Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 12 de Diciembre de 2011

Procedimiento:Nulidad De Asiento Registral
Ponente:Oscar Rivero
Número de Expediente:KP02-V-2009-659
Fecha de Resolución:12 de Diciembre de 2011
Emisor:Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito
RESUMEN

este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: 1. SIN LUGAR la defensa de de fondo tocante a la falta de cualidad de la parte actora; 2.CON LUGAR la defensa de prescripción opuesta en la pretensión de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, intentado por el ciudadano PEDRO MANUEL PEREZ CALLES, contra las Sociedades Mercantiles INSEM, INSTALACIONES ELECTROMECANICAS, S.A.; SEGUROS AVILA, C.A.; BANCO DE VENEZUELA, BANCO UNIVERSAL, C.A.; INVERSIONES DUNAMIS, C.A.; INVERSIONES LU2, C.A., e INVER-ORI, C.A.; y contra los ciudadanos ANTONIO MARIA PINEDA BARRIOS y ROSSANA ASSUNTA LEMMO DE PINEDA, todos previamente identificados.

 
CONTENIDO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, doce de Diciembre de dos mil once

201º y 152º

ASUNTO: KP02-V-2009-000659

PARTE DEMANDANTE: PEDRO MANUEL PEREZ CALLES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.384.704.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CESAR IGOR BRITO D’APOLLO Y JULIO CESAR ZAMBRANO CONTRERAS, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros 31.266 y 18.918 respectivamente

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INSEM, INSTALACIONES ELECTROMECANICAS, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el Nro. 4, Tomo 11-A Sgdo, en fecha 4 de Febrero de 1980, con domicilio en Caracas y sucursal establecida en Barquisimeto del Estado Lara, en la persona de su Presidente ciudadano Tomas Capasso Pinto, mayor de edad, venezolano y titular de la cédula de identidad Nro. 6.109.149, domiciliado en la ciudad de Caracas, Distrito Capital. SEGUROS AVILA , C.A., inscrita en el Registro Mercantil que llevaba el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, el día 15 de Octubre de 1931, bajo el Nro. 615, reformado sus estatutos sociales según acta inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 16 de Septiembre de 1992, bajo el Nro. 59, Tomo 147-A Sgdo, con domicilio en Caracas, Distrito Capital, en la persona de su Presidente ciudadano Ramón Rodríguez Gutiérrez, venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 4.374.270, BANCO VENEZUELA, BANCO UNIVERSAL, domiciliado en Caracas, Distrito Capital y constituido originalmente por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil del Distrito federal, en el tercer Trimestre de 1890, bajo el Nro. 33, folio 36 vto. Del libro Protocolo duplicado, inscrito en el Registro de Comercio del Distrito Federal el 2 de Septiembre de 1890, bajo el Nro. 56, modificados sus estatutos sociales en diversas oportunidades, siendo su última reforma la que consta según asiento inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 13 de Octubre de 2003, bajo el Nro. 5, Tomo 146-A Sgdo., en la persona de su Presidente encargado ciudadano Frank Malaret Maiz, mayor de edad, domiciliado en Caracas Distrito Capital y titular de la cédula de identidad Nro. 3.188.529, INVERSIONES DUNAMIS, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 25 de Septiembre de 1996, bajo el Nro. 31, Tomo 215-A y con domicilio en Barquisimeto Estado Lara, en la persona de su Directora Principal ciudadana Yadira Auxiliadora Sánchez Mosquera, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.347.691 y de este domicilio, INVERSIONES LU2, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 25 de Mayo de 2004, bajo el Nro. 35, Tomo 21-A, folio 168, con domicilio en Barquisimeto Estado Lara, en la persona de su Presidente ó Gerente Administrativo ciudadano Enrique Lucena Cuicas y Silvia Lupo Scifo, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.065.709 y 7.324.468 respectivamente INVER-ORI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 03 de Febrero de 2006, bajo el Nro. 13, Tomo 8-A y con domicilio en Barquisimeto Estado Lara, en la persona de su Director ciudadano Gilberto León Álvarez, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 7.400.398 y los ciudadanos ANTONIO MARIA PINEDA BARRIOS Y ROSSANA ASSUNTA LEMMO DE PINEDA, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.317.561 y 7.312.274, respectivamente.

DEFENSORA AD-LITEM DE LA CO-DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL INSEM, INSTALACIONES ELECTROMECANICAS, S.A.: Ismar González, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 131.370.

APODERADO JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA BANCO VENEZUELA, BANCO UNIVERSAL: Orlando Ramírez Corredor, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 3.999.

APODERADO JUDICIAL DE LOS CO-DEMANDADOS INVERSIONES LU2, C.A.ANTONIO MARIA PINEDA BARRIOS Y ROSSANA ASSUNTA LEMMO DE PINEDA: José González, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 7.131.

APODERADA JUDICIAL DE LOS CO-DEMANDADOS INVERSIONES DUNAMIS, C.A INVER-ORI, C.A.: Ramón Ray Rivero, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 131.310.

APODERADA JUDICIAL DEL CO-DEMANDADO SEGUROS AVILA, C.A.: María Mercedes Fernández, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 29.350.

MOTIVO: NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Nulidad de Contrato, interpuesta por la representación judicial de la parte actora, ya identificada, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que consta de Documento Autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, Estado Lara, de fecha 17 de Noviembre de 1992, bajo el Nro. 47, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta que su representado suscribió con la Sociedad Mercantil INSEM, INSTALACIONES ELECTROMECÁNICAS, S.A.; cuyo objeto lo constituyó una oficina distinguida con el Nº 19 y el puesto de estacionamiento identificado con el Nº 92, la cual forma parte del Centro Empresarial Leonardo Da Vinci, ubicado en la Avenida 20 con Calle 10 y Carrera 21, en Barquisimeto, Estado Lara, el cual desde la fecha en que se otorgó la venta mediante el documento citado, se encuentra en construcción. Que en el mencionado documento autenticado se expresó que la oficina Nº 19 está proyectada para un área de CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SIETE CENTÍMETROS CUADRADOS (54,77 Mts.2) de construcción. Que se convino como precio de venta, la suma de DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (2.738.500,oo Bs.), el cual se pactó en cancelar así: 1) UN MILLON DIEZ MIL VEINTE BOLÍVARES (1.010.020,oo Bs.), en la fecha del otorgamiento del documento autenticado; lo cual representa el 36,52% del precio de venta convenido, 2) 6 cuotas a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (200.000,oo Bs.), cada una, para un total de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.200.000,oo Bs.), pagaderas a los 60, 120, 180, 240, 300 y 360 días siguientes a la firma del documento autenticado, 3) El remanente, es decir, la cantidad de QUINIENTOS VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (528.480,oo Bs.) se cancelarían en la oportunidad de protocolizarse la venta celebrada, lo cual se había estimado que se realizaría aproximadamente a los 15 meses siguientes a la fecha de otorgamiento del documento autenticado, más 60 días de prórroga convenido de antemano, para el caso de retardo en la terminación del inmueble vendido; comprometiéndose el vendedor a notificar a su mandante con 15 días de anticipación a la fecha de protocolización del documento contentivo de la venta celebrada. Que consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 24 de Noviembre de 1994, inserto bajo el Nro. 25, folios 1 al 20, Tomo 15, Protocolo Primero, la protocolización del Contrato de Fideicomiso, suscrito entre la Sociedad Mercantil INSEM, INSTALACIONES ELECTROMECÁNICAS, S.A., y SEGUROS AVILA, C.A., siendo el objeto o propósito del mencionado contrato la construcción del Centro Empresarial Leonardo Da Vinci, cuya edificación se proyectó con un área total de construcción de Diez Mil Doscientos Veintidós Metros Cuadrados (10.222,00 Mts.2) aproximadamente, con la totalidad de la estructura en concreto armado y que sus fachadas tendrían cerramiento de vidrios a colores y que estaría distribuido de la siguiente manera: Dos Mil Treinta Metros Cuadrados (2.030,00 Mts.2), para locales comerciales ubicados en la Planta Baja y Mezzanina; Dos Mil Quinientos Noventa y Cinco Metros Cuadrados (2.595,00 Mts.2) para oficinas, ubicadas en el primero y segundo piso y dos (2) sótanos con cincuenta y cinco puestos de estacionamiento cada uno. Tendrá una entrada principal de Trece Metros (13,00 Mts.) de ancho, por la Calle 10 y dos (2) entradas laterales, una por la Avenida Veinte (20) y la otra, por la Carrera 21, cada una de ellas con Cuatro (4,00 Mts.) de ancho. La edificación contará con ascensores, escaleras de servicio y de emergencia; para ser construido sobre una parcela de terreno ubicada en la Avenida 20, cruce con Calle 10, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, en Barquisimeto, Estado Lara, con un área aproximada de Dos Mil Doscientos Treinta y Dos Metros Cuadrados con Ochenta Centímetros Cuadrados (2.232,80 Mts.2), dentro de los siguientes linderos: NORTE, en línea de Cuarenta y Siete Metros con Noventa Centímetros (47,90 Mts.), con la Carrera 21; SUR, en línea de Cuarenta y Siete Metros con Treinta Centímetros (47,30 Mts.), con la Carrera 20; ESTE, en línea de Cuarenta y Seis Metros con Sesenta y Siete Centímetros (46,67 Mts.), con inmueble que es o fue de Joaquín López; y OESTE, en línea de Cuarenta y Siete Metros con Setenta y Cuatro Centímetros (47,74 Mts.), con la Calle 10. Que el descrito inmueble fue traspasado en propiedad fiduciaria a SEGURO AVILA, C.A., libre de gravamen, ya que el Banco de Inversión Bancaracas, C.A., como acreedora hipotecaria de primer grado convino en liberar dicha hipoteca y anticresis que gravaba el inmueble, en la oportunidad de registrarse el citado Contrato de Fideicomiso, conformando el alinderado inmueble el Fondo Fiduciario de ese Fideicomiso. Que en el documento protocolizado contentivo del Contrato de Fideicomiso se definen como segundos beneficiarios las personas que aparecen como adquirentes de locales comerciales o de oficinas en el listado que figura en la siguiente cláusula que afirma que en la medida que el Fideicomitente ha ido construyendo, ha comprometido la venta de algunos locales o de oficinas, que conformarán el Centro Empresarial habiendo negociado hasta hoy con las siguientes personas, adjuntando un cuadro en el cual se expresa que el futuro adquirente es el ciudadano Pedro Pérez Calles, por un área en Mts 2 de 54,77; la oficina; precio de 19 2.738.500,oo Bs.; con 2.210.020,oo Bs. entregados en efectivo. Continuó exponiendo que el contrato de fideicomiso protocolizado expresa que a partir de la constitución del Fideicomiso, tanto la parcela de terreno como las construcciones hechas sobre ella y los efectos de comercio entregados al Fideicomitente, pasarán a formar parte del Fondo Fiduciario. Que la Sociedad Mercantil Seguros Ávila, actuando en su carácter de fiduciaria, procedió a protocolizar el Documento de Condominio del Centro Empresarial por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 11 de Marzo de 1999, bajo el Nº 44, folios 341 al 426, Tomo Décimo, Protocolo Primero. Expuso que en su capítulo primero de las declaraciones preliminares, la fiduciaria expresó en la cláusula segunda, textualmente, lo siguiente: “…de manera pues que ante la decisión de enajenar el inmueble en cuestión conforme al régimen de propiedad horizontal previsto a nivel legal…”. Que en el capítulo segundo de la denominación, ubicación y descripción general de la parcela de terreno y de la edificación, en su cláusula primera, se afirmó, textualmente: “…La edificación a que se contrae el presente documento de condominio se denomina “CENTRO EMPRESARIAL LEONARDO DA VINCI” y conforme a lo indicado en las declaraciones preliminares del presente instrumento, ha sido construido sobre un (1) lote de terreno del cual es propietaria Fiduciaria mi representada…”. Que en el Capítulo Tercero, de la Descripción y Distribución General de Cada una de las Plantas que integra el Edificio, se identifica la Oficina Nº 19, ubicada en la Planta Tercer Piso, con un área de Cincuenta y Ocho Metros Cuadrados con Treinta Centímetros Cuadrados (58,30 Mts.2) aproximadamente, y que consta, según el documento de condominio, de un (1) salón y una (1) sala de baño; siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE, con la fachada norte del edificio; SUR, con los pasillos de circulación del Edificio; ESTE, con la pared que la separa de la Oficina Nro. 20; y OESTE, con la pared que la separa de la Oficina Nro. 17. Le corresponde Un (1) Puesto de Estacionamiento, ubicado en la Planta Sótano I I, Nivel – 8,50 Metros, distinguido con el Nro. 91, y el mismo posee un área aproximada de 18,00 Mts2.; correspondiéndole un porcentaje sobre las Cargas Comunes y totales del edificio, en relación al Condominio de donde se derivan sus derechos y obligaciones de 0,9894%. Que en la cláusula séptima del documento de condominio se afirma expresa y literalmente: “…Se acompañan para ser agregados al Cuaderno de Comprobantes llevado por esta Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, los siguientes recaudos. 1. Planos explicativos del inmueble, sus dependencias e instalaciones, que forman el Edificio “CENTRO EMPRESARIAL LEONARDO DA VINCI”, distinguidos así: 1.1.- Planos correspondientes a los Índices de Fundaciones, distinguidos con los números y letras E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, 17, E18, E19, E20, E21, E22, E23; 1.2.- Planos de Instalaciones Eléctricas, distinguidos con los números y letras IE-1, IE-2, IE-3, IE-4, IE-5, IE-6, IE-7, IE-8; Planos de Sistemas contra Incendios distinguidos con los números y letras B1, B2, B3, B4, B5, B6; Planos de Ventilación Forzada IM-1, IM-2, IM-3, IM-4, IM-5, IM-6, IM-7, IM-8, IM-9; Plano Sótano 2, distinguido A-1; Plano Sótano 1, distinguido E-2; Planos de Planta Baja, Mezzanina, Sala de Exposiciones, Planta de Oficinas, Planta Techo, Sala de Máquinas, Fachadas, Fachadas calle 10, Corte B-B, fachada Izquierda, Detalles de Escaleras, Puertas y Ventanas, Plantas de Oficinas A-3, A-4, A-5, A-6, A-7, A-8, A-9, A-10, A-11, A-12; Planos de Aguas Blancas y Negras, identificados IS-1, IS-2, IS-3, IS-4, IS-5, IS-6, IS-7, IS-8, IS-9, IS-10, IS-11, IS-12, IS-13, IS-14, IS-15, IS.16, IS-17, IS-18, IS-19, IS-20, IS-21, IS-22; 2. Constancia de recepción de obra (cédula de habitabilidad), Resolución Nro. CH-39-95, emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano y Rural del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual fue expedida de conformidad con la Ordenanza de Procedimientos de Construcción; 3. Constancia de adecuación a variables urbanas fundamentales (constancia urbanística), expedida por la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, Resolución Nro. 48-49-R; 4. Constancia de conformidad sanitaria de ocupación, Nro. 1.248, expedida por el Ministerio de Sanidad; 5. Constancia de conformidad de uso y habitabilidad Nro. 1.051-98, expedida por la División Técnica y la Comandancia del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del Estado Lara; 6. Solvencia Municipal Nro. 15305, expedida por la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara; 7. Avalúo e Información Catastral de fecha 29 de Septiembre de 1997, resolución Nro. 14090; 8. Reglamento del Condominio del Edificio “CENTRO EMPRESARIAL LEONARDO DA VINCI”…” Que asimismo, en la Nota de Registro correspondiente al acto de Protocolización del Documento de Condominio se expresó: “…Fue presentado el Certificado de Solvencia Municipal Nro. 17725. Código Catastral Nro. 109-2109-005-000, de fecha 23/02/1999 y válido hasta el 30/06/1999, expedida por la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara.- Se agregó Fotocopia Cédula de Identidad al Cuaderno de Comprobantes Adicional Nro. 3, bajo el Nro. 55, folio 55 al Nro. 55, folio 55. Fueron presentados 79 Planos los cuales quedaron agregados al Cuaderno de Comprobantes bajo los Nros. 318 al 827 folios 749 al 827. La Cédula de Habitabilidad y demás recaudos quedaron agregados al C. de C. bajo el Nro. 397 folio 828 al 842.-…”. Continuó exponiendo que posteriormente al registro del Documento de Condominio, SEGUROS AVILA, C.A., actuando igualmente como FIDUCIARIA, celebró con el BANCO CARACAS, C.A. BANCO UNIVERSAL, una Dación en Pago sobre los Locales Comerciales Nros. 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 y 18 y sobre las Oficinas Nros. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 y 28; que solamente, quedaron fuera de la Dación en Pago mencionada, los Locales Comerciales Nros. 1, 2, 3, 4 y 10, y la Oficina Nº 20. Que se estableció como precio la suma de QUINIENTOS VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (524.755.673,46 Bs.). Que para la fecha de registro del Documento de Condominio el 11 de Marzo de 1999, el Centro Empresarial no estaba culminado como en efecto aún no está construido, pese a que se afirmó en ese Documento de Condominio, categórica y específicamente, que: “…. La edificación a que se contrae el presente documento de condominio se denomina “CENTRO EMPRESARIAL LEONARDO DA VINCI” y conforme a lo indicado en las declaraciones preliminares del presente instrumento, ha sido construido sobre un (1) lote de terreno del cual es propietaria Fiduciaria mi representada, …”; por lo que mal pudo anexarse al Documento de Condominio, como se afirmó en la Cláusula Séptima, para ser agregado al Cuaderno de Comprobantes que lleva el Registro Subalterno, la Constancia de recepción de obra (cédula de habitabilidad), según Resolución Nro. CH-39-95, emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano y Rural del Municipio Iribarren del Estado Lara; por cuanto la existencia de esa Constancia de Recepción de Obra, supone que el profesional responsable de su ejecución debe firmar una certificación en la que debe hacer constar que la obra se ejecutó en un todo de conformidad con las variables urbanas fundamentales y con las normas técnicas correspondientes, la cual debe ser firmada también por el propietario y consignada junto con los planos definitivos de la obra ante la autoridad municipal encargada del control urbanístico, para que posteriormente se proceda a emitir o no la “constancia de recepción”. Que tampoco se agregó, como igualmente se afirma en la Cláusula Séptima, la Constancia de Adecuación a Variables Urbanas fundamentales (constancia urbanística), expedida por la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, según Resolución Nro. 48-49-R; ya que de acuerdo a una solicitud formulada en fecha 30 de Septiembre de 2008, ante el Director de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía de Iribarren del Estado Lara, en la que se le solicitó copia certificada de la Constancia de Recepción de Obra o habitabilidad emitida por Resolución Nro. CH-39-95, y de la Constancia de Adecuación de las Variables Urbanas fundamentales, emitida según Resolución Nro. 48-49-R; la respuesta a esa solicitud que se produjo en fecha 22 de Octubre de 2008, según Oficio Nro. 627-08, suscrito por el Director de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía de Iribarren del Estado Lara, fue la que expuso textualmente, lo siguiente: “…le informo que una vez revisado el archivo, se pudo constatar que la numeración de las resoluciones mencionadas en su escrito, no coincide con los registros que se llevan en esta Dirección…”. Que esto, aunado al hecho curioso, que lo que se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes que lleva el Registro Subalterno, no son esos documentos que se indican en la Cláusula Séptima del Documento de Condominio, sino otros, que se hallan en los tres (3) últimos folios de los Veintitrés (23) que conforman el Documento de Condominio y que no guardan relación de ninguna índole con la obra en cuestión; y que configura una violación del Artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal y los Artículo 95 y 97 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Que en esa misma oportunidad y en ese mismo Documento de Condominio, se afirma que se acompaña para ser agregada al Cuaderno de Comprobantes llevado por esa Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara, “... los siguientes recaudos. ...omissis... 6. Solvencia Municipal Nro. 15305, expedida por la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara...”. Que sin embargo, en la nota de registro estampada con motivo de la protocolización a su decir írrita e ilegal del Documento de Condominio, se expresó textualmente:: “... Fue presentado el Certificado de Solvencia Municipal Nº 17725…”. Que no existe correspondencia entre lo afirmado en la Cláusula Séptima del Documento de Condominio y lo supuestamente presentado al Registrador Subalterno, ya que tampoco existe en el Cuaderno de Comprobantes la copia de la solvencia municipal, esto es, ni la Solvencia Municipal Nro. 15305, y tampoco el Certificado de Solvencia Municipal Nro. 17725; lo que patentiza una violación al Artículo 19 Ordinal 4 de la vigente Ley de Registro Público y del Notariado. Continuó exponiendo que en el documento de la Dación en Pago, entre otros, del inmueble propiedad de su mandante, y que se protocolizó, posterior al Documento de Condominio, en fecha 3 de Agosto de 1999, se afirma en la Cláusula Cuarta textualmente, lo siguiente: “… Se estableció en el CONTRATO DE FIDEICOMISO, que si el Centro Empresarial no se terminaba en el período de seis (6) meses a contar de la fecha del otorgamiento del Fideicomiso, que fue el día once (11) de noviembre de 1994, el Fiduciario quedaba facultado para traspasar el inmueble a los PRIMEROS BENEFICIARIOS, por el monto de sus créditos. Ahora bien, encontrándose vencido el lapso estipulado sin que dentro de él se hubiere terminado el Centro Empresarial, SEGUROS AVILA, C.A., actuando en su condición de Fiduciario, facultado expresamente por el numeral 3.3 de la Cláusula Tercera del CONTRATO DE FIDEICOMISO ha decidido dar en pago, como en efecto lo hace por este documento, a los PRIMEROS BENEFICIARIOS quienes como consecuencia de la fusión son ahora el BANCO CARACAS, C.A. BANCO UNIVERSAL…” Que en el citado documento se expresa: “… mi representada actuando en su carácter de FIDUCIARIA, en ejecución del objeto o fin del citado CONTRATO DE FIDEICOMISO, por carecer de los recursos necesarios para cumplir con las obligaciones asumidas y a los fines de pagar la deuda que se mantiene con el PRIMER BENEFICIARIO, por medio del presente documento da en pago…”. Que de igual modo, se expresó: “… para el caso de que el Centro Empresarial no fuere terminado en el plazo estipulado, la Fiduciaria, a los fines de cumplir con el objeto del Fideicomiso, podría traspasar a los PRIMEROS BENEFICIARIOS la parcela y las construcciones sobre ella realizadas, siempre y cuando las mismas estuvieran libres de todo gravamen, …” Que con motivo de la Dación en Pago, el BANCO DE VENEZUELA, C.A. BANCO UNIVERSAL, quien absorbió por fusión al BANCO CARACAS, C.A. BANCO UNIVERSAL, le enajena a INVERSIONES DUNAMIS, C.A., y a INVERSIONES LU2, C.A., los Locales Comerciales 5, 13 y 14 y las Oficinas 1, 2, 3, 4, 5, 21, 22, 23 y 25, por una parte; y por la otra, los Locales Comerciales 6, 7, 8, 9, 11, 12, 15, 17 y 18 y las Oficinas 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 24, 26, 27 y 28, respectivamente. Que INVERSIONES DUNAMIS, C.A., vende a INVER-ORI, C.A., así como también, vende a los ciudadanos ANTONIO MARÍA PINEDA BARRIOS y ROSANNA ASSUNTA LEMMO DE PINEDA la Oficina Nro. 5 y el Puesto de Estacionamiento Nro. 61. Que el Centro Empresarial para la fecha de registro del Documento de Condominio y para la oportunidad de la protocolización de la Dación en Pago no estaba concluido. Que es por ello que en nombre y representación de nuestro Mandante, proceden a demandar a las Sociedades Mercantiles INSEM, INSTALACIONES ELECTROMECÁNICAS, S.A., SEGUROS AVILA, BANCO DE VENEZUELA, C.A. BANCO UNIVERSAL, INVERSIONES DUNAMIS, C.A., INVERSIONES LU2, C.A., INVER-ORI, C.A. y los ciudadanos ANTONIO MARÍA PINEDA BARRIOS y ROSANNA ASSUNTA LEMMO DE PINEDA, la nulidad de los asientos registrales: 1) Documento de Condominio, marcado “D”, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 11 de Marzo de 1999, bajo el Nro. 44, folios 341 al 426, Tomo Décimo, Protocolo Primero. 2) Documento de Dación en Pago, marcado “E”, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 3 de Agosto de 1999, inserto bajo el Nro. 28, folios 175 al 206, Tomo Sexto, Protocolo Primero. 3) Documento de venta a la Empresa INVERSIONES DUNAMIS, C.A., marcado “H”, registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 18 de Abril de 2007, bajo los Nros. 49, folios 390 al 398, Tomo Cuarto, Protocolo Primero. 4) Documento de venta a la Compañía INVERSIONES LU2, C.A., marcado “I”, inscrito por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 18 de Abril de 2007, bajo los Nros. 38, folios 300 al 310, Tomo Cuarto, Protocolo Primero. 5) Documento de Compra-Venta suscrito entre INVERSIONES DUNAMIS, C.A. e “INVER-ORI, C.A.”, Local Comercial Nro. 5 y su correspondiente Puesto de Estacionamiento, distinguido con el Nro. 38, marcado “J”, inscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el Nro. 2008.342, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 362.11.2.1.79 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, de fecha 10 de Octubre de 2008. 6) Documento de Compra-Venta suscrito entre INVERSIONES DUNAMIS, C.A. y ANTONIO MARÍA PINEDA BARRIOS y ROSANNA ASSUNTA LEMMO DE PINEDA, Oficina Nro. 5 y el Puesto de Estacionamiento Nro. 61, marcado “K”, registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el Nro. 2009.43, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 362.11.2.1.466 y , correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, de fecha 15 de Enero de 2009; por violación de los Artículos 95 y 97 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y los Artículos 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal; conforme a lo establecido en el Artículo 53 de la Ley de Registro Público, publicada en la Gaceta Oficial Nro. 4.665 Extraordinario, de fecha 30 de Diciembre de 1993, vigente para la fecha del registro de los documentos señalados y que se acompañan marcados “D” y “E”; y de los Artículos 19 Ordinal 4 y 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro.5.833 Extraordinario, de fecha 22 de Diciembre de 2006, vigente a la presente fecha; para que convengan en la Nulidad de los Asientos Registrales en los que se protocolizó los Documentos de Condominio y de Dación en Pago, que se anexan a esta demanda, marcados “D” y “E”; y por consiguiente los asientos registrales, a través de los cuales, se protocolizaron las ventas que el BANCO DE VENEZUELA, C.A. BANCO UNIVERSAL, ya identificado, suscribió por separado con las Sociedades de Comercio INVERSIONES DUNAMIS, C.A. e INVERSIONES LU2, C.A., y éstas últimas con la Sociedad Mercantil “INVER-ORI, C.A.” y los ciudadanos ANTONIO MARÍA PINEDA BARRIOS y ROSANNA ASSUNTA LEMMO DE PINEDA, como adquirentes del Local Comercial Nro. 5 y su correspondiente Puesto de Estacionamiento, distinguido con el Nro. 38, y la Oficina Nro. 5 y el Puesto de Estacionamiento Nro. 61, respectivamente, vendidos por INVERSIONES DUNAMIS, C.A., o en su defecto a ello sea condenados, ordenándose el registro de la Sentencia Definitiva que se dicte en este proceso, conforme a lo establecido en el Artículo 1.922 del Código Civil vigente; con especial condenatoria en Costas a los demandados. Por otra parte expuso que como consecuencia del incumplimiento en el que incurrió la Sociedad de Comercio INSEM, INSTALACIONES ELECTROMECÁNICAS, S.A., al no concluir la construcción del Centro Empresarial, lo cual devino en todos los eventos y circunstancias, narrados suficientemente a lo largo de este libelo, muy a pesar de que su representado cumplió con todas y cada una de las obligaciones que asumió en el aludido contrato de promesa bilateral de compra venta y que siendo que su m andante sólo adeuda la suma de QUINIENTOS VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.528.480,00), como parte del precio por la Oficina Nro. 19 y su respectivo Puesto de Estacionamiento, cuya exigibilidad para el pago será en la oportunidad del registro del documento de compra-venta de la Oficina Nro. 19 y su correspondiente Puesto de Estacionamiento, por ante el Registro Subalterno competente; es por lo que en nombre y representación de su mandante, ya identificado, proceden a demandar a SEGUROS AVILA, C.A., en su condición de causahabiente a título particular de INSEM, INSTALACIONES ELECTROMECÁNICAS, S.A., y propietaria fiduciaria sobre el inmueble en el que se construirá “CENTRO EMPRESARIAL LEONARDO DA VINCI”, para que convenga en el cumplimiento del Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta y en consecuencia en el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta en forma pura y simple por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, o en su defecto, a ello sea condenado por este Tribunal, ordenándose que la sentencia surta los efectos del contrato no cumplido, tal y como dispone el Artículo 531 de Código de Procedimiento Civil, para lo cual expresó la disposición de su representado de cumplir con su prestación u obligación contractual, esto es, la cancelación del saldo del precio convenido en la cantidad de QUINIENTOS VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.528.480,00), equivalentes a QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.F.528,48); con especial condenatoria en costas a la demandada. Fundamentó supertensión en el Artículo 1.264 y en el artículo 1.167 del Código Civil. Que su representado detenta un interés que lo legitima para intentar la presente demanda, derivado de su condición de propietario de la Oficina Nro. 19 del Centro Empresarial, como se evidencia de la compra que realizara en fecha 17 de Noviembre de 1992, según el Documento Autenticado; así como de la afirmación efectuada por el vendedor, contenida en el Contrato de Fideicomiso, que fuera protocolizado relativa al hecho de la adquisición por parte de su mandante de la Oficina Nro. 19; que por fuerza de lo establecido en el Artículo 1.360 del Código Civil, la afirmación allí expresada en ese instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, por tanto es indudable el interés y por consiguiente la cualidad que tiene su representado para intentar la presente demanda. Solicitó decreto de medida cautelar.

En fecha 25 de febrero de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara admitió la anterior demanda, decretando a solicitud de parte, Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar en fecha 02 de marzo de 2009.

En fecha 28 de octubre de 2010, una vez inhibida la Jueza del Juzgado mencionado ut supra, y habiéndosele dado entrada a la causa en los libros respectivos, este Juzgador se abocó al conocimiento de la misma.

En fecha 16 de febrero de 2011, una vez efectuadas las citaciones de los demandados, se designó a solicitud de parte defensora judicial a la codemandada INSEM, Instalaciones Electromagnéticas, S.A., quien aceptó el cargo y prestó juramento de ley en fecha 10 de marzo de 2011.

En fecha 04 de abril de 2011, la defensora judicial designada contestó la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola de manera genérica.

En fecha 08 de abril de 2011, la representación judicial del codemandado Banco de Venezuela, Banco Universal, C.A. presentó escrito de contestación a la demanda. Opuso como punto previo la falta de cualidad e interés, exponiendo que el demandante que Seguros Ávila, C.A. como fiduciaria, en forma unilateral procedió a protocolizar el documento de condominio del inmueble identificado. Que el poseedor de la cualidad jurídica para tal registro era la citada fiduciaria quien conjuntamente con INSEM, Instalaciones Electromecánicas, C.A. en su carácter de propietaria y fideicomitente, evidencian el carácter de beneficiados con tal protocolización y en virtud de los vínculos contractuales y que su representada no tiene vinculación contractual directa con el citado documento de fideicomiso, que por ello es ajena a la protocolización del documento de condominio efectuado y constituido por Seguros Ávila, C.A. en su condición de fiduciaria, por lo que no tiene cualidad ni interés para ser demandada por nulidad del documento mencionado, fundamentando su defensa de fondo en los artículos 361 del Código de Procedimiento Civil y 40 al 42 de la ley de registros y notarias. Que por ser la dación de pago una convención opone la prescripción de la acción de nulidad por haber transcurrido mas de 5 años y en forma específica 09 años y 6 meses, desde la fecha de protocolización del documento de dación en pago el 03/08/1999, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.346 del Código Civil. Asimismo opuso la prescripción de la pretensión del cumplimiento del contrato proveniente de actos mercantiles para una sola de las partes exponiendo que dentro del lapso de prórroga del contrato de promesa bilateral de compra celebrado entre ISEM y el ciudadano Manuel Pérez del 24/11/94, INSEM le constituye documento de fideicomiso a la empresa Seguros Ávila, C.A., para la terminación de la construcción del Centro Comercial. Que el fiduciario no concluyó la construcción y la fiduciaria entrega en dación de pago al Banco Caracas C.A. los locales y las oficinas incluida la del demandante y que a partir del 18/04/95 empezó a transcurrir el término fatal para que la parte demandante para que se cumpliera el contrato y que han transcurrido 10 años sin que en ese lapso el demandante hubiere ejercido actos necesarios e indispensables para la interrupción de la prescripción que se señala en los artículos 131 y 132 del Código de Comercio. Expuso que la acción de nulidad y la pretensión de cumplimiento de contrato se excluyen mutuamente y son incompatibles de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Insistió en la validez, legitimidad y certeza real de los documentos de dación en pago y convención de venta de Inversiones Dunamis, C.A., rechazó y contradijo la demanda. En esa misma fecha la representación judicial de los co-demandados, Inversiones Lu2, C.A. y de los ciudadanos Antonio María Pineda y Rossana Asunta Lemmo de Pineda presentó escrito de contestación a la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola genéricamente e igualmente contestó la demanda. Realizó trascripción de doctrina referida a Legitimación Ad Causam, Cualidad e Interés y así lo hizo en cuanto a alcance de protección registral de partes y terceros exponiendo que su representada reúne las características o requisitos del tercero registral habida cuenta que adquirió por documento inscrito o registrado los locales comerciales y oficinas del Centro Empresarial mencionado y que del mismo modo los adquirió del codemandado Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, el que hubo dichos inmueble y otros por dación en pago que le hiciera en su carácter de fiduciario la empresa Seguros Ávila, C.A. Que dicha adquisición fue hecha a título dispositivo. Que la actuación de sus representados fue de buena fe. Hizo valer la falta de cualidad e interés de su representa para sostener el juicio. Opuso la prescripción exponiendo que a partir del vencimiento de la prórroga para la protocolización del documento definitivo de venta al cual se ha hecho referencia, esto es el 17 de febrero de 1994 hasta la fecha de introducción de la demanda transcurrieron mas de 10 años y que en cuanto al documento de condominio su protocolización se produjo el 11 de marzo de 1999 habiendo transcurrido el lapso legal establecido para que operara la prescripción extintiva. Solicitó la reposición de la causa por cuanto el auto de admisión se refiere solo a la pretensión de nulidad de asiento registral y no a la de cumplimiento de contrato. La representación judicial de la parte codemandada, empresas Inver-Ori, C.A. e Inversiones Dunamis, C.A. contestó la demanda rechazándola, negándola y contradiciéndola de manera genérica. Opuso la falta de interés de la parte actora de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, exponiendo que no especificó ni alegó cual fue la lesión que sufrió por los actos registrales que impugna a tenor de lo previsto en el artículo 53 de la Ley de Registro Público, lo que constituye una falta de interés al no establecer y demostrar por que se considera lesionado por el o los actos registrados. Transcribió estracto de Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso Inversiones La Cima, C.A. contra Constructora Santo Domingo, C.A, ponencia de la Magistrado Iris Peña. Expuso asimismo que el interés del actor ni siquiera deriva de su carácter de co-propietario del Centro Empresarial in comento pues solo exhibe un documento de promesa de venta autenticado en el año 1992, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.920 del Código Civil, solicitando de declare procedente l falta de interés alegada declarándose inadmisible la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. Continuó exponiendo que al tratarse el presente juicio de una nulidad relativa es evidente que la acción se encuentra prescrita por haber transcurrido los 5 años que establece el artículo 1.346 del Código Civil desde el momento en que se protocolizaron los documentos en referencia hasta la fecha de introducción de la demanda. En su contestación al fondo expuso que resulta extraño que el accionante haya dejado transcurrir 17 años para ejercer su pretensión de cumplimiento de contrato y simultáneamente la de nulidad de asiento registral afectando a terceros en el caso de su representada extraños a la persona jurídica con la que celebró el contrato de promesa bilateral de compra venta. Que cuestiona la validez de una serie de recaudos administrativos cuyo origen tuvo como base actos administrativos que el aquí demandante ni siquiera puede exhibir, impugnó en su oportunidad, no ejerciendo recurso administrativo alguno contra por ejemplo la Constancia de Recepción de Obra, que de no estar de acuerdo con su expedición pudo haber ejercido contra ellas un recurso de Ley. Que se debe aplicar el mismo criterio respecto de la Constancia de Adecuación de Variables Fundamentales y Certificados de Solvencia que cuestiona por ser contradictorios en su numeración, que se debe recordar que esos recaudos fueron expedidos en el año 1999 y que por lo tanto su validez o no, no puede constituir una violación al artículo 19.4 de la Ley de Registro Público y Notariado de fecha 22 de noviembre de 2006, pues cuando esos recaudos se expidieron la Ley de Registro Público y del Notariado no existía. Finalmente expuso que lo forzado de los argumentos de la demanda, sus inexactitudes, el hecho de que la data de los actos que pretende impugnar rebasen con creces los lapsos de prescripción, el hecho de embestir el actor contra terceras personas que no tienen ninguna relación con el, su falta de interés en la nulidad del documento de condominio y en el documento donde su representada adquiere en compra el inmueble determinan la improcedencia de la acción, la cual en apariencia tiene fines distintos a un reclamo justo y sólido en derecho.

En fecha 14 de abril de 2011, la apoderada judicial de Seguros Ávila, C.A. contestó la demanda rechazándola y contradiciéndola genéricamente, exponiendo que en cuanto a la pretendida nulidad del documento de condominio mencionado no son procedentes los argumentos que el edificio se encontraba en construcción para la fecha de su protocolización, pues que en un supuesto negado que así fuese ello lo permite la Ley ya que los requisitos contenidos en los artículos 85, 95 y 97 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística no contempla la terminación final y definitiva del edificio así como tampoco lo establecen los artículos 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que por ser la dación de pago una convención opone la prescripción de la acción de nulidad por haber transcurrido mas de 5 años y en forma específica 09 años y 6 meses, desde la fecha de protocolización del documento de dación en pago el 03/08/1999, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.346 del Código Civil. Asimismo opuso la prescripción de la pretensión del cumplimiento del contrato proveniente de actos mercantiles para una sola de las partes exponiendo que dentro del lapso de prórroga del contrato de promesa bilateral de compra celebrado entre ISEM y el ciudadano Manuel Pérez del 24/11/94, INSEM le constituye documento de fideicomiso a la empresa Seguros Ávila, C.A., para la terminación de la construcción del Centro Comercial. Que el fiduciario no concluyó la construcción y la fiduciaria entrega en dación de pago al Banco Caracas C.A. los locales y las oficinas incluida la del demandante y que a partir del 18/04/95 empezó a transcurrir el término fatal para que la parte demandante para que se cumpliera el contrato y que han transcurrido 10 años sin que en ese lapso el demandante hubiere ejercido actos necesarios e indispensables para la interrupción de la prescripción que se señala en los artículos 131 y 132 del Código de Comercio. Expuso que la acción de nulidad y la pretensión de cumplimiento de contrato se excluyen mutuamente y son incompatibles de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la parte actora debe solicitar la nulidad de los asientos registrales o exigir forzosamente el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato de promesa bilateral de compra venta pero nunca ambos en una misma demanda. Insistió en la validez, legitimidad y certeza real de los documentos de dación en pago y convención de venta de Inversiones Dunamis, C.A.

En fecha 03, 16, 18, 23 y 24 de Mayo de 2011, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 02 de junio de 2010.

En fecha 06 de julio de 2011, se ordenó agregar a los autos oficio Nº 362-2011-121, recibido del Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN) Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara.

En fecha 25 de julio de 2011, se ordenó agregar a los autos oficio Nº 1112, recibido de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara.

En fecha 09 de agosto de 2011, se ordenó agregar a los autos oficio Nº 362-2011-025, recibido del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara.

En fecha 19 de septiembre de 2011, los Abogados José González y César Brito presentaron escritos de informes. En esa misma fecha los apoderados actores presentaron escrito requiriendo se oficie al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara.

Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación, podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el Juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º., 10º. y 11º. del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”

En este orden de ideas, Luis Loreto (Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal N° 18, 1940) sostiene:

“La cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la Ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto”.

La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Federal y de Casación en sentencia de fecha veintiuno de abril de 1947, estableció:

“Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)”.

Mas recientemente, José Andrés Fuenmayor G., en su estudio intitulado “Algo mas sobre el Concepto de Cualidad Procesal” (Caracas, Enero de 2005), ha contribuido a aclarar los conceptos que a tenor del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil se han confundido, y en ocasiones tenidos como sinónimos, en referencia a la “falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”, en las que se fundamenta el demandado para esgrimir esta defensa de fondo, y pasa a comentar el punto en estos términos:

“Partiendo de la idea de que necesariamente la “cualidad” no es el derecho sino un medio procesal de acercar la sentencia lo más posible a la realidad jurídica.

Para ello propongo este concepto:

“La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda”. Y “El interés es la persecución de que los efectos jurídicos que puedan surgir de una sentencia impongan coercitivamente una norma o situación de certeza con respecto a su vigencia o efectos”

Las Representaciones Judiciales de los codemandados SEGUROS AVILA, C.A., BANCO VENEZUELA, BANCO UNIVERSAL, INVERSIONES DUNAMIS, C.A., INVERSIONES LU2, C.A., INVER-ORI, C.A., ANTONIO MARIA PINEDA BARRIOS y ROSSANA ASSUNTA LEMMO DE PINEDA opusieron como defensa de fondo en sus escritos de contestación a la demanda, la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio.

Basado en tales consideraciones observa quien juzga que, del instrumento que la actora acompaña a su libelo y que cursa a los folios 24 a 30 de autos, cuyo valor probatorio ha de quedar establecido, merced a que no fue impugnado por ninguna de las contendientes, que en su Cláusula Primera los allí suscribientes dispusieron “EL PROMITENTE COMPRADOR”, se compromete a comprar en forma irrevocable y por documento público… una Oficina distinguida con el nº 19 y el puesto de estacionamiento identificado con el nº 92”, luego de estipular el precio en la cláusula Tercera, la disposición subsiguiente es del tenor siguiente: “Las partes han convenido, como señal de su intención y voluntad de realizar en los lapsos previstos la prometida operación de COMPRA-VENTA, en aportar la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS DIEZ MIL VEINTE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.210.020,00) que entregará “EL PROMITENTE COMPRADOR”, al (sic) “EL PROMITENTE VENDEDOR” de la siguiente manera” para luego estipular que “de materializarse la intención o voluntad de comprar el inmueble, las cantidades dadas en arras se imputarán al precio de la venta convenido” (el destacado es del texto citado).

Con fundamento en tales postulados, este sentenciador debe observar que la promesa recíproca y bilateral de venta que sirve de sustento a la pretensión del actor, donde se integran todos los elementos como el consentimiento, precio y objeto, y del que nacen obligaciones para ambos contratantes, vale venta, y como tal debe ser ésta reputada, razones estas por las que, al verificarse en el caso de autos el ligamen de “identidad lógica” a que se ha aludido en las consideraciones precedentes, esto es, el vínculo existente entre la actora y la codemandada INSEM Instalaciones Electromecánicas S.A., resultan razones suficientes para que este Juzgador declare sin lugar dicha excepción de fondo. Así se decide.

PUNTO PREVIO

DE LA PRESCRIPCIÓN OPUESTA

De la revisión de las actas procesales, observa este Juzgador que las representaciones judiciales de los codemandados SEGUROS AVILA, C.A., BANCO VENEZUELA, BANCO UNIVERSAL, INVERSIONES DUNAMIS, C.A., INVERSIONES LU2, C.A., INVER-ORI, C.A., ANTONIO MARIA PINEDA BARRIOS y ROSSANA ASSUNTA LEMMO DE PINEDA opusieron “la prescripción de la acción” deducida por la actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.346 del Código Civil, en tanto que la demandante rebate ese argumento consignando copia certificada debidamente registrada, que, a su modo de ver impidió la consumación de la prescripción.

En atención a ello, resulta necesario analizar los escenarios presentados en esta causa a fin de determinar cuál ha de ser el lapso prescriptivo que debe aplicarse.

A. Las Relaciones Jurídicas derivadas del Contrato de Fideicomiso:

En primer lugar, quien decide estima pertinente se debe hacer mención a las siguientes disposiciones del Código Civil:

Artículo 1952:

“La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley”

Artículo 1.969:

“Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez; a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso.”

Por ello, una vez resuelta la naturaleza del contrato que vinculó al actor con su causante, conviene poner de manifiesto la relación jurídica que éste suscribió con SEGUROS AVILA, C.A., por medio de la suscripción del contrato de fideicomiso protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer circuito del antiguo Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara en fecha 22/11/1.994 bajo el número 25, folios 1 al 20 Protocolo 1º, Tomo 15º, que por no haber sido redargüido por las partes, debe adjudicársele pleno valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.

Por consiguiente, de acuerdo a la disposición primera de ese instrumento, los suscriptores señalaron “se han (sic.) instituido PRIMEROS BENEFICIARIOS a BANCO DE INVERSIÓN BANCARACAS, C.A…. y al BANCO CARACAS, S.A.C.A…” y como segundos beneficiarios a “Las personas que aparecen como adquirentes de locales comerciales o de oficinas en el listado que figura en la siguiente cláusula…” en donde, en efecto figura, quien hoy funge como demandante.

De tal manera, que, de acuerdo a lo prescito por la propia Ley de Fideicomisos, vigente para la constitución del aquí tratado y aplicable por demás ratione temporae, por tal debe tenerse a “una relación jurídica por la cual una persona llamada fideicomitente transfiere uno o más bienes a otra persona llamada fiduciario, quien se obliga a utilizarlo en favor de aquel o de un tercero llamado

Beneficiario”, por lo que se sigue que, de acuerdo al orden de prelación antes aludido, y las propias previsiones del contrato de fideicomiso el objeto del mismo era financiar la Construcción del Centro Empresarial Leonardo Da Vinci, en donde se hallaba el inmueble cuya adquisición había sido convenida por la demandante y ello tendría como propósito de acuerdo con la Cláusula tercera “garantizar a los PRIMEROS BENEFICIARIOS, a prorrata, que recuperarán los créditos que han concedido o que se concedan en el futuro”, para luego, en esa misma cláusula estipular que los bienes a que se refería la construcción en referencia, permanecería en propiedad fiduciaria, en obsequio de lo que se contemplaron varios escenarios, en particular el referido a lo que podría suceder al cabo de seis (6) meses contados a partir de la protocolización en caso que el inmueble no hubiere terminado su construcción por lo que se dispuso que la fiduciaria podría “Traspasar (sic.) la parcela y las construcciones hechas sobre ella, libre de gravámenes a los PRIMEROS BENEFICIARIOS a prorrata, por el monto de sus créditos”.

Consta, así mismo, cursante a los folios 54 a 115 de autos, y que la actora acompaña marcado “D”, documento de condominio del Centro Empresarial Leonardo Da Vinci que fue debidamente protocolizado ante la Oficina subalterna del Primer Circuito de –Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 11/03/1999 bajo el número (44), folio 341 a 426, Protocolo Primero, Tomo 10º, Primer Trimestre de ese año.

Todas esas precisiones resultan necesarias a objeto de abordar, lo que en el libelo de demanda la actora ha peticionado bajo la denominación de “La Pretensión de Nulidad del Acto Registral” (f. 8). En ese sentido ha argumentado que la nota de protocolización suscrita por el Registrador actuando en el instrumento de fecha 11/03/1.999, ya antes referido, está minado de inconsistencias, toda vez que no fueron satisfechos los extremos a que se contrae la Ley especial que rige la materia, lo que, conlleva, a su criterio, a ordenar la nulidad de ese acto, en razón de lo cual todo ello es determinante a objeto de determinar cuál es el plazo de prescripción que a la presente debe adjudicársele.

Ahora bien, el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en Gaceta Oficial Nº 3.241 (Extraordinaria) de fecha 18 de agosto de 1983, establece, la obligación imperativa del otorgamiento del documento de condominio, y en ese sentido dispone:

“Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.

Se acompañará al documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre las siguientes materias:

1) Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;

2) Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;

3) Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;

4) Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;

5) Normas para el mejor funcionamiento del régimen.

Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.

Todas las especificaciones mencionadas en este artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.

Parágrafo Único: Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio, no se considerará válida.”.-

En consecuencia, el otorgamiento ante la Oficina Subalterna de Registro del documento de condominio, constituye un acto jurídico solemne del propietario o propietarios de un inmueble, dividido en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente, y del que se originan efectos jurídicos para los futuros copropietarios de tales apartamentos o locales.

De manera que, a juicio de quien esto decide, corresponde únicamente a los condóminos, vale decir, a aquellos que hayan protocolizado su título de adquisición en la manera que prescribe el artículo 1.920 del Código Civil, a quienes les corresponde impugnar el documento de condominio, cuando éste por dolo o negligencia haya sido protocolizado con errores o falsedades en las afirmaciones que allí se hayan hecho, o por que se haya dejado de cumplir uno o más de los requisitos exigidos como esenciales a que se contrae el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Aún así, pudiera pensarse que la inobservancia de las previsiones exigidas por ese texto legislativo suponen una alteración sensible del orden público, lo que permitiría la instauración de la reclamación judicial del actor, pese a que, como se tiene dicho y así el mismo lo ha manifestado, su título de adquisición no fue inscrito en la Oficina de Registro correspondiente.

Para zanjar ese cuestión, conviene poner de manifiesto, cuanto ha afirmado el autor José Melich Orsini, en su obra: “Doctrina General del Contrato”, quien ha expuesto:

“...si bien el criterio del interés suele ser el punto de partida para distinguir entre nulidad absoluta y nulidad relativa, no es menos cierto que las ideas de “interés público” o “interés general” y de “interés privado” no pueden ser objeto de una neta separación. El ordenamiento jurídico obedece todo él a un interés general: a establecer las condiciones de existencia de la vida en común. Pero cuando en razón de éste, que diríamos ser el interés primario que persigue toda regla legal, se establecen ciertas normas imperativas o prohibitivas y su inobservancia se sanciona con la nulidad, el ordenamiento busca actuar un concreto interés secundario (fin inmediato), a través del cual espera precisamente asegurar la realización del aquel interés primario (fin mediato). Este interés secundario es el que todavía clasificamos como un “interés general o público” cuando su inobservancia incondicionada se considera tan primordial al mantenimiento de la vida en común que se busca ampliar lo más posible al círculo de las personas legitimadas para hacer valer la nulidad del acto que atenta contra la violación de la regla legal del caso: se habla entonces de “nulidad absoluta”....

“cuando nos hallamos en presencia de un acto, respecto del cual no puede predicarse su ilicitud, porque él no contradice más que normas dispositivas, es claro que tal acto será lícito, porque afecta intereses puramente privados… pero todavía no podrá decirse si está afectado de nulidad absoluta o relativa, pues la norma puede tener por finalidad proteger un interés público o un interés privado…

el carácter absoluto de la nulidad presupone, pues, que la anulación del acto sea necesaria para mantener el orden público. Pero aunque la norma viole una regla de orden público, puede darse el caso que el orden público no resulte afectado por el mantenimiento del acto, porque el orden público sólo esté interesado en el aseguramiento al titular de ciertos intereses particulares del derecho a disponer sobre la validación o no del acto (pág. 298 – 300).”

En atención a ese criterio doctrinal, que este Tribunal comparte, en el caso de especie no subsiste una lesión al interés público, pues la eventual ilicitud del acto registral, únicamente pudiera incoarse judicialmente por quien tuviere legitimación para ello, la cual viene dada por la condición de titular del derecho de propiedad, que deviene, se enfatiza, por la protocolización de su título en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.

Por efecto de esas consideraciones, no puede ser acogida la pretensión de la actora en los términos planteados, pues en primer término, desde el punto de vista que concede la publicidad registral, los derechos adquiridos por el demandante no fueron inscritos en la Oficina Subalterna de Registro, de manera que mal podría oponerlos a terceros contra quienes pretende tenga efectos reflejos la pretensión postulada judicialmente, a la par que la declaratoria de nulidad perseguida no se encuentra cimentada en ninguna conducta violatoria de normas de orden público o aún que pudieran afectar el interés general, lo que si permitiría una eventual imprescriptibilidad de la reclamación judicial del actor. No obstante, estas consideraciones no permiten dilucidar, per se, el lapso a que pudiera estar sometida la pérdida del derecho del actor, razón por la que es necesario abundar en los señalamientos que, de seguidas, se hacen.

B. De la Naturaleza del Documento de Condominio

Conforme se tiene ya dicho, las codemandadas han argüido como defensa previa la prescripción del derecho a demandar del sujeto activo de la relación jurídico-procesal, con fundamento en lo establecido en el derecho común. La norma que disciplina tal institución es del tenor siguiente:

Artículo 1.346: La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley.

Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que ésta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación; y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad.

En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato.

La invocación de ese lapso tiene asidero, a decir de la demandada en el hecho que, conforme ha quedado expuesto, el documento de condominio se protocolizó en fecha 11/03/1.999, en tanto que el actor propuso su reclamación judicial en fecha 18/02/2.009, con lo que, en principio, estaría consumado suficientemente el plazo de 5 años a que se contrae la legislación sustantiva.

Para contrariar ese aserto, la representación judicial de la actora, invoca que el lapso de prescripción que debe aplicarse al presente no es el de la previsión legislativa antes transcrita, sino el referido en el artículo 1.977 del Código Civil, que establece la prescripción decenal, por lo que consigna en autos copia certificada debidamente registrada a fin de inhibir los efectos prescriptivos, a tenor de lo señalado en artículo 1.969 eiusdem.

En ese sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 961, de fecha 30 de Abril de 2004, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, caso Melvis Baptista y Otros contra Mirtha Olivares Lugo, dejó establecido lo siguiente:

El artículo 1.346 del Código Civil, contiene una prescripción quinquenal para las acciones de nulidad y no una caducidad, así lo ha establecido este Supremo Tribunal en sentencias de fechas 16 de julio de 1965, 7 de diciembre de 1967, 14 de agosto de 1975 y mas recientemente en fecha 23 de julio de 1987, cuando expresamente se declaró lo siguiente:

“...Ahora bien, ciertamente como lo señala el Juzgador, tanto la prescripción como la caducidad implican la consolidación o extinción de una posibilidad jurídica debida al transcurso del tiempo; y concretamente en el caso de la prescripción extintiva, no se hace siempre sencillo distinguir, en los supuestos en que la ley establece un plazo para determinada actuación, si dicho término ha de ser reputado de prescripción extintiva o de caducidad. El interés de la distinción, es con todo, real, por cuanto en el supuesto de la prescripción extintiva, fenece la acción para reclamar un derecho aunque no el derecho mismo –ya que la obligación correlativa, antes de extinguirse, pasa a adquirir los caracteres de la obligación natural- en tanto que la caducidad, establecida siempre ésta, cuando es legal, por razones de orden público, ninguna posibilidad queda ya a las partes de obtener un cumplimiento. En materia de caducidad, cesan tanto la acción como el eventual derecho a cuya protección se refiere la misma.

Existen varios criterios para determinar, ante un plazo extintivo fijado por la ley, si el mismo puede reputarse de prescripción o de caducidad. En primer lugar, evidentemente, habrá que aceptar la propia calificación que le dé el legislador en la manera de expresar la norma, y así, son indiscutiblemente prescripciones los lapsos que están calificados como tales en el propio texto legal, o incluidos dentro de los capítulos de una ley que se refiere específicamente a la prescripción de las acciones correspondientes. Cuando falta dicha calificación expresa, de todos modos es preciso indagar si el legislador no expresó su voluntad de algún otro modo, por ejemplo, señalando la posibilidad de que la actuación del interesado interrumpiera el plazo –lo cual sucede sólo en materia de prescripción- o supeditado el inicio del lapso al momento en el cual se tuviera la capacidad de ejercicio necesaria para accionar, como ocurre en el presente caso. El interés protegido también ha de tomarse en cuenta para la determinación del lapso, por cuanto indiscutiblemente el mismo sería de caducidad, cuando estuvieran involucradas situaciones de orden público.

En el caso de autos, el propio artículo 1.346, al establecer la duración para pedir la acción de nulidad de una convención, se refiere, en primer lugar, al ejercicio de la acción y no al derecho correspondiente; luego, prevé la suspensión del lapso cuando el titular es un entredicho o inhabilitado y supedita el inicio del cómputo, en caso de menores, al momento en que alcance la mayoridad; de otra parte, no hay en la protección a un interés colectivo o general sino sólo la atribución de una facultad a cada una de las partes de una convención frente a la otra parte,; por todo esto la Corte ya en oportunidades anteriores ha calificado el lapso prescriptivo...”.

Resuelto y aclarado, pues, que el lapso previsto en el artículo 1.346 del Código Civil, es de prescripción y no de caducidad, es irrevocable declarar que el Juez de la recurrida violó la comentada disposición legal cuando falsamente consideró que los cinco (5) años establecidos para intentar la nulidad de una convención era un plazo de caducidad, lo cual produjo, además, que se incurriera en la falsa aplicación del ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se declarara la caducidad de la acción propuesta como cuestión previa.

A todo evento, y visto el error de derecho en el que se ha incurrido al tramitar el presente caso y con el propósito de evitar futuras dilaciones, esta Sala considera oportuno aclarar que el lapso de prescripción de cinco (5) años preceptuado en el artículo 1.346 del Código Civil, es aplicable para la acción de nulidad relativa de convenciones y no para la acción de nulidad absoluta de las mismas.

Visto lo anterior se observa que en el caso bajo estudio la pretensión de la actora en su escrito de demanda se dirige a la nulidad absoluta de un contrato de venta por inexistencia del consentimiento de una de las partes; tal y como está desarrollada la pretensión, el lapso de prescripción para la acción de nulidad absoluta de una convención por la ausencia de uno de sus elementos esenciales, es de 10 años, de acuerdo al artículo 1.977 del Código Civil. (cursivas del Tribunal).

Por efecto de ese precedente jurisprudencial, se hace patente, que en efecto el lapso de prescripción correspondiente a las acciones de nulidad absoluta es el decenal. No obstante, ese plazo se concede para el caso de aquellas convenciones inficionadas de nulidad por carecer de alguno de sus elementos esenciales.

En este estado, conviene responder a la pregunta ¿es el documento de condominio una convención?. La respuesta pareciera estar en lo expuesto por el Profesor Mélich-Orsini, quien afirma que ese término lo ha reservado la doctrina italiana para “designar negocios jurídicos bilaterales de contenido personal, tales como el matrimonio” (op. cit. Pág. 17), en razón de ello, debe advertirse, sin ningún género de dudas, que el documento constitutivo de condominio no puede ser tratado cual si se tratase de una especie contractual, pues como se sabe estos negocios jurídicos suponen el “acuerdo entre dos o más personas” (artículo 1.133 del Código Civil).

Adicionalmente, el instrumento constitutivo de condominio no sólo nace de la voluntad del propietario, quien es su único declarante, sino que también carece del elemento “sinalagma”, o bien, de la existencia de prestaciones recíprocas como consecuencia de su existencia .

Por lo tanto, en criterio de quien esto decide, el documento de condominio se inscribe dentro de la especie que la doctrina ha calificado de “actos que consisten en declaraciones de voluntades destinados intencionalmente a producir determinados efectos, pero cuya característica es que producen simultáneamente otro efecto particularmente relevante que nace por virtud de la ley y que se funda en ella directamente”, (Mélich-Orsini., op. cit. P. 15).

Tan ello es así que la Sala Político Administrativa del Máximo Tribunal ha determinado: “…que el documento de condominio es un acto jurídico unilateral y no un contrato, ya que se perfecciona y produce algunos efectos jurídicos sin que se requiera la voluntad de más de una parte”. (Sentencia 01/07/2003. N° 997. Sala Político Administrativa. Exp. N° 2003-676).

Con base a ese argumento, resulta obvio que el efecto que esa declaración produce es, como se sabe, la constitución del régimen de propiedad horizontal, que, como en el caso de autos fue hecho por quien detentaba el dominio antes de que los demás copropietarios fueran conocidos, quienes quedaron vinculados a sus estipulaciones por el hecho de la adquisición inmobiliaria que en ese lugar hicieron.

Por ello, pese a que, merced a la suscripción del instrumento autenticado del que dimana la condición del actor, éste adquirió la propiedad del inmueble a que ese contrato se refería, pero que por carecer de protocolización mal podría oponer su título, conforme prescribe el artículo 1.920 del Código Civil. En consecuencia, al no formar parte de la comunidad de copropietarios con títulos oponibles a terceros, mal podría postular una reclamación judicial contra un acto jurídico unilateral que no sólo no vulnera sus derechos susceptibles de inmediata tutela, sino que aún cuando así fuera, las razones que aduce para ello no lesionan el orden público, porque con base en los criterios jurisprudenciales vinculantes sobre esa noción que ha delineado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el mismo se corresponde con la necesidad de proteger el interés general o de un colectivo determinado, que para el caso de especie no fue alegado, y menos aún demostrado, que la presuntamente indebida protocolización del documento de condominio vulnerara el interés de la colectividad.

Tan ello es así, que la demandante aguardó por diecisiete (17) años para postular su pretensión, pues debe enfatizarse que el acto de donde dimanan los derechos que pretende hacer valer son los adquiridos a título oneroso mediante el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, Estado Lara, de fecha 17 de Noviembre de 1992, bajo el Nro. 47, Tomo 206 de los Libros de Autenticaciones correspondientes, por lo que, aún cuando pudiera estimarse como procedente el lapso de prescripción que pretende capitalizar a su favor la actora, es decir, el decenal previsto en el artículo 1.977 del Código Civil, pues los derechos que a ella le asistían provienen del instrumento autenticado antedicho y no del documento de condominio.

A beneficio de mayor precisión: la ausencia de formalidad registrada en el título de adquisición del demandante le impiden oponer los derechos adquiridos frente a terceros, quienes si inscribieron sus títulos en la Oficina correspondiente, amén de que el acto cuya nulidad pretende obtener la actora no fue uno en el que tuviera inherencia de ninguna especie, por tratarse –según se dijo – de una declaración unilateral de voluntad, que por no estar corrompida por un vicio de nulidad absoluta que pudiera desdecir del orden público o del interés general, mal puede ser atacada de nulidad por quien no participó en su confección, pero aún cuando ello fuere posible, el derecho que pretende se le satisfaga, correspondiente al “otorgamiento del documento definitivo de compra-venta”, según las palabras del actor (f. 15), no sería sino un subterfugio lograr la nulidad del documento de condominio, para que, por vía de consecuencia, se observare una prestación que se encuentra evidentemente prescrita, por lo que debe fracasar la reclamación de la actora. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

1. SIN LUGAR la defensa de de fondo tocante a la falta de cualidad de la parte actora;

2.CON LUGAR la defensa de prescripción opuesta en la pretensión de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, intentado por el ciudadano PEDRO MANUEL PEREZ CALLES, contra las Sociedades Mercantiles INSEM, INSTALACIONES ELECTROMECANICAS, S.A.; SEGUROS AVILA, C.A.; BANCO DE VENEZUELA, BANCO UNIVERSAL, C.A.; INVERSIONES DUNAMIS, C.A.; INVERSIONES LU2, C.A., e INVER-ORI, C.A.; y contra los ciudadanos ANTONIO MARIA PINEDA BARRIOS y ROSSANA ASSUNTA LEMMO DE PINEDA, todos previamente identificados.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.

Se ordena la notificación de las partes, sin lo cual no comenzarán a correr los lapsos para interponer los recursos correspondientes, de acuerdo a lo tipificado en el artículo 251 ibidem.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los doce (12) días del mes de diciembre del año dos mil once (2011). Años 201º y 152º.

EL JUEZ

Abg. Oscar Eduardo Rivero López

El Secretario,

Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:15 p.m.

El Secretario,

OERL/mi