Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 21 de Diciembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiuno de diciembre de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO : KP02-V-2009-003865

DEMANDANTE Sociedad Mercantil PROMOCIONES M.G. 2005 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10 de octubre de 2005, bajo el Nro. 49, tomo 56-A, siendo su ultima modificación estatutaria inserta ante el mismo Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 07 de agosto de 2007, bajo el Nro. 87, tomo 46-A.-

APODERADOS JUDICIALES REINAL P.V., C.M.F. y M.R.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.596, 121.031 y 131.341 respectivamente.-

DEMANDADO J.P.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 9.555.194.-

ABOGADA ASISTENTE J.C.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 92.020.-

MOTIVO SENTENCIA DEFINITIVA EN JUICIO POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-

Se inicia el presente juicio con demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por el Abogado REINAL P.V., en su carácter de co-apoderado judicial de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES M.G. 2005 C.A., contra el ciudadano J.P.A..-

En fecha 13 de octubre de 2009, se admitió la presente demanda; y en la misma fecha el apoderado actor consigno poder otorgado por la actora a los abogados REINAL P.V., C.M.F. Y M.R.M.. En fecha 11 de noviembre el actor consignó las copias para la realización de la compulsa, la cual fue librada en fecha 17 de noviembre de 2009.

En fecha 18 de noviembre de 2009, el alguacil dejó constancia de haber recibido los emolumentos; y en fecha 14 de diciembre de 2009, consignó recibo de compulsa firmado por el demandado.

En fecha 08 de febrero de 2010, el demandado contestó la demanda y reconvino.

En fecha 10 de febrero de 2010, se admitió la reconvención planteada, y en fecha 19 de febrero de 2010, la parte demandante reconvenida contestó la demanda, quedando abierto el juicio a pruebas.

En fecha 17 de marzo de 2010, se agregaron las pruebas promovidas por ambas partes, las cuales fueron admitidas en fecha 24 de marzo de 2010.

En fecha 24 de marzo se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 27 de mayo de 2010, la suscrita Juez se avoco al conocimiento de la presente causa.

En fecha 01 de junio de 2010, el alguacil consigna boleta de notificación del avocamiento a la parte actora.

En fecha 08 de junio de 2010, el alguacil consigna boleta de notificación del avocamiento a la parte demandada, manifestando que no ha podido localizar al demandado, por cuanto la casa siempre esta sola.

En fecha 9 de Junio la abogada E.P. solicita la notificación por cartel y en fecha 15-06-2010, el tribunal acuerda y libra cartel de notificación.

No obstante en fecha 16 de junio de 2010, la parte demandada comparece y se da por notificada al promover pruebas. En fecha 17 de junio de 2010, el co-apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informes, y en fecha 21 de junio de 2010, el co-apoderado judicial de la parte actora se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada por extemporáneas.

En fecha 13 de julio de 2010, se fijó para informes, y la parte actora presentó los mismos en fechas 04 y 05 de agosto de 2010.

En fecha 06 de agosto de 2010, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 06 de agosto de 2010, se fijó el lapso para la observación de los informes, y en fecha 20 de septiembre de 2010, se fijó para sentencia.

DE LA DEMANDA

Narra el actor en su libelo de demanda, que en fecha 07 de julio de 2006, su representada celebró contrato de opción a compra venta con el ciudadano J.P.A., sobre un inmueble constituido por una casa, en etapa de construcción, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Lomas del Cercado, Nro. 15, en el predio las cureñas vía el cercado, Municipio Iribarren del Estado Lara; el precio convenido por las partes fue por la cantidad de doscientos treinta millones de bolívares (Bs. 230.000.000), equivalentes a doscientos treinta mil bolívares (Bs. F. 230.000), de los cuales el futuro comprador se comprometió a pagar de la forma siguiente: una inicial de cinco mil bolívares (Bs. F. 5.000), que entregó al momento de la firma del contrato por ante la notaria, y el saldo restante del doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. F. 225.000), mediante el pago de dieciocho letras de cambio del modo siguiente: la primera en fecha 02 de julio de 2006, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la segunda en fecha 02 de agosto de 2006, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la tercera en fecha 02 de septiembre de 2006, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la cuarta en fecha 02 de octubre de 2006, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la quinta en fecha 02 de noviembre de 2006, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la sexta en fecha 02 de diciembre de 2006, por un monto de cincuenta mil quinientos bolívares (Bs. F. 50.500), la séptima en fecha 02 de enero de 2007, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la octava en fecha 02 de febrero de 2007, por un monto de diez mil quinientos bolívares (Bs. F. 10.500), la novena en fecha 02 de marzo de 2007, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la décima en fecha 02 de abril de 2007, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la décima primera en fecha 02 de mayo de 2007, por un monto de diez mil quinientos bolívares (Bs. F. 10.500), la décima segunda en fecha 02 de junio de 2007, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la décima tercera en fecha 02 de julio de 2007, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la décima cuarta en fecha 02 de agosto de 2007, por un monto de siete mil quinientos bolívares (Bs. F. 7.500), la décima quinta en fecha 02 de septiembre de 2007, por un monto de quinientos bolívares (Bs. F. 500), la décima sexta en fecha 02 de octubre de 2007, por un monto de diez mil quinientos bolívares (Bs. F. 10.500), la décima séptima en fecha 02 de noviembre 2007, por un monto de noventa mil bolívares (Bs. F. 90.000), a través de la Ley de Política Habitacional, o en fecha 02 de diciembre de 2007, la décima octava por un monto de cuarenta mil bolívares (Bs. F. 40.000), para ser cancelados por financiamiento de de la vendedora, o en fecha 02 de noviembre de 2007, todo ello según consta de documento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 07 de julio de 2006, bajo el Nro. 22, tomo 153, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

Continúa narrando que en la cláusula cuarta de dicho contrato se estipuló lo siguiente “si llegara la entrega del dinero de la Política Habitacional se materializa la venta, teniendo un plazo la misma no menor de tres meses, ni mayor de seis meses; y el resto del financiamiento se cancelaran en 60 letras de cambio a una tasa mínima del 12% anual inmediatamente después de la letra de cambio Nro. 16 antes mencionada”. En la cláusula octava se estipuló que el pago de una letra de cambio a su vencimiento, constituye la pérdida del beneficio del término para el futuro comprador, y en consecuencia se tendrán por vencidos anticipadamente los restantes títulos cambiarios, amén de las acciones civiles a que haya lugar. La cláusula duodécima estipuló que para el caso de que “el comprador” incumpliera con alguna de las obligaciones derivadas del contrato, genera a favor de “la vendedora” una indemnización por daños y perjuicios determinadas por las partes en un diez por ciento (10%) del precio definitivo de la venta, siendo obligación de “la vendedora” reintegrar a “el comprador” el saldo restante previa retención del mencionado porcentaje, en los noventa (90) días siguientes al incumplimiento quedando a salvo las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil y, en consecuencia queda extinguido el contrato de compra venta. En la cláusula décima sexta se estipuló que los precios de la vivienda adquirida están sujetos a cambios en el saldo deudor sin previo aviso de acuerdo a los índices de precios al consumidor (IPC) estipulados por el estado.

Adicionalmente a todo ello, las partes pactaron verbalmente la realización de una serie de mejoras que se construyeron en el inmueble objeto del contrato, consistentes en: 1.- la construcción de la cocina con isla central, en la planta baja; 2.- la construcción del muro de recibo con una altura de sesenta centímetros (60 cm), en la planta baja; 3.- la colocación de cerámica en el área de servicio, en la planta baja; 4.- se realizó un tanque común para urbanismo; 5.- se adicionó un terreno de nueve metros cuadrados (9 mts2); 6.- la construcción de tanquillas para aguas de lluvia, en el patio; mejoras éstas cuyo valor asciende a treinta y siete mil ochocientos bolívares (Bs. F. 37.800), las cuales tampoco fueron pagados por el ciudadano J.P.A..-

Ahora bien, continúa narrando que el ciudadano J.P.A., realizó los pagos de manera irregular en algunos casos, y en otros casos no han satisfecho las mismas, incumpliendo así con sus obligaciones contractuales en lo referente al pago del precio, en la forma como se estableció en el contrato. Por lo que señaló el actor, que el ciudadano J.P.A., no cumplió con el pago del valor de las letras 17/18 por un monto de noventa mil bolívares (Bs. F. 90.000), cuyo pago debió realizarse en fecha 02 de diciembre de 2007, y la letras 18/18 oír un monto de cuarenta mil bolívares (Bs. F. 40.000), cuyo pago debió realizarse el 02 de noviembre de 2007, tampoco pagó el monto de las mejoras pactadas verbalmente y que ascienden la cantidad de treinta y siete mil ochocientos bolívares (Bs. F. 37.800), mucho menos pagó lo referente al ajuste del precio por inflación.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.487, 1.167 y 1.271 del Código Civil vigente, y en las cláusulas del contrato. Estimó la demanda en la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. F. 700.000), y por último solicitó la resolución del contrato suscrito por las partes, y el pago de la cantidad de veintitrés mil bolívares (Bs. F. 23.000), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por el incumplimiento culposo de las obligaciones contractuales contraídas.-

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

Alega el demandado en su escrito de contestación, que ciertamente en fecha 07 de julio de 2006, suscribió contrato preparativo para la adquisición de una casa, en etapa de construcción ubicada en el Conjunto Residencial Villas Lomas del Cercado, Nro. 15, en el predio las cureñas vía el cercado, Municipio Iribarren del Estado Lara, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, bajo el Nro. 22, tomo 153 de fecha 07 de julio de 2006. Que también es cierto que el precio convenido para la adquisición de dicho bien, fue por la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. F. 230.000). Igualmente admitió la forma de pago narrada por el actor. Señaló también que en la cláusula tercera se estableció que se pagarían la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. F. 90.000), a través de la Ley de Política Habitacional y la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. F. 40.000), para ser cancelados por el financiamiento de la vendedora. Admitió también lo establecido en la cláusula cuarta del contrato en cuestión, así como también los pagos realizados por la obligación adquirida.-

Señaló también que no le es viable al actor pretender ajustes al saldo deudor por vía de aplicaron del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), con lo cual se configura la prohibición de hecho del príncipe; que hace inaplicable lo dispuesto en la cláusula décima sexta del contrato, y mal puede el demandante requerir el pago o ajuste de pagos prohibidos expresamente en la Resolución Nro. 98, emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Habitad, de fecha 05 de noviembre de 2008, y publicada en Gaceta Oficial Nro. 39.055, de fecha 10 de noviembre de 2008, la cual estableció en su artículo 2 lo siguiente: “En ningún caso operará el cobro de Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), otro ajuste por inflación, ni el cobro de intereses de financiamiento después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta, salvo que la protocolización no se lleve a cabo en el tiempo previsto por causa imputable al comprador”.

Asimismo, negó, rechazó y contradijo los argumentos realizados por la parte actora en su libelo de demanda, por cuanto no es cierto el escenario factico que plantea, por lo que negó, rechazó y contradijo que le asista derecho para incoar la presente demanda, habida cuenta de la falta de veracidad de los hechos narrados conforme a la óptica del accionante; tanto así que pretende reclamar el pago de unas obligaciones dinerarias, cuyos recursos provendrían de un tercero (banco), que se desarrollaría en el escenario de créditos sometidos al régimen de la política habitacional, lo que materializa el sometimiento de estas obligaciones a lo que en doctrina se denomina “obligaciones sometidas a condición suspensiva”.

De igual manera, negó, rechazó y contradijo que el actor tenga derecho a demandar la resolución del contrato en que fundamenta su acción, y que tenga derecho a pretender la aplicación de la cláusula penal por pretendidos daños y perjuicios que se han causado, ya que por el contrario, la situación jurídica que hoy sirve de escenario, fue causada precisamente por el demandante.-

DE LA RECONVENCIÓN

Junto con el escrito de contestación de la demanda, el demandado presentó la reconvención, dentro de los siguientes términos:

De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento, reconvino exclusivamente a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., por acción de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios causados por su incumplimiento, por las razones siguientes:

En fecha 07 de julio de 2006, suscribió contrato de opción a compra-venta por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, bajo el Nro. 22, tomo 153, con la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., (en lo adelante “la constructora”), una casa en etapa de construcción ubicada en el Conjunto Residencial Villas Lomas del Cercado, Nro. 15, en el predio las cureñas vía el cercado, Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual para el momento final de la construcción, contará con ciento sesenta y cuatro metros cuadrados (164 mts2); el precio convenido en el referido contrato fue por la cantidad de doscientos treinta mil bolívares, los cuales se pagarían de la siguiente manera:

Letra Nro. Fecha Cantidad

01 02/07/06 Bs. F. 500

02 02/08/06 Bs. F. 500

03 02/09/06 Bs. F. 500

04 02/10/06 Bs. F. 500

05 02/11/06 Bs. F. 500

06 02/12/06 Bs. F. 50.500

07 02/01/07 Bs. F. 500

08 02/02/07 Bs. F. 10.500

09 02/03/07 Bs. F. 500

10 02/04/07 Bs. F. 500

11 02/05/07 Bs. F. 10.500

12 02/06/07 Bs. F. 500

13 02/07/07 Bs. F. 500

14 02/08/07 Bs. F. 7.500

15 02/09/07 Bs. F. 500

16 02/10/07 Bs. F. 10.500

17 LPH Bs. F. 90.000

18 Financiamiento Bs. F. 40.000

Los pagos supra señalados fueron realizados de la manera indicada, hasta la décima sexta cuota; en cuanto a la décima séptima cuota, existe una condición suspensiva, es decir, la aprobación del crédito a través de la ley de política habitacional, por la cual la constructora realizó convenio directo con la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento BOD, ya que dicha entidad bancaria fue quien financió a la constructora; pero es el caso que hasta el momento en que fue intentada la presente demanda, era imposible solicitar el referido crédito, ni por esa entidad bancaria ni por otra, y menos aun solicitar otro tipo de crédito hipotecario, pues para esa fecha, a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., no se le había otorgado el permiso de construcción y menos el de habitabilidad por el Conjunto Residencial Comercial Villas Lomas del Cercado; dichos permisos fueron otorgados en el mes de diciembre de 2009, encuadrado esto como un incumplimiento de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., por falta de provisión de perisología requerida por el banco para aprobar un crédito.-

Señala que la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., incumplió con la resolución Nro. 98, emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Habitad, de fecha 05 de noviembre de 2008, y publicada en Gaceta Oficial Nro. 39.055, de fecha 10 de noviembre de 2008; también que en reiteradas le solicitó a la constructora fecha para la entrega del inmueble, y éste nunca la estableció; resaltando también a desde el momento en que fue suscrito el contrato, han pasado mas de tres (03) años, y ninguna de las casas han sido entregadas.-

Por todo lo anteriormente expuesto, reconvino a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, al cumplimiento del contrato objeto de la presente acción; a cumplir con todos los extremos legales y convencionales establecidos por la instituciones bancarias para que el préstamo sea aprobado; el inmediato pago por concepto de daños y perjuicios expresados en el contrato, por el incumplimiento por parte de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A.; la expresa condenatoria en costas de la presente reconvención.

Fundamento la reconvención en los artículos 1.133, 1.134, 1.137, 1.140, 1.159, 1.160, 1.264, 1.265, 1.266, 1.269, 1.270, 1.271, 1.273, 1.275, 1.474 y siguientes, 1.495 in fine, 1.527, 1.530, 1.167 del Código civil y los artículos 31, 38, 340 y 365 del Código de Procedimiento Civil; y estimó la reconvención en la cantidad de un millón cien bolívares (Bs. F. 1.100.000), por el lucro cesante causado por el incumplimiento.-

DE CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN

Estando dentro del lapso para la contestación de la reconvención, el demandante reconvenido lo hizo dentro de los siguientes términos:

Opuso como defensa al fondo, la acumulación prohibida, que establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el demandado pretende que se cumpla con el contrato y además que se cumpla con los requisitos legales y convencionales, y en el pago de unos daños y perjuicios que están estipulados en el contrato y que solo proceden en caso de que la propietaria incurra o consienta en resolver el contrato, según lo establece la cláusula duodécima del contrato.-

Negó rechazó y contradijo en todas y cada una de las partes la reconvención planteada por el ciudadano J.P.A.B., por no ser ciertos los hechos alegados por el actor, y el derecho que de ellos pretende derivar. Señaló que el demandado reconviniente, incurrió en las cláusulas undécima, décima sexta y décima; así como el hecho de que haya dado estricto cumplimiento a sus obligaciones contractuales, lo que generó el derecho a que el demandante reconvenido a instaurar la presente demanda.-

PRUEBAS

Pruebas de la parte actora:

1. - Inspección extrajudicial realizada por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, de fecha 11 de marzo de 2010, cursante a los folios 61 al 85, se dejó constancia entre otras cosas de las construcciones realizadas al inmueble; sin embargo, considera esta Juzgadora que dicha prueba denominada “Preconstituida”, viola el principio de contradicción y control de la prueba, cuya emanación del derecho constitucional de la defensa se encuentra contenido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, razón por la cual no aprecia la misma Y ASI SE DECIDE.

2. - Ratificó y promovió los documentos públicos y privados acompañados al escrito libelar, consistentes en:

   a.- Documento autenticado por ante por la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, de fecha 07 de julio de 2006, bajo el Nro. 22, tomo 153 de los libros de autenticaciones. El cual este tribunal aprecia como documento público de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.

   b.- Documento privado, donde el ciudadano J.A., ordena las remodelaciones del inmueble.- No obstante este tribunal haberlo admitido salvo su apreciación en la definitiva, no lo examina, en virtud de que de la revisión minuciosa del presente expediente, no cursa en autos documento alguno identificado con la letra “X”, ni consta anexo algún documento que medianamente tenga las características señaladas en el escrito de promoción de pruebas. Y ASI SE DECLARA.

   Pruebas de la parte demandada:

   Las pruebas presentadas por la parte demandada en fecha 16 de junio de 2010, fueron promovidas en forma extemporánea por tardías, razón por la cual se tienen como inexistentes. Y ASI SE DECIDE.

   No obstante en fecha 4 de agosto de 2010, promueve:

1. - Documento público original emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 02 de agosto de 2010.- En el cual se informa al ciudadano J.P.A.B., “…que con respecto a la solicitud recibida el día 07/06/2010, lo siguiente: Con respecto al numeral Nro. 1: solicitamos en principio (solo para revisión previa) ….con respecto al numeral Nro. 2: No se encuentra en nuestros archivos documento de Parcelamiento de la Urbanización “Villas Lomas del Cercado”. Documento que este tribunal valora como documento publico, de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   A los fines de resolver la presente controversia, resulta necesario escudriñar la naturaleza jurídica del contrato objeto de la litis, por cuanto alega la parte demandante que el precio convenido fue por la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. F. 230.000), de los cuales el futuro comprador se comprometió a pagar de la forma siguiente: una inicial de cinco mil bolívares (Bs. F. 5.000), que entregó al momento de la firma del contrato por ante la notaria, y el saldo restante del doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. F. 225.000), mediante el pago de dieciocho letras de cambio del modo siguiente: la primera con vencimiento en fecha 02 de julio de 2006, y la última en fecha 02 de noviembre 2007, por un monto de noventa mil bolívares (Bs. F. 90.000), a través de la Ley de Política Habitacional, o en fecha 02 de diciembre de 2007, la décima octava por un monto de cuarenta mil bolívares (Bs. F. 40.000), para ser cancelados por financiamiento de la vendedora, o en fecha 02 de noviembre de 2007, estableciéndose en la cláusula cuarta del contrato “si llegara la entrega del dinero de la Política Habitacional se materializa la venta, teniendo un plazo la misma no menor de tres meses, ni mayor de seis meses; y el resto del financiamiento se cancelaran en 60 letras de cambio a una tasa mínima del 12% anual inmediatamente después de la letra de cambio Nro. 16 antes mencionada”..

   Así tenemos que según la doctrina, el contrato de Opción de Compraventa, es un contrato preparatorio, definido como aquél que:

   (…) permite a las partes obligarse a celebrar un contrato futuro que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrar en ese momento

   . “El contrato preparatorio tiene por objeto preparar un contrato futuro que ahora no se quiere o no se puede realizar; y desde el punto de vista jurídico, la obligación que engendra es un “hacer”, o sea prestarse a la celebración de un contrato futuro.” (Dr. N.V.R.: Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, Segunda Edición, Caracas, pág.16/19).

   Continúa el autor acotando que:

   …El contrato preparatorio no da lugar a la entrega de la cosa, sino el derecho de exigirla; es un contrato por su naturaleza no traslativo, ni constitutivo de derechos reales y las partes acuden a él precisamente porque quieren limitar sus obligaciones y remitirlas a un futuro contrato; se trata, conforme dice Messineo, de un contrato incondicionalmente incompleto en sus efectos y entra en los límites normales de la libertad contractual.

   (Dr. N.V.R.: Ob. citada, pág.31).

   En relación a la diferencia entre los contratos de opción a compra y los de compra-venta ha establecido la Sala Civil de nuestro m.T. lo siguiente:

   “…Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

   Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

   . Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

   La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

   Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

   Por lo que, analizando las características del contrato objeto de la litis, nos encontramos que el mismo es un contrato de opción a compra venta tal y como lo establece el mismo contrato en su cláusula QUINTA, al contraer los mismos una obligación de hacer. Y ASI SE ESTABLECE.

   Efectuado el análisis anterior, corresponde a esta juzgadora pronunciarse sobre lo procedente de la pretensión principal de resolución de contrato de opción a compra venta y la reconvención por cumplimiento de contrato.

   En éste sentido, cabe expresar lo que respecto a la resolución de los contratos establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Así mismo, resulta obligatorio para éste Tribunal tomar en consideración lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, según el cual:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   De conformidad con el dispositivo legal íntegramente transcrito, se observa que la ley sustantiva civil, otorga fuerza legal al contenido de las convenciones celebradas entre los particulares, quienes están obligados a cumplir no solamente lo expresado en ellas, sino también a todas las consecuencias que de tales pactos se deriven, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil que establece:

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   En éste sentido, fundamentándose la controversia bajo análisis en un contrato bilateral de opción a compra, suscrito entre PROMOCIONES Y DESARROLLOS MG 2005 C.A., por una parte, y por la otra; A.B.J.P., cuya celebración fue admitida por ambas partes en el transcurso del presente juicio, los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley.

   Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.

   Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tacitas.

   En el caso que nos ocupa observa esta juzgadora los hechos alegados por el actor: cuando manifiesta que el ciudadano J.P.A., realizó los pagos de manera irregular en algunos casos, y en otros casos no han satisfecho las mismas, incumpliendo así con sus obligaciones contractuales en lo referente al pago del precio, en la forma como se estableció en el contrato. Por lo que señaló el actor, que el ciudadano J.P.A., no cumplió con el pago del valor de las letras 17/18 por un monto de noventa mil bolívares (Bs. F. 90.000), cuyo pago debió realizarse en fecha 02 de diciembre de 2007, y la letras 18/18 por un monto de cuarenta mil bolívares (Bs. F. 40.000), cuyo pago debió realizarse el 02 de noviembre de 2007, tampoco pagó el monto de las mejoras pactadas verbalmente y que ascienden la cantidad de treinta y siete mil ochocientos bolívares (Bs. F. 37.800), mucho menos pagó lo referente al ajuste del precio por inflación”, no obstante el demandado alega que si bien es cierto no pago la señalada cuota, por cuanto existe una condición suspensiva, es decir, la aprobación del crédito a través de la ley de política habitacional, por la cual la constructora realizó convenio directo con la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento BOD, ya que dicha entidad bancaria fue quien financió a la constructora; pero es el caso que hasta el momento en que fue intentada la presente demanda, era imposible solicitar el referido crédito, ni por esa entidad bancaria ni por otra, y menos aun solicitar otro tipo de crédito hipotecario, pues para esa fecha, a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., no se le había otorgado el permiso de construcción y menos el de habitabilidad por el Conjunto Residencial Comercial Villas Lomas del Cercado; dichos permisos fueron otorgados en el mes de diciembre de 2009, encuadrado esto como un incumplimiento de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., por falta de provisión de permisología requerida por el banco para aprobar un crédito. Igualmente alega que incumplió con lo establecido en la resolución Nro. Nro. 98, emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Habitad, de fecha 05 de noviembre de 2008, y publicada en Gaceta Oficial Nro. 39.055, de fecha 10 de noviembre de 2008, en cuanto establecer la fecha de culminación de la obra y de protocolización del documento de venta, ya que el citado contrato no lo establece, por lo que, debió en un termino de treinta días continuos a partir de la entrada en vigencia de la citada resolución; y hasta la fecha no ha cumplido. Igualmente señala que le solicito a la constructora en reiteradas oportunidades la fecha de entrega del inmueble y nunca fue establecida; resaltando también que desde el momento en que fue suscrito el contrato, han pasado mas de tres (03) años, y ninguna de las casas ha sido entregada, por lo que hay otras personas que se encuentran en situación similar a la suya.

   Ahora bien, la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal.

   El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, ha interpretado el concepto y alcance de esta institución en numerosos fallos, especialmente el publicado el 12 de junio de 1991 (caso de Inversiones Siciliano Maggiolo C.A., contra Dr. J.J.A.L.), donde la referida Sala indicó:

   (…Omissis…) La reconvención no puede confundirse con la excepción, por tratarse ésta de una respuesta defensiva contra el ataque del actor, formando junto con la pretensión una sola causa en tanto que aquella es un ataque propiamente contra el actor, una nueva demanda, una nueva causa que se constituye con vida autónoma, surtirá respecto del demandado reconviniente y del demandante reconvenido los mismos efectos de la demanda original, salvo los efectos de iniciar el procedimiento y determinar la competencia

   .

   De ahí que, la reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma, siendo la naturaleza de la reconvención ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal.

   En el caso de autos, la parte demandante alega en su contestación a la reconvención como defensa de fondo, el defecto de forma de la demanda, por violentar lo establecido en el ordinal 2 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto desconoce el carácter con el que es llamada a juicio su representada y de seguidas señala:

   …de la simple revisión de libelo de la demanda, puede evidenciarse que la pretensión incoada consiste en la indemnización de daños y perjuicios supuestamente ocasionados al demandante….es el caso que en el libelo no se indican cuales son los hechos dañosos, es decir, los que han causado los daños cuya indemnización se reclama, ni tampoco se indica quien o quienes los han causado. Mucho menos se precisa la relación entre los daños que supuestamente se le causaron a los demandantes con actividad alguna de nuestra representada…., mi representada no puede ejercer cabalmente su derecho a la defensa, por cuanto desconoce los hechos que se le imputan y muchos menos el carácter en el cual se le exige indemnización alguna con ocasión de los daños que supuestamente ha sufrido el recurrente…. No están explanados los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión y sus pertinentes conclusiones….simplemente se conformo con señalar artículos del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil..

   .

   Igualmente opone como defensa de fondo, la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demanda daños y perjuicios y el cumplimiento de contrato.

   No obstante, revisado nuevamente el escrito de contestación y reconvención presentado por el demandado se observa a los folios 38 y siguientes que el demandado reconviene por cumplimiento de contrato y que fundamenta la acción en los artículos 1.133, 1134, 1137, 1140, 1159, 1160, 1.264, 1265, 1266, 1269, 1270, 1271, 1273, 1275, 1474 y siguientes, 1.495 in fine, 1.527, 1530 y 1.167 del Código Civil, incluyendo los artículos 31, 38, 340 y 365 del Código de Procedimiento Civil, por lo que los alegatos de la parte demandada, en cuanto al defecto de forma y la inepta acumulación no deben prosperar por no ser ciertos Y ASI SE DECIDE.

   Así las cosas, al interponer la reconvención, el demandado revierte en el demandante la carga de la prueba, correspondiéndole a éste, probar si cumplió con las cargas, requisitos o tramites que le imponía el contrato suscrito entre las partes, y en tal sentido observa que en la cláusula sexta del referido contrato se lee: “”EL COMPRADOR” se obliga a suministrar por lo menos con 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento de la ultima letra de cambio los siguientes recaudos a “LA VENDEDORA”, A) Copia del Registro de Información (RIF); b) copia de la Cédula de Identidad c) Además de cualquier otro documento que surja por exigencia de cualquier Ley Impositiva que se promulgue en el Paìs”. Documentos necesarios para obtener la habitabilidad de las casas y en consecuencia la documentación al demandado para que gestionara su crédito por la Ley de Política Habitacional, y no habiendo el demandante probado algo que le favoreciera, sino guardando silencio ante los hechos alegados, lo cual quedo debidamente probado por el documento publico valorado supra, en el cual consta que no hay en los archivos documento de parcelamiento de la Urbanización “Villas Lomas del Cercado”, constituyendo dicho elemento una causal de incumplimiento, forzoso es para esta juzgadora declarar sin lugar la resolución del contrato interpuesta por la empresa PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A. contra el ciudadano J.P.A.B. Y ASI SE DECIDE.

   En este orden, dispone el artículo 254 del código de procedimiento Civil:

   Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella...

   En consonancia con lo expresado anteriormente, y con fundamento en el acervo probatorio aportado al presente juicio por ambas partes, ha quedado comprobado para quien decide, que en el presente caso, se encuentra demostrado el incumplimiento de de las obligaciones asumidas por el demandado en el contrato de opción a compra venta y en consecuencia, la demanda incoada debe ser declarada sin lugar. ASÍ SE DECIDE.-

   En cuanto a la reconvención propuesta por cumplimiento de contrato se observa asimismo, que la parte demandada-reconviniente acreditó haber pagado hasta la cuota décima sexta de fecha 02-10-2007, y en cuanto al pago de la décima séptima se desprende del referido contrato valorado supra la condición suspensiva de que serían pagados a través de la Ley de Política Habitacional. Desprendiéndose del documento publico consignado al folio 143 emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito, Municipio Iribarren del estado Lara, el cual fue valorado supra y al que se le otorga pleno valor probatorio, que la referida empresa demandada no tramito el parcelamiento de la Urbanización Villas Lomas del Cercado”, por lo que mal podía el demandado-reconvenido tramitar la Ley de Política Habitacional a los fines de la obtención del crédito, máxime cuando es sabido la cantidad de requisitos exigidos por el banco para la tramitación de un crédito de la referida naturaleza. Todo esto aunado al hecho de que la parte demandada no logro desvirtuar los hechos señalados en cuanto a su incumplimiento, es razón suficiente para que esta juzgadora considere procedente declarar con lugar el cumplimiento del referido contrato Y ASI SE DECIDE.

   DISPOSITIVA

   Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Opción a Compra, interpuesta por PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., contra el ciudadano J.P.A.B., suficientemente identificados en la parte superior de esta sentencia.

SEGUNDO

CON LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato interpuesto por el ciudadano J.P.A.B. contra PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A.

TERCERO

En consecuencia se condena a la empresa PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., a cumplir con lo establecido en el contrato suscrito en fecha 07 de julio de 2006, por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, inserto bajo el Nro. 22, Tomo 153 de los Libros de Autenticaciones, específicamente en cuanto a cumplir todos los extremos legales y convencionales establecidos por las Instituciones bancarias para que el ciudadano J.P.A. tramite su crédito a los fines de lograr la cancelación de la cuota Nro. 17, señalada en el referido contrato y que asciende a la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 90.000,oo). En caso contrario una vez cancelado el valor total del inmueble acordado por las partes deberá la empresa PROMOCIONES Y DESARROLLO M.G. 2005 C.A., otorgar el respectivo documento registrado de propiedad al ciudadano J.P.A.B..

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se ordena la notificación de las partes, por dictarse la presente decisión fuera del lapso establecido en la ley.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los Veintiún días del mes de diciembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ LA SECRETARIA

ABG. EUNICE BEATRIZ CAMACHO M. ABG. BIANCA ESCALONA

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:20 p.m. Conste.-

EBCM/BE/Nancy

La Suscrita Secretaria del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.E.L., CERTIFICA: la exactitud de la copia que antecede la cual es el traslado fiel y exacto de su original. Fecha UT- SUPRA.

LA SECERTARIA

Abg. B.M. ESCALONA