105-0111-35-1111076324 por 37.000.000,00 número de cheque 51922432, dejando sin efecto la propuesta de compra en cuanto los compradores decidieron anular la negociación, es por ese motivo que UNOCASA2 devolvió el cheque, el cual nunca se hizo efectivo, la decisión fue tomada por el señor Pascual y las razones presentadas fueron personales porque sus hijos al ver la casa no les gustó. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar que el ciudadano C.P., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil UNOCASA2 le comunicó a la ciudadana V.C.C. en su carácter de propietaria, la decisión tomada por el ciudadano P.R.. Y así se decide.

   3. - Original (f.15) de recibo de comisión con emblema o membrete de UNOCASA2 Inmobiliaria Europea emitido el 2.3.2007 mediante el cual el ciudadano C.P. en representación de UNOCASA2, C.A recibió del ciudadano P.R.B. la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.700.000,00) por concepto de comisión a la aceptación de la propuesta de compra se emitirá la factura correspondiente y en caso de que los propietarios no aceptaran la propuesta le sería devuelta la totalidad del monto entregado. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar que el ciudadano C.P. recibió del ciudadano P.R.B. la referida cantidad por concepto de comisión. Y así se decide.

   4. - Original (f.16) de documento con emblema o membrete de UNOCASA2 Inmobiliaria Europea emitido el 3.3.2007 por UNOCASA2, C.A, meditante el cual se hace referencia a que los señores P.R. y A.M. le entregaron la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00) con un cheque Nro. 92922433 del Banco Mercantil, cuenta Nro. 0105-0111-35-1111076324, la cual sería considerada hasta agosto del 2007 como futuro abono en la compra de otra vivienda por parte de los mismos, vivienda que tendría que tener un valor mínimo de (Bs.250.000.000,00) en los casos de que los compradores decidieran no adquirir la vivienda por medio de Unocasa2 C.A. o comprar un inmueble por un valor menor a (Bs.250.000.000,00) el dinero entregado sería considerado como justa compensación por los daños ocasionados a Unocasa2 en la negociación anteriormente descrita. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar que los referidos ciudadanos le entregaron a la parte demandada la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) la cual sería considerada hasta agosto del 2007 como futuro abono en la compra de otra vivienda por parte de los mismos. Y así se decide.

      En la etapa probatoria promovió:

   1. - El mérito favorable que se desprende de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.

   2. - Copia fotostática (f.151) de comunicación emitida el 9.10.2007 por UNOCASA2 C.A. y dirigida al escritorio jurídico R.C. y ASOCIADOS, referente al caso P.R., informando al respecto que la señora I.R.E.d.V. de Unocasa2 enseñó al Sr. P.R. un total de cuatro inmuebles identificados con los códigos 1D22, 175, 20 y 36 después del 2.3.07 fecha en la cual éste reservó un inmueble que después decidió no comprar anulando los cheques emitidos, el referido ciudadano quedó en avisarles en ver otros inmuebles, razón por la cual desistieron de insistir en virtud que de no obtener ningún resultado con P.R.. El anterior documento que emana de la parte demandada consta que no fue objeto de impugnación, ni tampoco desconocido dentro de la oportunidad que contempla el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto, se tiene como fidedigno el fotostato aportado y se le asigna valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

   3. - Experticia, la cual si bien fue admitida por el tribunal, su promovente posteriormente presentó renuncia a su evacuación en fecha 22.9.2009. Y así se decide.

      PARTE DEMANDADA.-

      De las documentales presentadas conjuntamente con la contestación:

   1. - Copia fotostática (f.131 al 133) de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.197 publicada en fecha 10.6.2009 mediante la cual se resuelve entre otros aspectos que en los contratos que tengan por objeto bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de viviendas por construirse, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat se prohíbe el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas adicionales de dinero basado en el Índice de Precios al Consumidor o cualquier otro mecanismo de corrección monetaria o ajuste por inflación quedando sin efecto todo cobro que se hubiere efectuado a partir del 10.11.2008 por ese concepto y el cual debía reintegrarse íntegra e inmediatamente al cobrador respectivo por sujeto del sistema. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 432 del referido Código. Y así se decide.

      En la etapa probatoria promovió:

   1. - Original (f. 142) de documento privado titulado “Propuesta” suscrito por los ciudadanos P.R.B. y A.M.S. fechado 02.03.2007 con emblema o membrete de UNOCASA 2 Inmobiliaria Europea, del cual se infiere que los referidos ciudadanos se comprometieron a adquirir una vivienda ubicada en M.N., Urbanización Igina Caraballo, Residencia San Miguel, Los Robles, cuyo precio de compra es TRESCIENTOS SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 370.000.000,00) de los cuales se entregarían: 1) (Bs. 37.000.000,00) a C.P. con recibo a parte a la aceptación de la propuesta de venta, estas sumas serían descontadas del precio del inmueble y entregadas a los propietarios, 2) (Bs. 74.000.000,00) al momento de la opción de compra fijado para el día 6.3.07 y 3) (Bs. 259.000.000,00) suma restante que sería cancelada al momento de protocolizarse la venta antes del día 6.4.07; que la firma de los documentos de opción de compra, sería antes del 6.3.07 entendiéndose bien que si en ese periodo el derecho preferencial que se le otorga al comprador no es ejercido se retendría 100% del monto abonado, que quedaría a UNOCASA2 C.A. y que en todo caso la empresa UNOCASA2 C.A. podría a su elección ejercer acciones legales por tal incumplimiento; que el inmueble sería transferido libre de cualquier gravamen, y que en caso de que los propietarios decidan no aceptar la propuesta le sería devuelto la totalidad del monto otorgado antes de la fecha indicada. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

   2. - Original (f.143) de recibo de comisión con emblema o membrete de UNOCASA2 Inmobiliaria Europea emitido el 2.3.2007 mediante el cual el ciudadano C.P. en representación de UNOCASA2, C.A recibió del ciudadano P.R.B. la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.700.000,00) por concepto de comisión a la aceptación de la propuesta de compra se emitirá la factura correspondiente y en caso de que los propietarios no aceptaran la propuesta le sería devuelta la totalidad del monto entregado. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

   3. - Original (f.144) de recibo emitido por UNOCASA2, C.A mediante el cual se extrae que había recibo de P.R. la cantidad de (Bs.37.000.000,00) que se computaría al precio del inmueble y en caso de que los propietarios decidieran no aceptar la propuesta le sería devuelta la totalidad del monto recibido. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo1363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil UNOCASA2 recibió del ciudadano P.R. la referida cantidad que se computaría al precio del inmueble. Y así se decide.

   4. - Original (f. 145) de documento expedido el 3.3.07 por UNOCASA2 C.A., mediante el cual hace referencia a que la propuesta de fecha 2.3.07 suscrita por los señores P.R. y A.M. quedó sin efecto por cuanto los compradores decidieron anular la compra y UNOCASA2 devolvió los cheques del Banco Mercantil, cuenta Nro. 0105-0111-35-1111076324 antes entregados como reserva por Bs. 37.000.000,00 (cheque Nro. 51922432) y de comisión por Bs.3.700.000,00 (cheque Nro. 10922431). El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil UNOCASA2 les devolvió a los ciudadanos P.R. y A.M. los referidos cheques. Y así se decide.

   5. - Original (f.146) de documento con emblema o membrete de UNOCASA2 Inmobiliaria Europea emitido el 3.3.2007 por UNOCASA2, C.A, meditante el cual se hace referencia a que los señores P.R. y A.M. le entregaron la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00) con un cheque Nro. 92922433 del Banco Mercantil, cuenta Nro. 0105-0111-35-1111076324, la cual sería considerada hasta agosto del 2007 como futuro abono en la compra de otra vivienda por parte de los mismos, vivienda que tendría que tener un valor mínimo de (Bs.250.000.000,00) en los casos de que los compradores decidieran no adquirir la vivienda por medio de Unocasa2 C.A. o comprar un inmueble por un valor menor a (Bs.250.000.000,00) el dinero entregado sería considerado como justa compensación por los daños ocasionados a Unocasa2 en la negociación anteriormente descrita. El anterior documento al haber sido objeto de análisis al principio de este fallo, específicamente en las pruebas que promovió la parte actora, se considera innecesario volver a analizarlo. Y así se decide.

   6. - Testimoniales.-

      a).- El acto del testigo DAVIDE GRANDINI fue declarado desierto en las oportunidades y horas fijadas por el Tribunal en virtud de su falta de comparecencia. Y así se decide.

      b).- La ciudadana I.R.B., quien luego de ser interrogada por la apoderada judicial de la parte demandada manifestó que trabajo con Unocasa2, C.A; que conocía a los señores P.R. y A.M.; que ellos fueron sus clientes para la Unocasa2; que éstos fueron sus clientes y fueron a su oficina para comprar un inmueble, le mostró varios inmuebles del cual reservaron uno, ellos reservaron el inmueble después de haberlo visto, luego volvieron a la oficina para verlo con la hija y a ésta no le gustó, por lo que sugirieron que se le devolviera su reserva y se le devolvió y dejó en depósito Diez Mil bolívares fuertes para que le siguieran mostrando otros inmuebles; que continuó con su labor en beneficio de P.R. y Marchesano, mostrándole otros inmuebles, los cuales ninguno que le mostraba era de su agrado, especialmente por la localización del inmueble, su hija prefería la zona de J.C., pero los inmuebles en esa zona pasaban de lo que ellos disponían para la compra de una casa, por lo que el señor Rinaldi le llamó y le sugirió que en vez de un inmueble le buscara un terreno en J.C. de aproximadamente Quinientos metros cuadrados, los terrenos que le consiguió le parecían extremadamente costosos; que conocía la política de Unocasa respecto a la anulación de las reservas, las cuales son que después que un inmueble se reserva y el propietario del inmueble firma la aceptación de la compra venta, previamente ya aceptada por el comprador ésta no se devuelve hasta que el abogado de la compañía decida las condiciones en que será devuelta; que le fue devuelto al señor Rinaldi la reserva ya que había una buena relación con él y su esposa, se quería evitar el roce con las personas y permitir seguir la labor de búsqueda de un inmueble para él.

      Asimismo fue repreguntada manifestando que conoció a los señores Rinaldi y Marchesano desde enero, febrero de 2007; que recibía comisión por sus ventas protocolizadas; que no conocía comunicación alguna dirigida al Consultorio Jurídico R.C. & Asociados; que no recordaba la fecha en que había mostrado a la familia Rinaldi porque ya no trabajaba allí, pero eso fue en septiembre de 2007; que trabajó para Unocasa2 hasta diciembre de 2007; que no había determinado, ni intuyó que el señor Rinaldi no quería hacer negocios con Unocasa2, pues el mismo Rinaldi le comunicó vía telefónica que los precios de los terrenos en J.C.e. exageradamente costosos para lo que el disponía para comprar un inmueble. Esta testimonial al no contener contradicciones se valora con base al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que la ciudadana I.R.B. cuando trabajaba para la sociedad mercantil UNOCASA2 C.A. le mostró al ciudadano P.R. varios inmuebles que se ofrecían en venta, y que no se concretó negociación alguna en virtud de que los mismos no fueron del agrado de la parte hoy demandante, en virtud de la localización de los mismos. Y así se decide.

   7. - Prueba de informe requerida al Mercantil, C.A. Banco Universal, (f.179 al 191) mediante la cual informó que el ciudadano P.R.B. figura en sus registros como primer titular de las cuentas 1) Corriente Nro. 1111-07632-4, 2) ahorros Nro.0111-28339-6, cuyo segundo titular en ambas cuentas es la ciudadana MARCHESANO DE RINALDI ANTONELLA, las cuales se encuentran activas. Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-

      Como fundamento de la presente demanda el abogado L.L.V. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos P.R. y A.M.S. argumentó:

      - que el 2 de marzo del 207 sus representados realizaron una oferta de compra de un inmueble a través de la sociedad mercantil UNOCASA2 C.A. (ya que ésta es una empresa inmobiliaria dedicada al corretaje de bienes inmuebles en el Estado Nueva Esparta) para sustentar dicha oferta sus representados hicieron entrega de la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 37.000.000,00) a la mencionada sociedad anónima, la cual fungía como representante de los propietarios del inmueble.

      - que sus representados habían entregado un cheque por la cantidad de Treinta y Siete Millones de bolívares con 00/100 (Bs. 37.000.000,00) o (Bs. F. 37.000,00) y otro por la cantidad de Tres Millones Setecientos Mil bolívares (Bs. 3.700.000,00) o (Bs. F. 3.700,00) por concepto de comisión por adelantado a pesar de que la negociación no se había realizado todavía faltando la aceptación del propietario.

      - que la mencionada oferta fue retirada por sus mandantes antes de la aceptación de los propietarios por tanto quedó sin efecto, todo ello según se evidencia de los documentos acompañados al libelo con las letras C y D.

      - que el 3 de marzo del 2007 sus representados celebraron con el ciudadano C.P. presidente de la mencionada sociedad anónima, un contrato con la empresa UNOCASA2 C.A. a fin de que ésta les consiguiera una vivienda en los términos expresados en el referido contrato.

      - que para garantizar el cumplimiento hicieron entrega de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00) o (Bs. F. 10.000,00) con un cheque del Banco Mercantil Nro. 92922433.

      - que en dicho documento se estableció que la suma entregada sería considerada como futuro abono en la compra de otra vivienda por parte de sus representados y el valor de dicha vivienda debería ser como mínimo de Doscientos Cincuenta Millones de bolívares con 00/100 (Bs. 250.000.000,00) o (Bs. F. 250.000,00) y de las mismas características de la anterior, y el contrato tendría como fecha de vencimiento el mes de agosto del 2007.

      - que la sociedad anónima UNOCASA2 C.A. no realizó gestión alguna para conseguir la mencionada vivienda a sus representados solo en una oportunidad llevaron al ciudadano P.R. a ver una propiedad, ubicada en la Urbanización Costa Azul y cuando llamaron a la puerta atendió el propietario manifestando que no estaba interesado en vender su casa, pero continuaron esperando que UNOCASA2 C.A. le presentara más viviendas o inmuebles a fin de realizar la operación de compra, desatendiendo su obligación de hacer llegando la fecha de vencimiento del contrato el 30.8.2007.

      - que sus representados se dirigieron al ciudadano C.P. a fin de solicitarle información sobre la gestión encomendada a su empresa y este sorpresivamente les respondió: Que el plazo estaba vencido, siendo así que sus representados requirieron de PETRACHI la devolución de su dinero o sea la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00) y le expusieron el perjuicio causado por el incumplimiento de su empresa en la consecución de la vivienda, ya que para ese momento los inmuebles habían subido más de un 40% en el mercado del Estado Nueva Esparta.

      - que el ciudadano PETRACHI se negó a devolver el dinero a pesar de estar consciente del incumplimiento de su representada, después de esto sus representados agotaron todas las vías amigables para obtener la devolución de la cantidad entregada, pero la negativa de la empresa fue rotunda y debido a ello se vieron obligados a demandar como en efecto lo hacen sus representados.

      Por otra parte, la abogada M.G.R.S. en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil UNOCASA2 C.A. en la oportunidad correspondiente procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

      - que era cierto que el 2 de marzo del 2007 los hoy actores suscribieron con su representada una oferta o propuesta para la adquisición de una vivienda ubicada en el sector M.N., Urbanización I.C., Residencias San Miguel, Los Robles, Municipio Mariño de este Estado.

      - que era cierto que el precio de la venta lo fue por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 370.000,00).

      - que admitía que las condiciones de la oferta para la adquisición del inmueble fueron las siguientes: i) la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 37.000,00) recibida por su representada en calidad de reserva a cuenta de la futura negociación; ii) la suma de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,00) en la oportunidad de la suscripción del respectivo documento de opción de compra que debía verificarse antes del 6.3.2007 y iii) la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 259.000,00) con la protocolización del documento definitivo de compra venta antes del 6.4.2007.

      - que era cierto que su representada recibió las cantidad de Tres Mil Setecientos Bolívares fuertes (Bs. F. 3.700,00) por concepto de comisión con ocasión a sus gestiones como corredor inmobiliario, pero esta cantidad fue devuelta a los actores conforme será demostrado en la etapa legal correspondiente.

      - que era cierto que en fecha 3.3.2007 los actores suscribieron con el ciudadano C.P., Presidente de UNOCASA un contrato a fin de que esta les consiguiera una vivienda en los términos expresados en el mismo, en consecuencia, admitía por ser cierto que hicieron entrega a su representada de la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00).

      - que admitía que la cantidad supra referida fue considerada hasta el mes de agosto de 2007 como futuro abono en la compra de otra vivienda por parte de los actores y que la misma debía tener un precio mínimo de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00).

      - que era cierto que al momento en que culminó el plazo convenido (mes de agosto de 2007) para la búsqueda de una vivienda para los actores, su mandante tomó para si la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.000,00) como justa indemnización de daños causados por la anulación de la primera negociación inmobiliaria, en atención a las previsiones del documento acompañado por los actores.

      - que era cierto que la documental marcada “E” obligaba a los actores a adquirir una casa con la intervención de UNOCASA2 C.A., que la misiva vencía en el mes de agosto de 2007 y que la penalidad convenida por las partes fue estimada en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00).

      - que negaba que su representada haya incurrido de forma voluntaria en incumplimiento de obligación alguna, contraída en beneficio de los demandantes.

      - que negaba que los propietarios de la vivienda objeto de la negociación no hubieren aceptado la oferta de compra, pues su representada gozaba de una autorización con carácter exclusivo para la negociación y venta posterior del inmueble en cuestión.

      - que negaba que UNOCASA2 C.A a través de cualquiera de sus representantes no haya realizado gestión alguna para conseguir vivienda a los actores.

      - que negaba que la visita efectuada por los representantes de UNOCASA2 C.A. en compañía del ciudadano P.R. para la búsqueda de un inmueble haya sido solo una, además no era cierto que al llegar a una casa en la Urbanización Costa Azul, el supuesto propietario haya manifestado que no estaba interesado en vender su inmueble.

      - que negaba que su representada haya desatendido su obligación en ubicar un inmueble para su futura adquisición por parte de los actores, y tampoco era cierto que no haya hecho esfuerzo alguno por terminar lo convenido, pues su mandante genera sus ganancias a través de la actividad comercial de corretaje inmobiliario lo que permite concluir que si no hay compras y/o ventas pues tampoco habrá ganancias para UNOCASA2 C.A.

      - que negaba que su representada haya causado perjuicio alguno a los actores por el supuesto aumento de la vivienda en el Estado Nueva Esparta, de forma tal que negaba que ese aumento haya tenido una estimación de cuarenta por ciento (40%).

      - que negaba que UNOCASA2 C.A se encuentre obligada a restituir a los ciudadanos P.R. y A.M.S. la cantidad entregada en fecha 3.3.2007, es decir, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) por no haber efectuado según los actores actividad alguna en la captación de un inmueble para su adquisición, en consecuencia, negaba que la referida cantidad deba ser indexada.

      - que rechazaba que su mandante deba a los actores cantidad alguna derivada de (sic) “daños y perjuicios causados por la pérdida de la oportunidad, en la compra del inmueble, debido al aumento del valor de las viviendas” y/o gastos ocasionados por presuntos incumplimientos por parte de UNOCASA2 C.A.

      - que negaba que su mandante esté obligada a reconocer a los actores el alza en el precio del mercado de los inmuebles, y que el aumento haya tenido una estimación del (40%).

      - que negaba que con ocasión al compromiso suscrito los actores hayan perdido la oportunidad de adquirir vivienda en el Estado antes del alza de los precios, pues no existía relación de causalidad entre los supuestos daños sufridos y la actividad de su mandante en la ejecución de sus obligaciones contractuales, los actores pudieron acudir a cualquiera de las inmobiliarias existentes en la lista de Margarita, a los periódicos de amplia circulación y/o a cualquier otro medio para lograr la adquisición de una vivienda, ya que no fue convenida limitación alguna para la búsqueda de una vivienda por parte de los actores de forma autónoma o a través de cualesquiera de los medios existentes en el mercado inmobiliario.

      - que negaba que su mandante haya causado a los actores daños y perjuicios y que los mismos tengan una estimación de SETENTA Y CINCO MIL DE BOLIVARES (Bs. 75.000,00).

      - que lo cierto era que con ocasión a la negociación primigenia contenida en la documental acompañada por los actores marcada “B” su mandante en nombre de los propietarios de la vivienda, recibió la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 37.000,00) como garantía de reserva imputable al precio de venta, mediante cheque Nro.51922432 girado contra la cuenta corriente de los actores signadas con el Nro. 0105-0111-35-1111076324 en el Banco Mercantil y en horas de la tarde del mismo día en que se había suscrito el acuerdo para la adquisición de la vivienda en referencia, los actores optaron por anular el cheque emitido, aduciendo al efecto razones personales infundadas, es decir, que a sus hijos no les había gustado la vivienda en cuestión.

      - que ante esa situación y con el ánimo de satisfacer las necesidades de dos clientes (comprador – vendedor) su representada consideró la posibilidad de ubicar otra vivienda a los actores, siendo condescendiente en la conducta dolosa y de mala fe asumida por estos al anular el cheque correspondiente al pago de la reserva, pues en atención al contrato o propuesta de compra, lo que procedía era la pérdida de los TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 37.000,0) como justa indemnización de daños y perjuicios causados tal y como se acostumbraba en los contratos de promesa bilateral de compra venta, al establecer las arras y los supuestos en caso de incumplimiento.

      - que ambas partes optaron por suscribir el acuerdo contenido en el documento del 3 de marzo de 2007 de forma tal que los actores entregaron a su representada la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), a los fines de procurar la adquisición de otra vivienda con iguales características pero su mandante en ejecución de su objeto social, concretó cita y mostró un total de cuatro inmuebles en vigencia del plazo convenido, identificados con los códigos internos de la empresa 1D22 y 175 en fecha 14.3.2007; N°. 20 en fecha 4 de abril del 2007 y 36 en fecha 2 de mayo de 2007, estos inmuebles fueron enseñados oportunamente a los actores, quienes manifestaron no estar interesados en su adquisición y finalmente en la oportunidad en que era contactados para continuar en las visitas correspondientes, los actores se negaban aduciendo falta de tiempo, luego llegado el mes de agosto de 2007 en atención a los términos pactados su mandante optó por hacer suyos la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) como justa indemnización de daños y perjuicios causados.

      - que impugnaba por exagerada la cuantía ya que no cumplía con lo previsto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil.

      LA CARGA DE LA PRUEBA.-

      A este respecto ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004, lo siguiente:

      …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

      El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

      …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

      Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

      Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

      En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar sus afirmaciones y defensas expresadas al momento de dar contestación a la demanda.

      Precisado lo anterior se tiene que de acuerdo a la postura asumida por los sujetos procesales ambos reconocieron la existencia de la relación contractual, así como el pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) que fue cancelada por los demandantes a los fines de procurar la adquisición de otra vivienda; que dicha convención fue plasmada en un documento privado en donde se pactó lo siguiente “Esta suma será considerada hasta agosto del 2007, como futuro abono en la compra de otra vivienda por parte de los mismos, vivienda que tendrá que tener un valor mínimo de Bolívares Dos Cientos Cincuenta Millones ( 250.000.000 Bs)::” por lo cual, tales hechos no serán objeto de prueba, sino mas bien aquellos que fueron discutidos o controvertidos tanto por la parte demandante como por la demandada en su debida oportunidad para sustentar sus dichos y defensas, como por ejemplo, si en este asunto se verificó o no el incumplimiento contractual denunciado en la demanda, y por ende, es procedente la resolución del contrato solicitada en el escrito libelar; en caso de que la resolución que se profiera en este asunto se incline por establecer que afirmativamente se concretó el incumplimiento del contrato, a cual de los dos contratantes debe atribuírsele la conducta culposa o negligente, al demandado conforme a los hechos esbozados en el libelo, o a la demandante por haber actuado de manera desinteresada a pesar de la insistencia de la empresa demandada.

      De ahí, que resulta evidente que la carga probatoria en este asunto le compete a ambos sujetos procesales. Y así se decide.

      PUNTO PREVIO.-

      IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.-

      Antes de iniciar el estudio de este asunto, es necesario puntualizar que dentro del lapso de contestación de la demanda la accionada por intermedio de su apoderada judicial contestó la demanda, alegando defensas previas y de fondo las cuales serán objeto de estudio y análisis en este fallo.

      Precisado lo anterior, en torno a la impugnación del valor de la demanda la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3.8.2007, expediente N°. 06-297, estableció lo siguiente:

      ...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

      ...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

      Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

      .

      En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.

      Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide...”.

      Del extracto transcrito ha establecido la Sala que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de la estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo.

      En este caso consta que la abogada M.G.R.S., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil UNOCASA2 C.A., rechazó el monto de la demanda por exagerada, manifestando textualmente que “…A todo evento, impugno por exagerada la cuantía prevista en el libelo de demanda, ya que no cumple con lo previsto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil”, sin expresar los motivos en que sustentó su afirmación, ni tampoco alegó o probó las circunstancias que la indujeron a efectuar dicha impugnación, lo cual genera que esta sentenciadora aplicando el criterio antecedentemente analizado la considere como no efectuada y se abstenga de emitir consideraciones en torno a la misma. Y así se decide.

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

      El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      Del mismo modo el artículo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

      Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 eiusdem dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas que lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta su entrega, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación substitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable.

      Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables especialmente, que se produjo una disminución o perdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

      Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

      De los señalamientos efectuados y las pruebas aportadas por las partes se desprende que en fecha dos de marzo del año 2007 los demandantes ofrecieron comprar un inmueble ubicado en M.N., Urbanización H.C., Residencia San Miguel, Los Robles, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta por la cantidad de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,00) y se comprometieron a pagar el precio de la siguiente forma: la cantidad de treinta y siete mil bolívares (Bs. 37.000,00) sería entregada a C.P., la cantidad de setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 74.000,00) al momento de la opción de compra fijado para el día 06.03.2007 y la cantidad de doscientos cincuenta y nueve mil (Bs. 259.000,00) que sería cancelada al momento de protocolizarse la venta antes del día 06.04.2007; también establecieron en la oferta que la firma de los documentos de opción de compra serían antes del día 06.03.2007 entendiéndose bien que si en ese periodo el derecho preferencial que se le otorga al comprador no es ejercido se retendrá 100% del monto abonado, que quedará a UNOCASA2 C.A. y en tal caso UNOCASA2 C.A. podrá a su elección ejercer acciones legales por tal incumplimiento, y que en caso de que los propietarios decidan no aceptar la propuesta le será devuelto la totalidad del monto otorgado, antes del 06.03.2007. También emana que dicha oferta no llegó a feliz término, dado que emana del documento privado aportado por la parte actora, que la empresa demandada dirigió comunicación a la ciudadana V.C.C. a quien se le asigna la propiedad del inmueble objeto de la oferta, en donde le comunica que si bien era cierto que el día 02.03.2007 fue presentada la propuesta de compra por los ciudadanos P.R. y A.M.S. por un inmueble ubicado en el sector Nuevo Mundo, Urbanización Igina Caraballo, San M.d.L.R., por el precio de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,00) de los cuales se entregó al momento de la reserva treinta y siete mil bolívares (Bs. 37.000,00) y que UNOCASA2 C.A. no había retenido el 100% del monto abonado ya que el comprador el mismo día 02.03.2007 en que se elaboró la propuesta de compra canceló el cheque dejado en la oficina de UNOCASA2 C.A. del Banco Mercantil cuenta N° 0105-0111-35-1111076324 por Bs. 37.000,00 número de cheque 51922432, dejando sin efecto la propuesta de compra por cuanto los compradores decidieron anular la negociación y por ese motivo UNOCASA2 C.A. devolvió el cheque el cual nunca se hizo efectivo y que dicha decisión fue tomada por el ciudadano P.R. porque cuanto a sus hijos no les gustó la casa, y adicionalmente que decayó la venta que se había pactado para adquirir el inmueble consistente en una casa ubicada en M.N., Urbanización H.C., Residencia San Miguel, Los Robles, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, asimismo las partes de este juicio optaron por suscribir el acuerdo contenido en el documento del 3 de marzo de 2007 en donde como se dijo los actores entregaron a la demandada la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), a los fines de procurar la adquisición de otra vivienda suscribiendo un documento privado en donde se pactó lo siguiente “Esta suma será considerada hasta agosto del 2007, como futuro abono en la compra de otra vivienda por parte de los mismos, vivienda que tendrá que tener un valor mínimo de Bolívares Dos Cientos Cincuenta Millones ( 250.000.000 Bs.) en los casos de que los Sres. P.R.B. y A.M.S. decidan no adquirir una vivienda por medio de la Unocasa2 C.A., o comprar un inmueble por un valor menor a Bolívares Dos Cientos Cincuentas Millones ( 250.000.000Bs) el dinero hoy entregado será considerado como justa compensación por los daños ocasionados a la Unocasa2 C.A. en la negociación anteriormente descripta.” (Resaltado del Tribunal)

      Como se advierte del texto copiado las partes celebraron un contrato de corretaje inmobiliario con el objeto de que la sociedad mercantil UNOCASA2 C.A. le encontrara una vivienda con un valor mínimo de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), con una vigencia hasta el mes de agosto del mismo año, en donde las partes pactaron expresamente que en caso de que los ciudadanos P.R.B. y A.M.S. decidieran no adquirir una vivienda por medio de UNOCASA2 C.A. o comprar un inmueble por un valor menor a DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) el dinero entregado sería considerado como justa compensación por los daños ocasionados.

      Ahora bien, se advierte que en este asunto se exige la resolución del referido contrato de corretaje inmobiliario y se alega que la sociedad mercantil UNOCASA2 C.A incumplió el contrato, en virtud de que -según se dice- no realizó gestiones para conseguir la vivienda con un valor mínimo de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00); que solo en una oportunidad el demandante fue llevado a ver un inmueble ubicado en la Urbanización Costa Azul, y cuando llamaron a la puerta y atendió el propietario éste manifestó que no estaba interesado en vender su casa; que durante la vigencia del contrato continuaron esperando que se le presentaran más viviendas o inmuebles a fin de realizar la operación de compra-venta sin resultados; que la empresa accionada desatendiendo su obligación de hacer no desplegó esfuerzos para atender a sus obligaciones contractuales como corredor inmobiliario, sin embargo, de las pruebas aportadas no se encuentran evidencias que demuestren tales circunstancias, sino más bien lo contrario, que la empresa demandada cumplió con la carga contractual que asumió, dado que con la declaración testimonial de la ciudadana I.R.B. quedó establecido que durante la vigencia del contrato de corretaje en representación de la empresa continuó mostrándole inmuebles al ciudadano P.R., pero que no obstante a sus gestiones no se concretó negociación alguna debido a que los inmuebles presentados o puestos a la vista del actor no cubrieron las expectativas por él trazadas por razones que tienen que ver con la localización y precio. También se desprende del merito que emana de la comunicación fechada 09.10.2007 aportada por la parte actora como prueba y suscrita por la contraparte la sociedad mercantil UNOCASA2 C.A que refuerza lo manifestado por la testigo antes mencionada, ya que en la misma hace referencia a que la ciudadana I.R. en su carácter de ejecutiva de ventas le enseñó al ciudadano P.R. un total de cuatro inmuebles identificados con los códigos 1D22, 175, 20 y 36 después del día 2.3.07 fecha en la que el hoy demandante reservó el inmueble al cual antes se h izo referencia y que por motivos personales desistió de la compra anulando los cheques emitidos.

      Todo lo antecedentemente expresado genera dudas sobre los hechos manifestados en el libelo de la demanda, y conllevar a presumir que el incumplimiento en este caso no proviene de la demandada como lo indicó el actor en el libelo, sino que más bien de la parte actuante, ya que quedó evidenciado que durante la vigencia del contrato la parte accionada en cumplimiento de la carga contractual que asumió a raíz de la suscripción del contrato de corretaje procuró gestionar la compra de un inmueble conforme a las exigencias o requerimientos del demandante en diferentes oportunidades y que dicha operación de compra-venta no se concretó por causas inherentes al actor, concretamente por divergencias vinculadas con la ubicación y costos de los inmuebles que se le presentaron con el propósito de ofrecérselos en venta.

      De ahí, que en aplicación del Principio In dubio Pro Reo consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, a los jueces les está prohibido declarar con lugar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella, así como también sentenciar por intuición o sobre la base de conjeturas o suposiciones, debido a que dada la trascendencia de la función jurisdiccional se le exige que actúen con extrema prudencia, ponderación, transparencia, seriedad y eficiencia, para lo cual se requiere que en todo momento se atenga a lo alegado y comprobado en autos, resulta inexorable concluir que ante la ausencia de elementos probatorios que permitan considerar comprobados los hechos alegados en el libelo como fundamento de la demanda, especialmente que ciertamente la parte accionada incurrió en el incumplimiento del contrato de corretaje y que por vía de consecuencia se encuentra la empresa accionada obligada a devolver la suma entregada como pago por dicho servicio, ni mucho menos que se le deba constreñir a indexar dicho monto o a cancelar sumas adicionales por concepto de daños y perjuicios derivados como se alegó, del alza del precio de los inmuebles durante el periodo de vigencia de dicho contrato, es irremediable concluir que la presente demanda debe ser desestimada tal y como se establecerá en forma positiva y expresa en la parte dispositiva de este fallo. Y así se decide.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones anteriormente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: